【2021-2023年保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司財(cái)務(wù)報(bào)表探析（定量論文）8800字】

PAGEPAGEIV2021-2023年保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析摘要全球經(jīng)濟(jì)的衰退，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境越加激烈。中國(guó)企業(yè)面臨的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境日益激烈，我國(guó)資本市場(chǎng)不成熟。這些客觀條件，需要企業(yè)深化財(cái)務(wù)分析，滿足業(yè)務(wù)決策需要。及信息使用者對(duì)于披露更詳細(xì)的要求?；诖吮疚膶?duì)保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)進(jìn)行分析與總結(jié)。通過對(duì)保利地產(chǎn)報(bào)表分析，提出其運(yùn)營(yíng)中存在的問題和原因，并對(duì)信息用戶進(jìn)行參考和比較，使其可以獲得更多的真實(shí)有用信息。然后提高經(jīng)營(yíng)方的管理水平，以及經(jīng)營(yíng)方的投資管理能力。在財(cái)務(wù)指數(shù)分析的基礎(chǔ)上，提出了保利地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債比率高、資產(chǎn)總回報(bào)率下降、資產(chǎn)利用不足而造成資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率下降等問題，造成經(jīng)營(yíng)方存在管理問題，針對(duì)這些問題分析了原因。其主要原因是：采取高杠桿策略，提高了經(jīng)營(yíng)方的金融風(fēng)險(xiǎn)，降低房?jī)r(jià)，降低銷售效率。最后，針對(duì)性的對(duì)策是：積極降低資產(chǎn)負(fù)債比例，提高資產(chǎn)增值能力。關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)信息質(zhì)量財(cái)務(wù)報(bào)表報(bào)表分析目錄TOC\o"1-2"\h\z\u10914摘要 I24398一、緒論 113151（一）研究背景 112493（二）研究意義 114032（三）研究方法 210321（四）研究思路 23552二、財(cái)務(wù)指標(biāo)能力分析 38424（一）財(cái)務(wù)報(bào)表概念 31762（二）財(cái)務(wù)報(bào)表分析概念 331024（三）財(cái)務(wù)報(bào)表分析內(nèi)容 328996（四）財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法 310494（五）杜邦分析理論 315138三、保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表分析 119759（一）財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)初步分析 18270（二）比率分析 38977（三）杜邦分析 57831（四）財(cái)務(wù)比率分析結(jié)論 530728四、保利地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理建議 716733（一）保利地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理存在的問題及成因 730549（二）保利地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的建議 8五、9907結(jié)論 1020274（一）主要觀點(diǎn) 1029342（一）研究不足之處 1018732參考文獻(xiàn) 12PAGEPAGE4一、緒論（一）研究背景對(duì)于經(jīng)營(yíng)主體來說，財(cái)務(wù)狀況分析對(duì)于企業(yè)來說是必要的工作，其中企業(yè)管理的地位變得越加重要，因?yàn)槠渑c企業(yè)投資價(jià)值，以及其融資能力的前景有關(guān)，且對(duì)于自身的報(bào)表了解經(jīng)營(yíng)方的發(fā)展能力，以履行好自身責(zé)任。因此，成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)金融狀況，對(duì)于其的分析，已成為內(nèi)外部利益集團(tuán)的焦點(diǎn)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的正常階段，以及行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，經(jīng)營(yíng)主體的財(cái)務(wù)報(bào)表中，反映的財(cái)務(wù)能力分析地位越來越重要，因?yàn)樗c經(jīng)營(yíng)主體本身的投資價(jià)值，以及經(jīng)營(yíng)主體財(cái)務(wù)狀況的前景有關(guān)。為了財(cái)務(wù)提升經(jīng)營(yíng)主體的技術(shù)內(nèi)容、人力資源，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的背景下，中國(guó)企業(yè)迫切需要提高其研發(fā)創(chuàng)新能力。但這些前提是我們改善財(cái)務(wù)狀況可以實(shí)現(xiàn)。因此，對(duì)經(jīng)營(yíng)主體的財(cái)務(wù)報(bào)表的分析，越來越受到行業(yè)的重視。在所有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中，財(cái)務(wù)分析在經(jīng)營(yíng)主體的管理中起著非常重要的作用，特別是對(duì)上市公司，對(duì)利潤(rùn)有很大的影響。通過合理分析，上市公司可以直接增加上市公司的利潤(rùn)，合理降低支出成本。本章探討導(dǎo)致財(cái)務(wù)報(bào)表分析主題的研究的背景、目的和意義，提出財(cái)務(wù)報(bào)表分析。（二）研究意義1.理論意義通過財(cái)務(wù)報(bào)表分析，對(duì)于企業(yè)的情況加以了解，使信息使用者有效掌握該經(jīng)營(yíng)方的實(shí)際的狀況，助力其提高對(duì)報(bào)告的理解，使可以獲得的信息對(duì)于使用者來說是更加有利的。同時(shí)，也可以豐富相關(guān)理論研究，因此，本文具有理論意義。2.現(xiàn)實(shí)意義本文以保利地產(chǎn)為研究對(duì)象，采用比率分析法、杜邦分析法，對(duì)該企業(yè)的2021年至2023年報(bào)表數(shù)據(jù)為依據(jù)，對(duì)其財(cái)務(wù)狀況分析，了解到其經(jīng)營(yíng)中存在的財(cái)務(wù)問題，根據(jù)實(shí)際情況給出對(duì)策建議，為決策者提供借鑒。本文對(duì)保利地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析，總結(jié)其經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)與競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、管理原因，對(duì)于其現(xiàn)存問題進(jìn)行總結(jié)，找出保利地產(chǎn)管理問題，以及其出現(xiàn)這些問題的原因，因此，該研究促進(jìn)了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，其具有現(xiàn)實(shí)意義。（三）研究方法（1）文獻(xiàn)研究法：本文相關(guān)文獻(xiàn)的研究，閱讀前人分析存在的問題，且針對(duì)相關(guān)的情況加以解決對(duì)策研究，更加清晰了解財(cái)務(wù)分析中存在的問題根源以及找到改進(jìn)的方法（2）數(shù)據(jù)分析法：文章根據(jù)研究對(duì)象保利地產(chǎn)股份有限公司，對(duì)該企業(yè)2021年-2023年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算整理，選擇保利地產(chǎn)分析。（四）研究思路第一部分，緒論。分析當(dāng)前的研究背景、意義及相關(guān)的研究方法。第二部份，相關(guān)理論。對(duì)財(cái)務(wù)分析相關(guān)理論進(jìn)行了總結(jié)與歸納。第三部分，對(duì)案例進(jìn)行分析。分析了保利地產(chǎn)公司環(huán)境及戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)，然后結(jié)合財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法，進(jìn)行相關(guān)數(shù)據(jù)核算，對(duì)保利地產(chǎn)公司分析；通過對(duì)于經(jīng)營(yíng)方的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析，提出了保利地產(chǎn)管理問題及成因，其主要包括：資產(chǎn)負(fù)債率較高、保利地產(chǎn)的總資產(chǎn)收益率在下降、總資產(chǎn)的利用度也在減少等問題，并分析了成因，通過對(duì)于相關(guān)的研究，認(rèn)為保利地產(chǎn)存在這些問題的原因在于：保利地產(chǎn)的高杠桿經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，可以有效的提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致保利地產(chǎn)房產(chǎn)增值能力下降，致使保利地產(chǎn)的銷售效率降低。最后，根據(jù)保利地產(chǎn)的研究成果，提出針對(duì)性的解決對(duì)策，通過保利地產(chǎn)積極降低資產(chǎn)負(fù)債率，提高保利地產(chǎn)資產(chǎn)增值能力，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)保利地產(chǎn)銷售效率的提升。通過對(duì)保利地產(chǎn)報(bào)表分析研究，分析保利地產(chǎn)的問題，針對(duì)性的提出改進(jìn)建議。第四部分，對(duì)全文進(jìn)行總結(jié)。二、財(cái)務(wù)指標(biāo)能力分析（一）財(cái)務(wù)報(bào)表概念財(cái)務(wù)報(bào)表是反映企業(yè)一定時(shí)期利潤(rùn)狀況的報(bào)表。報(bào)表種類、格式要求，均由會(huì)計(jì)制度規(guī)定且定期編報(bào)。報(bào)表包括資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表等。（二）財(cái)務(wù)報(bào)表分析概念財(cái)務(wù)報(bào)表分析是基于經(jīng)營(yíng)主體的財(cái)務(wù)報(bào)告中給出的相應(yīng)的數(shù)據(jù)和資料，對(duì)經(jīng)營(yíng)方其財(cái)務(wù)與經(jīng)營(yíng)狀況分析，結(jié)合經(jīng)營(yíng)方的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、資料，采用相應(yīng)的分析法，對(duì)于經(jīng)營(yíng)方的相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析，對(duì)于經(jīng)營(yíng)方的工作予以量化。因此，這樣來看，財(cái)務(wù)報(bào)表分析可以更加全面的反映經(jīng)營(yíng)方的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)績(jī)效、效率等問題，甚至關(guān)系到經(jīng)營(yíng)方其未來的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略是否適當(dāng)。（三）財(cái)務(wù)報(bào)表分析內(nèi)容財(cái)務(wù)報(bào)表分析對(duì)微觀經(jīng)營(yíng)管理單位三大報(bào)表的分析，利潤(rùn)表有助于反映微觀經(jīng)營(yíng)管理單位的經(jīng)營(yíng)績(jī)效及資產(chǎn)增值能力。其次是財(cái)務(wù)指標(biāo)分析，主要是對(duì)經(jīng)營(yíng)方的傳統(tǒng)的四大能力分析，及相關(guān)的財(cái)務(wù)報(bào)表、現(xiàn)金流量分析。另外，還可以根據(jù)同行業(yè)對(duì)比分析，對(duì)方主體的經(jīng)營(yíng)狀況及風(fēng)險(xiǎn)更為宏觀的了解與分析。（四）財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法1.比率分析法比率分析法是對(duì)于經(jīng)營(yíng)方，其運(yùn)營(yíng)其間產(chǎn)生的財(cái)報(bào)項(xiàng)目，相互間的比率給予必要的分析，如：財(cái)務(wù)指標(biāo)、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目比分析，利用這些指標(biāo)更深入地了解經(jīng)營(yíng)方的風(fēng)險(xiǎn)。2.比較分析法比較分析法是結(jié)合經(jīng)營(yíng)方，其產(chǎn)生的會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)信息對(duì)比，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目比較，進(jìn)而得出差異結(jié)論，對(duì)業(yè)績(jī)加以了解的方法。（五）杜邦分析理論杜邦分析是一種財(cái)務(wù)分析方法，它以凈資產(chǎn)收益率為核心，對(duì)過對(duì)核心指標(biāo)分解，利用內(nèi)在聯(lián)系，分析企業(yè)現(xiàn)有的盈利水平，有層次結(jié)構(gòu)，是綜合分析的方法。二、保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表分析（一）財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)初步分析1.資產(chǎn)負(fù)債表分析如表2.1所示：表2.1保利地產(chǎn)2021-2023年資產(chǎn)負(fù)債表單位：%報(bào)表日期2023年增幅2022年增幅2023年占資產(chǎn)/負(fù)債比例貨幣資金44.31%25.34%9.74%應(yīng)收賬款15.10%-48.70%0.27%預(yù)付款項(xiàng)37.74%54.89%7.78%其他應(yīng)收款64.40%27.62%9.14%存貨44.75%5.22%63.04%流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)48.50%13.11%92.78%非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)52.99%71.60%7.22%資產(chǎn)總計(jì)48.82%15.89%100.00%預(yù)收款項(xiàng)44.85%17.35%41.86%其他應(yīng)付款40.22%63.35%12.60%流動(dòng)負(fù)債合計(jì)44.72%13.06%67.44%非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)76.86%16.78%32.56%負(fù)債合計(jì)53.82%14.09%100.00%從表可以看出，2021-2023年保利地產(chǎn)資產(chǎn)增長(zhǎng)率為48.82%、15.89%；可見資產(chǎn)增幅較快。保利地產(chǎn)負(fù)債在近年來的期間增長(zhǎng)率為53.82%、14.09%，從數(shù)據(jù)看到，該企業(yè)的負(fù)債高于資產(chǎn)增幅，代表該經(jīng)營(yíng)方其發(fā)展規(guī)?？?，及其營(yíng)運(yùn)過程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提高。保利地產(chǎn)公司營(yíng)運(yùn)資本增幅較大，且流動(dòng)資產(chǎn)占比例較大；而且可見保利地產(chǎn)公司短期負(fù)債占絕大部分比例。從明細(xì)上看，各項(xiàng)資產(chǎn)明細(xì)都在逐步增長(zhǎng)，2021-2023年資產(chǎn)中其他應(yīng)收款增幅較大，而存貨2023年占資產(chǎn)比例最高，2021-2023年貨幣資金增幅較大說明保利地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)狀況日益提高。應(yīng)收賬款占比例較低。而負(fù)債中預(yù)收款項(xiàng)占比高，其次是保利地產(chǎn)其他應(yīng)付款、應(yīng)付賬款，反映出了保利地產(chǎn)公司負(fù)債基本是短期銀行信貸、商業(yè)往來。說明保利地產(chǎn)公司也有一部分債券融資。2.利潤(rùn)表分析如表2.2所示：表2.22021-2023年利潤(rùn)表報(bào)表日期2023年增幅2022年增幅2023年占營(yíng)收比例營(yíng)業(yè)收入-5.46%25.38%100.00%營(yíng)業(yè)成本-8.20%33.26%68.95%銷售費(fèi)用9.06%29.79%2.64%管理費(fèi)用25.52%21.11%1.94%財(cái)務(wù)費(fèi)用7.07%-4.03%1.63%投資收益34.77%25.63%1.15%凈利潤(rùn)15.25%1.46%13.45%從表2.2可以看出，2021-2023年保利地產(chǎn)公司營(yíng)收提高，且保利地產(chǎn)銷售費(fèi)用降低，說明保利地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不斷持續(xù)，且期間提高了自身盈利能力。增幅較高下降，而這些指標(biāo)下降的主要原因，在于該企業(yè)近年來，業(yè)務(wù)連續(xù)高速發(fā)展后出現(xiàn)的快速下降的情況，營(yíng)業(yè)成本增長(zhǎng)主要是收入增長(zhǎng)對(duì)應(yīng)的成本增長(zhǎng)。保利地產(chǎn)公司2023年度業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的主要原因?yàn)槭翘岣吒?jìng)爭(zhēng)力所致。這三年保利地產(chǎn)營(yíng)收總體上增長(zhǎng)，與之相對(duì)應(yīng)的營(yíng)業(yè)成本也處于高速增長(zhǎng)的情況，同時(shí)，期間費(fèi)用也有所提高。其中保利地產(chǎn)的期間費(fèi)用，營(yíng)銷費(fèi)用占2023年?duì)I收比達(dá)到了近年來的最高；營(yíng)銷費(fèi)用增長(zhǎng)主要原因是銷售活動(dòng)投入較多。凈利潤(rùn)增長(zhǎng)可見保利地產(chǎn)公司盈利能力上升。3.現(xiàn)金流量表分析隨著保利地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)與發(fā)展，保利地產(chǎn)的現(xiàn)金流量也現(xiàn)了較大的變化，影響其未來的發(fā)展。近年該企業(yè)的現(xiàn)金流情況如下所示：表2.3保利地產(chǎn)2021-2023年現(xiàn)金流變動(dòng)情況單位：萬元報(bào)表日期2023年2022年2021年2023年增幅2022年增幅經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)26,498,653.094,653,068.1615,864,206.11469.49%-70.67%經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)29,428,238.634,404,790.7114,085,741.34568.10%-68.73%經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-2,929,585.54248,277.451,778,464.77-1279.96%-86.04%投資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)329,873.4110,338.1173,640.283090.85%-85.96%投資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)2,024,945.33150,389.84320,645.431246.46%-53.10%投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-1,695,071.92-140,051.73-247,005.151110.32%-43.30%籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)13,002,709.772,277,005.635,799,962.55471.04%-60.74%籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)6,262,951.921,881,499.197,574,358.82232.87%-75.16%籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~6,739,757.85395,506.44-1,774,396.271604.08%-122.29%資料來源：保利地產(chǎn)2021-2023年年度報(bào)告保利地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中：2021-2023年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入、流出波動(dòng)增長(zhǎng)，說明經(jīng)營(yíng)規(guī)模整體向好，收入增加銷售現(xiàn)金增加。保利地產(chǎn)公司現(xiàn)金流量?jī)纛~上升是2023年保利地產(chǎn)活動(dòng)擴(kuò)張。投資活動(dòng)中：2021-2023年投資活動(dòng)現(xiàn)金流出呈現(xiàn)波動(dòng)上升態(tài)勢(shì)，這說明保利地產(chǎn)公司對(duì)自身發(fā)展有著保守預(yù)期。2023年保利地產(chǎn)公司投資現(xiàn)金流入較上年同期減少。表明投資活動(dòng)擴(kuò)張較多?；I資活動(dòng)中：2023年籌資活動(dòng)規(guī)模中相對(duì)2022年有所增加，說明進(jìn)行了融資活動(dòng)。然而籌資活動(dòng)流入這三年總體增長(zhǎng)，流出也總體增長(zhǎng)，說明保利地產(chǎn)公司這三年融資活動(dòng)較多。（二）比率分析1.償債能力分析表2.4保利地產(chǎn)償債能力報(bào)告日期2021年2022年2023年流動(dòng)比率(%)1.731.741.78速動(dòng)比率(%)0.430.530.57現(xiàn)金比率(%)16.918.7318.68資產(chǎn)負(fù)債率(%)75.9574.7677.28長(zhǎng)期負(fù)債比率(%)16.4514.7221.2產(chǎn)權(quán)比率(%)296.73270.67322.68股東權(quán)益比率(%)24.0525.2422.72利息支付倍數(shù)(%)1083.81143.481174.5負(fù)債與所有者權(quán)益比率(%)315.72296.27340.12股東權(quán)益與固定資產(chǎn)比率(%)3078.643667.893858.23數(shù)據(jù)來源：保利地產(chǎn)年度報(bào)告從表2.4可以看出，保利地產(chǎn)2021-2023年流動(dòng)比率、速動(dòng)比率兩項(xiàng)短期償債能力指標(biāo)下降，且都低于標(biāo)準(zhǔn)值，現(xiàn)金比率下降，現(xiàn)金儲(chǔ)備減少，保利地產(chǎn)的短期償債能力大幅下降，進(jìn)而表現(xiàn)出保利地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)提升。保利地產(chǎn)2021年-2023年資產(chǎn)負(fù)債率及相關(guān)的長(zhǎng)期償債指標(biāo)下降，從指標(biāo)的變化趨勢(shì)來說，該企業(yè)長(zhǎng)期償債風(fēng)險(xiǎn)變化不大，但是各項(xiàng)指標(biāo)處于較高水平，代表長(zhǎng)期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高，長(zhǎng)期債務(wù)比例在變大，該企業(yè)的長(zhǎng)期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處于高位，其存在較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2.盈利能力分析表2.5保利地產(chǎn)盈利能力報(bào)告日期2021年2022年2023年主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率(%)23.3519.2822.54營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率(%)18.4114.9417.45總資產(chǎn)凈利潤(rùn)率(%)4.373.923.38主營(yíng)業(yè)務(wù)成本率(%)66.87168.95成本費(fèi)用利潤(rùn)率(%)22.5517.5320.99凈資產(chǎn)收益率(%)17.2613.9214.61銷售凈利率(%)13.6311.0313.45非主營(yíng)比重(%)5.16.157.21三項(xiàng)費(fèi)用比重(%)5.615.26.22主營(yíng)利潤(rùn)比重(%)125.84128128.32數(shù)據(jù)來源：保利地產(chǎn)年度報(bào)告從表2.5可以看出，保利地產(chǎn)2021-2023年凈資產(chǎn)收益率下降；從指標(biāo)來看，保利地產(chǎn)的總資產(chǎn)凈利潤(rùn)率也處于下降；保利地產(chǎn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本率正在上升，保利地產(chǎn)的盈利能力下降；同時(shí)可以看到，保利地產(chǎn)成本費(fèi)用利潤(rùn)率提高，也代表了保利地產(chǎn)的控制能力變化不大。3.運(yùn)營(yíng)能力分析表2.6保利地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力報(bào)告日期2021年2022年2023年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)(天)9.475.534.27應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率(次)38.0365.1184.41固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)43.8248.5539.97存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)(天)1212.53969.041324.5存貨周轉(zhuǎn)率(次)0.30.370.27總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)(天)1122.191014.081432.55總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)0.320.360.25流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)(天)1072.71953.641330.38流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)0.340.380.27數(shù)據(jù)來源：保利地產(chǎn)年度報(bào)告由表2.6可知，保利地產(chǎn)其在在2021-2023年期間應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率有所上升，相應(yīng)的應(yīng)收賬款回收期有所下降。流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降，資本鏈周轉(zhuǎn)效率下降，固定資產(chǎn)生產(chǎn)力下降。庫存周轉(zhuǎn)率的下降和庫存銷售期（天數(shù)）的增加表明了保利房地產(chǎn)銷售效率的下降，但總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的下降顯示了保利房地產(chǎn)整體經(jīng)營(yíng)效率的下降。主要原因是庫存、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降。（三）杜邦分析表2.7保利地產(chǎn)杜邦分析相關(guān)數(shù)據(jù)年度凈資產(chǎn)收益率資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率權(quán)益乘數(shù)銷售凈利率2021年18.58%0.328.8310.00%2022年15.45%0.365.238.03%2023年16.34%0.256.6110.68%數(shù)據(jù)來源：保利地產(chǎn)年度報(bào)告從表2.7可以看出，保利地產(chǎn)2021-2023年其整體盈利能力下降，指標(biāo)凈資產(chǎn)收益率下降，保利地產(chǎn)總資產(chǎn)收益率下降，但保利地產(chǎn)權(quán)益乘數(shù)三的來，實(shí)際上略微下降。代表了保利地產(chǎn)凈資產(chǎn)收益率降低，是保利地產(chǎn)的總資產(chǎn)收益率的降低引起的；分析其近年來的總資產(chǎn)收益率情況，可以看到保利地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率下降，整體資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降了，該企業(yè)的事體收益情況處于下降的趨勢(shì)。（四）財(cái)務(wù)比率分析結(jié)論對(duì)于前文的數(shù)據(jù)情況分析可以看到，保利地產(chǎn)盈利、營(yíng)運(yùn)能力下降，且該企業(yè)處于高負(fù)債水平，代表保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高，那么從指標(biāo)來看，其經(jīng)營(yíng)形勢(shì)不樂觀。表2.8同行業(yè)對(duì)比項(xiàng)目保利地產(chǎn)保利地產(chǎn)綠地控股華夏幸福流動(dòng)比率1.780.861.221.58資產(chǎn)負(fù)債率77.28%88.54%88.53%83.90%凈資產(chǎn)收益率14.61%28%18.69%29.20%總資產(chǎn)凈利潤(rùn)率3.38%3.21%1.83%3.21%成本費(fèi)用利潤(rùn)率20.99%27.54%7.62%27.62%存貨周轉(zhuǎn)率(次)0.270.410.570.22總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)0.250.250.390.24數(shù)據(jù)來源：2023年各公司年度報(bào)告整理而得從表可以看出，保利地產(chǎn)流動(dòng)比率高于同行業(yè)公司，資產(chǎn)負(fù)債率低于其他對(duì)比的房地產(chǎn)龍頭上市公司。反映了保利地產(chǎn)短期、長(zhǎng)期償債能力都存在風(fēng)險(xiǎn)，但是償債能力高于對(duì)比方。保利地產(chǎn)盈利能力指標(biāo)上，居于行業(yè)較低水平，尤其凈資產(chǎn)凈利潤(rùn)率數(shù)值最低；從周轉(zhuǎn)率指標(biāo)上看，保利地產(chǎn)存貨周轉(zhuǎn)率居于行業(yè)中下游水平，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也同樣如此，結(jié)合前文可以了解到，盡管該經(jīng)營(yíng)方其在同行業(yè)中償債力領(lǐng)先，但其與行業(yè)的縱向水平相比，依然是存在著盈利能力下降的問題，營(yíng)運(yùn)能力處于行業(yè)中等水平，盈利能力處于較低水平，收益率較低，原因在于財(cái)務(wù)杠桿不及其他企業(yè)高，盈利能力還有待提升。三、保利地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理建議（一）保利地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理存在的問題及成因1.資產(chǎn)負(fù)債率較高 保利地產(chǎn)償債能力弱，且保利地產(chǎn)償債能力處于下降趨勢(shì)，這也代表房地產(chǎn)行業(yè)的整體情況，整體償債能力差，保利地產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)不足，代表其屬于資金短缺型企業(yè)，保利地產(chǎn)在發(fā)展壯大過程，存貨比例大，保利地產(chǎn)現(xiàn)金周轉(zhuǎn)困難，資金鏈壓力大，期望加大保利地產(chǎn)存貨銷售，其更加需要關(guān)注的是保利地產(chǎn)的負(fù)債水平，未來該企業(yè)應(yīng)該做好融資安排。自我可持續(xù)增長(zhǎng)率變化，且表現(xiàn)出不穩(wěn)定的狀態(tài)。兩家企業(yè)保利地產(chǎn)負(fù)債水平較高，風(fēng)險(xiǎn)就高。結(jié)合前文分析保利地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率2021-2023年一直較高，可見總體上雖然變化不大，但是都高于60%這一風(fēng)險(xiǎn)值。這說明保利地產(chǎn)其運(yùn)營(yíng)期間產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提高。且該經(jīng)營(yíng)方茯側(cè)重于擴(kuò)張戰(zhàn)略，因此，保利地產(chǎn)造成自身的舉債規(guī)模大，存在較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而云南于保利地產(chǎn)的高杠桿戰(zhàn)略情況分析來看，保利地產(chǎn)負(fù)債的提高原因在于保利地產(chǎn)處于房地產(chǎn)業(yè)，而在這一行業(yè)中資金密集，其存在現(xiàn)金流通暢問題，也會(huì)對(duì)經(jīng)營(yíng)方的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生一定的影響。2021年去杠桿持續(xù)，貨幣金融政策從緊，資金成本將上升，對(duì)于該企業(yè)的盈利能力產(chǎn)生影響。2.總資產(chǎn)收益率降低由于保利地產(chǎn)成本費(fèi)用控制不足，造成保利地產(chǎn)盈利能力下降，保利地產(chǎn)獲利能力正在下降，再從保利地產(chǎn)的凈利率來看，成本費(fèi)用支出并沒有有效控制，造成費(fèi)用管理不足，造成保利地產(chǎn)過多利潤(rùn)被成本費(fèi)用所消耗，反映了保利地產(chǎn)總體資產(chǎn)盈利能力下降。而針對(duì)這一問題來看，其主要的原因在于房?jī)r(jià)降低，進(jìn)而造成該企業(yè)的收入下降。進(jìn)而引起了該企業(yè)的盈利能力下降，最終的結(jié)果是造成了該經(jīng)營(yíng)方的整體資產(chǎn)效率下降。2023年政府對(duì)房產(chǎn)監(jiān)管，房?jī)r(jià)略有降低。當(dāng)前市場(chǎng)房?jī)r(jià)下降預(yù)期，房地產(chǎn)企業(yè)不斷下調(diào)房地產(chǎn)價(jià)格，造成該經(jīng)營(yíng)方的毛利潤(rùn)率下降。3.總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降保利地產(chǎn)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率這三年下降，說明保利地產(chǎn)整體經(jīng)營(yíng)效率降低。這說明由于市場(chǎng)需求正處于下降的趨勢(shì)，在這樣的背景下，使保利地產(chǎn)降低產(chǎn)能，致使該企業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降。那么，對(duì)于該經(jīng)營(yíng)主體來說，現(xiàn)有的問題集中于，其經(jīng)營(yíng)過程中的經(jīng)營(yíng)效率下降。主要原因在于存貨銷售效率降低。存貨是企業(yè)資產(chǎn)中比重最高的資產(chǎn)，企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)效率下降，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的下降，主要是由于存貨周轉(zhuǎn)效率下降，說明保利地產(chǎn)2022年市場(chǎng)銷售效率的下降，由于保利地產(chǎn)2022年面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、競(jìng)爭(zhēng)加劇、成本提高等經(jīng)營(yíng)不利環(huán)境，所以導(dǎo)致銷售規(guī)模降低。這也反映了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)銷售效率大幅下降的現(xiàn)狀。市場(chǎng)需求的變化，同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，都會(huì)導(dǎo)致保利地產(chǎn)銷售效率大幅下降。這些都將對(duì)公司產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率和銷售價(jià)格造成不利影響。另外，現(xiàn)有的調(diào)控空間控制有限，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將穩(wěn)定。這些內(nèi)外環(huán)境導(dǎo)致保利地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期下跌，市場(chǎng)潛在買家必須采取觀望態(tài)度，導(dǎo)致保利房地產(chǎn)銷售效率下降，導(dǎo)致需求剛性下降。（二）保利地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的建議1.積極降低資產(chǎn)負(fù)債率保利地產(chǎn)將繼續(xù)創(chuàng)新融資模式，積極控制融資規(guī)模，加強(qiáng)融資風(fēng)險(xiǎn)控制，提高自身的資金使用效率，加快保利地產(chǎn)資金回報(bào)，使保利地產(chǎn)本年度利潤(rùn)增加資本。積極利用保利地產(chǎn)商業(yè)融資獲得貨幣時(shí)間價(jià)值，降低保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)行業(yè)實(shí)踐，保利地產(chǎn)應(yīng)將內(nèi)生融資量增加到擬定融資金額的30%，可以有效降低保利地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債比例。保利地產(chǎn)需要考慮出售不必要的資產(chǎn)，以使其換取保利地產(chǎn)現(xiàn)金資源，增加營(yíng)運(yùn)資金。降低保利地產(chǎn)傳統(tǒng)銀行貸款的比例。保利地產(chǎn)應(yīng)積極吸引戰(zhàn)略投資者，擴(kuò)大保利地產(chǎn)股權(quán)融資比例。此外，保利地產(chǎn)還可以考慮實(shí)施項(xiàng)目股權(quán)融資，籌集社會(huì)資金，實(shí)現(xiàn)保利地產(chǎn)內(nèi)生融資。另外，還可以建議保利地產(chǎn)發(fā)行長(zhǎng)期債券，發(fā)行少的短期債券，同時(shí)加強(qiáng)保利地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)資本規(guī)劃，減少保利地產(chǎn)對(duì)短期資本借款的需求。2.加強(qiáng)研發(fā)提高盈利能力保利地產(chǎn)需要進(jìn)一步提升研發(fā)能力。在確定保利地產(chǎn)投資戰(zhàn)略時(shí)，保利地產(chǎn)先要對(duì)被投資方信息整理，預(yù)測(cè)保利地產(chǎn)未來盈利及風(fēng)險(xiǎn)水平，通過這種方式使保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理水平得以提升。此外，保利地產(chǎn)在投資管理過程中，保利地產(chǎn)應(yīng)利用大數(shù)據(jù)技術(shù)，對(duì)于自身的情況予以規(guī)劃，確保其保利地產(chǎn)的投資所需要的資金充足，且不能現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)資金，實(shí)施項(xiàng)目的投資。保利地產(chǎn)需要將密切關(guān)注政策導(dǎo)向，且同時(shí)積極應(yīng)對(duì)政策變化，保利地產(chǎn)還需要靈活調(diào)整業(yè)務(wù)策略，降低由于政策因素對(duì)保利地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的不利影響。保利地產(chǎn)需要實(shí)施正確的債務(wù)比，縮小保利地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、品牌線，將保利地產(chǎn)核心開發(fā)轉(zhuǎn)向頂級(jí)產(chǎn)品，轉(zhuǎn)向保利地產(chǎn)現(xiàn)有的高端產(chǎn)品。保利地產(chǎn)可以考慮到服務(wù)方向的轉(zhuǎn)變，保利地產(chǎn)公司將密切關(guān)注政策導(dǎo)向，積極應(yīng)對(duì)政策變化，對(duì)于現(xiàn)有的業(yè)務(wù)進(jìn)行靈活調(diào)整，盡量減少政策因素對(duì)保利地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的不利影響。保利地產(chǎn)應(yīng)保持正確的債務(wù)比，縮小保利地產(chǎn)產(chǎn)品線，放棄保利地產(chǎn)低端、低毛利率品牌，將保利地產(chǎn)核心開發(fā)轉(zhuǎn)向頂級(jí)產(chǎn)品，轉(zhuǎn)向高端產(chǎn)品。保利地產(chǎn)可以考慮物業(yè)服務(wù)方向轉(zhuǎn)變，轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘蟹?wù)提供商。具體保利地產(chǎn)應(yīng)該做：與國(guó)外房地產(chǎn)公司一樣，可以考慮加強(qiáng)房地產(chǎn)服務(wù)增值業(yè)務(wù)，城市服務(wù)業(yè)務(wù)在盈利中的比例，保利地產(chǎn)可以考慮投資環(huán)保低碳房地產(chǎn)、綠地、花園房地產(chǎn)、移動(dòng)房地產(chǎn)，使保利地產(chǎn)開拓新的競(jìng)爭(zhēng)力業(yè)務(wù)。3.積極提高存貨周轉(zhuǎn)效率保利地產(chǎn)不斷的拓展網(wǎng)絡(luò)銷售渠道，不斷的提升電商銷售管理的應(yīng)用。這種情況來看，保利地產(chǎn)需要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，不斷的強(qiáng)化對(duì)于保利地產(chǎn)自身的產(chǎn)品研發(fā)，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)的能力，因此，未來保利地產(chǎn)需要利用市場(chǎng)管理，對(duì)于市場(chǎng)中的大數(shù)據(jù)進(jìn)行收集與分析，以制定保利地產(chǎn)策略。強(qiáng)化保利地產(chǎn)人才隊(duì)伍建設(shè)。加大對(duì)保利地產(chǎn)研發(fā)設(shè)計(jì)、售后服務(wù)等關(guān)鍵人才培養(yǎng)工作。保利地產(chǎn)需要建設(shè)凝聚力強(qiáng)的人才隊(duì)伍。同時(shí)，保利地產(chǎn)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的提高，也需要建立在在精益管理的基礎(chǔ)上，提高保利地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量，進(jìn)而使保利地產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度得以提升，保利地產(chǎn)應(yīng)做到：繼續(xù)發(fā)揚(yáng)自身的行業(yè)企業(yè)龍頭品質(zhì)，持續(xù)推進(jìn)精細(xì)化管理，鼓勵(lì)其可以有效的提升內(nèi)部節(jié)能降耗，提升保利地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)品率。應(yīng)提高保利地產(chǎn)內(nèi)部管理積極性，未來需要不斷的強(qiáng)化以產(chǎn)出、增長(zhǎng)導(dǎo)向，對(duì)于市場(chǎng)行業(yè)加以激勵(lì)，推進(jìn)以市場(chǎng)為導(dǎo)向的保利地產(chǎn)績(jī)效薪酬獎(jiǎng)懲機(jī)制，使其可以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)效機(jī)制。本文建議其需要擴(kuò)展銷售渠道，增加保利地產(chǎn)銷量，主動(dòng)適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)變革，利用保利地產(chǎn)現(xiàn)有的新興技術(shù)，以迎合消費(fèi)需求，同時(shí)，保利地產(chǎn)還需要充分利用現(xiàn)有渠道，開拓保利地產(chǎn)發(fā)展的新模式。應(yīng)該保證保利地