金科地產(chǎn)全成本限額手冊(cè)V3.0(2020年)

編號(hào)：JT-CM-02編號(hào)：JT-CM-02金科股份全成本限額手冊(cè)民生地產(chǎn)版本：V3.0生效日期：2020年03月30日編制人員集團(tuán)成本管理部周雅彬參編人員洪雪強(qiáng)、李抗、于建、陳燈龍、趙寧、張航、廖龑、吳周麒、彭波、王梓充、陳藝文、張磊、楊昕、喻僅祝、鄭娟、唐子龍、高建雄、陳鵬、申江等審核人黃中強(qiáng)、唐中榮、熊顯國(guó)、周道航批準(zhǔn)人喻林強(qiáng)編號(hào)：JT-CM-02編號(hào)：JT-CM-02目錄第一章總則 1第二章職責(zé) 2第三章全成本限額概述 3第四章(拿地)規(guī)劃篇 4第一節(jié)拿地版強(qiáng)排指標(biāo) 4第二節(jié)分級(jí)配置標(biāo)準(zhǔn) 7第三節(jié)標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用限額指標(biāo) 10第五章建筑篇 15第一節(jié)建筑設(shè)計(jì)限額指標(biāo) 15第二節(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)限額指標(biāo) 23第六章裝飾限額分級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 28第一節(jié)示范區(qū)裝飾分級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 28第二節(jié)住宅/集中商業(yè)公區(qū)裝飾分級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 30第三節(jié)批量精裝修分級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 31第七章園林限額分級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 34第八章價(jià)值工程專篇 38第九章成本控制專篇 41第十章限額指標(biāo)的運(yùn)用 79第十一章城市分級(jí)查詢 84第十二章附則 85第一章 總則第一條目的本手冊(cè)旨在進(jìn)一步規(guī)范住宅設(shè)計(jì)限額指標(biāo)（以下簡(jiǎn)稱“限額指標(biāo)”）和住宅產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)分（制目標(biāo)的編制及審核、過程成本管理工作的開展及結(jié)果評(píng)定工作，提供參照依據(jù)。第二條適用范圍適用于金科地產(chǎn)集團(tuán)及其所屬分子公司的所有項(xiàng)目(不包含文旅康養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)集團(tuán)新興業(yè)態(tài))立項(xiàng)及項(xiàng)目設(shè)計(jì)、實(shí)施階段的產(chǎn)品設(shè)計(jì)限額與成本限額；合資合作項(xiàng)目需由股東會(huì)進(jìn)行上會(huì)確認(rèn)考核范圍及考核值。第三條編制依據(jù)本手冊(cè)以金科集團(tuán)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及已開發(fā)產(chǎn)品業(yè)態(tài)為基礎(chǔ)，對(duì)應(yīng)產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)，通過分析我司在建項(xiàng)目施工圖預(yù)算成本指標(biāo)、結(jié)合當(dāng)前的人工材料機(jī)械市場(chǎng)價(jià)格水平并考慮上浮風(fēng)險(xiǎn)因素、充分運(yùn)用戰(zhàn)略采購(gòu)或集中采購(gòu)成果和可推廣的成本優(yōu)化實(shí)例、在與同行業(yè)的成本指標(biāo)綜合對(duì)比后，制定適合于我司的V3.0標(biāo)準(zhǔn)成本指標(biāo)。GB/T50353-2013算規(guī)則（特別注明除外。第四條適用條件本手冊(cè)中提到的成本指標(biāo)、限額指標(biāo)、配置標(biāo)準(zhǔn)等均為上限，是指導(dǎo)項(xiàng)目立項(xiàng)、設(shè)計(jì)限額（（含創(chuàng)新產(chǎn)品規(guī)定執(zhí)行。2 職責(zé)第二章 職責(zé)配合制定及修訂分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，參與編制限額指標(biāo)，履行相應(yīng)管理職責(zé)。第八條集團(tuán)投資發(fā)展職能部門及糾偏，及時(shí)將執(zhí)行情況反饋給集團(tuán)成本管理部。第十一條 區(qū)域相關(guān)職能部門嚴(yán)格執(zhí)行成本限額，在限額范圍內(nèi)開展相關(guān)工作。PAGE3 全成本限額概述第三章 全成本限額概述第十二條全成本限額的概念成本限額是為保證項(xiàng)目成果的經(jīng)濟(jì)性而制定的，是進(jìn)行設(shè)計(jì)階段（含方案階段）相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)控制、目標(biāo)成本測(cè)算、施工過程成本管控的上限值。成本限額按性質(zhì)可以分為造價(jià)限額和指標(biāo)限額；按內(nèi)容可分為投資限額、設(shè)計(jì)限額、費(fèi)用限額和施工限額。第十三條全成本限額的途徑成本限額途徑分為兩類指標(biāo)：（即限價(jià)如平米造價(jià)、總投資額。（即限量術(shù)上不應(yīng)突破的限制值，即節(jié)材。如建筑結(jié)構(gòu)鋼筋含量、砼含量、平均車位面積等。第十四條 全成本限額控制的最有效階段80%80%20%份額。所以規(guī)劃、方案階段的設(shè)計(jì)優(yōu)化，設(shè)備系統(tǒng)工藝的確定和設(shè)備選型等是限額設(shè)計(jì)工作的重點(diǎn)階段；而施工圖設(shè)計(jì)和工程施工階段，成本優(yōu)化的空間則相對(duì)較小。第十五條 全成本限額的評(píng)判機(jī)制和標(biāo)準(zhǔn)一、成本職能部門，負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目提交的各項(xiàng)參數(shù)是否滿足成本限額要求，指導(dǎo)限額指標(biāo)的執(zhí)行。二、評(píng)判提交的參數(shù)應(yīng)以本限額控制體系所列的指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)，如果各項(xiàng)參數(shù)在控制指標(biāo)的范圍內(nèi)則可執(zhí)行，如果超出控制指標(biāo)，則進(jìn)行成本優(yōu)化策劃。(拿地)規(guī)劃篇(拿地)規(guī)劃篇PAGE10 第四章 拿地規(guī)劃篇第一節(jié)拿地版強(qiáng)排指標(biāo)第十六條 目的及要求強(qiáng)排就是最高盈利強(qiáng)度排布建筑總圖，目的是在滿足客戶定位和客戶敏感點(diǎn)配置的前提下，尋找到稅后利潤(rùn)最大化的建筑業(yè)態(tài)組合。具體要求如下：一、滿足當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門及土地出讓方所要求的條件。二、滿足經(jīng)濟(jì)測(cè)算所必需的其他指標(biāo)。三、提出多產(chǎn)品組合方案的比較結(jié)果，進(jìn)行貨值比較。四、對(duì)于“地王”類項(xiàng)目，規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)由售價(jià)“倒逼”，著手高溢價(jià)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，不能直接使用“行貨”。五、項(xiàng)目獲取原則上必須達(dá)到項(xiàng)目收益基準(zhǔn)值要求才具備項(xiàng)目立項(xiàng)和投委會(huì)上會(huì)條件第十七條 指標(biāo)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)要求見本條所述。一、項(xiàng)目收益基準(zhǔn)值城市周期項(xiàng)目類型上行階段高位階段回調(diào)階段低位階段利潤(rùn)指標(biāo)自有IRR利潤(rùn)指標(biāo)自有IRR利潤(rùn)指標(biāo)自有IRR利潤(rùn)指標(biāo)自有IRR一般型7%30%8%35%7%30%6%25%規(guī)模型5%25%6%30%5%25%4%20%現(xiàn)金流型5%70%5%90%5%80%5%70%(一)項(xiàng)目類型：1、規(guī)模型項(xiàng)目：項(xiàng)目貨值在60億以上或者項(xiàng)目規(guī)模在60萬(wàn)方以上。2、現(xiàn)金流型項(xiàng)目：現(xiàn)金流回正時(shí)間（含融資）≤9個(gè)月。3、一般型項(xiàng)目：不屬于上述兩類的項(xiàng)目均屬于一般型項(xiàng)目。(二)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)：ABCA5%BC5%。(三)區(qū)域公司運(yùn)營(yíng)能力：由集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理職能根據(jù)區(qū)域公司銷售回款、融資、開盤時(shí)間等評(píng)估區(qū)域運(yùn)營(yíng)能力。(四)收益基準(zhǔn)值：集團(tuán)投資決策會(huì)可根據(jù)階段性目標(biāo)的調(diào)整，對(duì)該評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修正。上述收益基準(zhǔn)值，僅作為拿地基準(zhǔn)評(píng)判，最終評(píng)判以集團(tuán)投委會(huì)意見為準(zhǔn)，基準(zhǔn)版階段名稱單位限額指標(biāo)名稱單位限額指標(biāo)項(xiàng)目整盤（除土地、融資、間接成本）投入產(chǎn)出比三星以下：1：2三星及以上：1：3容積率按規(guī)劃要求最大值可售比%高層、洋房≥75%或貨值最大化別墅≥70%或貨值最大化人防面積㎡按當(dāng)?shù)匚募笞钚≈档厣贤＼嚤嚷?按規(guī)劃要求最大值（高品質(zhì)小區(qū)、高售價(jià)區(qū)域根據(jù)項(xiàng)目定位需求確定）地下停車效率㎡/輛按限額值豎向標(biāo)高按規(guī)劃允許要求抬高地庫(kù)標(biāo)高配套面積㎡按規(guī)劃要求最小值其它強(qiáng)制指標(biāo)（如：裝配率、海綿城市等）按規(guī)劃要求最小值備注：(一)可售比：可售比=可售面積/總建筑面積?？墒勖娣e：包括住宅(含底商)、公寓、有產(chǎn)權(quán)的會(huì)所及其它可供銷售的面積，不包括戶（含夾層學(xué)校、設(shè)備用房等配套面積，車位不論有無(wú)產(chǎn)權(quán)，一律計(jì)入不可售面積。如果上述設(shè)計(jì)數(shù)值不滿足限額指標(biāo)要求，則需進(jìn)行多方案比選，若滿足利潤(rùn)最大化，則不進(jìn)行考核，否則視為超限額指標(biāo)，納入責(zé)任成本考核。三、理論容積率法方案論證：可采用理論容積率法進(jìn)行驗(yàn)證；容積率1.5-2.0時(shí)，常見項(xiàng)目組成形式為高層南方地區(qū)：廣東省、廣西自治區(qū)、海南省、江西省、湖北省、湖南省、安徽省、江蘇省、上海市、浙江省、福建省、四川省、重慶市、貴州省、云南省產(chǎn)品類型規(guī)劃容積率理論值獨(dú)立別墅0.5雙拼別墅0.65疊拼別墅0.75四拼別墅0.75聯(lián)排別墅0.8洋房住宅（7層以下）1.1小高層洋房住宅（7-11層）1.5-1.6+別墅或高層+2.0-2.5南方地區(qū)：廣東省、廣西自治區(qū)、海南省、江西省、湖北省、湖南省、安徽省、江蘇省、上海市、浙江省、福建省、四川省、重慶市、貴州省、云南省產(chǎn)品類型規(guī)劃容積率理論值獨(dú)立別墅0.5雙拼別墅0.65疊拼別墅0.75四拼別墅0.75聯(lián)排別墅0.8洋房住宅（7層以下）1.1小高層洋房住宅（7-11層）1.5-1.6小高層住宅（12-19層≤60m）2.3-2.5中高層住宅（20-26層且≤80m）2.6-2.8高層住宅（27-33層且≤100m）3.3-3.5超高層住宅（34-48層且＞100m）5.0-6.5北方地區(qū)：河南省、山東市、山西省、河北省、北京市、天津市、遼寧省、吉林市、黑龍江省、陜西省、甘肅省、寧夏自治區(qū)、內(nèi)蒙古自治區(qū)、青海省產(chǎn)品類型規(guī)劃容積率理論值獨(dú)立別墅0.45雙拼別墅0.6疊拼別墅0.7四拼別墅0.7聯(lián)排別墅0.75洋房住宅（7層以下）1小高層洋房住宅（7-11層）1.2-1.3小高層住宅（12-19層≤60m）1.7-1.9中高層住宅（20-26層且≤80m）2.2-2.3高層住宅（27-33層且≤100m）2.7-3.0超高層住宅（34-48層且＞100m）4.5-6.0全國(guó)各地區(qū)產(chǎn)品類型規(guī)劃容積率理論值底商（3層以下）0.8-1.0獨(dú)立商業(yè)（3層以下）0.8-1.0獨(dú)立商業(yè)（3-6層）1.1-1.2第二節(jié)分級(jí)配置標(biāo)準(zhǔn)第十八條總述各區(qū)域定位職能部門匯集營(yíng)銷職能部門、設(shè)計(jì)職能部門和成本職能部門意見，在拿地可研階段確定項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)、明確各業(yè)態(tài)產(chǎn)品的配置選型，原則上后期各階段不得突破拿地階段的分級(jí)檔次及對(duì)應(yīng)的成本標(biāo)準(zhǔn)。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工過程中，配置標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整必須事先通過授權(quán)流程的審批后才予實(shí)施，其中降低配置標(biāo)準(zhǔn)的必須通過集團(tuán)設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、定位等部門的審批，提高配置標(biāo)準(zhǔn)的必須通過集團(tuán)成本管理、全面預(yù)算、設(shè)計(jì)、定位職能部門的審批。本住宅產(chǎn)品分級(jí)配置標(biāo)準(zhǔn)中各區(qū)域參考成本數(shù)據(jù)的主要材料價(jià)格為制定本標(biāo)準(zhǔn)的當(dāng)期市場(chǎng)價(jià)格，所有成本數(shù)據(jù)僅作為測(cè)算階段及方案設(shè)計(jì)(投前、投后)參考，本標(biāo)準(zhǔn)不得作為部品部件的實(shí)際采購(gòu)和工程發(fā)包的指導(dǎo)價(jià)。本住宅限額成本標(biāo)準(zhǔn)具備強(qiáng)制性，為各項(xiàng)目成本管控的上限，要求各子公司、各專業(yè)職能部門在目標(biāo)成本測(cè)算制訂、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及招采施工等各環(huán)節(jié)中均不得突破本限額標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于出現(xiàn)專項(xiàng)指標(biāo)超限額情況的，各公司應(yīng)首先進(jìn)行設(shè)計(jì)或招采優(yōu)化，對(duì)于優(yōu)化后仍不能滿足限額標(biāo)準(zhǔn)要求的，應(yīng)在實(shí)施前向集團(tuán)設(shè)計(jì)和成本管理職能部門進(jìn)行匯報(bào)，并經(jīng)集團(tuán)審批同意后才予以實(shí)施。第十九條配置標(biāo)準(zhǔn)（城市能級(jí)、星級(jí)匹配標(biāo)準(zhǔn)一、分級(jí)配置產(chǎn)品線地塊屬性產(chǎn)品線（某城市）3，4，5線城市2，3+線城市1，2+線城市瓊?cè)A高房?jī)r(jià)區(qū)域（原則上不應(yīng)用瓊?cè)A產(chǎn)品線）（一事一議）博翠中高房?jī)r(jià)區(qū)域三星四星五星集美低房?jī)r(jià)區(qū)域一星二星三星備注：產(chǎn)品線成本分級(jí)表僅作為星級(jí)選擇的指導(dǎo)依據(jù)，具體項(xiàng)目星級(jí)需結(jié)合利潤(rùn)率進(jìn)行選定，但原則上不允許跨越兩個(gè)星級(jí)（例如3,4,5線城市的博翠原則上選用三星，根據(jù)需要可以應(yīng)用二星和四星）。二、分級(jí)配置星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（一分級(jí)配置標(biāo)準(zhǔn)一星4,57000元/7700元/8500元/5%。(二)3，4，5線城市，板塊內(nèi)多數(shù)競(jìng)品高層毛坯價(jià)格不高10000元/11000元/12000元6%。(三)20000元/22000元/24200元/7%。(四)分級(jí)配置標(biāo)準(zhǔn)五星：適用板塊內(nèi)多數(shù)競(jìng)品高層毛坯價(jià)格高于20000元/平方米、洋房毛坯價(jià)格高于22000元/平方米、別墅毛坯價(jià)格高于24200元/平方米，且凈利潤(rùn)率不低于8%。原則上售價(jià)與凈利潤(rùn)率為雙控匹配值，若當(dāng)?shù)厥蹆r(jià)與星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)存在匹配差異較大，可以凈利潤(rùn)率為導(dǎo)向進(jìn)行匹配選擇區(qū)域分級(jí)配置標(biāo)準(zhǔn)星級(jí)，但需上報(bào)集團(tuán)定位、設(shè)計(jì)、成本職能部門審核報(bào)備。三、分級(jí)配置產(chǎn)品線選用原則（一）“集美”博翠”8%15%上。（二）若項(xiàng)目定位方案凈利潤(rùn)率及利潤(rùn)額遠(yuǎn)大于拿地承諾時(shí)，可適當(dāng)在產(chǎn)品線標(biāo)配上進(jìn)行提配以滿足項(xiàng)目更好盈利收益。（三）若項(xiàng)目定位、方案凈利潤(rùn)率及利潤(rùn)額低于拿地承諾時(shí)，由成本牽頭進(jìn)行周圍樓盤競(jìng)品對(duì)標(biāo)，滿足項(xiàng)目投入產(chǎn)出要求，以滿足項(xiàng)目拿地承諾凈利潤(rùn)率及利潤(rùn)額要求。（四）若配置未提升存在凈利潤(rùn)率及利潤(rùn)額低于拿地承諾時(shí)（條件變化，須在原定位產(chǎn)品配置做減配。區(qū)域可根據(jù)集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)“可選包”自行深化，形成當(dāng)?shù)貐^(qū)域級(jí)配包；當(dāng)所選產(chǎn)品線不能滿足周圍競(jìng)品配置時(shí)，區(qū)域可根據(jù)“級(jí)配包”自行增減配置，配置根據(jù)客戶敏感度分可調(diào)項(xiàng)和固化項(xiàng)。在項(xiàng)目實(shí)施階段，可調(diào)項(xiàng)可以根據(jù)項(xiàng)目需求進(jìn)行調(diào)整，但是只能在相鄰檔次調(diào)整，不允許跨檔調(diào)整；固化項(xiàng)原則上不得調(diào)整，以滿足項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)要求。四、產(chǎn)品分類標(biāo)準(zhǔn)直接投資成本產(chǎn)品星級(jí)銷面成本控制指標(biāo)（元/㎡）一線+熱點(diǎn)二線城市二線+熱點(diǎn)三線城市三線+四線城市高層、多層洋房經(jīng)濟(jì)型別墅高層、多層洋房經(jīng)濟(jì)型別墅高層、多層洋房經(jīng)濟(jì)型別墅三星以下345038504050315035503850295031503650三星及以上405044504850365040504450-說明：1、上述成本為各物業(yè)類型分?jǐn)偤蟪杀?，包括行政事業(yè)性收費(fèi)與前期工程成本、建筑安裝工程成本、基礎(chǔ)設(shè)3、銷面成本：不含地庫(kù)面積，分?jǐn)偝杀景噹?kù)成本等地下配套類成本。4、經(jīng)濟(jì)型別墅是指聯(lián)排、疊拼別墅；獨(dú)棟別墅、類獨(dú)棟、雙拼和四拼別墅以及TOP系列豪宅一事一議，不在本次銷面成本控制指標(biāo)范圍內(nèi)。5、熱點(diǎn)城市以集團(tuán)每年當(dāng)期發(fā)布的發(fā)展戰(zhàn)略地圖為準(zhǔn)。6、突破上述成本控制指標(biāo)的，必須進(jìn)行專項(xiàng)成本策劃滿足投入產(chǎn)出或去化要求。第三節(jié)標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用限額指標(biāo)第二十條 標(biāo)準(zhǔn)成本范圍序號(hào)二級(jí)科目三級(jí)科目標(biāo)準(zhǔn)成本范圍說明1前期工程成本設(shè)計(jì)費(fèi)各專業(yè)設(shè)計(jì)費(fèi)用①2建安工程成本各科目變更率主體建筑及安裝工程費(fèi)變更率②（（、級(jí)配置標(biāo)準(zhǔn)》。3基礎(chǔ)設(shè)施成本園林景觀工程園林景觀工程相關(guān)配置成本詳《園林限額分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》。4配套設(shè)施成本各科目配套用房（配置標(biāo)準(zhǔn)》。5開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)本次標(biāo)準(zhǔn)成本根據(jù)地產(chǎn)集團(tuán)目前現(xiàn)狀及未來(lái)管理需求作出標(biāo)準(zhǔn)。限額審批內(nèi)容限額審批控制要點(diǎn)主項(xiàng)內(nèi)容分項(xiàng)內(nèi)容分項(xiàng)階段建筑類型星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目檔次限額指標(biāo)限額審批內(nèi)容限額審批控制要點(diǎn)主項(xiàng)內(nèi)容分項(xiàng)內(nèi)容分項(xiàng)階段建筑類型星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目檔次限額指標(biāo)備注適用指標(biāo)單方限額限量與限額設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)費(fèi)建筑（方案、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、二次設(shè)計(jì)、優(yōu)化設(shè)計(jì)、專項(xiàng)設(shè)計(jì)及各專業(yè)深化設(shè)計(jì)、咨詢等）別墅三星以上各類元/㎡85設(shè)計(jì)費(fèi)不含BIM/PC設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)用三星及以下各類元/㎡75洋房/小高層洋房三星以上各類元/㎡60三星及以下各類元/㎡55中高層/高層三星以上中高檔元/㎡50中檔元/㎡45三星及以下中高檔元/㎡47中檔元/㎡43獨(dú)立商業(yè)-各類元/㎡80人防-各類元/㎡40非人防地庫(kù)-各類元/㎡30說明：① （設(shè)計(jì)管理職能部門② 。③ /④ /⑤ 二、 景觀設(shè)計(jì)費(fèi)限額審批內(nèi)容限額審批控制要點(diǎn)主項(xiàng)內(nèi)容分項(xiàng)內(nèi)容分項(xiàng)階段景觀面積段（㎡）限額指標(biāo)備注適用指標(biāo)單方限額限量與限額設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)費(fèi)含≤3萬(wàn)元/㎡301、單方限額指標(biāo)為內(nèi)控上限值。3萬(wàn)-6萬(wàn)元/㎡286萬(wàn)以上元/㎡25說明：① （設(shè)計(jì)管理職能部門。② 三、 裝修設(shè)計(jì)費(fèi)限額審批內(nèi)容限額審批控制要點(diǎn)主項(xiàng)內(nèi)容分項(xiàng)內(nèi)容分項(xiàng)階段區(qū)域（㎡）限額指標(biāo)適用指標(biāo)單方限額三星以上三星及以下限量與限額設(shè)計(jì)裝修設(shè)計(jì)費(fèi)室內(nèi)設(shè)計(jì)售樓處硬軟裝)精裝修區(qū)域元/㎡800550后勤區(qū)域元/㎡150150樣板房(硬軟裝)元/㎡950800住宅大堂(硬軟裝)標(biāo)準(zhǔn)層公區(qū)元/㎡1515批量精裝修元/㎡85說明：① （集團(tuán)設(shè)計(jì)管理職能部門② 350元/③ +（）第二十二條變更率限額變更限額內(nèi)容限額指標(biāo)設(shè)計(jì)變更率（不含批量精裝）1%批量精裝設(shè)計(jì)變更率1%工程變更率（含批量精裝）1%①（+=)=++。②=導(dǎo)第二十三條工程監(jiān)理費(fèi)用限額限額審批內(nèi)容限額審批控制要點(diǎn)限額指標(biāo)分項(xiàng)內(nèi)容 分項(xiàng)階段單方限額適用指標(biāo)三星以上 三星及以下工程監(jiān)理費(fèi)高層元/㎡1413洋房元/㎡1513別墅元/㎡1716商業(yè)元/㎡1411車庫(kù)元/㎡1110精裝修監(jiān)理元/㎡54說明：① ② 第二十四條工程造價(jià)咨詢費(fèi)用限額限額審批內(nèi)容限額審批控制要點(diǎn)分項(xiàng)內(nèi)容分項(xiàng)階段限額指標(biāo)適用指標(biāo)單方限額三星以上三星及以下造價(jià)咨詢費(fèi)高層（含底商）元/㎡1412洋房（含底商）元/㎡1513別墅元/㎡1614獨(dú)立商業(yè)元/㎡1816車庫(kù)元/㎡1210說明：① ② （）編制費(fèi)；工程審計(jì)服務(wù)費(fèi)用（結(jié)算二審審計(jì)費(fèi)用，含能抵減建安合同結(jié)算造價(jià)的獎(jiǎng)勵(lì)提成，不含對(duì)地。第二十五條招商運(yùn)營(yíng)費(fèi)用限額限額審批內(nèi)容 適用范圍適用指標(biāo)限額指標(biāo)招商運(yùn)營(yíng)（造活期）費(fèi)用一線城市元/m2715二線、三線城市550四線、五線城市440說明：① ②≥1.5③2④ 3%70%⑤ ⑥第二十六條物業(yè)與地產(chǎn)界面費(fèi)用限額限額審批內(nèi)容適用指標(biāo)限額指標(biāo)1.物業(yè)完善費(fèi)元/㎡91.1物業(yè)前期開辦費(fèi)元/㎡2.5~31.2物業(yè)返修管理費(fèi)元/㎡毛坯：4精裝修：62.內(nèi)部分戶驗(yàn)收費(fèi)元/㎡毛坯：4.5精裝修：6.5說明：① ②電器\\（。③（）（2——④ 建筑篇建筑篇PAGE21 第五章 建筑篇第一節(jié)建筑設(shè)計(jì)限額指標(biāo)第二十七條建筑業(yè)態(tài)劃分/層高限額建筑類型建筑類型劃分限額值(mm)三星以下經(jīng)濟(jì)型別墅住宅4層以下≤3300洋房住宅8層及以下≤3000小高層洋房住宅9-11層≤3000小高層住宅12-20層≤60m≤3000中高層住宅21-27層且≤80m≤3000高層住宅28層以上且≤100m≤3000超高層住宅＞100m≤3000架空層-≤3900三星及以上別墅住宅4層以下≤3600洋房住宅8層及以下≤3150小高層洋房住宅9-11層≤3000小高層住宅12-20層≤60m≤3000中高層住宅21-26層且≤80m≤3000高層住宅27層以上且≤100m≤3000超高層住宅＞100m≤3000大平層住宅大平層住宅≤3300架空層-≤4600注：兩疊產(chǎn)品歸入別墅住宅產(chǎn)品，三疊產(chǎn)品歸入洋房住宅產(chǎn)品。第二十八條體型系數(shù)體形系數(shù)=建筑物外表面積㎡÷外表面積所包圍的體積m3。門窗、屋面。相同面積建筑，坡屋面散熱面積大于平屋面，節(jié)能材料用量相應(yīng)也多。氣候區(qū)（GB50178-93）GB50352-2019執(zhí)行。(一)夏熱冬暖地區(qū)居住建筑體形系數(shù)限額表：適用建筑類型限額值北區(qū)≤0.40南區(qū)≤0.35適用建筑類型限額值≤3層≤0.55適用建筑類型限額值≤3層≤0.554-11層≤0.40≥12層≤0.35地區(qū)居住建筑體形系數(shù)限額表：適用建筑類型限額值≤3層≤0.524-8層≤0.339-13層≤0.30≥14層≤0.26(三)寒冷(四)嚴(yán)寒地區(qū)居住建筑體形系數(shù)限額表：適用建筑類型限額值≤3層≤0.504-8層≤0.309-13層≤0.28≥14層≤0.25第二十九條實(shí)得面積系數(shù)實(shí)得面積系數(shù)（只計(jì)算住宅部分）=地上建筑單體住宅部分的標(biāo)準(zhǔn)層實(shí)得面積㎡÷地上建筑單體住宅部分的標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積㎡（面積）適用建筑類型三星以下限額值三星及以上限額值高層住宅≤110%≤112%小高層/洋房住宅≤113%≤116%別墅住宅≤120%≤125%實(shí)得面積即為：規(guī)劃可售面積，另加常規(guī)贈(zèng)送面積計(jì)算入戶花園、陽(yáng)臺(tái)計(jì)一半面積、飄窗、（規(guī)劃計(jì)容面積計(jì)算一半部分的面積需計(jì)入售價(jià)不能低于競(jìng)品售價(jià)，低于情況需進(jìn)行優(yōu)化有效控制實(shí)得面積。第三十條 公攤率公攤率（只計(jì)算住宅部分）=地上建筑單體住宅部分的公攤面積㎡÷地上建筑單體住宅部分的建筑面積㎡。（分子分母不包含住宅下裙樓的外墻面積及其規(guī)劃建筑面積）適用建筑類型三星以下限額值三星及以上限額值小高層/洋房住宅≤17%≤18%高層住宅單元（點(diǎn)式）≤23%≤21%高層住宅單元（板式）≤27%≤27%公攤面積即為：整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。第三十一條外立面率（只計(jì)算住宅部分（扣除門窗洞口面積㎡÷（分子分母不包含住宅下裙樓的外墻面積及其規(guī)劃建筑面積）建筑類型三星以下限額值三星及以上限額值高層住宅≤1.28≤1.3小高層/洋房住宅≤1.35≤1.4疊拼別墅住宅≤2.5≤2.8聯(lián)排別墅住宅≤2.6≤3（扣除門窗洞口第三十二條窗地比（只計(jì)算住宅部分（窗除外，轉(zhuǎn)角飄窗按展開門窗面積計(jì)入）㎡÷（分子分母不包含住宅下裙樓的門窗及其規(guī)劃建筑面積）建筑類型三星以下限額值三星及以上限額值高層住宅≤0.22≤0.24大平層≤0.24≤0.28小高層/洋房住宅≤0.23≤0.26疊拼別墅住宅≤0.25≤0.27聯(lián)排別墅住宅≤0.28≤0.30第三十三條地下車庫(kù)層數(shù)、層高及覆土高度層高指地下室地面結(jié)構(gòu)完成面到頂板結(jié)構(gòu)板面的垂直距離。地下室類型層高控制值備注普通地下室非人防：3.7米人防：3.8米指水、電、風(fēng)管線齊全的情況半地下室3.4米指采用自然排煙的半地下室說明：① 0.1米。② 1.50.1米。③ 0.1米。④ 3.6⑤地下室層數(shù)原則上控制在1層，地下室頂板平均覆土盡量控制在1.5米以內(nèi)（在不影響綠化驗(yàn)收的1.51.2）第三十四條地下單車位面積地下單車位面積【所有地下室面積住宅地下贈(zèng)送功能區(qū)域+積+特殊設(shè)備房面積】÷配建地下車位個(gè)數(shù)。類型車位平均面積（㎡/輛）備注三星以下（）a值1/301/151/101/61/41/31/2室（。下室。a=指標(biāo)27.528.529.531.533.535.541.5三星及以上普通地下室（含塔樓區(qū)和非塔樓區(qū)）指標(biāo)28.529.530.532.534.536.542.5純地下車庫(kù)25純地下車庫(kù)不區(qū)分產(chǎn)品線說明：① a2㎡/輛。② b指：當(dāng)b＜1/41/4≤b<1/31/3≤b<1/2b≥1/20.5、、、4㎡/③ ④ ⑤⑥車庫(kù)范圍以外不利用的結(jié)構(gòu)封閉空間不計(jì)入地下室面積。第三十五條小區(qū)及車庫(kù)出入口數(shù)量停車當(dāng)量 ＞1000501-1000301-500101-30025-100 ＜25住宅車庫(kù)出入口數(shù)量3口，可2雙1單2口，≥1雙+1單2口，1雙+1單1口，需1雙1口，可1單非住宅車庫(kù)出入口數(shù)量3口，可2雙1單2口，需2雙2口，需1雙1單2口，可2單小區(qū)出入口1、15萬(wàn)㎡以下的小區(qū)原則上設(shè)二個(gè)出入口【不包括常閉式消防通道】。2、15-30萬(wàn)㎡的小區(qū)原則上最多設(shè)置三個(gè)出入口【不包括常閉式消防通道】。3、30萬(wàn)㎡以上的小區(qū)原則上最多設(shè)置四個(gè)出入口【不包括常閉式消防通道】。4、車道按5.5m，環(huán)形車道按4m，和規(guī)范有沖突，按規(guī)范最低值。5、本條車庫(kù)出入口數(shù)量若與當(dāng)?shù)匾?guī)范例要求沖突時(shí)，按當(dāng)?shù)匾?guī)范最低值設(shè)置。第三十六條設(shè)備房面積設(shè)備房面積10萬(wàn)㎡小區(qū)設(shè)備房面積控制消防水池商住450㎡121040%。315宜控制在25㎡以下。45、注意設(shè)備用房噪音對(duì)住戶的影響，避免后期改造費(fèi)用的投入。6置，減少計(jì)容面積。住宅250㎡消防水泵房商住90㎡住宅80㎡開閉所90㎡消防及安防控制室70㎡生活水箱110㎡生活水泵房100㎡換熱站180㎡變配電房（公配+專配）350㎡發(fā)電機(jī)房60㎡第三十七條門窗型材含量限額產(chǎn)品線三星以下限額值三星及以上限額值塑鋼含量（kg/㎡）89普鋁含量（kg/㎡）78斷橋鋁含量（kg/㎡）910注：設(shè)計(jì)參數(shù)詳見《金科股份外門窗設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行，需嚴(yán)控型材含量。第三十八條建筑線條限額產(chǎn)品線三星以下限額值三星及以上限額值GRC/EPS等限額（高層業(yè)態(tài)建安單方：元/m2）≤10≤15GRC/EPS等限額（洋房業(yè)態(tài)建安單方：元/m2）≤15≤20GRC/EPS等限額（別墅業(yè)態(tài)建安單方：元/m2）≤20≤30第三十九條智能化系統(tǒng)分級(jí)配置標(biāo)準(zhǔn)子系統(tǒng)名稱A類標(biāo)準(zhǔn)B類標(biāo)準(zhǔn)C類標(biāo)準(zhǔn)D類標(biāo)準(zhǔn)市四線、五線城市極低簡(jiǎn)配通（30023001VLAN（）VLAN信網(wǎng)信息網(wǎng)絡(luò)絡(luò)系統(tǒng)系統(tǒng)小區(qū)人行通道閘或自動(dòng)平小區(qū)人行通道閘或人行通道閘，聯(lián)動(dòng)可出入口管理人行出入口（//APP//（）；/刷卡/APP//（1人行通道閘，具備刷卡功能五星設(shè)置雙閘防尾門禁具有訪客預(yù)約功能具有訪客預(yù)約功能出入口管理車行出入口（1純車牌識(shí)別功能，無(wú)人值守道閘配置對(duì)講功能（與消控中心）純車牌識(shí)別功能智能分析攝像機(jī)虛擬周界四線制脈沖電子圍欄+紅外對(duì)射或紅外對(duì)射安全周界防范系統(tǒng)報(bào)警紅外對(duì)射商業(yè)二層上人平臺(tái)設(shè)置智能分析攝像機(jī)虛擬周界報(bào)警商業(yè)二層上人平臺(tái)設(shè)置智能分析攝像機(jī)虛擬周界報(bào)警防一小區(qū)地面：小區(qū)出入口、主在小區(qū)出入口設(shè)置范事要道路、重點(diǎn)監(jiān)控區(qū)域設(shè)置400萬(wàn)像素（自分析200系一400萬(wàn)像素?cái)z像機(jī)（自分析預(yù)警功能和人臉抓點(diǎn)位設(shè)置主要出入統(tǒng)議預(yù)警功能和人臉抓拍功拍功能），地面主要口、主干道、入戶能）、其余區(qū)域及地庫(kù)出入大堂、電梯轎廂，口設(shè)置400萬(wàn)像素網(wǎng)絡(luò)攝像重點(diǎn)監(jiān)控區(qū)域設(shè)置地庫(kù)主要出入口、視頻監(jiān)機(jī)（自分析預(yù)警功能），實(shí)現(xiàn)自分析預(yù)警和人員軌跡追蹤功能。400萬(wàn)像素?cái)z像機(jī)（200萬(wàn)像素網(wǎng)絡(luò)攝像機(jī)地庫(kù)通道、主要景觀區(qū)、監(jiān)控中心；控系統(tǒng)地庫(kù)及塔樓：200萬(wàn)像素網(wǎng)警和人員軌跡追蹤絡(luò)攝像機(jī)。重點(diǎn)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)預(yù)功能。其余區(qū)域采用顯示器顯示主要出警功能和兒童走失預(yù)警功200萬(wàn)像素網(wǎng)絡(luò)攝入口等重點(diǎn)區(qū)域，能，四星、五星設(shè)置高清攝像機(jī)。重點(diǎn)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)減少顯示器數(shù)量配像看護(hù)功能、車道占用監(jiān)控預(yù)警功能和兒童走置；功能失預(yù)警功能四星、五星配置高空拋物攝高空拋物攝像機(jī)設(shè)像機(jī)，設(shè)置單元出入口，三置單元出入口（選—星可做選配配）戶內(nèi)7寸全數(shù)字彩7圍墻APP（僅在IC戶內(nèi)10寸全數(shù)字彩色屏，色屏，單元門口機(jī)/帶智能家居擴(kuò)展功能；單元圍墻機(jī)具備人臉識(shí)非可視對(duì)講系統(tǒng)，門口機(jī)/圍墻機(jī)具備人臉識(shí)別、刷卡、二維碼、單元門口機(jī)/圍墻可視對(duì)別、刷卡、二維碼、手機(jī)藍(lán)手機(jī)藍(lán)牙APP（僅在機(jī)具備刷卡、密碼講及門牙AP（）開門開門功能；次門出禁系統(tǒng)開門功能，訪客云端對(duì)講功功能，訪客云端對(duì)講入口設(shè)置門禁設(shè)能；次門出入口設(shè)置門禁設(shè)功能；次門出入口設(shè)備，實(shí)現(xiàn)IC刷卡開IC置門禁設(shè)備，實(shí)現(xiàn)門功能；開門功能；IC刷卡、手機(jī)APP開門功能；電子巡在線式藍(lán)牙技術(shù)APP巡更更系統(tǒng)四星、五星地下車庫(kù)距離單元門口較遠(yuǎn)區(qū)域、室緊急求——選配公共廣播數(shù)字廣播系統(tǒng)，具備消防聯(lián)動(dòng)強(qiáng)切功能——系統(tǒng)信息主要出入口設(shè)置P4全彩高主要出入口設(shè)置雙基色LED顯示屏發(fā)布LED也可集成可視對(duì)講門口機(jī)、——系統(tǒng)手機(jī)APP、室內(nèi)分機(jī)實(shí)現(xiàn)信息發(fā)布功能統(tǒng)一身份識(shí)別實(shí)現(xiàn)一卡通及手機(jī)APP集中識(shí)別管理信系統(tǒng)息1、業(yè)主乘梯，刷卡后自動(dòng)應(yīng)選層；2、訪客乘梯，通過選配，視競(jìng)爭(zhēng)樓盤情用系統(tǒng)電梯控制系統(tǒng)3（123——樓層招梯；4、戶內(nèi)招梯功成本情況選配）能；5、同單元業(yè)主互訪環(huán)境控地下車庫(kù)CO監(jiān)測(cè)、室外溫室外溫濕度、風(fēng)速風(fēng)制系統(tǒng)環(huán)境監(jiān)向、紫外線等監(jiān)測(cè)，聯(lián)動(dòng)室外屏發(fā)布數(shù)——測(cè)信息（選配）據(jù)信息（選配）環(huán)境控制系統(tǒng)電控驅(qū)主要景觀區(qū)、活動(dòng)區(qū)、水系休息區(qū)設(shè)置——蚊供配電、給排水、公共用水進(jìn)行計(jì)量，對(duì)電梯基公共設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)——理智能化系統(tǒng)集采用金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司的系統(tǒng)集成平臺(tái)軟件成系統(tǒng)機(jī)房系統(tǒng)及防包括上述各子系統(tǒng)防雷部分及機(jī)房設(shè)備雷接地家居應(yīng)用系統(tǒng)家居安防系統(tǒng)每戶配置緊急求助按鈕、被動(dòng)紅外或雙鑒探測(cè)器、燃?xì)庑孤﹫?bào)警設(shè)備室內(nèi)緊急求助按鈕家居控制系統(tǒng)配置家居網(wǎng)關(guān)、控制照明、窗簾、空調(diào)等（可選）——業(yè)態(tài)建面單方（含地上地下）高層-35302520洋房40353025別墅50454035第二節(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)限額指標(biāo)第四十條總述住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)應(yīng)在滿足建筑使用要求、結(jié)構(gòu)安全及耐久性要求前提下，按照經(jīng)濟(jì)性最優(yōu)的原則進(jìn)行結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，由于鋼筋及混凝土指標(biāo)是相互關(guān)聯(lián)的，因此將兩個(gè)指標(biāo)作為一個(gè)整體“構(gòu)面積”為基數(shù)：結(jié)構(gòu)面積，即建筑物內(nèi)墻體、柱、樓板等建筑結(jié)構(gòu)所占的面積。結(jié)構(gòu)面積S=S1+S2+S3+S4：S1=建筑面積（不含架空層面積）S2=對(duì)于有頂蓋的外挑陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、結(jié)構(gòu)連接板等按一半面積計(jì)入；小于2.2的全部樓板面積計(jì)入；凹陽(yáng)臺(tái)、空調(diào)板、贈(zèng)送地下室應(yīng)全部計(jì)入；層高較高而未計(jì)入建筑面積的入戶花園、走廊等上有頂蓋的樓板面積應(yīng)計(jì)入；建筑線腳等凸出構(gòu)件不計(jì)入結(jié)構(gòu)面積。S3=未計(jì)入建筑面積的凸窗面積S4=開洞所預(yù)留的“贈(zèng)送面積”、地下未計(jì)入建筑面積的結(jié)構(gòu)封閉不利用空間。S2為S1S1部面積計(jì)算，則S2不累加計(jì)算。圖1：區(qū)域劃分圖區(qū)域劃分：1、華北：北京、天津、河北、山西、內(nèi)蒙古。2、東北：遼寧、吉林、黑龍江。3、華東4、華東II：上海、江蘇、浙江、福建、山東、臺(tái)灣。5、中南：河南、湖南、湖北、廣西（不含北海。6、華南：廣東、廣西北海、海南、香港、澳門。7、西南：重慶、四川、貴州、云南、西藏。8、西北：陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆。第四十一條地上結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)限額指標(biāo)地上標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)：適用標(biāo)準(zhǔn)層及不含轉(zhuǎn)換層的地上結(jié)構(gòu)?？拐鹪O(shè)防烈度區(qū)域及結(jié)構(gòu)高度6度（0.05g）7度（抗震設(shè)防烈度區(qū)域及結(jié)構(gòu)高度6度（0.05g）7度（0.1g）8度7度（0.15g）（0.2g）西南中南（≤15m）4層及以下鋼筋kg/m237394043混凝土m3/m20.320.330.350.36（≤24m）5-8層鋼筋kg/m231333638混凝土m3/m20.310.320.330.35（≤60m）9-20層鋼筋kg/m234374042混凝土m3/m20.290.340.350.36（≤80m）21-26層鋼筋kg/m235404143混凝土m3/m20.300.340.350.36（≤100m）27-33層鋼筋kg/m236414249混凝土m3/m20.330.370.380.39（≤120m）34-40層鋼筋kg/m2404347-混凝土m3/m20.370.380.40-（≤140m）41-46層鋼筋kg/m246混凝土m3/m20.39華北東北西北（≤15m）4層及以下鋼筋kg/m238414346混凝土m3/m20.320.330.350.36（≤24m）5-8層鋼筋kg/m237404345混凝土m3/m20.310.320.340.35（≤60m）9-20層鋼筋kg/m238414445混凝土m3/m20.310.320.360.37（≤80m）21-26層鋼筋kg/m240424649混凝土m3/m20.340.360.380.39（≤100m）27-33層鋼筋kg/m243454853混凝土m3/m20.360.370.390.40（≤120m）34-40層鋼筋kg/m2454750-混凝土m3/m20.360.380.39-（≤140m）41-46層鋼筋kg/m248混凝土m3/m20.38華東II華南（≤15m）4層及以下鋼筋kg/m240424548混凝土m3/m20.330.350.360.37（≤24m）5-8層鋼筋kg/m238404345混凝土m3/m20.320.330.340.36（≤60m）9-20層鋼筋kg/m238424345混凝土m3/m20.320.340.360.37（≤80m）21-26層鋼筋kg/m241424749混凝土m3/m20.350.360.380.39（≤100m）27-33層鋼筋kg/m245464853混凝土m3/m20.370.380.390.40（≤120m）34-40層鋼筋kg/m2475051-混凝土m3/m20.370.380.39-（≤140m）41-46層鋼筋kg/m249混凝土m3/m20.39備注：①以上鋼筋含量指標(biāo)以層高3.0m為基準(zhǔn)；層高每變化±0.1m，鋼筋含量指標(biāo)相應(yīng)可變化±1kg/㎡；混凝土含量指標(biāo)相應(yīng)可變化±0.01m3/㎡。②）③、V7度0.1、8度（020）kg2，混0.01m3/m2；④度0.0515kg2043/2；度0.1010kg2033/2；7度0.158（0.20kg20033/2。⑤ ⑥ 752kg/m2，0.01m3/m2。⑦ 2～2.5kg/0.01m3/m2。⑧ （。⑨ “-”140m⑩ ”，“”ⅹ98%?優(yōu)秀值作為區(qū)域、城市下達(dá)設(shè)計(jì)任務(wù)書依據(jù)值。?GB50068-20183%抗震設(shè)防烈度塔樓信息抗震設(shè)防烈度塔樓信息鋼筋含量（Kg/m2）單層普通車庫(kù)單層人防車庫(kù)普通地下車庫(kù)（含塔樓區(qū)）純地下車庫(kù)普通地下車庫(kù)（含塔樓區(qū)）純地下車庫(kù)6度（0.05g）80米以下樁基：108獨(dú)基條基：113樁基：98獨(dú)基條基：103片筏基礎(chǔ)：113樁基：139樁基：12980米以上樁基：110片筏基礎(chǔ)：126樁基：141片筏基礎(chǔ)：1577度（0.1g、0.15g）80米以下樁基：113片筏基礎(chǔ)：129樁基：144片筏基礎(chǔ)：16080米以上樁基：115獨(dú)基條基：120片筏基礎(chǔ)：131樁基：146獨(dú)基條基：151片筏基礎(chǔ)：1628度（0.2g）80米以下樁基：118獨(dú)基條基：124片筏基礎(chǔ)：134樁基：149獨(dú)基條基：155片筏基礎(chǔ)：16580米以上樁基：121樁基：151備注：① ② ③ 1.5m0.3~0.5m（）5~7kg/㎡。④ 2.5m1m3kg/m2。⑤ 10kg/⑥ 20kg/30kg/㎡。⑦ 25%15kg/⑧ 100%10kg/9kg/⑨ 10kg/⑩ ?”，“”≤“”ⅹ98%?優(yōu)秀值作為區(qū)域、城市下達(dá)設(shè)計(jì)任務(wù)書依據(jù)值。?若采用《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50068-2018之前老規(guī)范，按上表數(shù)據(jù)下浮3%作為上限值考核。第四十二條地下結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)限額指標(biāo)（±0.0車庫(kù)地坪、承臺(tái)和基礎(chǔ)梁(不含樁基礎(chǔ)、墊層?；炷梁浚╩3/m2）單層普通車庫(kù)單層人防車庫(kù)抗震設(shè)防烈度普通地下車庫(kù)（含塔樓區(qū)）純地下車庫(kù)普通地下車庫(kù)（含塔樓區(qū)）純地下車庫(kù)6度（0.05g）樁基：0.95獨(dú)基條基：1.00片筏基礎(chǔ)：1.05樁基：0.90獨(dú)基條基：0.95片筏基礎(chǔ)：1.00樁基：1.00獨(dú)基條基：1.05片筏基礎(chǔ)：1.10樁基：0.95獨(dú)基條基：1.00片筏基礎(chǔ)：1.057度（0.1g/0.15g）樁基：1.00獨(dú)基條基：1.05片筏基礎(chǔ)：1.10樁基：1.05獨(dú)基條基：1.10片筏基礎(chǔ)：1.158度（0.2g）樁基：1.05獨(dú)基條基：1.10片筏基礎(chǔ)：1.15樁基：1.10獨(dú)基條基：1.15片筏基礎(chǔ)：1.20備注：① ② ③ 1.5m0.08~0.10m3/m2。④ 2.5m1m0.05m3/m2。⑤ 0.30m3/m2⑥ 0.10m3/m20.20m3/m2⑦ 25%0.05m3/m2。⑧ 100%時(shí)減0.10m3/m2，90%時(shí)減0.09kg/㎡，以此類推。⑨ 0.1m3/m2。⑩ ?表中數(shù)據(jù)均為“合格上限值”，“優(yōu)秀值”≤“合格上限值”ⅹ98%?優(yōu)秀值作為區(qū)域、城市下達(dá)設(shè)計(jì)任務(wù)書依據(jù)值。?若采用《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50068-2018之前老規(guī)范，按上表數(shù)據(jù)下浮3%作為上限值考核。裝飾限額分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝飾限額分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)PAGE28 第六章 裝飾限額分級(jí)標(biāo)第一節(jié)示范區(qū)裝飾分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)第四十三條示范區(qū)范圍成本限額指標(biāo)項(xiàng)目規(guī)模示范區(qū)總面積（㎡）示范區(qū)（含紅線外㎡售樓處面積（㎡品牌館總面積（㎡樣板房套數(shù)（個(gè)）≥30萬(wàn)㎡≤9000≤8000≤1000≤180≤520-30萬(wàn)㎡≤7000≤6000≤750≤150≤410-20萬(wàn)㎡≤5500≤5000≤550≤65≤310萬(wàn)㎡以下≤4000≤3500≤420≤50≤2/第四十四條示范區(qū)（樣板房、銷售部）裝飾工程成本限額指標(biāo)產(chǎn)品類別硬裝（元/㎡）軟裝（元/㎡）檔次：TOP高于A檔所有類別的項(xiàng)目一事一議檔次：A樣板房高層、洋房41003800別墅44004200銷售部38002600檔次：B產(chǎn)品類別硬裝（元/㎡）軟裝（元/㎡）樣板房高層、洋房32003200別墅35003500銷售部310019001300（集采）檔次：C樣板房洋房、高層29002700別墅32002800銷售部30001300（集采）情景樣板房：簡(jiǎn)裝樣板房1500（硬裝+軟裝）備注：C（C50%6%50%13%750m270750m2100UV館LED2530900元含250元2500元（、室內(nèi)350元200元300元第二節(jié)住宅/集中商業(yè)公區(qū)裝飾分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)位置單方控制上限（元/㎡）面積控制上限（㎡）高層TOP檔/一事一議B檔車庫(kù)大堂及電梯前室250025首層大堂及電梯前室270060標(biāo)準(zhǔn)層電梯前室及過道110020（電梯前室）外連廊400-C檔車庫(kù)大堂及電梯前室170020首層大堂及電梯前室190055標(biāo)準(zhǔn)層電梯前室及過道100015（電梯前室）外連廊300-C-檔車庫(kù)大堂及電梯前室170020首層大堂及電梯前室190055標(biāo)準(zhǔn)層電梯前室及過道90015（電梯前室）外連廊300-D檔車庫(kù)大堂及電梯前室170020首層大堂及電梯前室190055標(biāo)準(zhǔn)層電梯前室80015（電梯前室）標(biāo)準(zhǔn)層過道600-外連廊300-洋房TOP檔/一事一議B檔車庫(kù)大堂及電梯前室250020首層大堂及電梯前室300030標(biāo)準(zhǔn)層電梯前室130015標(biāo)準(zhǔn)層樓梯間及過道800-C檔車庫(kù)大堂及電梯前室200010首層大堂及電梯前室200020標(biāo)準(zhǔn)層電梯前室100010標(biāo)準(zhǔn)層樓梯間400-C-檔車庫(kù)大堂及電梯前室200010首層大堂及電梯前室200020標(biāo)準(zhǔn)層電梯前室80010標(biāo)準(zhǔn)層樓梯間400-A檔硬裝軟裝15001000-架空層B檔硬裝軟裝800800-C檔硬裝軟裝450650-酒店式小區(qū)大堂B檔小區(qū)酒店式大堂3000-集中商業(yè)公區(qū)裝修1200-備注：/第三節(jié)批量精裝修分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)第四十五條批量精裝修成本標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)用批量精裝面積計(jì)算口徑：按戶型銷售建筑面積計(jì)算控制。成本標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算范圍為界面劃分中批量精裝總包工作內(nèi)容及涉及的甲供材及甲分包材設(shè)，詳見《金科集團(tuán)批量精裝修工程界面劃分》。價(jià)。若因特殊原因確需突破此標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)由地產(chǎn)公司上報(bào)集團(tuán)相關(guān)部門及副總裁（心總經(jīng)理）審批，審批通過后方可實(shí)施。第四十六條批量精裝修各標(biāo)產(chǎn)品成本標(biāo)準(zhǔn)(一)批量精裝修A標(biāo)產(chǎn)品成本標(biāo)準(zhǔn)A標(biāo)現(xiàn)階段不屬于常規(guī)產(chǎn)品，項(xiàng)目啟動(dòng)將根據(jù)不同區(qū)域上報(bào)，以審定標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)，考核維度需滿足項(xiàng)目貨值及溢價(jià)最大化。(二)批量精裝修B標(biāo)產(chǎn)品成本標(biāo)準(zhǔn)戶型建面區(qū)間（㎡）成本標(biāo)準(zhǔn)區(qū)間（元/㎡）100-1301550-1700120-1401600-1700140-1601600-1700備注：1、成本標(biāo)準(zhǔn)僅指基礎(chǔ)包，增值包需另計(jì)；2、成本標(biāo)準(zhǔn)包含實(shí)施過程中的設(shè)計(jì)變更、技術(shù)變更及后期整改所產(chǎn)生的費(fèi)用。3、成本標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算范圍為界面劃分中批量精裝總包工作內(nèi)容及涉及的甲供材及甲分包材設(shè)，詳見《金科集團(tuán)批量精裝修工程界面劃分》。團(tuán)批量精裝修工程界面劃分》。410m250元10m250元。B-標(biāo)產(chǎn)品成本標(biāo)準(zhǔn)戶型建面區(qū)間（m2）成本標(biāo)準(zhǔn)區(qū)間（元/m2）130-1601100-1300備注：1、成本標(biāo)準(zhǔn)僅指基礎(chǔ)包，增值包需另計(jì)；2、成本標(biāo)準(zhǔn)包含實(shí)施過程中的設(shè)計(jì)變更、技術(shù)變更及后期整改所產(chǎn)生的費(fèi)用。3、成本標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算范圍為界面劃分中批量精裝總包工作內(nèi)容及涉及的甲供材及甲分包材設(shè)，詳見《金科集團(tuán)批量精裝修工程界面劃分》。410m250元/m210m250元。(三)批量精裝修C標(biāo)產(chǎn)品成本標(biāo)準(zhǔn)戶型建面區(qū)間（㎡）成本標(biāo)準(zhǔn)區(qū)間（元/㎡）80-100（單衛(wèi)）800-850100-120（雙衛(wèi)）800-850備注：1、成本標(biāo)準(zhǔn)僅指基礎(chǔ)包，增值包需另計(jì)；2、成本標(biāo)準(zhǔn)包含實(shí)施過程中的設(shè)計(jì)變更、技術(shù)變更及后期整改所產(chǎn)生的費(fèi)用。3、成本標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算范圍為界面劃分中批量精裝總包工作內(nèi)容及涉及的甲供材及甲分包材設(shè)，詳見《金科集團(tuán)批量精裝修工程界面劃分》。410m250元/m210m250元。批量精裝修C-標(biāo)產(chǎn)品成本標(biāo)準(zhǔn)戶型建面區(qū)間（m2）成本標(biāo)準(zhǔn)區(qū)間（元/m2）80-100（單衛(wèi)）/100-120（雙衛(wèi)）700-800備注：1、成本標(biāo)準(zhǔn)僅指基礎(chǔ)包，增值包需另計(jì)；2、成本標(biāo)準(zhǔn)包含實(shí)施過程中的設(shè)計(jì)變更、技術(shù)變更及后期整改所產(chǎn)生的費(fèi)用。3、成本標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算范圍為界面劃分中批量精裝總包工作內(nèi)容及涉及的甲供材及甲分包材設(shè)，詳見《金科集團(tuán)批量精裝修工程界面劃分》。410m250元/m210m250元。(四)批量精裝修D(zhuǎn)標(biāo)產(chǎn)品成本標(biāo)準(zhǔn)戶型建面區(qū)間（㎡）成本標(biāo)準(zhǔn)區(qū)間（元/㎡）-600-700備注：1、成本標(biāo)準(zhǔn)僅指基礎(chǔ)包，增值包需另計(jì)；2、成本標(biāo)準(zhǔn)包含實(shí)施過程中的設(shè)計(jì)變更、技術(shù)變更及后期整改所產(chǎn)生的費(fèi)用。3、成本標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算范圍為界面劃分中批量精裝總包工作內(nèi)容及涉及的甲供材及甲分包材設(shè)，詳見《金科集團(tuán)批量精裝修工程界面劃分》。410m250元/m210m250元。園林限額分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)園林限額分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)PAGE34 第七章 園林限額分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)第四十七條住宅園林成本檔次分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)檔次 示范區(qū)交房區(qū)紅線外TOP檔一事一議A+檔1350元/平方米650元/平方米350元/平方米A檔1050元/平方米650元/平方米350元/平方米B檔850元/平方米500元/平方米350元/平方米C檔650元/平方米400元/平方米250元/平方米D檔650元/平方米350元/平方米250元/平方米備注：3300元/:A;B、;C;D;E3500預(yù)留15萬(wàn)元/年；3500-6000㎡預(yù)留20萬(wàn)元/年；6000㎡以上的，預(yù)留25萬(wàn)元/年。超出的費(fèi)用,歸屬于營(yíng)銷費(fèi)用。第四十八條集中商業(yè)園林成本檔次分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（不含底商）園林檔次紅線內(nèi)單方造價(jià)A檔750元/平方米B檔650元/平方米C檔550元/平方米紅線外的商業(yè)園林景觀400元/平方米C;D;E第四十九條硬軟比例控制指標(biāo)三星以下基本原則：硬景：軟景≯3:7（面積比）建設(shè)用地用地紅線建筑占地20~30%車行道路硬景軟景景觀水體≤3%非石材10%喬木、灌木25%石材17%草坪、地被45%37三星及以上基本原則：硬景：軟景≯4:6（面積比）建設(shè)用地用地紅線建筑占地20~30%車行道路硬景軟景景觀水體≤5%非石材8%喬木、灌木25%石材17%草坪、地被35%46第五十條 硬景比例硬景比例=硬地設(shè)計(jì)面積÷園林設(shè)計(jì)面積適用類型 限額值高層18-22%洋房12%-15%別墅8%-10%第五十一條軟景比例軟景比例=軟景設(shè)計(jì)面積÷園林設(shè)計(jì)面積景觀軟景指標(biāo)建議北方地區(qū)南方地區(qū)業(yè)態(tài)軟景單方成本（元/㎡）百平米喬木含量軟景單方成本（元/㎡）百平米喬木含量高層300-3504-5320-4005-5.5洋房280-3204-5300-3505-5.5別墅250-3005-7.5280-3306-7.5高+低280-3305-6.5300-3506-7注：南北方以長(zhǎng)江為界限第五十二條喬木覆蓋適用范圍限額值示范區(qū)≥23平方米/顆,大中小比例：3:4:3高層≥38平方米/顆,大中小比例：2:3:5,特大名貴樹種每5000平方米/顆洋房≥28平方米/顆,大中小比例：2:4:4,特大名貴樹種每5000平方米/顆別墅（：中：13cm-20cm?。?cm-12cm第五十三條園林景觀成本平米指標(biāo)所含內(nèi)容和邊界范圍的說明一、包含在園林景觀平米指標(biāo)內(nèi)的內(nèi)容（一）硬景：人行道、廣場(chǎng)等地面硬質(zhì)鋪裝、景觀圖紙面積內(nèi)的臺(tái)階、踏步、殘疾人坡（含欄桿結(jié)構(gòu)及裝飾費(fèi)用，應(yīng)包含基層、墊層，結(jié)構(gòu)、抹灰、防水、裝飾等全部費(fèi)用。（二）軟景：回填范圍600mm以內(nèi)的種植土，外購(gòu)種植土及場(chǎng)內(nèi)二次轉(zhuǎn)運(yùn)（部分車庫(kù)屋面因荷載不能上重車）已包含在平米指標(biāo)內(nèi)。（三）水電安裝：園林水體的水電管線預(yù)留預(yù)埋、設(shè)備安裝及調(diào)試；園林給排水敷設(shè)；電氣管線敷設(shè)；園建燈/路燈等各種燈具供應(yīng)及安裝；園林配電箱供應(yīng)及安裝。（四）構(gòu)筑物：標(biāo)志性構(gòu)筑物、景觀亭、景觀廊架、池塘、石藝、地下車庫(kù)車行及人行出入口雨棚和裝飾等，公共護(hù)坡工程。（五）（樂設(shè)施、健身設(shè)施，球場(chǎng)設(shè)施采購(gòu)及安裝。（六）小區(qū)圍墻及門：非示范區(qū)圍墻基礎(chǔ)、土建、裝飾工程，主/次入口鐵藝大門等，不含標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品主次入口門樓。（七）3本（含擋墻綠化和欄桿等。（八）主體分戶圍欄工程，主要指別墅私家花園實(shí)體圍墻及裝飾、組合圍欄（含柱垛及欄桿等）或綠籬。（九）游泳池鋪貼，不含結(jié)構(gòu)及防水、設(shè)備采購(gòu)及安裝。（十）五大美好體系、人性化場(chǎng)地體系成本。（十一）樣板房拆除后的景觀恢復(fù)費(fèi)用等包含在園林景觀平米指標(biāo)內(nèi)的內(nèi)容，不再單獨(dú)計(jì)算。二、不包含在園林景觀平米指標(biāo)中的內(nèi)容：（一）結(jié)構(gòu)總高度3米以上擋墻的結(jié)構(gòu)及裝飾成本。（二）游泳池結(jié)構(gòu)、設(shè)備、防水。（三）小區(qū)門樓、門崗、道閘設(shè)備系統(tǒng)。（四）私家花園實(shí)體圍墻及裝飾。（五）與建筑連在一體的室外樓梯結(jié)構(gòu)及頂棚。（六）專項(xiàng)河道整治工程。（七）商業(yè)綜合體標(biāo)示標(biāo)牌、樓棟號(hào)牌、樓層號(hào)牌、門牌號(hào)牌、室內(nèi)公區(qū)標(biāo)示標(biāo)牌、建筑地庫(kù)相關(guān)導(dǎo)視系統(tǒng)。（八）人行出入口及車行出入口鋼結(jié)構(gòu)頂棚的結(jié)構(gòu)及裝飾成本。（九）地庫(kù)濾水層、雨水收集系統(tǒng)、隔油池、化糞池等成本不含在園林之內(nèi)。（十）建筑架空層天棚、墻面、地面的設(shè)計(jì)與施工，室內(nèi)外分界以頂棚滴水線為界。（十一）未盡事項(xiàng)界面，可詳見《金科成本制度附件-金科股份目標(biāo)成本科目釋義及邊界條件劃分》。價(jià)值工程專篇價(jià)值工程專篇PAGE40 第八章 價(jià)值工程專篇第五十四條價(jià)值工程范疇范圍因市場(chǎng)或客戶主體敏感點(diǎn)發(fā)生變化，經(jīng)需求部門提出，對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品定位調(diào)整可實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)、銷售去化縮短等情況，經(jīng)集團(tuán)對(duì)應(yīng)職能管理部門及成本管理職能部門審核通過后，均屬于價(jià)值工程范疇。第五十五條價(jià)值工程管控原則價(jià)值工程：V=F/CV為價(jià)值系數(shù)，F(xiàn)去化率為增加資金收益；C為增量成本。10%的項(xiàng)目，V210%項(xiàng)目，V3。二、特殊項(xiàng)目經(jīng)審批同意后不執(zhí)行價(jià)值工程的項(xiàng)目，必須進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算，確保調(diào)整后的項(xiàng)目利潤(rùn)率及利潤(rùn)額不得低于調(diào)整前的動(dòng)態(tài)利潤(rùn)率及利潤(rùn)額，且不得低于當(dāng)階段控制版的目標(biāo)成本對(duì)應(yīng)經(jīng)濟(jì)測(cè)算的凈利潤(rùn)率和凈利潤(rùn)額。未動(dòng)態(tài)回顧前的動(dòng)態(tài)凈利潤(rùn)率按當(dāng)階段控制版本的目標(biāo)成本對(duì)應(yīng)經(jīng)濟(jì)測(cè)算的凈利潤(rùn)率和凈利潤(rùn)額為準(zhǔn)。凡達(dá)不到當(dāng)階段控制版本的目標(biāo)成本對(duì)應(yīng)經(jīng)濟(jì)測(cè)算的凈利潤(rùn)率和凈利潤(rùn)額的項(xiàng)目一律嚴(yán)禁價(jià)值工程。三、凡非成本測(cè)算錯(cuò)誤導(dǎo)致的成本較控制版本目標(biāo)成本增加的（含定位/方案/配置/政策市場(chǎng)等因素導(dǎo)致的成本增加，必須執(zhí)行價(jià)值工程。四、售價(jià)及去化率按動(dòng)態(tài)售價(jià)及去化率執(zhí)行，即調(diào)整前的最新定價(jià)和最新去化率，未開盤銷售項(xiàng)目按當(dāng)期控制版本的經(jīng)濟(jì)測(cè)算取數(shù)。五、價(jià)值工程的分母分子標(biāo)的物必須一致，嚴(yán)禁當(dāng)期已售項(xiàng)目成本增量通過后續(xù)待售項(xiàng)目增量收益實(shí)現(xiàn)。第五十六條價(jià)值工程實(shí)施要求：銷售去化要求：方案調(diào)整、價(jià)值提升，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目存貨管理“6789”標(biāo)準(zhǔn)，即首開去化率60%、年度去化率70%、公司存銷比8個(gè)月以內(nèi)竣工去化率90%。投入產(chǎn)出要求：凈利潤(rùn)率小于10%的項(xiàng)目滿足投入產(chǎn)出比為1：2及以上，凈利潤(rùn)率大于10%的項(xiàng)目滿足投入產(chǎn)出比為1：3及以上。價(jià)值工程界限：一、方案調(diào)整或配置提升引起成本增加，但基準(zhǔn)版直接投資成本≤拿地版直接投資成本，且基準(zhǔn)版凈利潤(rùn)率≥拿地版時(shí)，均可不進(jìn)行投入產(chǎn)出強(qiáng)制要求；二、基準(zhǔn)版直接投資成本≥潤(rùn)率及利潤(rùn)額要求；三、項(xiàng)目提/（需滿足投入產(chǎn)出比要求且滿足項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率及利潤(rùn)額要求；四、項(xiàng)目基準(zhǔn)版直接投資成本已審批實(shí)施項(xiàng)目，進(jìn)行提配，需滿足投入產(chǎn)出比要求；五、除上述之外均需滿足價(jià)值工程投入產(chǎn)出比率要求。第五十七條價(jià)值工程實(shí)施流程：說明：價(jià)值工程實(shí)施流程，由提配增配事項(xiàng)部門提出并完成周圍競(jìng)品樓盤配置分析，成本進(jìn)行相關(guān)測(cè)算明確成本增加可售建面單方，營(yíng)銷提高售價(jià)提升標(biāo)準(zhǔn)，符合價(jià)值工程投入產(chǎn)\算進(jìn)行審核備案。成本控制專篇成本控制專篇PAGE41 第九章 成本控制專篇第五十八條贈(zèng)送面積控制要素贈(zèng)送面積的目的是為了增加產(chǎn)品的附加值，從而加快銷售速度、提高售價(jià)。贈(zèng)送面積雖然可以增加產(chǎn)品的賣點(diǎn)，但贈(zèng)送會(huì)導(dǎo)致建安成本的增加，在產(chǎn)品策劃階段中，應(yīng)對(duì)功能性贈(zèng)送面積（含地下室和戶內(nèi)贈(zèng)送）做出評(píng)估，多方案比選進(jìn)行價(jià)值判斷，判斷其是否具有較高的附加值足以抵消增加的成本。一、高地價(jià)項(xiàng)目需謹(jǐn)慎確定贈(zèng)送面積比率，具體贈(zèng)送多少合適需根據(jù)目標(biāo)客戶對(duì)售價(jià)的敏感性進(jìn)行價(jià)值判斷后確定。二、對(duì)于郊區(qū)大盤、低地價(jià)項(xiàng)目及容積率用不完的情況下應(yīng)控制贈(zèng)送，因贈(zèng)送所帶來(lái)的建安成本會(huì)降低項(xiàng)目利潤(rùn)，故需詳細(xì)論證后方可確定是否贈(zèng)送及贈(zèng)送比率。三、戶內(nèi)贈(zèng)送：0.45M以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10M（飄室內(nèi)地面高差在0.45M（飄四、贈(zèng)送地下室：贈(zèng)送與否及贈(zèng)送多少地下室面積，需結(jié)合市場(chǎng)而定，重點(diǎn)考慮以下兩方面因素。（一）客戶對(duì)購(gòu)房總價(jià)的敏感性，贈(zèng)送地下室所帶來(lái)的成本增加、相應(yīng)售價(jià)提升，客戶是否愿意買單，而且能夠快速銷售。（二）贈(zèng)送面積并非越大越好，需考慮地下室的實(shí)用性和功能性，好用、夠用即可，尤其是經(jīng)濟(jì)性住宅，客戶對(duì)總價(jià)是比較敏感的。五、低附加值的贈(zèng)送面積（別墅集中車庫(kù)、無(wú)功能坡屋頂、無(wú)法使用的夾層、非景觀轉(zhuǎn)角凸窗），增加建造成本，且增加了施工難度，卻不能有效提升銷售甚至侵蝕利潤(rùn)，應(yīng)該避免。第五十九條設(shè)計(jì)優(yōu)化控制要素一、設(shè)計(jì)成本過程優(yōu)化建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)及成本控制方案設(shè)計(jì)階段的多方案比選，可根據(jù)項(xiàng)目具體情況選擇如下方式之一進(jìn)行：（一）一個(gè)設(shè)計(jì)單位報(bào)多方案；（二）多個(gè)設(shè)計(jì)單位分別報(bào)方案；（三）第三方設(shè)計(jì)優(yōu)化咨詢公司與設(shè)計(jì)單位同時(shí)報(bào)方案。二、建筑規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化（一）建筑規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段成本管控內(nèi)容：總平面及豎向設(shè)計(jì)；地庫(kù)設(shè)計(jì)（地庫(kù)層高、柱網(wǎng)、車位排布）；單體平面圖。以上方案設(shè)計(jì)必須進(jìn)行多方案比選。（二）建筑規(guī)劃方案成本管控執(zhí)行要求：建筑規(guī)劃方案設(shè)計(jì)合同、裝修設(shè)計(jì)合同、園林設(shè)計(jì)合同中須包含成本設(shè)計(jì)限額指標(biāo)；,應(yīng)予淘汰。（三）成本控制方案設(shè)計(jì)階段成本管控內(nèi)容建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)及成本控制方案設(shè)計(jì)階段的多方案比選，可根據(jù)項(xiàng)目具體情況選擇如下內(nèi)容之一進(jìn)行：總平面及豎向設(shè)計(jì)；地庫(kù)設(shè)計(jì)（包括但不限于地庫(kù)層高、柱網(wǎng)、車位排布、樓蓋形式、設(shè)備房布置；地基處理、結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)、主體、基坑及邊坡支護(hù)形式設(shè)計(jì)；二次供水供電、智能化、采暖方案；節(jié)能專項(xiàng)設(shè)計(jì)；大型項(xiàng)目聲光電方案；小區(qū)室外綜合管網(wǎng)方案；綠色建筑設(shè)計(jì)；海綿城市設(shè)計(jì)；裝配式住宅設(shè)計(jì)；其中3.~11.項(xiàng)應(yīng)進(jìn)行多方案比選。三、建筑系統(tǒng)控制要素（一）總平控制室外場(chǎng)地豎向標(biāo)高不合理,造成回填過高。計(jì)上降低前期費(fèi)用的主要手段?？偲缴献兣潆婇g等機(jī)房與服務(wù)的區(qū)域距離過長(zhǎng),走線不合理。地下頂板上覆土建筑為1.5m（即結(jié)構(gòu)計(jì)算按平均1.5米）內(nèi)為主，可部分緩坡適當(dāng)升>1.5（）過渡,3m個(gè)別高4m2m（從地面起等重型元素也要作為條件反饋。通道、登高場(chǎng)地或車行道盡量不在地下室頂板上。（二）建筑平面控制防火分區(qū)過多，造成樓梯、門、設(shè)備增加。（部分可用臨戰(zhàn)封堵替代（按現(xiàn)規(guī)范6蔽所主要室外出入口的樓梯,坡道及走道做即可（防做在建筑投影范圍下），人防門型號(hào)不合理（鋼門造價(jià)高，所以除主要通道上外盡量做混凝土人防門，同時(shí)盡量避免汽車通道坡道上做雙開的鋼防火門），人防功能不合理（如爭(zhēng)取做部分物資庫(kù)），平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換方案不合理，應(yīng)盡量平時(shí)通風(fēng)系統(tǒng)與戰(zhàn)時(shí)系統(tǒng)、用房合用；人防主要出入口外的人防污水洗消井可與消防電梯集水井合用；有條件時(shí)防爆波電井可與平時(shí)電地下室層高及埋深過大（每埋深增10cm,地下室鋼筋增3~4KG/㎡，覆土每厚10CM,地下室鋼筋增1.5~2KG/1200mm人防3.7m、有人防3.8m、機(jī)械車庫(kù)4.2m。地下室面積過大--盡可能增加車位利用率，相關(guān)設(shè)備輔助用房先考慮利用主樓空間；多層盡量不做全地下室。了解各地的汽車庫(kù)尺寸、通道的要求（必須寫入設(shè)計(jì)任務(wù)書），查詢其地方規(guī)范或參用的市、省或國(guó)標(biāo)，杜絕浪費(fèi)。（礙）。弱電機(jī)房可合用的未合用。（綜合布線合用、廣播可與有線電視或消控中心合用、專門的廣播、擴(kuò)聲及傳譯系統(tǒng)宜合并設(shè)置等）暗房間過多，導(dǎo)致人工采光及機(jī)械通風(fēng)增多。（建筑設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)將科研辦公及后勤，行政辦公樓分開為好）；又如空調(diào)房間不集中，電井未布置在負(fù)荷中心位置。坡屋面內(nèi)的空間未有效利用。當(dāng)平面功能可變性較大時(shí)，可做可不做的墻體分隔盡量不做。設(shè)備機(jī)房面積過大或設(shè)置在沿街面。影響、可往管道井、凹口、陽(yáng)臺(tái)內(nèi)、可遮擋外包處理外墻（如干掛類）靠。用爬梯進(jìn)入電梯機(jī)房即可，減少計(jì)容面積。（三）立面材料及細(xì)部構(gòu)造控制替代(GRC花崗巖的歐式線條窗套)；立面細(xì)部應(yīng)是底部、裙房豐富頂部適當(dāng)簡(jiǎn)潔（如>80m高處的小細(xì)部效果不大）。地下車庫(kù)坡道內(nèi)側(cè)墻采用“框架+砌體墻”形式比“全鋼筋砼墻”形式要經(jīng)濟(jì)。致結(jié)構(gòu)成本增加；不注意控制建筑的體形系數(shù)與窗墻比導(dǎo)致節(jié)能成本增加。變形縫設(shè)置不合理如變形縫二側(cè)無(wú)故做雙墻是浪費(fèi)的。,平面；在車位區(qū)域間距不小于35-40m布置溝，適用于較方形平面。不合理的可踏面，導(dǎo)致欄桿整體高度提升，即不合理也浪費(fèi)。0.000下的樓梯處防火分隔不合理，如分割墻一直做到底板是無(wú)必要的，樓梯的進(jìn)深過大時(shí)可考慮做成四跑或三跑以減少樓梯建筑面積。半地下防水設(shè)計(jì)方案不合理。（不使用空間半地下埋深淺時(shí)可自防水或做防潮處理）安全玻璃設(shè)置不合理。（如入口門在高度2.4米內(nèi)是安全玻璃就可以，中空玻璃有安全玻璃要求的往往僅一側(cè)既可，所以設(shè)計(jì)要明確）地下室外墻輪廓應(yīng)盡量平直。對(duì)地下室送風(fēng)。不必做防火門的樓梯間做了防火門，開敞樓梯做成樓梯間并加門，造成使用不便。當(dāng)采用高速電梯(>2.5m/s)高1-1.5m，另消防電梯集水井，不要做在井道坑底應(yīng)做在相鄰井道內(nèi)或附近地面下，井底比消防電梯井底低150既可。墻身、女兒墻，可適當(dāng)多用些磚砌，減少鋼筋混凝土或混凝土的使用。高層過分加大窗的開啟面積對(duì)造價(jià)及節(jié)能均不好。（前室要注意開啟窗洞面積>2-3㎡若干房間可自然排煙的做機(jī)械排煙均不合理。來(lái)做吊頂;這二種做法有利減低造價(jià)，尤其適合有較密管線的層高較大的空間。一般的排氣道、排煙道的底層，可不做豎井有利空間利用。在立面方案已經(jīng)確定的情況下，節(jié)能方案經(jīng)濟(jì)性優(yōu)先順序?yàn)椋簻p小窗墻比>砌體材料>外墻聚苯顆粒砂漿>外墻保溫板>采用LOW-E玻璃。若項(xiàng)目成本利潤(rùn)率低于控制墻地面天然石材及大規(guī)格拋光磚的使用；對(duì)中檔項(xiàng)目，樓梯扶手應(yīng)以簡(jiǎn)單的鋼質(zhì)材料為主，不宜使用木質(zhì)裝飾性扶手。（四）地質(zhì)勘探控制要素設(shè)計(jì)階段：察布點(diǎn)，指導(dǎo)勘察方案。調(diào)研地質(zhì)勘察技術(shù)方案，力爭(zhēng)使最終的勘查結(jié)果與實(shí)際相符。特別關(guān)注巖土力學(xué)參數(shù)確定，向勘察單位清晰表達(dá)優(yōu)化意見。鉆探布點(diǎn)的密度應(yīng)依據(jù)巖土工程勘察等級(jí)確定，塔樓下間距15～30米，非塔樓部位30～50米，根據(jù)需要局部適當(dāng)加密。設(shè)計(jì)職能部門對(duì)勘察結(jié)果進(jìn)行把關(guān)。礎(chǔ)形式進(jìn)行闡述說明；避免僅推薦一種基礎(chǔ)類型。超高層須做場(chǎng)地安全性評(píng)估及相應(yīng)控制性柱下超前鉆。招采階段：標(biāo)及評(píng)標(biāo)的重要組成部分?？辈旆桨富鶞?zhǔn)上，總價(jià)包干；現(xiàn)場(chǎng)網(wǎng)格測(cè)量；措施項(xiàng)目包干。詳勘投標(biāo)單位須對(duì)承載力、壓縮模量、滲透系數(shù)等參數(shù)及基礎(chǔ)選型提出優(yōu)化建議。區(qū)域戰(zhàn)略采購(gòu)，提高采購(gòu)效率，降低成本。投標(biāo)方案經(jīng)濟(jì)性審核。工程施工階段：（計(jì)口判斷是否需要追加勘察。監(jiān)控各打孔深度，施工單位、監(jiān)理、甲方工程師、現(xiàn)場(chǎng)成本確認(rèn)。進(jìn)尺深度控制。如果實(shí)際地質(zhì)持力層標(biāo)高與鉆探報(bào)告持力層標(biāo)高相差超過2米，需重點(diǎn)上報(bào)。項(xiàng)目部應(yīng)派專人進(jìn)行旁站、監(jiān)督，每個(gè)鉆孔的照片必須存檔及形成書面記錄。（五）地下室設(shè)計(jì)控制要素地下停車方式：地下停車，若做地下停車，則優(yōu)先考慮分戶停車，不宜設(shè)置全拉通/集中式車庫(kù)。地下停車。地下室成本控制建議：控制項(xiàng)目成本控制建議控制階段核實(shí)階段地下室車位數(shù)1、地上車位最大化：結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r，與政府部門溝通多做地面3、避免行車道靠外墻布置，避免布置平行或斜向車位。產(chǎn)品策劃階段方案階段地下室范圍及層數(shù)1、確定地下室范圍：地下室輪廓線應(yīng)方正簡(jiǎn)潔，無(wú)用的面積一定剔除；宜使上部建筑盡量分布在地下室輪廓范圍內(nèi)且盡量靠邊。2、地下室的邊線應(yīng)盡量與上部建筑平行，柱網(wǎng)布置應(yīng)符合車位及行車道模數(shù)，達(dá)到緊湊布置。3、地下室層數(shù)越少越好，滿足規(guī)范地下室面積越小越好。產(chǎn)品策劃階段方案階段人防面積及布置1、與當(dāng)?shù)卣块T溝通，盡量不做或少做人防地下室。2、結(jié)合政策及項(xiàng)目情況，綜合分析是否異地建設(shè)或繳納費(fèi)用更有利。354、項(xiàng)目人防區(qū)應(yīng)集中布置；人防口部設(shè)施應(yīng)布置在不影響停車的地方。5、人防區(qū)應(yīng)安排在最底層，并盡量利用塔樓下方及其他不便布車的空間布置人防設(shè)施。產(chǎn)品策劃階段方案階段輪廓線123產(chǎn)品策劃階段方案階段柱網(wǎng)布置1、柱網(wǎng)尺寸應(yīng)符合停車模數(shù)，達(dá)到最緊湊布置。2、盡量不要出現(xiàn)一車或兩車的小柱距，盡量三車均勻布置。產(chǎn)品策劃階段方案階段布車方式1、首先選用垂直停車方式，盡量不要出現(xiàn)斜向或平行停車。2（5.5-6米。3、塔樓與地下室之間不宜僅作純粹的連接通道，應(yīng)安排兩側(cè)停車。4、盡量避免行車道靠邊墻的情況。產(chǎn)品策劃階段方案階段設(shè)備用房1、開閉所、發(fā)電機(jī)房、變配電房、生活水泵房嚴(yán)禁設(shè)置在住宅（）2、設(shè)備用房應(yīng)盡量利用塔樓及周邊空間設(shè)置，盡量避免占用車位，不應(yīng)占用最優(yōu)位置的停車位。3、消防水池、配電小間、報(bào)警閥間應(yīng)設(shè)置在塔樓下部；消防水泵房、風(fēng)機(jī)房盡可能設(shè)于塔樓下部。4高空排放。產(chǎn)品策劃階段方案階段人防布置1、人防口部盡量布置在塔樓下方或其他不方便停車地方。2、相鄰防護(hù)單元的人防出入口應(yīng)盡量合并。3、防護(hù)單元的劃分應(yīng)盡量和防火分區(qū)的劃分吻合；避免出現(xiàn)跨越或錯(cuò)位。產(chǎn)品策劃階段方案階段排水找坡樓地面及結(jié)構(gòu)頂板宜優(yōu)先考慮結(jié)構(gòu)找坡。產(chǎn)品策劃階段方案階段管網(wǎng)布置1、盡量使主風(fēng)道，靠近車道邊側(cè)設(shè)置。2、風(fēng)道寬度盡量控制在1.2米以內(nèi)，使風(fēng)道下面不設(shè)噴淋。3、電纜橋架、設(shè)備管線盡量與風(fēng)道平行設(shè)置；盡量不要設(shè)置在風(fēng)道下方。4、各類管線交叉點(diǎn)不要設(shè)置在主車道處。產(chǎn)品策劃階段方案階段車庫(kù)標(biāo)高基坑支護(hù)、降水及土石方成本。產(chǎn)品策劃階段方案階段地下室布置層數(shù)：能做半地下車庫(kù)，盡量少做或不做全地庫(kù)；地下室層數(shù)越少越好、原則是地下室盡量布置在地下一層：成本結(jié)論：A（最經(jīng)濟(jì)）＜D＜B＜C人防地下室合理位置：多層人防地下室合理位置：影響地下室成本的其他因素：0.3m30元/㎡。地下室頂板優(yōu)先考慮結(jié)構(gòu)找坡，可省去頂板建筑找坡層（細(xì)石砼配鋼筋網(wǎng)片）。消防車道盡量避免布置在地下室頂板上，以控制地下室結(jié)構(gòu)成本。最優(yōu)的地庫(kù)布局。如設(shè)置地下大堂，盡量靠近交通核，不占用車位。層高：1500，則污水管設(shè)在地下室頂板之上。注：風(fēng)管可根據(jù)當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考慮，常規(guī)在320~400mm。因素，覆土厚度應(yīng)按當(dāng)?shù)貎鐾梁穸龋妥吖芗皹?gòu)造所需非凍土厚度確定。成本控制專篇成本控制專篇49 注：風(fēng)管可根據(jù)當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考慮，常規(guī)在320~400mm。H12200。柱網(wǎng)1800x4800600x6007800x800081008400深也應(yīng)相應(yīng)加大。成本控制專篇成本控制專篇PAGE74 3)觀感要求不高，且符合條件的項(xiàng)目可以采用改進(jìn)型小柱網(wǎng)設(shè)計(jì)。此柱網(wǎng)在配合天然基礎(chǔ)時(shí)成本有一定的節(jié)約，當(dāng)采用其它基礎(chǔ)形式時(shí)，須進(jìn)行全方位成本計(jì)算判定方可使用。3)觀感要求不高，且符合條件的項(xiàng)目可以采用改進(jìn)型小柱網(wǎng)設(shè)計(jì)。此柱網(wǎng)在配合天然基礎(chǔ)時(shí)成本有一定的節(jié)約，當(dāng)采用其它基礎(chǔ)形式時(shí)，須進(jìn)行全方位成本計(jì)算判定方可使用。（六）豎向設(shè)計(jì)方案控制對(duì)不平整地塊或與周邊道路有較大高差地塊，規(guī)劃方案豎向設(shè)計(jì)標(biāo)高的確定，應(yīng)在滿足與地塊周邊即有市政道路銜接的基礎(chǔ)上，分析方案豎向布置對(duì)土方挖填的影響，合理確定各臺(tái)地豎向標(biāo)高，盡量使各棟建筑±0.00標(biāo)高與現(xiàn)狀標(biāo)高接近，減少土方工程量。200mm減少地面排水設(shè)施投入；同時(shí)應(yīng)盡量降低場(chǎng)地排水坡度。滿足規(guī)范的前提下，應(yīng)盡可能因地制宜，減少土石方工程量：8%時(shí)，可采用平坡式布置。8%1.5~3.0m應(yīng)設(shè)擋土墻或護(hù)坡聯(lián)系。8%中，地下車庫(kù)應(yīng)采用分片區(qū)、分標(biāo)高的設(shè)置模式。主要室外活動(dòng)場(chǎng)地、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地及中心綠地等，宜結(jié)合填方區(qū)設(shè)置。方、邊坡?lián)鯄Φ瘸杀具M(jìn)行多方案比選，選擇成本最優(yōu)方案。在滿足規(guī)范及產(chǎn)品品質(zhì)的情況下，適當(dāng)抬高豎向標(biāo)高。下圖為平坡式：下圖為臺(tái)地式：（七）土石方控制要素設(shè)計(jì)階段：嚴(yán)格控制土方量、做到場(chǎng)地自平衡。方量，減少外運(yùn)，避免重復(fù)運(yùn)輸。住區(qū)內(nèi)道路順應(yīng)地勢(shì)起伏，有效減少場(chǎng)平土方量；充分利用地形特點(diǎn)，有效減少地基處理費(fèi)用，提升環(huán)境品質(zhì)。市政路高于場(chǎng)地標(biāo)高時(shí)，可充分利用高差設(shè)計(jì)地下室空間，減少挖方、填方成本。小。開挖。論證。招采階段：土方開挖前方案須結(jié)合勘察報(bào)告，勘察報(bào)告中有石方工程的，建議須在招標(biāo)及合同中體現(xiàn)。明確一定規(guī)格的石方列入土方工程。行折算（可考慮砂石折價(jià)后包干）。位優(yōu)勢(shì)，降低外運(yùn)談判單價(jià)。工程施工階段：土方單位進(jìn)場(chǎng)前應(yīng)做好原始地面標(biāo)高、地形圖測(cè)量繪制工作，由三方簽字確認(rèn)。合理安排工程分期和施工組織，避免“先填后挖”。需考慮內(nèi)倒運(yùn)距以及對(duì)后期開發(fā)、分部施工沒有影響，避免場(chǎng)內(nèi)二、三次倒運(yùn)。慮擋土墻施工方案及對(duì)后期小區(qū)道路影響?？刂崎_挖范圍、規(guī)劃土方上下交付標(biāo)高。如為總價(jià)包干，則進(jìn)場(chǎng)前布置原始場(chǎng)地方格圖，挖到砂層，進(jìn)行二次方格圖測(cè)繪。域和批次盡量同期結(jié)算或納入同一施工單位或界面劃分清晰，避免后期爭(zhēng)議、扯皮。（八）基坑支護(hù)工程控制要素設(shè)計(jì)階段：排樁等；各類型支護(hù)的成本大致按以上方案順序遞增。引進(jìn)專業(yè)單位對(duì)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性評(píng)審。深基坑施工的出現(xiàn)，從而降低工程造價(jià)。參與評(píng)審基坑支護(hù)方案的經(jīng)濟(jì)合理性，結(jié)合土方平衡盡量放坡處理。支護(hù)面積。的側(cè)壓力越大，由此帶來(lái)的基坑支護(hù)方案的費(fèi)用越高；基坑深度的優(yōu)化實(shí)際上是地下室埋深的優(yōu)化。設(shè)計(jì)須提供支護(hù)比選方案，成本配合。達(dá)到5m以上的深基坑，優(yōu)先考慮階梯放坡。招采階段：（進(jìn)行設(shè)計(jì)/施工圖評(píng)審。復(fù)雜程度低，應(yīng)采用總價(jià)包干。無(wú)價(jià)格依據(jù)。工程施工階段成本控制：錄的真實(shí)性；攪拌樁、圍護(hù)樁提供打樁記錄，供成本結(jié)算使用。盡量減少鋼管樁超期回收，結(jié)算時(shí)清點(diǎn)實(shí)際打樁數(shù)量，確定可回收及不可回收數(shù)量。（九）基礎(chǔ)工程控制要素設(shè)計(jì)階段選擇基礎(chǔ)型式時(shí)應(yīng)盡量考慮市場(chǎng)價(jià)格。各類型基礎(chǔ)的成本大致按以下順序遞增：天然淺地基基礎(chǔ)、筏板、預(yù)應(yīng)力管樁、人工挖孔樁（逐漸受限制）、灌注樁。（式等）以供比選；多方案比選確定基礎(chǔ)形式，平衡進(jìn)度和成本的關(guān)系。根據(jù)地質(zhì)條件及現(xiàn)場(chǎng)情況，合理布置樁位?；A(chǔ)工程必須由設(shè)計(jì)、工程、成本參與方案評(píng)審后方可確定。載力取值，取值越高，樁數(shù)越少；泳池、地庫(kù)等下沉構(gòu)件嚴(yán)格按照地下水位，考