肥城市場及地塊產(chǎn)品建議書

肥城房地產(chǎn)市場分析及水街地塊(dìkuài)產(chǎn)品建議書——營銷策劃部2013年8月1豪門投資(tóuzī)置業(yè)專注城市運(yùn)營共一百二十八頁目錄(mùlù)1、宏觀市場(shìchǎng)分析2、區(qū)域樓盤市場分析3、西部區(qū)域分析4、產(chǎn)品建議2豪門投資置業(yè)專注城市運(yùn)營共一百二十八頁1、宏觀市場(shìchǎng)分析3豪門投資置業(yè)專注城市(chéngshì)運(yùn)營共一百二十八頁1.1、宏觀經(jīng)濟(jì)(hónɡɡuānjīnɡjì)分析（1）肥城市地處山東中部、泰山西麓，是資源豐富的魯中寶地，肥桃之鄉(xiāng)。（2）肥城發(fā)展速度(sùdù)較快，近幾年GDP增速明顯，在全國百強(qiáng)縣市中排名第48位。（3）肥城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以工業(yè)為主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對滯后，但有比較大的發(fā)展?jié)摿Α＃?）肥城市總?cè)丝谕鈦頃鹤∪丝诓欢啵鈦砣丝趯τ诜食墙?jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率較低。（5）肥城市高收入消費(fèi)者普遍存在到濟(jì)南、泰安購物、娛樂的消費(fèi)習(xí)慣。肥城宏觀經(jīng)濟(jì)概述——地理位置、構(gòu)成、經(jīng)濟(jì)地位、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)4豪門投資置業(yè)專注城市運(yùn)營共一百二十八頁1.1、宏觀經(jīng)濟(jì)(hónɡɡuānjīnɡjì)分析GDP發(fā)展水平分析——肥城人均GDP近8000美元，剔除高估(ɡāoɡū)因素之后

依然可說明本地房地產(chǎn)市場處于高速發(fā)展階段房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷——GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展肥城GDP平均增長率超18%。按年末戶籍人口數(shù)計(jì)算，肥城GDP2010年達(dá)50228元，根據(jù)當(dāng)前匯率約合7941美元，增長速度較快。肥城GDP增速超過8%，預(yù)示著房地產(chǎn)市場進(jìn)入快速發(fā)展階段。5豪門投資置業(yè)專注城市運(yùn)營共一百二十八頁1.1、宏觀經(jīng)濟(jì)(hónɡɡuānjīnɡjì)分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展分析——肥城(féichénɡ)處于二產(chǎn)占主導(dǎo)的發(fā)展階段，三產(chǎn)增速較快，雖然三產(chǎn)目前發(fā)展滯后，但有發(fā)展?jié)摿Α?1)肥城目前處于第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)的階段，但是目前第二產(chǎn)業(yè)所占比重放緩。第三產(chǎn)業(yè)所占比重在近年開始緩慢增長。(2)在將來一段時(shí)期內(nèi)，第二產(chǎn)業(yè)的增長將會(huì)放緩，所占比重會(huì)穩(wěn)定甚至逐步下降。第三產(chǎn)業(yè)將會(huì)獲得更快的發(fā)展。（3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化會(huì)進(jìn)一步提高肥城人民收入水平，同時(shí)刺激商業(yè)的發(fā)展。第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)增長12%增長11%增長26%6豪門投資置業(yè)專注城市運(yùn)營共一百二十八頁1.1、宏觀經(jīng)濟(jì)(hónɡɡuānjīnɡjì)分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)(chǎnyèjiéɡòu)發(fā)展分析第三產(chǎn)業(yè)細(xì)分2010年產(chǎn)值2010年占GDP比重交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、郵政業(yè)2750385.0%信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)897511.8%批發(fā)和零售業(yè)52116710.5%住宿和餐飲業(yè)897991.8%金融業(yè)679621.4%教育627211.3%文化、體育和娛樂業(yè)188050.3%（1）從第三產(chǎn)業(yè)的細(xì)分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)增長最為迅速，2010年占GDP比重超過10個(gè)百分點(diǎn)，可以說，第三產(chǎn)業(yè)所占GDP比重提高批發(fā)和零售業(yè)的貢獻(xiàn)度最大。（2）這種變化趨勢說明，在肥城第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中，商業(yè)將最可能起到主導(dǎo)的作用。隨著本地平均消費(fèi)水平的提高和整體購買力市場的擴(kuò)大，將會(huì)刺激本地集中式商業(yè)的發(fā)展，提高本地商業(yè)設(shè)施對本地居民的吸引力。7豪門投資置業(yè)專注城市運(yùn)營共一百二十八頁1.1、宏觀經(jīng)濟(jì)(hónɡɡuānjīnɡjì)分析人口結(jié)構(gòu)發(fā)展分析——肥城市的人口結(jié)構(gòu)屬于啞鈴(yǎlíng)狀分布特征平均收入中產(chǎn)階級人群低收入人群高收入人群第二產(chǎn)業(yè)制造加工型低端企業(yè)的技術(shù)工人商業(yè)外來打工經(jīng)營人員第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)的普通員工第二產(chǎn)業(yè)制造加工型低端企業(yè)的中基層管理者第二產(chǎn)業(yè)制造加工型低端企業(yè)的高層管理人員及家屬各類商業(yè)企業(yè)主及投資者肥城市政府公務(wù)員第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)的中高層管理者8豪門投資置業(yè)專注城市運(yùn)營共一百二十八頁1.1、宏觀經(jīng)濟(jì)(hónɡɡuānjīnɡjì)分析分析(fēnxī)結(jié)論目前肥城的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，人們的經(jīng)濟(jì)收入水平增長明顯，導(dǎo)致對住宅需求日益增大，肥城已經(jīng)進(jìn)入住宅市場升級換代的高峰期。不過由于外來人口較少，肥城市目前的消費(fèi)需求主要以當(dāng)?shù)鼐用駷橹鳌７食欠寝r(nóng)業(yè)人口收入遠(yuǎn)高于農(nóng)業(yè)人口，消費(fèi)群體比較廣泛，高收入階層主要集中在機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、水電煤以及部分個(gè)體私營工商業(yè)主，他們將是肥城房地產(chǎn)市場的主要消費(fèi)群體。肥城城市綠化優(yōu)美，經(jīng)調(diào)查該城市正在評選“國家園林城市”，對樓盤正常施工受到一定影響；肥城房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)范、項(xiàng)目預(yù)售管理嚴(yán)格，基本所有樓盤全部為準(zhǔn)現(xiàn)房才取得預(yù)售許可證；因項(xiàng)目預(yù)售制度嚴(yán)格及城市區(qū)域內(nèi)樓盤多、項(xiàng)目大，和城市房地產(chǎn)消化水平有限等因素，導(dǎo)致樓盤消化周期較長，較多樓盤存在現(xiàn)房后剩余大量房源等待銷售；經(jīng)調(diào)查明顯看出，肥城城市規(guī)劃方向主要向西發(fā)展，房地產(chǎn)銷售價(jià)格西高東低。由于城市南北縱身較短，價(jià)格差異不大；肥城房地產(chǎn)營銷水平參差不齊，由于多數(shù)開發(fā)商未聘請專業(yè)營銷代理公司負(fù)責(zé)銷售，導(dǎo)致各樓盤銷售水平參差不齊，主要體現(xiàn)在專場包裝、銷售資料設(shè)計(jì)、銷售人員形象及素質(zhì)；各樓盤在銷售方面，在保持原有銷售手法的同時(shí)，較多樓盤采用團(tuán)購銷售、員工內(nèi)部銷售的銷售方式，整體銷售不錯(cuò)效果明顯；肥城房地產(chǎn)市場項(xiàng)目價(jià)格相對穩(wěn)定，城區(qū)東西區(qū)域價(jià)格差異高于1000元，城區(qū)主要價(jià)格區(qū)間為3700元/㎡——4800元/㎡。9豪門投資置業(yè)專注城市運(yùn)營共一百二十八頁1.1、宏觀經(jīng)濟(jì)(hónɡɡuānjīnɡjì)分析城市(chéngshì)概況10豪門投資置業(yè)專注城市運(yùn)營共一百二十八頁1.1、宏觀經(jīng)濟(jì)(hónɡɡuānjīnɡjì)分析城市(chéngshì)概況11豪門投資置業(yè)專注城市運(yùn)營共一百二十八頁1.1、宏觀經(jīng)濟(jì)(hónɡɡuānjīnɡjì)分析城市(chéngshì)概況12豪門投資置業(yè)專注城市運(yùn)營共一百二十八頁本項(xiàng)目(xiàngmù)案名選擇主要影響因素：1、合作模式2、品牌認(rèn)可度3、擦邊球案名13豪門投資(tóuzī)置業(yè)專注城市運(yùn)營共一百二十八頁2、區(qū)域樓盤(lóupán)市場分析14豪門投資(tóuzī)置業(yè)專注城市運(yùn)營共一百二十八頁2.1、區(qū)域總體(zǒngtǐ)概況區(qū)域區(qū)域介紹代表樓盤市場特征中部肥城金街及政府駐地分布，交通購物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是肥城最繁華的事業(yè)圈水岸桃源上城國際潤東新天地陽光國際以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施少，成功銷售的主要原因來源于地段。此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價(jià)值高，回報(bào)快，出租率高，購買以肥城市政單位較多東部市政府全力打造的園林新城，周邊環(huán)境較好，空氣新鮮，適宜居住東部名城藍(lán)色港灣桃源名郡世紀(jì)花園其戶型設(shè)計(jì)超前，精美裝修突出個(gè)性化特點(diǎn)。區(qū)域居住人氣不高，早期以市區(qū)人居多。該區(qū)域出租率不高，配套相對完善，適宜居住西部肥城總體規(guī)劃確定的城市主要發(fā)展方向，已成為肥城房地產(chǎn)市場新的熱點(diǎn)區(qū)域桃都國際城春秋古城山水名園至尊國際戶型設(shè)計(jì)超前，以經(jīng)濟(jì)型兩居和舒適型三居為主該區(qū)域商品房配套設(shè)施齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，購買者多以自住為主（商業(yè)項(xiàng)目春秋古城除外）南部南外環(huán)公路沿線區(qū)域，屬于肥城的教育文化中心，教育資源豐富康誠麗都因周邊學(xué)校眾多，該區(qū)學(xué)區(qū)房很是盛行早期針對市政單位搬遷業(yè)主，目前購房客戶還是向城鎮(zhèn)市場延伸北部城市輕工業(yè)區(qū)域，屬于新城的工業(yè)開發(fā)區(qū)潤和領(lǐng)世逸居該區(qū)域較早涉足工業(yè)輕工業(yè)開發(fā)，離老城區(qū)較近，較早開發(fā)的小區(qū)主要依附于其廠房，所以配套還算齊全15豪門投資(tóuzī)置業(yè)專注城市運(yùn)營共一百二十八頁2.2、南部(nánbù)市場樓盤名稱君悅國際萬和花園紫竹文苑發(fā)展商山東領(lǐng)先置業(yè)肥城城建山東金地置業(yè)位置肥桃路與長山街交匯處肥桃路與向陽街交匯處肥桃路與長山街交匯處北200米距離本項(xiàng)目距離800米100米900米占地面積53.5畝21畝15.6畝總建筑面積9.7萬㎡5.5萬㎡2.7萬㎡總期數(shù)311總棟數(shù)832總戶數(shù)1000戶768余戶300物業(yè)管理海納物業(yè)城建物業(yè)待定物業(yè)管理費(fèi)待定待定待定容積率2.83.92.6綠化率40%35%30%實(shí)用率80-85%75-80%80-85%建筑密度大于30%大于30%大于30%小區(qū)配套社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)客群分析周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶較多，市里居民其次，職業(yè)較為分散周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)個(gè)體戶、居民等，市里較少蓄客階段，預(yù)計(jì)客群以鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶和孩子上學(xué)買房客戶為主16豪門投資置業(yè)專注(zhuānzhù)城市運(yùn)營共一百二十八頁2.2、南部(nánbù)市場分析結(jié)論：①南部城區(qū)新樓盤較少，本次調(diào)研樓盤有3個(gè)，總占地90畝，建筑面積約17.9萬㎡，總戶數(shù)約2300多戶，可容納8000人口。②小高層和高層住宅容積率多在3.0以上，綠化率大都在40%以上，多為架空式綠化。③小高層的實(shí)用率在80-85%之間，高層住宅的實(shí)用率在75%-80%之間。④樓盤的小區(qū)配套多有社區(qū)(shèqū)商業(yè)，距離市區(qū)較近，配套設(shè)施完善。⑤客群來看，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房者較多，市區(qū)居民也占一定比例，購房以孩子上學(xué)為主要目的，改善性需求較少，客群比較傾向于多層住宅，但新樓盤大都是小高層和高層住宅，居民需要時(shí)間轉(zhuǎn)變居住觀念。整體上來看，南部城區(qū)教育資源豐富，位于肥城市學(xué)區(qū)位置，小學(xué)有河西小學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)，初中有龍山中學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)等，高中有泰西、六中、一中，人文環(huán)境優(yōu)良。17豪門投資置業(yè)專注城市運(yùn)營共一百二十八頁2.3、西部市場(shìchǎng)樓盤名稱上城國際陽光國際至尊國際康城麗都御景苑桃都國際城山水名園發(fā)展商肥城廣泰立恒置業(yè)陽光集團(tuán)山東中超北京天首肥城康城置業(yè)山東晨宏置業(yè)肥城盛宏置業(yè)山東興潤占地面積200余畝40畝30畝300畝200畝575畝486畝總建筑面積50萬㎡12萬㎡10萬㎡32萬㎡30萬㎡65萬㎡50萬㎡總期數(shù)3213356總棟數(shù)規(guī)劃中8236348065總戶數(shù)1期296戶81630026002300約6000戶約7000戶物業(yè)管理海納物業(yè)陽光物業(yè)眾泰人防物業(yè)宏泰物業(yè)永康物業(yè)盛宏物業(yè)興潤物業(yè)物業(yè)管理費(fèi)1元待定待定待定待定多層0.5元0.6元容積率4.64.551.62.31.51.6綠化率13.5%40%40%40%42%43%40%實(shí)用率77%82%75%92%80%85-88%80-85%建筑密度大于40%大于40%大于40%25%30%24%30%小區(qū)配套文化中心社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)沿街底商社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)幼兒園社區(qū)商業(yè)幼兒園客群分析礦廠、電廠等大企業(yè)職工，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)個(gè)體。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)個(gè)體戶、居民等，市里較少。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)個(gè)體為主大部分為市里居民，各種職業(yè)都有多為市區(qū)居民，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)個(gè)體，職業(yè)分散礦廠、電廠等大企業(yè)職工，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)個(gè)體事業(yè)單位團(tuán)購居多周邊配套一河四園、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)、銀行、醫(yī)院等，配套較為完善18豪門投資置業(yè)專注城市(chéngshì)運(yùn)營共一百二十八頁2.3、西部市場(shìchǎng)分析結(jié)論：①南部城區(qū)新樓盤較少，本次調(diào)研樓盤有3個(gè)，總占地90畝，建筑面積約17.9萬㎡，總戶數(shù)約2300多戶，可容納8000人口。②小高層和高層住宅容積率多在3.0以上，綠化率大都在40%以上，多為架空式綠化。③小高層的實(shí)用率在80-85%之間，高層住宅的實(shí)用率在75%-80%之間。④樓盤的小區(qū)配套多有社區(qū)商業(yè)，距離市區(qū)較近，配套設(shè)施完善。⑤客群來看，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房者較多，市區(qū)居民也占一定比例，購房以孩子上學(xué)為主要目的，改善性需求較少，客群比較傾向于多層住宅，但新樓盤大都是小高層和高層住宅，居民需要時(shí)間轉(zhuǎn)變居住觀念。整體上來看，南部城區(qū)教育資源豐富，位于肥城市學(xué)區(qū)位置，小學(xué)有河西小學(xué)、實(shí)驗(yàn)(shíyàn)小學(xué)，初中有龍山中學(xué)、實(shí)驗(yàn)(shíyàn)中學(xué)等，高中有泰西、六中、一中，人文環(huán)境優(yōu)良。19豪門投資置業(yè)專注城市運(yùn)營共一百二十八頁2.4、東部(dōnɡbù)市場樓盤名稱桃源名郡盛世華府藍(lán)色港灣發(fā)展商山東興潤置業(yè)肥城市市政建設(shè)公司中高集團(tuán)占地面積220畝45畝205畝總建筑面積26萬㎡10.37萬㎡27.2萬㎡總期數(shù)423總棟數(shù)301121總戶數(shù)2100戶1000余戶1500戶物業(yè)管理興潤物業(yè)暫無待定物業(yè)管理費(fèi)0.6（不含電梯費(fèi)）待定待定容積率1.83.52綠化率40%小于30%40%實(shí)用率80-85%75-80%——建筑密度大于30%大于40%——小區(qū)配套社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)銀座、幼兒園客群分析周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶較多，市里居民其次，職業(yè)較為分散周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)個(gè)體戶、居民等，市里較少——20豪門投資(tóuzī)置業(yè)專注城市運(yùn)營共一百二十八頁2.4、東部(dōnɡbù)市場分析結(jié)論：①東部(dōnɡbù)城區(qū)新樓盤較少，本次調(diào)研樓盤有3個(gè)，大多都是肥城市開發(fā)商?？傉嫉?70余畝，建筑面積約64萬㎡，總戶數(shù)約4600多戶，可容納1.5萬多人口。②三個(gè)樓盤都以小高層和高層為主，但是容積率“桃源名郡”的要明顯低于“盛世華府”，居住的舒適度要好很多。③三個(gè)樓盤的小區(qū)內(nèi)配套以社區(qū)商業(yè)為主，周邊配套目前僅有龍山小學(xué)，其他生活配套基本沒有。④客群來看，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)個(gè)體或者居民購房者較多，買房主要目的是孩子上學(xué)，年輕人基本出去打工，老人在家里照顧孩子，小區(qū)北邊不遠(yuǎn)就是城東小學(xué)，也叫龍山小學(xué)。大戶型的客群主要面對縣城客戶，但由于位置相對偏遠(yuǎn)，吸引力不足，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民對小戶型最為感興趣。整體上來看，東部城區(qū)居住環(huán)境也比較好，但是因?yàn)槿鄙偕钆涮?，沒有公共娛樂休閑場所，居住生活較為不便。隨著市政建設(shè)的加快，生活配套的不斷完善，東部城區(qū)也將是未來肥城市主要居住區(qū)域。21豪門投資置業(yè)專注城市運(yùn)營共一百二十八頁2.5、在售代表性樓盤(lóupán)分析桃都國際(guójì)城

樓盤名稱桃都國際城位置白云山路與豐園大街交匯處（本公司項(xiàng)目以西，直線距離2.5公里）規(guī)模占地面積574.7畝，建筑面積65萬㎡，容積率1.49配套設(shè)施地下商業(yè)街、5萬㎡社區(qū)商業(yè)、圖書館、健身俱樂部、游泳館、2萬㎡中央花園、籃球館、網(wǎng)球館等采暖方式地暖層高2.9米裝修標(biāo)準(zhǔn)簡裝，廚衛(wèi)、陽臺(tái)貼瓷磚，安裝壁掛式太陽能銷售范圍別墅，花園洋房，多層住宅，小高層，社區(qū)商業(yè)主要戶型在售K區(qū)94㎡、105㎡、108㎡、110㎡、125㎡；預(yù)約J區(qū)80㎡、95㎡、110㎡、113㎡、116㎡戶型面積及銷售情況主力戶型面積㎡數(shù)量銷售數(shù)量銷售配比兩室兩廳一衛(wèi)94826883%三室兩廳一衛(wèi)105685276%三室兩廳一衛(wèi)1086464100%三室兩廳一衛(wèi)110623861%三室兩廳兩衛(wèi)125684261%最高價(jià)5018元/㎡（花園洋房）最低價(jià)4100元/㎡均價(jià)4600元/㎡綜合點(diǎn)評優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：體量大影響力大，容積率小為1.49物業(yè)類型豐富，住宅、商業(yè)、花園洋房、聯(lián)體別墅，戶型設(shè)計(jì)基本為大開間短進(jìn)深方正實(shí)用，且有一個(gè)1萬平米的廣場。劣勢：1、體量大多層樓盤數(shù)目相對多，相互阻擋視野，居于此有牢籠之感。2、開發(fā)商因各種原因?qū)е麻_發(fā)周期過長，現(xiàn)在已過六年，導(dǎo)致原來的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念落后無法與新樓盤的設(shè)計(jì)理念形成有力的競爭力。3、電梯房的公攤大于22%。4、開發(fā)商前期開發(fā)的樓盤多在最好的位置，配套完善，后期推出的樓盤位置、環(huán)境、配套、生活便利性相對前期不足。22豪門投資置業(yè)專注城市運(yùn)營共一百二十八頁2.5、在售代表性樓盤(lóupán)分析上城(shànɡchénɡ)國際樓盤名稱上城國際位置新城路與金牛山大街交匯處（位于我公司項(xiàng)目西北方向，直線距離2.7公里）規(guī)模占地200余畝，總建筑面積50萬㎡，一期占地8517㎡配套設(shè)施城市綜合體項(xiàng)目，招商銀座入駐，代建三館項(xiàng)目采暖方式暖氣片層高2.8米裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯銷售范圍高層住宅，沿街商鋪，商場鋪位主要戶型95㎡、113㎡、115㎡、122㎡戶型面積及銷售情況主力戶型面積㎡數(shù)量銷售數(shù)量銷售配比兩室一廳一衛(wèi)95967578%三室兩廳一衛(wèi)113998586%三室兩廳一衛(wèi)115645992%三室兩廳兩衛(wèi)122322784%最高價(jià)5200元/㎡最低價(jià)4070元/㎡均價(jià)4590元/㎡銷售進(jìn)度一期開盤一年有余，目前已經(jīng)進(jìn)入尾盤銷售，二期尚未開盤綜合點(diǎn)評優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：體量較大，物業(yè)類型豐富，商業(yè)、住宅等構(gòu)成。配套齊全，對面有體育館、文化館、博物館，生活便利。區(qū)位優(yōu)勢，靠近市區(qū)中心。項(xiàng)目商業(yè)招商銀座入駐，投資性較高。劣勢：1、本項(xiàng)目是開發(fā)商用建三館來置換三館附近土地的項(xiàng)目。開發(fā)商必須先給政府建成三館，然后才能開發(fā)置換的土地，存在政府領(lǐng)導(dǎo)更換導(dǎo)致土地置換拖延的風(fēng)險(xiǎn)。2、現(xiàn)三館剛開始建設(shè)，后期置換的項(xiàng)目最少等一年后開始建設(shè)。3、一期工程位于新城路以南，后期工程位于新城路以北，不利于后期管理。23豪門投資置業(yè)專注城市運(yùn)營共一百二十八頁2.5、在售代表性樓盤(lóupán)分析康誠麗都(lìdōu)樓盤名稱康誠麗都位置位于文化路與軍民街交匯處南100米（位于我公司項(xiàng)目以北，直線距離1.2公里）規(guī)?？傉嫉?00畝，總建筑面積40萬㎡，高層7棟，小高層11棟，多層18棟配套設(shè)施地下停車位、健身會(huì)所、幼兒園、休閑廣場采暖方式地暖層高2.8米裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯銷售范圍高層住宅主要戶型115㎡、129㎡、132㎡、147㎡戶型面積及銷售情況主力戶型面積㎡數(shù)量銷售數(shù)量銷售配比三室兩廳一衛(wèi)115181794%三室兩廳兩衛(wèi)129403485%三室兩廳兩衛(wèi)1321203731%四室兩廳兩衛(wèi)147362467%最高價(jià)4786元/㎡最低價(jià)4300元/㎡均價(jià)4460元/㎡一次性均價(jià)4280元/㎡銷售率一期高層銷售率達(dá)到80%目前只剩下132㎡戶型的房源綜合點(diǎn)評優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：位于肥城學(xué)區(qū)位置，人文環(huán)境好。距離市中心較近，屬于市中心樓盤，樓盤規(guī)模較大，社區(qū)配套完善。東區(qū)開發(fā)完畢，有一定的客戶群體。劣勢：1、過度依賴改善型購房客戶，戶型多為大面積，客戶群體不足。2、儲(chǔ)藏室面積多為22㎡以上，因綁定銷售，客戶抗性較大。24豪門投資置業(yè)專注城市運(yùn)營共一百二十八頁2.5、在售代表性樓盤(lóupán)分析陽光(yángguāng)國際

樓盤名稱陽光國際位置新城路與金牛山大街交匯處（位于我公司項(xiàng)目西北方向，直線距離2.7公里）規(guī)模12萬㎡，4棟12層小高層（一梯兩戶），4棟26層高層（兩梯三戶）工程狀況南區(qū)6棟內(nèi)部裝修中，北區(qū)2棟高層已封頂采暖方式地暖層高2.8米推出日期一期2011年10月份開始銷售，二期預(yù)計(jì)2013年5月份開盤交樓日期一期2013年6月，二期2014年中旬裝修標(biāo)準(zhǔn)廚房衛(wèi)生間貼瓷磚銷售范圍高層住宅，沿街商鋪主要戶型87㎡、112㎡、124㎡、130㎡戶型面積及銷售情況主力戶型面積㎡數(shù)量銷售數(shù)量銷售配比兩室兩廳一衛(wèi)84583255%三室兩廳一衛(wèi)112573968%三室兩廳兩衛(wèi)124955559%三室兩廳兩衛(wèi)129943133%三室兩廳兩衛(wèi)140241146%最高價(jià)4900元/㎡最低價(jià)4350元/㎡均價(jià)4600元/㎡綜合點(diǎn)評優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：開發(fā)商為地方知名，在肥城持續(xù)性開發(fā)，當(dāng)?shù)厥鼙婈P(guān)注度較高。位置優(yōu)越濕地公園、白云山公園環(huán)抱是河西小學(xué)老校區(qū)的學(xué)區(qū)房劣勢：1、樓間距小，影響日照時(shí)間。2、項(xiàng)目樓盤數(shù)目太多導(dǎo)致容積率偏大，小區(qū)環(huán)境差，綠化率低，道路狹窄擁擠。3、本項(xiàng)目以住宅為主，商業(yè)極少，導(dǎo)致生活不便。樓盤數(shù)目相對多，相互阻擋視野，居于此有牢籠之感。4、商業(yè)只有沿街一層，無法形成大型商業(yè)中心。25豪門投資置業(yè)專注城市運(yùn)營共一百二十八頁2.5、在售代表性樓盤(lóupán)分析山水(shānshuǐ)名園樓盤名稱山水名園位置龍山路西首廣文大廈對過（老匯源果汁廠）規(guī)模項(xiàng)目占地486畝，總建筑面積50萬平方，容積率1.55，綠化率42.5%配套設(shè)施休閑廣場、幼兒園銷售范圍花園洋房、多層、小高層、高層主要戶型115-130㎡最高價(jià)4900元/㎡最低價(jià)4200元/㎡均價(jià)4500元/㎡綜合點(diǎn)評優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1、現(xiàn)房優(yōu)勢，5棟小高層為現(xiàn)房，8月即將竣工2棟小高層2、僅靠白云山公園和康王河濕地公園，風(fēng)景優(yōu)美3、周圍學(xué)校資源豐富，學(xué)區(qū)房劣勢：1、社區(qū)內(nèi)配套較少2、多層6層帶電梯，價(jià)格較高3、周圍商業(yè)設(shè)施少，人氣比市區(qū)較低4、小戶型房源較少26豪門投資置業(yè)專注城市運(yùn)營共一百二十八頁2.5、在售代表性樓盤(lóupán)分析桃源(táoyuán)名郡樓盤名稱桃源名郡位置位于龍山路與吉山大街交匯處（位于我公司項(xiàng)目東部方向，直線距離3.2公里）規(guī)模小區(qū)占地260畝，規(guī)劃建筑面積26萬㎡，由12棟聯(lián)排別墅和30棟電梯高層所組成配套設(shè)施金色童年幼兒園，社區(qū)商業(yè)、中央景觀帶、景觀小品采暖方式地暖層高2.9米裝修標(biāo)準(zhǔn)墻面乳膠漆，水泥地面廚衛(wèi)貼瓷磚，衛(wèi)生間瓷磚一貼到頂贈(zèng)送壁掛式太陽能、熱水器，陽臺(tái)按照推拉門銷售范圍多層、高層、聯(lián)排別墅主要戶型116-140㎡最高價(jià)4600元/㎡最低價(jià)4200元/㎡均價(jià)4400元/㎡一次性均價(jià)4100元/㎡銷售率一期8棟聯(lián)排別墅（64套）已售罄，15棟小高層已經(jīng)售罄11棟，其余4棟還有少量房源。二期銷售50%，共289套，136套為一梯兩戶，153套為一梯三戶綜合點(diǎn)評優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：開發(fā)商為本土開發(fā)商，已經(jīng)在當(dāng)?shù)亻_發(fā)多處樓盤東部為肥城規(guī)劃的新興產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，未來潛力巨大項(xiàng)目內(nèi)部景觀豐富，風(fēng)景優(yōu)美劣勢：東部多為剛需客戶，此項(xiàng)目戶型偏大，些許偏離市場需求東部在肥城屬于落后區(qū)域，顧客認(rèn)可度不高周圍商業(yè)、生活配套尚不齊全，生活不方便27豪門投資置業(yè)專注城市運(yùn)營共一百二十八頁2.5、在售代表性樓盤(lóupán)分析御景園樓盤名稱御景園位置新城路與白云山大街交匯處，濕地公園南鄰（位于我公司項(xiàng)目西北方向，直線距離4公里）項(xiàng)目規(guī)模30萬平層高2.9米銷售范圍小高層主要戶型119-140㎡暢銷戶型：119㎡、122㎡滯銷戶型：135㎡、140㎡滯銷原因戶型偏大，總房款高最高價(jià)4600元/㎡（16F）最低價(jià)3900元/㎡（2012年9月開盤時(shí)）均價(jià)4200元/㎡一次性均價(jià)4100元/㎡銷售率2012年9月開盤，已售500套，未售700套，銷售率41%優(yōu)惠政策貸款9.6折，一次性付款9.5折優(yōu)惠綜合點(diǎn)評優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：地理位置緊挨龍山河濕地公園，緊鄰新城路、龍山河，環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)水好。整體性較好，體量較大。準(zhǔn)現(xiàn)房、低公攤劣勢：地理地勢低洼且均為小高層建筑，居于此嚴(yán)重影響視野。開發(fā)商內(nèi)部矛盾嚴(yán)重導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度緩慢，市場負(fù)面影響大。除項(xiàng)目外圍樓盤外，其他樓盤因樓盤數(shù)目相對多，相互阻擋視野，居于此有牢籠之感。商業(yè)只有沿街一層，無法形成大型商業(yè)中心。28豪門投資置業(yè)專注城市(chéngshì)運(yùn)營共一百二十八頁2.5、在售代表性樓盤(lóupán)分析潤東新天地樓盤名稱潤東新天地位置肥城泰臨路與桃園街交匯處規(guī)模2棟建筑，1棟為高層，1棟為小高層優(yōu)惠活動(dòng)交5萬抵6萬銷售情況32層的高層：底商2層，3-32為住宅，房源合計(jì)240套105平米—40%，120平米—40%，95平米—20%11層的小高層：1-6層位銀行所購辦公，7層以上為住宅，每套面積均在150平方以上，房源合計(jì)60套價(jià)格高層均價(jià)4400元，每層每平相差10元開盤時(shí)間2013年元旦交房時(shí)間2014年年底29豪門(háomén)投資置業(yè)專注城市運(yùn)營共一百二十八頁2.5、在售代表性樓盤(lóupán)分析東部(dōnɡbù)名城樓盤名稱東部名城位置肥城朝陽路與鳳山大街交匯處規(guī)模占地230余畝，總建筑面積37萬㎡配套設(shè)施餐廳、幼兒園、銀行采暖方式地暖層高2.8米裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修銷售范圍高層住宅主要戶型110㎡、120-130㎡戶型面積配比主力戶型戶型配比80㎡12.5%90㎡12.5%110㎡25%120-130㎡37.5%130㎡以上12.5%交房時(shí)間一共30棟高層，一期9棟高層，銷售50%。2棟8月底交房，剩下7棟2013年底交房。優(yōu)惠活動(dòng)購房享受99折優(yōu)惠，1萬抵2萬，免3000元物業(yè)費(fèi)綜合點(diǎn)評優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：體量在肥城東部地區(qū)是大盤，易形成規(guī)模開發(fā)商新運(yùn)置業(yè)屬于一滕集團(tuán)子公司，開發(fā)商實(shí)力雄厚，知名度高東部地區(qū)屬于肥城開發(fā)新區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮罅觿荩?、東部地區(qū)整體人氣不旺2、周圍地區(qū)學(xué)校較少，當(dāng)?shù)厝吮容^在意3、周圍商業(yè)配套很少，生活極不方便30豪門投資置業(yè)專注城市運(yùn)營共一百二十八頁2.5、在售代表性樓盤(lóupán)分析領(lǐng)世逸居樓盤名稱領(lǐng)世逸居位置肥城金牛山大街與工業(yè)一路交匯處采暖方式地暖配套設(shè)施健身房、私人會(huì)所、地下車位裝修標(biāo)準(zhǔn)全部精裝修（1500元每平）銷售范圍33層高層住宅優(yōu)惠政策交2萬抵4萬。一次性付款98折，貸款99折項(xiàng)目特色八大核心科技：新風(fēng)系統(tǒng)、地源熱泵、24小時(shí)熱水、直飲水入戶、紫外線晾衣架、智能化門禁系統(tǒng)、外墻保溫、太陽能光伏電源項(xiàng)目主打科技高端樓盤方向，現(xiàn)代建筑風(fēng)格，類似于德州蔚來城最高價(jià)6600元/㎡最低價(jià)5800元/㎡均價(jià)6300元/㎡綜合點(diǎn)評優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：各種配套設(shè)施完善，科技含量高，樓盤檔次高送精裝修開發(fā)商實(shí)力雄厚劣勢：1、價(jià)格較高，客戶定位高端人群，舍棄了當(dāng)?shù)氐膭傂杩蛻?、地理位置相對較偏31豪門(háomén)投資置業(yè)專注城市運(yùn)營共一百二十八頁2.5、在售代表性樓盤(lóupán)分析戶型(hùxínɡ)配比匯總樓盤名稱二居二居或三居二居或三居三居三居或以上75-9090-105105-125125-135≥135桃都國際城——23.8%76.2%————上城國際——33%67%————康誠麗都————8.41%74.8%16.8%陽光國際17.7%——71%28.7%7.3%潤東新天地——60%40%————東部名城12.5%12.5%25%50%——32豪門投資置業(yè)專注城市運(yùn)營共一百二十八頁2.5、在售代表性樓盤(lóupán)分析御景園33豪門(háomén)投資置業(yè)專注城市運(yùn)營共一百二十八頁3、南部(nánbù)區(qū)域分析34豪門投資置業(yè)專注城市(chéngshì)運(yùn)營共一百二十八頁3.1、城市(chéngshì)發(fā)展肥城目前城市發(fā)展方向主要是針對東部新興產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和南部生態(tài)旅游區(qū)，西部仍為老城區(qū)商業(yè)中心。肥城政府下一步將開辟古店新區(qū)建設(shè)，實(shí)施(shíshī)老城區(qū)綠化、亮化、美化提升工程，開展城鎮(zhèn)環(huán)境綜合整治，建設(shè)龍山河帶狀公園、白云山公園、金街、水街等“四園”、“四街”、“四路”、“一高層組團(tuán)”等城市重點(diǎn)工程。此外肥城政府對南部地區(qū)的旅游資源以及生態(tài)公園的開發(fā)以及保護(hù)重視程度也提到了發(fā)展日程上。35豪門投資置業(yè)專注城市運(yùn)營共一百二十八頁3.2、區(qū)位(qūwèi)交通南部地區(qū)交通發(fā)達(dá)方便。其中(qízhōng)金牛山大街、星火街、豐園南街、康匯大街、白云山商街縱穿南北，龍山路、文化路、肥桃路等橫貫東西，林蔭路寬闊平整，公交線路發(fā)達(dá)，交通優(yōu)勢明顯。36豪門投資置業(yè)專注城市運(yùn)營共一百二十八頁3.3、自然環(huán)境(zìránhuánjìnɡ)南部地區(qū)自然環(huán)境優(yōu)美，背靠白云山公園、范蠡(fànlí)湖等肥城著名景點(diǎn)，生態(tài)桃園林遍布此區(qū)域。西北方向2.5公里處的春秋古城項(xiàng)目（大型古鎮(zhèn)旅游文化房產(chǎn)）建成后，南部區(qū)域?qū)⒊蔀榉食钱?dāng)?shù)芈糜涡蓍e的勝地。37豪門投資置業(yè)專注城市運(yùn)營共一百二十八頁3.4、社會(huì)(shèhuì)人口肥城南部(nánbù)區(qū)域截止2010年轄1個(gè)辦事處，4個(gè)鎮(zhèn)，152個(gè)村（居）民委員會(huì)，總?cè)丝?2.7萬人。38豪門投資置業(yè)專注城市運(yùn)營共一百二十八頁3.5、配套(pèitào)設(shè)施周圍生活配套設(shè)施較少，醫(yī)院、銀行、市場等相對老城區(qū)較為稀少，生活稍有不便。但是此區(qū)域內(nèi)教育資源豐富，泰西小學(xué)、龍山中學(xué)(zhōngxué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)(zhōngxué)、河西小學(xué)、河西雙語幼兒園、肥城一中等十多所學(xué)校圍繞周邊，受人關(guān)注。39豪門投資置業(yè)專注城市運(yùn)營共一百二十八頁3.6、綜合(zōnghé)SWOT分析優(yōu)勢:1、此區(qū)域匯集眾多學(xué)校資源，一站式教育空間不可復(fù)制2、風(fēng)景優(yōu)美，空氣清新，各種景區(qū)、公園遍布此區(qū)域劣勢：1、南部地區(qū)距離老城區(qū)較遠(yuǎn)，生活購物等不方便2、此區(qū)域生活配套、市政設(shè)施尚且不完善3、目前區(qū)域周邊沒有形成規(guī)模性居住(jūzhù)聚群機(jī)會(huì)：1、南部區(qū)域已經(jīng)漸漸變成肥城南部生態(tài)旅游度假休閑的主力地區(qū)之一，隨著市政府對此區(qū)域開發(fā)力度的加大，南部區(qū)域潛力巨大2、周圍學(xué)校眾多，在此落戶將解決子女上學(xué)等一系列的問題。威脅：1、南部區(qū)域新建樓盤增多，銷售壓力較大2、肥城商業(yè)中心仍在老城區(qū)，新興開發(fā)區(qū)為東部40豪門投資置業(yè)專注城市運(yùn)營共一百二十八頁3.7、項(xiàng)目(xiàngmù)整體規(guī)劃及營銷建議1、以景觀房、學(xué)區(qū)房為主要(zhǔyào)方向，貼合區(qū)域發(fā)展前景2、產(chǎn)品建議以現(xiàn)代建筑風(fēng)格的高層為主，符合當(dāng)?shù)氐氖袌鲂枨?、可適當(dāng)配備生活配套設(shè)施，價(jià)格上采取低開高走的策略41豪門投資置業(yè)專注城市運(yùn)營共一百二十八頁2.1、區(qū)域總體(zǒngtǐ)概況42豪門(háomén)投資置業(yè)專注城市運(yùn)營共一百二十八頁4、產(chǎn)品(chǎnpǐn)建議43豪門投資置業(yè)專注(zhuānzhù)城市運(yùn)營共一百二十八頁項(xiàng)目規(guī)劃(guīhuà)及產(chǎn)品建議整體規(guī)劃建議項(xiàng)目(xiàngmù)戶型建議建筑風(fēng)格建議園林景觀建議社區(qū)配套建議物業(yè)服務(wù)建議產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議44豪門投資置業(yè)專注城市運(yùn)營共一百二十八頁規(guī)劃布局建議——檔次分區(qū)(fēnqū)、景觀相連類別面積（㎡）占地面積62344.6規(guī)劃總建筑面積129000住宅高密度85000低密度40000會(huì)所（兼商業(yè)）4000容積率約2.1追求圈層生活的純粹性，高層與別墅區(qū)域用景觀小系分開，通過景觀小品相連；高層與別墅分開，充分利用項(xiàng)目內(nèi)外部景觀資源；別墅放在最內(nèi)側(cè)，私密性效果最佳；將廣場(guǎngchǎng)處建設(shè)小區(qū)會(huì)所，提升項(xiàng)目整體形象及影響力。整體規(guī)劃建議景觀帶景觀帶高端別墅群高層區(qū)高層區(qū)會(huì)所（兼商業(yè)）主入口次入口主景觀售樓處45豪門投資置業(yè)專注城市運(yùn)營共一百二十八頁項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品(chǎnpǐn)建議整體規(guī)劃建議項(xiàng)目戶型建議建筑風(fēng)格建議園林景觀建議社區(qū)配套(pèitào)建議物業(yè)服務(wù)建議產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議46豪門投資置業(yè)專注城市運(yùn)營共一百二十八頁本項(xiàng)目打造(dǎzào)市場接受度最高的、最暢銷的、最舒適的、最合理的產(chǎn)品建議基礎(chǔ)戶型比例戶型配比戶型規(guī)劃市場(shìchǎng)情況◆戶型面積：住宅：100-110㎡兩房、110-140㎡三房為主，100-120㎡暢銷；◆別墅：尚存市場空白，僅有春秋古城復(fù)古類別墅產(chǎn)品；市場需求◆客戶居住需求，從實(shí)用型向舒適型過度；◆戶型需求：住宅：100-110㎡兩房、110-120㎡三房為主，◆產(chǎn)品細(xì)節(jié)：南北通透、動(dòng)靜分區(qū)、敞開陽臺(tái)；差異化定位◆戶型面積建議：住宅：100-120㎡三房為主力戶型；◆產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議：五明設(shè)計(jì)、七大分區(qū)、戶戶觀景；◆功能建議：保證功能完整性47豪門投資置業(yè)專注城市運(yùn)營共一百二十八頁建議(jiànyì)本項(xiàng)目的戶型比例為：戶型戶型面積（㎡）戶型比例套數(shù)建筑面積（㎡）經(jīng)濟(jì)型兩居100以下10%958500舒適型兩居100-12040%31034000標(biāo)準(zhǔn)型三居120-14030%20025500舒適型三居140-16015%8512750四居及以上160以上5%

204250合計(jì)100%71085000產(chǎn)品類型戶型面積（㎡）戶型比例套數(shù)建筑面積（㎡）聯(lián)排別墅300-35075%9632000疊拼別墅25025%328000合計(jì)100%16040000高密度區(qū)戶型(hùxínɡ)配比低密度區(qū)戶型配比建議基礎(chǔ)戶型比例戶型配比戶型規(guī)劃48豪門投資置業(yè)專注城市運(yùn)營共一百二十八頁戶型(hùxínɡ)規(guī)劃設(shè)計(jì)原則◆五大光明和七大分區(qū)：五明：基本功能空間具備明窗、采光、通風(fēng)，這是健康人居必備的基本標(biāo)準(zhǔn)，也是高端客群置業(yè)的基本標(biāo)準(zhǔn)；七大分區(qū)：戶型內(nèi)部須實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分區(qū)、公私(ɡōnɡsī)分區(qū)、潔污分區(qū)、干濕分區(qū)、內(nèi)外分區(qū)、主次分區(qū)及衛(wèi)浴分區(qū)，以適應(yīng)高端客群的生活和工作所需?！魬魬粲^景：以景觀作為重要的設(shè)計(jì)前提，盡可能做到每個(gè)戶型、每個(gè)客廳、每個(gè)臥室都有景觀，滿足高端客群對景觀的需求，提高產(chǎn)品的附加價(jià)值。低密度高密度戶型配比戶型規(guī)劃49豪門投資置業(yè)專注城市運(yùn)營共一百二十八頁戶型(hùxínɡ)具體設(shè)計(jì)：設(shè)計(jì)要點(diǎn)低密度高密度戶型配比戶型規(guī)劃舒適改善(gǎishàn)型客群舒適性空間功能改善空間寬敞功能完善功能和空間的再次提升主要功能空間相對舒適功能相對齊全設(shè)計(jì)要點(diǎn)：以舒適性空間設(shè)計(jì)為主，高性價(jià)比，滿足空間和功能的改善型需求。功能和空間的再次提升主要功能空間相對舒適功能相對齊全50豪門投資置業(yè)專注城市運(yùn)營共一百二十八頁戶型具體(jùtǐ)設(shè)計(jì)：兩房低密度高密度戶型配比戶型規(guī)劃舒適型兩居室100—120m2主臥衣帽間、主衛(wèi)、休閑陽臺(tái)次臥可設(shè)計(jì)為兒童房客廳、餐廳有觀景陽臺(tái)，要求客廳和餐廳分離，規(guī)正實(shí)用、相對獨(dú)立。廚房帶生