上海新天地案例分析

上海新天地整體項(xiàng)目介紹—項(xiàng)目背景土地面積：約52公頃總建筑面積：約110萬(wàn)平方米物業(yè)構(gòu)成：新天地商業(yè)（14.1萬(wàn)平方米）酒店／服務(wù)式公寓（6.1萬(wàn)平方米）辦公樓（39萬(wàn)平方米） 公寓（51.4萬(wàn)平方米） 人工湖綠地動(dòng)工日期：2019年初開(kāi)發(fā)周期：15年分期開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)到2019年完工開(kāi)發(fā)商：瑞安集團(tuán)太平橋地區(qū)重建項(xiàng)目以石庫(kù)門舊建筑區(qū)為基礎(chǔ)上個(gè)世紀(jì)90年代，上海政府實(shí)施城區(qū)改造工程，計(jì)劃拆除大量舊房，為配合盧灣區(qū)的開(kāi)發(fā)，這一區(qū)域的老式弄堂也列入改造范圍2019年，瑞安集團(tuán)取得太平橋地區(qū)52公頃的土地，開(kāi)始新天地改造項(xiàng)目瑞安集團(tuán)斥資6.7億人民幣，用于新天地地區(qū)近萬(wàn)人的動(dòng)遷安置區(qū)位交通：緊鄰淮海中路、西藏南路，是上海的商業(yè)中心，緊靠地鐵1號(hào)線、8號(hào)線、9號(hào)線，區(qū)位交通優(yōu)越上海新天地整體項(xiàng)目介紹—開(kāi)發(fā)公司介紹

上海新天地及所處的太平橋改造項(xiàng)目，是由香港瑞安集團(tuán)開(kāi)發(fā)的。瑞安集團(tuán)由集團(tuán)主席羅康瑞先生于一九七一年在香港創(chuàng)立，至今已發(fā)展成為一個(gè)多元化的集團(tuán)，旗下之房地產(chǎn)發(fā)展、建筑及建筑材料業(yè)務(wù)遍及香港、中國(guó)內(nèi)地及北美洲。瑞安的機(jī)構(gòu)文化及長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，均反映了集團(tuán)追求優(yōu)質(zhì)、卓越及創(chuàng)新的精神。在一九九七年，集團(tuán)之建筑及建筑材料業(yè)務(wù)重組成控股公司，名為瑞安建業(yè)有限公司(「瑞安建業(yè)」)，并于同年二月在香港聯(lián)合交易所上市?，F(xiàn)時(shí)，瑞安建業(yè)主要從事水泥生產(chǎn)、建筑、建材及創(chuàng)業(yè)基金投資，并持有瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司超過(guò)百分之二十權(quán)益。瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司于二零零四年成立，是集團(tuán)的地產(chǎn)旗艦公司，結(jié)合了瑞安在中國(guó)內(nèi)地的主要房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目，并獲得多個(gè)著名國(guó)際投資者的支持。瑞安房地產(chǎn)發(fā)展的項(xiàng)目可分為兩大類別：集多種功能的大型市中心商住綜合發(fā)展項(xiàng)目，以及配合城市總體規(guī)、提供全面配套設(shè)施的優(yōu)質(zhì)綜合住宅發(fā)展項(xiàng)目。日后瑞安房地產(chǎn)將享有優(yōu)先參與集團(tuán)內(nèi)地地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目的權(quán)利。

上海新天地整體項(xiàng)目介紹—開(kāi)發(fā)地塊情況A太平橋人工湖綠地B翠湖天地C上海新天地E瑞安總部大樓D企業(yè)天地上海新天地整體項(xiàng)目介紹—開(kāi)發(fā)地塊情況地塊名稱規(guī)劃與建設(shè)情況基本目標(biāo)A太平橋人工湖綠地由上海市市政府、盧灣區(qū)區(qū)政府、瑞安集團(tuán)三方共同投資，目前由瑞安集團(tuán)負(fù)責(zé)其物業(yè)管理。整個(gè)項(xiàng)目耗資近10億人民幣，從2019年1月開(kāi)工建設(shè)，建設(shè)歷時(shí)6個(gè)月。人工湖綠地占地4.4萬(wàn)平方米，水面面積為1.2萬(wàn)平方米，綠地下面的地下停車場(chǎng)可提供200多個(gè)車位與政府合作開(kāi)發(fā)人工湖綠地的基本目標(biāo)是以先改善環(huán)境來(lái)提升該地區(qū)52公頃的土地的品質(zhì)，帶動(dòng)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和銷售。太平橋人工湖綠地目前已經(jīng)成為上海市中心一個(gè)獨(dú)具特色的景觀空間B上海新天地

上海新天地占地3萬(wàn)平方米，上海新天地氛圍南里、北里兩大部分。以石庫(kù)門建筑為主的北里，集合了來(lái)自世界各地風(fēng)情餐廳、咖啡廳、酒吧、精品商店等，展現(xiàn)了新天地的國(guó)際元素。一、以現(xiàn)代化建筑為主的南里，除了臨湖的新天地酒店式服務(wù)公寓外，還有一個(gè)總面積達(dá)2.5萬(wàn)平方米的購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑中心，是適合于時(shí)尚青年一族的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所開(kāi)發(fā)新天地，主要是為該地區(qū)營(yíng)造一個(gè)高品位的人文環(huán)境，再進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益雙贏。新天地的目標(biāo)是既要體現(xiàn)上海的歷時(shí)文化風(fēng)貌，又要體現(xiàn)上海的時(shí)尚新地標(biāo)及品味，欲成一扇體現(xiàn)上海昨天、今天和明天的窗口式旅游景區(qū)，成為集餐飲、商業(yè)、文化、娛樂(lè)為一體的綜合性時(shí)尚休閑步行街C翠湖天地高級(jí)住宅小區(qū)翠湖天地位于人工湖南側(cè)，整體規(guī)劃中占地面積最大的項(xiàng)目，總建筑面積68萬(wàn)平方米。第一期包括三幢8至12層的低層大廈、兩幢19及23層的高層大廈以及兩幢低層的獨(dú)立別墅及相連復(fù)式別墅，共提供283個(gè)兩房至復(fù)式六房的住宅單位，每個(gè)單位建筑面積由105至500平方米。基本目標(biāo)是住宅小區(qū)較高的價(jià)格銷售，實(shí)現(xiàn)盈利。其中第一期五棟住宅樓于2019年下半年開(kāi)始公開(kāi)對(duì)外發(fā)售，三周內(nèi)基本售完。一期售價(jià)每平方米高達(dá)1.7萬(wàn)元～2.5萬(wàn)元D企業(yè)天地甲級(jí)辦公樓區(qū)企業(yè)天地座落于太平橋人工湖北畔，辦公樓將沿湖而建，形成一道1.2平方公里的湖邊建筑，總建筑面積逾50萬(wàn)平方米，包括多棟甲級(jí)辦公樓、酒店、商場(chǎng)及其他配套設(shè)施。一期總建筑面積達(dá)7.8萬(wàn)平方米，包括兩座辦公大樓，于2019年第四季度落成企業(yè)天地是淮海中路東段中央商務(wù)區(qū)的擴(kuò)展，目標(biāo)是營(yíng)造一流的商圈，發(fā)展成為跨國(guó)公司總部所在地E瑞安集團(tuán)總部大樓按照太平橋地區(qū)改造整體規(guī)劃，在東部地區(qū)興建一棟白玉蘭花苞形狀的超高層建筑，是瑞安集團(tuán)未來(lái)的總部白玉蘭是上海市花，本項(xiàng)目要成為太平橋項(xiàng)目的象征上海新天地整體項(xiàng)目介紹—開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀人工湖＋綠地企業(yè)天地新天地

翠湖天地二期

一期

北里南里2019-2019年先期推出新天地商業(yè)和人工湖/綠地(公益部分)2019-2019年分別推出企業(yè)天地(辦公)和翠湖天地一二期(住宅)5星級(jí)酒店翠湖天地三期2019-2019年分別五星級(jí)酒店和翠湖天地三期嘉苑（住宅）人工湖＋綠地

企業(yè)天地翠湖天地二期一期

北里南里上海新天地整體項(xiàng)目介紹—整體開(kāi)發(fā)規(guī)劃翠湖天地三期以及新天地二期為頂級(jí)時(shí)尚品牌度身定做的新天地二期，將沿馬當(dāng)路建成商業(yè)配套面積約13900平方米82000平方米二期2019年竣工翠湖天地三期約400套公寓三期嘉苑預(yù)計(jì)2019年9月開(kāi)盤企業(yè)天地二期（三號(hào)樓和四號(hào)樓）辦公部分建筑面積每棟50,000平方米下設(shè)頂級(jí)品牌旗艦店50,000平方米將延續(xù)國(guó)際甲級(jí)寫字樓的高標(biāo)準(zhǔn)，吸引國(guó)際知名租戶68層超高寫字樓一棟浦西又一標(biāo)志性建筑造型為市花“白玉蘭”瑞安集團(tuán)總部大樓辦公部分建筑面積170,000sqm商場(chǎng)部分建筑面積50,000sqm三四個(gè)不同規(guī)模的劇場(chǎng)類似美國(guó)百老匯豐富太平橋地區(qū)的功能已經(jīng)建成的部分新天地

翠湖天地三期嘉苑

新天地二期

兩棟5星級(jí)酒店企業(yè)天地二期

規(guī)劃住宅+國(guó)際學(xué)校

上海新天地整體項(xiàng)目介紹—開(kāi)發(fā)順序12345566結(jié)合市場(chǎng)合理安排開(kāi)發(fā)時(shí)序1新天地商業(yè)2019-2019年2翠湖天地一期（住宅）2019年3企業(yè)天地一期（辦公樓）2019年4翠湖天地御苑（住宅二期）2019-2019年5酒店＋住宅三期＋商業(yè)2019-2019年6企業(yè)天地二期＋住宅＋國(guó)際學(xué)校+瑞安總部上海新天地（商業(yè)街）北里南里新天地

上海新天地（商業(yè)街）—?dú)v史文化背景石庫(kù)門

滬語(yǔ)中把用一種東西包套或收束另外的東西講作“箍”，如箍桶，于是這種用石條“箍”門的建筑被叫作“石箍門”，后又訛作“石庫(kù)門”。一般認(rèn)為，這種建筑的正大門以條石作門框，門扇為實(shí)心厚木，上有銅環(huán)一幅，與中國(guó)的傳統(tǒng)民宅相比，趨向保守。石庫(kù)門住宅興起于19世紀(jì)60年代。1860年太平軍發(fā)動(dòng)?xùn)|進(jìn)，攻克鎮(zhèn)江、常州、無(wú)錫、蘇州、寧波等蘇南浙北城市，迫使數(shù)以萬(wàn)計(jì)的蘇南、浙北難民進(jìn)入上海租界避難。租界為接納難民，動(dòng)員商人投資住宅建設(shè)。為了充分利用土地，這些住宅大都被建為聯(lián)排式的石庫(kù)門里弄住宅。本世紀(jì)初以后，隨著上海居民的家庭向小家庭結(jié)構(gòu)變化，居民的生活習(xí)慣也發(fā)生明顯變化，石庫(kù)門住宅的結(jié)構(gòu)和樣式發(fā)生變化，有適宜小型家庭居住的“單進(jìn)”（即無(wú)廂房）、“兩進(jìn)”（一客堂一廂房）。其規(guī)模較大，弄堂寬約為4米、樓層主要為2～3層；在樓梯平臺(tái)處設(shè)亭子間，立面采用陽(yáng)臺(tái)；20年代后，一般都安裝了衛(wèi)生設(shè)備。90年代初期，上海開(kāi)始了大型的重建和開(kāi)發(fā)。不少石庫(kù)門老房子被拆卸，取而代之的是一幢一幢的高樓，一片又一片充滿懷舊風(fēng)情的老房子漸漸消失，人們才意識(shí)到要去保留這些上海獨(dú)有的“藝術(shù)品”。上海新天地（商業(yè)街）—項(xiàng)目概況

上海新天地位于上海最繁華的商業(yè)及購(gòu)物區(qū)，屬于“市中心的中心”，是一個(gè)具上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游景點(diǎn)，總投資約1.5億美元，于2019年初開(kāi)工建設(shè)，第一期工程新天地廣場(chǎng)2000年6月全部建成，2019年9月對(duì)外營(yíng)業(yè)。上?！靶绿斓亍表?xiàng)目占地三萬(wàn)平方米，建筑面積約六萬(wàn)平方米，具體位于淮海中路南側(cè)、黃陂南路和馬當(dāng)路之間三萬(wàn)平方米的地點(diǎn)上，比鄰黃陂南路地鐵站和南北、東西高架路的交匯點(diǎn)。投資商香港瑞安集團(tuán)容積率1.8物業(yè)地址上海盧灣區(qū)太倉(cāng)路181弄項(xiàng)目投資金額14億元占地面積30000平方米改造成本2萬(wàn)元/平米建筑面積60000平方米拆遷安置成本6.7億元上海新天地（商業(yè)街）—項(xiàng)目概況

新天地以中西合璧、新舊結(jié)合的海派文化為基調(diào)，將上海特有的傳統(tǒng)石庫(kù)門舊里弄與充滿現(xiàn)代感的新建筑群融為一體，創(chuàng)建為既具傳統(tǒng)風(fēng)貌，又具現(xiàn)代化功能設(shè)施的大都會(huì)商業(yè)旅游景點(diǎn)。與豫園明清建筑群、外灘金融建筑群、南京路百貨公司建筑群等交相輝映，同為上海的都市旅游景觀。上海新天地別具特色的建筑風(fēng)格獲得廣泛的贊賞，更榮獲“2019年中國(guó)年度新銳榜建筑獎(jiǎng)”。

獨(dú)特的石庫(kù)門建筑，濃郁的文化氛圍，每天都吸引著眾多游客。便利的交通條件，多元化的服務(wù)范圍，同樣吸引著大批的商務(wù)客戶。

新天地如今已成為時(shí)尚的代名詞：她不僅是個(gè)休閑娛樂(lè)的社交場(chǎng)所，同時(shí)，還是各大商家推廣新產(chǎn)品、召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)、宴請(qǐng)賓客及娛樂(lè)表演的極佳選擇。

上海新天地目前已經(jīng)成為一個(gè)具有國(guó)際知名度的聚會(huì)場(chǎng)所，并被納入上海旅游景點(diǎn)清單中，還成為中國(guó)房地產(chǎn)區(qū)域改造的經(jīng)典案例。通過(guò)提升土地品質(zhì)從而帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。（左圖：梅艷芳在上海新天地舉行上海演唱會(huì)新聞發(fā)布會(huì)）

上海新天地（商業(yè)街）—建筑理念與特色整舊如舊，翻新創(chuàng)新

◆設(shè)計(jì)原則：保護(hù)歷史建筑的角度、城市發(fā)展的角度以及建筑功能的角度?！粽w規(guī)劃：保留下來(lái)的舊建筑各呈特色，彷佛一座座歷史建筑陳列館。◆強(qiáng)調(diào)歷史感：保留原有的磚、原有的瓦作為建材。◆外表「整舊如舊」：為了重現(xiàn)石庫(kù)門弄堂昔日的風(fēng)光韻味，設(shè)計(jì)及工程以保留房子原貌為原則，工程人員按照當(dāng)年的圖紙進(jìn)行修建，弄堂、石庫(kù)門的門框、門楣、樓房高度以及屋頂曬臺(tái)等都和當(dāng)時(shí)一樣。墻、鋪地及屋頂都盡量采用原來(lái)的舊磚、舊瓦，務(wù)求貼近它原來(lái)的面貌。◆內(nèi)部「翻新創(chuàng)新」：內(nèi)部進(jìn)行了翻天覆地的改造，現(xiàn)在的新天地石庫(kù)門弄堂，外表依舊是昔日的青磚步行道、清水磚墻和烏漆大門等歷史建筑，但內(nèi)里則設(shè)有中央空調(diào)、自動(dòng)電梯、寬頻互聯(lián)網(wǎng)，把它改造成全新概念的經(jīng)營(yíng)消費(fèi)場(chǎng)所。

專業(yè)團(tuán)隊(duì)打造

挑選了美國(guó)舊房改造專家本杰明·伍德建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所和具東方文化背景的新加坡日建設(shè)計(jì)事務(wù)所，并邀著名的同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)院為顧問(wèn)。從保護(hù)歷史建筑的角度、城市發(fā)展的角度以及建筑功能的角度作多方面考慮，把新的生命力注入這些舊建筑，以符合新世紀(jì)消費(fèi)者的需求。在整體規(guī)劃上保留北部地塊大部分石庫(kù)門建筑，穿插部分現(xiàn)代建筑；南部地塊則以反映時(shí)代特征的新建筑為主，配合少量石庫(kù)門建筑，一條步行街串起南、北兩個(gè)地塊。上海新天地（商業(yè)街）—規(guī)劃定位：

新天地現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)定位是在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，在開(kāi)發(fā)的不同階段，逐漸深化而最終確定的，這一深化的過(guò)程經(jīng)歷了三個(gè)階段：

第一階段：綜合性時(shí)尚場(chǎng)所第二階段：都市旅游景點(diǎn)第三階段：順應(yīng)潮流與國(guó)際接軌

第一階段由于認(rèn)識(shí)上的局限性，主要強(qiáng)調(diào)綜合性，目標(biāo)是作成上海第一個(gè)將餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物和旅游、文化等等全部集中在一起的綜合性場(chǎng)所。這一目標(biāo)的參照物是衡山路，衡山路以特色著稱，但是由很多不同的個(gè)體組成，沒(méi)有一個(gè)整體的投資者和管理者。對(duì)比之下，瑞安認(rèn)為新天地應(yīng)該有一個(gè)明卻的吸引力。這一階段定位較淺，還沒(méi)能深刻挖掘利用石庫(kù)門的歷史價(jià)值，但至少明確了一個(gè)大方向，即做一個(gè)綜合性的商業(yè)場(chǎng)所。

瑞安的出發(fā)點(diǎn)是做綜合性的商業(yè)場(chǎng)所，后漸漸明確為做“SHOPPINGMALL”,要把新天地打造成一個(gè)平面的MALL。但是SHOPPINGMALL不同于SHOPPINGCENTER，不但要求綜合，更要求有明確的主題定位和獨(dú)特的魅力。石庫(kù)門與生俱來(lái)的獨(dú)特魅力，自然就為項(xiàng)目鎖定了一個(gè)理所當(dāng)然的主題，“都市旅游”。瑞安設(shè)想使上海新天地成為上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點(diǎn)，希望來(lái)到上海的人，一定要來(lái)看看上海新天地，將上海新天地建成來(lái)上海必到之地。

上海不僅僅是中國(guó)的上海，將來(lái)更會(huì)是國(guó)際的上海。石庫(kù)門的建筑本身也散發(fā)著一股西方的氣質(zhì)。這樣的選址讓新天地自誕生起就與國(guó)際緊密的聯(lián)系著。到了定位的第三階段，瑞安決定把新天地設(shè)計(jì)成為一個(gè)國(guó)際交流和聚會(huì)的地點(diǎn)，里面會(huì)有很多的活動(dòng)，很多人在上海新天地聚會(huì)，比如二十幾年見(jiàn)面的朋友可以在這個(gè)地方聚會(huì)。層層深化的定位使得上海新天地成功地穿上了時(shí)尚文化眩目的外衣，抓住了人們的眼球，最終脫穎而出。

層層深化的定位使得“上海新天地”成功地穿上了時(shí)尚文化炫目的外衣，抓住了人們的眼球，在Mall中脫穎而出深化深化定位是商業(yè)地產(chǎn)的第一步，對(duì)定位不能準(zhǔn)確得把握，再好的開(kāi)發(fā)理念都只是水中月鏡中花。瑞安集團(tuán)的雄心進(jìn)一步在其對(duì)新天地高起點(diǎn)定位上體現(xiàn)得淋漓盡致。上海新天地（商業(yè)街）—規(guī)劃定位：營(yíng)造足夠的消費(fèi)支撐

上海新天地的檔次定位自然是高端的，這一定位是和項(xiàng)目本身所處的地段區(qū)域緊密相關(guān)的，而不僅僅是憑借石庫(kù)門的歷史底蘊(yùn)盲目身價(jià)。

A、立足成熟商圈高起點(diǎn)

上海新天地選址于上海盧灣區(qū)、緊鄰熱鬧的淮海南路，處于“市中心的中心”。淮海路是上海高檔消費(fèi)的成熟商業(yè)區(qū)，聚集了眾多時(shí)尚商家，吸引了上海乃至全國(guó)各地來(lái)此觀光購(gòu)物的時(shí)尚人士，消費(fèi)力量強(qiáng)大。而新天地以國(guó)際知名度的、以時(shí)尚文化為主題的小區(qū)性購(gòu)物中心，在這樣的環(huán)境中無(wú)疑如魚得水般吸納了上海的小資一族、居住在上海的外籍人士以及到達(dá)上海的中外游客。

B、興建高檔住宅做支撐新天地不僅靠淮海路上巨大的人流量支撐消費(fèi)，同時(shí)也將會(huì)有一批高質(zhì)量的住宅支撐。新天地項(xiàng)目?jī)H是太平橋地區(qū)改造項(xiàng)目的一部分，整個(gè)太平橋項(xiàng)目占地52公頃，與新天地一湖之隔將開(kāi)發(fā)高檔物業(yè)“翠湖天地”，入住的絕對(duì)是高層次業(yè)主。即使上海再冒出一個(gè)時(shí)尚新地標(biāo)，即使上海凸現(xiàn)“城市空心化”，新天地也能有足夠的購(gòu)買力支撐。

C、給“文物”注入生命

早在一九九七年，瑞安集團(tuán)就提出一個(gè)石庫(kù)門建筑改造的新理念：改變?cè)鹊木幼」δ埽x予它新的商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值，把百年的石庫(kù)門舊城區(qū)，改造成一片充滿生命力的新天地。依據(jù)這一理念開(kāi)發(fā)的新天地為占地三萬(wàn)平方米，建筑面積六萬(wàn)平方米的石庫(kù)門建筑群保留了當(dāng)年的磚墻、屋瓦，令游人仿佛進(jìn)入時(shí)光隧道，回到二十世紀(jì)二十年代。而每座建筑內(nèi)部，則按照二十一世紀(jì)現(xiàn)代都市人的生活方式、生活節(jié)奏、情感世界度身定做，成為國(guó)際畫廊、時(shí)裝店、主題餐館、咖啡酒吧……

門外是風(fēng)情萬(wàn)種的石庫(kù)門弄堂，門里是完全的現(xiàn)代化生活方式，一步之遙，恍若隔世，產(chǎn)生了穿越時(shí)空之感。而精彩紛呈的街頭表演、新意疊出的時(shí)尚活動(dòng)，則為新天地帶來(lái)富有動(dòng)感的現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)采，成為現(xiàn)代潮流的領(lǐng)導(dǎo)者。

正是這種特立獨(dú)行的嶄新理念改寫了石庫(kù)門的歷史，對(duì)本已走向歷史文物的石庫(kù)門注入了新的生命力。新天地成功了，在今天，它已被公認(rèn)為中外游客領(lǐng)略上海歷史文化和現(xiàn)代生活形態(tài)的最佳去處之一，也是具文化品位的本地市民和外籍人士的聚會(huì)場(chǎng)所。上海新天地（商業(yè)街）—商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)商家占比餐飲類中式風(fēng)味8家49%日本及東南亞5家歐美風(fēng)味13家Tusion風(fēng)格3家咖啡店/茶居7家甜品店6家合計(jì)：45家零售/服裝類共32家34%藝術(shù)及文化類共5家5%酒吧娛樂(lè)類共11家12%

上海歷史受過(guò)很多不同國(guó)家的文化影響，新天地希望能真正體現(xiàn)老上海的歷史原貌，營(yíng)造出一個(gè)國(guó)際化的氣氛。因此在租戶的選擇方面以國(guó)際化為標(biāo)準(zhǔn)，例如法國(guó)、美國(guó)、德國(guó)、英國(guó)、意大利、日本等。

在招商階段，新天地做了眾多深入調(diào)查，精心挑選對(duì)新天地感興趣的潛在目標(biāo)商戶，進(jìn)行深入了解，調(diào)查他們的經(jīng)營(yíng)情況、出品和服務(wù)。對(duì)于餐飲商家，有關(guān)負(fù)責(zé)人還會(huì)親自去試菜，質(zhì)量符合要求才會(huì)開(kāi)始具體談開(kāi)展業(yè)務(wù)的相關(guān)事宜。

新天地對(duì)挑選租戶制定了一套很嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。要求租戶與新天地有相近的思維，結(jié)合有創(chuàng)意和特色的服務(wù)。很多商家在初期并不完全了解新天地的設(shè)計(jì)概念，為此，瑞安特地在建筑工地修建了一個(gè)樣板房，組織租戶參觀，了解設(shè)計(jì)理念，以逐漸磨合到理念一致或接近。這被認(rèn)為是新天地市場(chǎng)推廣中的重要步驟。

上海新天地（商業(yè)街）—商業(yè)業(yè)態(tài)布局：源自歷史、圍繞理念、強(qiáng)化特色新天地分為南里和北里兩個(gè)部分。南里以現(xiàn)代建筑為主，石庫(kù)門舊建筑為輔。北部地塊以保留石庫(kù)門舊建筑為主，新舊對(duì)話，交相輝映。在南里和北里的分水嶺--興業(yè)路--是中共“一大”會(huì)址的所在地，沿街的石庫(kù)門建筑也將成為凝結(jié)歷史文化與藝術(shù)的城市風(fēng)景線。新天地中部的興業(yè)路為中國(guó)共產(chǎn)黨第一次代表大會(huì)（「一大」）會(huì)址所在，辟為步行街。高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求挑選出來(lái)的實(shí)力組合，有機(jī)得分布在新天地的南北兩里。

兩部分的業(yè)態(tài)招商都顧及到了國(guó)際交流和聚會(huì)的主題，招租的對(duì)象均是來(lái)自世界各地的知名品牌。在現(xiàn)有的98家租戶中，85％來(lái)自中國(guó)內(nèi)地以外的國(guó)家和地區(qū)。品種豐富多樣，消費(fèi)者選擇余地大，可以有效的抓住目標(biāo)客戶群的消費(fèi)興趣。對(duì)應(yīng)都市旅游文化景點(diǎn)的主題，藝術(shù)文化類的商業(yè)業(yè)態(tài)所占比例也不小，恰當(dāng)比例的業(yè)態(tài)組合保證了主題得到最大化的實(shí)現(xiàn)。超前的經(jīng)營(yíng)搭配，使得上海新天地成了全國(guó)時(shí)尚消費(fèi)的“橋頭堡”，不僅吸引了上海的小資和居住上海的外籍人士，還吸引了國(guó)內(nèi)其它城市的時(shí)尚消費(fèi)群。新天地北里廣場(chǎng)新天地南里廣場(chǎng)上海新天地（商業(yè)街）—商業(yè)業(yè)態(tài)A、北里業(yè)態(tài)組合北里由多幢石庫(kù)門老房子所組成，并結(jié)合了現(xiàn)代化的建筑、裝潢和設(shè)備，化身成多家高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所及餐廳，菜式來(lái)自法國(guó)、美國(guó)、德國(guó)、英國(guó)、巴西、意大利、日本、臺(tái)灣和香港，充分展現(xiàn)了新天地的國(guó)際元素。新天地北里廣場(chǎng)四周鄰接精致典雅的名品店及餐廳酒吧。石庫(kù)門老房子與時(shí)尚的裝潢相結(jié)合，詮釋著新天地“新舊交融、中西合璧”的經(jīng)典理念，使北里廣場(chǎng)成為眾多媒體的焦點(diǎn)。同時(shí)，青磚鋪墊出的北里廣場(chǎng)還成為品牌設(shè)計(jì)師爭(zhēng)相展現(xiàn)自我的舞臺(tái)－－北里廣場(chǎng)占地250平方米，適合做時(shí)尚演出、主題展覽等活動(dòng)。上海新天地（商業(yè)街）—商業(yè)業(yè)態(tài)B、南里業(yè)態(tài)組合

南里建成了一座總樓面面積達(dá)25,000平方米的購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑中心，于2019年中正式開(kāi)幕，這座充滿現(xiàn)代感的玻璃幕墻建筑物，進(jìn)駐了各有特色的商戶，除來(lái)自世界各地的餐飲場(chǎng)所外，更包括了年輕人最愛(ài)的時(shí)裝專門店、時(shí)尚飾品店、美食廣場(chǎng)、電影院及極具規(guī)模的一站式健身中心，為本地和外地的消費(fèi)者及游人提供了一個(gè)多元化和具品味的休閑娛樂(lè)熱點(diǎn)。南里中庭位于廣場(chǎng)上的購(gòu)物中心的一層內(nèi)。寬敞明亮的空間，簡(jiǎn)約淡雅的布局，配有良好的背景音響及空調(diào)設(shè)施。中庭占地面積625平方米，可容納700人左右。適合做大型時(shí)尚演出、產(chǎn)品展示、主題展覽、新聞發(fā)布等。南里部分除了來(lái)自世界各地的餐飲場(chǎng)所外，更包括了年輕人最愛(ài)的時(shí)裝專門店、時(shí)尚飾品店、美食廣場(chǎng)、電影院及極具規(guī)模的一站式健身中心，為本地和外地的消費(fèi)者及游人提供了一個(gè)多元化和極具品位的休閑娛樂(lè)熱點(diǎn)。

N→S北里南里餐飲類49%零售服裝34%藝術(shù)文化5%酒吧娛樂(lè)12%新天地一號(hào)會(huì)所上海組合PAUL丹瑪鐘表店88酒店（五星級(jí)）新吉士酒樓印泰餐飲上海安梨家居飾品璐娜西餐廳酒吧奶酪美食店雷門九歌慧思創(chuàng)智上海錦江拉丁餐廳寶萊納餐廳上海灘凱博希餐廳夜上海意大利餐廳藏博堂吳誼工作室中共一大會(huì)址維納斯冰激凌店透明思考餐廳伯嘉利熱巧克力吧豐泉一茶一坐鍋德火鍋UME國(guó)際影城TheGLOSS貝納通瑪士高酷圣石藍(lán)鰭亭上海郵政博物館鴻禧茶居中央美術(shù)學(xué)院油畫廊上海國(guó)際訪問(wèn)者中心采蝶軒百草傳奇餐廳真的好海鮮餐廳福林堂新一代樹(shù)德里上海革命歷史博物館籌備處雨田小藝瓊耳唯品雅木軒中共一大會(huì)址紀(jì)念館領(lǐng)票處逸居生活用品店上海三愛(ài)廣告公司里思南法風(fēng)情餐廳老第坊香啡繽梧桐餐廳新天地35號(hào)樓上海新天地（商業(yè)街）—商業(yè)租金

整個(gè)新天地60000平米，承租率100%，沒(méi)有一間空置。目前擁有業(yè)主80家左右，以下是抽樣調(diào)查的幾家情況：北里店名位置租金visage甜品咖啡店北里1號(hào)樓單元33.3美元/天/平米VABENEVaVaRoom意大利餐廳北里7號(hào)樓3.1美元/天/平米藏博堂北里9號(hào)樓單元23.2美元/天/平米璐娜西餐廳酒吧北里16號(hào)樓單元13.8美元/天/平米沙宣專業(yè)發(fā)廊北里16號(hào)樓單元23.6美元/天/平米上海錦江拉丁餐廳北里18號(hào)樓單元23.5美元/天/平米上海寶萊納餐廳新天地北里19,20,21號(hào)樓3.2美元/天/平米樂(lè)美頌法國(guó)歌舞餐廳北里23號(hào)樓單元13.8美元/天/平米雅木軒北里25號(hào)樓單元43.7美元/天/平米天泰泰國(guó)餐廳27號(hào)樓一樓單元1

2.8美元/天/平米平均租金3.4美元/天/平米上海新天地（商業(yè)街）—商業(yè)租金南里店名位置租金真的好海鮮餐廳南里1號(hào)樓3美元/天/平米福林堂南里1號(hào)樓1A3.6美元/天/平米中央美術(shù)學(xué)院油畫廊南里2號(hào)樓3.4美元/天/平米星際餐廳南里2號(hào)樓單元43.4美元/天/平米朝安東尼絲綢精品店南里5號(hào)樓105室3美元/天/平米樂(lè)園酒吧南里5號(hào)樓一樓單元53.5美元/天/平米落腳點(diǎn)東南亞風(fēng)味餐廳南里5號(hào)樓108座2.8美元/天/平米好地方酒吧6號(hào)樓一樓單元22.4美元/天/平米McCafe咖啡屋南里6,7號(hào)樓一樓單元283.6美元/天/平米哈根達(dá)斯南里6,7號(hào)樓一樓單元24美元/天/平米亞歷山大會(huì)館南里6,7號(hào)樓三樓2.5美元/天/平米翡翠酒家南里6,7號(hào)樓二樓單元12A,12B2.2美元/天/平米平均租金3.1美元/天/平米上海新天地（商業(yè)街）—商業(yè)規(guī)劃亮點(diǎn)新天地商業(yè)區(qū)域內(nèi)亮點(diǎn)不斷，不管是盈利的，、非盈利的，無(wú)不展現(xiàn)著新天地的時(shí)尚與懷舊。

A、88新天地酒店式服務(wù)公寓位于新天地南廣場(chǎng)，公寓處處是有風(fēng)暴的窗口，一邊看石庫(kù)門老房子，一邊看現(xiàn)代摩天大樓，一高一低，新舊對(duì)話；一邊看時(shí)尚的動(dòng)感天地，一邊看幽靜的翠湖綠地，一動(dòng)一靜，相得益彰。擁有53套豪華住房，有5種不同房型提供長(zhǎng)期或短期住宿。其設(shè)計(jì)裝潢秉承了新天地“新舊對(duì)比、中西結(jié)合”的理念，室內(nèi)放置了仿古裝飾及現(xiàn)代的陳設(shè)，房間的布局融合了中國(guó)傳統(tǒng)風(fēng)格和異國(guó)情調(diào)，鋪陳的帷幔織物和現(xiàn)代風(fēng)格的仿古家具同樣凸顯著新舊對(duì)比。各房間均設(shè)有寬帶插座、開(kāi)放式廚房及設(shè)施完備的浴室?！?8新天地”為住客提供相當(dāng)于五星級(jí)酒店的24小時(shí)服務(wù)，包括送餐服務(wù)、房間清理、秘書服務(wù)、洗燙/干洗、送行李服務(wù)、信使服務(wù)、郵寄服務(wù)及報(bào)紙預(yù)訂，三樓的咖啡廳每天供應(yīng)自助早餐。同時(shí)，“88新天地”備有豪華房車提供機(jī)場(chǎng)接送服務(wù)。

上海新天地（商業(yè)街）—商業(yè)規(guī)劃亮點(diǎn)B、懷舊的“屋里廂”新天地的石庫(kù)門“屋里廂”展示館制造了一個(gè)緬懷老上海，追尋歷史回憶的地方。它由一幢建于二十世紀(jì)二十年代的石庫(kù)門老房子保留、改造而成。整個(gè)展示館占地面積367.2平方米，建筑面積為513.9平方米，按照二十年代里弄單元一戶住戶為模式建成，主要展示房間七間，分別是客堂間、書房、老人房、主人房、女兒房、兒子房、灶廚間，以一個(gè)石庫(kù)門家庭的故事，貫穿參觀始終。不僅展示了上海獨(dú)特的石庫(kù)門建筑文化，重現(xiàn)了當(dāng)年上海人的生活空間和生活方式，也介紹了上海新天地項(xiàng)目的理念和改造開(kāi)發(fā)過(guò)程。展示房的所有陳列實(shí)物，無(wú)論是爐灶、小孩的課本，還是口紅、煙缸，全是二、三十年代石庫(kù)門弄堂里所存留的舊時(shí)實(shí)物。通過(guò)分別在各展示點(diǎn)的多媒體、效果音響?zhàn)^內(nèi)投影機(jī)，可以感受到二、三十年代上海中產(chǎn)階級(jí)人家的石庫(kù)門生活，無(wú)論走進(jìn)哪間房間，逼真形象仿佛還原歷史。