《S地塊房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》20000字（論文）

五邑大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）PAGEPAGEVS地塊房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告摘要本課程設(shè)計(jì)以金甌路地塊房地產(chǎn)開發(fā)為案例，利用四年來所學(xué)的可行性研究知識(shí)，以金甌路地塊的土地開發(fā)指標(biāo)為基礎(chǔ)，結(jié)合周邊自然、環(huán)境、人文等因素，對(duì)金甌路地塊的房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行了可行性分析?；诟咝聟^(qū)金甌路地塊房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性分析，并與周邊同類樓盤進(jìn)行比較，綜合分析了金甌路地塊是否能夠在同類樓盤中取得優(yōu)勢(shì)。根據(jù)客戶群的需求，開發(fā)出適合不同客戶需求的產(chǎn)品。并針對(duì)不同的客戶群體，制定相應(yīng)的營(yíng)銷戰(zhàn)略。在此基礎(chǔ)上，運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)分析與財(cái)務(wù)分析相結(jié)合的方法，對(duì)項(xiàng)目的未來風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了預(yù)測(cè)，并將其最小化。根據(jù)以上指標(biāo)，全面、科學(xué)的論證了金甌路地塊的房地產(chǎn)開發(fā)方案。關(guān)鍵詞：可行性研究；高新區(qū)金甌路地塊房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目；項(xiàng)目規(guī)劃目錄TOC\o"1-3"\h\u8000摘要 I4258第一章項(xiàng)目概況 114653第二章市場(chǎng)環(huán)境分析 222104（一）江門市場(chǎng)環(huán)境分析 221172（二）江門市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 3228551、開發(fā)投資情況 3119162、土地供應(yīng)情況 381803、銷售情況 413187第三章項(xiàng)目營(yíng)銷策略 520270（一）項(xiàng)目定位 54115（二）項(xiàng)目群體定位 53301（三）項(xiàng)目戶型分析 69820（四）項(xiàng)目營(yíng)銷手段規(guī)劃 8324811、營(yíng)銷推廣方式 8185702、項(xiàng)目銷售計(jì)劃 927667（五）項(xiàng)目銷售定價(jià) 10208251、住宅定價(jià) 10321522、車位價(jià)格定價(jià) 10167883、臨街商店的價(jià)格 1117575第四章項(xiàng)目開發(fā)工程的規(guī)模與進(jìn)度 124812（一）項(xiàng)目建設(shè)條件和選址 125365（二）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 1212447（三）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 1232612（四）項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排 1321819第五章項(xiàng)目投資估算與資金籌措分析 1422257（一）項(xiàng)目投資估算分析 14110191、項(xiàng)目開發(fā)成本估算 14149062、項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用估計(jì) 19257693、項(xiàng)目稅費(fèi)及附加估算 20117994、項(xiàng)目總投資估算表 2417806（二）項(xiàng)目資金籌措 25312561、資金籌措方式 25105192、資金使用計(jì)劃 2615856第六章財(cái)務(wù)分析與項(xiàng)目比選 2917111（一）盈利能力分析 29120351、全部投資盈利能力分析 29272112、權(quán)益投資盈利能力分析 34101743、方案利潤(rùn)分析 3854894、方案盈利能力比選 4015973（二）清償能力分析 41208（三）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與方案比選 421900（四）項(xiàng)目不確定性分析 42145711、盈虧平衡分析 4219592、敏感性分析 4362063、不確定性分析結(jié)論 4515558第七章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 479782（一）風(fēng)險(xiǎn)類型 475889（二）風(fēng)險(xiǎn)防范措施 4726300（三）風(fēng)險(xiǎn)的概率統(tǒng)計(jì)與量測(cè)分析 4821734第八章結(jié)論與建議 5126446參考文獻(xiàn) 53第一章項(xiàng)目概況（1）項(xiàng)目基本名稱：高新區(qū)金甌路地塊房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目（2）項(xiàng)目地址：高新區(qū)3號(hào)地金甌路與臨江路交界西北側(cè)（3）項(xiàng)目性質(zhì)：新建（4）項(xiàng)目面積：23513.27平方米（35.27畝）（5）容積率：按容積率1.0-2.75計(jì)算，建筑面積為23513-64660平方米。（6）建筑密度：≤22%；塔樓密度≤15%。（7）綠地率：≥35%。（8）建筑限高：≤100米（9）開發(fā)商、投資商：江門市合宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司圖1-1高新區(qū)金甌路地塊房地產(chǎn)項(xiàng)目位置及周邊第二章市場(chǎng)環(huán)境分析（一）江門市場(chǎng)環(huán)境分析2021年，江門市農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值542.24億元，與上年同期相比，增幅為百分之十二左右。全市工業(yè)總產(chǎn)值一千兩百多億元，比上年同期增長(zhǎng)百分之十五左右，年均增速百分之八左右。全市固定資產(chǎn)投資較上年同期增長(zhǎng)不到百分之二，兩年年均增幅百分之四左右。全年共完成商品零售額一千兩百億元左右，比上年同期增長(zhǎng)百分之十左右，年均增幅大約百分之三。全市進(jìn)出口總值一千七百八十九點(diǎn)五億元，比去年同期增加百分之二十五點(diǎn)二，二年平均增幅百分之十二。全市一般公共預(yù)算收入比上年同期增長(zhǎng)百分之六，年均增幅百分之四左右，達(dá)到近三百億元。全市銀行業(yè)的本外幣存款總額為五千八百億元左右，較上年同期增加百分之七左右；本外幣貸款余額為四千九百億元左右，同比增長(zhǎng)百分之十三左右。表2-1江門市各地區(qū)2021年GDP情況分析GDP排行區(qū)域2021年GDP（億元）增速（%）1新會(huì)區(qū)896.148.92蓬江區(qū)831.739.13臺(tái)山市503.238.54鶴山市440.699.75開平市438.458.36江海區(qū)285.329.97恩平區(qū)205.727.1江門市的經(jīng)濟(jì)模式以農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)為主，正在向工業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，目前正大量吸引投資，發(fā)展建設(shè)項(xiàng)目。主要有兩個(gè)原因：首先，投資促進(jìn)增長(zhǎng)，第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，主要項(xiàng)目的迅速發(fā)展，都會(huì)促進(jìn)GDP的增長(zhǎng)。除此之外，江門市的基礎(chǔ)設(shè)施還有待完善，需要進(jìn)一步進(jìn)行規(guī)劃。此外，投資可以在短期內(nèi)促進(jìn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)，而當(dāng)?shù)卣鶗?huì)把GDP和政治表現(xiàn)放在首位，這樣才能使投資達(dá)到自身發(fā)展的需要。在城市的運(yùn)輸和基礎(chǔ)建設(shè)方面，還有很多需要改善的地方?！笆奈濉睍r(shí)期，江門市將會(huì)把投資作為主要的發(fā)展方向。在2022年，江門將招商引資和項(xiàng)目建設(shè)作為重點(diǎn)，以投資拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)了“華麗轉(zhuǎn)身”。工程建設(shè)不會(huì)對(duì)宜城的生態(tài)造成任何影響，而且，土地、規(guī)劃、發(fā)改、建設(shè)、城管、稅務(wù)等部門也對(duì)此項(xiàng)建設(shè)給予了積極的支持，以推動(dòng)宜城的發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展。（二）江門市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀1、開發(fā)投資情況江門市的房地產(chǎn)投資在2020年以百分之四十九左右的速度增長(zhǎng)，超過了同期的固定資產(chǎn)投資。2020年，全市共批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積794萬平方米，同比減少9.7%；其中批準(zhǔn)商品住房預(yù)售面積717平方米，同比減少10.3%，批準(zhǔn)住宅套數(shù)66493套。圖2-1江門市近5年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速2、土地供應(yīng)情況關(guān)于2021-2023年江門市城區(qū)土地供應(yīng)和住房三年規(guī)劃的通告如下：為促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，保持供應(yīng)量穩(wěn)定，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，促進(jìn)我市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)平穩(wěn)可持續(xù)發(fā)展，保障實(shí)體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目、公共管理與公共服務(wù)項(xiàng)目、城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目用地需求，制定市區(qū)（蓬江區(qū)、江海區(qū)、新會(huì)區(qū)）2021-2023年的國(guó)家土地儲(chǔ)備和三年的住房用地滾動(dòng)規(guī)劃。市區(qū)三年（2021-2023年）城市住房土地三年滾動(dòng)規(guī)劃土地供應(yīng)總面積5916畝，其中2021年1779畝，2022年2113畝，2023年2024畝。住房用地滾動(dòng)規(guī)劃將會(huì)在年度計(jì)劃執(zhí)行時(shí)，依據(jù)市場(chǎng)狀況而做出相應(yīng)的調(diào)整。3、銷售情況江門市今年九月的商品住房?jī)r(jià)格為7669元/平方米，環(huán)比下跌百分之五左右，同比下跌百分之六左右；成交面積為49.68萬m2，環(huán)比上升28.3%，同比下降25.7%。圖2-2江門市商品住宅成交量?jī)r(jià)走勢(shì)從面積段來看，100(含)-120m2面積段成交360套，同比下降68.09%，套數(shù)占比同比下降3.0個(gè)百分點(diǎn)；從總價(jià)段來看，60(含)-80萬元總價(jià)段成交368套，同比下降68.33%，套數(shù)占比同比下降3.3個(gè)百分點(diǎn)。第三章項(xiàng)目營(yíng)銷策略（一）項(xiàng)目定位江門市的大多數(shù)房屋都是樓板和板塔的組合，而且大多是毛坯房，因此，改造住宅的市場(chǎng)需求相對(duì)較少，綠地率和容積率也比較低。因此，考慮到江門市的低密度開發(fā)，以及相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，高新區(qū)金甌路的土地開發(fā)計(jì)劃是一套帶有裝飾功能的公共建筑，這樣才能滿足當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況的發(fā)展需要和居住環(huán)境的需要。（二）項(xiàng)目群體定位我們按照購(gòu)買者的不同需求，將其劃分為：經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的客戶、因人口變動(dòng)而要求居住空間大、居住環(huán)境要求高的客戶?？粗乇卷?xiàng)目發(fā)展?jié)摿?注重投資收益的客戶。我們通過以上分類，將工程組劃分為主要客戶、次要客戶、補(bǔ)充客戶。1）主要客戶該公司的主要客戶約為百分之六十五，這些客戶均具有良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，并且對(duì)居住環(huán)境的要求較高。這些顧客在尋求更好的居住地，更注重周圍的生活配套，更多的是為了獲得更好的醫(yī)療服務(wù)，希望住宅周圍的綠化等基礎(chǔ)設(shè)施較好。2）次要客戶第二類顧客約為百分之二十五，這些顧客通常是由于家庭規(guī)模的變化，所以他們需要較大的居住空間以滿足其家人的生活需要。經(jīng)濟(jì)型住房太過擁擠，無法滿足他們的生存需要。另外，第二類顧客也是為了滿足孩子上學(xué)的需要，他們更重視居住環(huán)境附近的優(yōu)良教學(xué)設(shè)施，希望能讓孩子在環(huán)境較好的學(xué)校里讀書。這樣的顧客關(guān)注的焦點(diǎn)是使用面積，周邊的配套設(shè)施，地理位置等。3）補(bǔ)充客戶新增顧客約為百分之十，這類顧客更看重改善住房自身的增值潛力，并希望藉由購(gòu)買住房來獲利。這樣的顧客更注重開發(fā)商的影響力、地段以及增值的空間。（三）項(xiàng)目戶型分析高新區(qū)金甌路地塊房地產(chǎn)項(xiàng)目的主力戶型為11個(gè)類型，涵蓋了大多數(shù)客戶的需要。A戶型：3室2廳2衛(wèi)1廚建筑面積：121.17㎡A單元為三室式，整體方正，有較好的保密性，整個(gè)建筑的休憩空間和起居空間分隔開來，動(dòng)靜分離，動(dòng)中帶靜。整個(gè)露臺(tái)的寬度和起居室一樣，南北貫通，具有良好的采光條件。獨(dú)立的餐廳和廚房是密不可分的，非常的舒適。同時(shí)，主臥室向南延伸出一扇飄窗，既能擴(kuò)大空間，又能改善室內(nèi)的采光。圖3-1A戶型B戶型：3室2廳2衛(wèi)1廚建筑面積：128.64㎡B單元的設(shè)計(jì)情況與A單元相似，整個(gè)單元的方正，南北貫通，實(shí)現(xiàn)了雙全景。起居室的空間更大，并有朝南的飄窗，增加了起居室的光線。主臥設(shè)有獨(dú)立衛(wèi)生間，并向南延伸的飄窗，增加了主臥的使用空間，并洋溢著人性化的關(guān)懷。次臥室采用大面積的景觀露臺(tái)，開闊的視野，簡(jiǎn)潔大方。圖3-2B戶型C戶型：3室2廳2衛(wèi)1廚 建筑面積：134.8㎡C戶型是三個(gè)戶型中最大的，實(shí)際建筑面積為一百三十平米左右，與A、B戶型保持相同的方正造型，簡(jiǎn)潔大方。餐廳和廚房相結(jié)合，讓使用者的日常起居更加便捷。主、副臥均采用大尺寸的景觀陽臺(tái)，擴(kuò)大了室內(nèi)的光線，增強(qiáng)了室內(nèi)的開闊視野。同時(shí)，起居室的室外景觀露臺(tái)，增加了室內(nèi)的光照，降低了室內(nèi)的人工光照，而且起居室空間寬敞。整個(gè)建筑的動(dòng)靜分隔開來，喧囂中帶著寧?kù)o，在靜謐中又有動(dòng)感，相互補(bǔ)充。圖3-3C戶型（四）項(xiàng)目營(yíng)銷手段規(guī)劃1、營(yíng)銷推廣方式1）傳統(tǒng)線下廣告投遞傳統(tǒng)的線下廣告，既可以在人多的地方進(jìn)行宣傳，也可以在人多的地方進(jìn)行宣傳，用電子顯示屏進(jìn)行廣告的宣傳。在大型商場(chǎng)，大型公園，火車站，城市廣場(chǎng)等地方進(jìn)行傳統(tǒng)的線下推廣。此外，像紅星美凱龍這樣的知名連鎖品牌，也可以在線下設(shè)立一個(gè)展位，將其產(chǎn)品的縮小版放在展位上，同時(shí)還會(huì)招聘優(yōu)秀的銷售員，對(duì)有意向的顧客進(jìn)行細(xì)致的講解。同時(shí)，他們還可以和公交公司合作，在公交車站點(diǎn)、公交車上，進(jìn)行一次大范圍的宣傳。2）新媒體在線宣傳利用抖音、快手等短視頻平臺(tái)的熱度，建立一個(gè)短視頻運(yùn)營(yíng)賬號(hào)，向用戶進(jìn)行宣傳。而且，開設(shè)微博等官方賬號(hào)，定期投放廣告，讓大家對(duì)該活動(dòng)有更多的了解。在此基礎(chǔ)上，還成立了自己的微信，為自己的發(fā)展做貢獻(xiàn)。當(dāng)然，還可以在58同城、安居客等網(wǎng)站上進(jìn)行宣傳，并發(fā)布相關(guān)的宣傳和指引，以吸引消費(fèi)者。3）傳統(tǒng)媒介宣傳與地方電視臺(tái)合作，把這個(gè)節(jié)目的宣傳片放在本地頻道，例如，在新聞、氣象預(yù)報(bào)之前，先做廣告，以吸引顧客，使他們第一時(shí)間想到的是位于高新區(qū)的金甌路房地產(chǎn)項(xiàng)目。4）售樓處推廣在假日或者是周末，人們會(huì)在城市中心舉辦大型的活動(dòng)，比如搭建一個(gè)舞臺(tái)，或者舉辦一個(gè)以家庭為單位的活動(dòng)。每一名選手和獲獎(jiǎng)?wù)叨紝@得一份由該項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)精心設(shè)計(jì)的精美禮物。此外，還可以通過開展公益活動(dòng)來提高公眾對(duì)工程的形象，提高其公信力。在選擇廣告詞時(shí)，要突出項(xiàng)目的特色，包括項(xiàng)目、公司的具體情況。例如：位于高科技園區(qū)的金甌路地皮，可以擁抱整個(gè)大自然。本項(xiàng)目突出綠化覆蓋率高，環(huán)境優(yōu)美，滿足客戶需求。2、項(xiàng)目銷售計(jì)劃該項(xiàng)目將于2021年八月被競(jìng)拍，并于2022年11月開始預(yù)售，并于2023年11月完成，整體時(shí)間從2022年起至2024年12月止。（五）項(xiàng)目銷售定價(jià)1、住宅定價(jià)通過比較，篩選出各種影響因素，即：10%的價(jià)格，15%的項(xiàng)目位置，10%的配套設(shè)施，15%的室內(nèi)裝修，15%的物業(yè)管理，5%的物業(yè)管理，10%的城市規(guī)劃，10%的戶型設(shè)計(jì)，10%的交通管理，10%的建筑質(zhì)量，10%的環(huán)保.表3-3定價(jià)權(quán)重表編號(hào)對(duì)比內(nèi)容權(quán)重本項(xiàng)目Ⅰ項(xiàng)目Ⅱ項(xiàng)目得分權(quán)重分得分權(quán)重分得分權(quán)重分XX1X21價(jià)格10%70.780.870.72項(xiàng)目位置15%101.581.291.353配套設(shè)施10%70.780.880.84室內(nèi)裝修15%101.581.271.055物業(yè)管理5%100.590.4590.456城市規(guī)劃10%70.780.880.87戶型設(shè)計(jì)10%90.980.890.98交通管理10%90.980.880.89建筑質(zhì)量10%10190.990.910環(huán)保5%80.480.490.45合計(jì)100%8.88.158.2加權(quán)分系數(shù)比=競(jìng)品/本項(xiàng)目0.9260.931各項(xiàng)目售價(jià)（元）P1（A）16000P2（A）16600參考權(quán)重（%）Y150%Y250%加權(quán)后價(jià)格（元）P1（B）8000P2（B）8000項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格（元/m2）17500入市銷售價(jià)格（元/m2）18629銷售均價(jià)（元/m2）21368通過與III、IV指標(biāo)的對(duì)比，可以得到當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)值17500元/平方米，而在2022年一季度上市的商品房，以每年百分之三的漲幅計(jì)算，這個(gè)樓盤的市價(jià)是18629元/平方米，而這個(gè)樓盤的平均售價(jià)是21368元/平方米。2、車位價(jià)格定價(jià)根據(jù)江門市最新的車位銷售數(shù)據(jù)，江門市目前的車位均價(jià)在8-15萬左右，車位分配是以80平米的標(biāo)準(zhǔn)來分配，考慮到項(xiàng)目的交通、人文環(huán)境等因素，建議本項(xiàng)目車位價(jià)格為10萬元/個(gè)3、臨街商店的價(jià)格項(xiàng)目周圍100平米左右的商鋪，均價(jià)3萬元/平米，在未來的幾年里，這個(gè)區(qū)域?qū)?huì)有非常好的商業(yè)環(huán)境，所以我們建議在靠近街道和人流密集的區(qū)域，以150,000元/平方米的價(jià)格出售。第四章項(xiàng)目開發(fā)工程的規(guī)模與進(jìn)度（一）項(xiàng)目建設(shè)條件和選址高新區(qū)3號(hào)地金甌路與臨江路交界西北側(cè)。區(qū)位上來看，地塊處江海門戶核心區(qū)域，臨近高新第一小學(xué)（規(guī)劃），與古鎮(zhèn)一江之隔，外海大橋、廣珠城軌、江中高速、五邑路環(huán)繞周圍，交通十分便利。在生活配套上，周邊有中港英文學(xué)校、港澳客運(yùn)碼頭、龍溪新城商業(yè)街、海逸星辰商業(yè)街等，生活氛圍濃厚。高新區(qū)金甌路地塊房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期要做好前期的準(zhǔn)備工作，例如：新建工程線路、水路、燃?xì)夤芫€、給排水、下水道等。供水管道與市政管道之間的輸水是通過管道輸送來實(shí)現(xiàn)的。項(xiàng)目主管在開始工作之前，應(yīng)與政府進(jìn)行溝通，并取得電力供應(yīng)許可等必要的條件。水利和其他基礎(chǔ)設(shè)施是現(xiàn)代化城市建設(shè)的重要組成部分，因此，在新項(xiàng)目開工建設(shè)之前，必須做好相應(yīng)的安全措施。（二）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模該工程坐落在江門市高新區(qū)金甌路與臨江路交界西北側(cè)，周邊還有許多相似的項(xiàng)目，還有一個(gè)生態(tài)公園。這個(gè)項(xiàng)目建在一塊平整的場(chǎng)地上，不費(fèi)吹灰之力就能開始施工。本工程占地兩萬三平方米左右，位于江海門戶的中心地帶。（三）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容該工程包括地下車庫(kù)、地下室和半地下室等，地面工程包括住宅、地面工程包括住宅、公用設(shè)施等。其中住宅主要分為ABC三種，另外約兩千個(gè)車位，以及沿街商鋪等。該項(xiàng)目是在高新區(qū)金甌路地塊上開發(fā)的一套商品住宅，該項(xiàng)目的目標(biāo)是改造住宅，該工程的主要用途是居住，70年。高新區(qū)金甌路地塊的配套設(shè)施很好，各種基礎(chǔ)設(shè)施一應(yīng)俱全，綠化覆蓋率高達(dá)百分之四十，居住環(huán)境很好，可以滿足大多數(shù)居民的生活需求。住宅主要以A、B、C為主，A、B、C都是改造住宅，這些住宅的居住面積都比較大，在功能劃分上也比較合理，而且大多數(shù)功能的戶型可以更好的適應(yīng)改善型人群的居住需求。A單元的設(shè)計(jì)面積為121.17平方米，B單元為一百二十八平方米左右，C單元為一百三十四平方米左右。在A、B、C三種戶型中，C戶型面積最大，A、B戶型面積相近，設(shè)計(jì)語言相似。A、B、C三種戶型均能為業(yè)主提供最佳居住體驗(yàn)，其項(xiàng)目的配套設(shè)施更能帶給業(yè)主最大的體驗(yàn)感。（四）項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排該項(xiàng)目將于2021年八月被競(jìng)拍，并于2022年11月開始預(yù)售，并于2023年11月完成，從2022年起至2024年12月止。第五章項(xiàng)目投資估算與資金籌措分析（一）項(xiàng)目投資估算分析1、項(xiàng)目開發(fā)成本估算一個(gè)大型的地產(chǎn)項(xiàng)目，需要投入的資金很多，包括土地出讓、前期準(zhǔn)備、整體設(shè)計(jì)費(fèi)、配套設(shè)施安裝、設(shè)備安裝等。（1）土地成交價(jià)款該地塊的交易價(jià)格如下：成交總價(jià)=成交總價(jià)/計(jì)劃建筑面積=41930.64萬元/平方米=1270.8元/平方米。即=12.9%的溢價(jià)按三個(gè)階段分批支付地價(jià)：第一階段：百分之十，全部支付（包含五十萬啊的定金），首次支付424.4萬；第二階段：百分之四十，在兩個(gè)月內(nèi)支付1697.45600元；第三階段：百分之五十，支付2121.8200元，支付期限為3個(gè)月。（2）前期工程費(fèi)項(xiàng)目成本主要由項(xiàng)目的可行性分析、總成本、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、“三交一平”、臨時(shí)設(shè)施等組成。該工程的預(yù)算內(nèi)造價(jià)約為每平米三百元。從上表中可以看出從上表中，該工程的前期費(fèi)用為九千九百萬元。（3）公建配套設(shè)施費(fèi)公共設(shè)施成本是指建設(shè)中的獨(dú)立的、不含補(bǔ)償?shù)?，包括商業(yè)、社區(qū)居委會(huì)、醫(yī)療配套等項(xiàng)目的公共配套建筑面積2226平方米，分為物業(yè)用房、百貨商店、娛樂設(shè)施、社區(qū)居委會(huì)、公共廁所、醫(yī)療配套等，經(jīng)估算得到每一個(gè)項(xiàng)目的單位造價(jià)。本項(xiàng)目公建配套設(shè)施費(fèi)的估算如下表所示：表5-3公建配套設(shè)施費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目名稱單位造價(jià)（元/m2）建筑面積（m2）合計(jì)（萬元）1百貨商店120047356.762基礎(chǔ)教育4300388166.843娛樂設(shè)施171933156.894社區(qū)居委會(huì)2190499109.285醫(yī)療設(shè)施2530436110.316公共廁所25209924.957匯總-2226525.03該工程的公用設(shè)施費(fèi)用合計(jì)為525.0300元。（4）建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程成本是指在一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工期間，為安裝基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備而發(fā)生的一系列成本，一般包括電力安裝、電力安裝、消防設(shè)備安裝等。下面是對(duì)該項(xiàng)目三個(gè)方案中的施工和安裝成本的估算。表5-4方案1建筑安裝工程費(fèi)面積（m2）單位建安造價(jià)（元/m2）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/m2）總建筑安單價(jià)（元/m2）金額（萬元）商品房（6F）7826738012190599146889.7地下室30900.03562356211006.5合計(jì)57896.2表5-5方案2建筑安裝工程費(fèi)面積（m2）單位建安造價(jià)（元/m2）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/m2）總建筑安裝費(fèi)單價(jià)（元/m2）金額（萬元）商品房（6F）7756238012190599146467.3地下室30900.03562356211006.5合計(jì)57473.8表5-6方案3建筑安裝工程費(fèi)面積（m2）單位建安造價(jià)（元/m2）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/m2）總建筑安裝費(fèi)單價(jià)（元/m2）金額（萬元）商品房（6F）7679438012190599146007.2地下室30900.03562356211006.5合計(jì)57013.7基于以上表中所列內(nèi)容的估計(jì)項(xiàng)目一施工和安裝費(fèi)用大約為57896.2萬元；工程二的施工和安裝費(fèi)用大約為57473.8萬元；項(xiàng)目三的施工和安裝費(fèi)用大約為57013.7萬元。5）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基建成本是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商在建設(shè)工程的過程中，會(huì)對(duì)工程的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行建設(shè)，而基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)則是包括排水系統(tǒng)、綠化工程等。以下表格是根據(jù)數(shù)據(jù)估計(jì)的三個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)費(fèi)用。表5-7方案1基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)項(xiàng)目單位造價(jià)(元/m2)金額(萬元)地下面積地上面積地下地上合計(jì)地下室商品房商鋪地下室商品房商鋪30900.078267601給排水工程-55--430.5-430.52供電工程5050-154.5391.3-545.83環(huán)境衛(wèi)生5050-154.5391.3-545.84供氣-20--156.5-156.55燃?xì)夤こ?25--195.7-195.76公共交通--30--0.1830.127綠化工程--25--0.1525.15基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1001929.57表5-8方案2基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)項(xiàng)目單位造價(jià)(元/m2)金額(萬元)地下面積地上面積地下地上合計(jì)地下室商品房商鋪地下室商品房商鋪30900.077562601給排水工程-55--426.6-426.62供電工程5050-154.5387.8-542.33環(huán)境衛(wèi)生5050-154.5387.8-542.34供氣-20--155.1-155.15燃?xì)夤こ?25--193.9-193.96公共交通--30--0.1830.17綠化工程--25--0.1525.1基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1001915.42表5-9方案3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)項(xiàng)目單位造價(jià)(元/m2)金額(萬元)地下面積地上面積地下地上合計(jì)地下室商品房商鋪地下室商品房商鋪30900.076794601給排水工程-55--422.4-422.42供電工程5050-154.5383.9-538.43環(huán)境衛(wèi)生5050-154.5383.9-538.44供氣-20--153.6-153.65燃?xì)夤こ?25--191.9-191.96公共交通--30--0.1830.127綠化工程--25--0.1525.15基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1001899.97根據(jù)以上三張表的估計(jì)結(jié)果第一項(xiàng)工程的基建費(fèi)用為1929.5700元；項(xiàng)目二的基建費(fèi)用為1915.4200元；項(xiàng)目三的基建投資約為1899.9700元。6）物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)在現(xiàn)實(shí)情況中，“啟動(dòng)費(fèi)用”，指的是開發(fā)商在開發(fā)新的樓盤時(shí)，會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)行運(yùn)營(yíng)和維修，而初始費(fèi)用通常是百分之一左右。以下表格是三個(gè)項(xiàng)目的去也管理費(fèi)用估算據(jù)估算，第一項(xiàng)工程的開工成本為694.8萬元；第二個(gè)住房的起始費(fèi)是689.7萬元；第三期的起始費(fèi)為684.2萬元。（7）不可預(yù)見費(fèi)項(xiàng)目未預(yù)見費(fèi)用是指在工程建設(shè)和發(fā)展過程中，因各種不確定性而引起的不確定性費(fèi)用，一般情況下，不可預(yù)見費(fèi)用占整個(gè)工程造價(jià)的百分之三。以下是三項(xiàng)計(jì)劃中的預(yù)計(jì)支出工程一的預(yù)計(jì)支出為2128.3700萬元；項(xiàng)目二的預(yù)計(jì)成本是2115.12萬元；計(jì)劃三的預(yù)期成本約為2100.6900萬元。（8）開發(fā)間接費(fèi)所謂的間接開發(fā)成本，指的是開發(fā)商在開發(fā)樓盤時(shí)，會(huì)對(duì)工程進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的組織與管理，由于其自身的特殊性，無法準(zhǔn)確的估算出成本的來源，因此一般人都會(huì)認(rèn)為，開發(fā)間接成本僅占總成本的百分之一左右。以下是發(fā)展管理成本的估算。第一期開發(fā)間隔費(fèi)用為578.9600萬元；第二項(xiàng)工程開發(fā)間接費(fèi)為574.7400萬元；第三期開發(fā)費(fèi)用約570.130000萬元。2、項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用估計(jì)工程項(xiàng)目的發(fā)展成本通常是指財(cái)務(wù)、銷售、管理等費(fèi)用的總和。1）財(cái)務(wù)費(fèi)用在項(xiàng)目中，財(cái)政開支是指房地產(chǎn)開發(fā)商為融資所需要的費(fèi)用。第一個(gè)項(xiàng)目的財(cái)政開支約為821.7萬元；第二項(xiàng)計(jì)劃的經(jīng)費(fèi)開支約為9143000元；第三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)開支約為9821000元。（2）銷售費(fèi)用在工程項(xiàng)目中，銷售費(fèi)用是指在工程建設(shè)和開發(fā)過程中，為了促銷商品所產(chǎn)生的費(fèi)用，一般包括廣告費(fèi)、代理費(fèi)等。該項(xiàng)目的銷售費(fèi)用為百分之三到百分之六左右，本次評(píng)估為百分之三左右。第一期的銷售費(fèi)用約為5616.4800元；第二項(xiàng)工程的銷售費(fèi)用為5571.2800元；第三個(gè)方案的銷售費(fèi)用約為5522.0500元。（3）管理費(fèi)用在工程項(xiàng)目中，管理費(fèi)用是指業(yè)主在建設(shè)工地和運(yùn)營(yíng)過程中產(chǎn)生的管理費(fèi)用，一般不超過工程總投資的百分之二左右。第一種方案的經(jīng)營(yíng)成本大約為1116.67萬元；第二種方案的經(jīng)營(yíng)成本大約是1110.12萬元；第三種方案的行政成本大約為1102.99萬元。3、項(xiàng)目稅費(fèi)及附加估算（1）增值稅增值稅是指在商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)等過程中產(chǎn)生的附加價(jià)值或附加服務(wù)而產(chǎn)生的額外費(fèi)用。本項(xiàng)目的增值稅為百分之十左右，以下三個(gè)項(xiàng)目為增值稅。表5-16方案1增值稅序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)（萬元）2021年2022年2023年2024年2025年1銷項(xiàng)稅17746-8299.38321.11020.4-2銷項(xiàng)稅抵減3進(jìn)項(xiàng)稅101995347.11137.12088.91000.9635.84其中：土地成本預(yù)算進(jìn)項(xiàng)5793.95793.95投資額使用計(jì)劃100%3%36%31%18%12%6投資額預(yù)算進(jìn)項(xiàng)（除土地獲得價(jià)款）6899.1173.82578.32243.61157.9829.17增值稅應(yīng)繳（1-2-3）2321.7-5347.13687.74448.919.5-635.8表5-17方案2增值稅序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)（萬元）2021年2022年2023年2024年2025年1銷項(xiàng)稅13803-6421.46499.31035.1-2銷項(xiàng)稅抵減3進(jìn)項(xiàng)稅103045347.11155.42044.8989.7622.14其中：土地成本預(yù)算進(jìn)項(xiàng)5793.95793.95投資額使用計(jì)劃100%3%36%31%18%12%6投資額預(yù)算進(jìn)項(xiàng)（除土地獲得價(jià)款）6851.9173.81895.72648.61252.2818.47增值稅應(yīng)繳（1-2-3）2330.2-5347.13051.1.4693.445.4-622.1表5-18方案3增值稅序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)（萬元）2021年2022年2023年2024年2025年1銷項(xiàng)稅16010.308699.46287.21028.2-2銷項(xiàng)稅抵減3進(jìn)項(xiàng)稅10339.95347.11123.72077.31011.1688.74其中：土地成本預(yù)算進(jìn)項(xiàng)5793.95793.95投資額使用計(jì)劃100%3%36%31%18%12%6投資額預(yù)算進(jìn)項(xiàng)（除土地獲得價(jià)款）6811.1173.82727.22592.91195.0739.27增值稅應(yīng)繳（1-2-3）2328.1-5347.13850.94670.217.1-688.7方案2的增值稅約為2330.2萬元；方案3的增值稅約為2328.1萬元。（2）經(jīng)營(yíng)稅金及附加在項(xiàng)目中，營(yíng)業(yè)稅及附加是指房地產(chǎn)開發(fā)商在建設(shè)、運(yùn)營(yíng)中所發(fā)生的各種稅收，包括營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。按照有關(guān)文件，征收百分之三的營(yíng)業(yè)稅和附加。項(xiàng)目1的營(yíng)業(yè)稅和附加費(fèi)用大約394.6萬元；方案二的營(yíng)業(yè)稅和附加費(fèi)用為396.1萬元；項(xiàng)目3的營(yíng)業(yè)稅和附加費(fèi)用大約395.7萬元。（3）土地增值稅在建設(shè)工程建設(shè)中，土地增值稅是指企業(yè)或個(gè)人以轉(zhuǎn)讓所得的收益減去法定扣除的金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，其中不包括繼承、贈(zèng)與等無償出讓房地產(chǎn)的行為。以下為土地增值稅計(jì)算表5-20方案1土地增值稅項(xiàng)目金額（萬元）備注一、銷售收入187215.9-二、扣除項(xiàng)目合計(jì)102869.5-1.取得土地使用權(quán)所支付的金額4193.64土地獲得價(jià)款2.房地產(chǎn)開發(fā)成本69110其中直接成本66181.7去除增值稅進(jìn)項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)578.96-3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用11369.1--其中利息支出968.4-其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用27956.3-4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金394.6經(jīng)營(yíng)稅金及附加5.財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20％扣除數(shù)20573.6-6.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目金額--三、增值額10268.5-四、增值額與扣除項(xiàng)目金額之比（％）0.990%三除以二（0.99%＜50%，稅率=30%）五、土地增值稅3018.21三×30%表5-21方案2土地增值稅項(xiàng)目金額（萬元）備注一、銷售收入185709.4-二、扣除項(xiàng)目合計(jì)102338.8-1.取得土地使用權(quán)所支付的金額4193.64土地獲得價(jià)款2.房地產(chǎn)開發(fā)成本69117.9其中直接成本68520去除增值稅進(jìn)項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)574.74-3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用11350.7--其中利息支出818.1-其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用27977.9-4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金396.1經(jīng)營(yíng)稅金及附加5.財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20％扣除數(shù)11911.5-6.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目金額--三、增值額12568.2-四、增值額與扣除項(xiàng)目金額之比（％）097%三除以二（1.22%＜50%，稅率=30%）五、土地增值稅3029.26-表5-22方案3土地增值稅項(xiàng)目金額（萬元）備注一、銷售收入184068.4-二、扣除項(xiàng)目合計(jì)102356.8-1.取得土地使用權(quán)所支付的金額4193.64土地獲得價(jià)款2.房地產(chǎn)開發(fā)成本69114.5其中直接成本68413.3去除增值稅進(jìn)項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)570.13-3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用11425.2--其中利息支出947.2-其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用12886.1-4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金395.7經(jīng)營(yíng)稅金及附加5.財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20％扣除數(shù)20574.4-6.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目金額--三、增值額12437.5-四、增值額與扣除項(xiàng)目金額之比（％）0.12%三除以二（1.22%＜50%，稅率=30%）五、土地增值稅3026.53-方案1的土地增值稅約為3018.21萬元；方案2的土地增值稅約為3029.26萬元；方案3的土地增值稅約為3026.53萬元。4、項(xiàng)目總投資估算表表5-23項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱方案1方案2方案3金額（萬元）占比（%）金額（萬元）占比（%）金額（萬元）占比（%）1土地獲得價(jià)款4193.644.94193.644.94193.644.92前期工程費(fèi)990011.5990011.5990011.53建筑安裝工程費(fèi)57896.267.457473.867.557013.767.54公共配套設(shè)施費(fèi)525.030.6525.030.6525.030.65基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1929.572.21915.422.21899.972.26物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)694.80.8689.70.8684.20.87不可預(yù)見費(fèi)2128.372.42115.122.42100.692.48開發(fā)間接費(fèi)578.960.6574.740.6570.130.69項(xiàng)目開發(fā)成本（1+2+3+4+5+6+7+8）77846.579177387.459176887.369110管理費(fèi)用1116.671.31110.121.31102.991.311銷售費(fèi)用5616.486.55571.286.55522.056.512財(cái)務(wù)費(fèi)用821.70.9914.30.9982.10.913項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用（10+11+12）7554.858.87595.78.87607.148.814總投資額（9+13）85401.4210084983.1510084494.510015增值稅2321.7-2330.2-2328.1-16經(jīng)營(yíng)稅金及附加395.1-396.2-395.7-17土地增值稅3018.2-3029.26-3026.53-18稅費(fèi)及附加（15+16+17）5735-5755.66-5750.33-19項(xiàng)目總成本168982.9-168126.26-167132.19-（二）項(xiàng)目資金籌措1、資金籌措方式在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中，企業(yè)或者開發(fā)商們需要通過多種方式來籌措資金來維持項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)以來減輕項(xiàng)目對(duì)企業(yè)或者開發(fā)商們的資金鏈的壓力。在資金取得的方式中，在不違背國(guó)家和有關(guān)部門的相關(guān)規(guī)定和文件的情況下，以最為經(jīng)濟(jì)的財(cái)務(wù)費(fèi)用為第一原則，分析每個(gè)基金的來源。工程融資的方法多種多樣，目前該工程的融資形式有兩種：一是內(nèi)部融資，二是外部融資。（1）內(nèi)部融資：是指在項(xiàng)目開始之前，由開發(fā)商和公司提供的啟動(dòng)資金。（2）外部籌資：是指公司在項(xiàng)目策劃、執(zhí)行過程中，由開發(fā)人員和股東參與的內(nèi)部籌資。融資的外部途徑有三種：（1）房地產(chǎn)開發(fā)商、公司等，可以通過銀行貸款、基金委員會(huì)、保險(xiǎn)公司等渠道籌集資金。（2）開發(fā)商和公司向合作金融機(jī)構(gòu)籌集資金，比如公司、開發(fā)商、民間金融組織、租賃公司等。（3）在項(xiàng)目啟動(dòng)之前或開發(fā)階段，由公司或開發(fā)商向金融市場(chǎng)發(fā)行證券。按照相關(guān)的文件，開發(fā)商和開發(fā)商要發(fā)行有價(jià)證券，就需要持有百分之三十五的自由資本，而開發(fā)商和公司則需要利用自己的資源來購(gòu)買有價(jià)證券。只有具備上述條件，才能在金融市場(chǎng)上發(fā)行有價(jià)證券。經(jīng)過對(duì)比、分析，確定了該工程是以內(nèi)部融資為主，短期貸款為主。融資渠道包括：預(yù)計(jì)資本的回投。合宏地產(chǎn)開發(fā)有限公司自有資金750000000元，以下三種融資渠道明細(xì)表。表5-24項(xiàng)目籌資表序號(hào)項(xiàng)目方案1方案2方案3金額（萬元）占比（%）金額（萬元）占比（%）金額（萬元）占比（%）1短期借款2200014.42200014.42200014.42預(yù)售資金回投55610.136.455610.136.456990.636.63自有資金7500049.27500049.27500048.94項(xiàng)目總投資額152610.1100.00152610.1100.00153990.6100.002、資金使用計(jì)劃表5-25方案1資金使用計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)（萬元）2021年2022年2023年2024年2025年1土地獲得價(jià)款4193.644193.642前期工程費(fèi)9900198024751980198014853建筑安裝工程費(fèi)57896.211579.2414474.0511579.2411579.248684.434公共配套設(shè)施費(fèi)525.03105.0131.25105.0105.078.75基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1929.57385.9482.3385.9385.9289.46物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)694.8138.96173.7138.96138.96104.227不可預(yù)見費(fèi)2128.37425.6532.0425.6425.6319.28開發(fā)間接費(fèi)578.96115.7144.74115.7115.786.89管理費(fèi)用1116.67223.3279.1223.3223.3167.510銷售費(fèi)用5616.48-1684.92246.51684.9-11財(cái)務(wù)費(fèi)用821.7-657.36164.34--12總投資額135918.1227183.633979.127183.627183.620387.713稅費(fèi)及附加5735-1720.522941720.5-14項(xiàng)目總成本152610.130522.0238152.530522.0230522.0222891.5表5-26方案2資金使用計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)（萬元）2021年2022年2023年2024年2025年1土地獲得價(jià)款4193.644193.642前期工程費(fèi)990019804751980198014853建筑安裝工程費(fèi)5789.62578.91157.9241736.81736.8578.94公共配套設(shè)施費(fèi)525.0352.5105.0157.5157.552.55基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1929.57192.9385.91578.871578.8716物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)694.869.48138.96208.44208.4469.487不可預(yù)見費(fèi)2128.37212.8425.6638.511638.511212.88開發(fā)間接費(fèi)578.9657.8115.7173.688173.68857.89管理費(fèi)用1116.67111.6223.3335.001335.001111.610銷售費(fèi)用5616.48-561.61123.2931.511財(cái)務(wù)費(fèi)用821.7-575.19246.51--12總投資額135918.1213591.813591.827183.640775.440775.413稅費(fèi)及附加5735-573.511474014.5-14項(xiàng)目總成本152610.115261.0115261.0130522.0245783.0345783.03表5-27方案3資金使用計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)（萬元）2021年2022年2023年2024年2025年1土地獲得價(jià)款4193.644193.642前期工程費(fèi)9900198024751980198014853建筑安裝工程費(fèi)57896.211579.2411579.2411579.2411579.2411579.244公共配套設(shè)施費(fèi)525.03105.006105.006105.006105.006105.0065基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1929.57385.914385.914385.914385.914385.9146物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)694.8138.96138.96138.96138.96138.967不可預(yù)見費(fèi)2128.37425.674425.674425.674425.674425.6748開發(fā)間接費(fèi)578.96115.792115.792115.792115.792115.7929管理費(fèi)用1116.67223.334223.334223.334223.334223.33410銷售費(fèi)用5616.48-1123.22246.52246.5-11財(cái)務(wù)費(fèi)用821.7-410.85410.85--12總投資額137298.6227459.727459.727459.727459.727459.713稅費(fèi)及附加5735-114757355735-14項(xiàng)目總成本153990.630798.1230798.1230798.1230798.1230798.12第六章財(cái)務(wù)分析與項(xiàng)目比選（一）盈利能力分析1、全部投資盈利能力分析根據(jù)以上對(duì)高新區(qū)金甌路地塊房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目的分析計(jì)算，我們獲得了大量有關(guān)的重要資料，從而得出了該工程的投資現(xiàn)金流量表。按年度現(xiàn)值百分之十二的現(xiàn)金流量表。表6-1方案1總分析序號(hào)項(xiàng)目總計(jì)（萬元）2021年2022年2023年2024年2025年1經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流量1.1現(xiàn)金流入187215.9-64115.786745.28830.9-1.1.1銷售收入（含稅）187215.9-64115.786745.28830.9-1.1.2銷售收入（不含稅）168494.3-57173.479112.16113.0-1.2現(xiàn)金流出104517.5272339.121999.929981.51042.99899.21.2.1項(xiàng)目開發(fā)成本77846.5772347.522364.421189.912616.35068.41.2.2管理費(fèi)用1116.6785468.2433.3162.1183.31.2.3銷售費(fèi)用5616.48-1309.22283.61094.7-1.2.3財(cái)務(wù)費(fèi)用821.7-923.1102.5--1.2.5增值稅18721.5-2075.83767.31845.2-1.2.6經(jīng)營(yíng)稅金及附加394.6-125.9163.2106-2籌資活動(dòng)凈現(xiàn)金流量2.1資金流入152610222060.39292.1-2.1.1資本金投入75000750002.1.2資金借款2200011000110002.1.3資金回投55610.1-14100.222060.39292.1-2.2現(xiàn)金流出2.2.1應(yīng)還利息997.5--448.8339.9228.82.2.2應(yīng)還本金21420--5444.55553.45664.43稅后凈現(xiàn)金流量18313.2-72387.535063.249309.75352.1-9918.24稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量18313.2-72387.5-37324.311985.417337.57419.35稅后凈現(xiàn)值20219.3-72387.530550.240787.328634.1-10020.26稅后累計(jì)凈現(xiàn)值20219.3-72387.5-41837.3-1050.027584.137604.47稅前凈現(xiàn)金流量22465.9-72387.54088257279.35991-9918.28稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量22465.9-72387.5-31505.525773.831768.021846.69稅前凈現(xiàn)值25722.8-72387.531924.846932.327058.6-7895.410稅前累計(jì)凈現(xiàn)值25722.8-72387.5-40462.76469.633528.225632.8表6-2項(xiàng)目2總分析序號(hào)項(xiàng)目總計(jì)（萬元）2021年2022年2023年2024年2025年1經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流量1.1現(xiàn)金流入187215.9-64115.786745.28830.9-1.1.1銷售收入（含稅）185709.4-64065.888665.47027.9-1.1.2銷售收入（不含稅）177969.9-58187.078595.76323.5-1.2現(xiàn)金流出152756.972339.121999.929981.51042.99899.21.2.1項(xiàng)目開發(fā)成本136360.072347.522364.421189.912616.35068.41.2.2管理費(fèi)用1324.884469.2433.3162.1183.31.2.3銷售費(fèi)用5873.1-1320.22272.61094.7-1.2.3財(cái)務(wù)費(fèi)用1025.6-724.2102.10-1.2.5增值稅7688.3-2075.83767.31845.2-1.2.6經(jīng)營(yíng)稅金及附加396.2-249.1452.6221.4-2籌資活動(dòng)凈現(xiàn)金流量2.1資金流入153045.38700026100.222260.39293.8-2.1.1資本金投入75000750002.1.2資金借款2200010000100002.1.3資金回投57045.0-13100.222360.39293.8-2.2現(xiàn)金流出2.2.1應(yīng)還利息1030.1--548.8342.9228.82.2.2應(yīng)還本金20400--6444.56553.45704.43稅后凈現(xiàn)金流量17419.3-72387.535063.248209.75287.6-9918.24稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量17419.3-72387.5-37324.310885.4161736254.85稅后凈現(xiàn)值29635.2-72387.530594.740717.328677.1-10020.26稅后累計(jì)凈現(xiàn)值17563.2-72387.57稅前凈現(xiàn)金流量21846.6-72387.54094258279.45992-9918.28稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量21846.6-72387.5-31445.526833.932825.922907.79稅前凈現(xiàn)值26125.3-72297.531524.846932.327056.6-7895.410稅前累計(jì)凈現(xiàn)值25632.8-72387.5-40772.76159.633216.225320.8表6-3項(xiàng)目3總分析序號(hào)項(xiàng)目總計(jì)（萬元）2021年2022年2023年2024年2025年1經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流量1.1現(xiàn)金流入187215.9-64115.786745.28830.9-1.1.1銷售收入（含稅）184068.4-66035.887669.57031.9-1.1.2銷售收入（不含稅）150516.8-58987.079775.76397.4-1.2現(xiàn)金流出152756.972339.121999.929981.51042.99899.21.2.1項(xiàng)目開發(fā)成本77846.5772347.522364.421189.912616.35068.41.2.2管理費(fèi)用1116.6782462.2433.3170.1183.31.2.3銷售費(fèi)用5616.48-1299.22298.61099.9-1.2.3財(cái)務(wù)費(fèi)用821.7-854.6170.10-1.2.5增值稅-2074.43767.31845.2-1.2.6經(jīng)營(yíng)稅金及附加-249.1452.1221.4-2籌資活動(dòng)凈現(xiàn)金流量2.1資金流入152059.68700025900.222130.39292.6-2.1.1資本金投入75000750002.1.2資金借款2000010000100002.1.3資金回投56059.6-13100.221956.39272.1-2.2現(xiàn)金流出2.2.1應(yīng)還利息1030.1--548.8342.9228.82.2.2應(yīng)還本金20400--6444.56553.45704.43稅后凈現(xiàn)金流量17419.3-72387.535063.249309.75352.1-9918.24稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量17419.3-72387.537324.311985.417337.57419.35稅后凈現(xiàn)值17356.3-72387.530750.240807.328640.1-10021.16稅后累計(jì)凈現(xiàn)值17563.2-72387.5-41837.3-1050.027584.137604.47稅前凈現(xiàn)金流量21846.6-72387.54088257279.35991-9918.28稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量21846.6-72387.5-31505.525773.831768.021846.69稅前凈現(xiàn)值26023.6-72387.531624.846842.327058.6-7895.410稅前累計(jì)凈現(xiàn)值25632.8-72387.5-40762.76079.633138.225242.8盈虧平衡分析的指標(biāo)有動(dòng)態(tài)投資回收期，靜態(tài)投資回收期等。在這三種方法中，動(dòng)態(tài)投資回收期包括凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率，下面是三種方法的損益平衡。（1）投資回收期1）靜態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期是指房地產(chǎn)開發(fā)商在投資項(xiàng)目中獲得的現(xiàn)金流足以支付整個(gè)項(xiàng)目的總投資所需的時(shí)間。第一種方法的投資回收周期是：稅前：2.414年，稅后2.301年。第二種方法的靜態(tài)回收周期是：稅前：2.393年，稅后2.479年。第三種方法的投資回收周期是：稅前：2.421年，稅后2.521年。2）動(dòng)態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期是指在考慮到時(shí)間價(jià)值的情況下，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的總收益進(jìn)行估算，并以工程開工為準(zhǔn)。動(dòng)態(tài)投資回收周期的計(jì)算公式如下：根據(jù)以上公式，可以計(jì)算出：第一種方法的投資回收周期是：稅前：2.900年，稅后2.947年。第二種方法的投資回收周期是：稅前：2.998年，稅后3.007年。第三種方法的投資回收周期是：稅前：2.954年，稅后3.019年。（2）凈現(xiàn)值我們可以從以上的投資現(xiàn)金流量表中得到該工程的凈現(xiàn)金流量，用該項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率將該工程的年現(xiàn)值系數(shù)設(shè)為非本質(zhì)十二，換算后得到一個(gè)代數(shù)和，在這個(gè)時(shí)候，該代數(shù)和就是凈現(xiàn)值。在凈現(xiàn)值大于0的情況下，該方法是可行的；計(jì)算公式：其中：NPV(i)——凈現(xiàn)值n——項(xiàng)目計(jì)算期i——基準(zhǔn)收益率F——將來值在高科技開發(fā)區(qū)金甌路地塊房地產(chǎn)項(xiàng)目，按季度進(jìn)行，按年率系數(shù)計(jì)算，按上述公式，可以得出三個(gè)方案的稅前凈稅值和稅后凈現(xiàn)值：第一種方法1的稅前凈利潤(rùn)為25547.8萬元；稅后凈現(xiàn)值：16883.4萬元第二種方法稅前凈現(xiàn)值為26113.4萬元；稅后凈現(xiàn)值：16443.1萬元第三種方法的稅前凈利潤(rùn)為26021.7萬元；稅后凈現(xiàn)值：17010.4萬元（3）內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率指的是在項(xiàng)目開發(fā)的過程中，項(xiàng)目的收入的資金總額與在項(xiàng)目上流出的資金總額相等時(shí)的利率，就是凈現(xiàn)值等于零的時(shí)候的折現(xiàn)率，其計(jì)算公式為：根據(jù)上述公式可以計(jì)算出高新區(qū)金甌路地塊房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目三個(gè)方案的內(nèi)部收益率方案1的稅前內(nèi)部收益率：22.37%＞12%稅后內(nèi)部收益率為：24.38%＞12%可行方案2的稅前內(nèi)部收益率：25.43%＞12%稅后內(nèi)部收益率為：20.13%＞12%可行方案3的稅前內(nèi)部收益率：25.67%＞12%稅后內(nèi)部收益率為：20.98%＞12%可行2、權(quán)益投資盈利能力分析投資盈利能力指的是一個(gè)項(xiàng)目在企業(yè)投資之后盈利的能力，是房地產(chǎn)商和企業(yè)投資項(xiàng)目之前重要的決策依據(jù)。表6-4方案1權(quán)益投資盈利能力序號(hào)項(xiàng)目總計(jì)（萬元）2021年2022年2023年2024年2025年1現(xiàn)金流入187215.9-64115.786745.28830.9-1.1銷售收入187215.9-64115.786745.28830.9-2現(xiàn)金流出104517.5272339.121999.929981.51042.99899.22.1項(xiàng)目開發(fā)成本77846.5772347.522364.421189.912616.35068.42.2管理費(fèi)用1324.884469.2433.3162.1183.32.3銷售費(fèi)用5873.1-1320.22272.61094.7-2.4財(cái)務(wù)費(fèi)用1025.6-724.2102.10-2.5增值稅7688.3-2075.83767.31845.2-2.6經(jīng)營(yíng)稅金及附加396.2-249.1452.6221.4-3債務(wù)融資活動(dòng)現(xiàn)金流量-40010000-5147.5-5252.5--3.1建設(shè)投資借款2100010000110003.2建設(shè)投資借款本金償還21000--7000700070004稅后凈現(xiàn)金流量18313.2-72387.535063.249309.75352.1-9918.25稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量18313.2-72387.5-37324.311985.417337.57419.36稅后凈現(xiàn)值20219.3-72387.530550.240787.328634.1-10020.27稅后累計(jì)凈現(xiàn)值20219.3-72387.5-41837.3-1050.027584.137604.48稅前凈現(xiàn)金流量22465.9-72387.54088257279.35991-9918.29稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量22465.9-72387.5-31505.525773.831768.021846.610稅前凈現(xiàn)值25722.8-72387.531924.846932.327058.6-7895.411稅前累計(jì)凈現(xiàn)值25722.8-72387.5-40462.76469.633528.225632.8表6-5方案2權(quán)益投資盈利能力序號(hào)項(xiàng)目總計(jì)（萬元）2021年2022年2023年2024年2025年1現(xiàn)金流入187215.9-64115.786745.28830.9-1.1銷售收入185709.4-64065.888665.47027.9-2現(xiàn)金流出152756.972339.121999.929981.51042.99899.22.1項(xiàng)目開發(fā)成本136360.072347.522364.421189.912616.35068.42.2管理費(fèi)用1324.884469.2433.3162.1183.32.3銷售費(fèi)用5873.1-1320.22272.61094.7-2.4財(cái)務(wù)費(fèi)用1025.6-724.2102.1--2.5增值稅7688.3-2075.83767.31845.2-2.6經(jīng)營(yíng)稅金及附加396.2-249.1452.6221.4-3債務(wù)融資活動(dòng)現(xiàn)金流量-40010000-4947.5-5052.5--3.1建設(shè)投資借款2000010000100003.2建設(shè)投資借款本金償還20400--6444.56553.45704.44稅后凈現(xiàn)金流量17419.3-72387.535063.248209.75287.6-9918.25稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量17419.3-72387.5-37324.310885.4161736254.86稅后凈現(xiàn)值29635.2-72387.530594.740717.328677.1-10020.27稅后累計(jì)凈現(xiàn)值17563.2-72387.58稅前凈現(xiàn)金流量21846.6-72387.54094258279.45992-9918.29稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量21846.6-72387.5-31445.526833.932825.922907.710稅前凈現(xiàn)值26125.3-72297.531524.846932.327056.6-7895.411稅前累計(jì)凈現(xiàn)值25632.8-72387.5-40772.76159.633216.225320.8表6-6方案3權(quán)益投資盈利能力序號(hào)項(xiàng)目總計(jì)（萬元）2021年2022年2023年2024年2025年1現(xiàn)金流入187215.9-64115.786745.28830.9-1.1銷售收入184068.4-66035.887669.57031.9-2現(xiàn)金流出152756.972339.121999.929981.51042.99899.22.1項(xiàng)目開發(fā)成本77846.5772347.522364.421189.912616.35068.42.2管理費(fèi)用1116.6782462.2433.3170.1183.32.3銷售費(fèi)用5616.48-1299.22298.61099.9-2.4財(cái)務(wù)費(fèi)用821.7-854.6170.10-2.5增值稅-2074.43767.31845.2-2.6經(jīng)營(yíng)稅金及附加-249.1452.1221.4-3債務(wù)融資活動(dòng)現(xiàn)金流量-40010000-4947.5-5052.5--3.1建設(shè)投資借款2200011000110003.2建設(shè)投資借款本金償還22400--7466.67466.67466.64稅后凈現(xiàn)金流量17419.3-72387.535063.249309.75352.1-9918.25稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量17419.3-72387.5-37324.311985.417337.57419.36稅后凈現(xiàn)值17356.3-72387.530750.240807.328640.1-10021.17稅后累計(jì)凈現(xiàn)值17563.2-72387.5-41837.3-1050.027584.137604.48稅前凈現(xiàn)金流量21846.6-72387.54088257279.35991-9918.29稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量21846.6-72387.5-31505.525773.831768.021846.610稅前凈現(xiàn)值26023.6-72387.531624.846842.327058.6-7895.411稅前累計(jì)凈現(xiàn)值25632.8-72387.5-40762.76079.633138.225242.8以下是對(duì)高新區(qū)金甌路地塊房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目三種建設(shè)方案的投資權(quán)益的計(jì)算（1）投資回收期1）靜態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期指的是房地產(chǎn)開發(fā)商們?cè)谕顿Y項(xiàng)目所賺取的現(xiàn)金流量足夠來支付項(xiàng)目總投資所需要花費(fèi)的時(shí)間，靜態(tài)投資回收周期由以下公式得出：第一種方法的投資回收周期是：稅前：2.413年，稅后2.556年。第二種方法的靜態(tài)回收周期是：稅前：2.413年，稅后2.525年。第三種方法的投資回收周期是：稅前：2.447年，稅后2.533年。2）動(dòng)態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期是指在考慮到時(shí)間價(jià)值的情況下，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的總收益進(jìn)行估算，并以工程開工為準(zhǔn)。動(dòng)態(tài)投資回收周期由以下公式確定：由上述方程式，可得到：第一種方法的投資回收周期是：稅前：2.992年，稅后3.044年。第二種方法的投資回收周期是：稅前：2.945年，稅后3.075年。第三種方法的投資回收周期是：稅前：2.988年，稅后3.043年。（2）凈現(xiàn)值我們可以從以上的投資現(xiàn)金流量表中得到該工程的凈現(xiàn)金流量，用該項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率將該工程的年現(xiàn)值系數(shù)設(shè)為百分之十二，換算后得到一個(gè)代數(shù)和，在這個(gè)時(shí)候，該代數(shù)和就是凈現(xiàn)值。在凈現(xiàn)值大于0的情況下，該計(jì)劃是可行的。計(jì)算公式：其中：NPV(i)——凈現(xiàn)值n——項(xiàng)目計(jì)算期i——基準(zhǔn)收益率F——將來值在高科技開發(fā)區(qū)金甌路地塊房地產(chǎn)項(xiàng)目，按季度進(jìn)行，按年率系數(shù)計(jì)算，按上述公式，可以得出三個(gè)方案的稅前凈稅值和稅后凈現(xiàn)值：第一種方法的稅前凈利潤(rùn)為25789.8萬元；稅后凈現(xiàn)值：17443.4萬元第二種方法稅前凈現(xiàn)值25132.4萬元；稅后凈現(xiàn)值：17453.1萬元第三種方法的稅前凈利潤(rùn)為26001.4萬元；稅后凈現(xiàn)值：17331.8萬元（3）內(nèi)部收益率內(nèi)部回報(bào)率是指在項(xiàng)目開發(fā)期間，當(dāng)該項(xiàng)目的收益和該項(xiàng)目的總的資金流出量相等時(shí)的利息，也就是當(dāng)凈現(xiàn)值為0時(shí)，其計(jì)算公式為：根據(jù)上述公式可以計(jì)算出高新區(qū)金甌路地塊房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目三個(gè)方案的內(nèi)部收益率方案1的稅前內(nèi)部收益率：26.99%＞12%稅后內(nèi)部收益率為：23.17%＞12%可行方案2的稅前內(nèi)部收益率：25.43%＞12%稅后內(nèi)部收益率為：21.03%＞12%可行方案3的稅前內(nèi)部收益率：26.17%＞12%稅后內(nèi)部收益率為：23.31%＞12%可行3、方案利潤(rùn)分析根據(jù)上述方案中的現(xiàn)金流量表的數(shù)據(jù)，能夠計(jì)算出高新區(qū)金甌路地塊房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目三種方案的利潤(rùn)。表6-7方案1方案利潤(rùn)序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)（萬元）2020年2021年2022年2023年2024年1銷售收入187215.9-64115.786745.28830.9-2項(xiàng)目總投資額152610.16911023123.83038610135.99918.23稅金及附加396.2-249.1452.6221.4-4項(xiàng)目總成本投入136360.072347.522364.421189.912616.35068.45利潤(rùn)總額48233.3-72437.540221.157220.1-3778-98806企業(yè)所得稅8423.8-27635235.42763-7稅后利潤(rùn)37532.2-72227.542443.3103997.853235.5-10398.1表6-8方案2方案利潤(rùn)序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)（萬元）2020年2021年2022年2023年2024年1銷售收入185709.4-64065.888665.47027.9-2項(xiàng)目總投資額152610.16911023193.530286.810119.99914.23稅金及附加396.2-249.1452.6221.4-4項(xiàng)目總成本投入136360.072347.522364.421189.912616.35068.45利潤(rùn)總額49330.7-72007.541216.154316.1-3949-98806企業(yè)所得稅8630.5-23754676.71443.4-7稅后利潤(rùn)40996.2-72027.543775.111031.351434.2-10222.5表6-9方案3方案利潤(rùn)序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)（萬元）2020年2021年2022年2023年2024年1銷售收入184068.4-66035.887669.57031.9-2項(xiàng)目總投資額153990.66911023123.53028610115.99914.23稅金及附加396.2-249.1452.6221.4-4項(xiàng)目總成本投入136380.072221.522434.121003.913034.35068.45利潤(rùn)總額48352.3-72327.540736.157112.4-3288-99136企業(yè)所得稅8645.7-28054431.71630.7-7稅后利潤(rùn)39899.2-72427.142991.2103872.151251.5-10178.4根據(jù)以上表格中的內(nèi)容，可以計(jì)算高新區(qū)金甌路地塊房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，凈利率，投資利潤(rùn)率，市場(chǎng)凈利率（1）凈利潤(rùn)：凈利潤(rùn)（稅后利潤(rùn)）=利潤(rùn)總額-企業(yè)所得稅方案1：39809.5萬元方案2：40700.2萬元方案3：39706.6萬元（2）投資理論率：投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額÷總成本投入×100%方案1：28.33%方案2：28.47%方案3：28.14%（3）銷售凈利率：銷售凈利率=稅后利潤(rùn)÷銷售收入×100%方案1：20.79%方案2：21.99%方案3：20.87%4、方案盈利能力比選下面是關(guān)于金甌路地塊的三個(gè)項(xiàng)目的盈利能力的評(píng)估表6-10方案1方案盈利能力評(píng)價(jià)指標(biāo)全部投資權(quán)益投資企業(yè)所得稅后企業(yè)所得稅前企業(yè)所得稅后企業(yè)所得稅前凈現(xiàn)值NPV（萬元）17563.225632.817653.525836.8靜態(tài)投資回收期（年）2.5062.4982.5162.613動(dòng)態(tài)投資回收期（年）3.0282.9543.0242.922內(nèi)部收益率IRR21.46%26.38%22.38%28.34%凈利潤(rùn)（萬元）39832.1-投資利潤(rùn)率28.42%-銷售凈利率20.75%-表6-11方案2方案盈利能力評(píng)價(jià)指標(biāo)全部投資權(quán)益投資企業(yè)所得稅后企業(yè)所得稅前企業(yè)所得稅后企業(yè)所得稅前凈現(xiàn)值NPV（萬元）1760226125.317853.226535靜態(tài)投資回收期（年）2.4532.4532.5012.403動(dòng)態(tài)投資回收期（年）3.0052.9153.0152.915內(nèi)部收益率IRR21.53%26.42%23.22%29.15%凈利潤(rùn)（萬元）41682.2-投資利潤(rùn)率28.94%-銷售凈利率21.60%-表6-12方案3方案盈利能力評(píng)價(jià)指標(biāo)全部投資權(quán)益投資企業(yè)所得稅后企業(yè)所得稅前企業(yè)所得稅后企業(yè)所得稅前凈現(xiàn)值NPV（萬元）17356.326023.517687.326033.4靜態(tài)投資回收期（年）2.5172.9242.5272.436動(dòng)態(tài)投資回收期（年）3.0152.9243.0452.954內(nèi)部收益率IRR21.35%26.63%21.15%26.54%凈利潤(rùn)（萬元）39740.0-投資利潤(rùn)率27.43%-銷售凈利率20.81%-根據(jù)上表數(shù)據(jù)分析，三種方案的凈現(xiàn)值都大大超過0，且內(nèi)部回報(bào)率比行業(yè)基準(zhǔn)利率要高；因此，三項(xiàng)計(jì)劃都是可行的，并將重點(diǎn)放在下列幾個(gè)方面：(1)凈現(xiàn)值：2的靜態(tài)和動(dòng)態(tài)回收比1、3稍高，表明2號(hào)方案具有更高的還款率和更低的風(fēng)險(xiǎn)。(2)回收周期：按照方案2，在投資稅前和稅后，其靜態(tài)和動(dòng)態(tài)的回收時(shí)間比方案1和方案3要短；從這一點(diǎn)可以看出，第二套方案的回款速度更快，而且風(fēng)險(xiǎn)也更小。(3)內(nèi)部收益率：按照方案2，在稅前和稅后，內(nèi)部回報(bào)率要比方案1、方案3高；所以，第二個(gè)方案的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。(4)利潤(rùn)分析：1、3的利潤(rùn)比2低，說明2的投資回報(bào)比較高；從投資利潤(rùn)率、投資凈利率、銷售凈利率三個(gè)角度來看，兩種模式均高于第一、第三種模式，這說明2的利潤(rùn)和利潤(rùn)率都很高?？紤]到這一點(diǎn)，我們將所有的成本收益分析結(jié)合起來，確定第一個(gè)方案最適合。（二）清償能力分析（1）利息備付利息備付率=稅前利潤(rùn)÷當(dāng)期應(yīng)付利息×100%(=（利潤(rùn)總額-當(dāng)期應(yīng)付利息）÷應(yīng)付利息×100%計(jì)算結(jié)果顯示，上述三種方案的利率均有利于維持資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，但方案2的準(zhǔn)備金比率比方案1和方案3要高，故其償債備付率也較高償債備付率=可用于還本付息的資金/還本付息金額×100%研究發(fā)現(xiàn)，三種方案的利率均有利于資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，達(dá)到了施工需要，但是，方案2的償債準(zhǔn)備率比方案1和方案3要高，因此，方案2的償債能力較強(qiáng)。在此基礎(chǔ)上，應(yīng)根據(jù)投資所得的總收益，計(jì)算出應(yīng)繳入的全部投資凈現(xiàn)值；所得稅后股權(quán)投資的利潤(rùn)；所得稅后的全投資動(dòng)態(tài)及靜態(tài)回收期、所得稅后的權(quán)益投資凈現(xiàn)值、所得稅后的股本資本回報(bào)率；鑒于方案2內(nèi)部收益率、利息備付率、償債備付率、凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率均高于方案1、方案3，故最佳方案2是最佳的。（三）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與方案比選基于以上的計(jì)算結(jié)果，從企業(yè)的盈利能力和償債能力兩個(gè)角度來看，三個(gè)項(xiàng)目都與各項(xiàng)指標(biāo)相對(duì)應(yīng)，在財(cái)務(wù)分析上具有顯著的優(yōu)越性。與第一、第三種方案比較，第二種方案具有較高的利潤(rùn)、較高的利潤(rùn)和較好的償債能力，因而，第二種方案被視為最后的投資建造計(jì)劃。（四）項(xiàng)目不確定性分析1、盈虧平衡分析盈虧平衡法是一種運(yùn)用盈虧平衡點(diǎn)（BEP）來分析工程項(xiàng)目的費(fèi)用和收益之間的關(guān)系，即在損益平衡點(diǎn)上，如果一個(gè)公司的銷售收入等于全部的銷售費(fèi)用（包括銷售稅費(fèi)），那么該項(xiàng)目的利潤(rùn)為零，即收入=銷售量×單價(jià)。表6-13項(xiàng)目總成本序號(hào)項(xiàng)目名稱總額（萬元）單位變動(dòng)成本（萬元/m2）1固定成本62387.6-1.1土地成本58102-1.2前期工程費(fèi)用4285.5-2變動(dòng)成本79966.70.8002.1建筑安裝工程費(fèi)68563.50.5952.2基礎(chǔ)設(shè)置建設(shè)費(fèi)3262.80.0322.3公共配套設(shè)施費(fèi)4620.0042.4物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)835.20.0072.5不可預(yù)見費(fèi)2321.80.0202.6開發(fā)間接費(fèi)685.60.0052.7管理費(fèi)用1324.80.0132.8銷售費(fèi)用5873.10.0472.9財(cái)務(wù)費(fèi)用1025.60.0083銷售稅金6580.70.064該項(xiàng)目的可售面積為99862m2，總銷售收入為195767.0萬元，按照盈虧平衡分析公式計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)則，此時(shí)的TR=TC=114010.6萬元由以上可清楚的看出，當(dāng)總成本與總收入相等時(shí)，兩條線相交即為項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)，項(xiàng)目在盈虧平衡時(shí)的銷售面積是60132.2平方米。在總成本與總收入未交叉時(shí)，該項(xiàng)目是虧本的，交叉后的項(xiàng)目是贏利的，這個(gè)項(xiàng)目的可售面積是99862平方米，比盈虧平衡值高。因此本項(xiàng)目是可行的。按下列方法計(jì)算工程的安全性指數(shù)A：A=60132.2×100%=66.6%該工程的安全性指數(shù)為66.6%，說明了其在工程建設(shè)中的投資效益是有保證的。2、敏感性分析敏感度分析是從多個(gè)不確定因素中對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)估，以確定影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的因素，并根據(jù)分析的結(jié)果來判定項(xiàng)目是否處于危險(xiǎn)狀態(tài)。本項(xiàng)目采用了三個(gè)不確定因素，即銷售收入、建筑安裝工程費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)，分別設(shè)置了上浮百分之十、上浮百分之五、下浮百分之十、下浮百分之十的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。表6-14方