福州三坊七巷考察報告

一片福州三坊七巷半部中國近代史

一、基本情況

1、“三坊、七巷、一街”①三坊：衣錦坊、文儒坊、光祿坊；②七巷：楊橋巷、郎官巷、塔巷、黃巷、安民巷、宮巷、吉庇巷；③一街：南后街。

a.全長1000米左右，b.路面寬度為12米，包括中間7米的步行街和兩側(cè)各2–2.5米的路側(cè)帶。二、保護修復(fù)工程投資規(guī)模從2006年12月30日三坊七巷保護修復(fù)工程正式啟動至今，共完成項目投資約44億。Soloman’sDesign·EnjoythePithiness君子一片福州三坊七巷半部中國近代史Soloman’sDesign·EnjoythePithiness一片福州三坊七巷半部中國近代史Soloman’sDesign·EnjoythePithiness君子一片福州三坊七巷半部中國近代史韜略Soloman’sDesign·EnjoythePithiness步步為營·環(huán)環(huán)相扣胸有丘壑·智珠在握三、價格體系

【開放時間:8:30-17:00】1、年票價格：30元/人2、名人故居：20元/人次3、聯(lián)票價格：a.散客：120元/人

b.團隊：60元/人4、解說服務(wù)：200元/次四、年接待量2011年，三坊七巷接待游客800萬人次，境內(nèi)外團隊游客5100批次。據(jù)不完全統(tǒng)計，2012年國慶長假，三坊七巷游客量達114.9萬人次。五、經(jīng)營模式

三坊七巷的店鋪采用招租的形式，招租方對于商鋪業(yè)態(tài)有硬性的要求。地塊名稱地塊面積經(jīng)營業(yè)態(tài)租賃期限租金標準澳門西C4552.46㎡特色精致成品餐、時尚音樂吧、風(fēng)情酒吧、清吧、靜吧音樂吧、茶館、名品咖啡、古玩收藏品鑒賞。5年①第一年月租金：根據(jù)第一年一層80元/㎡/月、二層40元/㎡/月、地下一層15元/㎡/月的價格，即：208，890元。②自第二年起（含第二年）的租金：在上一租賃年度的租金基礎(chǔ)上逐年遞增8%。③租賃押金為第二年月租金的兩倍。1、澳門西地塊：實行整體招租的形式。2、三坊七巷坊巷院落項目地塊名稱地塊面積經(jīng)營業(yè)態(tài)租賃期限租金總額原塔巷6、8、10號院落①占地面積：2779.6平方米；②規(guī)劃建筑面積：2779.6平方米。居住兼容精致餐飲

十年

約956萬文儒坊K7地塊①占地面積：548.9平方米②建筑面積：

548.9平方米

居住兼容古建筑研究設(shè)計

十六年

約188萬3、南后街商鋪沿街商鋪租金：160元/㎡/月產(chǎn)品業(yè)態(tài)建筑面積備注省級名牌產(chǎn)品415.86㎡香道館226.20㎡玉石文化展示287.30㎡畫廊208.96㎡攝影藝術(shù)190.86㎡動漫互助文化中心53.77㎡鮮花精品20㎡婚紗攝影600㎡享有獨家景點拍攝權(quán)南后街售貨亭①位于三坊七巷南后街街中，共10個售貨亭，整體招租。②經(jīng)營業(yè)態(tài)為：民間藝人現(xiàn)場手工表演（至少三個售貨亭）；品牌甜點、飲品站；飾品；傳統(tǒng)精品手工藝制品；品牌飲料站；書報亭、畫屋；啤酒屋；旅游商品、小型花藝。④同一商鋪有兩家以上意向承租者，通過競價形式價高者獲得。⑤售貨亭整體的招租底價為：20000元/月。三坊七巷商業(yè)格局比重為60.33%，招商項目以文化類（物質(zhì)文化和非物質(zhì)文化）、商業(yè)類（工藝產(chǎn)品、旅游產(chǎn)品、服務(wù)產(chǎn)品、娛樂產(chǎn)品）、綜合類（文化+商業(yè)）為主。收入主要來自門票、房產(chǎn)租賃等，而支出則主要包括建筑維護、管理開支和公益活動等，收支基本持平。目前，三坊七巷的凈產(chǎn)值超過30億元。小結(jié)：1、馬鞍墻

江南建筑中，絕大多數(shù)是成90度角的直線構(gòu)成的階梯形的山墻，惟獨福州三坊七巷民居的馬鞍墻是曲線馬鞍墻。六、建筑特色

2、雕飾

三坊七巷在建筑裝飾方面最有特色的要數(shù)對門窗扇的雕飾。普通居民梁柱多不加修飾，簡潔樸實，而在門窗扇雕飾上則煞費苦心。

3、建筑門

三坊七巷建筑門的處理也極具特色，如矩形師門、牌堵等。

一片福州三坊七巷半部中國近代史七、項目亮點1、目標客源定位準確

該項目客源定位為福州當(dāng)?shù)鼐用窈褪?nèi)外游客。游客類型主要以散客為主，團隊較少。

本地游客：50.7%省內(nèi)游客：16%浙江、廣東游客：33.3%第一次游覽：50.6%

游覽三次以上：30.2%其他：19.2%浙江?。?7.13%省內(nèi)游客：31.88%其他：20.99%2、產(chǎn)品業(yè)態(tài)豐富南后街產(chǎn)品種類繁多，涵蓋了福州特色美食、奶酪店、福州特產(chǎn)店、郵局、咖啡店、甜品店、冰淇淋店、茶葉店、書店、化妝品店、酒吧、面包坊、藝術(shù)館、美術(shù)館、古董店、民間藝術(shù)館、動漫互助文化中心、畫社等。3、主題文化鮮明統(tǒng)一，環(huán)境優(yōu)美整潔，景觀綠化小品富有特色

4、注重路面排水設(shè)施

由于南后街路面坦，缺乏排水所需的坡度，路面設(shè)計上也充分考慮到了福州多雨的氣候特點，在路側(cè)帶和主路面中間開挖一條寬約20cm的凹槽帶，避免雨天道路積水影響游客步行及商鋪的經(jīng)營。一片福州三坊七巷半部中國近代史

5、人性化設(shè)施較為完善休息亭數(shù)量適中一片福州三坊七巷半部中國近代史指示標識明確

公共洗手間設(shè)置合理

一片福州三坊七巷半部中國近代史一系列的便民服務(wù)6、文化活動豐富多彩1、商業(yè)街過于筆直平順商業(yè)街筆直平順，游客一眼就能望到遠處的景觀，缺乏神秘感和新鮮感。八、項目不足2、沒有相應(yīng)的貨運通道3、排水槽存在一定的安全隱患由于排水槽和路側(cè)道存在一定的坡度偏差，加之排水槽和路面的材質(zhì)一樣，導(dǎo)致游客誤踩進凹槽里，造成不必要的人身損傷。4、商業(yè)街表演活動缺乏除了國慶、春節(jié)這種重大節(jié)日，平日和周末南后街基本沒有演出互動。三坊七巷平日的活動表演也多數(shù)在坊巷里進行，主街表演活動缺乏。一片福州三坊七巷半部中國近代史2、打造干凈整潔的美食街

禁油、禁煙、禁味借鑒和啟示1、挖掘項目的獨特性

三坊七巷VS鼓浪嶼3、夏季路面加濕降溫工程竹林旁噴霧、盆架木噴霧、風(fēng)雨廊噴霧、風(fēng)雨廊水電的引入。4、注重租戶的品質(zhì)和類型安泰河夜游項目位置：

位于三坊七巷中心步行街——南后街的末端。項目介紹：

安泰河全長2520米，其中夜游段長400米，平均寬度9米，河床標高3.5米。一、基本情況項目定位：

采用傳統(tǒng)商業(yè)休閑設(shè)施與園林綠地相結(jié)合的形式，開發(fā)為具有古典韻味的濱河公共休閑空間。一、基本情況商鋪業(yè)態(tài)：以特色餐廳、酒吧、咖啡、茶館等休閑餐飲為主。商鋪建筑：以兩層為主，樓層高5米左右，檐口限高10米。風(fēng)格上遵循三坊七巷的柴欄厝形式。一、基本情況一、基本情況一、基本情況經(jīng)營模式：招商方式：由三坊七巷業(yè)主采取網(wǎng)上

公示商鋪業(yè)態(tài)及地塊，商

家競價招租的方式。競租底價：一層為150元/㎡/月

（競租價以一層競租底價為

基數(shù)競租）；

二層價格以按一層競租成

交價一半計算。租金年遞增率：一、二層均按競租成

交價10%逐年遞增。安泰河原為福州古城的護城河，后因沿街店鋪污水排入，導(dǎo)致內(nèi)河污染嚴重。

2011年4月開始景觀改造，改造內(nèi)容包括安泰河兩岸小景點、河道樹木景觀、河道駁岸景觀和水生植物景觀等4項。二、項目特點景觀營造成功水清、河暢、路通、景美二、項目特點——景觀營造成功水清河水清澈見底，錦鯉暢游，是優(yōu)化整個景觀風(fēng)貌帶的基礎(chǔ)。河暢河岸上商鋪順著曲盡通幽的河道，增添了趣味性和神秘感。路通人性化設(shè)施——無障礙通道

青石板路與柴欄厝的古代建筑風(fēng)格相配，且在雨天能起到防滑、利于排水的作用。

景美——綠樹成蔭搭配多彩花卉景美——夜景燈光工程景美——花卉景觀小品二、項目特點2、文化氣息濃厚

以老福州的文化底蘊貫穿整條街道二、項目特點3、景觀類型豐富