房地產(chǎn)企業(yè)不同階段企業(yè)所得稅處理關(guān)鍵點(diǎn)解析

r房地產(chǎn)企業(yè)不同階段企業(yè)飯得稅處理關(guān)鍵點(diǎn)解_>■>'J-:.......'■■^iiiii:三’.mMK*髒「-■房地產(chǎn)企業(yè)各環(huán)節(jié)涉及的稅收房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)竣工交房環(huán)節(jié)房產(chǎn)銷售階段建設(shè)施工階段拿地階段A印花稅；（設(shè)計(jì)合同印花稅；?（建安合同）?印花稅；（借款合同）合同進(jìn)項(xiàng)審核城鎮(zhèn)土地使用稅?耕地占用稅.印花稅城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅；城鎮(zhèn)土地使用稅（剩余）土地增值稅；（清算）增值稅；（確認(rèn)收入）企業(yè)所得稅；（完工結(jié)轉(zhuǎn)）城鎮(zhèn)土地使用稅（減計(jì)）増值稅；（預(yù)征）土地増值稅；-（預(yù)征）?企業(yè)所得稅；?（預(yù)計(jì)毛利率）.印碰；（商品房銷售合同）城鎮(zhèn)土地使用稅I匚4]i企業(yè)所得稅計(jì)算方式芫工時(shí)點(diǎn)的關(guān)鍵要素公共配套的認(rèn)定成本稅前扣除的條件可預(yù)提無票成本稅前扣除不可預(yù)提的無票成本稅前扣除土地墻值稅清算當(dāng)年企此所得稅退稅公司架構(gòu)分析及注銷清稅企此所得稅計(jì)算方式I企業(yè)所得稅計(jì)算方式■國稅發(fā)(2009)31號(hào)：第六條企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：.1、采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)(權(quán)利)之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。?2、采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款曰確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。?3、采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。5企業(yè)所得稅計(jì)算方式未芫工階段企此所得稅計(jì)算公式:?=利潤總額一實(shí)際發(fā)生的稅金及附加+預(yù)計(jì)毛利額+其他納稅調(diào)整項(xiàng)目（不含成本調(diào)整）應(yīng)納稅額25%X應(yīng)納稅所得額當(dāng)期費(fèi)用及其他稅金附加預(yù)計(jì)毛利率X預(yù)售收入曇企此所棚計(jì)算方式計(jì)稅毛利率確認(rèn)口徑:■《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企處所得稅處理辦法》（國稅發(fā)（2009）31號(hào)）?第八條：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛^率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定:.（-）開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。?（二）開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%?（三）開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。?（四）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。_企此所得稅計(jì)算方式計(jì)稅毛利率確認(rèn)口徑:國家稅務(wù)總局河北省稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企此所得稅計(jì)稅毛利率有關(guān)問題的公告國家稅務(wù)總局河北省稅務(wù)局公告2019年第7號(hào)2019-09-30一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率調(diào)整為:（-）開發(fā)項(xiàng)目位于設(shè)區(qū)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%;（二）開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于10%;（三）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得f氏于5%。二、本公告自2019年10月1日起執(zhí)行。8企醐辱稅計(jì)算方式《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營ilk務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)第九條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。9企業(yè)所得稅計(jì)算方式芫工階段企此所得稅計(jì)算公式:應(yīng)納稅額25%X應(yīng)納稅所得額當(dāng)期利潤總額+以前年度已扣除稅金及附加+其他納稅調(diào)整項(xiàng)目（含成本調(diào)整）—以前年度預(yù)售收入毛利額實(shí)際收入當(dāng)期費(fèi)用全部稅金及附加A200000中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表（A類）稅款所屬期間:~~年月曰至年月曰納稅人識(shí)別號(hào)（統(tǒng)一杜會(huì)信用代碼）:LJLJUlJLJLJiJLJLJLJLJLJLJLJLJLJLJLJ納稅人名稱：金額單位：人民幣元（列至角分）預(yù)繳方式按照實(shí)際利潤額預(yù)繳□按照上一納稅年度應(yīng)納稅所得額平均額預(yù)繳□企業(yè)口跨地區(qū)經(jīng)營匯總納稅企業(yè)總機(jī)構(gòu)口跨地區(qū)經(jīng)營匯總納稅企業(yè)分支機(jī)構(gòu)預(yù)繳稅款計(jì)筠行次項(xiàng)目本年緊計(jì)金額1營業(yè)收入2營業(yè)成本3_____4<1r「iflE.S醒56減：免稅收入、減計(jì)收入，所得減免等優(yōu)恵金額（垣寫A201010）7減：因戶加凍（扣除）調(diào)減額（填寫A201020）89（3+4-5-6^8）\按照上一納稅年度應(yīng)納稅所得額平均額確定的應(yīng)納稅所得額10稅率(25%)11應(yīng)納所得稅額（9x10）12減：減免所得稅額（垣寫A201030）13減：實(shí)際已繳納所?昌稅額14減：特定業(yè)勞預(yù)繳（征）所得稅額15本期應(yīng)補(bǔ)（退）所得稅額（11-12-13-14）\稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的本期應(yīng)納所得稅額:企業(yè)所得稅計(jì)算方式行次類別項(xiàng)目金額1一、營業(yè)收入（填寫A101010\101020\103000）2減：宮業(yè)成本（填與A102010\102020\103000）3稅金及附加4銷售費(fèi)用（填寫A104000）5管理費(fèi)用（填寫A104000）6利潤財(cái)務(wù)費(fèi)用（填寫A104000）7總額資產(chǎn)減值損失8計(jì)算力口：公允價(jià)值變動(dòng)收益9投資收益10—、營業(yè)利潤(1-2-3-4-5-6-7+8+9)11力口：營業(yè)外收入（填寫A101010\101020\103000）12減：營業(yè)外支出（填寫A102010\102020\103000）13三、利潤總額（10+11-12）結(jié)轉(zhuǎn)前后企業(yè)所得稅計(jì)算公式_企此所得稅計(jì)算方式結(jié)轉(zhuǎn)前后企亞所得稅計(jì)算公式2021\)/26-22/IV額整調(diào)稅納的算贈(zèng)定婦企發(fā)開房I—S22XI/5224-/(\額整調(diào)稅納的算酣特品產(chǎn)發(fā)?木售\企6房32入收的品產(chǎn)工完未售銷?1—24額姍品產(chǎn)未售52稅直地土QS及金W'的i發(fā)際實(shí)3.26額整調(diào)稅納的算礙定特品產(chǎn)H完轉(zhuǎn)品產(chǎn)丄元未的售產(chǎn)房\)/9二-2<28/(\27入收銷的認(rèn)確品產(chǎn)丄元轉(zhuǎn)品產(chǎn)H完未售銷?128額i預(yù)品產(chǎn)工完未售銷的回轉(zhuǎn)2.29稅值土□.及金稅業(yè)營的生發(fā)際實(shí)回菊3.企業(yè)所得稅計(jì)算方式核定改查賬兩個(gè)辦法實(shí)現(xiàn)1、適用于項(xiàng)目剩余房源不多的企業(yè)全部房源結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本及稅金，配比調(diào)增和調(diào)減，或者不調(diào)整，只是結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)年度新實(shí)現(xiàn)的收入配比相應(yīng)的成本、費(fèi)用及稅金，如果查賬征收年度有土增清算補(bǔ)稅，補(bǔ)的土増稅應(yīng)扣在清算當(dāng)年，預(yù)繳的土増扣在各個(gè)預(yù)繳年度是有政策支持的，但是清算支出理應(yīng)扣在實(shí)際發(fā)生年度，如果真的調(diào)減會(huì)引發(fā)大量數(shù)據(jù)比對風(fēng)險(xiǎn)，給企業(yè)造成損失的同時(shí)稅務(wù)機(jī)關(guān)的執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)大大増加:2、適用于項(xiàng)目剩余房源多的企業(yè)與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通是否可以進(jìn)行核定項(xiàng)目成本來操作，如果查賬征收年度有土増清算補(bǔ)稅情況，一并考慮反推計(jì)算成本金額，保證報(bào)表不調(diào)整土增稅情況下調(diào)減成本，在查賬征收年度也實(shí)現(xiàn)稅務(wù)機(jī)關(guān)核定征收年度要求的稅負(fù)率指標(biāo)或者新的稅負(fù)率要求指標(biāo)。（較為被動(dòng)）芫工時(shí)點(diǎn)的關(guān)鍵要素_芫工時(shí)點(diǎn)的關(guān)鍵要素國家稅務(wù)總局2009年發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營此務(wù)企此所得稅處理辦法》第三條規(guī)定：企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)芫工：(-)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。(=)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。_芫工時(shí)點(diǎn)的關(guān)鍵要素《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品芫工條件確認(rèn)問題的通知》（國稅函（2010）201號(hào)）規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實(shí)際投入使用時(shí)，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。芫工時(shí)點(diǎn)的關(guān)鍵要素芫工標(biāo)準(zhǔn)是："分水嶺一、"兩個(gè)分水嶺"（-）是"未完工銷售收入"結(jié)轉(zhuǎn)為"完工收入"的分水嶺?。ǘ┖罄m(xù)收入不能按照預(yù)計(jì)毛率計(jì)算了，有利還是不利？二、"兩個(gè)重要性"（-）實(shí)際毛^大于預(yù)計(jì)毛可能導(dǎo)致補(bǔ)稅！實(shí)際毛利小于預(yù)計(jì)毛可能導(dǎo)致丐損無法彌補(bǔ)?。ǘ╅_始重點(diǎn)查收入及成本，稽查風(fēng)險(xiǎn)大大増加!1、房子還沒有完工，就有1000萬元假票！補(bǔ)稅250萬元！過程控制！（會(huì)計(jì)責(zé)任心及更換頻率）2、已經(jīng)符合其中一個(gè)完工條件、但是還沒有取得票據(jù)，過程_制（部門聯(lián)合規(guī)劃完工時(shí)間）|3、個(gè)人賬戶收款未繳稅，按揭到賬未繳稅，過程控制！（稅務(wù)審核力度）4、完工產(chǎn)品分?jǐn)偡椒ǖ恼_性！（配套、預(yù)提）公共配套的認(rèn)定成本、費(fèi)用劃分原則及風(fēng)險(xiǎn)把控:成本費(fèi)用固定資產(chǎn)進(jìn)行分配未銷開發(fā)產(chǎn)品已銷開發(fā)產(chǎn)品翁公共配套的認(rèn)定未建成本對象公共配套的認(rèn)定四大成本分?jǐn)偡椒☉?yīng)用技巧:國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)：第二十九條：企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計(jì)入成本對象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：‘01\、02\、03\、04f占地/建筑〉直接）預(yù)算▼面積法/面積法/成本法/造價(jià)法公共配套的認(rèn)定四大成本分?jǐn)偡椒☉?yīng)用技巧:借款費(fèi)用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法逬行分配。0土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。土地開發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。單獨(dú)作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本,應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配?其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。公共配套的認(rèn)定公共配套設(shè)施費(fèi)的稅務(wù)處理小區(qū)體育館公共配套設(shè)施？開發(fā)產(chǎn)品7固定資產(chǎn)23公共配套的認(rèn)定公共配套設(shè)施費(fèi)的稅務(wù)處理1、配套設(shè)施費(fèi)用扣除辦法：國稅發(fā)（2009J31號(hào)：■第十七條：企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：■屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理?！龅谌龡l：企業(yè)單獨(dú)建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。成本稅前扣除的條件rfrrr成本稅前扣除的條件企此所得稅稅前扣除憑證管理辦法要點(diǎn)解析-圖1稅前扣除扣除憑證（來源劃分）內(nèi)部憑證外部憑證相關(guān)的資料0合同協(xié)議支出依據(jù)3付款憑證等成本稅前扣除的條件納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間納稅義勞發(fā)生時(shí)間總結(jié)開具發(fā)祟當(dāng)天■^3特殊規(guī)定孰早前三種都不適用情況的下兜底規(guī)定'房屋租金，質(zhì)押金27成本稅前扣除的條件納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間建筑業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間示例孰早*前三種都不適用情況的下兜底規(guī)定'只針對未開發(fā)票的質(zhì)保金開具發(fā)票當(dāng)天書面合同確定的付款曰期建筑服務(wù)完成的當(dāng)天實(shí)際收到質(zhì)押金、保證金的當(dāng)天收訖銷售款項(xiàng)的當(dāng)天28成本稅前扣除的條件企此所得稅稅前扣除憑證管理辦法要點(diǎn)解析?圖2不辦理稅務(wù)登記個(gè)體工商戶4a從事生產(chǎn)經(jīng)營的事業(yè)單位I________________________1其他個(gè)人"個(gè)人"含爻不同國家機(jī)關(guān)其中:單位銷售額未達(dá)到増值稅起征點(diǎn)29個(gè)人（增值稅條例）/原則:發(fā)票---1/:/例外憑證.:/及內(nèi)_憑證2|個(gè)人3無固定生產(chǎn)經(jīng)營場所的農(nóng)村小商販3______________代開發(fā)票例外:收款憑證犮內(nèi)部憑證其中:從事小額零星經(jīng)營業(yè)_的個(gè)人判斷6準(zhǔn)?,増值稅發(fā)票'、例外、'火車票等待殊規(guī)定-jH企業(yè)I企業(yè)在外地設(shè)立的經(jīng)營機(jī)構(gòu)和生產(chǎn)經(jīng)營場所企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法要點(diǎn)解析-圖3返回圖4不合規(guī)憑證不合規(guī)其他外部憑證n不合規(guī)M發(fā)票后/果:不得作為稅前扣除憑證換票淇他外部憑證）//____匯繳'結(jié)束前///二一匯觀棗前憑資料證實(shí)支出真實(shí)性------氣、、、衊善意取得的專票是否允許扣除？概念不清晰，易引起爭議成本稅前扣除的條件規(guī)公號(hào)單位^北)499099723131■■■■■*￡有阪"■1!'4人:只刊號(hào)■?一?>5908ij--、決：郎助申叢礴北大ttrswc蔔始?■斤r及賬嘆：邯郭支行8C625OXJO1M■價(jià)ft介計(jì)（大岑）公ffi掄《e乃W汗fe?f6Wl邯鄴報(bào)行般份有W公司91130000105571467?：/?；

Jt*邯鄲叻人民東路506號(hào)0310-51008.18■■■IMBoaMIioulUO0030e.5發(fā)票No84326175*<57791+944**/><3/25369+8(V3*-04-8-3-01\ie\

639GCISOOW?J432t>llS開本a?i:Mi》年二月#價(jià)54L0L<S.全額Silvio.必￥541016.9231_成本稅前扣除的條件利息扣除國稅函〔2013〕161號(hào)企此所得稅若干政策問題解答:.七、非金融企業(yè)之間借款利率是否可以按小額貸款公司利率在稅扣除？根據(jù)國家稅務(wù)總局2011年34號(hào)公告規(guī)定，"非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額部分，準(zhǔn)予稅前扣除，金融企業(yè)應(yīng)為經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)成立的可以從事貸款業(yè)務(wù)的企業(yè)，包括銀行、財(cái)務(wù)公司、信托公司等金融機(jī)構(gòu)”。小額貸款公司是省政府金融辦批準(zhǔn)成立的從事貸款業(yè)務(wù)的企業(yè)，因此非金融企業(yè)之間借款利率可以比照小額貸款公司利率在稅扣除。成本稅前扣除的條件利息扣除稅法：國稅函發(fā)［1995〕156;財(cái)稅［2016］36號(hào)?非金融機(jī)構(gòu)融資扣除涉稅風(fēng)險(xiǎn)把控關(guān)鍵點(diǎn)：不超過同期同類貨款利率,超過部分如何處理？?紅線：《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》?高利貸：24%or36%;_成本稅前扣除的條件招待費(fèi)、廣宣傳費(fèi)扣除的基本規(guī)定（注意納稅申報(bào)表中收入的取數(shù)）：《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》___________第四十三條："企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60%扣除,但最高不得超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入的5%0。"__第四十四條：企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出，除國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，不超過當(dāng)年銷售（營業(yè)收入）15%的部分，準(zhǔn)予扣除；超過部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除，34_成本稅前扣除的條件非廣告性贊助支出處理：.《企業(yè)所得稅法》?第十條：在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，贊助支出不得扣除。?《企此所得稅法實(shí)施條例》.第五十四條：企業(yè)所得稅法第十條第（六）項(xiàng)所稱贊助支出，是指企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)無要I11II2I關(guān)的各種非廣告性質(zhì)出。_成本稅前扣除的條件福利費(fèi)與工資區(qū)別國家稅務(wù)總局關(guān)于企此工資薪金和職工福利費(fèi)等支出稅前扣除問題的公告國家稅務(wù)總局公告2015年第34號(hào)一、企業(yè)福利性補(bǔ)貼支出稅前扣除問題列入企業(yè)員工工資薪金制度、固定與工資薪金一起發(fā)放的福利性補(bǔ)貼，符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費(fèi)扣除問題的通知》（國稅函〔2009〕3號(hào)）第一條規(guī)定的，可作為企業(yè)發(fā)生的工資薪金支出，按規(guī)定在稅前扣除。不能同時(shí)符合上述條件的福利性補(bǔ)貼，應(yīng)作為國稅函〔2009〕3號(hào)文件第三條規(guī)定的職工福利費(fèi)，按規(guī)定計(jì)算限額稅前扣除。（備注:工資薪金的14%）?成本稅前扣除的條件福利費(fèi)與工資區(qū)別國家稅務(wù)總局關(guān)于企此工資薪金和職工福利費(fèi)等支出稅前扣除問題的公告國家稅務(wù)總局公告2015年第34號(hào)一、企業(yè)福利性補(bǔ)貼支出稅前扣除問題列入企業(yè)員工工資薪金制度、固定與工資薪金一起發(fā)放的福利性補(bǔ)貼，符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費(fèi)扣除問題的通知》（國稅函〔2009〕3號(hào)）第一條規(guī)定的，可作為企業(yè)發(fā)生的工資薪金支出，按規(guī)定在稅前扣除。不能同時(shí)符合上述條件的福利性補(bǔ)貼，應(yīng)作為國稅函〔2009〕3號(hào)文件第三條規(guī)定的職工福利費(fèi)，按規(guī)定計(jì)算限額稅前扣除。（備注:工資薪金的14%）_成本稅前扣除的條件?關(guān)鍵詞：固定文件中的"固定"是指同時(shí)符合：＞每月固定＞人員固定＞標(biāo)準(zhǔn)固定必須是每月固定發(fā)放的才可以作工資扣除，而不是以現(xiàn)金發(fā)放就可以扣除。公務(wù)交通補(bǔ)貼8個(gè)檔次正廳級毎人毎月1690元M廳級毎人毎月1500元正處級毎人毎月1000元M處級毎人毎月800元正科級毎人毎月600元M科級毎人毎月450元科員毎人毎月300元科a以下其他人員毎人毎月250元-文財(cái)稅38成本稅前扣除的條件睇交財(cái)稅企此接受外部勞務(wù)派遣用工支出稅前扣除問題企業(yè)接受外部勞務(wù)派遣用工所實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)分兩種情況按規(guī)定在稅前扣除：按照協(xié)議（合同）約定直接支付給勞務(wù)派遣公司的費(fèi)用,應(yīng)作為勞務(wù)費(fèi)支出；直接支付給員工個(gè)人的費(fèi)用,應(yīng)作為工資薪金支出和職工福利費(fèi)支出。其中屬于工資薪金支出的費(fèi)用，準(zhǔn)予計(jì)入企業(yè)工資薪金總額的基數(shù)，作為計(jì)算其他各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用扣除的依據(jù)。2015年34號(hào)公告縮小了國稅函〔2009〕3號(hào)文件與財(cái)企〔2009〕242號(hào)之間的稅會(huì)差異，但并未完全一致。39成本稅前扣除的條件職工教育經(jīng)費(fèi)扣除?各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)政局：為鼓勵(lì)企業(yè)加大職工教育投入，現(xiàn)就企業(yè)職工教育經(jīng)費(fèi)稅前扣除政策通知如下：一、企業(yè)發(fā)生的職工教育經(jīng)費(fèi)支出，不超過工資薪金總額8%的部分，準(zhǔn)予在計(jì)算企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除；超過部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。二、本通知自2018年1月1日起執(zhí)行。9成本稅前扣除的條件捐贈(zèng)支出?年度利潤總額（號(hào)損無法扣除，新政策可以三年內(nèi)扣除）?捐贈(zèng)支出范圍（公益事業(yè)）?公益性社會(huì)團(tuán)體（直接對個(gè)人也不行）?縣級以上人民政府及其部門?群眾團(tuán)體資格?捐贈(zèng)票據(jù)?價(jià)值確認(rèn)（與視同銷售關(guān)系）_成本稅前扣除的條件捐贈(zèng)支出國務(wù)院令第512號(hào)主席令2017年第63號(hào)?第十二屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十六次會(huì)議決定對《中華人民共和國企亞所得稅法》作如下修改：___?將第九條修改為："企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈(zèng)支出，在年度利潤總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在____計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除；超過年度利潤總額12%的部分，準(zhǔn)予結(jié)轉(zhuǎn)以后三年內(nèi)在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。"___?本決定自公布之日起施行——2017年2月24B成本稅前扣除的條件捐贈(zèng)支出《關(guān)于通過公益性群眾團(tuán)體的公益性捐贈(zèng)稅前扣除有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕124號(hào)，2009年12月8日）?企業(yè)通過公益性群眾團(tuán)體用于公益事業(yè)的捐贈(zèng)支出，在年度利潤總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計(jì)K3S3算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。年度利潤總額，是指企業(yè)依照國家統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度的規(guī)定計(jì)算的大于零的數(shù)額。成本稅前扣除的條件捐贈(zèng)支出財(cái)政部、稅務(wù)總局、國務(wù)院扶貧辦關(guān)于企此扶炱捐贈(zèng)所得稅稅前扣除政策的公告財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、國務(wù)院扶貧辦公告2019年第49號(hào)?-、自2019年1月1日至2022年12月31日，企業(yè)通過公益性社會(huì)組織或者縣級（含縣級）以上人民政府及其組成部門和直屬機(jī)構(gòu)，用于目標(biāo)脫貧地區(qū)的扶貧捐贈(zèng)支出，準(zhǔn)予在計(jì)算企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)據(jù)實(shí)扣除。在政策執(zhí)行期限內(nèi)，目標(biāo)脫貧地區(qū)實(shí)現(xiàn)脫貧的，可繼續(xù)適用上述政策。?"目標(biāo)脫貧地區(qū)"包括832個(gè)國家扶貧開發(fā)工作重點(diǎn)縣、集中連片特困地區(qū)縣（新疆阿克蘇地區(qū)6縣1市享受片區(qū)政策）和建檔立卡貧困村。?三、企業(yè)在2015年1月1日至2018年12月31日期間已發(fā)生的符合上述條件的扶貧捐贈(zèng)支出，尚未在計(jì)算企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除的部分，可執(zhí)行上述企業(yè)所得稅政策。_成本稅前扣除的條件捐贈(zèng)支出財(cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于支持新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控有關(guān)捐贈(zèng)稅收政策的公告文號(hào)：財(cái)政部、國家稅務(wù)總局公告2020年第9號(hào)發(fā)布曰期：2020-02-06一、企業(yè)和個(gè)人通過公益性社會(huì)組織或者縣級以上人民政府及其部門等國家機(jī)關(guān)，捐贈(zèng)用于應(yīng)對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情的現(xiàn)金和物品，允許在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)全額扣除。二、企業(yè)和個(gè)人直接向承擔(dān)疫情防治任務(wù)的醫(yī)院捐贈(zèng)用于應(yīng)對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情的物品，允許在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)全額扣除。捐贈(zèng)人憑承擔(dān)疫情防治任務(wù)的醫(yī)院開具的捐贈(zèng)接收函辦理稅前扣除事宜。三、單位和個(gè)體工商戶將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物，通過公益性社會(huì)組織和縣級以上人民政府及其部門等國家機(jī)關(guān)，或者直接向承擔(dān)疫情防治任務(wù)的醫(yī)院，無償捐贈(zèng)用于應(yīng)對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情的，免征増值稅、消費(fèi)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。5五、本公告自2020年1月1日起施行，截止日期視疫情情況另行公告。_成本稅前扣除的條件捐贈(zèng)支出財(cái)政部、國家稅務(wù)總局公告2019年第37號(hào)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》的有關(guān)規(guī)定,現(xiàn)將2017年度、2018年度符合公益性捐贈(zèng)稅前扣除資格的公益性群眾團(tuán)體名單公告如下：1-中國紅十字會(huì)總會(huì)2.中華全國總工會(huì)3.中國宋慶齡基金會(huì)4.中國國際人才交流基金會(huì)成本稅前扣除的條件企業(yè)年度匯算清繳結(jié)束前支付匯繳年度工資薪金稅前扣除問題企此在年度匯算清繳結(jié)束前向員工實(shí)際支付的已預(yù)提匯繳年度工資薪金，準(zhǔn)予在匯繳年度按規(guī)定扣除。必要條件:/必須次年的5月底之前支付;已在匯算清繳所屬期中賬面計(jì)提了該金額；/相關(guān)個(gè)人所得稅已扣除并申報(bào)繳納。成本稅前扣除的條件企此接受外部勞務(wù)派遣用工支出稅前扣除問題企業(yè)接受外部勞務(wù)派遣用工所實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)分兩種情況按規(guī)定在稅前扣除：按照協(xié)議（合同）約定直接支付給勞務(wù)派遣公司的費(fèi)用，應(yīng)作為勞務(wù)費(fèi)支出;直接支付給員工個(gè)人的費(fèi)用,應(yīng)作為工資薪金支出和職工福利費(fèi)支出。其中屬于工資薪金支出的費(fèi)用，準(zhǔn)予計(jì)入企業(yè)工資薪金總額的基數(shù)，作為計(jì)算其他各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用扣除的依據(jù)。2015年34號(hào)公告縮小了國稅函〔2009〕3號(hào)文件與財(cái)企[2009]242號(hào)之間的稅會(huì)差異，但并未完全一致。_成本稅前扣除的條件加速折舊國家稅務(wù)總局關(guān)于設(shè)備、器具扣除有關(guān)企此所得稅政策執(zhí)行問題的公告___一、企業(yè)在2018年1月1日至2020年12月31日期間新購進(jìn)的設(shè)備、器具，單位價(jià)值不超過500萬元___的，允許一次性計(jì)入當(dāng)期成本費(fèi)用在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除，不再分年度計(jì)算折舊（以下簡稱一次性稅前扣除政策）。_上述所稱設(shè)備、器具，是指除房屋、建筑物以外的固定資產(chǎn)（以下簡稱固定資產(chǎn)）；所稱購進(jìn),__包括以貨幣形式購進(jìn)或自行建造，其中以貨幣形式購進(jìn)的固定資產(chǎn)包括購進(jìn)的使用過的固定資產(chǎn)；以貨幣形式購進(jìn)的固定資產(chǎn)，以購買價(jià)款和支付的相關(guān)稅費(fèi)以及直接歸屬于使該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途_____發(fā)生的其他支出確定單位價(jià)值，自行建造的固定資產(chǎn)，以竣工結(jié)算前發(fā)生的支出確定單位價(jià)值。__二、固定資產(chǎn)在投入使用月份的次月所屬年度一次性稅前扣除。__三、企業(yè)選擇享受一次性稅前扣除政策的，其資產(chǎn)的稅務(wù)處理可與會(huì)計(jì)處理不一致。____四、企業(yè)根據(jù)自身生產(chǎn)經(jīng)營核算需要，可自行選擇享受一次性稅前扣除政策。未選擇享受一次性稅____前扣除政策的，以后年度不得再變更。曇可預(yù)提無票成本稅前扣除可扣除的成本要點(diǎn)允許計(jì)提的開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本：國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)：第三十二條：除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。①出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。注：合同指的是施工合同，不包括設(shè)計(jì)合同、監(jiān)理合同等其他合同；計(jì)提數(shù)額不能超過發(fā)票不足金額;②公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。③應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。翁可預(yù)提無票成本稅前扣除可扣除的成本要點(diǎn)允許計(jì)提的開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本：國稅發(fā)〔2009〕31號(hào):注意：允許計(jì)提的僅指以上項(xiàng)目，如果計(jì)提其他成本項(xiàng)目則不能稅前扣除，如計(jì)提未建設(shè)的園林綠化支出，因?qū)儆诨A(chǔ)設(shè)施費(fèi)，不能扣除，建設(shè)預(yù)售合同中注明歸全體業(yè)主的幼兒園等公共配套設(shè)施才可以計(jì)提扣除，所以提醒注意一定要把可以扣除的類別搞清楚，不能混淆。爿￡|?盡s迚饗塞謹(jǐn)猱___必餐資料列樂7種不合規(guī)遡_LEl貨物運(yùn)輸?shù)淖C明資料前三項(xiàng)銷售方3購買方允許稅前扣除/不證企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法要點(diǎn)解析-圖4無法補(bǔ)開、/換開原因的證明資料（包括工商注銷、欄撤銷、列入非常正經(jīng)營戶、破產(chǎn)公告等）值相關(guān)業(yè)務(wù)活動(dòng)的合同或者協(xié)議采用非現(xiàn)金方式支付的付款憑證不可預(yù)提的無票成本稅前扣除企此所得稅稅前扣除憑證管理辦法要點(diǎn)解析-圖5否則/一?。，永遠(yuǎn)失去扣除機(jī)會(huì)責(zé)令補(bǔ)開，換開、或按14條（圖7）提供資料責(zé)令60日內(nèi)匯繳年度已J口除稽查局被查企業(yè)匯算清繳期后應(yīng)當(dāng)取得但未取得發(fā)票（其他外部憑證）匯繳年度未扣除？太不公平5年變60天?2但未在稅前扣除符合15▲慎形的\按照圖8規(guī)則執(zhí)行（15.16條）60日內(nèi)提供合法憑證或資料j不可預(yù)提的無票成本稅前扣除企所得稅稅前扣除憑證管理辦法要點(diǎn)解析-圖7;1應(yīng)當(dāng)取得但未取得臺(tái)法扣稅憑證納稅人追溯調(diào)整不可預(yù)提的無票成本稅前扣除企此所得稅稅前扣除憑證管理辦法要點(diǎn)解析?圖8開具發(fā)票10007分灘300萬示/分-200萬元怎么辦?A.B.C公司共同'、接受應(yīng)稅勞務(wù)甲公司____或者租用辦公、生產(chǎn)用房/火發(fā)生水電等夕i不可預(yù)提的無票成本稅前扣除企業(yè)所得稅收入確認(rèn)的誤區(qū)借：長期股權(quán)投資-M公司6000萬元貨：開發(fā)產(chǎn)品6000萬元A答案：A公司2014年應(yīng)該就長期股權(quán)投資賬面價(jià)值與公允價(jià)值之間的差額4000萬元，繳納1000萬企業(yè)所得稅。B答案：A公司2014年，不繳納企業(yè)所得稅。而是應(yīng)該在未來轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)時(shí)，繳納企業(yè)所得稅（有條件）。C答案：A公司2014年，5年內(nèi)平均計(jì)入應(yīng)納稅所得額，與當(dāng)年其他所得合并繳納，（無條件）A公司M公司B公司1億元現(xiàn)金50%股份9不可預(yù)提的無票成本稅前扣除企仙所得稅收入確認(rèn)的誤區(qū)借：銀行存款1億元貨：長期股權(quán)投資-M公司6000萬元投資收益4000萬元土地增值稅清算當(dāng)年企業(yè)所得稅退稅1、注銷對房地產(chǎn)開發(fā)企此注銷前由于預(yù)征土地增值稅導(dǎo)致多繳企業(yè)所得稅的退稅問題做出具體規(guī)定:個(gè)家稅務(wù)總局公告2010年第29號(hào))?(1).文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)恕寸開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請辦土地增值稅清算當(dāng)年企此所得稅退稅理注銷稅務(wù)登記時(shí)，如注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，應(yīng)按照國家稅務(wù)總局規(guī)定的方法計(jì)算出其在注銷前項(xiàng)目開發(fā)各年度多繳的企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅。62土地增值稅清算當(dāng)年企此所得稅退稅2、無后續(xù)項(xiàng)目國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企此土地増值稅清算涉及企｝Ik所得稅退稅有關(guān)問題的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第81號(hào)）二、企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損，且沒有后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目的，可以按照以下方法，計(jì)算出該項(xiàng)目由于土地増值稅原因?qū)е碌捻?xiàng)目開發(fā)各年度多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅，后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目，是指正在開發(fā)以及中標(biāo)的項(xiàng)目：該項(xiàng)目繳納的土地増值稅總額，應(yīng)按照該項(xiàng)目開發(fā)各年度實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷售收入占整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額的比例，在項(xiàng)目開發(fā)各年度進(jìn)行分?jǐn)?，具體按以下公式計(jì)算：各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?土地增值稅總額X（項(xiàng)目年度銷售收入+整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額）本公告所稱銷售收入包括視同銷售房地產(chǎn)的收入;但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入。'麵土地增值稅清算當(dāng)年企麵備稅退稅(退稅計(jì)算)＞案例：天安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，2016年度土地增值稅清算稅金補(bǔ)交稅金600萬元，本年虧損700萬元,同年公司注銷，清算所得為200萬元，彌補(bǔ)虧損后尚有500萬元虧損無法彌補(bǔ)，2016年未收取房款。?1、2014年度當(dāng)年應(yīng)納稅所得額200萬元，應(yīng)交所得稅50萬元，其中2014年收取房款3億元。?2014年應(yīng)扣除土地増值稅：600*60%=360萬元，抵應(yīng)納稅所得額200萬元，可退50萬元，剩余160萬元號(hào)損結(jié)轉(zhuǎn)至2012年。?2、2015年當(dāng)年應(yīng)納稅所得額800萬元，應(yīng)交所得稅200萬元，2015年收取房款2億元，?2015年應(yīng)扣除土地增值稅：600*40%=240萬元，抵應(yīng)納稅所得額240+160=400萬元，可退100萬元。?3、2016年弓損=700-(200+400)