房地產(chǎn)案例與分析-《房地產(chǎn)估價案例與分析》高分通關(guān)卷3

房地產(chǎn)案例與分析-《房地產(chǎn)估價案例與分析》高分通關(guān)卷3問答題（共5題，共5分）(1.)甲公司擁有一處自建的商業(yè)房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)占地面積4500㎡，總建筑面積10000㎡，（江南博哥）2013年竣工，當(dāng)時同類同地區(qū)物業(yè)的售價達(dá)到1.5萬元/㎡，甲公司選擇了出租經(jīng)營，并未銷售任何物業(yè)。2017年5月甲公司因業(yè)務(wù)需要將此處房地產(chǎn)向銀行申請抵押貸款。某房地產(chǎn)估價公司接受委托，給出估價結(jié)果為12000元/㎡。甲公司拿到估價報告后，頗感不解，因為當(dāng)年實際投入成本已達(dá)12000元/㎡，而且未考慮開發(fā)利潤及利息；而估價公司認(rèn)為自己的估價結(jié)果是合理的。請問估價公司有何理由認(rèn)為其估價結(jié)果是合理的正確答案：參考解析：估價公司認(rèn)為其估價結(jié)果合理的理由有：（1）估價目的。本次估價目的是抵押估價，不是因為轉(zhuǎn)讓而估價，抵押價值可能會比轉(zhuǎn)讓價值低。（2）抵押估價應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則，抵押價值比公開市場價值要低是合理的。（3）房地產(chǎn)估價中采用的是客觀成本，并非其實際投入的成本，客觀成本比實際成本低，不僅是可能的，也是正常的。（4）價值時點不同，房地產(chǎn)的價格主要由市場供求關(guān)系決定的，當(dāng)該類房地產(chǎn)市場供過于求時，應(yīng)該下調(diào)評估價值，這是必須的。（5）折舊的影響。該宗房地產(chǎn)2013年竣工，物質(zhì)折舊可能性大，可能還有功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊，故而使房地產(chǎn)整體價值出現(xiàn)較大下降也是完全可能的。(2.)國家因建設(shè)高速公路的需要，現(xiàn)擬對李某的廠房進(jìn)行征收，并委托甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對此廠房進(jìn)行評估。注冊房地產(chǎn)估價師對工廠進(jìn)行了實地查勘，并出具了估價報告。但是李某認(rèn)為估價結(jié)果與自己的期望值相差太大，對估價結(jié)果非常不滿。若李某拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章時，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)該怎么處理若李某對估價結(jié)果有異議時，應(yīng)如何處理正確答案：參考解析：本題考查的是房屋征收估價工作流程。（1）房屋征收部門、被征收人和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在估價報告中說明。（2）被征收人對估價結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)申請復(fù)核估價。申請復(fù)核估價的，應(yīng)當(dāng)提出書面復(fù)核估價申請，指出估價結(jié)果存在的問題。被征收人對房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)向被征收房屋所在地估價專家委員會申請鑒定。(3.)某正常生產(chǎn)的工廠位于某城市市區(qū)，距市中心直線距離約15km。土地面積7672㎡；自用生產(chǎn)車間建筑面積3300㎡；辦公樓建筑面積1050㎡；臨街商業(yè)用房建筑面積580㎡，已出租。商業(yè)用房的用地已于2005年辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為40年，其余自用房屋的用地為國有劃撥土地。該廠已取得了國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證?，F(xiàn)規(guī)劃部門己將該區(qū)域規(guī)劃為居住區(qū)，某房地產(chǎn)開發(fā)商有意投資該宗土地，請房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)預(yù)測開發(fā)效益。請問：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)搜集哪些資料正確答案：參考解析：本題考查的是估價所需資料清單。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)搜集的資料有：（1）現(xiàn)狀房地產(chǎn)狀況（實物、區(qū)位和權(quán)益）資料；（2）規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計條件或詳細(xì)規(guī)劃；（3）該地區(qū)居住物業(yè)的市場狀況與發(fā)展趨勢資料；（4）該地區(qū)居住物業(yè)的建造成本費(fèi)用；（5）相關(guān)稅費(fèi)；（6）貸款利率；（7）該地區(qū)類似居住物業(yè)開發(fā)的平均利潤水平；（8）該地區(qū)的征收政策及安置補(bǔ)償費(fèi)用；（9）市政配套費(fèi)用和土地開發(fā)費(fèi)用；（10）該地區(qū)土地出讓金（地價）的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。(4.)下列估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分，請在答題紙上作答。每個錯誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在括號后面空格處的不計分）房地產(chǎn)估價報告估價報告編號：××[2015]第××××號估價項目名稱：××市××路×××號××商業(yè)房地產(chǎn)價值評估估價委托人：××法院房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)：××房地產(chǎn)估價有限公司注冊房地產(chǎn)估價師：×××（注冊號×××），×××（注冊號×××）估價作業(yè)期：2015年6月14日至2015年6月19日致估價委托人函（略）目錄（略）估價師聲明（略）估價假設(shè)和限制條件1.本次評估涉及的權(quán)屬資料均由委托人提供，委托人對所提供資料的真實性和合法性負(fù)責(zé)。2.估價對象在價值時點達(dá)到最高最佳利用狀態(tài)，其運(yùn)作方式合法。3.估價對象房地產(chǎn)本身不存在質(zhì)量問題。4.房地產(chǎn)市場在本估價報告應(yīng)用的有效期內(nèi)不發(fā)生較大變化。5.估價對象房地產(chǎn)在本估價報告應(yīng)用的有效期內(nèi)不遭受重大損壞。6.至價值時點，其他樓層均已經(jīng)到期或馬上到期，只有第一層商業(yè)用房租賃期限到2020年6月30日到期，鑒于本次評估的特定估價目的，評估時不考慮租賃情況對估價對象評估價值的影響。7.至價值時點，估價對象已抵押給××銀行××支行，權(quán)利價值共計240萬元。由于本次估價目的是為委托人執(zhí)行借款合同糾紛案件而評估房地產(chǎn)市場價值，故本次評估未考慮已抵押他項權(quán)利對房地產(chǎn)價值的影響。（其他假設(shè)和限制條件略）估價結(jié)果報告（一）估價委托人（略）（二）房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)估價機(jī)構(gòu)：×××房地產(chǎn)估價有限公司住所：××市××區(qū)××路××號××大廈10樓法定代表人：×××資質(zhì)等級：一級證書編號：建房估證字【2013】×××號有效期限：2013年××月××日至2015年××月××日（三）估價目的為估價委托人執(zhí)行司法案件的需要提供房地產(chǎn)市場價值參考。（四）估價對象1.土地實物狀況描述估價對象所在宗地坐落于××市××區(qū)××號，土地規(guī)劃用途為商業(yè)用地，宗地總體形狀較規(guī)則，南臨環(huán)市東路、北臨光明路、其余臨內(nèi)街，地勢平坦，地基承載力一般，無不良地質(zhì)現(xiàn)象，土壤為酸性紅土。土地開發(fā)程度達(dá)到宗地紅線外“七通”（通路、通電、通上水、通下水、通訊、通氣），紅線內(nèi)場地已基本平整，地面道路水泥硬化，余地綠化。2.建筑物實物狀況描述經(jīng)實地查勘，估價對象為××市××區(qū)××號的商業(yè)房地產(chǎn)的一樓，所在建筑物為一幢5層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商業(yè)樓，建成于2007年10月18日，1-5層為商業(yè)裙樓，樓宇外墻為玻璃幕墻，供水和排水均采用PVC水管，供水方式為市政自來水直供用戶，其中高層部分采用分段水泵加壓方式直供用戶，排水方式為雨污合流，樓宇安裝多部電梯、中央空調(diào)及智能煙感自動噴淋消防系統(tǒng)，由市政電網(wǎng)供電。估價對象室內(nèi)附著的裝修及基本設(shè)施為：室內(nèi)地面鋪大理石及地毯，內(nèi)墻涂乳膠漆，天花吊頂，安裝玻璃窗、玻璃門，樓宇安裝高速電梯及中央空調(diào)，水電設(shè)施均采用暗裝方式。估價對象的樓宇基礎(chǔ)無沉降情況，估價對象室內(nèi)空間布局合理，采光、通風(fēng)較好，經(jīng)實地查勘及委托方介紹，估價對象現(xiàn)已出租作商業(yè)使用，保養(yǎng)維護(hù)情況良好，為完好房。3.估價對象權(quán)益狀況描述與分析依據(jù)估價委托人提供的《××省房地產(chǎn)權(quán)證》（粵房地權(quán)證穗字第××××號、粵房地權(quán)證穗字第××××號、粵房地權(quán)證穗字第××××號、粵房地權(quán)證穗字第××××號）等資料記載，房地產(chǎn)權(quán)屬人均為×××。權(quán)屬來源方式：估價對象權(quán)屬來源于購買所得。估價對象房屋建筑面積為1340.45m2，經(jīng)實地查勘，估價對象所在樓宇有專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。估價對象土地所有權(quán)為國有，共用土地為國有出讓土地使用權(quán)，共用土地面積為共用整棟樓房的產(chǎn)權(quán)人共同使用，土地用途為商業(yè)用地，土地已辦理有償使用手續(xù)，使用年限為40年，至價值時點為止，剩余土地使用年限為29.33年。土地所有者為國家，土地使用權(quán)人為×××。4.估價對象區(qū)位狀況（1）位置現(xiàn)狀描述與分析1）坐落：××市××區(qū)××號。2）方位：城市市區(qū)地帶，越秀區(qū)中部。3）與主要設(shè)施距離：距離市級商業(yè)中心世貿(mào)中心約0.5km。4）臨街狀況：南臨環(huán)市東路，屬于東西向主干道。5）朝向：樓宇主朝向為南、北。6）樓層：總樓層5層，估價對象在1樓。（2）周圍環(huán)境狀況描述與分析1）自然環(huán)境：估價對象所在區(qū)域?qū)儆诔鞘谐菂^(qū)地帶，現(xiàn)已大部分開發(fā)為高樓大廈，原始地貌及自然環(huán)境已城市化，自然環(huán)境一般。2）人文環(huán)境：估價對象所在區(qū)域主要人群為淘金商圈附近的白領(lǐng)與企事業(yè)單位職工等，治安狀況較好，衛(wèi)生條件較好。毗鄰黃花崗科技園，是××市內(nèi)重要商務(wù)辦公區(qū)。（3）景觀狀況描述與分析區(qū)域內(nèi)主要為城景、街景，區(qū)域內(nèi)有黃花崗公園等休閑場所，沒有其他特殊景觀。（4）外部配套設(shè)施狀況描述與分析1）基礎(chǔ)設(shè)施：估價對象所在道路與環(huán)市路等主干道相接，供水、排水、供電、通信、燃?xì)夂陀芯€電視與市政管網(wǎng)連接，可保證日常使用，基礎(chǔ)設(shè)施完備度高。2）公共服務(wù)設(shè)施：估價對象附近有學(xué)校、幼兒園、銀行、衛(wèi)生所、市場、派出所等市政配套設(shè)施，公共服務(wù)設(shè)施完善。（五）價值時點2015年6月17日（確定理由略）（六）價值類型估價中采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，即所評估出的客觀合理價格應(yīng)是在滿足本次估價全部假設(shè)和限制條件下于價值時點的市場價值。（七）估價原則本次估價遵循合法原則、最高最佳利用原則、替代原則、價值時點原則、獨(dú)立、客觀、公正原則、謹(jǐn)慎原則等房地產(chǎn)估價原則。（八）估價依據(jù)1.法律、法規(guī)和政策性文件①《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》；②《中華人民共和國土地管理法》；③《中華人民共和國土地管理法實施條例》；④《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》；⑤《中華人民共和國拍賣法》。2.技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程、規(guī)范①《房地產(chǎn)估價規(guī)范》；②《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2001）。3.委托方提供的相關(guān)資料（略）4.估價人員調(diào)查收集的相關(guān)資料①估價人員現(xiàn)場查勘和估價機(jī)構(gòu)掌握的其他相關(guān)資料；②估價對象所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場狀況、同類房地產(chǎn)市場交易等數(shù)據(jù)資料。（九）估價方法估價對象屬于商業(yè)用途，屬于收益性物業(yè)，且估價對象所在區(qū)域的類似物業(yè)出租成交較活躍，可以獲取市場出租交易案例，具備采用收益法進(jìn)行評估測算的條件，故此次評估適宜采用收益法。估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭良好，同一類型物業(yè)近期成交較多，特別是估價對象所在樓宇市場交易案例較多，故適宜采用比較法進(jìn)行評估。因成本法計算會拉低房地產(chǎn)價值，所以，不選取成本法。綜上所述，同時結(jié)合本次評估背景，考慮方法的適宜性和可操作性，我們認(rèn)為適宜采用比較法和收益法進(jìn)行評估。估價人員在認(rèn)真分析所掌握的資料，進(jìn)行了實地查勘，結(jié)合估價對象的實際情況，并對鄰近地段和區(qū)域同類性質(zhì)的房地產(chǎn)市場情況進(jìn)行調(diào)查之后，決定選取比較法和收益法作為估價方法。比較法原理：是在同一市場條件下，根據(jù)替代原則，以條件類似或使用價值相同的交易實例與估價對象房地產(chǎn)加以對照比較，就兩者之間影響該房地產(chǎn)的交易情況、日期、區(qū)域及個別因素等的差別進(jìn)行修正，計算估價對象房地產(chǎn)價值。收益法原理：如果將價值時點視為現(xiàn)在，那么在現(xiàn)在購買一宗有一定收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著在未來的收益期內(nèi)可以不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)有一筆資金可與未來一系列凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這筆資金就是房地產(chǎn)的價值。（十）估價結(jié)果本次估價對象為××市××區(qū)××號樓1樓建筑面積合計共為1340.45m2的商業(yè)房地產(chǎn)，估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價工作程序，仔細(xì)考察估價對象的建筑特征及使用維護(hù)情況，考慮到各估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，特別是商業(yè)類物業(yè)的實際市場情況，考究各種估價方法后，認(rèn)為本次評估采用的比較法和收益法能反映估價對象的市場行情。故分別運(yùn)用比較法和收益法經(jīng)過全面細(xì)致的測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗和對影響價值因素的分析，確定估價對象在價值時點2015年6月17日符合本報告估價假設(shè)和限制條件的狀況下的公開市場總價值為￥27418905，人民幣（大寫）貳仟柒佰肆拾壹萬捌千玖佰零伍元整。（十一）注冊房地產(chǎn)估價師（十二）實地查勘期二0一五年六月十五日一二0一五年六月十七日。（十三）估價作業(yè)日期二0一五年六月十四日一二0一五年六月十九日。商業(yè)房地產(chǎn)市場價值評估技術(shù)報告一、估價對象描述與分析（一）估價對象實物狀況描述與分析1.土地實物狀況描述估價對象所在宗地坐落于××市××區(qū)××號，土地規(guī)劃用途為商業(yè)用地，宗地總體形狀較規(guī)則，南臨環(huán)市東路、北臨光明路、其余臨內(nèi)街，地勢平坦，地基承載力一般，無不良地質(zhì)現(xiàn)象，土壤為酸性紅土。土地開發(fā)程度達(dá)到宗地紅線外“七通”（通路、通電、通上水、通下水、通訊、通煤氣），紅線內(nèi)場地已基本平整，地面道路水泥硬化，余地綠化。2.建筑物實物狀況描述經(jīng)實地查勘，估價對象為××市××區(qū)××號的商業(yè)房地產(chǎn)，所在建筑物為一幢5層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商業(yè)樓一樓，建成于2007年10月18日，樓宇外墻為玻璃幕墻，供水和排水均采用PVC水管，供水方式為市政自來水直供用戶，其中高層部分采用分段水泵加壓方式直供用戶，排水方式為雨污合流，樓宇安裝多部電梯、中央空調(diào)及智能煙感自動噴淋消防系統(tǒng)，由市政電網(wǎng)供電。估價對象室內(nèi)附著的裝修及基本設(shè)施為：室內(nèi)地面鋪大理石及地毯，內(nèi)墻涂乳膠漆，天花吊頂，安裝玻璃窗、玻璃門，樓宇安裝高速電梯及中央空調(diào)，水電設(shè)施均采用暗裝方式。估價對象的樓宇基礎(chǔ)無沉降情況，估價對象室內(nèi)空間布局合理，采光、通風(fēng)較好，經(jīng)實地查勘及委托方介紹，估價對象現(xiàn)已出租作辦公使用，保養(yǎng)維護(hù)情況良好，為完好房。（二）估價對象權(quán)益狀況描述與分析1.合法權(quán)利人依據(jù)估價委托人提供的《××省房地產(chǎn)權(quán)證》（粵房地權(quán)證穗字第××××號、粵房地權(quán)證穗字第××××號、粵房地權(quán)證穗字第××××號、粵房地權(quán)證穗字第××××號）等資料記載，房地產(chǎn)權(quán)屬人均為×××。2.權(quán)屬來源方式估價對象權(quán)屬來源于購買所得。3.土地權(quán)益狀況描述估價對象土地所有權(quán)為國有，共用土地為國有出讓土地使用權(quán)，共用土地面積為共用整棟樓房的產(chǎn)權(quán)人共同使用，土地用途為商業(yè)用地，土地已辦理有償使用手續(xù)，使用年限為40年，至價值時點為止，剩余土地使用年限為33.91年。土地所有者為國家，土地使用權(quán)人為×××。4.建筑物權(quán)益狀況描述估價對象房屋建筑面積為1340.45m2，經(jīng)實地查勘，估價對象所在樓宇有專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。（三）估價對象區(qū)位狀況描述與分析1.位置現(xiàn)狀描述與分析1）座落：××市××區(qū)××號。2）方位：城市市區(qū)地帶，越秀區(qū)中部。3）與主要設(shè)施距離：距離市級商業(yè)中心世貿(mào)中心約0.5km。4）臨街狀況：南臨環(huán)市東路，屬于東西向主干道。5）朝向：樓宇主朝向為南、北。6）樓層：總樓層5層，估價對象在1樓。2.周圍環(huán)境狀況描述與分析1）自然環(huán)境：估價對象所在區(qū)域?qū)儆诔鞘谐菂^(qū)地帶，現(xiàn)已大部分開發(fā)為高樓大廈，原始地貌及自然環(huán)境已城市化，自然環(huán)境一般。2）人文環(huán)境：估價對象所在區(qū)域主要人群為淘金商圈附近的白領(lǐng)與企事業(yè)單位職工等，治安狀況較好，衛(wèi)生條件較好。3.景觀狀況描述與分析區(qū)域內(nèi)主要為城景、街景，區(qū)域內(nèi)有黃花崗公園等休閑場所，沒有其他特殊景觀。4.外部配套設(shè)施狀況描述與分析1）基礎(chǔ)設(shè)施：估價對象所在道路與環(huán)市路等主干道相接，供水、排水、供電、通信、燃?xì)夂陀芯€電視與市政管網(wǎng)連接，可保證日常使用，基礎(chǔ)設(shè)施完備度高。2）公共服務(wù)設(shè)施：估價對象附近有學(xué)校、幼兒園、銀行、衛(wèi)生所、市場、派出所等市政配套設(shè)施，公共服務(wù)設(shè)施完善。二、市場背景描述與分析（略）三、最高最佳利用分析1.合法性分析估價對象為××市××區(qū)××號的商業(yè)房地產(chǎn)，根據(jù)估價委托人提供的《××省房地產(chǎn)權(quán)證》等資料記載，其證載合法批準(zhǔn)用途為商業(yè)，實際用途亦為商業(yè)，本次估價按其法定商業(yè)用途進(jìn)行估價。2.利用方式分析最高最佳利用原則要求評估價值應(yīng)是在合法利用方式下，各種可能的利用方式中能夠使估價對象的價值達(dá)到最大的利用方式的估價結(jié)果，具體如下：（1）保持現(xiàn)狀前提：估價對象房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為有利時，應(yīng)以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用為前提進(jìn)行估價，保持現(xiàn)狀的條件是新房地產(chǎn)價值減將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤小于現(xiàn)有房地產(chǎn)價值。（2）裝飾裝修改造前提：估價對象房地產(chǎn)進(jìn)行裝飾裝修改造但不改變用途再予以利用最為有利時，應(yīng)以裝飾裝修改造但不改變用途再予以利用為前提進(jìn)行，對估價對象進(jìn)行裝飾裝修改造的條件是裝飾裝修改造后房地產(chǎn)價值大于現(xiàn)狀裝修的房地產(chǎn)價值。（3）改變用途前提（略）（4）重新開發(fā)前提（略）（5）上述情況的某種組合：估價對象改變用途和裝飾裝修改造再予以利用最為有利時，應(yīng)以改變用途和裝飾裝修改造再予以利用為前提進(jìn)行估價，對估價對象改變用途和裝飾裝修改造的條件是改變用途和裝飾裝修改造后房地產(chǎn)價值減改變用途和裝飾裝修改造的必要支出及應(yīng)得利潤大于現(xiàn)狀用途的房地產(chǎn)價值。估價對象為××市××區(qū)××號1層的商業(yè)房地產(chǎn)。目前估價對象出租作商業(yè)使用，估價對象所在樓宇建筑結(jié)構(gòu)合理，耐用性好，裝修豪華，保養(yǎng)維護(hù)良好。估價對象約建于2007年，裝修成新度較高，重新裝修對房地產(chǎn)價值影響較??；估價對象規(guī)劃為商業(yè)，按現(xiàn)行××市政策，改變用途和重新開發(fā)的情況可能性非常小；預(yù)計未來估價對象將繼續(xù)保持商業(yè)現(xiàn)狀使用。四、估價方法適用性分析1.估價方法選取通行的房地產(chǎn)評估方法有比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、成本法，估價方法的選擇應(yīng)按照房地產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)則，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌霭l(fā)育狀況，并結(jié)合該項目的具體特點以及估價目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r方法。（1）估價對象法定批準(zhǔn)用途為商業(yè)，已建成投入，不屬于待開發(fā)房地產(chǎn)，可再開發(fā)能力較低，因此不適宜選用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估。（2）估價對象屬于商業(yè)用途，屬于收益性物業(yè)，且估價對象所在區(qū)域的類似物業(yè)出租成交較活躍，可以獲取市場出租交易案例，具備采用收益法進(jìn)行評估測算的條件，故此次評估適宜采用收益法。（3）估價對象所在區(qū)域商業(yè)房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭良好，同一類型商業(yè)物業(yè)近期成交較多，特別是估價對象所在樓宇市場交易案例較多，故適宜采用比較法進(jìn)行評估。（4）因成本法計算會拉低房地產(chǎn)價值，所以，不選取成本法。綜上所述，同時結(jié)合本次評估背景，考慮方法的適宜性和可操作性，我們認(rèn)為適宜采用比較法和收益法進(jìn)行評估。估價人員在認(rèn)真分析所掌握的資料，進(jìn)行了實地查勘，結(jié)合估價對象的實際情況，并對鄰近地段和區(qū)域同類性質(zhì)的房地產(chǎn)市場情況進(jìn)行調(diào)查之后，決定選取比較法和收益法作為估價方法。比較法技術(shù)路線（略）收益法技術(shù)路線（略）五、估價測算過程1.收益法計算過程（1）公式選用估價對象為出租型的商業(yè)物業(yè)，××市一般出租物業(yè)在簽訂合同時均會不同程度設(shè)定租金遞增幅度，以規(guī)避房地產(chǎn)市場行情變動、物價變動、利率變動等風(fēng)險，故采用報酬資本化法，并考慮凈收益按一定比率遞增，以使估價結(jié)果符合市場行情。收益法測算公式為：V一房地產(chǎn)價值；A一未來第一年房地產(chǎn)凈收益；Y一報酬率；g一凈收益逐年遞增的比率；n一房地產(chǎn)剩余收益年限。（2）租金收入的確定經(jīng)過對周邊房地產(chǎn)市場的調(diào)查，結(jié)合估價對象的特點，選取了三個類似同類型商業(yè)出租交易實例作為比較實例，將估價對象與各案例進(jìn)行比較，對比較案例的交易情況、市場狀況和房地產(chǎn)狀況等方面與估價對象進(jìn)行比較和修正，求取估價對象市場租金為100元／m2。具體測算過程略。（3）有效出租面積的確定根據(jù)估價人員對周邊市場的調(diào)查，周邊同類型商業(yè)物業(yè)的出租面積一般按其產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積為出租面積，因此確定估價對象出租面積為《××省房地產(chǎn)權(quán)證》登記的建筑面積為1340.45m2，即有效出租面積為100%。（4）空置率的確定據(jù)了解××市商業(yè)物業(yè)在2015年上半年市場平均空置率為7％。經(jīng)調(diào)查，估價對象位于××市城區(qū)重要的商務(wù)區(qū)域，周圍人流密集，商務(wù)氛圍好，考慮估價對象的實際情況，取空置率為5%。（5）其他收入的確定根據(jù)相關(guān)調(diào)查的數(shù)據(jù)，××市出租房屋一般收承租方二至三個月的租金作為押金，并租賃期滿后無息退還，當(dāng)下銀行存款利率3.5%，則估價對象租期外其他收入情況如下：其他收入＝100×1340.45×2×3.5%=9383元／年。（6）租金變化趨勢分析估價對象位于××繁華區(qū)域，設(shè)定其可持續(xù)經(jīng)營，預(yù)測其發(fā)展前景，據(jù)調(diào)查，該市本路段同類型商業(yè)物業(yè)的年租金增長率在2％至5％之間，遵守謹(jǐn)慎原則，擬定估價對象租金年均增長率為3.8%。（7）年有效毛收入年有效毛收入=（潛在毛租金收入×12個月×有效出租面積-空置和收租損失）＋其他收入=[（100×12×1340.45×100%）×（1-5%）+9383]÷1340.45=1147元/（年·m2）（8）運(yùn)營費(fèi)用一般出租型物業(yè)運(yùn)營費(fèi)用包括房產(chǎn)稅、租賃稅費(fèi)、房屋維修費(fèi)、房屋保險費(fèi)和其他費(fèi)用等。經(jīng)計算確定年運(yùn)營費(fèi)用為元/（年·m2）（具體計算過程略）。（9）年凈收益估價對象年凈收益=年有效毛收入－年運(yùn)營費(fèi)用=1147-302=845元/（年·m2）（10）報酬率的確定采用安全利率加風(fēng)險利率法和市場提取法確定，利用安全利率加風(fēng)險利率法計算，報酬率=3.5%+2%=5.5%。（確定過程略）市場提取法：在估價對象周邊選取同類商業(yè)物業(yè)，通過它們現(xiàn)時的租金水平和售價，求取其收益率，從而確定估價對象的報酬率，最終計算得到報酬率為5.47%（具體計算過程略）。根據(jù)估價師的經(jīng)驗，安全利率加風(fēng)險利率法取權(quán)重0.8，市場提取法的結(jié)果取權(quán)重0.2，考慮估價對象實際情況，因此本次估價確定其報酬率為5.5%。（11）收益年限估價對象已辦理土地有償使用手續(xù)，使用年限為40年，自2004年10月18日起計，至價值時點為止，剩余土地使用年限為32.58年，由于委托方未能提供土地出讓合同，未能了解到估價對象原土地出讓合同是否約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時對建筑物予以補(bǔ)償或不補(bǔ)償?shù)那闆r，遵照謹(jǐn)慎原則，本次評估采用剩余土地使用年限作為估價對象的收益年限，即尚可收益年限為32.58年。（12）測算過程表及測算結(jié)果經(jīng)上述確定的數(shù)據(jù)代入收益法公式，具體如下：式中V一收益價格（元，元／m2）；A一第一年凈收益（元，元／m2）；Y一報酬率（%）；n一未來可獲收益的年限（年）；g一年凈收益遞增率；按照以上公式代入數(shù)據(jù)測算得：V＝845÷（5.5％-3.8%）×{1一［（1＋3.8%）÷（1＋5.5%）]32.58}＝20432（元／m2）總價值=20432×1340.45＝27388074（元）2.比較法測算過程公式選擇：比準(zhǔn)單價=實例成交單價×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)（1）可比實例選取與分析可比實例A：××街××號商業(yè)用房一層建筑面積1352.51m2，已裝修，5層，框架結(jié)構(gòu)。交易單價21000元／m2。交易日期2014年8月17日。可比實例B：××街××號商業(yè)用房一層建筑面積1502.18m2，已裝修，5層，框架結(jié)構(gòu)。交易單價為20000元／m2，交易日期2014年7月21日。可比實例C：××街××號商業(yè)用房一層建筑面積1518.14m2，5層，框架結(jié)構(gòu)。交易單價21580元／m2，交易日期2015年5月17日。（2）交易實例與估價對象比較分析將可比實例與改造完成后的估價對象進(jìn)行對比分析，對比內(nèi)容及實例說明見下表：因素條件對比說明表（3）比較因素修正系數(shù)確定根據(jù)上表估價對象與可比實例的比較分析，結(jié)合估價師掌握資料與估價經(jīng)驗，因素修正系數(shù)確定見下表。（4）比較價值計算根據(jù)上表確定的因素修正系數(shù)，對比較價值計算見下表。比較價值計算表根據(jù)上述分析，取以上三個可比實例簡單算術(shù)平均值作為標(biāo)準(zhǔn)樣本的市場價格為：（20588＋19048＋21798）÷3＝20478（元/m2）（5）總價格已知裙樓建筑面積為1340.45㎡，則裙樓部分的總價為：20478元/㎡×1340.45㎡＝27449735（萬元）3.確定估價對象評估結(jié)果通過運(yùn)用比較法和收益法兩種方法計算得出估價對象的評估價格，考慮到兩種方法評估結(jié)果較為相近，本次評估以兩種評估方法評估結(jié)果的算術(shù)平均值作為估價對象的測算結(jié)果，20432×0.5+20478×0.5=20455元／m2?？們r格=20455×1340.45=27418905元。六、評估結(jié)果確定本次估價對象為××市××區(qū)××號建筑面積合共為1340.45m2的商業(yè)房地產(chǎn)，估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價工作程序，仔細(xì)考察估價對象的建筑特征及使用維護(hù)情況，考慮到各估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，特別是商業(yè)類物業(yè)的實際市場情況，考究各種估價方法后，認(rèn)為本次評估采用的比較法和收益法能反映估價對象的市場行情，故分別運(yùn)用比較法和收益法經(jīng)過全面細(xì)致的測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗和對影響價值因素的分析，確定估價對象在價值時點2015年6月17日符合本報告估價假設(shè)和限制條件的狀況下的公開市場總價值為￥27418905，人民幣（大寫）貳仟柒佰肆拾柒壹萬捌千玖佰零伍元整。正確答案：參考解析：1.封面中估價作業(yè)期錯誤應(yīng)是估價報告出具日期。2.在估價假設(shè)和限制條件中，強(qiáng)制拍賣目的估價應(yīng)充分考慮租約對價格的影響。3.第一層沒有介紹租約情況，應(yīng)租約期內(nèi)使用租約期租金，租約期外使用市場租金。4.估價原則中有謹(jǐn)慎原則錯誤。5.估價結(jié)果報告估價依據(jù)中缺少《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》。6.估價結(jié)果報告，估價方法中不選用成本法理由錯誤，應(yīng)為：近幾年××市房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，從成本角度已較難反映出估價對象的客觀市場價值，應(yīng)選取更加適合的方法進(jìn)行評估。7.估價結(jié)果報告中，應(yīng)說明估價方法定義而不是估價方法原理。8.估價結(jié)果報告，估價結(jié)果缺少單價表示。9.裝飾裝修改造前提錯誤，應(yīng)是對估價對象進(jìn)行裝飾裝修改造的條件是裝飾裝修改造后房地產(chǎn)價值減裝飾裝修改造的必要支出及應(yīng)得利潤大于現(xiàn)狀裝修的房地產(chǎn)價值。10.有效出租面積為100%錯誤，應(yīng)根據(jù)實際確定可出租面積百分比。11.年有效毛收入中押金收益也應(yīng)乘出租率95％。12.與前面土地權(quán)益描述不一致，前面土地使用年限為29.33年，正確的土地剩余年限為40－（2015年6月17日－2004年10月18日）＝29.33年。13.確定收益年限未考慮建筑物剩余年限，應(yīng)根據(jù)孰短取誰的原則，確定收益年限建筑物剩余年限為60－（2015年6月17日－2007年10月18日）＝52.33年，所以取土地剩余年限29.33年。14.樓層、朝向應(yīng)放到區(qū)位因素修正中。15.可比實例建成時間不同，應(yīng)對建成時間做相應(yīng)調(diào)整。16.朝向不同，沒有做相應(yīng)調(diào)整。17.應(yīng)對可比實例進(jìn)行成新率調(diào)整。18.因素條件對比說明表中，可比實例A、B的室內(nèi)裝修均為“好”，但因素修正系數(shù)表中得分不同。(5.)指出并改正下列房地產(chǎn)估價文書的錯誤（本題10分。錯處不超過4個。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯1處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯）對某新建成的寫字樓進(jìn)行估價，估價人員掌握了在價值時點時的相關(guān)資料（表），并用收益法評估該寫字樓的市場價值。表估價對象相關(guān)資料（一）年有效毛收入22000×50×12×（1－10％）＝11880000元（二）年運(yùn)營費(fèi)用1.年維修費(fèi)用22000×2000×2％＝880000元2.年管理費(fèi)用年管理費(fèi)用＝年有效毛收入×管理費(fèi)用率＋管理用房租金損失＝11880000×3％＋500×50×12＝656400元3.年增值稅及附加年增值稅及附加＝11880000×5.55％＝659340元4.年運(yùn)營費(fèi)用小計年運(yùn)營費(fèi)用＝880000＋656400＋659340＝2195740元（三）年凈收益年凈收益＝（一）項－（二）項＝11880000－2195740＝9684260元（四）估價結(jié)果估價結(jié)果=9684260/5%×[1-1/（1+5%）50]=176795128.7元（取整）正確答案：參考解析：1.年維修費(fèi)用計算錯誤：25000×2000×2％＝1000000元2.管理用房未出租不應(yīng)算空置：年管理費(fèi)用＝年有效毛收入×3％＝11880000×3％＝356400元3.遺漏房產(chǎn)稅：有效毛收入×12％＝11880000×12％＝1425600元4.估價結(jié)果計算收益年限取值錯誤，應(yīng)為45年。8438660/5%×[1-1/（1+5%）45]=149989332元（取整）單選題（共10題，共10分）(6.)某商品住宅小區(qū)內(nèi)臨小區(qū)外道路的部分綠地因擴(kuò)展城市道路而被占用，該商品住宅小區(qū)居民向房地產(chǎn)估價師咨詢房地產(chǎn)價值變動情況。若房地產(chǎn)估價師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價值發(fā)生減損，其主要原因是()。A.道路擴(kuò)寬后，交通發(fā)生變化B.綠地率發(fā)生變化C.公共配套設(shè)施發(fā)生變化D.土地形狀發(fā)生變化正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)整體價值。從題干條件可知是部分綠地因擴(kuò)展城市道路而被占用，綠地率發(fā)生變化，使房地產(chǎn)整體價值發(fā)生減損。(7.)某商品住宅小區(qū)內(nèi)臨小區(qū)外道路的部分綠地因擴(kuò)展城市道路而被占用，該商品住宅小區(qū)居民向房地產(chǎn)估價師咨詢房地產(chǎn)價值變動情況。若房地產(chǎn)估價師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價值增值，其主要原因是()。A.噪聲和污染程度發(fā)生變化B.土地形狀發(fā)生變化C.人口密度發(fā)生變化D.出行便捷程度發(fā)生變化正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)整體價值。從題干條件可知是擴(kuò)展城市道路，出行便捷程度發(fā)生變化，該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價值可能增值。(8.)某商品住宅小區(qū)內(nèi)臨小區(qū)外道路的部分綠地因擴(kuò)展城市道路而被占用，該商品住宅小區(qū)居民向房地產(chǎn)估價師咨詢房地產(chǎn)價值變動情況。房地產(chǎn)估價師認(rèn)為測算房地產(chǎn)價值變化額度的正確思路是()。A.由于住宅小區(qū)用地條件發(fā)生變化，按住宅用地采用基準(zhǔn)地價修正法計算價值變化額度B.以減少的綠地的建設(shè)成本費(fèi)用作為價值變化額度C.用比較法分別測算出城市道路擴(kuò)展前后房地產(chǎn)的價值，相減得出房地產(chǎn)價值變化額度D.用路線價法測算臨街距離引起的房屋價值變化得出房地產(chǎn)價值變化額度正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)價值變化額度。測算房地產(chǎn)價值變化額度的正確思路是用比較法分別測算出城市道路擴(kuò)展前后房地產(chǎn)的價值，相減得出房地產(chǎn)價值變化額度。(9.)估價對象為工業(yè)房地產(chǎn)，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，由于位于區(qū)級中心區(qū)，企業(yè)經(jīng)過裝修改造改為商業(yè)用房，自主經(jīng)營服裝生意。企業(yè)欲改變該工業(yè)房地產(chǎn)的用途，應(yīng)向()申請。A.企業(yè)主管部門B.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門C.房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)D.政府規(guī)劃管理部門正確答案：D參考解析：本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。改變房地產(chǎn)用途，應(yīng)向政府規(guī)劃管理部門申請。(10.)估價對象為工業(yè)房地產(chǎn)，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，由于位于區(qū)級中心區(qū)，企業(yè)經(jīng)過裝修改造改為商業(yè)用房，自主經(jīng)營服裝生意。如果該企業(yè)的財務(wù)數(shù)據(jù)能客觀反映同類商業(yè)的客觀經(jīng)營狀況和經(jīng)營收益，則在運(yùn)用收益法評估該房地產(chǎn)價值時，()。A.該企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)中的當(dāng)年凈利潤可視作年凈收益B.按當(dāng)?shù)赝惿虡I(yè)地產(chǎn)的正常經(jīng)營利潤水平核算得到的該商業(yè)的年利潤可視作年凈收益C.該商業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)中的年凈利潤減當(dāng)?shù)赝惿虡I(yè)的正常商業(yè)利潤可視作年凈收益D.根據(jù)該商業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤、建筑物折舊和財務(wù)費(fèi)用，并考慮未來變動情況，扣減當(dāng)?shù)赝惿虡I(yè)的正常商業(yè)利潤后的所得可視作年凈收益正確答案：D參考解析：本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。評估該商業(yè)房地產(chǎn)價值時，根據(jù)該商業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤、建筑物折舊和財務(wù)費(fèi)用，并考慮未來變動情況，扣減當(dāng)?shù)赝惿虡I(yè)的正常商業(yè)利潤后的所得可視作年凈收益。(11.)估價對象為工業(yè)房地產(chǎn)，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，由于位于區(qū)級中心區(qū)，企業(yè)經(jīng)過裝修改造改為商業(yè)用房，自主經(jīng)營服裝生意。對該商業(yè)內(nèi)部進(jìn)行實地查勘時，一般不作為重點查勘內(nèi)容的是()。A.建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局B.建筑層高C.集聚程度D.裝飾裝修正確答案：C參考解析：本題考查的是影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素。影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況包括地段繁華程度、交通條件、臨街狀況、樓層；影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要實物