估價原理與方法-《房地產(chǎn)估價理論與方法》真題匯編4

估價原理與方法-《房地產(chǎn)估價理論與方法》真題匯編4單選題（共35題，共35分）(1.)因公共利益的需要征收處于正常生產(chǎn)經(jīng)營中企業(yè)的房屋，該房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)為劃撥性質(zhì)，（江南博哥）對該企業(yè)給予的補償不包括()。A.該房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)地使用權(quán)價值的補償B.搬遷后可繼續(xù)使用的機器設(shè)備價值的補償C.因征收房屋造成的企業(yè)搬遷、臨時安置的補償D.因征收房屋造成的企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)損失的補償正確答案：B參考解析：房屋征收補償費用一般由下列5項費用組成：①被征收房屋補償費；②搬遷費；③臨時安置費；④停產(chǎn)停業(yè)損失補償費；⑤補助和獎勵，一般包括房屋征收評估費，房屋征收服務(wù)費，政府規(guī)定的其他有關(guān)費用。劃撥用地也有價值，也需要進行補償?？衫^續(xù)使用的機器設(shè)備價值不應(yīng)補償。(2.)關(guān)于估價依據(jù)選取或應(yīng)用的說法，正確的是()。A.估價依據(jù)應(yīng)根據(jù)估價對象和估價結(jié)果來選取B.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》應(yīng)作為估價依據(jù)，且其對估價的要求是最低要求C.在估價報告中予以說明的情況下，對估價委托人提供的作為估價依據(jù)的資料可不審慎檢查D.估價報告中的估價師聲明和估價假設(shè)都是一種估價依據(jù)正確答案：B參考解析：A項，在實際估價中，選取估價依據(jù)應(yīng)有針對性，主要是根據(jù)估價目的和估價對象來選??；B項，國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》是效力最高的估價標(biāo)準(zhǔn)，其要求是估價的底線；C項，為了使委托人提供的資料可靠，估價機構(gòu)和估價師應(yīng)要求委托人如實提供其知悉的估價所需資料并保證其提供的資料是合法、真實、準(zhǔn)確和完整的，沒有隱匿或虛報的情況，估價師還應(yīng)對委托人提供的資料進行審慎檢查；D項，估價依據(jù)是指作為估價的前提或基礎(chǔ)的文件、標(biāo)準(zhǔn)和資料，估價師聲明和估價假設(shè)都不是估價依據(jù)。(3.)關(guān)于估價結(jié)果形成和確定的說法，錯誤的是()。A.估價結(jié)果可能受注冊房地產(chǎn)估價師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響B(tài).注冊房地產(chǎn)估價師不應(yīng)在估價之前征求估價委托人對估價結(jié)果的意見C.注冊房地產(chǎn)估價師不應(yīng)在出具報告之前與估計委托人討論估價結(jié)果D.合理的估價結(jié)果與估價對象在市場上的成交價格應(yīng)一致正確答案：D參考解析：AD兩項，雖然要求估價結(jié)果是客觀合理的，但實際上的估價結(jié)果可能帶有估價師的個人因素，受估價師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響，并且所要求的合理的估價結(jié)果和實際上的估價結(jié)果又都可能與估價對象在市場上進行交易的成交價格有所不同；BC兩項，估價師和估價機構(gòu)不能在未估價之前就征求委托人或估價利害關(guān)系人對估價結(jié)果的意見，一般也不能在完成估價之前與他們討論估價結(jié)果。(4.)相鄰房地產(chǎn)的權(quán)利人應(yīng)正確處理相鄰關(guān)系，相鄰關(guān)系的產(chǎn)生是因房地產(chǎn)具有()。A.易受限制B.獨一無二C.相互影響D.不可移動正確答案：C參考解析：房地產(chǎn)因為不可移動，其用途、建筑高度、外觀等狀況通常會對周圍的房地產(chǎn)甚至社會公眾利益產(chǎn)生較大和較長久的影響，反之，周圍的房地產(chǎn)狀況也會對該房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。正是由于房地產(chǎn)具有相互影響特性，產(chǎn)生了“相鄰關(guān)系”，并且法律規(guī)定不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。(5.)下列對某宗房地產(chǎn)狀況的描述中，不屬于交通條件描述的是()。A.該房地產(chǎn)附近有一條收費道路，轎車通行費為每輛10元B.該房地產(chǎn)一面臨街，所臨街道為居住區(qū)級道路C.該房地產(chǎn)距公交車站約500米，平均每隔6分鐘有一輛公交車經(jīng)過D.該房地產(chǎn)附近有社會停車場，停車位數(shù)量為600個正確答案：B參考解析：對交通條件的描述，主要說明下列方面：①道路狀況；②出入可利用的交通工具；③交通管制情況；④停車方便程度；⑤交通收費情況。其中，A項屬于交通收費情況；B項屬于位置描述；C項屬于出入可利用的交通工具；D項屬于停車方便程度。(6.)利用收益法或假設(shè)開發(fā)法評估房地產(chǎn)的投資價值，采用的報酬率或折現(xiàn)率應(yīng)是()。A.典型投資者所要求的社會一般報酬率B.典型投資者所要求的社會最高報酬率C.特定投資者所要求的最低報酬率D.特定投資者所要求的最高報酬率正確答案：C參考解析：評估投資價值與評估市場價值的方法通常是相同的，所不同的主要是有關(guān)估價參數(shù)的取值不同。采用報酬率或折現(xiàn)率時，評估市場價值時所采用的應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率（即典型的投資者所要求的報酬率），而評估投資價值時所采用的應(yīng)是某個特定的投資者所要求的最低報酬率（通常稱為最低期望收益率）。(7.)某人承租了一商業(yè)房地產(chǎn)，租期為3年，每年年末支付租金。該房地產(chǎn)在3年租期內(nèi)的凈租金為50萬元/年，同期市場凈租金為65萬元/年，報酬率為7％，該承租人權(quán)益價值為()萬元。A.39.36B.45.00C.131.22D.170.58正確答案：A參考解析：承租人權(quán)益價值即租賃權(quán)價值，是指承租人對他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價值。由題意，該承租人未來各期的凈運營收益A＝65－50＝15（萬元/年）；該承租人權(quán)益價值（萬元）。(8.)某房地產(chǎn)的土地面積為3000㎡，容積率為3，市場上類似房地產(chǎn)的價格為4200元/㎡，成本法測算的土地重置單價為4800元/㎡、建筑物重置單價為3000元/㎡。該房地產(chǎn)的總價為()萬元。A.2340B.3780C.4140D.5220正確答案：B參考解析：把房地產(chǎn)分解為土地和建筑物兩個組成部分，采用成本法估價的基本公式為：房地產(chǎn)價值＝土地重新購建價格＋建筑物重新購建價格－建筑物折舊。本題中，可以得出土地重新購建價格和建筑物重新購建價格，但是無法得到建筑物折舊，因此運用可比實例成交價格的已知條件，該房地產(chǎn)的總價值＝4200×3000×3＝3780（萬元）。(9.)下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降的因素是()。A.控制土地供應(yīng)量B.增加城鎮(zhèn)居民可支配收入C.增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收D.提高城市化水平正確答案：C參考解析：A項，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量減少時，房地產(chǎn)開發(fā)用地以及商品房的價格會上漲，反之會下降。B項，居民收入的真正增加，意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動所需要的空間會擴大，從而會增加對房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲。C項，增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，會減少房地產(chǎn)需求，還會減少存量房地產(chǎn)囤積而增加房地產(chǎn)供給，進而會使房地產(chǎn)價格下降。D項，城市化意味著城鎮(zhèn)人口不斷增長，從而對城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的需求不斷增加，進而會帶動城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價格上漲。(10.)實際估價中，評價某建筑物的新舊程度時，不需要考慮的實物因素是()。A.建筑規(guī)模B.建筑物年齡C.維修養(yǎng)護情況D.工程質(zhì)量正確答案：A參考解析：建筑物實物因素包括：①建筑規(guī)模；②建筑結(jié)構(gòu)；③設(shè)施設(shè)備；④裝飾裝修；⑤空間布局；⑥防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照；⑦外觀；⑧新舊程度。其中，建筑物的新舊程度是一個綜合性因素，包括：①建筑物年齡；②維修養(yǎng)護情況；③完損狀況；④工程質(zhì)量等?？偟膩碚f，建筑物越新的，價值就高；反之，價值就低。(11.)在房地產(chǎn)司法拍賣估價中，將已被查封的房地產(chǎn)作為未被查封的房地產(chǎn)來估價的假設(shè)，屬于()。A.一般假設(shè)B.背離事實假設(shè)C.不相一致假設(shè)D.依據(jù)不足假設(shè)正確答案：B參考解析：估價假設(shè)主要包括以下方面：①一般假設(shè)；②未定事項假設(shè)；③背離事實假設(shè)；④不相一致假設(shè)。其中，背離事實假設(shè)是指因估價目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對估價對象狀況所做的與估價對象在價值時點的狀況不一致的合理假定。如在房地產(chǎn)司法拍賣估價中，不考慮拍賣財產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)、其他優(yōu)先受償權(quán)及查封因素，因為原有的擔(dān)保物權(quán)及其他優(yōu)先受償權(quán)因拍賣而消滅，查封因拍賣而解除。(12.)某房地產(chǎn)的建筑面積為2500㎡，現(xiàn)狀價值為2000萬元，若現(xiàn)在將該房地產(chǎn)拆除重建，拆除費用為100萬元，殘值為45萬元，后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤為4000元/㎡，重建后的房地產(chǎn)市場價格為15000元/㎡。該房地產(chǎn)的市場價值為()萬元。A.1945B.2000C.2695D.2750正確答案：C參考解析：由題意，該房地產(chǎn)的市場價值＝建筑物重新購建價格－建筑物折舊＝（15000－4000）×2500/10000－100＋45＝2695（萬元）。(13.)下列房地產(chǎn)估價活動中，價值時點為過去，估價對象為過去狀況的估價是()。A.因抵押貸款需要，對擬抵押房地產(chǎn)價值進行評估B.因保險賠償需要，對房地產(chǎn)因火災(zāi)造成的價值損失進行評估C.因定罪量刑需要，對受賄案中受賄時的房地產(chǎn)價值進行評估D.因司法拍賣需要，對擬拍賣房地產(chǎn)價值進行評估正確答案：C參考解析：AD兩項屬于價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為現(xiàn)在狀況的估價；B項屬于價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為過去狀況的估價；C項，評估受賄房地產(chǎn)的價值，價值時點一般應(yīng)為過去的受賄之日，而不是后來的案發(fā)之日或委托估價之日，相應(yīng)的估價對象狀況應(yīng)為受賄當(dāng)時的房地產(chǎn)狀況。(14.)估價對象為一沿街店鋪，建筑面積為300㎡，已知其中家電和汽車的價值為60萬元。估價中選取甲、乙、丙三個可比實例，建筑面積分別為300㎡、280㎡和340㎡，總價分別為420萬元、448萬元和595萬元，其中可比實例丙的總價中含有價值為30萬元的家具。根據(jù)上述條件，利用簡單算術(shù)平均法求取估價對象包含家電和汽車的市場價格為()萬元。A.466B.526C.535D.545正確答案：B參考解析：由題意，估價對象包含家電和汽車的市場價格=（萬元）。(15.)某住宅的建筑面積為100㎡，買賣合同約定成交價為10000元/㎡，價款分兩期支付，于成交日期支付60萬元，余款于一年后支付；交易稅費均由買方承擔(dān)。已知買方需繳納的稅費為3萬元，賣方應(yīng)交納的稅費為8萬元，并在支付合同余款時繳納。若將該交易實例選為可比實例，年折現(xiàn)率為6％，則對其建立比較基礎(chǔ)后的總價為()萬元。A.90.19B.95.85C.100.57D.105.28正確答案：D參考解析：建立比較基礎(chǔ)一般要做以下工作：①統(tǒng)一財產(chǎn)范圍；②統(tǒng)一付款方式；③統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)；④統(tǒng)一計價單位。由于交易稅費均由買方承擔(dān)，合同約定成交價就是賣方實得金額，正常負(fù)擔(dān)下的價格＝賣方實得金額＋應(yīng)由賣方繳納的稅費，另外，還要統(tǒng)一付款方式，將不是在成交日期一次性支付的房款換算為在成交日期時一次性付清的價格。正常成交價格：[60＋40／（1＋6％）]＋8／（1＋6％）＝105.28（萬元）。(16.)某房地產(chǎn)在2014年3月的價格為7200元/㎡，已知類似房地產(chǎn)在2014年3月至9月的價格指數(shù)分別為：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30（均以上個月為基數(shù)）。該房地產(chǎn)2014年9月的價格為()元/㎡。A.8485B.8536C.10038D.10098正確答案：D參考解析：價格指數(shù)有定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)。其中，如果是以上一時期作為基期的，則為環(huán)比價格指數(shù)。采用環(huán)比價格指數(shù)進行市場狀況調(diào)整的公式為：可比實例在成交日期的價格×成交日期的下一時期的環(huán)比價格指數(shù)×再下一時期的環(huán)比價格指數(shù)×…×價值時點的環(huán)比價格指數(shù)=可比實例在價值時點的價格。由題意，該房地產(chǎn)2014年9月的價格＝（元/㎡）。(17.)為評估某房地產(chǎn)2014年10月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：成交日期為2014年4月1日。成交單價為8000元/㎡，合同約定建筑面積為95㎡，并約定面積有誤差時總價不調(diào)整。在2014年6月1日房屋登記時建筑面積為100㎡。自2014年1月1日至10月1日，當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價格平均每月比上月上漲0.3％。該可比實例經(jīng)調(diào)整后的比較單價為()元/㎡。A.7737.83B.8145.08C.8423.57D.8573.77正確答案：A參考解析：采用逐期遞增或遞減的價格變動率進行市場狀況調(diào)整的公式為：可比實例在成交日期的價格×（1±價格變動率）期數(shù)＝可比實例在價值時點的價格。由題意，該可比實例經(jīng)調(diào)整后的比較單價＝8000×95／100×（1＋0．3％）6＝7737．83（元／㎡）。。(18.)某房地產(chǎn)未來第1年末的凈收益為20萬元，以后凈收益每年增加1.5萬元，價格每年上漲5％，報酬率為8％，第4年末轉(zhuǎn)售時賣方應(yīng)繳納的稅費為轉(zhuǎn)售價格的6％。目前該房地產(chǎn)的市場價格為()萬元。A.318.68B.457.68C.789.68D.1146.81正確答案：B參考解析：假設(shè)目前該房地產(chǎn)的市場價格為V，已知采用逐期遞增或遞減的價格變動率進行市場狀況調(diào)整的公式為：可比實例在成交日期的價格×（1±價格變動率）期數(shù)＝可比實例在價值時點的價格。依題意，V＝20／（1＋8％）＋（20＋1.5）／（1＋8％）^2＋（20＋1.5＋1.5）／（1＋8％）^3＋（20＋1.5＋1.5＋1.5）／（1＋8％）^4＋V（1＋5％）^4（1－6％）／（1＋8％）^4，V＝73.21767609＋0.8398273772V，求得V＝457.18（萬元）。(19.)某出租的寫字樓，剩余租賃期限為3年，在此3年期間，每年可于年初獲得凈收益80萬元，3年后可依法拆除作為商業(yè)用地，拆除費用為50萬元，若該類房地產(chǎn)的報酬率為8％，該寫字樓的現(xiàn)時價值為1000萬元，則3年后該商業(yè)用地凈地的價值為()萬元。A.979.22B.1000.00C.1029.22D.1050.00正確答案：C參考解析：設(shè)3年后該商業(yè)用地凈地的價值為V，則：1000＝80＋80／（1＋8％）＋80／（1＋8％）^2＋（V－50）／（1＋8％）^3，V＝1029.22（萬元）。(20.)某酒店5年來年均有效毛收入為420萬元，運營費用為220萬元，去年底該酒店附近新建一工廠，因噪聲污染將造成該酒店今年有效毛收入減少40萬元，運營費用減少25萬元，該酒店剩余收益期為10年，假設(shè)降低后的收益水平在剩余收益期內(nèi)保持不變，報酬率為8.5％。目前該酒店房地產(chǎn)的價值減損額為()萬元。A.66.34B.98.42C.984.20D.1213.85正確答案：B參考解析：凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式很有實用價值。因為在現(xiàn)實中每年的凈收益通常是不同的。如果采用凈收益每年不變或有規(guī)律變化的公式，公式為：由題意，該酒店原房地產(chǎn)價值為：（萬元）。目前該酒店房地產(chǎn)的價值減損額＝V1－V2＝1312.27－1213.85＝98.42（萬元）。該酒店降低后的房地產(chǎn)價值為：(21.)某人現(xiàn)有資金50萬元，欲競買一個建筑面積為120㎡、收益期為10年的店鋪用于出租，其期望的自有資金資本化率為10％。店鋪正常月租金為120元／㎡，運營費用為租金收入的35％；銀行可提供最高為六成、10年期、年利率8％的抵押貸款。該投資者所能接受的最高競買價格為()萬元。A.80B.91.82C.125.00D.127.90正確答案：B參考解析：①RM＝Y(jié)M＋YM／[（1＋YM）n－1]，式中YM為抵押貸款報酬率，即抵押貸款利率（i）；n為抵押貸款期限。按年等額償還貸款本息，RM＝8％＋8％／[（1＋8％）10－1]＝14.903％。②購買者要求的稅前現(xiàn)金流量＝50×10％＝5（萬元）。③償還抵押貸款的能力＝年凈收益－稅前現(xiàn)金流量＝120×120×12×（1－35％）／10000－5＝6.232（萬元）。④抵押貸款金額＝6.232／14.903％＝41.82（萬元）。⑤該投資者能接受的最高競買價格＝41.82萬元＋50萬元＝91.82（萬元）。(22.)關(guān)于成本估價中土地取得費用、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用估算的說法，正確的是()。A.應(yīng)按它們在過去實際發(fā)生時點的實際水平來估算B.應(yīng)按它們在過去實際發(fā)生時點的正常水平來估算C.應(yīng)按它們在未來預(yù)計發(fā)生時點的正常水平來估算D.應(yīng)按它們在價值時點的正常水平來估算正確答案：D參考解析：土地取得成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用等的金額，均應(yīng)按照它們在價值時點（假設(shè)為現(xiàn)在）的正常水平來估算，而不是按照它們在過去發(fā)生時的實際或正常水平來估算。(23.)某房地產(chǎn)重新開發(fā)建設(shè)的直接成本、管理費用、投資利息分別為4000萬元、180萬元和350萬元，銷售費用、銷售稅費分別為銷售價格的3.5％、6％，投資利潤率為20％。該房地產(chǎn)的重置價值為()萬元。A.5890B.5976C.6053D.6135正確答案：B參考解析：設(shè)房地產(chǎn)的重置價值為V，投資利潤率＝開發(fā)利潤／（土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費用＋銷售費用），則開發(fā)利潤＝20％×（4000＋180＋0.035V）＝836＋0.007V，V＝4000＋180＋350＋0.035V＋0.06V＋836＋0.007V，V＝5976（萬元）。(24.)某建筑物的土建工程直接費為780元/㎡（其中人工費為130元/㎡），安裝工程直接費為450元/㎡（其中人工費為50元/㎡），裝飾裝修工程直接費為900元/㎡（其中人工費為45元/㎡），又知該地區(qū)土建工程綜合費率為直接費的15％，安裝工程綜合費率為人工費的75％，裝飾裝修工程綜合費率為人工費的72％，稅金為3.5％。該建筑物的建筑安裝工程費為()元/㎡。A.2204.55B.2397.99C.3123.19D.3345.64正確答案：B參考解析：建筑安裝工程費，包括建造商品房及附屬工程所發(fā)生的土建工程費、安裝工程費、裝飾裝修工程費等費用。依題意有：①土建工程費＝[780×（1＋15％）×（1＋3.5％）]＝928.40（元／㎡）；②安裝工程費＝（450＋50×75％）×（1＋3.5％）＝504.56（元／㎡）；③裝飾裝修工程費＝（900＋45×72％）×（1＋3.5％）＝965.03（元／㎡）；④單位建筑安裝工程費＝928.40＋504.56＋965.03＝2397.99（元／㎡）。(25.)某寫字樓因停車位數(shù)量不能滿足需求，租金明顯低于市場租金，由此造成的寫字樓折舊屬于()。A.外部折舊B.功能落后折舊C.功能缺乏折舊D.使用磨損折舊正確答案：B參考解析：根據(jù)引起建筑物折舊的原因，建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。功能折舊可分為下列3種：①功能缺乏折舊；②功能落后折舊；③功能過剩折舊。其中，功能落后折舊是指因建筑物中某些部件、設(shè)施設(shè)備、功能等低于市場要求的標(biāo)準(zhǔn)造成的建筑物價值減損，如設(shè)備、設(shè)施陳舊落后或容量不夠，建筑式樣過時，空間布局欠佳等。(26.)某商場是6年前一幢已使用5年的舊廠房改變用途并簡單裝修而成，同時補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，出讓合同約定建設(shè)用地使用期限屆滿時建筑物的殘余價值應(yīng)給予相應(yīng)補償。建筑物經(jīng)濟壽命為60年，殘值為零，采用直線法計算該商場建筑物目前的成新率為()。A.75.56％B.81.67％C.85.00％D.86.67％正確答案：B參考解析：非住宅建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用期限而結(jié)束的，分為兩種情況：①出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)時，根據(jù)收回時建筑物的殘余價值給予土地使用者相應(yīng)補償。②出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)時，建筑物也無償收回。對于上述第一種情況，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟壽命計算建筑物折舊。根據(jù)殘值為零時用直線法計算成新率的公式q＝n/（t＋n）×100%。由題意，該商場建筑物目前的成新率為：(27.)關(guān)于假設(shè)開發(fā)法估價中調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)用地狀況的說法，錯誤的是()。A.弄清規(guī)劃條件主要是為了選取最佳開發(fā)利用方式B.弄清土地權(quán)益狀況主要是為了預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場價格、租金等C.弄清土地區(qū)位主要是為了確定房地產(chǎn)已投入成本的合理性D.弄清土地實物狀況主要是為了預(yù)測后續(xù)開發(fā)的必要支出正確答案：C參考解析：C項，弄清土地的區(qū)位狀況，包括3個層次：①土地所在城市的性質(zhì)；②土地所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì)；③具體的坐落狀況。弄清這些，主要是為選擇最佳的用途服務(wù)。(28.)某在建寫字樓的總建筑面積為30000㎡，預(yù)計建成的正常建設(shè)期為3年?，F(xiàn)該在建寫字樓擬轉(zhuǎn)讓，預(yù)計完成轉(zhuǎn)讓交易需要3個月。根據(jù)實地查勘，形成該在建寫字樓現(xiàn)狀的正常建設(shè)期為1.25年。預(yù)計寫字樓建成后可全部租出，凈租金收入為2元／（㎡?天），每年計365天，空置率為10％，資本化率為5％，折現(xiàn)率為15％。該在建寫字樓建成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為()萬元。A.29807B.30867C.35755D.36194正確答案：A參考解析：①該在建寫字樓年金A＝2×365×（1－10％）×3＝1971（萬元）。②該在建寫字樓現(xiàn)值V＝A／Y＝1971／5％＝39420（萬元）。③在建寫字樓建成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值＝39420／（1＋15％）（3－1.25－3/12）＝29807（萬元）。(29.)運用假設(shè)開發(fā)法中的靜態(tài)分析法估價，采用直接成本利潤率計算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤時，計算基數(shù)不包括()。A.待開發(fā)房地產(chǎn)價值B.后續(xù)的建設(shè)成本C.后續(xù)的管理費用D.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費正確答案：C參考解析：采用直接成本利潤率計算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤的，計算基數(shù)為待開發(fā)房地產(chǎn)價值及其取得稅費、以及后續(xù)的建設(shè)成本；采用投資利潤率計算后續(xù)開發(fā)利潤的，計算基數(shù)為待開發(fā)房地產(chǎn)價值及其取得稅費、以及后續(xù)的建設(shè)成本、管理費用和銷售費用；采用成本利潤率計算后續(xù)開發(fā)利潤的，計算基數(shù)為待開發(fā)房地產(chǎn)價值及其取得稅費、以及后續(xù)的建設(shè)成本、管理費用、銷售費用和投資利息；采用銷售利潤率計算后續(xù)開發(fā)利潤的，計算基數(shù)為開發(fā)完成后的價值。(30.)利用直線趨勢法對某類商品住宅2004～2013年的平均價格進行分析，擬合成一直線趨勢方程Y＝3522＋385X，其中Y為商品住宅價格，X為時間，且ΣX＝0。經(jīng)驗證該方程擬合度較高，則利用該方程預(yù)測該類商品住宅2014年的平均價格為()元/㎡。A.5447B.5832C.6987D.7757正確答案：B參考解析：由題意，由于=0，所以取2008年對應(yīng)的X=-1，2009年對應(yīng)的X=1，則2014年對應(yīng)的X=6；該方程預(yù)測該類商品住宅2014年的平均價格Y=3522+385X=3522+385×6=5832（元/m2）。(31.)關(guān)于地租測算的說法，錯誤的是()。A.以農(nóng)地生產(chǎn)農(nóng)作物為途徑測算地租時，所扣除的土地上投入資本的利息不包括對應(yīng)土地價值的資本的利息B.測算地租時，是以土地在最佳用途和最佳集約度下利用為前提的C.從房租中分離出地租時，扣除項目應(yīng)包括房屋折舊費、投資利息、房屋租賃稅費等D.未耕地的地租等于同等質(zhì)量和位置的已耕地的地租減去開墾費用正確答案：D參考解析：各種未耕地的地租是由具有同等質(zhì)量和位置的已耕地的地租決定的：未耕地的地租＝同等質(zhì)量和位置的已耕地的地租－開墾費用的利息；地租＝房租－房屋折舊費－維修費－管理費－投資利息－保險費－房地產(chǎn)稅－租賃費用－租賃稅費－利潤。(32.)某宗土地總面積為1000㎡，容積率為2.8，土地單價為3500元／㎡，若將容積率提高到4，樓面地價不變，則理論上補地價的數(shù)額為()萬元。A.105B.150C.420D.500正確答案：B參考解析：補地價是指建設(shè)用地使用權(quán)人因改變國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地使用條件等而應(yīng)向國家繳納的建設(shè)用地使用權(quán)出讓金、土地出讓價款、租金、土地收益等。如果樓面地價不隨容積率的改變而改變，則：補地價（單價）＝樓面地價×（新容積率－舊容積率），或者補地價（單價）＝（舊容積率下的土地單價/舊容積率）×（新容積率－舊容積率）。本題中，補地價（單價）=（舊容積率下的土地單價/舊容積率）×（新容積率－舊容積率）=（3500/2.8）×（4－2.8）=1500（元/㎡），因此補地價（總價）=1500×1000=150（萬元）。(33.)對一幢住宅樓進行整體估價時，不能作為區(qū)位因素的是()。A.朝向B.樓層C.交通條件D.樓前綠化正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)的區(qū)位因素主要包括：①位置，包括方位、與相關(guān)場所的距離、臨街狀況、朝向、樓層；②交通；③外部配套設(shè)施；④周圍環(huán)境，包括大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境、人文環(huán)境。該題中，對一幢住宅樓進行整體估價時，則不應(yīng)考慮樓層的因素。(34.)下列估價工作中，宜首先進行的是()。A.制訂估價作業(yè)方案B.實地查勘估價對象C.確定估價結(jié)果D.撰寫估價報告正確答案：A參考解析：估價程序是指完成估價項目所需做的各項工作進行的先后次序。房地產(chǎn)估價的基本程序是：①受理估價委托；②確定估價基本事項；③制定估價作業(yè)方案；④搜集估價所需資料；⑤實地查勘估價對象；⑥選用估價方法進行測算；⑦確定估價結(jié)果；⑧撰寫估價報告；⑨審核估價報告；⑩交付估價報告；?保存估價資料。(35.)估價檔案保存期限應(yīng)不少于10年，起算日期為()。A.估價作業(yè)開始日期B.估價對象實地查勘之日C.價值時點D.估價報告出具之日正確答案：D參考解析：估價資料保存期限自估價報告出具之日起計算，應(yīng)不少于10年。估價資料保存已超過10年而估價服務(wù)的行為尚未結(jié)束的，估價資料應(yīng)保存到估價服務(wù)的行為結(jié)束。保存期限屆滿的估價資料需要銷毀的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定編造清冊后銷毀。多選題（共15題，共15分）(36.)對房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價值進行評估時，應(yīng)遵循的估價原則有()。A.合法原則B.價值時點原則C.替代原則D.最高最佳利用原則E.謹(jǐn)慎原則正確答案：A、B、C參考解析：估價原則是指估價活動所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。在評估市場價值時，應(yīng)遵循以下原則：①獨立、客觀、公正原則；②合法原則；③價值時點原則；④替代原則；⑤最高最佳利用原則。評估現(xiàn)狀價值不適用最高最佳利用原則，而評估謹(jǐn)慎價值還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。(37.)下列房地產(chǎn)中，屬于按權(quán)益狀況劃分的類型有()。A.已依法公告列入征收、征用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)B.已滅失的房地產(chǎn)C.有租約限制的房地產(chǎn)D.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)E.手續(xù)不全的房地產(chǎn)正確答案：A、C、E參考解析：按照房地產(chǎn)的權(quán)益狀況，可以把房地產(chǎn)分為下列20類：①“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)；②“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)；③“干凈”的房屋所有權(quán)和集體土地的房地產(chǎn)；④共有的房地產(chǎn)；⑤部分產(chǎn)權(quán)或有限產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)；⑥有租約限制的房地產(chǎn)；⑦設(shè)立了地役權(quán)的房地產(chǎn)；⑧設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)；⑨有拖欠建設(shè)工程價款的房地產(chǎn)；⑩已依法公告列入征收、征用范圍的房地產(chǎn)；?被依法查封、采取財產(chǎn)保全措施或以其他形式限制的房地產(chǎn)；?手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)；?房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)不明確或歸屬有爭議的房地產(chǎn)；?臨時用地或臨時建筑的房地產(chǎn)；?違法占地或違法建筑的房地產(chǎn)；?房地產(chǎn)的租賃權(quán)；?地役權(quán)；?房地產(chǎn)的抵押權(quán)；?房地產(chǎn)的空間利用權(quán)；?房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn)。BD兩項屬于按實物形態(tài)劃分的種類。(38.)下列影響房地產(chǎn)需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當(dāng)前需求的有()。A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價格水平較高B.消費者的收入水平增加C.通往郊區(qū)的高速公路收費被取消D.人們預(yù)期該項房地產(chǎn)價格未來會上漲E.城市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢正確答案：C、D、E參考解析：某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的價格水平；②消費者的收入水平；③消費者的偏好；④相關(guān)物品的價格水平；⑤消費者對未來的預(yù)期。A項，一般地說，某種房地產(chǎn)的價格如果上漲了，對其需求就會減少，當(dāng)前該類房地產(chǎn)價格水平較高會降低郊區(qū)商品住宅當(dāng)前需求；B項，消費者收入增加不一定會增加對商品住宅的需求，要具體看是哪一類收入人群。(39.)在合法利用前提下，且其他條件相同，若評估同一房地產(chǎn)的下列價值，其中通常低于其市場價值的有()。A.投資價值B.抵押價值C.快速變現(xiàn)價值D.現(xiàn)狀價值E.殘余價值正確答案：B、C、E參考解析：B項，房地產(chǎn)抵押價值本質(zhì)上是謹(jǐn)慎價值。謹(jǐn)慎價值通常低于市場價值；C項，快速變現(xiàn)價值是指估價對象在沒有充足的時間進行營銷情況下的價值，通常低于市場價值；D項，在合法利用下，現(xiàn)狀價值一般低于市場價值，而如果現(xiàn)狀利用為最高最佳利用，則現(xiàn)狀價值就等于市場價值；E項，殘余價值是指估價對象在非繼續(xù)利用情況下的價值，它一般低于市場價值；A項，投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值大于或等于該房地產(chǎn)的價格，是其投資行為能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。(40.)下列制度政策的調(diào)整，在其他因素不變的情況下，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降的有()。A.提高購房最低首付款比例B.在賣方市場的情況下，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收C.在買方市場的情況下，減少賣方的稅收D.減少房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量E.建立嚴(yán)格的交易管理制度遏制房地產(chǎn)投機正確答案：A、C參考解析：B項，如果是賣方市場，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收可以通過漲價轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)購買者，從而會使房地產(chǎn)價格上漲；D項，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量減少時，房地產(chǎn)開發(fā)用地以及商品房的價格會上漲。E項，一般地說，房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)價格的影響可能出現(xiàn)三種情況：①引起房地產(chǎn)價格上漲；②引起房地產(chǎn)價格下跌；③起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用。至于房地產(chǎn)投機具體會導(dǎo)致怎樣的結(jié)果，要看當(dāng)時的多種條件。(41.)下列房地產(chǎn)抵押估價活動中，符合合法原則要求的有()。A.將學(xué)校用于教學(xué)的辦公樓假設(shè)可改變?yōu)樯虅?wù)辦公樓進行估價B.對已依法公告列入征收范圍內(nèi)的房屋，按抵押價值進行估價C.對已抵押房地產(chǎn)進行再次抵押估價，不扣除已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額D.對在建設(shè)工程進行抵押估價，不扣除發(fā)包人已支付承包人的工程價款E.對劃撥土地的房地產(chǎn)進行抵押估價，扣除相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金正確答案：D、E參考解析：AB兩項，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第八條規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：①權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；③列入文物保護的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；⑤被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。C項，評估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價值的，該房地產(chǎn)的抵押價值不應(yīng)包含已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。(42.)下列房地產(chǎn)中，通常是用比較法估價的是()。A.標(biāo)準(zhǔn)廠房B.行政辦公室C.寫字樓D.房地產(chǎn)開發(fā)用地E.在建工地正確答案：A、C、D參考解析：比較法適用的估價對象是同類房地產(chǎn)數(shù)量較多、有較多交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，包括：①住宅，有普通住宅、高檔公寓、別墅等；②寫字樓；③商鋪；④標(biāo)準(zhǔn)廠房；⑤房地產(chǎn)開發(fā)用地。難以采用比較法估價的房地產(chǎn)有：①數(shù)量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、機場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等；②很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等；③可比性差的房地產(chǎn)，如在建工程等。(43.)估價對象為一宗熟地，對其可比實例權(quán)益狀況進行調(diào)整時，應(yīng)包括的內(nèi)容有()。A.建筑密度B.土地使用期限C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度D.容積率E.周邊道路交通管制狀況正確答案：A、B、D參考解析：權(quán)益狀況調(diào)整是將可比實例在其自身權(quán)益狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象權(quán)益狀況下的價格。由于在選取可比實例時要求可比實例的權(quán)利性質(zhì)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同，所以權(quán)益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要有：①規(guī)劃條件（如容積率）；②土地使用期限；③共有情況；④用益物權(quán)設(shè)立情況；⑤擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況；⑥租賃或占用情況；⑦拖欠稅費情況；⑧查封等形式限制權(quán)利情況；⑨權(quán)屬清晰情況；⑩交通狀況等影響房地產(chǎn)價格的因素。CE兩項屬于區(qū)位狀況。(44.)關(guān)于收益法中求取房地產(chǎn)未來凈收益估價值的說法，正確的有()。A.評估投資價值可選用較樂觀的估計值B.評估抵押應(yīng)選用較保守的估計值C.評估期房市場價格應(yīng)選用最高的估計值D.評估買賣價格應(yīng)選用最可能的估計值E.評估保險價值應(yīng)選用最低的估計值正確答案：A、B、D參考解析：求取凈收益實際上是預(yù)測未來的凈收益。預(yù)測由于面臨不確定性，不可避免地會有樂觀估計、保守估計和最可能（或折中）估計。除評估房地產(chǎn)抵押價值因遵循謹(jǐn)慎原則應(yīng)選用較保守的估計值、評估投資價值因投資者的原因可能選用較樂觀的估計值或較保守的估計值外，其他目的的估價一般應(yīng)選用最可能的估計值。(45.)成本法估價中，征收集體土地的土地征收補償費用的內(nèi)容包括()。A.土地補償費和安置補助費B.地上附著物和青苗的補償費C.征地管理費D.安排被征地農(nóng)民的社會保障費E.場地平整費正確答案：A、B、D參考解析：征收集體土地的土地取得成本一般包括土地征收補償費用、相關(guān)稅費、地上物拆除費、渣土清運費、場地平整費以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金等。土地征收補償費用一般由下列四項費用組成：①土地補償費；②安置補助費；③地上附著物和青苗的補償費；④安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。(46.)某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設(shè)用地使用權(quán)，類似工業(yè)用地的重新購建價格為200萬元，重新建造該房地產(chǎn)的建設(shè)成本為300萬元，管理費用為15萬元，銷售費用為20萬，銷售稅費為50萬元，正常建設(shè)期為1.5年，假設(shè)土地取得費用在建設(shè)期初一次性投入，其他費用在建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生，年利率為6.13％，投資利潤率為12％，土地報酬率為6％。下列運用成本法評估該房地產(chǎn)市場價值中的有關(guān)說法，正確的有()。A.估價對象土地取得成本為196萬元B.應(yīng)計算利息項目的總金額為535萬元C.土地取得成本的計息期為1.5年D.土地取得成本之外其他計息項目應(yīng)計投資利息總額為15.73萬元E.開發(fā)利潤為64.20萬元正確答案：A、C參考解析：A項，由于類似工業(yè)用地的重新購建價格為200萬元（50年建設(shè)用地使用權(quán)），估價對象剩余土地使用權(quán)年限為45年，則估價對象土地取得成本＝200×[（1－（1＋6％）﹣45]／[（1－（1＋6％）﹣50]＝196（萬元）。B項，應(yīng)計算利息項目包括土地取得成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用＝196＋300＋15＋20＝531（萬元）。CD兩項，土地取得成本之外其他計息項目＝（300＋15＋20）×[（1＋6.13％）1.5/2－1]＝15.29（萬元）。E項，投資利潤率＝開發(fā)利潤／（土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費用＋銷售費用），開發(fā)利潤＝12％×（196＋300＋15＋20）＝0.12×531＝63.72（萬元）。(47.)關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的動態(tài)分析法中預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的說法，正確的有()。A.通常是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應(yīng)的價值B.通常是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在價值時點房地產(chǎn)市場狀況下的價值C.通常是未來開發(fā)完成之時房地產(chǎn)市場狀況下的價值D.不宜將類似房地產(chǎn)的市場價格直接“平移”過來作為測算結(jié)果E.不能采用成本法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值正確答案：A、D、E參考解析：B項，在靜態(tài)分析法中，未來開發(fā)完成后的價值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價值時點的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。C項，動態(tài)分析法中，對于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預(yù)測它在未來開發(fā)完成之時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值；但當(dāng)房地產(chǎn)市場較好而適宜預(yù)售的，則是預(yù)測它在預(yù)售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值；當(dāng)房地產(chǎn)市場不好而需要延遲銷售的，則是預(yù)測它在延遲銷售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。(48.)關(guān)于長期趨勢法用途的說法，正確的有()。A.可用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值B.可用于收益法中預(yù)測未來租金、經(jīng)營收入、運營費用、空置率或凈收益C.可用于比較法中對可比實例的成交價格進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整D.可用來比較分析兩宗房地產(chǎn)價格水平的高低E.可用于填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏正確答案：A、B、E參考解析：長期趨勢法主要用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格，如用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測開發(fā)完成后的價值，此外還有以下作用：①用于收益法中預(yù)測未來的租金、經(jīng)營收入、運營費用、空置率或凈收益等；②用于比較法中對可比實例的成交價格進行市場狀況調(diào)整；③用來比較、分析兩宗或兩類以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢或潛力；④用來填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏。(49.)關(guān)于路線價法和基準(zhǔn)地價修正法相同之處的說法，正確的有()。A.本質(zhì)上都是比較法B.都需要進行市場狀況調(diào)整C.都需要進行交易情況修正D.都需要進行土地狀況調(diào)整E.都是批量估價方法正確答案：A、D參考解析：A項，路線價法實質(zhì)上是一種比較法，是比較法的派生方法，其理論依據(jù)與比較法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理?；鶞?zhǔn)地價修正法本質(zhì)上是一種比較法，并且是一種間接的估價方法。B項，路線價法不需要進行市場狀況調(diào)整，基準(zhǔn)地價修正法需要。C項，利用路線價法求取臨街土地價值時不進行交易情況修正。D項，進行土地狀況調(diào)整，是將估價對象宗地的狀況與在評估基準(zhǔn)地價時設(shè)定的有關(guān)狀況進行比較，將基準(zhǔn)地價調(diào)整為在估價對象宗地狀況下的價格。此處的土地狀況調(diào)整的內(nèi)容和方法，與比較法中房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容和方法相似。利用路線價法求取臨街土地價值時僅進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整。E項，路線價法被認(rèn)為是一種高效率、低成本、相對科學(xué)準(zhǔn)確、客觀公平地評估出許多宗土地價值的方法，是批量估價方法，基準(zhǔn)地價修正法不是。批量估價主要適用于房地產(chǎn)計稅價值評估、房地產(chǎn)抵押貸款后重估。房地產(chǎn)抵押貸款前估價、房屋征收估價不宜采用批量估價。(50.)房地產(chǎn)估價實務(wù)中，估價假設(shè)和限制條件的內(nèi)容應(yīng)包括()。A.房地產(chǎn)估價報告使用期限B.經(jīng)實地查勘無理由懷疑房屋存在安全隱患且無相應(yīng)專業(yè)鑒定的情況下，對房屋安全的合理假定C.對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項的合理假定D.因被征收人拒絕注冊房地產(chǎn)估價師進入被征收房屋內(nèi)進行實地查勘，對估價對象內(nèi)部狀況的合理假定E.為降低估價風(fēng)險，對房地產(chǎn)市場狀況進行假定正確答案：A、B、C、D參考解析：估價報告使用限制應(yīng)說明估價報告的用途、使用者、使用期限以及在使用中需要注意的其他事項。估價假設(shè)主要包括以下方面：①一般假設(shè)，如對評估對象進行了審慎檢查，在無理由懷疑估價對象存在安全隱患且無相應(yīng)的專業(yè)機構(gòu)進行鑒定、檢測的情況下，對其安全的合理假定；②未定事項假設(shè)，是指對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項所做的合理的、最可能的假定；③背離事實假設(shè)；④不相一致假設(shè)；⑤依據(jù)不足假設(shè)，如房地產(chǎn)占有人拒絕注冊房地產(chǎn)估價師進入估價對象內(nèi)部進行實地查勘，對不掌握估價對象內(nèi)部狀況的說明以及對估價對象內(nèi)部狀況的合理假定。E項，房地產(chǎn)市場狀況必須是客觀真實的，不能假定。判斷題（共15題，共15分）(51.)房地產(chǎn)司法拍賣估價，因估價對象可能存在抵押權(quán)或債權(quán)，所以在估價時要考慮這些因素對房地產(chǎn)價值的影響。()正確答案：錯誤參考解析：在不同估價目的下的估價對象范圍通常不完全相同，司法拍賣估價不考慮債權(quán)債務(wù)因素。如表2所示。表2不同估價目的的估價對象范圍注：√表示估價對象包括；×表示估價對象不包括。(52.)理論上同一估價對象在同一估價目的及相應(yīng)的特定條件下形成的正常值是唯一的。()正確答案：正確參考解析：同一估價對象可以有不同類型的價值，即同一估價對象的價值不是唯一的。但同一估價對象的具體某種價值是其在相應(yīng)的估價目的特定條件下所形成的正常值，理論上它是唯一的。(53.)在房地產(chǎn)估價中，如果估價對象的范圍包含房地產(chǎn)以外的財產(chǎn)，則應(yīng)逐一予以說明。未作說明的，應(yīng)理解為不在估價對象的范圍內(nèi)。()正確答案：正確參考解析：在房地產(chǎn)估價中，估價對象的范圍如果不包括屬于房地產(chǎn)范圍的其他相關(guān)附著物的，應(yīng)逐一列舉說明，未作說明的，應(yīng)理解為在估價對象的范圍內(nèi)；如果包括房地產(chǎn)以外的財產(chǎn)的，也應(yīng)逐一列舉說明，未作說明的，應(yīng)理解為不在估價對象的范圍內(nèi)。(54.)根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，各類房屋的重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。()正確答案：正確參考解析：基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和房屋重置價格是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定應(yīng)當(dāng)定期確定并公布的幾種價格?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十三條規(guī)定，基準(zhǔn)定價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。(55.)若某因素對房地產(chǎn)價值的影響可用數(shù)字模型量化，同時注冊房地產(chǎn)估價師也可根據(jù)經(jīng)驗判斷時，應(yīng)優(yōu)先根據(jù)經(jīng)驗判斷。()正確答案：錯誤參考解析：在實際估價中應(yīng)盡量采用定量分析來量化各種因素對房地產(chǎn)價格的影響，使估價不斷科學(xué)、精準(zhǔn)。只有當(dāng)影響因素對房地產(chǎn)價格的影響無法采用定量分析予以量化時，才可以僅憑借經(jīng)驗進行判斷。(56.)房地產(chǎn)估價原則可以使不同的注冊房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)估價的基本前提具有一致性。對同一估價對象在同一價值時點的評估價值趨于相同或相近。()正確答案：錯誤參考解析：房地產(chǎn)估價原則可以使不同的房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)估價的基本前提具有一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點的評估價值趨于相同或相近。(57.)在采用比較法估價時，如果估價對象為普通裝修，可比實例為高檔裝修，則在建立比較基礎(chǔ)時，應(yīng)將可比實例的裝修價值扣除。()正確答案：錯誤參考解析：建立比較基礎(chǔ)時，要統(tǒng)一財產(chǎn)范圍。財產(chǎn)范圍不同，是指“有”與“無”的差別，而不是大家都有的情況下彼此之間“好”與“壞”或“優(yōu)”與“劣”、“新”與“舊”的差別。因此，統(tǒng)一財產(chǎn)范圍即是進行“有無對比”，并消除由此造成的價格差異。(58.)從投資角度理解，投資人購買收益性房地產(chǎn)的目的是為了購買該房地產(chǎn)未來所能產(chǎn)生的一系列收益，而不是購買該房地產(chǎn)本身。()正確答案：正確參考解析：購買收益性房地產(chǎn)應(yīng)視為一種投資行為：投資者購買收益性房地產(chǎn)的目的，不是購買房地產(chǎn)本身，而是購買房地產(chǎn)未來所能產(chǎn)生的一系列收益，即以現(xiàn)在的一筆資金去換取未來的一系列資金。(59.)某房地產(chǎn)未來第一年的有效毛收入為10萬元，運營費用為2.5萬元，有效毛收入乘數(shù)為10，該房地產(chǎn)的資本化率為7.5％。()正確答案：正確參考解析：有效毛收入乘數(shù)法是將估價對象未來第一年的有效毛收入（EGI）乘以有效毛收入乘數(shù)（EGJM）來求取估價對象價值的方法。由題意，該房地產(chǎn)的第一年凈收益NOI＝有效毛收入－運營費用＝10－2.5＝7.5（萬元）；該房地產(chǎn)價值V＝有效毛收入×有效毛收入乘數(shù)＝10×10＝100（萬元）；該房地產(chǎn)的資本化率R＝(60.)建筑物重新購建價格是全新狀況的建筑物的建安工程費、專業(yè)費用、管理費用、投資利息及開發(fā)利潤之和。()正確答案：錯誤參考解析：建筑物的重新購建價格，是指假設(shè)在價值時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤。建筑物重新購建價格＝建筑安裝工程費＋專業(yè)費用＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤。(61.)如果建筑物的有效年齡小于實際年齡，就相當(dāng)于建筑物比其實際竣工之日晚建成，此時建筑物的經(jīng)濟壽命可視為從這個晚建成之日開始到建筑物對房地產(chǎn)價值不再有貢獻為止的時間。()正確答案：正確參考解析：建筑物的有效年齡是從價值時點向過去推算的時間，剩余經(jīng)濟壽命是自價值時點起至建筑物經(jīng)濟壽命