商圈市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

商圈市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告鞏義市大首嶺生活購(gòu)物廣場(chǎng)

商

圈

市

場(chǎng)

調(diào)

查

報(bào)

告

河南省自由策劃人聯(lián)盟――天行智業(yè)

二○○五年八月二十日

（一）鞏義市地理位置

鞏義市位于河南省中部、中岳嵩山北麓，北緯34”31'一34”52'，東經(jīng)112”49'－113”17'。總面積1041平方公里，其中耕地50萬(wàn)畝，人口79萬(wàn)人，有漢、回、維吾爾、彝、苗、白等民族。鞏義市委、市政府駐鞏義東區(qū)行政中心（隴海東路），轄16個(gè)鎮(zhèn)、5個(gè)街道辦事處，290個(gè)行政村。

建國(guó)后，鞏義隸屬鄭州專(zhuān)署，1955年1月改屬開(kāi)封專(zhuān)署，1983年8月復(fù)屬鄭州市，1991年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)撤縣建市（縣級(jí)市），仍隸屬鄭州市。

鞏義區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。東距鄭州市82公里，西距洛陽(yáng)76公里，隴海鐵路、310國(guó)道和連霍高速公路橫穿東西，豫31線、焦（作）鞏（義）黃河大橋縱貫?zāi)媳?。全市通?chē)總里程達(dá)1347公里，有6條鐵路專(zhuān)線與國(guó)鐵相連。電話裝機(jī)總量達(dá)177574門(mén)，所有鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)了自動(dòng)程控電話，在全省縣（市）首家開(kāi)通了萬(wàn)門(mén)程控和移動(dòng)通訊工程，率先實(shí)現(xiàn)了光纖數(shù)字通訊，成功完成了與省會(huì)鄭州市的并網(wǎng)。

（二）鞏義市國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況

改革開(kāi)放以來(lái)，鞏義始終堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，堅(jiān)持發(fā)展不動(dòng)搖，圍繞建設(shè)現(xiàn)代化工業(yè)、旅游城市的目標(biāo)，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，開(kāi)拓創(chuàng)新，保持了國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)事業(yè)取得了令人矚目的成就。綜合實(shí)力連續(xù)十三年位居河南省縣（市）首位，連續(xù)六屆躋身全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣（市）,是全國(guó)財(cái)政收入百?gòu)?qiáng)縣（市）、全國(guó)綜合改革試點(diǎn)縣（市）、全國(guó)鄉(xiāng)村城市文化試點(diǎn)縣（市）、國(guó)家城市信息化試點(diǎn)和河南省加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程重點(diǎn)縣（市）、河南省對(duì)外開(kāi)放重點(diǎn)縣（市）。

20xx年全市生產(chǎn)總值完成191.2億元，比上年增長(zhǎng)21.0%。人均生產(chǎn)總值24153元，比上年增長(zhǎng)20.5%。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量中，非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，全年完成增加值128.7億元，增長(zhǎng)27.5%，占全市生產(chǎn)總值比重達(dá)67.3%，比上年提高3.5個(gè)百分點(diǎn)。

鞏義是以工業(yè)為主導(dǎo)的新型工業(yè)化城市，工業(yè)起步早，發(fā)展快，上世紀(jì)70年代因回郭鎮(zhèn)社隊(duì)企業(yè)的發(fā)展被毛澤東主席譽(yù)為“偉大的光明燦爛的希望”而聞名全國(guó)。多年來(lái)，鞏義市堅(jiān)持工業(yè)經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)地位不動(dòng)搖，大力推進(jìn)工業(yè)化進(jìn)程，保持了工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，初步形成了煤炭電力、金屬冶煉、耐火材料、水泥建材、化工化纖、機(jī)械設(shè)備、電線電纜等七大支柱產(chǎn)業(yè)，涌現(xiàn)出了一批諸如豫聯(lián)集團(tuán)、竹林集團(tuán)、鑫旺集團(tuán)、永安鋁電等規(guī)模大、實(shí)力強(qiáng)、效益好、主業(yè)突出的企業(yè)集團(tuán)，建成了以芝田工業(yè)示范區(qū)為代表的市級(jí)工業(yè)園、以回郭鎮(zhèn)電線電纜工業(yè)園區(qū)為代表的鄉(xiāng)鎮(zhèn)特色工業(yè)園、以豫聯(lián)工業(yè)園區(qū)和鑫旺工業(yè)園區(qū)為代表的骨干企業(yè)工業(yè)園三級(jí)園區(qū)14個(gè)，與中科院、全國(guó)知名院校合作建立產(chǎn)學(xué)研基地28個(gè)，尤其是耐火材料、凈水材料、水泥、鋁及鋁加工等產(chǎn)品已成為全國(guó)、全省重要的生產(chǎn)基地。2004年工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，規(guī)模企業(yè)支撐作用更加明顯，全年實(shí)現(xiàn)規(guī)模工業(yè)增加值88.3億元，增長(zhǎng)30.6%。明泰鋁業(yè)15萬(wàn)噸鋁板帶、順源鋁業(yè)5萬(wàn)噸鋁板帶、五耐2萬(wàn)噸硅磚、朝陽(yáng)鋼鐵一期、矸石電廠等一批重點(diǎn)項(xiàng)目竣工投產(chǎn)；豫聯(lián)集團(tuán)2×30萬(wàn)千瓦機(jī)組、二電廠擴(kuò)建、鑫旺電廠、恒星公司2.5萬(wàn)噸鋼簾線等項(xiàng)目進(jìn)展順利。

在積極推進(jìn)工業(yè)化進(jìn)程的同時(shí)，鞏義始終把農(nóng)業(yè)做為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)來(lái)抓，堅(jiān)持以工為補(bǔ)農(nóng)、以工建農(nóng)，不斷加大農(nóng)業(yè)投入和開(kāi)發(fā)力度，加快農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，積極推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，初步形成了養(yǎng)殖、林果、蔬菜、食用菌等農(nóng)業(yè)四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，建立了五個(gè)農(nóng)業(yè)科技示范園區(qū)，涌現(xiàn)了強(qiáng)民乳業(yè)、民生禽業(yè)、恒發(fā)養(yǎng)殖、匯源果汁、星神禽業(yè)等30多個(gè)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)和“強(qiáng)民”牌乳制品、“南河渡”牌石榴、“星神”牌綠色功能雞蛋等一批農(nóng)產(chǎn)品品牌，農(nóng)業(yè)經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍發(fā)展到1300多人。

（三）商圈分析

一、城市商業(yè)狀況

經(jīng)過(guò)商業(yè)業(yè)態(tài)分布調(diào)查我們可以看出（見(jiàn)《鞏義市大首嶺周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布圖》），目前以新華路和新興路組成了鞏義市的零售商業(yè)骨架，全市八家大型綜合購(gòu)物廣場(chǎng)或?qū)I(yè)賣(mài)場(chǎng)，此處就有六家，品牌專(zhuān)賣(mài)132家，占73.3%；服務(wù)性行業(yè)117家，占61%；（具體情況見(jiàn)《鞏義市主干道商業(yè)業(yè)態(tài)分布情況表》）。從宏觀上說(shuō)，整個(gè)鞏義市的商業(yè)模式與同類(lèi)城市相比處于相對(duì)滯后的狀態(tài)，主要以專(zhuān)賣(mài)店和百貨商場(chǎng)的形式出現(xiàn)，

二、城市規(guī)劃

近期城市發(fā)展規(guī)劃主要是向東北方向開(kāi)發(fā)，集中在桐本路和建設(shè)路與新興路北的地段，大首嶺物業(yè)處于此開(kāi)發(fā)片區(qū)的核心位置，在老商業(yè)區(qū)和新商業(yè)區(qū)之間有承上啟下的意義，具有較強(qiáng)的前瞻性。

三、項(xiàng)目周邊交通狀況

大首嶺項(xiàng)目附近公交線路有1路、3路、6路、12路、11路、101路，交通便利；但是建設(shè)路南段目前仍處于開(kāi)發(fā)階段，人流車(chē)流相對(duì)較為單薄；新華路車(chē)流是建設(shè)路的1.5－2倍，人流可達(dá)到3－4倍。

四、居住區(qū)分布

大首嶺周?chē)还锓秶Ｗ∪丝?萬(wàn)－5萬(wàn)人。目前主要以工礦職工，中、高檔住宅社區(qū)為主。同時(shí)分布幾所中小學(xué)校。

五、項(xiàng)目商圈商業(yè)狀況

本案處于老商業(yè)區(qū)和新商業(yè)區(qū)的結(jié)合部，沒(méi)有其他大型綜合超市。沒(méi)有大型蔬菜批發(fā)市場(chǎng)，沒(méi)有大型批發(fā)市場(chǎng)。

六、消費(fèi)群體、消費(fèi)水準(zhǔn)和習(xí)性

在超市購(gòu)物消費(fèi)水平在10元－15元之間。其中62％的消費(fèi)者以購(gòu)買(mǎi)生鮮食品為主，年齡層在40歲以上。25％的消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)家庭日常用品年齡層在21－39歲。13％的消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)休閑食品年齡層在21歲以下。從本市整體消費(fèi)水平來(lái)看消費(fèi)者客單價(jià)稍低，與現(xiàn)有超市的商品定位、商品組合有直接關(guān)系，沒(méi)有在一定程度上引導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)。消費(fèi)者也只是到超市里購(gòu)買(mǎi)一些蔬菜、副食品、一些低價(jià)位的商品沒(méi)有引導(dǎo)消費(fèi)者購(gòu)物去超市的習(xí)慣。（見(jiàn)《商品結(jié)構(gòu)調(diào)查分析報(bào)告》）

附圖：《鞏義市大首嶺周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布圖》

附表：《鞏義市大首嶺商圈主干道商業(yè)業(yè)態(tài)分布情況》

（四）可行性分析報(bào)告

根據(jù)SWOT分析法則，現(xiàn)將本案的優(yōu)勢(shì)、不足、機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)羅列于下：

一、優(yōu)勢(shì)：

1、資金雄厚；

2、物業(yè)成本低；

3、可持續(xù)發(fā)展，連鎖經(jīng)營(yíng)；

二、不足

1、公司從事超市業(yè)態(tài)的人力資源匱乏；

解決方式：

根本解：加強(qiáng)內(nèi)部人員培訓(xùn)，建立學(xué)習(xí)型組織；

狀況解：外聘具有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的人員進(jìn)入?yún)⒅\決策層和執(zhí)行層；

2、房屋結(jié)構(gòu)狀況不良；

3、家族式管理在零售業(yè)態(tài)有一定弊端；

根本解：?jiǎn)?dòng)人力資源激勵(lì)政策，使企業(yè)內(nèi)部人力資源豐富起來(lái)，流動(dòng)起來(lái)；狀況解：在把握財(cái)務(wù)核心的基礎(chǔ)上，將經(jīng)營(yíng)決策權(quán)下放；

三、機(jī)遇

1、當(dāng)?shù)厣虡I(yè)相對(duì)滯后、超市業(yè)態(tài)處于起步階段；

2、建設(shè)路的高尚社區(qū)核心商圈的趨勢(shì)突顯；

四、風(fēng)險(xiǎn)

1、商氣不足，本案處于新老商業(yè)區(qū)的結(jié)合部，新商業(yè)區(qū)尚處于開(kāi)發(fā)階段，輔助業(yè)種資源單?。?/p>

解決方式：促進(jìn)建設(shè)路南段物業(yè)的開(kāi)發(fā)進(jìn)程，放寬招商政策

2、人氣不足，建設(shè)路南段目前仍處于開(kāi)發(fā)階段，人流車(chē)流相對(duì)較為單??；新華路車(chē)流是建設(shè)路的1.5－2倍，人流可達(dá)到3－4倍。

解決方式：宣傳、宣傳、再宣傳，樹(shù)立物有所值的超市購(gòu)物形象；

3、消費(fèi)習(xí)性，當(dāng)?shù)爻匈?gòu)物習(xí)性尚待引導(dǎo)，特別是百貨類(lèi)商品；

解決方式：長(zhǎng)期倡導(dǎo)超市“一站式”購(gòu)物，使當(dāng)?shù)氐陌儇涱?lèi)消費(fèi)意識(shí)融入到超市消費(fèi)之中；

通過(guò)以上對(duì)比分析，現(xiàn)綜述如下：

本案的開(kāi)發(fā)初級(jí)階段需要一個(gè)引導(dǎo)期，宣傳只是一種輔助手段，促進(jìn)建設(shè)路南段物業(yè)開(kāi)發(fā)進(jìn)程，聚集商氣，使中心商圈從新華路向建設(shè)路轉(zhuǎn)移才是核心所在。

初期以生鮮副食和常規(guī)百貨為主，中后期可拓展場(chǎng)外聯(lián)營(yíng)區(qū)，增加品牌類(lèi)百貨經(jīng)營(yíng)，但從分類(lèi)組合上必須要滿足周邊消費(fèi)群的“一站式”購(gòu)物。

內(nèi)部人力資源匱乏，將成為本案初期經(jīng)營(yíng)期間的最大風(fēng)險(xiǎn)。

第二篇：太原市商圈百貨市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告9700字

太原市商圈百貨市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

太原市商圈百貨市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

目錄

一、太原市百貨市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力及商圈概述....................................1

二．太原市商圈商場(chǎng)形式類(lèi)型.............................................2

2．1高檔商場(chǎng).....................................................2

2．2中檔商場(chǎng).....................................................2

2．3低檔商場(chǎng).....................................................2

2．4各大商場(chǎng)平均單位產(chǎn)出情況.....................................5

三、太原市商鋪、商場(chǎng)租金情況...........................................6

四、在售、在建商業(yè)供應(yīng)格局.............................................7

4．1步行街模式（詳見(jiàn)樓盤(pán)調(diào)查表）.................................7

4．2大商場(chǎng)模式（詳見(jiàn)樓盤(pán)調(diào)查表）.................................8

4．3沿街商鋪模式（詳見(jiàn)樓盤(pán)調(diào)查表）...............................9

五、太原百貨商場(chǎng)分布及銷(xiāo)售況..........................................10

（1）華宇購(gòu)物中心......................................................11

(2)、貴都世紀(jì)購(gòu)物中心..................................................11

（3）、御花園·巴黎春天................................................12

（4）梅園百盛購(gòu)物中心．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．13

（5）茂業(yè)百貨.........................................................13

（6）、銅鑼灣購(gòu)物中心..................................................14

（7）、太原燕莎購(gòu)物中心................................................14

（9）、華宇國(guó)際精品商廈................................................15

（10）太原王府井百貨.................................................15-2-

太原市商圈百貨市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

一、太原百貨市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力及商圈概述：

全市共有批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲、服務(wù)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)35289個(gè)，總面積2875860平方米，千人擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)10.3個(gè)，人均營(yíng)業(yè)面積已達(dá)0.8平方米，從業(yè)人員達(dá)22萬(wàn)余人人。固定人口330余萬(wàn)，流動(dòng)人口約110萬(wàn)人，城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款為220億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額160億元左右，城市居民人均收入5200元，人均消費(fèi)情支出4183元。各種商業(yè)活動(dòng)異常活躍，百貨商場(chǎng)的消費(fèi)群體以月收入2000元以上的25—50歲人群為主。在各類(lèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)中，各類(lèi)批發(fā)市場(chǎng)、百貨店及購(gòu)物中心、大型超市、中小型超市、專(zhuān)賣(mài)店、便利店、餐飲店面等。基本形成以“柳巷商圈”、“親賢——長(zhǎng)風(fēng)商圈”、“朝陽(yáng)商圈”為核心的“金三角”式城市商業(yè)布局。

柳巷，歷史上就是太原繁華的商業(yè)場(chǎng)所。這里商賈云集，店鋪林立，買(mǎi)賣(mài)興隆，聚集著200余家商業(yè)企業(yè)，有眾多的中華“老字號(hào)”和歷史名店，有太原“王府井”之美稱(chēng)。傳統(tǒng)商業(yè)有了長(zhǎng)足發(fā)展，新業(yè)態(tài)如雨后春筍。有各類(lèi)超市、連鎖店，有各類(lèi)名品精品專(zhuān)賣(mài)店，有美味可口的中、西餐飲店，有各種文化娛樂(lè)場(chǎng)所等。柳巷商業(yè)街正在引領(lǐng)太原商業(yè)發(fā)展的新潮流。

親賢北街——長(zhǎng)風(fēng)街區(qū)域原是鄉(xiāng)野郊外。隨著太原高科技開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)及梅園、佳地花園等居民小區(qū)的落成，市政府將其規(guī)劃為市級(jí)商業(yè)中心之一進(jìn)行開(kāi)發(fā)。經(jīng)過(guò)短短幾年的建設(shè)，現(xiàn)已形成以餐飲業(yè)為主，購(gòu)物、休閑、健身等點(diǎn)綴其中的頗具規(guī)模的新興商業(yè)街區(qū)。而百盛、新天地、王府井、燕莎、沃爾瑪?shù)葒?guó)內(nèi)外一線商業(yè)機(jī)構(gòu)的相繼進(jìn)駐，更使“親賢——長(zhǎng)風(fēng)”商圈成為了太原商業(yè)版圖中迅速崛起的新銳勢(shì)力。

朝陽(yáng)街商圈，經(jīng)過(guò)了近二十年的發(fā)展，現(xiàn)已具有極高的知名度，成為山西省體量巨大、功能齊全、物流順暢、服務(wù)周到的大型服裝服飾零售、批發(fā)交易大型商圈，輻射山西省各地市、縣及河北、河南、內(nèi)蒙等周邊地區(qū)，它以款式新、服務(wù)優(yōu)、價(jià)格廉、經(jīng)營(yíng)靈活、物流通暢的優(yōu)勢(shì)和零售、批發(fā)渾然一體的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)譽(yù)滿三晉。

二．太原市商圈商場(chǎng)形式類(lèi)型

首先把這些商場(chǎng)分為高、中、低三個(gè)檔次：

2．1高檔商場(chǎng)

1）該類(lèi)商場(chǎng)對(duì)地段的要求很高，現(xiàn)主要集中在柳巷、開(kāi)化市街、鐘樓街等市中心一類(lèi)地段，商場(chǎng)的規(guī)模一般都很大，基本都采用豪華裝修；

2）以國(guó)內(nèi)外知名品牌作為選擇對(duì)象，對(duì)品牌的要求很高；一般選擇的品牌都要在北京和上海等地有3年以上的經(jīng)營(yíng)時(shí)間；

3）以聯(lián)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)方式，商場(chǎng)一般能獲得營(yíng)業(yè)額的27%—30%抽成，進(jìn)場(chǎng)費(fèi)和保證金一般在10000元—15000元；

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太原市商圈百貨市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

4）該類(lèi)商場(chǎng)一般采用大賣(mài)場(chǎng)的模式，有一家采用店中店的模式。

2.2中檔商場(chǎng)

1）該類(lèi)商場(chǎng)對(duì)地段的要求不高，主要體現(xiàn)在規(guī)模和檔次上以及高檔的裝修；

2）基本以知名品牌為選擇對(duì)象，對(duì)品牌有所要求，但要求贏利即可；

3）以聯(lián)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)方式，商場(chǎng)一般能獲得營(yíng)業(yè)額的25%—27%抽成，進(jìn)場(chǎng)費(fèi)和保證金在5000元—10000元之間；

4）該類(lèi)商場(chǎng)采用大賣(mài)場(chǎng)和店中店的模式。

2．3低檔商場(chǎng)

1）該類(lèi)商場(chǎng)一般地處城南、城西等二三類(lèi)地段，在規(guī)模上大多為2層，面積在1萬(wàn)平方米以下，裝修條件簡(jiǎn)單；

2）商場(chǎng)一般以二、三線品牌及雜牌為主。

3）商場(chǎng)大多以出租的形式為主，租金在2.5元/m2.天—3元/m2.天。

4）該類(lèi)商場(chǎng)一般為大開(kāi)間、大進(jìn)深的格局，在出租時(shí)隔成10m2—20m2的小間。

點(diǎn)評(píng)：經(jīng)過(guò)這次市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)目前太原市的商業(yè)非常發(fā)達(dá)：高、中、低檔的商場(chǎng)完備；從現(xiàn)有的商業(yè)分布來(lái)看，城市的各個(gè)區(qū)域都有適合該區(qū)域檔次的商場(chǎng)，其中以零售業(yè)為主的柳巷商業(yè)街和以批發(fā)為主的朝陽(yáng)服飾批發(fā)一條街是目前太原市大商場(chǎng)最集中的地方；各大商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，采用模特秀、現(xiàn)場(chǎng)化妝等手段來(lái)吸引客戶(hù)。

但有部分商場(chǎng)由于經(jīng)營(yíng)模式陳舊，商場(chǎng)裝修落后等原因，目前出現(xiàn)了虧損的局面。但與此同時(shí)還有很多新建的高檔商場(chǎng)將上市招商，如華宇·國(guó)際、開(kāi)元·盛世廣場(chǎng)、中聯(lián)假日廣場(chǎng)、超世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)、柳南商貿(mào)中心等。因此在今后幾年太原市將出現(xiàn)商場(chǎng)供過(guò)于求的局面。

并且，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商大都不熟悉商場(chǎng)的運(yùn)作程序與規(guī)律，商場(chǎng)在一個(gè)區(qū)域商圈內(nèi)的重復(fù)存在，許多優(yōu)秀的品牌非常注重城市資源分區(qū)的問(wèn)題，因此商場(chǎng)的招商（優(yōu)秀的商業(yè)品牌）成為商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重的制約因素。

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太原市商圈百貨市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

太原市各大商廈經(jīng)營(yíng)情況一覽表

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太原市商圈百貨市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

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太原市商圈百貨市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

2．4各大商場(chǎng)平均單位產(chǎn)出情況

為了考察各大商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)情況，我們有選擇的對(duì)太原市中、高檔商場(chǎng)的單位產(chǎn)出進(jìn)行調(diào)查。從表中可以看出目前太原市中、高檔商場(chǎng)的單位產(chǎn)出平均值為1.43萬(wàn)/年.m2，各大商場(chǎng)以1萬(wàn)m2計(jì)算，平均年銷(xiāo)售額為1.43億元，按目前太原市27%的聯(lián)營(yíng)扣率計(jì)算，各商場(chǎng)的平均年毛利潤(rùn)在3800萬(wàn)元左右。其中年毛利潤(rùn)最高的是華宇購(gòu)物中心，平均單位產(chǎn)出高達(dá)2.8萬(wàn)/年.m2，按目前華宇購(gòu)物中心1.8萬(wàn)m2計(jì)算，其年銷(xiāo)售額達(dá)到5億元，以目前27%的聯(lián)營(yíng)扣率計(jì)算年毛利潤(rùn)為1.35億元。單位產(chǎn)出較低的是天龍大廈為0.6萬(wàn)/年.m2，按其經(jīng)營(yíng)面積1萬(wàn)m2左右，其年銷(xiāo)售額約為6000萬(wàn)元，毛利潤(rùn)在1500萬(wàn)左右。

點(diǎn)評(píng)：正因?yàn)橛邢笕A宇購(gòu)物中心這樣的大型贏利商場(chǎng)的成在，使得很多開(kāi)發(fā)商紛紛上馬中高檔大型商場(chǎng)項(xiàng)目。但是，隨著大型商場(chǎng)的增加，客戶(hù)的分流，大型商場(chǎng)的利潤(rùn)將出現(xiàn)下滑的局面。因此，如在鐘樓街改造項(xiàng)目上大型商場(chǎng)，后期的不可測(cè)風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)大大增加。

三、太原市商鋪、商場(chǎng)租金情況-7-

太原市商圈百貨市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

從上表可以看出目前太原市中心的整體租金水平，市中心的柳巷、解放路、開(kāi)化市街、鐘樓街周邊是租金最貴的。由于現(xiàn)在鐘樓街周邊以小商鋪為主，而且此類(lèi)商鋪多為老房子，周邊沒(méi)有大型商場(chǎng)，所以租金水平比柳巷、解放路、等地偏低。

四、在售、在建商業(yè)供應(yīng)格局

為了研究目前太原市在售的商業(yè)供應(yīng)格局，我們調(diào)查了15個(gè)項(xiàng)目。在此基礎(chǔ)上作如下分析。

我們首先把市場(chǎng)上現(xiàn)有的項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目的特征，分為步行街模式、大商場(chǎng)模式、沿街商鋪模式。

4．1步行街模式（詳見(jiàn)樓盤(pán)調(diào)查表）

該模式目前在市中心柳巷周邊有2個(gè)項(xiàng)目，分別是柳巷商業(yè)步行街和鼓樓世紀(jì)廣場(chǎng)。我們以項(xiàng)目的特點(diǎn)作以下分析：

■地理位置：步行街模式主要集中在柳巷商業(yè)中心的兩邊，地理位置得天獨(dú)厚，但柳巷商業(yè)步行街的位置更加優(yōu)越。

■項(xiàng)目規(guī)模：總建面積都超過(guò)7萬(wàn)m2，而柳巷商業(yè)街達(dá)到26萬(wàn)m2

■銷(xiāo)售價(jià)格：1層15000元/m2—20000元/m2

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太原市商圈百貨市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

2層12000元/m2—15000元/m2

3層3000元/m2—10000元/m2

■銷(xiāo)售面積：以沿街商鋪1—3層一開(kāi)間為銷(xiāo)售單位，鼓樓世紀(jì)廣場(chǎng)必須購(gòu)買(mǎi)1—3層，其總面積在100m2—300m2：而柳巷商業(yè)街可以單獨(dú)買(mǎi)1層，也可兩層連買(mǎi)，其面積在60m2以上。

銷(xiāo)售情況：從柳巷步行街接受預(yù)訂（以有638個(gè)客戶(hù)預(yù)定或登記）的情況看，市場(chǎng)普遍看好步行街模式。

點(diǎn)評(píng)：步行街模式的建成將極大豐富太原市的商業(yè)格局，在大型商廈幾乎飽和的情況下，采用店鋪式的格局必定會(huì)吸引投資者前來(lái)投資。

值得重視的是，鐘樓街的改造項(xiàng)目將受到這兩個(gè)項(xiàng)目的雙重競(jìng)爭(zhēng)，而且他們?cè)跁r(shí)間和客戶(hù)爭(zhēng)奪上更有優(yōu)勢(shì)。因此，鐘樓街的改造項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上應(yīng)充分參考該類(lèi)步行街的設(shè)計(jì)方案。

4．2大商場(chǎng)模式（詳見(jiàn)樓盤(pán)調(diào)查表）

按大商場(chǎng)的規(guī)模和建成后的檔次以及經(jīng)營(yíng)的品牌，可把大商場(chǎng)模式分為高檔和中檔。

4．2．1高檔大商場(chǎng)模式

目前在售、在建的高檔大商場(chǎng)共有5個(gè)項(xiàng)目，分別是超世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)、華宇·國(guó)際、開(kāi)元·盛世、中聯(lián)假日廣場(chǎng)、柳南商貿(mào)中心，下面根據(jù)這些商場(chǎng)的特征作以下分析。

■地理位置：主要集中在柳巷商業(yè)中心周邊和朝陽(yáng)街服飾批發(fā)一條街附近，這些位置都是目前太原市最繁華的地段。

■

■項(xiàng)目規(guī)模：總建面積一般都在3萬(wàn)m以上，而超世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)達(dá)到9萬(wàn)m。銷(xiāo)售價(jià)格：1層14000元/m2—23000元/m222

2層13000元/m2—22000元/m2

3層11000元/m2—21000元/m2

■銷(xiāo)售面積：基本都以店中店的模式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，面積在20m2—100m2不等。

■銷(xiāo)售情況：除了超世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)銷(xiāo)售較好超過(guò)80%外，其余各商場(chǎng)銷(xiāo)售形勢(shì)-9-

太原市商圈百貨市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

不好。

點(diǎn)評(píng)：從高檔大商場(chǎng)的銷(xiāo)售情況看，整個(gè)市場(chǎng)對(duì)高檔商場(chǎng)的接受度下降。原因主要有：目前同類(lèi)高檔商場(chǎng)較多，各商場(chǎng)的贏利不樂(lè)觀；總價(jià)過(guò)高，當(dāng)?shù)赝顿Y客很難購(gòu)買(mǎi)；市政府的南移將左右一部分的投資客向城南投資；后期商場(chǎng)的回租投資回報(bào)率過(guò)低；商場(chǎng)后期經(jīng)營(yíng)的不確定因素。

但超世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)由于采用了批發(fā)為主的經(jīng)營(yíng)模式，這又區(qū)別與其他大商場(chǎng)以零售為主的模式，而且招商力度很大，在全國(guó)展開(kāi)，特別把溫州的客戶(hù)為招商重點(diǎn)。因此，超世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)銷(xiāo)售超過(guò)80%。

4．2．2中檔大商場(chǎng)模式

目前在售、在建的中檔大商場(chǎng)共有5個(gè)項(xiàng)目，分別是麗陽(yáng)城、基磊鴻金寶、金色100、逸居時(shí)代、東港嘉園，下面根據(jù)這些商場(chǎng)的特征作以下分析。

■

■

■地理位置：主要集中太原市的次市中心，柳巷商業(yè)中心的邊緣地帶。項(xiàng)目規(guī)模：總建面積一般都在6000m2—20000m2。銷(xiāo)售價(jià)格：1層8000元/m2—16000元/m2

2層6600元/m2—10000元/m2

3層5000元/m2—6000元/m2

■銷(xiāo)售面積：有店中店和大賣(mài)場(chǎng)兩種模式，銷(xiāo)售面積在30m2—160m2不等。

■銷(xiāo)售情況：除了位于城南的東港嘉園銷(xiāo)售較好超過(guò)60%外，其余各商場(chǎng)銷(xiāo)售形勢(shì)不好。

點(diǎn)評(píng)：和高檔大商場(chǎng)一樣，目前中檔商場(chǎng)也出現(xiàn)了供過(guò)于求的狀況，因此銷(xiāo)售形式并不樂(lè)觀。

4．3沿街商鋪模式（詳見(jiàn)樓盤(pán)調(diào)查表）

我們調(diào)查了3個(gè)在建項(xiàng)目的沿街商鋪，分別是怡花苑、凱旋大地、金港國(guó)際商務(wù)-10-

太原市商圈百貨市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

中心，我們將對(duì)此作以下分析：

■銷(xiāo)售價(jià)格：1層、2層均價(jià)12000元/m2—16000元/m2

■銷(xiāo)售面積：130m2—160m2。

■

■

點(diǎn)評(píng)：我們走訪了太原市區(qū)的很多地方，很難找到這種商鋪。在大商場(chǎng)盛行的太原市，目前這種樓上樓下的商鋪正在被越來(lái)越多的投資客接受。因此，我們了解到這種商鋪的銷(xiāo)售率很高。

五、太原百貨商場(chǎng)分布及銷(xiāo)售概況

（1）華宇購(gòu)物中心

該商場(chǎng)于19xx年開(kāi)業(yè)，隸屬于山西華宇集團(tuán)。共分十五層，一至九層為百貨商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積為21000平米，九

層為美食娛樂(lè)中心，十至十三層為高檔寫(xiě)字間，地下兩層為停車(chē)場(chǎng)，是一個(gè)集休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物為一體的購(gòu)物中

心。

位置：坐落于太原傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)繁華地段的“后開(kāi)化寺街”

經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)：

一層為時(shí)尚名品館；二層為白領(lǐng)麗人館；

三層為時(shí)尚淑女館；四層為名流休閑館；

五層為紳士典藏館；六層為健康運(yùn)動(dòng)館；

七層為亮麗名鞋館；八層為兒童家居館；

九層為經(jīng)典生活館。

銷(xiāo)售業(yè)績(jī)：每年太原市同行業(yè)第一（06年銷(xiāo)售5.4億）

品牌結(jié)構(gòu)：

目前該商場(chǎng)時(shí)尚淑女館主要以大淑裝品牌為主，品牌分別是：媚麗一生（產(chǎn)地：廈門(mén)）、影兒（產(chǎn)地：深

圳）、雅瑩（產(chǎn)地：浙江）、例外（產(chǎn)地：珠海）、藍(lán)地（產(chǎn)地：北京）、詩(shī)篇（產(chǎn)地：深銷(xiāo)售方式：一開(kāi)間一、二層連賣(mài)銷(xiāo)售情況：一般都超過(guò)80%，凱旋大地達(dá)到100%，怡花苑達(dá)到90%-11-

太原市商圈百貨市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

圳）、凱撒（產(chǎn)地：

廣東）、菲妮詩(shī)特（產(chǎn)地：天津）、馬克張（產(chǎn)地：廣東）、CK（產(chǎn)地：上海）、恩裳（產(chǎn)地：深圳）、怡佳詠

（產(chǎn)地：廈門(mén)）、Esprit（產(chǎn)地：廣東）、馬天奴（產(chǎn)地：深圳）、唯尚（產(chǎn)地：北京）、金依臺(tái)（產(chǎn)地：北京）、KAKO（產(chǎn)地：上海）、圣諾蘭（產(chǎn)地：深圳）、娜爾思（產(chǎn)地：深圳）、歌力思（產(chǎn)地：深圳）愛(ài)之怡

（產(chǎn)地：北京）、瓚妮佛（產(chǎn)地：北京）、艾絲（產(chǎn)地：武漢）、貝曼菲（產(chǎn)地：北京）等

優(yōu)勢(shì)：地理位置優(yōu)越，商品種類(lèi)結(jié)構(gòu)好，品牌組合佳。應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制靈活，整體營(yíng)銷(xiāo)策劃靈活多變，員

工服務(wù)意識(shí)和銷(xiāo)售意識(shí)強(qiáng)，平效產(chǎn)出高。硬件設(shè)施較完善（在20xx年間從新裝修過(guò)）。缺點(diǎn)：結(jié)款能力差，存在惡意拖款現(xiàn)象。地下停車(chē)位為收費(fèi)車(chē)場(chǎng)。

結(jié)論：根據(jù)該物業(yè)時(shí)尚淑女館品牌的分布情況來(lái)分析，該物業(yè)更適合國(guó)內(nèi)的成熟女裝進(jìn)駐。

(2)、貴都世紀(jì)購(gòu)物中心

該商場(chǎng)開(kāi)業(yè)于19xx年，營(yíng)業(yè)面積為20000平米，地下一層，地上十四層，單層營(yíng)業(yè)面積為2500平米定位中、

高檔，以服裝、服飾等百貨精品為經(jīng)營(yíng)主導(dǎo)的商業(yè)企業(yè)。商場(chǎng)設(shè)男裝、女裝、鞋帽、化妝品、皮具、針織內(nèi)衣、

休閑、童裝、玩具、首飾、名表、家私、家電等。整個(gè)建筑物的功能設(shè)計(jì)不僅能最大限度的給顧客創(chuàng)造一個(gè)完美

的購(gòu)物環(huán)境，也留給了經(jīng)營(yíng)者極大的商業(yè)文化藝術(shù)經(jīng)營(yíng)空間。

位置：坐落于太原傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)繁華地段的“柳巷南路”

經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)（調(diào)整后規(guī)劃）:

地下一層:精品生活館；一層:時(shí)尚名品館；二層:紳士名品館；三層:名媛淑女館四層:都市麗人館；A4層:

孕嬰內(nèi)衣館；五層:青春活力館；六層:時(shí)尚名鞋館；七層:運(yùn)動(dòng)休閑館；八層:時(shí)尚生活館；九層:時(shí)尚餐吧；十

樓：量販?zhǔn)終TV；十一樓：電影院。

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太原市商圈百貨市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

品牌結(jié)構(gòu):

目前該商場(chǎng)少女裝經(jīng)營(yíng)樓層為五樓,品牌分別有:小熊維尼、衣戀、VEROMODA、ONLY、歐時(shí)力、江南布衣、

艾格、SCAT、伊華歐秀、杰西、拉夏貝爾合館、阿桑娜合館、百家好、伊可愛(ài)、巧帛、ESPRIT、等國(guó)內(nèi)外知名少

淑女裝品牌。

銷(xiāo)售：08年銷(xiāo)售為4.3億

優(yōu)勢(shì)：地理位置優(yōu)越，商品種類(lèi)結(jié)構(gòu)好，品牌組合較好。目前整棟大廈軟硬件設(shè)施升級(jí)進(jìn)行較為順利，品牌

組合再次提升。

缺點(diǎn)：結(jié)款差（商場(chǎng)目前承諾淑女屋品牌十天一結(jié)，該條款錄入聯(lián)營(yíng)合同），無(wú)停車(chē)位結(jié)論：根據(jù)對(duì)該物業(yè)的長(zhǎng)期關(guān)注，由于原創(chuàng)始人在20xx年前后將自己的經(jīng)營(yíng)重心轉(zhuǎn)移到上海經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)行

業(yè)，故該物業(yè)在05年至08年這三年時(shí)間內(nèi)高層長(zhǎng)期處于動(dòng)蕩之中嚴(yán)重阻礙了公司的發(fā)展。同時(shí)導(dǎo)致惡意拖款現(xiàn)

象出現(xiàn)嚴(yán)整，結(jié)款信譽(yù)差，硬件設(shè)施嚴(yán)重老化。目前該物業(yè)以有原董事長(zhǎng)全盤(pán)接手整改，據(jù)悉貴都計(jì)劃投資1000

萬(wàn)元對(duì)商場(chǎng)整體進(jìn)行全面升級(jí)。

（3）、御花園·巴黎春天

該商場(chǎng)于20xx年開(kāi)業(yè)，營(yíng)業(yè)面積為13000平米，共分六層，單樓層營(yíng)業(yè)面積為2100平米。

位置：坐落于太原傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)繁華地段“后開(kāi)化寺街”。

銷(xiāo)售：06年銷(xiāo)售為1.3億。

優(yōu)點(diǎn)：地理位置優(yōu)越，硬件設(shè)施完善，購(gòu)物環(huán)境佳。結(jié)款能做到一月一結(jié)。擁有免費(fèi)地下停車(chē)位。

缺點(diǎn)：整體商品種類(lèi)結(jié)構(gòu)較差，品牌組合不好，缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

（4）梅園百盛購(gòu)物中心

該商場(chǎng)開(kāi)業(yè)于20xx年，營(yíng)業(yè)面積為25000平米，共分五層，單層營(yíng)業(yè)面積為5000平米。位置：坐落于太原娛樂(lè)消費(fèi)集中的街區(qū)“親賢北街”

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太原市商圈百貨市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

銷(xiāo)售：年銷(xiāo)售2.7億。

經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)：

一樓：時(shí)尚名品、二樓：女裝、三樓：男裝、四樓：小家電、超市

品牌結(jié)構(gòu)：

小熊維尼、衣戀、VEROMODA、ONLY、江南布衣、艾格、ESPRIT、影兒、詩(shī)篇、CK、馬天奴、白領(lǐng)、

SCOFIELD、KAKO等

優(yōu)勢(shì)：全國(guó)連鎖，品牌資源豐富，商品種類(lèi)結(jié)構(gòu)合理。擁有一套量“身”定做的ERP銷(xiāo)售管理系統(tǒng)。有著良

好的結(jié)款能力（一月一結(jié)），完善的硬件設(shè)施卓越的購(gòu)物環(huán)境。擁有充足停車(chē)位（收費(fèi)）缺點(diǎn)：經(jīng)營(yíng)面積較小，樓層布局較亂，購(gòu)物環(huán)境較差。

結(jié)論：目前該區(qū)域?qū)⒅鸩叫纬商貐^(qū)新的消費(fèi)商圈，周邊商業(yè)氛圍濃厚，但是由于該物業(yè)整體經(jīng)營(yíng)面積較

小，品牌布局較亂，該店正在逐步的取消少淑女裝轉(zhuǎn)向大淑成淑女裝方向經(jīng)營(yíng)，轉(zhuǎn)型后可與王府井百貨各據(jù)一

地。

（5）茂業(yè)百貨

該商場(chǎng)開(kāi)業(yè)于20xx年，營(yíng)業(yè)面積為24000平米，共分六層，單樓層營(yíng)業(yè)面積為4000平米。08年茂業(yè)集團(tuán)收購(gòu)

原聯(lián)洋百貨購(gòu)物廣場(chǎng)，從而進(jìn)入太原