集團(tuán)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案評(píng)審會(huì)報(bào)告模版

GemdaleCorporation科學(xué)筑家TheScienceofLiving項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告模版目錄1、投資決策與經(jīng)營(yíng)方案指標(biāo)對(duì)比2、項(xiàng)目市場(chǎng)定位介紹3、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案介紹4、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃介紹5、項(xiàng)目成本分析6、項(xiàng)目營(yíng)銷分析7、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分析表說明與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)責(zé)任書B1、成本：與投資決策相比，可售面積增加17％，同時(shí)由于建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)提高等原因，單位銷面成本增加16％，使得總成本增加；分析：在銷售面積、物業(yè)類型變化較大的情況下，剔除價(jià)格自然漲幅影響，成本增加16％帶來的收益相當(dāng)明顯。而投資決策成本與實(shí)際成本差異較大，主要是由于產(chǎn)品定位標(biāo)準(zhǔn)的大幅提高。2、售價(jià)：1）投資決策售價(jià)調(diào)整：與投資決策相比，低層開盤時(shí)間推遲3個(gè)季度，小高層開盤時(shí)間推遲2個(gè)季度，按價(jià)格每年10％的自然漲幅考慮，則小高層的開盤價(jià)調(diào)整為4850×105%＋488=5581元(07年國慶銷售，由銷售車位10萬/個(gè)改為每戶贈(zèng)送一個(gè)車位，折合小高層每平米增加488元)、聯(lián)排的開盤價(jià)調(diào)整為6950×107.5％=7471元(07年5月底)；2）與投資決策相比，聯(lián)排售價(jià)提升很大；小高層售價(jià)也有一定提升（在原價(jià)格上提升17.8%，在5581元價(jià)格基礎(chǔ)上提升2.4％）。1.1投資決策與經(jīng)營(yíng)方案指標(biāo)對(duì)比：示例1.2項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案定位說明明確經(jīng)營(yíng)定位、簡(jiǎn)要說明項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案定位——是快速復(fù)制已有產(chǎn)品，還是以差異化贏得高價(jià)高速銷售。1.3規(guī)劃指標(biāo)與投資決策比較內(nèi)容要求目錄1、投資決策與經(jīng)營(yíng)方案指標(biāo)對(duì)比2、項(xiàng)目市場(chǎng)定位介紹3、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案介紹4、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃介紹5、項(xiàng)目成本分析6、項(xiàng)目營(yíng)銷分析7、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分析表說明與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)責(zé)任書B2.1客戶定位與項(xiàng)目決策比較定位類型客戶屬性現(xiàn)在項(xiàng)目決策階段說明核心客戶客戶身份

可以用高端、中端，結(jié)合私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高管、企業(yè)技術(shù)人員、普通白領(lǐng)、個(gè)體工商戶、原住民等來說明客戶地域來源1、根據(jù)項(xiàng)目特性，可以在本表基礎(chǔ)上增加客戶屬性。2、如果核心客戶、重要客戶、游離客戶三類客戶定位類型在目標(biāo)客戶中所占比例發(fā)生變化的話，需要另外說明。3、在核心客戶中，如果客戶又分成幾類的話，需要說明這幾類客戶占核心客戶的比例，及分別說明這幾類客戶的客戶屬性；客戶年齡組成家庭結(jié)構(gòu)組成客戶收入客戶職業(yè)組成購房目的組成置業(yè)次數(shù)組成主要交通工具重要客戶參照上面核心客戶的客戶屬性，選擇重要指標(biāo)分項(xiàng)說明游離客戶2.2產(chǎn)品定位與項(xiàng)目決策階段比較可研現(xiàn)在規(guī)劃容積率1.821.82實(shí)際容積率1.521.82總占地面積4425444254商業(yè)配套面積45003200會(huì)所等附屬配套面積500800建筑面積6746080551物業(yè)類型聯(lián)排別墅比例%、小高層11層%、18層比例聯(lián)排別墅比例%、小高層11層%、18層比例車位比1:11:0.8戶型面積別墅戶均340㎡花園洋房戶均165㎡小高層戶均200㎡小高層戶均150㎡示例2.3戶型定位與項(xiàng)目決策階段比較需求戶型面積戶均面積投資階段套數(shù)比例投資階段面積比例現(xiàn)階段套數(shù)比例現(xiàn)階段面積比例單房與1房30-504020.00%9.00%7.68%4.34%2房2廳1衛(wèi)（2衛(wèi)）65-807018.90%14.89%29.62%21.02%3房2廳1衛(wèi)（2衛(wèi)）898925.40%25.44%30.52%31.10%3房2廳2衛(wèi)110-12011523.15%29.96%18.30%21.20%3房2廳2衛(wèi)130-1501409.75%15.36%9.32%13.00%4房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)160-1801702.80%5.36%4.56%9.34%合計(jì)

1100.00%100.00%100.00%100.00%示例2.4項(xiàng)目賣點(diǎn)及其成本賣點(diǎn)總成本（萬）單位面積成本（元/平方米）現(xiàn)在項(xiàng)目決策現(xiàn)在項(xiàng)目決策1東南亞風(fēng)情園林32002000400250234567示例目錄1、投資決策與經(jīng)營(yíng)方案指標(biāo)對(duì)比2、項(xiàng)目市場(chǎng)定位介紹3、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案介紹4、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃介紹5、項(xiàng)目成本分析6、項(xiàng)目營(yíng)銷分析7、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分析表說明與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)責(zé)任書B3、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案介紹說明：本文所附僅為參考模版，具體在準(zhǔn)備報(bào)告內(nèi)容時(shí)可圍繞其中每頁P(yáng)的主要思想進(jìn)行適當(dāng)展開，以達(dá)到清晰表達(dá)的目的為方便介紹人講解，報(bào)告內(nèi)容的順序可適當(dāng)靈活調(diào)整3.1總體規(guī)劃設(shè)計(jì)TH小高層投資決策階段現(xiàn)在TH小高層增加了疊加別墅，減少了商業(yè)面積示例介紹總體規(guī)劃設(shè)計(jì)思想，并說明規(guī)劃布局與投資決策階段的主要變化，包括物業(yè)分布、交通組織、分期開發(fā)及其他重要指標(biāo)變更3.2設(shè)計(jì)方案技術(shù)可行性論證說明總圖規(guī)劃的技術(shù)可行性，如日照、間距、國家規(guī)范、地方有關(guān)技術(shù)規(guī)定、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)等符合性示例3.3物業(yè)類型分布投資決策階段現(xiàn)在說明產(chǎn)品分布、產(chǎn)品定位的主要思想和與投資決策階段的變化，包括住宅、商業(yè)、配套等各種物業(yè)類型示例3.4交通組織分析投資決策階段現(xiàn)在說明停車方式、交通流線的主要思想以及影響成本的地下室面積及其它技術(shù)措施等的變化示例3.5分期建設(shè)規(guī)劃分析說明各期指標(biāo)與投資決策階段的變化投資決策階段現(xiàn)在示例3.6景觀規(guī)劃分析說明景觀設(shè)計(jì)概念以及重要景觀節(jié)點(diǎn)放大設(shè)計(jì)景觀空間構(gòu)成分析景觀總平面規(guī)劃示例景觀節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)示例3.7空間節(jié)點(diǎn)分析說明重要節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)景觀空間構(gòu)成分析道路節(jié)點(diǎn)示例3.8典型戶型平面（1）示例3.8典型戶型平面（2）示例3.8典型戶型平面（3）3.8典型戶型平面（4）示例3.8典型戶型平面（5）示例典型部位組合平面鳥瞰圖典型住宅單體透視3.9、鳥瞰圖及效果圖示例說明建筑風(fēng)格、裝修檔次與產(chǎn)品定位的符合程度目錄1、投資決策與經(jīng)營(yíng)方案指標(biāo)對(duì)比2、項(xiàng)目市場(chǎng)定位介紹3、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案介紹4、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃介紹5、項(xiàng)目成本分析6、項(xiàng)目營(yíng)銷分析7、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分析表說明與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)責(zé)任書B4.1項(xiàng)目分期計(jì)劃說明：項(xiàng)目分期計(jì)劃與投資決策對(duì)比：。。。。。。項(xiàng)目分期：兩期

總建面積可售面積住宅套數(shù)一期7646566043629二期6863559280612示例4.2項(xiàng)目分期平面圖：用彩色平面圖對(duì)分期進(jìn)行說明4.3項(xiàng)目分期計(jì)劃說明：

項(xiàng)目獲取開工開盤竣工一期2006.8.132007.1.252007.10.12008.8.17二期2006.8.132007.5.82008.3.282008.12.25項(xiàng)目各期主要節(jié)點(diǎn)：與投資決策對(duì)比：。示例GemdaleCorporation一期主要開發(fā)周期設(shè)計(jì)周期：0..～07..（天）55天98天74天開盤周期：0..～07.5.26（天）竣工周期：06..～0..（719天）小結(jié)：。4.4項(xiàng)目周期分析：示例目錄1、投資決策與經(jīng)營(yíng)方案指標(biāo)對(duì)比2、項(xiàng)目市場(chǎng)定位介紹3、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案介紹4、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃介紹5、項(xiàng)目成本分析6、項(xiàng)目營(yíng)銷分析7、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分析表說明與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)責(zé)任書B5.1綜合成本對(duì)比分析：變動(dòng)說明：5.2建安成本變動(dòng):名稱單位2.0版成本(投資決策階段)成本目標(biāo)（方案階段）增加（方案-投資決策）增幅(%)建安總成本萬元銷面指標(biāo)元/m2凈利潤(rùn)萬元成本利潤(rùn)率（%）5.3成本變動(dòng)原因分類統(tǒng)計(jì)序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容增加金額

（萬元）銷面單價(jià)（元/m2）百分比（%）

總成本增加8790.00461.00100%1XXX原因

1.11.22XXX原因2.12.23XXX原因……

5.4成本變動(dòng)原因說明（1）目標(biāo)與投資決策成本對(duì)比：（簡(jiǎn)要說明）（以下為舉例）公建配套成本增加：2,502.3萬元；主要原因：增加地下室面積，投資決策7928m2，現(xiàn)方案22450.98m2，共增加14,522.98m2，相應(yīng)建安成本增加2,322.8萬元；小高層單體成本增加：1,602.46萬元；主要原因：增加小高層銷面7064m2，小高層配置標(biāo)準(zhǔn)提高，單體指標(biāo)提高171元/m2；

......

注：該項(xiàng)目建安成本目標(biāo)與投資決策成本的比較，詳見附件說明。具體分析見鏈接目錄1、投資決策與經(jīng)營(yíng)方案指標(biāo)對(duì)比2、項(xiàng)目市場(chǎng)定位介紹3、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案介紹4、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃介紹5、項(xiàng)目成本分析6、項(xiàng)目營(yíng)銷分析7、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分析表說明與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)責(zé)任書B6、項(xiàng)目營(yíng)銷分析6.1項(xiàng)目分期及示范區(qū)、售樓處、樣板房設(shè)置用彩色平面圖進(jìn)行說明6.2投資決策時(shí)的銷售定價(jià)：示例6.3現(xiàn)在定價(jià)與銷售計(jì)劃示例除以上表格以外，請(qǐng)對(duì)開盤時(shí)間和開盤價(jià)格與可研階段對(duì)比說明；對(duì)以上定價(jià)和銷售計(jì)劃與可研階段不同的部分，需要說明6.4銷售定價(jià)差異說明如果本經(jīng)營(yíng)方案中的價(jià)格與項(xiàng)目決策階段確定的價(jià)格存在差異，則需要提供本經(jīng)營(yíng)方案中的價(jià)格的定價(jià)過程。

定價(jià)過程包括：項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)點(diǎn)價(jià)格和價(jià)格增幅確定兩部分。

定價(jià)方法需依照：ZB-TZ-Z02《項(xiàng)目投資決策階段市場(chǎng)部分成果標(biāo)準(zhǔn)》中的附件七部分”項(xiàng)目分期售價(jià)的確定“中提供的方法制定。6.5現(xiàn)在與項(xiàng)目決策階段銷售