安居工程建設(shè)項目可行性研究報

安居工程建設(shè)項目可行性研究報告 4 4 9 第八章組織機構(gòu)與人力資源配置 擬建設(shè)的安居工程小區(qū)，位于某縣城關(guān)鎮(zhèn)東街村南環(huán)東路。目前該區(qū)域村民住宅用地，有臨時簡易用房，但由于市政條件落后，居住環(huán)境臟、亂、差，不利于該區(qū)域經(jīng)濟及社會的發(fā)展。通過本項目的建設(shè)，將有效地促進商貿(mào)和城鎮(zhèn)化的有機結(jié)合，改善某縣軟硬環(huán)境，從而提升某縣城市整體形象；同時，還將推進和完善某縣住房保障體系建設(shè)，切實解決中低收入階層的住房問題，緩解社會矛盾，對更好的落實國家目前某縣在黃帝時稱好峙，為祭天之所．夏朝時為雍州之域，商時為岐統(tǒng)一六國，建都咸陽，好峙屬京畿輔地．北魏時改好峙為漠西縣，隋改山，謂“某陵”，遂更縣名為“奉天”，以奉祀某陵。唐德宗建中四年更迭，到民國2年(1913)改某州為某縣.某縣位于關(guān)中平原中段北側(cè)，渭北高原南緣，處北緯土臺原、中部帶狀平原、北部丘陵溝壑三個地形地貌。東鄰禮泉，西接扶風(fēng)，麟游，南連興平、武功，北臨永壽。總面積10耕地103.12萬畝。氣候溫和，四季分明，屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，年平均氣溫13．1℃,無霜期為224天，年平均降雨量573--590毫米。靈源，王村、姜村12鎮(zhèn)，漠西、新陽、周城、石牛、梁山、關(guān)頭楊、大墻8鄉(xiāng)．425個村民委員會，總?cè)丝?5萬。某縣農(nóng)業(yè)資源豐富，全國優(yōu)質(zhì)糧基地縣。主產(chǎn)小麥、玉米和黃豆、紅薯等。經(jīng)濟作物品種繁多，主要有油菜、棉花、烤煙、西瓜、甜瓜和各種蔬菜。全縣果園占地22萬畝，出產(chǎn)的蘋果、梨、柿子質(zhì)地優(yōu)良，遠銷全國各榴也頗負盛名。境內(nèi)有漆水、漠谷、泔河三條主要河流。礦產(chǎn)資源以石某縣素有“干縣”之稱，干旱歷來是制約經(jīng)濟特別是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展建國后，某縣農(nóng)業(yè)生產(chǎn)逐漸擺脫傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)的束縛，由自給半自給逐步向商品化生產(chǎn)過渡。中共十一屆三中全會以來，農(nóng)村普遍推行了家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，貫徹落實了“既要抓好糧食生產(chǎn)，又要積極發(fā)展多種經(jīng)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了明顯改變，各種門類的專業(yè)戶、專業(yè)村、經(jīng)濟某縣的工業(yè)生產(chǎn)建國后經(jīng)歷了從無到有、從小到大、從手工業(yè)到大工業(yè)總產(chǎn)值達2．3億元。主要門類有化工、醫(yī)藥、機械加工、建筑建中西藥品、輕鈣、重鈣、電石、水泥、電機、板紙、棉紗、紡織品、果汁、絲襪、副食、奶粉等。某縣是古絲綢之路上的重鎮(zhèn)，歷史上交通較為便利。西蘭公路貫穿過境。先后修建了某普、某興、某扶等主要公某縣商流貿(mào)易歷史上就比較活躍。中共十一屆三中全會以后，在國改獨家經(jīng)營為多渠道經(jīng)營，集體商業(yè)和個體商業(yè)如雨后春筍般發(fā)展起來，建成了聞名西北的三眼橋大市場，布料、服裝遠銷甘肅、寧夏、青海、新疆等地。隨著工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和商流貿(mào)易的日趨活躍，財稅、金融事業(yè)有了較大發(fā)展，人民生活水平顯著提高，居住條件明顯改善，高檔消費品不斷增加。城鄉(xiāng)居民家庭中自行車、縫紉機、電視機巳趨于普不少家庭擁有錄像機、電冰箱、摩托車，少數(shù)家庭還有私人小汽車。但視事業(yè)也有了很大發(fā)展，已建立了縣文化館、圖書館、劇團、劇院、電影院、工人俱樂部等文化藝術(shù)活動中心。群眾性的文化藝術(shù)活動普遍開％，上建立了人民醫(yī)院、中醫(yī)院、婦幼保健院和衛(wèi)生防疫站，共有：衛(wèi)生機構(gòu)485個，從上到下已初步形成了醫(yī)療網(wǎng)絡(luò)。大減少。某縣有著閃光耀彩的人文歷史，古好峙為黃帝祭天之所。歷代不少帝王巡幸古奉天：秦始皇幸梁山宮；漢武帝獲白麟于城北麟漢宣帝因萬鳥臨集城北神雀原，下了歷史上第一道保護鳥類的詔書；唐高祖獵豹于城東黑豹峪；唐太宗、肅宗、德宗、順宗、僖宗等都因作戰(zhàn)到過某地。某縣人杰地靈，名人輩出，名垂青史者有唐代趙隱，全家提倡理學(xué)，時稱“關(guān)中夫子”；清代王郡曾任臺灣總兵，屢平海盜，政本；著名外交家王炳南，曾擔(dān)任中美大使級會談首席代表、外交部副部某縣有著光榮的革命斗爭歷史，某縣人民富有革命斗爭的光榮傳統(tǒng)立了特別支部，傳播馬列主義，組織農(nóng)民抗糧抗捐，除暴安良，在群眾擊隊，開展了地方武裝斗爭?？谷諔?zhàn)爭爆發(fā)后，黨組織大力宣傳抗日救良，抗日將領(lǐng)高鵬在抗日前線壯烈犧牲。解放戰(zhàn)爭時期某縣黨組織得到蓬勃發(fā)展，組建了某縣獨立大隊，跟隨主力部隊轉(zhuǎn)戰(zhàn)陜北、關(guān)中，譜寫了一曲曲可歌可泣的壯麗凱歌，為迎接全國解放做出了貢獻。建國后有抗美援朝、保家衛(wèi)國的魏官祥、田生春等31產(chǎn)英勇獻身的軍人景志強，有舍己救人的復(fù)退軍人王振西等，為我們樹某縣被陜西省政府審定為歷史文化名城，境內(nèi)名勝古跡景點多彩多姿，以唐高宗與武則天合葬墓某陵馳名中外，為第一批全國重點文物保政府將旅游事業(yè)作為經(jīng)濟發(fā)展的支柱，已著手恢復(fù)某陵地面建筑，加快旅游基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施建設(shè)。某陵作為陜西西線旅游景點的一顆明珠，正在隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，某縣城鄉(xiāng)面貌日新月異，縣城大街，擴建了風(fēng)水臺街和泰山廟街，新建了東新街，各巷道大都鋪上了水泥路面。供水、供電設(shè)施也有較大改善。全縣所有村莊都通了電，不少村莊都用上了自來水，北部山區(qū)基本改變了人畜飲水困難的局面。縣建行大樓、中行大樓等引人注目的建筑物，開辟并新建了人民廣場。城民世世代代在這塊古老的土地上繁衍生息，奮發(fā)圖強，譜寫了光榮的歷在各方面都取得了巨大的成就。但這只是在社會主義現(xiàn)代化建設(shè)道路上邁出的重要的一步，未來的任務(wù)還十分艱巨，任重而道遠。某縣人民決心在中國共產(chǎn)黨的領(lǐng)導(dǎo)下，堅定不移地走建設(shè)有中國特色的社會主義道房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分，是國民經(jīng)濟的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進國民經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟（尤其住宅經(jīng)濟）是我國家為拉動經(jīng)濟，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟。為了響應(yīng)國家的安居工程，某縣城建開發(fā)公司決定規(guī)劃、開發(fā)安某縣規(guī)劃期內(nèi)，政府工作重心逐步轉(zhuǎn)向保障性住房體系建設(shè)，通過加強組織領(lǐng)導(dǎo)、深化體制改革、加大資金投入、加強監(jiān)督管理，完善措1、保障性住房規(guī)劃與建設(shè)。保障性住房堅持“統(tǒng)一策、統(tǒng)一標準、分步實施”的方針，由政府統(tǒng)一組織實施。其選址、套型、標準以及出售、出租等建設(shè)管理辦法，由房產(chǎn)管理部門商有關(guān)部門2、保障性住房建設(shè)資金管理。經(jīng)濟適用住房建設(shè)資金由市政府提計提款風(fēng)險準備金和管理費用后的全部余額保障資金，省級財政預(yù)算安排的廉租住房保障補助資金和中央預(yù)算內(nèi)投資中安排的補助資金及中央財政安排的廉租住房保障專項補助資金等多渠道籌集。公共租賃住房建設(shè)資金主要由直管公房置換或?qū)ｍ椯J款籌集。進一步加強保障性住房3、加強廉租住房建設(shè)和管理。嚴格執(zhí)行國家政策，以經(jīng)濟適用住房建設(shè)中套建廉租住房和貨幣補貼、租金核減三種方式，向符合條件的城市最低收入家庭直接提供廉租住房，或?qū)ΜF(xiàn)承租4、完善經(jīng)濟適用住房管理。進一步完善經(jīng)濟適用住房建設(shè)和銷售管理制度，嚴格執(zhí)行國家經(jīng)濟適用房管理的各項政策，加大經(jīng)濟適用房鼓勵直管公房管理單位建設(shè)公共租賃住房；加強公共租賃住房對我市低收入戶籍人口和符合規(guī)定條件的暫住人員的保障作用，提高公共租賃住全市住房發(fā)展規(guī)劃目標，適度增加住房用地供應(yīng)規(guī)模，進一步調(diào)整住房內(nèi)的住房（含商品住房、保障性住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建中小套型普通商品住房建設(shè)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量規(guī)劃期內(nèi)，在符合規(guī)劃控制原則和相關(guān)規(guī)范要求的前提下，適當(dāng)提高住3、停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng)，嚴格限制低4、商品住房用地采取“招、拍、掛”市場運作方式供應(yīng)。保障性適時完善路、水、電、氣、熱等相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)。近兩年來，某縣認真總結(jié)了幾年來年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗和建設(shè)中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建集產(chǎn)、研、居為一體，該項目選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項目實施后，將有利于商業(yè)氛圍的初步形成，完善該區(qū)域的“產(chǎn)、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并改善某擬建區(qū)域分為四塊，其中有三塊分布于城關(guān)鎮(zhèn)東街村南環(huán)東路兩側(cè)，一塊位于縣城中心，西臨東二環(huán)，北臨大市場，東接西蘭大街，南我國已經(jīng)進入小康社會，人們生活水平穩(wěn)步提高，規(guī)劃、開發(fā)安居擬采用開閉站引電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室?？紤]留有余地，變壓器本項目各種設(shè)施接口均至本項目紅線內(nèi)。本項目建設(shè)場地以達到“三通考慮到小區(qū)建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的階層，結(jié)合他們的消費心理和消費結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如場坪、娛樂中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分建設(shè)很大程度上依賴于縣城的規(guī)劃與發(fā)展，因而，在建設(shè)的過程中，要市場進行調(diào)研，以月度對當(dāng)月陜西省房地產(chǎn)市場運行情況進行收集、調(diào)查、統(tǒng)計分析，立足中、微觀市場運行動態(tài)，結(jié)合宏觀經(jīng)濟發(fā)展，同時結(jié)合陜西省地理特征，覆蓋陜北、陜南、關(guān)中區(qū)域的研究原則，選取西安、咸陽、寶雞、銅川、榆林、渭南、漢中、安康、商洛、延安等十個典型城市進行分析、研究，通過對各城市當(dāng)月在售樓盤的均價走勢，以及分城市各城區(qū)、各物業(yè)的市場需狀況及運行特征，對房地產(chǎn)市場的運行現(xiàn)狀及熱點現(xiàn)象提出專業(yè)性分析，并對未來市場發(fā)展提出預(yù)警預(yù)革開放開始，已經(jīng)走過30個年頭。陜西的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從西安市南關(guān)地區(qū)1982年將十幢新建高層住宅樓全部向市民出售算起，也已歷時年則意味著一個階段的調(diào)整。陜西房地產(chǎn)雖然起步比沿海等地晚，但也取得了翻天覆地的巨變，從西安首先起步，一路艱難前行，迄今已蔚為段，三是從2002年至今房地產(chǎn)市場品質(zhì)化階段。通過三十年三個階段的發(fā)展完成了從居者有其屋到居者優(yōu)其屋的一個轉(zhuǎn)變，經(jīng)歷了從追求生稀少的矛盾也日益突出，百姓處于一個追求生存居住的階段。解決住房問題曾成為落實黨的干部政策和知識分子政策的一項重要內(nèi)容。福利分房制度是當(dāng)時最基礎(chǔ)的房地產(chǎn)制度，“等國家建房，靠組織分房，要單決定自當(dāng)年起停止住房實物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品南巡講話開始，中國房地產(chǎn)就開始了市場化進程，從住宅商品化到房改的實施，從土地?zé)o償劃撥使用到掛牌出讓，十年的演變，十年的發(fā)展，形成了目前中國房地產(chǎn)業(yè)的一片波瀾壯闊的景象。陜西房地產(chǎn)業(yè)也同步正式進入商品市場的運作領(lǐng)域，從解決生存需要進入到了舒適居住的階易有轍，家齊則中國興?！彪S著國家住房制度的深入改革以及住房市場化的迅速上升為一體，完成了從市場初步啟動到相對高速發(fā)展的過程，房地產(chǎn)業(yè)從2000年開始西部大開發(fā)的實施，使得西部重鎮(zhèn)的陜西省一體化，伴隨著政府各項宏觀調(diào)控政策平穩(wěn)運行以及市場環(huán)境的持續(xù)改良，西安房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也隨之漸入佳境。在西安房地產(chǎn)業(yè)的帶動下，隨著經(jīng)濟的迅速發(fā)展，人們對高品質(zhì)生活的追求日漸年是陜西省房地產(chǎn)業(yè)在政策調(diào)整中穩(wěn)步前行的過程，也是“從居住有其理念也有所進步，這個階段開發(fā)企業(yè)從最初單純的住宅商品化到現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場化程度深化，也有了更多的產(chǎn)品可供消費者選擇，住宅、公寓、別墅、TOWNHOUSE以及越來越細分的產(chǎn)品類型就是一種居住“優(yōu)化”的表現(xiàn)，提升項目自身的品質(zhì)已經(jīng)成為市場的核心競爭力。而購房者的觀念也有所調(diào)整，以前人們僅僅將房子作為居住的場所，而現(xiàn)在房產(chǎn)已經(jīng)成為投資置業(yè)的價值體現(xiàn)，對項目的品質(zhì)有了更為確切的認識。不論是房企還是置業(yè)者對項目的品質(zhì)化、性價比等最為看重，品質(zhì)化成為近十年陜西房地產(chǎn)市場最主要的體現(xiàn)。而伴隨著外地知名品牌房企相繼入價格水平比較穩(wěn)定。以西安市為例，（西安是陜西省省會，西安的房地產(chǎn)業(yè)在全省的房地產(chǎn)業(yè)占有的比例在60%以上，是陜要組成部分。）從陜西的樓市價格來看，目前在全國屬中等水平。以省會西安為例，大致低檔住宅為每平方米5000元網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示的2009年第115429元/㎡，與北京、上海、深圳等一線城市的價格有與二線城市中的南京、重慶等也有著一道難關(guān)的距離。其他城市的房地庭的居住需求。如此建筑規(guī)模，反映了陜西房地產(chǎn)業(yè)的年歷年的全年總量，而11月更是創(chuàng)下歷年西安樓市單月成交量新高。數(shù)據(jù)表明了購房者的置業(yè)熱情，也說明了剛性需求的強勁，而伴隨著陜達到6.5%的增幅，08年雖然受到國際金融危機的影響，房地產(chǎn)銷售價發(fā)成本的增加都會導(dǎo)致我省房地產(chǎn)價格繼續(xù)上揚。在嚴格的宏觀調(diào)控政二手房市場的迅速拓展，對盡快緩解無房戶住房需求，盤活陜西整個房地產(chǎn)業(yè)一級市級都有著積極意義。然而，陜西的二手房市場發(fā)展卻相對滯后。以西安市為例，其二手房市場2002西安二手房市場交易面積為164.49萬平方米，有了長房屋交易量，南京、武漢等城市新建商品房與二手房交易的比率基本相當(dāng)。一個發(fā)展合理的房地產(chǎn)市場，新建商品房與二手房交易的比率應(yīng)大市場仍存在著較大的結(jié)構(gòu)性缺陷，二手房市場不夠活躍，有待進一步的住宅保障制度不僅對于陜西以至對我國而言均處于一個完善的過程。當(dāng)前我國的住房保障制度尚處在建設(shè)的初期，其受惠面較窄，且門檻較高，可操作性一般。隨著國內(nèi)各地逐漸加大對各類政策保障性住房的建設(shè)力度，之前的情況將有所改觀，未來的受惠群體較逐漸向中等收從西部大開發(fā)、到西咸一體化、再到西部金三角（西安、成都、重要實施都對陜西省的房地產(chǎn)市場有著積極促進的作用.三、陜西房地產(chǎn)市場典型城市房地產(chǎn)發(fā)展分析西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心通過對十個典型城按照各個城市房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模以及發(fā)展?jié)摿Φ牟煌?、按照相?yīng)的比重得西安作為二線城市，房地產(chǎn)市場發(fā)展從1992年起步，經(jīng)過1992-房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整期。一路走來，已經(jīng)走市場長期以來表現(xiàn)為穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢，即便在多年來全國一線城市5、城市規(guī)劃建設(shè)與房地產(chǎn)發(fā)展形成“互哺”，房地產(chǎn)助推從2002年開始，伴隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，在西咸一體化發(fā)場發(fā)展加速，整體市場呈現(xiàn)出供銷兩旺的格局。不過咸陽城區(qū)面積相對城東及城西相對偏少。同時從城市地理來看，南為渭河，北邊為塬以及高速公路阻斷，整體房地產(chǎn)開發(fā)空間受到一定限制，目前市場在售項目在寶雞國民經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展和城市化快速推進的過程中，房地產(chǎn)業(yè)才-2008年，開發(fā)投資額由16.18億元增加到58.56億元，增長2.6倍，經(jīng)濟快速發(fā)展的重要力量。寶雞的居住區(qū)域主要集中在經(jīng)二路上，多年來房價保持平穩(wěn)。但是近年來，東高新國家級開發(fā)區(qū)的迅速崛起，使得共有69個項目在售，集中在城東區(qū)以及城南區(qū)，項目多為中小規(guī)模項延安四面環(huán)山，城里的主要建筑都在兩山之間的平地上，土地資源而且土地價格較高，從而也導(dǎo)致延安的房價居高不下，在十個城市中延個，是十個城市中在售項目最少的城市。受地理位置的影響，項目基本延安市場畢竟開發(fā)得晚一些，正走在發(fā)展階段。目前延安商品房項目比2、置業(yè)人群較為單一銅川市位于陜西省中部，經(jīng)濟發(fā)展遲緩，銅川地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展一直很緩慢，市場化從05年開始，才三四年的時間，處于階段，宏觀政策方面的對市場的影響并不大，市場主要是以剛性需求為榆林受地理因素影響城市規(guī)劃外的土地由于荒漠化嚴重，造成規(guī)劃石油的發(fā)現(xiàn)，榆林已經(jīng)成為陜西經(jīng)濟的重要一極，人們的生活水平日益，，渭南市房地產(chǎn)市場正處于起步發(fā)展階段，市場發(fā)育還很不成熟，各個房產(chǎn)項目之間的競爭正處于地段競爭向產(chǎn)品競爭階段的過渡之中。渭南市按照房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況可大致區(qū)分為：中心區(qū)、高新區(qū)、老城區(qū)等三個區(qū)域。中心區(qū)是城市經(jīng)濟文化中心，配套完配，交通便捷，是大多渭南人理想的居住地。渭南目前的大型房產(chǎn)項目業(yè)集中于此區(qū)域。開發(fā)區(qū)正處于建設(shè)開發(fā)階段，大片為開發(fā)綠地較多，其中一部分已被作為房地產(chǎn)用地征用，但目前尚無大規(guī)模開發(fā)建設(shè)。老城區(qū)同城市中心地帶被沋河分割成兩個部分，隨著城市的西移，老城區(qū)已越來越發(fā)偏遠。在1、整體產(chǎn)品檔次較低，價格水平相近，產(chǎn)是漢中樓市區(qū)別與其他城市的最主要特征。借助優(yōu)勢，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)企業(yè)實力、當(dāng)?shù)氐墓┣箨P(guān)系的影響，雖然漢中還缺少能開發(fā)帶動區(qū)域板塊項目的特大企業(yè)，但是，漢中沿漢江兩岸的板塊格局已見雛形。一江兩岸的長遠規(guī)劃，天漢大道的貫通，漢中的城市骨架在逐步拉大，規(guī)劃也更加合理，將打造陜西唯一一個以水文化為特色的居住城市勢在必步，歷經(jīng)房屋統(tǒng)建、舊城改造、安居工程及經(jīng)濟適用房、商品房綜合開發(fā)等階段，但是真正的市場化階段要從20的速度發(fā)展。近年來隨著安康交通瓶頸問題的改善，青山綠水的宜居環(huán)境已經(jīng)吸引西安為主體的周邊居民來安家置業(yè)，從而帶動安康房地產(chǎn)業(yè)商洛市以產(chǎn)業(yè)帶動經(jīng)濟發(fā)展的總體要求，打造商洛山水園林生態(tài)旅近年來，相繼建成了桂園新村、宏安小區(qū)、全興園小區(qū)、通安小區(qū)、晨光家居、丹江新城等重點住宅項目，活躍了市場，但是房地產(chǎn)市場依然處于初級階段，供應(yīng)單一，以城中區(qū)為主，物業(yè)類型皆3、置業(yè)者還沒有形成理性的置業(yè)觀念，沒有品牌的認知，同時開發(fā)商的思維也相對落后，開發(fā)、宣傳、營銷等與西安依然有一定的差距4、住房供應(yīng)體系單一投資旺。從中央到各地開始從政策上對開發(fā)結(jié)構(gòu)加強了信息監(jiān)測及政策調(diào)控，市場供應(yīng)已經(jīng)開始向符合大多數(shù)購房者的需求角度轉(zhuǎn)移，伴隨著市場開發(fā)的趨于成熟及購房者的逐漸理性，未來市場開發(fā)及需求結(jié)構(gòu)也將趨于更加合理。從陜西省的市場發(fā)展來看，一平兩旺將是長期的房地460萬戶通過租賃補貼解決。總投入約2150億提高中西部地區(qū)補助標準，借此良機，西安政府已經(jīng)開始著手保障性住腕慢慢將開發(fā)的觸角伸向陜西，陜西聚集了越來越多的品牌地產(chǎn)。外來品牌的到來，對本地的開發(fā)商無疑帶來了一定的沖擊，同時各個外來品牌之間也存在著一定的競爭，競爭促進發(fā)展，品牌薈萃的背后將是優(yōu)勝2008年“5212”汶川大地震的發(fā)生，對陜西的樓市發(fā)展來說是一方面置業(yè)者對房屋的品質(zhì)化更加的看重，一方面考驗著房地產(chǎn)開發(fā)商的社會責(zé)任感。伴隨著置業(yè)者的成熟以及競爭的白熱化，品質(zhì)化將成為房地產(chǎn)的核心競爭力，未來的陜西房地產(chǎn)市場將會是個以品質(zhì)說話的市房地產(chǎn)也將出現(xiàn)持續(xù)熱銷的勢頭。目前來看，上海、深圳等一線城市的二手房交易量與商品房交易量之比在1：1之比為1：7左右。和其他一線城市相比，我們很明顯地可以看出，西安二手房市場發(fā)展還是落人一步。結(jié)合上海、深圳等地一線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的特點，以及目前西安二手房市場欣欣向榮的發(fā)展的趨勢。從完善陜西房地產(chǎn)市場的角度以及陜西二手房市場的巨大潛力來看，未來房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)對房地產(chǎn)市場發(fā)展和宏觀調(diào)控工作的產(chǎn)生引房屋租賃管理、信用檔案、信息發(fā)布，客觀地分析房地產(chǎn)運行軌跡，正有序的發(fā)展。陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳下發(fā)通知，陜西省房地產(chǎn)市場信城改商品房進入市場以來，歡迎者有之，反對者有之，各種爭論和批評也從未中斷，但是毋庸置疑的一點是此類樓盤有效平抑了陜西樓市快速上漲的房價。伴隨著城中村的日漸沒落，城改房逐漸增多，如何正確合理的處理城改房，將會是未來一段時間內(nèi)陜西省房地產(chǎn)市場發(fā)展的咸陽市連續(xù)兩年城市經(jīng)濟總量、地方財政收入、人均純收入等主要％，城市改造方面逐步進行,經(jīng)濟及城市配套的完善帶動房地產(chǎn)市場的快速年上半年，受政府的救市政策影響，剛性需求被釋放之后，需求量大大隨著房地產(chǎn)市場規(guī)模的迅速擴大，本土開發(fā)企業(yè)逐步牌開發(fā)企業(yè)強勢進入，競爭的激烈?guī)恿讼剃柹唐贩渴袌龅恼w發(fā)展水作為一個新興的工業(yè)城市，咸陽由農(nóng)業(yè)經(jīng)濟為主向工業(yè)化、城市化過渡較晚，整體置業(yè)人群消費理念相對滯后，也在很大程度上抑制了咸陽商品房供應(yīng)市場的產(chǎn)品創(chuàng)新，消費層次及開發(fā)層次未能充分拉開，目前咸陽市場尚無純粹的別墅項目，復(fù)式、躍式等產(chǎn)品幾乎沒有；僅從市場住宅售價未能充分拉開差距，高價產(chǎn)品與低價產(chǎn)品差距僅數(shù)百元，即咸陽市目前的置業(yè)人群以咸陽市人以及周邊的市區(qū)為主；輔以部分西安人，而其他地方的客源更加稀少。從客源上來看，較消費市場以二室及三室需求占到絕對比重，諸如一室以及四室以上不足2008年，咸陽市年度經(jīng)濟適用住房計劃建設(shè)面積22.2萬平方米世紀大道以及東風(fēng)路區(qū)域土地供應(yīng)量明顯上升，同時規(guī)模型地塊較多，供需市場的走高以及房價的攀升，帶動了地價的上揚。此外，咸陽市舊咸陽城區(qū)面積相對有限，目前咸陽商品房市場供應(yīng)集中于城內(nèi)以及城南西咸共建區(qū)，城北、城東及城西相對偏少。同時從城市地理來看，南為渭河，北邊為塬以及高速公路阻斷，整體房地產(chǎn)開發(fā)空間受到一定咸陽市城東區(qū)的大致范圍為：東風(fēng)路以東、渭河以北、渭城西路以利的地段，項目較為集中，相對來說，大盤偏少，中小盤占上風(fēng)。由于咸陽市城南區(qū)界定如下：皂河以西，西寶南線以北，灃河以東，渭城南區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展主要集中在世紀大道沿線，占到市場項目總數(shù)的28%左右。世紀大道西咸共建區(qū)沿線樓盤以大盤為主如：金泰絲路花天水經(jīng)濟帶建設(shè)規(guī)劃的出臺，將推出西咸共建區(qū)經(jīng)濟及房地產(chǎn)的快速提咸陽市城西地區(qū)主要指渭河北岸的咸通路以西和三號橋南的世紀該區(qū)域是未來咸陽市行政的新中心，所以發(fā)展?jié)摿^為巨大。從眾多的開發(fā)樓盤就可以看的出來，這里的投資價值正在凸顯。而從調(diào)研顯上升的態(tài)勢，作為高新區(qū)的經(jīng)濟帶動，未來城西區(qū)將成為咸陽房地產(chǎn)發(fā)展的熱點板塊，這里客源多為周邊區(qū)市的置業(yè)人群，需求持續(xù)走旺。西城北區(qū)現(xiàn)在在售的項目來看，處在城北的分水嶺上——文林路，比較靠近城中部分，再往北部，受地理位置等因素的限制，目前還沒有新的項目開發(fā)。這個區(qū)域的項目總建面相對較大，價格相對較低。文林路城內(nèi)區(qū)以人民路為中心呈帶型分布。區(qū)域樓盤配套也比較成熟，容跨度比較大。由于地段好（咸陽的主干道人民路附近），配套全（銀行超市醫(yī)院學(xué)校交通），是咸陽目前房地產(chǎn)開發(fā)的主要集中區(qū)域，價格處陽市城中區(qū)在售樓盤數(shù)量占到總數(shù)的27%左右，與城南持平，但及高層正逐步替代多層，而成為市場主力。產(chǎn)品創(chuàng)新不足，同質(zhì)化現(xiàn)象局上來看，目前咸陽市商業(yè)物業(yè)仍集中在人民路、西蘭路、玉泉路、樂育路、渭陽路相對發(fā)展比較成熟的街區(qū)上，而相對偏遠的城區(qū)商業(yè)物業(yè)幾乎為零。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心調(diào)研顯示：目前咸陽市的商咸陽市目前僅有如東銀大廈純寫字樓的項目寥寥無幾，目前咸陽寫綜述：咸陽房地產(chǎn)市場近年呈現(xiàn)供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢，價格穩(wěn)步上揚，市場縱深化方向發(fā)展，產(chǎn)品創(chuàng)新不足，同質(zhì)化現(xiàn)象明顯，但未來提結(jié)合咸陽房地產(chǎn)市場發(fā)展特征以及市場所處的環(huán)境，西安房地產(chǎn)信加之市政府對建設(shè)的支持、后續(xù)主要供應(yīng)區(qū)域集中在舊城改造等成熟區(qū)域、重點地段優(yōu)質(zhì)地塊陸續(xù)推出等原因，預(yù)計后期咸陽土地市場交易將從全市目前的情況來看，舊城改造如火如荼。如此之大的舊城改造計劃一方面極大地刺激了拆遷戶的剛性需求，另一方面也將在主城區(qū)內(nèi)城南區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展主要集中在世紀大道沿線，世紀大道已經(jīng)成為咸陽市房地產(chǎn)投資炙手可熱的區(qū)域。關(guān)中－天水經(jīng)濟區(qū)建設(shè)規(guī)劃的出作為三線城市的咸陽房價還停留在起步階段，咸陽市的房價一直以來都處于穩(wěn)中有升的態(tài)勢。從一線和二線城市的發(fā)展軌跡來看，咸陽市的房價依然有上升的空間。從上半年的良好的銷售情況來看，下半年房上半年商品房熱銷，價格明顯上升，這樣壓抑了部分購房者的置業(yè)欲望。同時在08年壓抑的剛性需求字上半年集中釋放后有所減弱，改善型需求并不能代替剛性需求的地位。但是因為依然有國家以及地方政策利好的影響，同時市場轉(zhuǎn)好“買漲不買跌”現(xiàn)象將會繼續(xù)凸顯。所以年下半年咸陽樓市的客源依然以剛性需求為主，改善型以及投資型需求咸陽市目前大力推進城市化進程，商業(yè)物業(yè)獲得了快速發(fā)展，而諸如西咸共建區(qū)以及城東、城西等配套不足的區(qū)域，商業(yè)物業(yè)規(guī)模及需求《關(guān)中―天水經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》已正式發(fā)布?！兑?guī)劃》提出，將把2000年以來，隨著西部大開發(fā)的推近，咸陽市的發(fā)展隨著“關(guān)中―天水經(jīng)濟區(qū)發(fā)展”的進行，相信咸陽市的經(jīng)濟將會更近一咸陽房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)u入佳境，但目前仍然存在一些矛盾和問題如：“產(chǎn)品設(shè)計落后、供求不平衡、市場容量小、消費理念滯后”等部分問題。從短期來看這些問題不會對咸陽樓市產(chǎn)生太大的影響，從長期來看，這些問題將是房地產(chǎn)發(fā)展過程中不可回避的問題。因此借鑒一線城市以及二線等城市房地產(chǎn)業(yè)的成熟經(jīng)驗，結(jié)合咸陽房地產(chǎn)市場的發(fā)展特征，咸陽房地產(chǎn)市場宜趨利避劣，在市場縱深化、理性發(fā)展的良好態(tài)勢下，緊扣規(guī)劃而為，于產(chǎn)品品質(zhì)及創(chuàng)新方面加大力度，相信咸陽房地年實行住房保障制度以來，我市已初步建立了廉租住房制度、經(jīng)濟適用規(guī)劃區(qū)內(nèi)住房供應(yīng)體制現(xiàn)狀。初步形成了以市場為主導(dǎo)的商品住房規(guī)劃期內(nèi)住房需求。我市市區(qū)住房需求由本地戶籍城鎮(zhèn)居民的住房需求、外來常住人口的住房需求和被動拆遷需求三部分組成。依據(jù)《咸根據(jù)對規(guī)劃期內(nèi)不同收入水平家庭結(jié)構(gòu)比例的預(yù)測，規(guī)劃期內(nèi)需建賃住房33.45萬平方米，限價普通商品住房率來看，2008年銷售額只占到投資額的43.78%，一批商品住宅的良好銷量，再結(jié)合入住咸陽市工商企業(yè)的不斷增多，白領(lǐng)階層以及周邊干部職工對中高檔住房的需求一定會更大，另外國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大根據(jù)《咸陽市城市總體規(guī)劃（2006-20202008年，廉租住房建設(shè)0.118萬套，建筑面積5.9萬平方米；經(jīng)濟2009年，廉租住房建設(shè)0.1108萬套，建筑面積5.54萬平方米；經(jīng)房建設(shè)0.112萬套，建筑面積8.4萬平方米；0.2223萬套，建筑面積20萬平方米；商品住房建設(shè)0.8428萬套，建筑2010年，廉租住房建設(shè)0.0786萬套，建筑面積3.93萬平方米；經(jīng)2011年，廉租住房建設(shè)0.1萬套，建筑面積5萬平方米；經(jīng)濟適用2012年，廉租住房建設(shè)0.1萬套，建筑面積5萬平方米；經(jīng)濟適用畝；中省單位、駐陜部隊、本市困難企業(yè)集資建房利用本單位存量土地今年以來，咸陽某縣圍繞年初確定的城建十大工程，攻堅克難，加快步伐，力保按期完成目標任務(wù)。同時，以“雙創(chuàng)”為抓手，對城鄉(xiāng)環(huán)堅持規(guī)劃引領(lǐng)。按照縣城西安——天水城市群和西咸一體化中的功能定位，突出某縣區(qū)域特色、文化特色，全面完成縣城總體規(guī)劃修編任加強縣城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。重點抓好城建十大工程：開通靖莊路、好啟動舊城改造工程。繼續(xù)抓好西蘭大街三板塊和青仁路改造，完成全段拆遷和臨街建設(shè)。加快城區(qū)排污泄洪配套管網(wǎng)建設(shè)。完成垃圾處理廠建加快集鎮(zhèn)建設(shè)。搶抓省市擴大關(guān)中百鎮(zhèn)建設(shè)的機遇，加快集鎮(zhèn)規(guī)劃某縣房產(chǎn)市場有三個明顯的特征：一是剛性需求量大，投機買房的相對少一些；二是開發(fā)成本低廉；三是房地產(chǎn)泡沫較小。同時由于西安天水經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃的出臺，我們處在這個區(qū)域當(dāng)中所處的位置，對房地產(chǎn)市場是一個新的機遇?？梢灶A(yù)測，某縣在今后的幾年當(dāng)中，房地產(chǎn)會有綜上所述，某縣房地產(chǎn)發(fā)展目前仍然存在著一些矛盾和問題，如產(chǎn)品設(shè)計落后，供求不平衡，市場容量小，消費觀念滯后等原因。從短期來看這些問題并不會對樓市的發(fā)展產(chǎn)生大的影響，從長遠看，這些問題將是發(fā)展中不可回避的問題，因此借鑒一、二線城市房地產(chǎn)發(fā)展的成熟經(jīng)驗，結(jié)合某縣房地產(chǎn)發(fā)展特征，某縣房地產(chǎn)發(fā)展趨勢在市場縱深化，仍然將會載滿商機，有一個好的發(fā)展趨勢，預(yù)計后幾年某縣房地產(chǎn)市場較穩(wěn)定，同時隨著經(jīng)濟水平的不斷提高，人們對文化的追求也提高到了2）收入穩(wěn)定：公務(wù)員、教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。他外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時在家也可順利開展工作，對小區(qū)環(huán)境的要求，對住宅品位的要求，對戶型的設(shè)計要求這就意味著該項目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項目投資本金安全性的保證。所以投資風(fēng)險不會太大.2.通貨膨脹的防護能力：在市場經(jīng)濟條件下，通貨膨脹的影響是長這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項目的影響，同時對該項目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項目3.房地產(chǎn)開發(fā)受政府行為影響較大，同樣也受銀行利率影響，假如建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場預(yù)測和資源評價的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項目技術(shù)方案、設(shè)備方小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔住宅，以符合安居工項目主要居住對象為在縣城居民和工作者，以及其他知識層次較根據(jù)以上多種消費對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見房面積12112G34522233共占地面積2024.86平米，建筑總面積9357)衛(wèi)生間：公衛(wèi)：內(nèi)墻高級瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級防滑磚。贈送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆2)電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上道路為小區(qū)主干道和組團內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。入口處有寬廣的地下停車場指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護功欄桿：起安全保護作用。兒童活動場地以塑料欄桿為主。居住區(qū)地㎡㎡㎡㎡眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，林設(shè)計、信息網(wǎng)絡(luò)等是否到位。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場區(qū)合理布置和安全運行幾有利于保護環(huán)境和生態(tài)，有利于保擬建設(shè)的安居工程小區(qū)，位于某縣城關(guān)鎮(zhèn)東街村南環(huán)東路。目前該區(qū)域村民住宅用地，有臨時簡易用房，但由于市政條件落后，居住環(huán)境臟、亂、差，不利于該區(qū)域經(jīng)濟及社會的發(fā)展。通過本項目的建設(shè)，將有效地促進商貿(mào)和城鎮(zhèn)化的有機結(jié)合，改善某縣軟硬環(huán)境，從而提升某縣城市整體形象；同時，還將推進和完善某縣住房保障體系建設(shè)，切實解決中低收入階層的住房問題，緩解社會矛盾，對更好的落實國家目前通過收集資料、走訪調(diào)查、查閱資料及抽樣調(diào)查，運用科學(xué)方法整多斯地臺南緣與渭河斷裂盆地的結(jié)合部，形成南部黃土臺原、中部帶狀平原、北部丘陵溝壑三個地形地貌。東鄰禮泉，西接扶風(fēng)，麟游，南連度，7月平均氣溫26.4攝氏度，年降水量557毫米，累年(≥10℃)某縣位于“昆侖－秦嶺－大別山緯向構(gòu)造帶”的北側(cè)汾渭地震帶的渭河地震亞帶上，地處渭河新生代斷部盆地，活動斷裂發(fā)育，新構(gòu)造運動強烈，存在著發(fā)生破壞性地震的構(gòu)造背景。本項目所在地是我國震害本項目的各類建構(gòu)筑物的規(guī)劃建設(shè)審批、勘察設(shè)計、施工圖審查、施工從以上分析可知，擬選場區(qū)的自然條件、社會環(huán)境條件及基礎(chǔ)設(shè)施通過對該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進度好，適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)，建造50萬平方過土地承載力。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石政府部門通過開發(fā)項目征收環(huán)境配套費，已為項目提供了排水、電力、燃氣、供熱、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。項目與城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點較項目所在地近臨公路干線，且場址周邊路網(wǎng)設(shè)施完善，又緊臨剛通車的高速公路，該項目所在區(qū)域距西北最大的航空港——西安咸陽國際機場只有20公里，公路、鐵路、航空立體交通網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成，交通便這幾年的變化日新月異，一改昔日的荒涼北郊，成為今天咸陽市開銀行、車站??隨著大量居民入住，該區(qū)域的發(fā)展前景將一片樂觀。折，是咸陽市市民周末休閑度假的理想去處。整個小區(qū)有山有水，樹木湛藍的天、清澈的水是其引以為傲的亮點，郁郁蔥蔥的松林、芳草茵茵的綠地讓你在藍與綠的交響中感受大自然的氣息、享受返樸歸真的小區(qū)匯集大量高素質(zhì)的人才，形成一流人文環(huán)境。與書為鄰，以德項目選址區(qū)域附近人口密度適中，居住人口都是從事技術(shù)人員，受故選擇此地的人士同時也為下一代選擇了一個良好的文化和教育合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針。該項目建設(shè)用地按如下程序有土地使用者或他們的委托人，按平等互利、等價有償和協(xié)商一致的原裝。本項目由已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站，通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項目各種設(shè)施接口均至本項目紅線內(nèi)。本項目建設(shè)場地以達到制冷擬采用溴化鋰裝置，取消了制冷劑氟里昂的使用，有利于保護臭氧層。餐飲以煤氣為燃料，所以應(yīng)在操作間設(shè)計通風(fēng)排氣裝置，且排本項目產(chǎn)生的污水主要有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水。生活廢共占地面積2024.86平米，建筑總面積935小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計應(yīng)貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3.屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)=窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為k=2.56W/(m2.樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓式流量控制器等措施，達到了供熱系統(tǒng)部分節(jié)能的要求。小區(qū)內(nèi)熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設(shè)定的流量極值和室外溫度的變化自動調(diào)節(jié)流量。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷設(shè)中，采用高密度聚乙烯直埋供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。系統(tǒng)布置簡單，水路通暢，安裝檢修方便。最大優(yōu)點是可以實現(xiàn)各組散熱器的單獨調(diào)節(jié)而不影響其他散熱器的熱力工作情況，并為將來安裝熱表計量收費創(chuàng)造了條件。每組散熱器進水管安裝丹佛斯溫控閥。該閥門可隨室外氣溫變化自動調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度達到恒定溫度，克服了雙管系統(tǒng)垂直失調(diào)的弊病。采暖系統(tǒng)按單元設(shè)置，各熱力出口均安裝差壓控制器。可避免水力平衡調(diào)節(jié)的困難，并為除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，過程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起防水技術(shù)；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板空玻璃；單元分門戶采用高檔實木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關(guān)；樓梯間入口采用防盜對講系統(tǒng)；燃氣采用PGM2.51磁卡燃氣板、硅美輕質(zhì)隔墻板應(yīng)用技術(shù)；變壓式通風(fēng)道；采用高效有機硅廚廁防環(huán)境。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質(zhì)應(yīng)達到國家規(guī)定的相應(yīng)標準，以保障回用水對小區(qū)用水水量和水質(zhì)進行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料。提出合理用水分配計劃、水質(zhì)和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。以消防用水和其它生活用水；及時將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。充分利用雨水，減少保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進行優(yōu)化設(shè)計以保證水質(zhì)，提高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及可選用延時自動關(guān)閉(延時自閉)式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式提出“綠色生態(tài)社區(qū)”的概念。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝設(shè)計，提倡健康住宅已是大勢所趨，但目前國內(nèi)的景觀設(shè)計多采用同時設(shè)計師還十分注意尺度感，通過小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。34%的綠化率保證了周圍境，建成后注重人文環(huán)境和只人化控制，污染較少。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠離鬧市區(qū)，綠地面積率大。遠離重工施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機械設(shè)備和物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼暋Ｊ┕龅卦肼曋饕鞘┕C械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞階段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。本項目施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現(xiàn)場堆放揚塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場搬施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護排施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場地內(nèi)的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：①現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；②施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；③施工中不產(chǎn)生超標準的空氣污染，環(huán)保時設(shè)計，同時施工，同時交付使用；④建筑垃圾及時清理，文明施工；作為房地產(chǎn)開發(fā)項目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染小區(qū)環(huán)境影響評價“公眾參與”的目的在于使公眾對擬建項目的各種意見、建議、和要求貫徹于整個環(huán)境影響評價中，溝通公眾與項目建設(shè)方的相互了解，彌補環(huán)境影響評價過程中可能存在的疏漏，制定出嚴從而有利于項目的綜合效益。公眾參與的對象為咸陽市人大常委會的代擬建項目勞動安全衛(wèi)生與消防的研究是在已確定的技術(shù)方案和工程方案的基礎(chǔ)上，分析論證在建設(shè)和生產(chǎn)過程中存在的對勞動者和財產(chǎn)分析在生產(chǎn)或作用過程中可能對勞動者身體健康和生產(chǎn)安全造成危害和產(chǎn)品，包括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類，易燃固體類，氧化劑和過氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質(zhì)類，以及工業(yè)粉塵類等。分析有毒有害物品的物理化學(xué)性質(zhì)，引起火災(zāi)爆炸危險的條件，對人體健康的危害程度以及造成職業(yè)性疾病的可能性針對不同危害和危險性因素的場所、范圍以及危害程度，研究提出3)對危險場所，按勞動安全規(guī)范提出合理的生產(chǎn)工藝方案和設(shè)置安消防設(shè)施研究，主要是分析項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中可能存在的火災(zāi)隱患和重點消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級，并結(jié)合當(dāng)?shù)毓治錾a(chǎn)過程中使用的原材料、中間產(chǎn)品、成品的火災(zāi)危險性，包括儲存物品的火災(zāi)危險性，生產(chǎn)過程中易燃、易爆產(chǎn)生的部位及火災(zāi)危調(diào)查場址周邊公安消防機構(gòu)的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊與場址的根據(jù)項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中存在火災(zāi)隱患的部位、火災(zāi)危險類別以及可能波及的范圍，確定應(yīng)采用的消防等級，并結(jié)合項目場址周圍消防合理、科學(xué)地制定管理方案，確定項目的組織機構(gòu)和配置人力資源是保證項目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營順利進行、提高勞動率的重要條件。在制定管理方案時，我們對項目的組織機構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容董事會任聘。各部門分設(shè)經(jīng)理,負責(zé)組織公司的經(jīng)營管理活動。高級人事部：負責(zé)人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的考核，晉升財務(wù)部：負責(zé)資金的籌集和管理；財務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務(wù)和上級管理費等，保證工程進度和各項資金使4.其它準備：A利用招標形式、優(yōu)選施工隊伍。B辦理2.施工建設(shè)階段的工作A施工前的各項準備工作，施工建設(shè)階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場技術(shù)管理B做好質(zhì)量控制與管理，加強經(jīng)濟簽證的管理C做好工程收尾的組織安排，竣工驗收。D做好工程建設(shè)公司采用直線職能制的組織形式，各級領(lǐng)導(dǎo)對下級部門和人員又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長,但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系對此組織機構(gòu)進行適應(yīng)性分析知：組建方案符合《公司法》和國家有關(guān)規(guī)定的要求，執(zhí)行機構(gòu)具備指揮能力和組織協(xié)調(diào)能力，組織機構(gòu)的層次和運作方式能滿足建設(shè)和生產(chǎn)運營管理的要求，項目法人代表及主要管理人員的素質(zhì)能適應(yīng)項目建設(shè)和生產(chǎn)運營管理的要求，能承擔(dān)項目從業(yè)人員共20人，管理人員5人，營業(yè)人員7人，工程技術(shù)人員51.公司管理層以職員提供可持續(xù)發(fā)展的機會和空間司，職員勤奮的工作除可以獲得薪金、享有福利以外，更可以得到公司收獲：職員將學(xué)到怎樣善用時間；職員將學(xué)到如何發(fā)揮團隊精神；職員將學(xué)會如何管理、激勵、培訓(xùn)其他人；職員將學(xué)到更為有用的專業(yè)技術(shù)知識；職員的經(jīng)驗將是職員邁向更高職位的起點；職員在公司的經(jīng)歷將源的保證。培訓(xùn)是職員勝任職責(zé)、提升自我、開發(fā)潛力、拓展職業(yè)的途4.培訓(xùn)的形式主要包括：脫產(chǎn)培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、自我啟發(fā)。脫產(chǎn)培訓(xùn)是就管理中共性的、有必要讓職員理解和掌握的東西（如工作必須），種培訓(xùn)由專任講師授課或主持。在職培訓(xùn)是指在日常工作中對職員的培養(yǎng)訓(xùn)練。即通過制定工作計劃、分配調(diào)整工作、聽取匯報和意見、評價考核業(yè)績、推進工作改善、幫助解決問題等途徑對職員進行的指導(dǎo)。自為此職員必須要善用所有的學(xué)習(xí)資源，以獲得進步和發(fā)展，其中“挑戰(zhàn)進一步了解公司，適應(yīng)崗位職責(zé)要求，職員可申請或被指定參加公司內(nèi)管理研修、專業(yè)技能訓(xùn)練等。②公司外部課程：作為表現(xiàn)突出的骨干人員，為開拓思維，觸發(fā)靈感，進一步提高管理水平和業(yè)務(wù)能力，職員可申請或被選送到外部管理顧問公司等專業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)參加短期課程，包括各種外部教育機構(gòu)、培訓(xùn)中心所舉辦的短期培訓(xùn)課程、交流會。使職員有時間、精力來總結(jié)提煉職員豐富的實際操作經(jīng)驗，以利于在集團范圍內(nèi)交流，實現(xiàn)集團資源共享，同時進一步系統(tǒng)了解公司運作特點。③公司除舉辦各種培訓(xùn)班提高職員的素質(zhì)外，也鼓勵職員到大專院?；?qū)I(yè)培訓(xùn)機構(gòu)進修學(xué)習(xí)（包括攻讀學(xué)位、上崗培訓(xùn)、職稱及其他資格證書考要求在公司服務(wù)滿三年以上。參加各種形式的學(xué)習(xí)后，職員的結(jié)業(yè)（畢業(yè)）證書及成績單須報總部人力資源部備案，作為調(diào)配、選拔以及任免的參考依據(jù)。④外出考察：為拓展視野、豐富學(xué)習(xí)經(jīng)驗，公司將組織管理人員、專業(yè)人士以及榮獲嘉獎的職員到外地考察?？疾靻挝话ň硟?nèi)源部門申報積分，積分將是職員在公司參加培訓(xùn)的最全面記錄。年度累計積分的多少是職員晉級或晉升的參考標準之一。不同類別的職員積分包括：年度培訓(xùn)服務(wù)概覽、月度培訓(xùn)及研修計劃、外部培訓(xùn)信息、周培訓(xùn)信息。職員可以登錄到公司主頁上查詢或咨詢所在單位的人事專職人為了爭取時間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項目決定采取平3年。為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)。據(jù)市場分析，預(yù)計每期推出商品房有50%可采用分期付款的形式預(yù)售，按市場吸納能力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項目工程開發(fā)建設(shè)進度計劃安排，如下8730.98平米，總建筑面積34578平米，居住面積26844.22平米，商業(yè)2、項目的供水、雨，污水排放、供熱、供電、供氣以及電信裝。本項目由已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站，通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項目各種設(shè)施接口均至本項目紅線內(nèi)。本項目建設(shè)場地以達到（7）路網(wǎng)布置：道路為小區(qū)主干道和組團內(nèi)部道路兩級。從工程項目招標開始，建設(shè)公司的財務(wù)狀況的好壞就是能否通過資格預(yù)審的關(guān)鍵因素。只有獲得籌集到足夠的資金，建設(shè)公司才能通過資格預(yù)審獲得大型土木工程項目的招標資格，特別是對于一些延期付款工程，帶資建設(shè)承包的交鑰匙工程等顯得由為重要。工程項目中的使用資金，包括固定資金和流動資金。固定資金用于購置施工機械設(shè)備等固定資產(chǎn)，流動資金主要用于購買工程所需要的材料設(shè)備、支付勞務(wù)工資和其他費用等。隨著建設(shè)項目的不斷進行，資金不斷增值，用貨幣形式反映出已耗費的生產(chǎn)資料價值和勞動者所創(chuàng)造的收益價值。因此，如何籌措簽訂了工程承包合同后，就應(yīng)該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開工不足，工程進度上不去而影響信的資金周轉(zhuǎn)，建設(shè)公司可根據(jù)收入資金的回報率適時投入一部分自有資金。主要包括現(xiàn)金和流動資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應(yīng)收款項是承包商利用信貸資金經(jīng)營，借錢賺錢的一種方法。建設(shè)公司可以向銀行證明幾個方面：建設(shè)公司的實有資本額度充足，并向銀行提供建設(shè)公司資產(chǎn)負債表和近期的損益表，建設(shè)公司承包工程時的資金信譽良另外，還可以向銀行提供該建設(shè)項目風(fēng)險分析，以及建設(shè)公司的工程經(jīng)驗豐富、實際工作能力強及誠實信用等。建設(shè)公司有信心讓銀行認為貸款后建設(shè)公司有能力還款。建設(shè)公司將采取抵押貸款，以工程設(shè)備作抵押。從工程所在地銀行獲得較多的當(dāng)?shù)刎泿刨J款。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。影響抵押貸款利率的因素是預(yù)期的真實利率、通貨3.房屋預(yù)售：房屋預(yù)售歷來是房地產(chǎn)開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，房地產(chǎn)在銷售過程中有兩種銷售方法，一種是現(xiàn)售，指房屋在建時候就提前將房屋售出以達到盡快回收資金的目的，另外也可彌補在開發(fā)過程中的資金不足由于干部職工條件相對較好，預(yù)計銷售情況會較好。因此可充分利用房屋預(yù)售來籌集必要的資金。預(yù)計房屋預(yù)售金可達隨著施工準備、施工生產(chǎn)、竣工驗收。缺陷責(zé)任期這也在隨著運動并產(chǎn)生變化。結(jié)合資金在工程過程中的變化，應(yīng)注意以下c．當(dāng)發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動時，貨幣貶值，資金所有者會把通b.將工程初期準備費用單列項目一增加初期收入，可以緩和資金矛d.材料設(shè)備付款方面，通過與供貨商談判交涉，可以想法減少材料1234567根據(jù)項目現(xiàn)金流量表，可計算出財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率按照銷售收入=含稅銷售額－營業(yè)稅金及附加－增值稅本)÷實際生產(chǎn)負荷]計算得到以生產(chǎn)負荷表示的各年的盈虧平衡點如下：項目選擇“正常年”第5年做圖，以生產(chǎn)負荷表示的項目“保本”實際是營業(yè)利潤為零的“保本”，是經(jīng)營不虧不贏的臨界點。本項目盈虧平衡點比較低，說明項目抗生產(chǎn)銷售下降風(fēng)險的能力較各種財務(wù)內(nèi)部收益率為目標。計算當(dāng)某1種敏感因素單獨該敏感因素的敏感度系數(shù)和臨界點。其中：預(yù)備費率的變化代表建設(shè)投臨界點是財務(wù)內(nèi)部收益率等于基準收益率時的敏感因敏感系數(shù)≈（基準收益率-目標財務(wù)內(nèi)部收益率）÷臨界點，本報告以項目所得稅前、所得稅后、資本金、投資者的財務(wù)內(nèi)部收-60.00%-40.00%-20.00%敏感因素-60.00%-40.00%-20.生產(chǎn)負荷-14.72%-3.1-117.38%-69.88%-2在《投資者整體財務(wù)內(nèi)部收益率單因素分析圖表》中的臨界點的意時，或當(dāng)生產(chǎn)負荷單獨降低24.97%時，是我們不能預(yù)測各敏感因素將來一定會怎樣變化，也難以準確預(yù)測各敏感因素如何變化的概率分布，但可以估計各種可能發(fā)生的復(fù)合變化，并計算分析復(fù)合變化發(fā)生時的投資回報結(jié)果，甚至計算出各種復(fù)合變化的臨界點，以補充單因素分析的不足，多因素的復(fù)合變化分析體現(xiàn)了一各敏感因素在如下各分析方案中單獨或幾個或全部同時發(fā)生時，各-10.0%-4.0%-4.0%投資者整體財務(wù)內(nèi)部收益率746.90%85.25%12.62%當(dāng)產(chǎn)品內(nèi)銷價格相對變化量-4.00%，原料項目可直接安置就業(yè)人員20人，年工資總額及提投資者整體靜態(tài)投資回收期5.61年,投資者整體動態(tài)投資回收期付率的最低可接受值2相比，表明項目償還各種借款利息有保證。自投產(chǎn)年起各年償債備付率范圍0.50---4.18,與各行業(yè)償債備付率的最產(chǎn)負債率范圍170.52%---36.49%,與各行業(yè)資產(chǎn)負債率的合理區(qū)間4、抗風(fēng)險能力:時，或當(dāng)生產(chǎn)負荷單獨降低24.97%時，是1.00%，產(chǎn)品內(nèi)銷價格相對變化量-5.00%，5.00%，生產(chǎn)目標實現(xiàn)相對變化量-5.00%，流動資金增加相對變化量5.00%，同時復(fù)合發(fā)生時,項目稅前財務(wù)內(nèi)部收益率-80.00%，項目稅后產(chǎn)品市場廣闊，權(quán)益資金和債務(wù)資金來源可靠，技術(shù)管理先進，符合環(huán)保要求，社會效益和經(jīng)濟效益良好，清償能力有保證，有較強的抗隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場已成為國民經(jīng)分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心，它對拉動我國國民經(jīng)濟的增長起到了至關(guān)重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對住房的需求不僅僅滿足于有一個基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加），建房目標就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為大量咸陽市居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善：本小區(qū)的將綠化面積達到34%，由于本小區(qū)地處各大高校除此以外，由于該項目的建設(shè)，將會帶來大量的建設(shè)過程將會給包括設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機會。小區(qū)建好以后，要想維護小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進行維護，這就給許多物業(yè)公司提供了機會。可見，本項目的建設(shè)將會給社會提供該項目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對交通和市場將有更高的要求。但考慮到該地區(qū)及附近周圍的交通條件較好。建成后交通和市場環(huán)境應(yīng)大體滿足需求。對于居民子女的上學(xué)問題也是人們比較關(guān)心的問題。該地區(qū)的教學(xué)環(huán)境相當(dāng)不錯，居民子女在這兒能享總的說來，該項目的建設(shè)對社會各個領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動作用。對項目建設(shè)對社會的影響及相關(guān)措施、社會因素、影響范圍程度、可對居民收入的影響：項目市場價格與工薪階層居民收入平衡，但對低收入居民影響較大無嚴重后果較為適應(yīng)可以采用分期付款等多種付款方式：對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響，影響到小區(qū)的居住對居民就業(yè)的影響：對咸陽市的下崗職工、設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響提高居民就業(yè)率吸納無業(yè)居民教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)發(fā)展。對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)為了確保風(fēng)險分析的質(zhì)量，有必要對投資過程中可能存在的風(fēng)險因素進行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險的本質(zhì)和變化規(guī)和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟上的損失。自然風(fēng)險因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)政策風(fēng)險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風(fēng)險。政策風(fēng)險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險、經(jīng)濟體制改革風(fēng)險、土地使用制度改革風(fēng)險、住房制度改革風(fēng)險、金融政策改革風(fēng)險、環(huán)保政策變化風(fēng)險、建筑安全條例變化風(fēng)險、審批手續(xù)過經(jīng)濟風(fēng)險因國民經(jīng)濟狀況變化風(fēng)素主要是指一系列與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)的不確定因素。包括：市場供求風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、地價風(fēng)房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險是指由于科學(xué)技術(shù)的進步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險、建筑設(shè)計變動或計算失誤的風(fēng)險、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險、施工社會風(fēng)險因素主要是指由于