房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)服務(wù)規(guī)范指引

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)服務(wù)規(guī)范指引

二零一零年四月

目錄

第一章總則..............................................................2

二目的.................................................................2

二、依據(jù).................................................................2

三、適用范圍.............................................................2

第二章某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)常用名詞釋義（按拼音索弓|）........................2

第三章某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)服務(wù)操守與應(yīng)盡義務(wù)..............................2

第一節(jié)某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)服務(wù)操守........................................2

一、信息公示方面.........................................................2

二、資料處理方面.........................................................2

三、傭金與必要費用.......................................................2

四、經(jīng)紀(jì)機構(gòu)間合作.......................................................2

第二節(jié)某某市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)遵守的服務(wù)操守..............................2

一、經(jīng)紀(jì)人員的回避制度...................................................2

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)簽字制度...........................................2

第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中的禁止行為........................................2

第四節(jié)某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)與經(jīng)紀(jì)人員的權(quán)利和義務(wù)..........................2

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)...........................................2

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的權(quán)利和義務(wù)...........................................2

第四章二手房買賣居間服務(wù)程序指引........................................2

一、賣方放盤.............................................................2

二、買方尋盤.............................................................2

三、帶買方實地看樓.......................................................2

四、達成交易意向.........................................................2

五、簽署《某某市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》，買方支付定金..............2

六、銀行監(jiān)管買方購房余款（除定金）.........................................2

七、簽署《某某市二手房買賣合同》，并按約定支付傭金........................2

八、辦理房地產(chǎn)證過戶手續(xù).................................................2

九、剩余樓款結(jié)算.........................................................2

十、交樓.................................................................2

第五章二手房租賃代理服務(wù)流程指引........................................2

一、出租方放租...........................................................2

二、承租方求租...........................................................2

三、經(jīng)紀(jì)人員帶承租方實地看樓.............................................2

四、達成租賃意向、簽訂物業(yè)租賃及居間合同.................................2

五、承租方向出租方支付押金及首月租金。租賃雙方按約定支付傭金.............2

六、出租方將物業(yè)交予承租方使用...........................................2

二手住宅買賣居間服務(wù)操作示范文本.........................................2

二手工商鋪買賣居間服務(wù)操作示范文本.......................................2

二手住宅租賃示范文本.....................................................2

二手工商鋪租賃示范文本...................................................2

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)適用相關(guān)法律法規(guī)與自律規(guī)范.................................2

第一章總則

一、目的

為了規(guī)范某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的經(jīng)紀(jì)活動，提高經(jīng)紀(jì)人員的執(zhí)業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平、

控制房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)執(zhí)業(yè)風(fēng)險。

二、依據(jù)

根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《某

某經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》、《某某市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)規(guī)范》等有關(guān)法律、法規(guī)、

行業(yè)規(guī)范制定本指引。

三、適用范圍

本指引適用于在某某市從事房地產(chǎn)買賣、租賃等經(jīng)紀(jì)活動的機構(gòu)和人員，包括持有

“某某市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)登記牌的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員。包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人（以下簡稱

“經(jīng)紀(jì)人”）和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人助理（以下簡稱“經(jīng)紀(jì)人助理”）。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動應(yīng)遵從自愿、平等、誠實信用的原則。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動首先是一種民事行為，各方是平等民事主體，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動應(yīng)在

各方自愿、平等、協(xié)商的基礎(chǔ)上進行。

其次，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動是一種中介活動，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員以其掌握的資訊及專業(yè)知

識為委托人提供專業(yè)的服務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員須遵守職業(yè)道德，誠信執(zhí)業(yè)，及時、如實地

向委托人報告訂約機會、市場行情變化及其他有關(guān)情況，亦應(yīng)當(dāng)及時向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)

報告業(yè)務(wù)進展情況。

經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及經(jīng)紀(jì)人員均應(yīng)參照本指引開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

本指引的解釋權(quán)歸某某市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會所有。

第二章某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)常用名詞釋義（按拼音索引）

A

按份共有指按份共有人按照各自的份額，對共有財產(chǎn)分享權(quán)利，分擔(dān)義務(wù)。

B

備案根據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)?/p>

的工商行政管理部門申請設(shè)立登記。房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一

個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C關(guān)所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案。

必要費用根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百二十七條規(guī)定：居間人未促成合同成立

的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。

C

產(chǎn)權(quán)過戶指產(chǎn)權(quán)登記部門接受買賣雙方提交的過戶申請后，為其辦理的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)

誠意金指欲購買或租賃的一方支付一定數(shù)額的款項，表達購房或租賃的意愿.

承租人物業(yè)租賃交易中對約定的物業(yè)享有占有、使用、收益權(quán)能，并支付對價的一方。

持牌上崗制度房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員向主管部門申請執(zhí)業(yè)登記并獲得許可后，方可在某某市從事房地

產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的制度.

出租人對約定的物業(yè)享有所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)，通過讓渡占有、使用、收益權(quán)能獲取對價的一

方。

D

擔(dān)保在法律上指為確保特定的債權(quán)人實現(xiàn)債權(quán)，以債務(wù)人或第三人的信用或者特定財

產(chǎn)來督促債務(wù)人履行債務(wù)的制度。

抵押是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對特定財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債

務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該

財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。

定金當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保.債務(wù)人履行債務(wù)后，定金

應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定

金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。定金應(yīng)當(dāng)以書面形

式約定.當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限，定金合同從實際交付定

金之日起生效。定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二

十。

獨家代理是代理的一種形式，指委托人只委托一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)代理房地產(chǎn)交易事宜。

獨家代理需要委托人與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)簽訂獨家代理委托協(xié)議，經(jīng)紀(jì)人有獨家銷

售該物業(yè)的權(quán)利，在代理合同的有效期內(nèi)，其他任何人包括業(yè)主售出該物業(yè)，獨家

代理人仍然有權(quán)獲得傭金.

E

二房東承租人得到出租人的許可，將承租的物業(yè)轉(zhuǎn)租給第三方，該承租人被稱為“二房

東”。

二手房指購買或獲取后產(chǎn)權(quán)人又欲出售的依法可交易的房產(chǎn)，包括二手商品房、允許上

市交易的二手公房、經(jīng)濟適用房等。

F

房地產(chǎn)按褐指以房地產(chǎn)作為抵押，獲得銀行貸款，依合同分期償還本息，貸款還清后解除房地

產(chǎn)抵押狀態(tài)的行為。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為促成他人房地產(chǎn)交易而提供居間或者代理等專業(yè)服務(wù)并收取報酬的行為.

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)指依法設(shè)立并經(jīng)過工商登記的，且在房地產(chǎn)主管部門備案的,從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活

動的經(jīng)濟組織。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人持有《某某市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)登記牌》的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房

地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)中執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，經(jīng)所在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)授權(quán)，可以獨立開

展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動.

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人助持有《某某市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)登記牌》的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員（包括資深經(jīng)

理紀(jì)人助理、經(jīng)紀(jì)人助理）.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人助理在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)中協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

人執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù).

房地產(chǎn)居間房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)通過居間協(xié)調(diào)，促成交易，依法取得報酬的經(jīng)營活動。

房地產(chǎn)證是國家依法保護房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)的合法憑證。或指房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑

證。

房源信息編碼是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)接受業(yè)主委托，通過某某市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)核對房屋產(chǎn)權(quán)

后，生成的針對此房屋信息的十二位數(shù)字碼.

放盤指業(yè)主或出租方通過經(jīng)紀(jì)機構(gòu)出售或出租物業(yè)。

分支機構(gòu)是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)向行政主管部門提交資料依法注冊、備案的不具有獨立法人

資格的組織，設(shè)立分支機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)其分支機構(gòu)的一切法律責(zé)

任。

J

交房保證金指為了防范交易風(fēng)險，督促賣方按約定交付物業(yè)和結(jié)清相關(guān)費用，而由買賣雙方

協(xié)商同意在交易總價款中預(yù)留出來的部分款項.

居間合同本文特指由原某某市國土資源和房產(chǎn)管理局與原某某市工商行政管理局聯(lián)合制

定的《某某市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》。

M

買方代理指在房地產(chǎn)交易過程中僅與買方建立房地產(chǎn)代理關(guān)系的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員。

買賣合同本文特指由原某某市國土資源和房產(chǎn)管理局與原某某市工商行政管理局聯(lián)合制

定的《某某市二手房買賣合同》。

賣方代理指在房地產(chǎn)交易過程中僅與賣方建立房地產(chǎn)代理關(guān)系的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員。

S

某某市房地產(chǎn)經(jīng)是由某某從事房地產(chǎn)居間、代理、咨詢的企事業(yè)單位及從事房地產(chǎn)研究的專業(yè)機

紀(jì)行業(yè)協(xié)會構(gòu)自愿發(fā)起成立的行業(yè)性、地方性、非盈利性社會組織。

(ShenzhenReal

EstateBroker

Trade

Association)

某某市房地產(chǎn)經(jīng)是經(jīng)紀(jì)協(xié)會制定自律規(guī)則、實施行業(yè)自律規(guī)范的專門機構(gòu)。

紀(jì)行業(yè)協(xié)會自律

專業(yè)委員會

W

違約金是由合同當(dāng)事人在合同中預(yù)先約定，當(dāng)一方不履行合同或不完全履行合同時，由

違約方支付紿履約方的一定金額的貨幣。

違約責(zé)任指當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)或其履行不符合合同約定時，對另一方當(dāng)事人所應(yīng)

承擔(dān)的繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等民事責(zé)任。

委托代理委托代理是指委托代理人基于被代理人的授權(quán)，在代理權(quán)限范圍內(nèi)以被代理人名

義實施法律行為，其行為的法律后果直接歸屬于被代理人的法律制度.

委托協(xié)議指委托人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)約定，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提供專業(yè)服務(wù)，為促成委托

人與第三人進行房地產(chǎn)交易的合同，也稱為委托合同或契約.

物業(yè)權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有物業(yè)所有權(quán)并對物業(yè)行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一

合法憑證。

X

信用檔案是指由主管部門或協(xié)會采集的來自合法渠道或社會各方，能夠判斷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機

構(gòu)及經(jīng)紀(jì)人員信用狀況的真實記錄.

Y

押金指出租方交付出租物業(yè)時，向承租方收取一定款項作為合同履行的擔(dān)保。

傭金指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在為委托人提供訂約機會及居間服務(wù)，由委托人支付的勞動報

酬。

Z

資金監(jiān)管指將物業(yè)交易過程中的各項資金交由具有資金監(jiān)管權(quán)力的金融機構(gòu)或通過房地

產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)或交易保證機構(gòu)在銀行開設(shè)的客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶，根據(jù)

合同約定條件劃轉(zhuǎn)交易資金。

第三章某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)服務(wù)操守與應(yīng)盡義務(wù)

第一節(jié)某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)服務(wù)操守

一、信息公示方面

1、告示責(zé)任

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營場所醒目的位置明示下列事項：

(1)營業(yè)執(zhí)照；

(2)《某某市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)備案證書》、《某某市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)分支機構(gòu)備案

證書》；

(3)某某市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會會員牌；

(4)《二手樓購房指引》；

(5)所聘用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的姓名及其執(zhí)業(yè)登記信息；

(6)服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)務(wù)流程；

(7)收費項目、計費依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)；

(8)機構(gòu)及從業(yè)人員的信用檔案查詢方式；

(9)投訴方式和渠道；

(10)主管部門發(fā)布的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同(包括委托合同、二手房預(yù)約買賣及居間

服務(wù)合同、二手房買賣合同)示范文本；

(11)法律法規(guī)及主管部門規(guī)定應(yīng)當(dāng)明示的其他事項。

2、告知責(zé)任

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在接受委托時，應(yīng)當(dāng)向委托人告知下列事項：

(1)委托項目相關(guān)的市場行情、可選擇的房地產(chǎn)交易方式；

(2)法律、法規(guī)和政策對房地產(chǎn)交易的限制性、禁止性規(guī)定；

(3)應(yīng)由委托人協(xié)助的工作、提供的必要文件和證明；

(4)房地產(chǎn)交易應(yīng)辦理的手續(xù)、應(yīng)由委托人繳納的稅費以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)可為委

托人代辦的事項；

(5)標(biāo)的物業(yè)在權(quán)屬、安全、環(huán)境等方面存在的瑕疵及可能產(chǎn)生的法律后果；

(6)發(fā)票的樣式和內(nèi)容。

二、斐料處理方面

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)承接經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，如是買賣成交必須采用主管部門制定的示范合同文

本(詳見附件)；若是租賃成交，簽訂合同可參考某某市房屋租賃行業(yè)協(xié)會制定的《某某

市房屋租賃合同示范文本》或本指引相關(guān)租賃業(yè)務(wù)附件。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的合同中，應(yīng)當(dāng)有執(zhí)行該項經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)人員簽名及執(zhí)業(yè)登記牌

號。經(jīng)紀(jì)機構(gòu)必須監(jiān)督執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人員發(fā)布房源信息編碼。

2、重要文書、業(yè)務(wù)記錄和費料

(1)重要文書簽章

根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》規(guī)定，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)有執(zhí)行該項經(jīng)紀(jì)

業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的簽名及注冊號。因此，經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)在其執(zhí)業(yè)的《某某市二

手房委托合同》、《某某市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》上簽名并注明執(zhí)業(yè)登記牌

號。

(2)業(yè)務(wù)紀(jì)錄

①房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人知道或應(yīng)當(dāng)知道業(yè)務(wù)協(xié)辦經(jīng)紀(jì)人助理的不良行為的，應(yīng)及時形成業(yè)

務(wù)紀(jì)錄并告知某某市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會自律專業(yè)委員會(以下簡稱“自律專業(yè)委員

會”).

②協(xié)辦經(jīng)紀(jì)人助理對經(jīng)紀(jì)人行為有異議的，可向自律專業(yè)委員會申訴。申訴期為自

得知其權(quán)利受侵害之日起至侵害行為發(fā)生的同一執(zhí)業(yè)年度截止日止。

(3)資料保管

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)妥善保管委托人提供的資料、委托協(xié)議、買賣合同或租賃合同、

業(yè)務(wù)紀(jì)錄、業(yè)務(wù)交接單據(jù)、原始憑證等與經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)有關(guān)的資料、文件和物品，嚴(yán)禁偽造、涂

改交易文件和憑證。

三、傭金與必要費用

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)依照合同約定向委托人收取傭金，并開具發(fā)票，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)收

取傭金不得違反國家法律、法規(guī)及行業(yè)規(guī)范的規(guī)定，不得賺取差價及謀取合同約定以外

的收益；不得利用虛假信息騙取中介費、服務(wù)費、看房費等費用。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)未促成交易的，不應(yīng)當(dāng)收取傭金，但可以依居間合同約定要求委托

人支付從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動支出的必要費用。

四、經(jīng)紀(jì)機構(gòu)間合作

經(jīng)委托人書面同意，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)之間可以合作完成一項房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。合作

的機構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)合理分工、明確職責(zé)、密切協(xié)作，意見不一致時應(yīng)當(dāng)及時通報委托人協(xié)商

決定。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)對合同完成的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)共同承擔(dān)責(zé)任，不得以轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)為名規(guī)避

對委托人應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。合作完成經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)根據(jù)合作協(xié)議分配傭金。

第二節(jié)某某市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)遵守的服務(wù)操守

一,經(jīng)紀(jì)人員的回避制度

為保持經(jīng)紀(jì)活動的公正性，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員與房地產(chǎn)交易一

方當(dāng)事人存在利害關(guān)系的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)回避，但征得另一方當(dāng)事人同意的除外。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)簽字制度

為貫徹中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會于2007年1月1日起施行《中國房

地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》的規(guī)定，進一步規(guī)范某某市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的執(zhí)業(yè)行為，提高經(jīng)紀(jì)

行業(yè)的社會公信力，依據(jù)《某某市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)規(guī)范》，行業(yè)協(xié)會決定實施房地

產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)簽字制度，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)統(tǒng)一承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時，應(yīng)指派或

者由委托人選定執(zhí)業(yè)在本機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的承辦人，并在委托協(xié)議中載

明。

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)簽字制度的內(nèi)容解讀

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)簽字制度的核心，在于借鑒引入審計行業(yè)中臨時工作組的概念,

針對每單具體經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，采取組建臨時業(yè)務(wù)組的方式，組成由業(yè)務(wù)人員（經(jīng)紀(jì)人助理）和

審計人員（經(jīng)紀(jì)人）的臨時組織，針對具體經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，在承辦房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與協(xié)辦經(jīng)紀(jì)人

助理間確立相應(yīng)的權(quán)責(zé)關(guān)系，逐步引導(dǎo)某某市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進入良性循環(huán)軌道。

2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的權(quán)利與義務(wù)

（1）被公司委派或由委托人選定承辦房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，通過二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng)簽

訂《某某市二手房委托合同》、《某某市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》及《某某市

二手房買賣合同》。

(2)承辦經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)在《某某市二手房委托合同》、《某某市二手房預(yù)約買賣及居

間服務(wù)合同》中簽名。

(3)在開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)過程中，可選派一名或多名執(zhí)業(yè)在同一機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人助

理協(xié)助其本人執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；經(jīng)紀(jì)人與其協(xié)作的經(jīng)紀(jì)人助理共享業(yè)績。

(4)經(jīng)紀(jì)人對指導(dǎo)和監(jiān)督協(xié)辦經(jīng)紀(jì)人助理執(zhí)行經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，對協(xié)辦經(jīng)紀(jì)人助理的執(zhí)業(yè)

行為應(yīng)形成業(yè)務(wù)記錄，審核協(xié)辦經(jīng)紀(jì)人助理所錄入的委托、居間合同，對協(xié)辦經(jīng)紀(jì)人助理

的工作結(jié)果負責(zé)。

(5)經(jīng)紀(jì)人在業(yè)務(wù)活動中發(fā)現(xiàn)協(xié)辦經(jīng)紀(jì)人助理存在違法違規(guī)及違反行業(yè)自律行為的,

有權(quán)中止經(jīng)紀(jì)人助理繼續(xù)從事該項業(yè)務(wù)，并可指派其他經(jīng)紀(jì)人助理為協(xié)辦人。

(6)經(jīng)紀(jì)人對其協(xié)辦經(jīng)紀(jì)人助理的不良信用行為，承擔(dān)告知業(yè)務(wù)，即其知道或應(yīng)知道

協(xié)辦經(jīng)紀(jì)人助理的不良信用行為的，應(yīng)及時形成業(yè)務(wù)記錄并告知協(xié)會自律專業(yè)委員會；

未及時糾正或未報告的，承辦經(jīng)紀(jì)人對該項不良信用行為承擔(dān)連帶責(zé)任；已形成業(yè)務(wù)記

錄但未告知自律專業(yè)委員會的，酌情減輕其連帶責(zé)任。

3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人助理的權(quán)利與義務(wù)

(1)可對外承攬房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，但須選擇與其本人執(zhí)業(yè)在同一家機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)

紀(jì)人為其承辦經(jīng)紀(jì)人，接受該承辦經(jīng)紀(jì)人的監(jiān)督與指導(dǎo)，與承辦經(jīng)紀(jì)人共享業(yè)績。

(2)可通過二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng)在線錄入《某某市二手房委托合同》和《某某市二

手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》，但須經(jīng)承辦經(jīng)紀(jì)人在線審核后方可打印，簽署上述合

同。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人助理無權(quán)打印《某某市二手房買賣合同》。

(3)協(xié)辦經(jīng)紀(jì)人助理對承辦經(jīng)紀(jì)人行為有異議的，可向自律專業(yè)委員會申訴。

4、經(jīng)紀(jì)人、經(jīng)紀(jì)人助理二手房網(wǎng)上簽約的條件及權(quán)限

經(jīng)紀(jì)人

?條件

(1)取得某某市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格、為某某市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會的高級會員

(2)擁有網(wǎng)上簽約的密鑰

?操作權(quán)限

(1)錄入、審核、打印《某某市二手房委托合同》；

(2)錄入、審核、打印《某某市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》；

(3)生成、打印《某某市二手房買賣合同》；

(4)審核經(jīng)紀(jì)人助理錄入及系統(tǒng)生成的《某某市二手房委托合同》、《某某市二手

房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》和《某某市二手房買賣合同》。

?責(zé)任

(1)審核經(jīng)紀(jì)人助理錄入的合同；

(2)添加經(jīng)紀(jì)人助理的執(zhí)業(yè)情況，從而形成執(zhí)業(yè)紀(jì)錄；

(3)對經(jīng)紀(jì)人助理開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)進行指導(dǎo)和監(jiān)督，并對其工作結(jié)果負責(zé)；

(4)經(jīng)紀(jì)人知道或應(yīng)當(dāng)知道協(xié)辦經(jīng)紀(jì)人助理的不良信用行為的，應(yīng)及時形成業(yè)務(wù)紀(jì)

錄并告知某某市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會自律專業(yè)委員會。

經(jīng)紀(jì)人助理

?條件

(1)取得原資深經(jīng)紀(jì)人助理資格、為某某市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會的中級會員

(2)擁有網(wǎng)上簽約的密鑰

?操作權(quán)限

(1)錄入《某某市二手房委托合同》；

(2)錄入《某某市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》；

(3)打印經(jīng)經(jīng)紀(jì)人審核的《某某市二手房委托合同》、《某某市二手房預(yù)約買賣及

居間服務(wù)合同》、《某某市二手房買賣合同》。

第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中的禁止行為

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)，牢記并遵守自愿、平等、誠實信用

原則，向委托人提供規(guī)范、優(yōu)質(zhì)、高效的專業(yè)服務(wù)為宗旨，促成交易。

在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員除不得違反國家法律法規(guī)

及政府規(guī)章制度，不應(yīng)有悖行業(yè)公約與職業(yè)道德操守，不得從事《評價規(guī)則》所列明的

各項不規(guī)范行為外，尚不得有以下行為：

(1)不得協(xié)助或誘使委托人以合法的形式掩蓋非法目的，如采取假贈予、瞞報或者不

實申報成交價等手段規(guī)避國家相關(guān)規(guī)定。

(2)不得利用虛假信息騙取中介費、服務(wù)費、看房費等費用。

(3)不得對委托人隱瞞與交易有關(guān)的重要事項。

(4)不得提供虛假房源信息。

(5)不得協(xié)助或誘使委托人簽訂陰陽合同。

(6)不得簽訂或變相簽訂手寫版委托合同、居間合同及買賣合同。

(7)不得招攬已由另一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)獨家代理的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

(8)不得承接、承辦自己不能勝任的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；不得采取引誘、欺詐、脅迫、賄賂、惡意

串通、惡意降低傭金標(biāo)準(zhǔn)或者詆毀其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員等不正當(dāng)手段

承攬房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

(9)不得接受違法違規(guī)或者違背社會公德、損害社會公共利益的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

(10)不得在隱瞞或者欺騙委托人的情況下，向委托人推薦使用與自己有直接利益關(guān)

系的擔(dān)保、估價、保險、金融等機構(gòu)的服務(wù)。

(H)不得披露、使用或允許他人使用開展業(yè)務(wù)過程中知悉的委托人及其他當(dāng)事人信

息，不得利用委托人及其他當(dāng)事人的信息謀取不正當(dāng)利益。

(12)不得出租、出借或變相出租、出借個人數(shù)字證書。

(13)不得聘用或者指派未辦理執(zhí)業(yè)登記的人員以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員名義或者其他變

相方式從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

(14)不得同時在兩家或兩家以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)中從業(yè)。

(15)不得偽造、涂改交易文件和憑證。

(16)不得做有損行業(yè)公信力、行業(yè)信譽之行為，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)

自覺樹立良好的社會形象,提高行業(yè)的公信力。

(17)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第四節(jié)某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)與經(jīng)紀(jì)人員的權(quán)利和義務(wù)

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)

1、經(jīng)紀(jì)機構(gòu)享有的權(quán)利：

(D享有工商行政管理部門核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的經(jīng)營權(quán)利，依法開展各項經(jīng)營活動,

并按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取傭金。

(2)按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取費用。

(3)按照國家有關(guān)規(guī)定制訂各項規(guī)章制度，并以此約束在本機構(gòu)中執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人員的

執(zhí)業(yè)行為。

(4)委托人隱瞞與委托業(yè)務(wù)有關(guān)的重要事項，提供不實信息或者要求提供違法服務(wù)

的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)有權(quán)中止經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

(5)由于委托人的原因，造成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員經(jīng)濟損失的，有權(quán)向

委托人提出賠償要求。

(6)可向房地產(chǎn)管理部門提出實施專業(yè)培訓(xùn)的要求和建議。

(7)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。

2、經(jīng)紀(jì)機構(gòu)承擔(dān)的義務(wù)：

(1)依照法律、法規(guī)和政策開展經(jīng)營活動。

(2)認真履行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，督促房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員認真開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

(3)維護委托人的合法權(quán)益，按照約定為委托人保守商業(yè)秘密。

(4)嚴(yán)格按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收費。

(5)接受房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督和檢查。

(6)依法繳納各項稅金和行政管理費用。

(7)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他業(yè)務(wù)。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的權(quán)利和義務(wù)

1、經(jīng)紀(jì)人享有的權(quán)利：

(1)依法發(fā)起、設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)。

(2)加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)關(guān)鍵崗位任職。

(3)指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人助理進行各種經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

(4)經(jīng)所在機構(gòu)授權(quán)訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同等重要文件。

(5)要求委托人提供與交易有關(guān)的資料。

(6)有權(quán)拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法、違規(guī)或違背社會公德、損害社會公共利益的指

令。

(7)執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)并獲得合理報酬。

2、經(jīng)紀(jì)人承擔(dān)的義務(wù)：

(1)遵守法律、法規(guī)、行政管理規(guī)定和職業(yè)道德規(guī)范。

(2)不得同時受聘于兩家或兩家以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)。

(3)接受職業(yè)繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務(wù)水平。

(4)向委托人如實披露相關(guān)信息，充分保障委托人的權(quán)益，完成委托業(yè)務(wù)。

(5)為委托人及其他當(dāng)事人保守商業(yè)秘密。

3、經(jīng)紀(jì)人助理享有的權(quán)利：

(1)加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的指導(dǎo)下協(xié)助從事各種房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)

并獲得合理報酬。

(2)在執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時,有權(quán)要求委托人提供與交易有關(guān)的資料。

(3)依法按照合同的約定，代表經(jīng)紀(jì)機構(gòu)要其委托人支付因開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動而

發(fā)生的必要費用。

(4)有資格按照規(guī)定的條件申請參加全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試，取得相應(yīng)執(zhí)

業(yè)資格。

4、經(jīng)紀(jì)人助理承擔(dān)的義務(wù)：

(1)遵守法律、法規(guī)和行政管理的各項規(guī)定，恪守職業(yè)道德。

(2)只能受聘于一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，并以該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的名義從事經(jīng)紀(jì)活動,

不得以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人助理的身份從事經(jīng)紀(jì)活動，或在其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)兼職。

(3)必須利用專業(yè)知識和執(zhí)業(yè)經(jīng)驗協(xié)助處理房地產(chǎn)交易中的細節(jié)問題，向委托人披

露相關(guān)信息，誠實信用，恪守合同，完成委托業(yè)務(wù)，并為委托人保守商業(yè)秘密，充分保障委

托人的權(quán)益。

(4)接受職業(yè)繼續(xù)教育，參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)I,不斷提高業(yè)務(wù)水平。

第四章二手房買賣居間服務(wù)程序指引

二手房買賣流程圖

賣方放盤

簽署《某某市二手房

買方尋盤

委托合同》，獲取房經(jīng)紀(jì)人員帶買方實地看樓?

源編碼

達成交易意向

空訂《某某市二手房預(yù)約買賣及居

間服務(wù)合同》，買方支付定金

1%

如房地產(chǎn)在抵押狀態(tài)

應(yīng)先贖樓（即還清貸銀行監(jiān)管購房余款（除定金）買方申請按揭貸款

款，注銷抵押）

141

r

簽訂《某某市二手房買賣合同》，

并按約定支付傭金

11

將新房地產(chǎn)證抵押給銀

辦理房地產(chǎn)證過戶手續(xù)=>

行

11

剩余樓款結(jié)算銀行放款

交樓

—>一次性付款=>按揭付款

注：本指引內(nèi)舊房產(chǎn)證指賣方原來持有的房產(chǎn)證，新房產(chǎn)證指買方購買物業(yè)后重新

辦理的房產(chǎn)證。

一、賣方放盤

1、步驟

(1)告知經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提供的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)務(wù)流程；

(2)告知經(jīng)紀(jì)機構(gòu)服務(wù)的流程、收費標(biāo)準(zhǔn)、費用收取時間和方式，及提供估算的《交

易費用預(yù)算表》，但需明示賣方此明細表只是估算，僅供參考；

(3)告知經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及行業(yè)協(xié)會的投訴渠道及電話，及法律法規(guī)應(yīng)當(dāng)明示的其他事項；

(4)詢問賣方放盤物業(yè)的項目名稱、地址、單元號、面積大小、樓層、朝向、內(nèi)部裝修等

信息；

(5)詢問物業(yè)產(chǎn)權(quán)狀態(tài)：于某某市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)上查看物業(yè)狀態(tài)(如查明是否抵押

、查封等)，是否存在共有產(chǎn)權(quán)關(guān)系，與業(yè)主核實物業(yè)是否存在租賃關(guān)系等；

(6)要求賣方提供該物業(yè)完整、清晰的房地產(chǎn)證及身份證明復(fù)印件，同時核對賣方身

份；

(7)通過某某市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)打印《某某市二手房委托合同》，并獲取房源信息

編碼；

(8)要求賣方填寫并簽署《房屋現(xiàn)狀說明書》。委托人提供虛假、失實資料或者隱瞞

真實情況的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)有權(quán)拒絕為其服務(wù)；

(9)要求賣方提供物業(yè)鑰匙，并提供“鑰匙收條”給賣方。如賣方不同意放鑰匙，則

每次看樓需提前告知賣方，以便進入待售物業(yè)看樓；

(10)及時到現(xiàn)場核實《房屋現(xiàn)狀說明書》的內(nèi)容；

(11)針對該物業(yè)作適當(dāng)?shù)耐茝V。

2、表格(應(yīng)填寫或收集的斐料文件)

(1)房地產(chǎn)證復(fù)印件

(2)賣方身份證明復(fù)印件(核原件)

(3)《某某市二手房委托合同》

(4)《房屋現(xiàn)狀說明書》(含物業(yè)裝修情況、家私家電配置及新舊情況等，不限于紙

面形式，可配合相關(guān)影像材料)

(5)共有產(chǎn)權(quán)人同意出售物業(yè)的聲明(若存在共有產(chǎn)權(quán)關(guān)系)

(6)租戶放棄優(yōu)先購買權(quán)聲明(若存在租賃關(guān)系)

(7)物業(yè)鑰匙收條(視情況而定)

(8)交易費用預(yù)算表

3、行為規(guī)范

?責(zé)任

(1)必須詳細向客戶解釋清楚整個交易流程,特別是需要客戶協(xié)助處理的部分。

(2)必須讓客戶清晰、準(zhǔn)確、完整填寫《某某市二手房委托合同》中的內(nèi)容，特別是

業(yè)主姓名、業(yè)主電話、報價、委托期限、有效身份證號碼、營業(yè)執(zhí)照號碼、正確的樓盤名稱、

樓盤地址、樓層單位、建筑面積、套內(nèi)面積等。

(3)如賣方在簽署《某某市二手房委托合同》時選擇了獨家代理的代理方式，經(jīng)紀(jì)

機構(gòu)有義務(wù)告知賣方相關(guān)責(zé)任。

(4)打印《某某市二手房委托合同》，交經(jīng)紀(jì)人員簽字確認，并加蓋經(jīng)紀(jì)機構(gòu)公章。

(5)由于物業(yè)轉(zhuǎn)讓稅費的收取標(biāo)準(zhǔn)由政府制定，不同時期可能存在不同的收費標(biāo)準(zhǔn)，

經(jīng)紀(jì)人員必須向客戶詳細解析，有必要時提供相關(guān)的法律、法規(guī)、條例。

(6)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)在賣方放盤后，及時考察委托物業(yè)自身及周邊環(huán)境，包括：

A、物業(yè)結(jié)構(gòu)、建筑形式、戶型格局、內(nèi)部設(shè)計、裝修及樓齡等；

B、物業(yè)自然條件、社區(qū)配套、交通條件、市政配套、物業(yè)管理等因素。

?遵守相關(guān)規(guī)定

(7)賣方委托代理人辦理物業(yè)出售事宜的，經(jīng)紀(jì)人員必須得到賣方的《授權(quán)委托書》

O

(8)所代理銷售之物業(yè)必須已依法取得房地產(chǎn)證。

(9)修正《房屋現(xiàn)狀說明書》，供賣方簽字確認，成交時作為合同附件。

(10)發(fā)布房源信息，必須載明經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的名稱、地址，以及相應(yīng)的房源信息編碼。

(11)賣方應(yīng)提供的相關(guān)證明：

A、賣方如不是業(yè)主本人，應(yīng)提供賣方的《授權(quán)委托書》；

B、人民法院強制性轉(zhuǎn)移的，應(yīng)提交有效的判決書、裁定書、調(diào)解書和協(xié)助執(zhí)行通知書;

C、非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)提交其產(chǎn)權(quán)部門同意轉(zhuǎn)讓的批準(zhǔn)文件；

D、以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得房地產(chǎn)的，應(yīng)提交《中標(biāo)確認書》、《拍賣成交確認

書》、《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書》和《付清地價款》或《付清房款證明》、《委托拍賣

合同》、《拍賣行身份證明》；

E、屬于政府福利房的應(yīng)提交相關(guān)主管部門的批復(fù)；

F、拆遷補償?shù)膽?yīng)提交《拆遷補償協(xié)議書》；

G、房地產(chǎn)共有人同意轉(zhuǎn)讓的意見書；

H、收購或合并企業(yè)的，應(yīng)提交有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件；

I、屬作價入股的，應(yīng)提交入股協(xié)議和評估報告，屬國有企業(yè)的應(yīng)提交其行政主管部

門的批準(zhǔn)文件。

二、買方尋盤

1、步驟

(1)詢問買方需求，如購房預(yù)算，是否需要貸款，購買物業(yè)的用途，是否有意向物業(yè)，

需要物業(yè)的面積大小、價格、朝向、樓層、內(nèi)部裝修等信息；

(2)了解買方是否有特殊要求，如要求所購物業(yè)須帶學(xué)位等；

(3)告知買方經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提供的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)務(wù)流程；

(4)按買方要求推薦物業(yè)；

(5)告知買方意向物業(yè)的現(xiàn)狀，例如物業(yè)使用年期、裝修情況、周邊環(huán)境等。

2、行為規(guī)范

?責(zé)任

(1)必須詳細向買方解釋清楚整個交易流程，特別是需要買方協(xié)助處理的部分。

(2)必須詳細向買方解釋清楚服務(wù)傭金的收費標(biāo)準(zhǔn)，及業(yè)務(wù)過程中涉及的一切費用

收取標(biāo)準(zhǔn)，如物業(yè)轉(zhuǎn)讓時產(chǎn)生的所有稅費、抵押物業(yè)的贖樓擔(dān)保費、贖樓利息、提前還款

罰息、物業(yè)評估費等。

(3)由于物業(yè)轉(zhuǎn)移稅費的收取標(biāo)準(zhǔn)由政府?dāng)M定，不同時期可能存在不同的收費標(biāo)準(zhǔn)，

經(jīng)紀(jì)人員必須向買方詳細解析，收費標(biāo)準(zhǔn)最終必須以政府或相關(guān)部門出具的收費單為準(zhǔn)

O

(4)經(jīng)紀(jì)人的承諾不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章、政策及行業(yè)規(guī)范的規(guī)定。

?遵守相關(guān)規(guī)定

(5)買方應(yīng)提供的身份證明文件：

A、屬個人的，提供身份證復(fù)印件；

B、屬企業(yè)的，提供工商營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法定代表人或負責(zé)人證明及身份證復(fù)印件,

復(fù)印件需加蓋公章；

C、屬事業(yè)單位或其他社團組織的，提供政府批準(zhǔn)成立的批文復(fù)印件，或核準(zhǔn)登記證

明、法定代表人或負責(zé)人證明及身份證復(fù)印件，復(fù)印件需加蓋印章；

D、屬國家機關(guān)的，提供法定代表人或負責(zé)人證明及身份證復(fù)印件，復(fù)印件需加蓋印

章；

E、單位授權(quán)他人代理的，除需提供上述單位應(yīng)提供的資料外，還應(yīng)提供《授權(quán)委托

書》及委托代理人個人身份證明復(fù)印件(驗原件)；

F、個人授權(quán)他人代理的，除需提供上述個人應(yīng)提供的資料外，還應(yīng)提供《授權(quán)委托

書》及委托代理人個人身份證明復(fù)印件(驗原件)；

G、境外企業(yè)、組織或個人提交的身份證明按規(guī)定需經(jīng)過見證或認證，香港和澳門的

需經(jīng)司法部授權(quán)的律師見證。

三、帶買方實地看樓

1、步驟

(1)按買方要求推薦物業(yè)；

(2)約定看樓時間；

(3)要求買方簽署《看樓協(xié)議書》，并提供意向物業(yè)的《房屋現(xiàn)狀說明書》及相關(guān)

資料；

(4)帶領(lǐng)買方現(xiàn)場考察意向物業(yè)，如實幫助買方分析意向物業(yè)的優(yōu)缺點；

(5)確認買方的購買意向，詢問心理價位；

(6)要求買方簽署《委托購買協(xié)議》；

(7)要求買方提供身份證明復(fù)印件。

2、表格(應(yīng)填寫或收集的資料文件)

(1)《看樓協(xié)議書》

(2)《房屋現(xiàn)狀說明書》

(3)《委托購買協(xié)議》

(4)買方身份證明復(fù)印件(核原件)

3、行為規(guī)范

?責(zé)任

(1)經(jīng)紀(jì)人員合理安排看樓次序。

(2)看樓之前，有必要提醒賣方整理物業(yè)，列明附帶的家私家電清單。

(3)通知賣方準(zhǔn)備好房地產(chǎn)證、室內(nèi)平面圖、管理公約及其他文件。

(4)經(jīng)紀(jì)人員需詳細介紹物業(yè)的基本情況，主要包括以下內(nèi)容：

A、樓盤所處區(qū)域的情況(包括交通、公共設(shè)施、市政規(guī)劃等)；

B、樓盤的規(guī)模(可附帶相關(guān)建筑指標(biāo))、主力戶型、小區(qū)園林、物業(yè)管理等；

C、所看戶型朝向、面積、優(yōu)劣等。

(5)在引領(lǐng)客戶看房時，應(yīng)該將物業(yè)的優(yōu)缺點悉數(shù)告知。二手房的裝修和屋內(nèi)配置

(家電、家具等)要提醒客戶注意。

(6)必須詳細向客戶解釋清楚整個交易流程，特別是需要客戶協(xié)助處理的部分。

(7)必須詳細向客戶解釋清楚服務(wù)傭金的收費標(biāo)準(zhǔn)，及業(yè)務(wù)過程中涉及的一切費用

收取標(biāo)準(zhǔn)，如物業(yè)轉(zhuǎn)讓時產(chǎn)生的所有稅費、抵押物業(yè)的贖樓擔(dān)保費、贖樓利息、提前還款

罰息、物業(yè)評估費等。

(8)由于物業(yè)轉(zhuǎn)讓稅費的收取標(biāo)準(zhǔn)由政府制定，不同時期可能存在不同的收費標(biāo)準(zhǔn)，

經(jīng)紀(jì)人員必須向客戶詳細解析，有必要時提供相關(guān)的法律、法規(guī)、條例。

(9)《委托購買協(xié)議》的委托期若屆滿，經(jīng)紀(jì)人員須與買方重新簽署。

四、達成交易意向

1、步驟

(1)再次核查意向物業(yè)產(chǎn)權(quán)狀況，確認是否可以交易；

(2)協(xié)調(diào)買賣雙方需求，直至雙方達成一致共識；

(3)與買賣雙方約定簽署《某某市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》的時間；

(4)意向房產(chǎn)處于抵押狀態(tài)，需咨詢相關(guān)部門確認該房產(chǎn)贖回的費用及時間；

(5)根據(jù)買方的資料向相關(guān)銀行初步確認能否申請購房抵押貸款，以及可申請的額

度及利率；

(6)要求買賣雙方準(zhǔn)備簽署合同所需的資料(包括身份證明、舊房地產(chǎn)證原件或復(fù)印

件、《購房抵押貸款合同》等)。

2、行為規(guī)范

?責(zé)任

(1)運用專業(yè)知識，協(xié)助雙方達成一致共識。

(2)買方需要申請購房貸款的，提醒買方準(zhǔn)備申請貸款的相關(guān)文件。

(3)告知買賣雙方簽合同時需要的資料，如雙方身份證原件、舊房地產(chǎn)證原件或復(fù)印

件、《購房抵押貸款合同》等。

(4)核查物業(yè)是否符合產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件:①取得房地產(chǎn)證;②無其他限制條件。

(5)由于不同的銀行對于贖回抵押的房產(chǎn)有不同的要求，經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)合理計算費用

和贖樓時間。另外，由于部分賣方會選擇在外資銀行進行貸款，欠款的利率、贖樓擔(dān)保費、

贖樓利息、提前還款罰息等相關(guān)費用及贖樓時間將有很大的變化，經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)及時提醒。

?遵守相關(guān)規(guī)定

(6)不得利用職務(wù)之便，賺取物業(yè)差價。

(7)當(dāng)物業(yè)為多方共同擁有時，產(chǎn)權(quán)共有人需同時到場，否則需出具《授權(quán)委托書》

及代理人身份證明文件。

(8)如買賣雙方的購房合同由代理人簽署，則須具備買賣雙方的《授權(quán)委托書》(外

籍人士的委托書應(yīng)依法律程序進行公證)。

(9)賣方的物業(yè)出售時如處于出租狀態(tài)，確認租賃合同處理方式，且賣方須提供租戶

放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明。

五、簽署《某某市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》，買方支付定金

1、步驟

(1)買賣雙方及居間方簽訂合同之前，需再次確認之前協(xié)商一致的購房條件；

(2)要求買賣雙方提交身份證明、房地產(chǎn)證及《購房抵押貸款合同》(如有)；

(3)按照雙方提供的資料，通過某某市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)打印《某某市二手房預(yù)約買

賣及居間服務(wù)合同》及物品清單，同時將賣方、買方及居間方的其他約定記錄在合同上；

(4)交易房產(chǎn)屬共有財產(chǎn)的，共有權(quán)人均應(yīng)到場，并共同在《某某市二手房預(yù)約買賣

及居間服務(wù)合同》上簽字，按手印/蓋章；不能到場的，應(yīng)提供其他共有產(chǎn)權(quán)人身份證明

復(fù)印件及《授權(quán)委托書》；

(5)賣方/買方委托他人代為簽署合同的，應(yīng)出具賣方/買方的身份證明復(fù)印件及

《授權(quán)委托書》；

(6)買方按法律及合同約定支付定金，賣方開具《定金收據(jù)》；

(7)協(xié)助買方確定除定金外應(yīng)支付的其余購房款的金額及時間(一般情況下，在物業(yè)

轉(zhuǎn)讓前，一次性付款購房的，買方須付清所有購房款；申請購房按揭貸款的，須得到銀行

的《貸款承諾書》);

(8)詳細向雙方解釋上述文件，無異議后交予雙方簽名、按手印/蓋章；

(9)經(jīng)紀(jì)人員在《某某市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》上簽名并注明執(zhí)業(yè)登記

牌編號，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)加蓋公章作實后，賣方、買方、居間方各執(zhí)一份；

(10)經(jīng)紀(jì)人員撤銷已簽訂合同的房源公示信息。

2、表格(應(yīng)填寫或收集的資料文件)

(1)賣方身份證明復(fù)印件(核原件)

(2)房地產(chǎn)證原件或復(fù)印件

(3)授權(quán)委托書

(4)買方身份證明復(fù)印件(核原件)

(5)《某某市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》

(6)家私家電清單

(7)定金收據(jù)

(8)交易費用預(yù)算表

(9)如賣方/買方屬法人的，還需提交法人代表證明書，法人代表授權(quán)委托書

3、行為規(guī)范

?責(zé)任

(1)在填寫《某某市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》前，必須再次跟雙方核對交

易金額及其他協(xié)商一致的條件，并記錄在合同上。

(2)核實賣方的身份證明與房地產(chǎn)證上的相關(guān)信息是否一致。

(3)物業(yè)為多方共有時，產(chǎn)權(quán)共有人均需簽署合同，否則需出具《授權(quán)委托書》及身

份證明。

(4)如果買方為外籍人士，須簽訂一份關(guān)于所購物業(yè)為自用用途的承諾書，若提供虛

假資料及信息而引起的法律責(zé)任，均由買方自行承擔(dān)。

(5)在買方發(fā)生變動時須重新簽署合同。

(6)善盡中介義務(wù)，詳細向買賣雙方解釋合同條款。

?遵守相關(guān)規(guī)定

(7)經(jīng)紀(jì)人員可提醒買賣雙方約定違約金比例，違約時，守約方可以選擇適用“定金

罰則”或違約金條款。

(8)買方不能足額支付定金或首期款，買賣雙方須在合同上約定補足定金或首期款

的時限及違約責(zé)任。

(9)在雙方協(xié)商一致的情況下，可在合同中約定解除購房合同的條件。

(10)經(jīng)紀(jì)人員須在《某某市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》上簽名并注明執(zhí)業(yè)

登記牌編號，以及加蓋經(jīng)紀(jì)機構(gòu)公章。

六、銀行監(jiān)管買方購房余款(除定金)

1、步驟

(1)經(jīng)紀(jì)人員協(xié)助買賣雙方簽署銀行的《二手房交易資金監(jiān)管協(xié)議》，辦理資金監(jiān)

管。

(2)買方按約定將購房余款存入銀行的監(jiān)管賬戶(可通過刷卡、支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)賬等方

式將購房款存入監(jiān)管賬戶)。

(3)銀行將蓋章作實的《二手房交易資金監(jiān)管協(xié)議》分別交予買賣雙方。

2、表格(應(yīng)填寫或收集的斐料文件)

(1)銀行的《二手房交易資金監(jiān)管協(xié)議》

(2)賣方指定的銀行收款賬號

(3)買賣雙方身份證明原件及復(fù)印件

3、行為規(guī)范

?責(zé)任

(1)提前提醒買賣雙方約定做購房余款資金監(jiān)管的時間、地點，以及需要帶上的資料

O

(2)提前到達約定的銀行準(zhǔn)備資金監(jiān)管的事宜。

(3)由銀行職員向買賣雙方解釋資金監(jiān)管協(xié)議的內(nèi)容，及其他需要解釋的相關(guān)事項。

(4)經(jīng)紀(jì)人有必要提醒客戶在簽署資金監(jiān)管協(xié)議時，重點核對姓名、身份證號、賬號、

監(jiān)管金額等，確認無誤后再簽字。

(5)提醒買方準(zhǔn)備好貸款的相關(guān)資料，到銀行申請按揭貸款。

(6)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)提醒買方，當(dāng)前申請的貸款金額、年限及利率，跟個人信用有關(guān)，最終

以銀行批復(fù)的結(jié)果為準(zhǔn)。

(7)如賣方的物業(yè)處于抵押狀態(tài)，應(yīng)要求賣方按合同約定贖樓。如贖樓過程涉及買方,

買方應(yīng)予配合。

?遵守相關(guān)規(guī)定

(8)資金監(jiān)管的時限一般為三個月，如有需要，買賣雙方可在經(jīng)紀(jì)人的陪同下到銀行

延長監(jiān)管時間。

(9)達到監(jiān)管協(xié)議約定的條件后，銀行將監(jiān)管的資金自動轉(zhuǎn)到賣方指定的收款賬戶。

(10)如交易在監(jiān)管期內(nèi)中止，買方持買賣雙方解除合同的協(xié)議到銀行申請解凍資金,

銀行將資金退還買方。

(11)如監(jiān)管期屆滿時還未達到約定條件，銀行自動解凍資金，并退還買方。

(12)交易當(dāng)事人可以通過合同約定，由買賣雙方自行決定交易資金的支付方式，也

可以通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)或交易保證機構(gòu)在銀行開設(shè)的客戶交易結(jié)算資金專用存款賬

戶，根據(jù)合同約定條件，劃轉(zhuǎn)交易資金?？蛻艚灰捉Y(jié)算資金專用存款賬戶的交易結(jié)算資金，

獨立于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)或交易保證機構(gòu)的固有財產(chǎn)及其管理的其他財產(chǎn)，也不屬于房地

產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和交易保證機構(gòu)的負債，交易結(jié)算資金的所有權(quán)屬于交易當(dāng)事人。若有關(guān)部

門對客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶進行凍結(jié)和扣劃，開戶銀行、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)或交

易保證機構(gòu)有義務(wù)出示證據(jù)以證明交易結(jié)算資金及其銀行賬戶的性質(zhì)。

七、簽署《某某市二手房買賣合同》，并按約定支付傭金

1、步驟

(1)經(jīng)紀(jì)人員通過某某市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)打印《某某市二手房買賣合同》；

(2)協(xié)助雙方確定交房保證金金額，用于結(jié)算物業(yè)水、電、煤氣、管理費等費用；

(3)向買賣雙方講解合同條款，確定買賣雙方對合同條款無異議后，請邁買賣雙方在

合同上簽字，按手印/蓋章；

(4)交易房產(chǎn)屬共有財產(chǎn)的，共有權(quán)人均應(yīng)到場，并共同在《某某市二手房買賣合同》

上簽字，按手印/蓋章；共有權(quán)人不能到場的，應(yīng)提供其身份證明及《授權(quán)委托書》；

(5)賣方/買方委托他人代為簽署合同的，應(yīng)出具賣方/買方身份證明及《授權(quán)委托

書》；

(6)如買方或賣方或買賣雙方為外籍人士/企業(yè)，其買賣合同需到公證處進行公證；

(7)賣、買雙方按約定支付傭金；

(8)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)收到傭金后開具傭金發(fā)票。

2、表格(應(yīng)填寫或收集的斐料文件)

(1)賣方身份證明原件及復(fù)印件

(2)買方身份證明原件及復(fù)印件

(3)《某某市二手房買賣合同》

(4)房地產(chǎn)證原件

(5)貸款承諾書

(6)代理人身份證明及經(jīng)授權(quán)委托書

(7)傭金發(fā)票

(8)如買方/賣方屬法人的，還需提交法人代表證明書、法人代表授權(quán)委托書

3、行為規(guī)范

?責(zé)任

(1)在買賣雙方簽署合同時，要對合同內(nèi)容作出詳細解釋。

(2)經(jīng)紀(jì)人員在買賣雙方簽署《某某市二手房買賣合同》前須提前打印合同，在打

印合同時，需留心合同細節(jié)，反復(fù)核對，確保無誤。

?遵守相關(guān)規(guī)定

(3)簽署合同前，賣方的房地產(chǎn)證應(yīng)已贖回并已注銷抵押登記。

(4)簽署合同前，買方已支付所有購房款；或購房貸款申請應(yīng)已得到銀行批準(zhǔn)，銀行

已發(fā)出《貸款承諾書》。

(5)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，有權(quán)獲取傭金，不得超過物價部門的規(guī)定，確因

特殊原因需降低傭金收費標(biāo)準(zhǔn)的，不得低于行業(yè)公約的標(biāo)準(zhǔn)。

(6)經(jīng)紀(jì)人員不得以欺瞞等非法手段，收取超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的費用作為經(jīng)紀(jì)服務(wù)傭金，

但買賣雙方與居間方另有約定的除外。

八、辦理房地產(chǎn)證過戶手續(xù)

1、步驟

(1)將買賣雙方簽署的《某某市二手房買賣合同》、雙方身份證明原件，舊房地產(chǎn)證

、《某某市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請表》交到產(chǎn)權(quán)登記部門，領(lǐng)取房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)受理通知

書；

(2)經(jīng)紀(jì)人員與買方在房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)受理通知書的答復(fù)日期到產(chǎn)權(quán)登記部門繳納

相關(guān)稅費，并領(lǐng)取新房地產(chǎn)證；

(3)買方申請購房按揭貸款的，應(yīng)按約辦理抵押登記。

2、表格(應(yīng)填寫或收集的資料文件)

(1)賣方身份證明原件及復(fù)印件

(2)買方身份證明原件及復(fù)印件

(3)《某某市二手房買賣合同》

(4)舊房地產(chǎn)證原件及復(fù)印件

(5)《某某市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請表》

(6)房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)受理通知書

(7)過戶稅費單

(8)《購房抵押貸款合同》

(9)《某某市房地產(chǎn)抵押登記申請表》

(10)主管部門規(guī)定的其他文件

3、行為規(guī)范

(1)依合同約定，與買賣雙方確定具體過戶時間。

(2)向買賣雙方解釋整個過戶程序。

(3)領(lǐng)房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)受理通知書后，提醒領(lǐng)證。

(4)于房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)受理通知書指定日期，到房地產(chǎn)管理部門取出稅費單，協(xié)助買

賣雙方到收費窗口繳費。

(5)買賣雙方持繳費憑證領(lǐng)取新房地產(chǎn)證。

(6)如買方購房時采用一次性付款，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)先行保管新房地產(chǎn)證，待銀行將購房

余額悉數(shù)轉(zhuǎn)入賣方指定賬戶后，再將新房地產(chǎn)證交予買方。

(7)如買方購房時申請按揭貸款的，經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)協(xié)助買方與銀行簽署《購房抵押貸

款合同》，連同新房地產(chǎn)證、《某某市房地產(chǎn)抵押登記申請表》報產(chǎn)權(quán)登記部門備案。

九、剩余樓款結(jié)算

1.步驟

(1)如買方一次性付款購房的，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)通知銀行將剩余監(jiān)管款項轉(zhuǎn)入賣方指定的

銀行收款賬戶；

(2)如買方按揭貸款購房的，在取得新房地產(chǎn)證后，銀行將首期款(除定金)轉(zhuǎn)入賣方

指定的銀行收款賬戶；新房地產(chǎn)證抵押登記完畢后，銀行將按揭貸款轉(zhuǎn)入賣方指定的銀

行收款賬戶。

2、行為規(guī)范

(1)如買方一次性付款購房的,新房地產(chǎn)證應(yīng)暫時托管在經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)通知銀

行將監(jiān)管款項悉數(shù)轉(zhuǎn)入賣方指定的銀行收款賬戶；待賣方收取上述款項后，將新房產(chǎn)證

交付買方。

(2)如買方申請按揭貸款購房的，銀行在買方房地產(chǎn)進行抵押登記后，將買方申請的

購房貸款悉數(shù)轉(zhuǎn)入賣方指定賬戶。