房地產(chǎn)營(yíng)改增-我們究竟應(yīng)該做什么

從業(yè)二十年的老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺(jué)得有幫助請(qǐng)您打賞支持，謝謝!房地產(chǎn)營(yíng)改增——我們究竟應(yīng)該做什么最近，我相繼和旭輝、融創(chuàng)、融僑、福晟、銀城、豐盛等地產(chǎn)集團(tuán)總部的高管們交流了營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)的影響。地產(chǎn)集團(tuán)的高管們認(rèn)為營(yíng)改增，這不就是財(cái)務(wù)部門(mén)或公司稅務(wù)部的事情嗎，營(yíng)改增中介機(jī)構(gòu)能為我們做什么，我們自己又應(yīng)該做些什么。正如我5月18號(hào)南京洲際酒店用友的營(yíng)改增產(chǎn)品發(fā)布會(huì)上說(shuō)的，2016年的本次稅制改革相比08年企業(yè)所得稅稅制改革，對(duì)企業(yè)的影響要更加的深刻。用更通俗一點(diǎn)的話(huà)來(lái)講，08年的所得稅改革只要是財(cái)務(wù)部門(mén)的事情，我前端業(yè)務(wù)部門(mén)只要把錢(qián)給你賺回來(lái)了，至于收入是如何分年確認(rèn)、成本費(fèi)用能否進(jìn)行扣除無(wú)非是影響的我這塊蛋糕在企業(yè)和國(guó)家之間的分配，對(duì)我前端業(yè)務(wù)部門(mén)的影響不是很大。但是，這次2016年的營(yíng)改增則大不一樣，流轉(zhuǎn)稅直接影響到了企業(yè)的前端業(yè)務(wù)，影響到企業(yè)的商業(yè)談判，產(chǎn)品等價(jià)、成本控制、資金預(yù)算等方方面面，財(cái)務(wù)反而是后端的事情了。在我給很多地產(chǎn)集團(tuán)高管詮釋了這些原因后，大家才意識(shí)到營(yíng)改增確實(shí)是一個(gè)非常重要的事情，需要公司全體部門(mén)積極參與。

那如何做好一個(gè)地產(chǎn)的營(yíng)改增呢？我近期在福州和融僑地產(chǎn)總部的高管們溝通營(yíng)改增是就提過(guò)一個(gè)觀(guān)點(diǎn)，看一個(gè)地產(chǎn)集團(tuán)的營(yíng)改增工作是否做的成功有一個(gè)標(biāo)志就是，做完后在集團(tuán)內(nèi)部已經(jīng)看不到增值稅的影子了，這個(gè)才是成功的，因?yàn)榇蠹乙呀?jīng)把增值稅對(duì)地產(chǎn)集團(tuán)的影響融入了我們的戰(zhàn)略決策、內(nèi)部管控和業(yè)務(wù)流程中了。如果一個(gè)地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)改增僅僅停留在給員工發(fā)給什么報(bào)銷(xiāo)流程、整天測(cè)算什么增值稅稅負(fù)率，甚至在公司績(jī)效考核指標(biāo)中定一個(gè)KPI指標(biāo)增值稅專(zhuān)用發(fā)票取得率的話(huà)，這個(gè)集團(tuán)的營(yíng)改增工作一定是失敗的。

為什么說(shuō)成功的營(yíng)改增是做完后看不到增值稅呢，我以前就說(shuō)過(guò)，增值稅作為價(jià)外稅的特點(diǎn)，你一定不要就增值稅看增值稅，你要看到增值稅對(duì)你的收入結(jié)構(gòu)、成本結(jié)構(gòu)、費(fèi)用結(jié)構(gòu)等方方面面的影響，要向你集團(tuán)內(nèi)的各個(gè)部門(mén)灌輸增值稅是如何影響到他們的日常工作的，從而制定相關(guān)的制度把增值稅對(duì)企業(yè)集團(tuán)的影響融入到日常管理工作中。

比如，我們應(yīng)該這么看增值稅對(duì)地產(chǎn)集團(tuán)的影響：

1、雖然36號(hào)文規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，土地價(jià)款可以扣減銷(xiāo)售額。但是如果你僅僅是看這個(gè)，還還是屬于沒(méi)入門(mén)的觀(guān)點(diǎn)。你要看到由于土地可以抵減增值稅銷(xiāo)售額，因此，企業(yè)不同的拿地方式，拿地的實(shí)際成本應(yīng)該是不一樣的。因此，你要把這個(gè)點(diǎn)轉(zhuǎn)化為對(duì)集團(tuán)在做拿地和項(xiàng)目測(cè)算時(shí)，不同的拿地方式在增值稅下的實(shí)際拿地成本是多少，從而便于前端業(yè)務(wù)部門(mén)進(jìn)行投資決策。所以，前端業(yè)務(wù)部門(mén)看到的不是增值稅，也不是土地在增值稅下抵減銷(xiāo)售額，這不是他們的事，他們需要看到的是不同的拿地方式，拿的不同類(lèi)型的土地以及拿地中自持和銷(xiāo)售的不同比例以及不同的土地價(jià)款分拆方式下拿地的實(shí)際成本是多少。

2、對(duì)于建安成本，那種認(rèn)為我地產(chǎn)企業(yè)如果新項(xiàng)目選11%一般征收，你建安企業(yè)就必須開(kāi)11%的票同樣是屬于不理解增值稅的莽撞之舉。而認(rèn)為營(yíng)改增后地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該要加大甲供材的比例從而增加增值稅抵扣率的做法，更是完全選錯(cuò)了管控目標(biāo)。在集團(tuán)績(jī)效管理中，如果目標(biāo)錯(cuò)誤了，考核的指揮棒就會(huì)發(fā)生很大的偏差，最終導(dǎo)致南轅北轍。最后，自己利潤(rùn)下降又把其歸咎到營(yíng)改增的頭上。在施工環(huán)節(jié)，你要關(guān)注工程招標(biāo)造價(jià)方法，和工程部或成本部制定合適的招標(biāo)造價(jià)策略和成本控制策略，11%和3%并非關(guān)注的焦點(diǎn)，你關(guān)注的是不含增值稅的造價(jià)，這才是影響你利潤(rùn)的成本。如果是11%，相關(guān)部門(mén)需要把控哪些要點(diǎn)，如果是3%相關(guān)部門(mén)又需要關(guān)注哪些要點(diǎn)。比如，如果總包工程選擇開(kāi)3%的專(zhuān)票，我就需要把其中門(mén)窗、幕墻、消防等專(zhuān)業(yè)分包工程切割出來(lái)變?yōu)橹苯雍偷禺a(chǎn)簽訂合同，從而控制成本。另外，此時(shí)我要考慮甲供材的問(wèn)題以及相關(guān)比例來(lái)控制成本。因此，這里工程部或成本部營(yíng)改增后你不要看到增值稅，你看到的是營(yíng)改增后不同合同簽訂方式下的工程成本，這才是關(guān)鍵。

3、再比如地產(chǎn)企業(yè)各種贈(zèng)品可能需要有視同銷(xiāo)售的增值稅問(wèn)題，甚至還有個(gè)人所得稅的問(wèn)題。你不要告訴業(yè)務(wù)部門(mén)，你這么做是有增值稅的，還有個(gè)人所得稅。前臺(tái)業(yè)務(wù)部門(mén)哪懂得這些具體稅收的東西。你需要把這個(gè)影響轉(zhuǎn)換為對(duì)與營(yíng)銷(xiāo)成本預(yù)算控制中。比如，我年初給營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)給出了一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算，如果A方案涉及到增值稅視同銷(xiāo)售和個(gè)人所得稅，但B方案則不涉及，你需要把增值稅的影響轉(zhuǎn)換給，如果是A方案，營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)花費(fèi)的成本是M，而進(jìn)入預(yù)算的成本是M*倍數(shù)（考慮增值稅和個(gè)人所得稅）。因此，前面營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)看不到增值稅，他看到的只是增值稅對(duì)其行為的經(jīng)濟(jì)影響。

當(dāng)然，這里可以做的還有很多，比如我們可能要思考各種地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式、合作建房模式、并購(gòu)重組中，都要把增值稅對(duì)其的影響落實(shí)到公司內(nèi)部的制度、流程、控制中。因此，營(yíng)改增到后期實(shí)際是一場(chǎng)管理咨詢(xún)服務(wù)，企業(yè)的BI系統(tǒng)、成本管控系統(tǒng)、資金預(yù)算系統(tǒng)、財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)等方方面面都涉及需要把營(yíng)改增對(duì)其的影響落實(shí)進(jìn)去。所以，一個(gè)地產(chǎn)集團(tuán)成功的營(yíng)改增改革就是改完后，除了財(cái)務(wù)部門(mén)外，大家基本都看不到增值稅了，說(shuō)明大家都真正把營(yíng)改增對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的影響融入到集團(tuán)每個(gè)部門(mén)的日常運(yùn)營(yíng)中了。

總之，我們要把營(yíng)改增轉(zhuǎn)化到集團(tuán)各個(gè)部門(mén)的實(shí)際行動(dòng)中，但這些應(yīng)對(duì)措施的制定需要我們深入把握增值稅的原理和特點(diǎn)，否則錯(cuò)誤的理解增值稅將會(huì)導(dǎo)致我們錯(cuò)誤的行動(dòng)，最終對(duì)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)決策產(chǎn)生不利的影響。

小編寄語(yǔ)：不要指望一張證書(shū)就能使你走向人生巔峰?？荚囍皇菣z測(cè)知識(shí)掌握的一個(gè)手段，不是目的。千萬(wàn)不要再考試通過(guò)之后，放松學(xué)習(xí)。財(cái)務(wù)人員需要學(xué)習(xí)的有很多，人際溝通，實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，excel等等等等，都要學(xué)，都要積累