會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)：營(yíng)改增后的房地產(chǎn)企業(yè)以房抵建筑商工程款的合同節(jié)稅簽訂技巧

營(yíng)改增后的房地產(chǎn)企業(yè)以房抵建筑商工程款的合同節(jié)稅簽訂技巧房地產(chǎn)企業(yè)以房屋抵付工程款（以下簡(jiǎn)稱“以房抵款”），是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將建設(shè)工程施工發(fā)包給建筑商，建筑商承包工程后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于某種原因不能支付工程款，將其所有的或已建成尚未出售或?qū)?lái)某時(shí)建成的房屋抵給建筑商，代替以貨幣形式支付工程款，從而履行支付工程款義務(wù)的商業(yè)行為。一般而言，以房抵款主要包括三種形式：第一種形式：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其所有的并已取得房屋所有權(quán)的房屋抵付工程款。第二種形式：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以已建成未出售的商品房抵付工程款。第三種形式：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以已在建商品房抵付工程款。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)以房抵款的合同簽訂要具體問(wèn)題具體分析，從實(shí)踐來(lái)看，必須分以下二種情況來(lái)簽訂合同。

（一）建筑商將房地產(chǎn)企業(yè)以房抵工程款的房屋自用情況下的合同簽訂技巧

以房抵工程款自用的房屋，其實(shí)質(zhì)就是建筑商向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)買房屋，支付購(gòu)房款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付工程款，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第91條第3款規(guī)定，在等額范圍內(nèi)二者相抵銷。在實(shí)踐中，以房抵工程款建筑商自用的房屋，往往是前面所談到的第一種和第二種形式的房屋。針對(duì)這種以房抵工程款建筑商自用的房屋，房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)給予建筑商優(yōu)惠的價(jià)格，以房抵完建筑商工程款后，還有一定的差額。因此，建筑商將房地產(chǎn)企業(yè)以房抵工程款的房屋自用情況下的合同必須按照以下方法進(jìn)行簽訂：

1、實(shí)際工程款與用以抵付的房屋價(jià)款差額的處理。

實(shí)際工程款與用以抵付的房屋價(jià)款很難完全一致，必將出現(xiàn)差額，因此在以房抵款合同中一定要明確此差額如何處理。

2、必須在以房抵工程款的協(xié)議中明確房屋交付的具體期限

3、在協(xié)議中明確抵付工程款的房屋面積和單價(jià)，銷售單價(jià)按照協(xié)議約定的抵付工程款除以用于抵工程款房屋的建筑面積進(jìn)行計(jì)算。

4、發(fā)票開(kāi)具和稅費(fèi)的處理。

在以房抵工程款協(xié)議中，必須明確房地產(chǎn)企業(yè)按照抵付工程款金額向建筑商開(kāi)具銷售不動(dòng)產(chǎn)的增值稅專用發(fā)票，建筑企業(yè)向房地產(chǎn)公司開(kāi)具建筑業(yè)的增值稅專用發(fā)票。有關(guān)稅費(fèi)各自承擔(dān)。

5、在以房抵款合同中雙方應(yīng)明確用以抵付工程款的具體房屋。

在一些以房抵款合同中，關(guān)于用以抵付的房屋，有的合同約定以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)指定為準(zhǔn)；有的約定由建筑商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的樓盤(pán)中自行選擇，但兩者均未明確哪套房屋用以抵付工程款。如產(chǎn)生糾紛，雙方對(duì)于用以抵付的房屋說(shuō)法不一，法院可能以約定不明為由判決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接以貨幣形式向建筑商支付工程款。因此，應(yīng)在以房抵款合同中明確約定具體的樓號(hào)、房號(hào)等內(nèi)容，最好附圖。

（二）建筑商將以房抵工程款的房屋出售于他人或用于抵供應(yīng)商材料款的合同節(jié)稅簽訂技巧

1、出售他人的合同簽訂技巧

建筑商另行尋找購(gòu)房者因其未取得房屋所有權(quán)，不能直接與該購(gòu)房者簽訂商品房買賣合同，因此，必須由建筑商尋找的購(gòu)房者直接與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂《商品房買賣合同》，購(gòu)房款由購(gòu)房者直接向建筑商支付或向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付由其支付給建筑商。

2、用于抵供應(yīng)商材料款的合同簽訂技巧

第一，房地產(chǎn)企業(yè)、建筑商和材料供應(yīng)商三方欠款均相等的情況下，合同簽訂技巧如下：

房產(chǎn)企業(yè)與建筑企業(yè)、材料供應(yīng)商簽訂三方債務(wù)償還協(xié)議，協(xié)議約定：由房產(chǎn)企業(yè)將抵債商品房直接銷售給材料供應(yīng)商，材料供應(yīng)商將房款匯給房產(chǎn)企業(yè)，房產(chǎn)企業(yè)收材料供應(yīng)商房款后再匯給建筑企業(yè)償還債務(wù)，建筑企業(yè)收房產(chǎn)企業(yè)欠款后再匯給材料供應(yīng)商償還債務(wù)?；蛘邊f(xié)議約定：賣方為房地產(chǎn)企業(yè)，買方為材料供應(yīng)商，購(gòu)房款支付方為建筑商。建筑商代替材料供應(yīng)商支付給房地產(chǎn)企業(yè)的購(gòu)房款抵付建筑商拖欠材料供應(yīng)商的材料款；材料供應(yīng)上委托建筑商支付房地產(chǎn)企業(yè)的購(gòu)房款用于抵付房地產(chǎn)企業(yè)拖欠建筑商的工程款。

第二，在三方欠款均不相等的情況下，合同簽訂如下：房產(chǎn)企業(yè)與建筑企業(yè)、材料供應(yīng)商簽訂三方債務(wù)償還協(xié)議，協(xié)議約定：房地產(chǎn)企業(yè)是賣方、材料供應(yīng)商是買方，建筑企業(yè)是付款方。建筑企業(yè)代替材料供應(yīng)商支付給房地產(chǎn)企業(yè)的購(gòu)房款不僅用于抵房地產(chǎn)企業(yè)拖欠建筑企業(yè)的工程款，而且用于抵建筑企業(yè)拖欠材料供應(yīng)商的材料款。

同時(shí)，建筑企業(yè)與材料供應(yīng)商簽訂債務(wù)重組協(xié)議，約定：材料供應(yīng)商免除向建筑公司應(yīng)收材料款與建筑企業(yè)代替材料供應(yīng)商支付給房地產(chǎn)企業(yè)的購(gòu)房款的差額部分債務(wù)。

[案例分析：建筑商用以房抵工程款的房屋抵材料款的合同節(jié)稅簽訂技巧]

（1）案情介紹

建筑企業(yè)欠材料供應(yīng)商1200萬(wàn)元，房地產(chǎn)企業(yè)欠建筑企業(yè)1000萬(wàn)工程款，由于房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)償還能力，經(jīng)雙方協(xié)商，房地產(chǎn)企業(yè)與建筑企業(yè)簽訂償債協(xié)議，以其公允價(jià)為1000萬(wàn)元抵其拖欠建筑企業(yè)1000萬(wàn)元的債務(wù)；而建筑企業(yè)與材料供應(yīng)商協(xié)商，簽訂償債協(xié)議，用房地產(chǎn)企業(yè)抵償其拖欠材料供應(yīng)商的1200萬(wàn)元，如下圖所示，則應(yīng)怎樣簽訂合同才能節(jié)省稅收？

（2）涉稅分析

房產(chǎn)企業(yè)用房屋抵給建筑企業(yè)，建筑企業(yè)又把房屋抵給材料供應(yīng)商，應(yīng)視同兩次銷售，要交納兩次稅收，會(huì)增加建筑企業(yè)的稅負(fù)。為了節(jié)省建筑企業(yè)的稅負(fù)，必須尋找簽訂合同的方法使企業(yè)節(jié)稅。

（3）節(jié)稅的合同簽訂技巧分析

用于抵供應(yīng)商材料款的合同簽訂技巧有以下兩種情況。

第一，房地產(chǎn)企業(yè)、建筑商和材料供應(yīng)商三方欠款均相等的情況下，合同簽訂技巧如下：

房產(chǎn)企業(yè)與建筑企業(yè)、材料供應(yīng)商簽訂三方債務(wù)償還協(xié)議，協(xié)議約定：由房產(chǎn)企業(yè)將抵債商品房直接銷售給材料供應(yīng)商，材料供應(yīng)商將房款匯給房產(chǎn)企業(yè)，房產(chǎn)企業(yè)收材料供應(yīng)商房款后再匯給建筑企業(yè)償還債務(wù)，建筑企業(yè)收房產(chǎn)企業(yè)欠款后再匯給材料供應(yīng)商償還債務(wù)?；蛘邊f(xié)議約定：賣方為房地產(chǎn)企業(yè)，買方為材料供應(yīng)商，購(gòu)房款支付方為建筑商。建筑商代替材料供應(yīng)商支付給房地產(chǎn)企業(yè)的購(gòu)房款抵付建筑商拖欠材料供應(yīng)商的材料款；材料供應(yīng)商委托建筑商支付房地產(chǎn)企業(yè)的購(gòu)房款用于抵付房地產(chǎn)企業(yè)拖欠建筑商的工程款。

第二，在三方欠款均不相等的情況下，合同簽訂如下：房產(chǎn)企業(yè)與建筑企業(yè)、材料供應(yīng)商簽訂三方債務(wù)償還協(xié)議，協(xié)議約定：房地產(chǎn)企業(yè)是賣方、材料供應(yīng)商是買方，建筑企業(yè)是付款方。建筑企業(yè)代替材料供應(yīng)商支付給房地產(chǎn)企業(yè)的購(gòu)房款不僅用于抵房地產(chǎn)企業(yè)拖欠建筑企業(yè)的工程款，而且用于抵建筑企業(yè)拖欠材料供應(yīng)商的材料款。

同時(shí)，建筑企業(yè)與材料供應(yīng)商簽訂債務(wù)重組協(xié)議，約定：材料供應(yīng)商免除向建筑公司應(yīng)收材料款與建筑企業(yè)代替材料供應(yīng)商支付給房地產(chǎn)企業(yè)的購(gòu)房款的差額部分債務(wù)。

基于以上分析，本案例是三方欠款均不相等的情況，節(jié)稅的合同簽訂技巧如下：房產(chǎn)企業(yè)與建筑企業(yè)、材料供應(yīng)商簽訂三方債務(wù)償還協(xié)議，協(xié)議約定：房地產(chǎn)企業(yè)是賣方、材料供應(yīng)商是買方，建筑企業(yè)是付款方。建筑企業(yè)代替材料供應(yīng)商支付給房地產(chǎn)企業(yè)的購(gòu)房款1000萬(wàn)，用于抵房地產(chǎn)企業(yè)拖欠建筑企業(yè)的1000萬(wàn)工程款。同時(shí)，建筑企業(yè)與材料供應(yīng)商簽訂債務(wù)重組協(xié)議，約定：材料供應(yīng)商免除建筑公司200萬(wàn)元材料款。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以“房產(chǎn)抵建筑企業(yè)工程款時(shí)，要視同銷售處理，房地產(chǎn)公司和施工方應(yīng)該分別給對(duì)方開(kāi)具發(fā)票。即房地產(chǎn)公司給材料供應(yīng)商企業(yè)開(kāi)具5%的增值稅專用發(fā)票1000萬(wàn)，銷售額：900.9萬(wàn)元,增值稅額:99.1萬(wàn)元。建筑安裝企業(yè)給建設(shè)方(房地產(chǎn)企業(yè))開(kāi)具11%的增值稅專用發(fā)票，銷售額：900.9萬(wàn)元,增值稅額:99.1萬(wàn)元。材料供應(yīng)商開(kāi)增值稅專用發(fā)票1200萬(wàn)給建筑企業(yè)，銷售額：854.7萬(wàn)元,增值稅額:145.3萬(wàn)元.建筑企業(yè)在財(cái)務(wù)上做“營(yíng)業(yè)外收入”200萬(wàn)，材料供應(yīng)