會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)：《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則-投資性房地產(chǎn)》簡析(一)

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則--投資性房地產(chǎn)》簡析(一)一、投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則概述

房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。其中，土地是指土地使用權(quán)；房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和完善，企業(yè)持有房地產(chǎn)除了用于自身生產(chǎn)經(jīng)營和管理活動(dòng)的場所和作為存貨對(duì)外銷售外，出現(xiàn)了將房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益的活動(dòng)，甚至成為個(gè)別企業(yè)的主營業(yè)務(wù)活動(dòng)。

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面與企業(yè)自用的廠房、辦公樓等作為生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)場所的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于銷售的房地產(chǎn)是不同的。投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動(dòng)，主要形式是出租建筑物、出租土地使用權(quán)，這實(shí)質(zhì)上屬于一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)行為。房地產(chǎn)租金就是讓渡資產(chǎn)使用權(quán)而取得的使用費(fèi)收入。投資性房地產(chǎn)的另一種形式是持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，其目的是為了增值后轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益，也是企業(yè)為完成其經(jīng)營目標(biāo)所從事的經(jīng)營性活動(dòng)以及與之相關(guān)的其他活動(dòng)形成的經(jīng)濟(jì)利益總流入。

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則共六章十九條，主要規(guī)范了投資性房地產(chǎn)的范圍、確認(rèn)和計(jì)量、轉(zhuǎn)換和處置、以及相關(guān)信息的披露等內(nèi)容。

二、投資性房地產(chǎn)的范圍

根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的范圍包括以下方面：

1.已出租的土地使用權(quán)。是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。

2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。在我國實(shí)務(wù)中，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)這種情況較少。

3.已出租的建筑物。是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，包括外購、自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成后用于出租的建筑物。企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

自用房地產(chǎn)、作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。自用房地產(chǎn)，是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。作為存貨的房地產(chǎn)，通常是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地。

三、投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理

投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始確認(rèn)和計(jì)量。在對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式。企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明其公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才允許采用公允價(jià)值計(jì)量模式。同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。

（一）采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)成本模式下的會(huì)計(jì)處理比較簡單，主要涉及”投資性房地產(chǎn)”、”投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”、”投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目，可比照”固定資產(chǎn)”、”無形資產(chǎn)”、”累計(jì)折舊”、”固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等相關(guān)科目進(jìn)行處理。

1.投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量企業(yè)外購或自行建造的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照其實(shí)際成本計(jì)入投資性房地產(chǎn)。自行建造的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出，由在建工程轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)。

自用房地產(chǎn)或作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，如改變房地產(chǎn)用途的書面決議、從自用狀態(tài)改為出租狀態(tài)等。轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日，轉(zhuǎn)換當(dāng)日應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值，由固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)。

2.投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量和有關(guān)的后續(xù)支出企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按期（月）計(jì)提折舊或攤銷。存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定。

取得的租金收入，計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入、主營業(yè)務(wù)收入等。對(duì)于與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足資產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本；不滿足資產(chǎn)確認(rèn)條件的，予以費(fèi)用化，在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。（待續(xù)）

小編寄語：會(huì)計(jì)學(xué)是一個(gè)細(xì)節(jié)致命的學(xué)科，以前總是覺得只要大概知道意思就可以了，但這樣是很難達(dá)到學(xué)習(xí)要求的