會計實務(wù)：購置新建商品房的“交付使用”時間如何確定

購置新建商品房的“交付使用”時間如何確定某企業(yè)從房地產(chǎn)開發(fā)商處購置一套新建的商品房作為辦公使用，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國稅發(fā)[2003]89號)規(guī)定第二條第一款規(guī)定:“購置新建商品房‚自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅?！逼髽I(yè)不知以下幾個時間哪個才是對“交付使用”時間的準確理解。

1.開發(fā)商向購房者交房的時間；

2.與開發(fā)商簽定的購房合同約定的交房日期；

3.購房者裝修后遷入使用時間；

4.購房者由在建工程轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)的時間；

5.購房者取得房產(chǎn)證的時間。

何為“交付使用”，在相關(guān)的稅法規(guī)范性文件中并沒有做概念性的解釋。

所謂商品房，是指經(jīng)政府有關(guān)部門批準，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋。商品房的交付使用是商品房買賣的重要環(huán)節(jié)。交付使用的時間和條件，買賣雙方通常會在合同中作出明確約定。根據(jù)《城市商品房銷售管理辦法》第三十條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照合同約定，將符合使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當承擔違約責任。所以，開發(fā)商交付房屋，必須滿足一定的條件?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)規(guī)定標準和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用”。交付必須經(jīng)過竣工驗收合格，這是法律上對房屋出賣人向房屋使用人或產(chǎn)權(quán)受讓人進行交付時應(yīng)當滿足的最低條件，當然，雙方當事人也可以在合同中約定高于此線的交付條件及標準。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋[2003]7號)文件第十一條規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外?！币虼宋覈唐贩抠I賣中所使用的“交付使用”的概念指的是：出賣人依合同約定將房屋交給買受人實際占有，買受人因此行使對房屋的占有權(quán)利。

現(xiàn)就以上5種不同的時間簡要分析如下：

一、開發(fā)商向購房者交房是一個籠統(tǒng)的概念，房屋交付使用具體時間應(yīng)以開發(fā)商與購房者簽字確認的房屋交付使用通知書中注明的交付日期為準。開發(fā)商向購房者交房，應(yīng)簽定《房屋交付使用通知書》，并將房屋的鑰匙交給購房人。這里如果僅僅交鑰匙也不是交付使用的必要條件，只是能夠使用的其中一個充分條件。如果雙方在合同中約定交房的條件為該房屋完成綜合驗收后向買房人交付使用（通常也應(yīng)如此），而不是以交鑰匙實際轉(zhuǎn)移房屋的占有作為交付的條件時，即使買房人在收到入住通知后前往開發(fā)商處辦理了收房手續(xù)領(lǐng)取了房屋鑰匙，并且實際使用并控占了該房屋，但是開發(fā)商在發(fā)出入住通知書為其辦理入住手續(xù)時并未驗收合格，未向相關(guān)部分備案相關(guān)資料，則其違反了合同的約定，更重要的是其行為違反了法律關(guān)于交付條件應(yīng)當遵循的底線，此時的交付行為被視為無效，因此，僅僅是交鑰匙并不能視為“交付使用”。

二、購房合同約定的日期并不一定是實際的交付日期。實踐中有各種情況可能會使合同不能按約定的時間履行，如開發(fā)商不能按期辦理各種驗收手續(xù)等，因此，購房合同上約定的日期不能視為交付日期，應(yīng)以實際的交付日期為準。

三、購房人對房屋進行的裝修等行為屬于使用過程中的非必要條件，不能認為裝修完成后才交付使用。

四、在建工程轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，此行為不適用新購房產(chǎn)的處理，不適用該規(guī)定。根據(jù)國稅發(fā)[2003]89號第二條第四款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（注：根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅[2006]186號）文件規(guī)定，該條款有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間的規(guī)定自2007年1月1日起廢止。）因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用或出租、出借的房產(chǎn)其房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間可以商品房轉(zhuǎn)為自用固定資產(chǎn)的時間來確定，而不是在建工程轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的時間來確定。而土地使用稅則要依據(jù)財稅[2006]186號文件的規(guī)定執(zhí)行，即：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

五、通常情況下，交付使用也并不一定以房產(chǎn)證和土地使用證的取得為必要條件，因為辦理證件過程中有很多客觀因素。按照有關(guān)法律規(guī)定，動產(chǎn)以交付為轉(zhuǎn)移所有權(quán)的時間，而不動產(chǎn)和一些特殊的動產(chǎn)需要履行一定的手續(xù)和滿足形式要件，才能發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移就是以登記為要件的。所以將商品房交付給買受人并不一定能使所有權(quán)轉(zhuǎn)移。在商品房買賣的實踐中，房屋交付和登記之間往往有一個時間間隔，在沒有辦理登記取得房屋產(chǎn)之間，房屋買受人對房屋只是事實上的占有，而不是法律上的所有。因此，房產(chǎn)證及土地使用證只是產(chǎn)權(quán)過戶的一個證明，不是交付使用的證明

綜合上述分析，商品房的交付使用，就是開發(fā)商將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買受人，并簽定《房屋交付使用通知書》，此時，房屋必須經(jīng)過驗收合格，取得相應(yīng)的合格證書（表），在此后的次月起，購房的企業(yè)應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。

其他注意的問題，企業(yè)在購置新建商品房時是否也在交付使用的次月起計提折舊呢？還是以發(fā)票的開具時間來確定？根據(jù)《企業(yè)會計準則—固定資產(chǎn)準則（2006）》規(guī)定：“外購固定資產(chǎn)的成本，包括購買價款、進口關(guān)稅和其他稅費，使固定資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項資產(chǎn)的場地整理費、運輸費、裝卸費、安裝費和專業(yè)人員服務(wù)費等?！币虼?，企業(yè)的固定資產(chǎn)計提折舊的時間即不是上述分析的交付使用時間，也不是取得發(fā)票的時間，應(yīng)為達到預(yù)定可使用狀態(tài)的時間，此時購買方應(yīng)該依此來進行固定資產(chǎn)的確認和計量，并進行賬務(wù)處理及計提折舊。

小編寄語：會計學是一個細節(jié)