某商務(wù)旅游酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

4.1各類物業(yè)銷售收入估算4.2項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃24.3資金來源與運(yùn)用分析4.4銷售利潤(rùn)5.2項(xiàng)目不確定性分析6.1可行性研究結(jié)論3第一部分項(xiàng)目總論“安徽億棟大酒店”是安徽億棟置業(yè)投資有限公司投資運(yùn)營(yíng)的豪華商務(wù)旅游酒店項(xiàng)目，主要功能為四星級(jí)商務(wù)旅游酒店和高級(jí)娛樂休閑服務(wù)中心。安徽億棟大酒店嚴(yán)格按照國(guó)際四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。1.1項(xiàng)目背景安徽億棟置業(yè)投資有限公司為適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的要求，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的目標(biāo)，擬在安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)新建安徽億棟大酒店。1.1.1項(xiàng)目名稱安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)安徽億棟大酒店1.1.2開發(fā)公司安徽億棟置業(yè)投資有限公司1.1.3研究工作依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參考數(shù)》《阜陽市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向2006-2007》《房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范》19994《國(guó)家計(jì)委\建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》《阜陽市住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定》《阜陽市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》《阜陽房地產(chǎn)市場(chǎng)分析》2008《阜陽市旅游統(tǒng)計(jì)月報(bào)年報(bào)》以及其它國(guó)家、省、市級(jí)法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。1.1.4項(xiàng)目的建筑規(guī)模和內(nèi)容阜陽市太和安徽億棟大酒店，屬于四星級(jí)高級(jí)商務(wù)旅游酒店，單體11層，總建筑面積：30297m2(不包括地下車庫),配套面積：11741.76m2,客房面積：11590.56m2,主體占地面積7000平方米。51.2可行性研究結(jié)論經(jīng)過對(duì)全國(guó)和阜陽經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對(duì)2010-2011年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研后認(rèn)為：■在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)阜陽市產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)■產(chǎn)權(quán)式酒店更適合項(xiàng)目的整體發(fā)展與規(guī)劃；■在2010-2011年將該項(xiàng)目投放市場(chǎng)的時(shí)機(jī)是可行的；■考慮目前公司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力以及資金儲(chǔ)備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項(xiàng)目的正式運(yùn)營(yíng)條件基本成熟；6第二部分市場(chǎng)分析2.1項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究2.1.1項(xiàng)目投資環(huán)境分析安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是太和縣迅速崛起的一個(gè)工業(yè)區(qū).自改革開放以來，安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)抓住發(fā)展機(jī)遇，堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，兩個(gè)文明一起抓，促進(jìn)了社會(huì)全面進(jìn)步。目前已有初具規(guī)模，廠房面積達(dá)135萬平方米，“三資”企業(yè)100余家，工業(yè)固定資產(chǎn)總值近10億元，外向型工業(yè)格局已初步形成。農(nóng)業(yè)也由封閉自給型逐步向創(chuàng)匯開放型轉(zhuǎn)變，第三產(chǎn)業(yè)有較大發(fā)展，商貿(mào)業(yè)已形成規(guī)模。城鎮(zhèn)建設(shè)已初具規(guī)模，城市功能日臻完善。全區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，人民生活水平顯著提高。安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)過十多年的發(fā)展已成為外商競(jìng)相投資的寶地。如今，完善的基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)筑成良好的投資環(huán)境，特有的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使這塊熱土為商全國(guó)界及海外投資者所垂青。尤其是近幾年來，安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)改善投資環(huán)境，花大力氣建設(shè)了一批市政基礎(chǔ)設(shè)施，實(shí)實(shí)在在營(yíng)造置業(yè)的底成本優(yōu)勢(shì)。安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)客戶群，太和工業(yè)及商業(yè)未來的蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營(yíng)提供了有力的保證。2.1.2市場(chǎng)研究太和縣位于安徽省西北部，地處黃淮平原腹地；北鄰毫州市，南7連穎泉區(qū)，東靠利辛縣、渦陽縣，西接界首市，西北與河南省邯鄲線相連。東南經(jīng)鳳臺(tái)、淮南去合肥200公里，西北經(jīng)淮陽、西華去鄭州307公里。東去津浦路之蚌埠209公里，西去平漢路之漯河210公里。縣境南北長(zhǎng)52公里、東西寬60公里，城區(qū)位于縣域最南部的穎河之濱。全縣國(guó)土面積1822平方公里，人口162.7萬。安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是整合原安徽省太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)(1995年被批準(zhǔn)為省級(jí)開發(fā)區(qū))和太和縣工業(yè)園區(qū)(全省重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)),經(jīng)省政府批準(zhǔn)設(shè)立的省級(jí)開發(fā)區(qū)。整合后規(guī)劃面積平方公里，截止目前已開發(fā)面積平方公28.74.5里，開發(fā)區(qū)內(nèi)設(shè)醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、紡織服開發(fā)區(qū)以園林設(shè)計(jì)為主題，以綠色環(huán)保為重點(diǎn)，園區(qū)以先進(jìn)的開發(fā)區(qū)現(xiàn)引進(jìn)企業(yè)40多家。2010年，開發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值20億元，工業(yè)增加值3.5億，經(jīng)營(yíng)(銷售)收入18億元，稅收4500萬元；初步形成醫(yī)藥加工及配套產(chǎn)業(yè)、紡織服裝、優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品深加工、木業(yè)2.2市場(chǎng)宏觀背景2.2.1阜陽市2004年上半年經(jīng)濟(jì)分析從已公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，2010年太和縣上國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持8各項(xiàng)主要指標(biāo)實(shí)現(xiàn)較好的增長(zhǎng)，生產(chǎn)、消費(fèi)和需求比較協(xié)調(diào)，總體運(yùn)行形勢(shì)良好。主要表現(xiàn)在：1、生產(chǎn)總值規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，增長(zhǎng)速度再創(chuàng)新高。2、工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)快速增長(zhǎng)，主導(dǎo)地位不斷增強(qiáng)。3、市場(chǎng)消費(fèi)繁榮，零售總額穩(wěn)增。4、社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)增幅與去年同期持平；5、出口逐月回升，增速明顯加快；6、市場(chǎng)物價(jià)微升，職工居民收入有所增加；7、交通、郵電發(fā)展增快，民航表現(xiàn)突出；8、財(cái)政金融保持穩(wěn)定，存差略有擴(kuò)大；9、企業(yè)景氣上升，信心指數(shù)提高。2.2.2阜陽市歷年酒店經(jīng)營(yíng)情況分析1、2008年7月開始，酒店入住率急速下降，8月份跌至年度阜陽酒店入住率的最低谷，原因是金融風(fēng)暴在7月份左右開始全面爆發(fā)的2、2008年9月以后，阜陽市酒店行業(yè)迅速恢復(fù)元?dú)?，僅僅用了兩個(gè)月的時(shí)間，也就是在9月份的時(shí)候就已經(jīng)超過了前期的高位，并且在以后呈持續(xù)上升的趨勢(shì)；3、2008年1月入住率較低，是傳統(tǒng)的農(nóng)歷新年之前和酒店入住率受季節(jié)影響較大的原因，因此1月份左右是酒店行業(yè)的傳統(tǒng)淡季；4、自2008年1月后逐漸回升，并且很快接近歷史上的高位。2-8月酒店入住率全面超過去年同期水平。92.2.3阜陽市2009年酒店整體經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)及分析進(jìn)入2009年，阜陽酒店業(yè)市場(chǎng)持續(xù)向好，1—4月酒店開房率均超過去年同期水平，“五一”黃金周期間，阜陽市酒店開房率更高達(dá)85%以上。具體表現(xiàn)如下：1、阜陽市政府將要把阜陽建設(shè)成為一個(gè)區(qū)域性經(jīng)濟(jì)性的城市，充分利用WTO、CEPA的政策利好，以及整合自身的各種優(yōu)勢(shì)，力爭(zhēng)成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)核心；2、從國(guó)內(nèi)和阜陽的宏觀經(jīng)濟(jì)政策面來看，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)，有利于阜陽房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，但全國(guó)性的經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象，加大了政府實(shí)施宏觀調(diào)控的決心和力度，這將會(huì)對(duì)新建房地產(chǎn)項(xiàng)目造成較大的開發(fā)難度；3、宏觀調(diào)控政策將“有控有擴(kuò)”:從內(nèi)需結(jié)構(gòu)來看，控制局部過熱的投資需求，擴(kuò)大消費(fèi)需求；從投資結(jié)構(gòu)看，對(duì)局部過熱的行業(yè)投資、高消耗高污染投資，對(duì)各地形象工程、高檔住宅等投資要調(diào)控，而對(duì)農(nóng)業(yè)、能吸納就業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)以及各種社會(huì)事業(yè)的投資，仍需擴(kuò)4、當(dāng)前經(jīng)濟(jì)正處在一個(gè)重要關(guān)口，只有樹立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，控制固定資產(chǎn)過快增長(zhǎng)，加強(qiáng)綜合協(xié)調(diào)，注重結(jié)構(gòu)和效益的提高，才能保證經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長(zhǎng)；5、經(jīng)過2008年上半年金融風(fēng)暴的影響，阜陽市的旅游和酒店業(yè)已經(jīng)全面恢復(fù)，并且在阜陽市政府扶持旅游業(yè)的政策影響及經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)推動(dòng)下，酒店入住率迅速回升，行業(yè)步入正常運(yùn)行軌道。2.3區(qū)域市場(chǎng)分析2.3.1項(xiàng)目所在區(qū)域安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)市場(chǎng)分析太和位于阜陽經(jīng)濟(jì)特區(qū)的東部、安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)的中部，東鄰鹽田大港，南緊接阜陽經(jīng)濟(jì)特區(qū)，西北毗鄰東莞，北連安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)中心城。距阜陽經(jīng)濟(jì)特區(qū)18公里，距香港僅20公里，是香港和阜陽經(jīng)濟(jì)特區(qū)通往惠州、梅州、汕頭、福建、江西等內(nèi)地省市的必經(jīng)要道。全鎮(zhèn)總面積81.2平均公里，其中7.3平方公里屬于安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)中心城范圍。安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是阜陽市西北部的重要交通樞紐，公路、鐵路運(yùn)輸條件十分便利。區(qū)內(nèi)公路四通八達(dá)，村村通公路，運(yùn)輸也十分便利。一個(gè)縱橫交錯(cuò)、高度密集的交通網(wǎng)絡(luò)正在形成。大通路改造、裕民路、經(jīng)一路等工程明年通車，安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)的交通壓力有望得以緩解，安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的交通狀況將徹底改變。2、服務(wù)設(shè)施：安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)文化娛樂、酒店服務(wù)、渡假旅游等方面的建設(shè)急待完善。3、投資導(dǎo)向根據(jù)安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)總體規(guī)劃，安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)近期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展的主導(dǎo)方向是圍繞建設(shè)大工業(yè)，大能源，大流通，以經(jīng)濟(jì)效益為中心，重點(diǎn)發(fā)展技術(shù)，資金密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)和第三4、安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)投資導(dǎo)向項(xiàng)目(1)改善基礎(chǔ)設(shè)施，改善生活條件的項(xiàng)目(2)新材料，零配件，電子元器件等基礎(chǔ)工業(yè)項(xiàng)目(3)資金，技術(shù)密集的大型工業(yè)項(xiàng)目(4)市場(chǎng)廣闊，附加值高的大型工業(yè)項(xiàng)目(5)倉儲(chǔ)運(yùn)輸項(xiàng)目(6)旅游觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目(7)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(8)供應(yīng)深、港市場(chǎng)的基地化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目5、經(jīng)濟(jì)發(fā)展成就在城市建設(shè)方面，安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)近年來加大規(guī)劃建設(shè)力度，投資6億多元大力進(jìn)行鎮(zhèn)，村建設(shè)，使區(qū)容區(qū)貌有了很大的變化，勾畫了一個(gè)現(xiàn)代化花園式文明開發(fā)區(qū)的雛型。以興辦“三來一補(bǔ)”企業(yè)為突破口，積極發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，經(jīng)過十多年的發(fā)展，安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已成為外商競(jìng)相投資的“黃金寶2.3.2安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)酒店市場(chǎng)分析1、伴隨著品牌地產(chǎn)的不斷進(jìn)入，各項(xiàng)基礎(chǔ)建設(shè)的不斷完善，太和目前正處于房地產(chǎn)發(fā)展的前夜，樓市整體崛起之期已經(jīng)指日可待；2、安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)四星級(jí)酒店尚無一家，有絕對(duì)的稀缺性。因此，項(xiàng)目銷售所面臨的是基本無競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)；4、安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的酒店業(yè)但仍然存在整體規(guī)模小、酒店管理公司品牌度低、客戶構(gòu)成單一等問題，相對(duì)于目前整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展已略顯滯后。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，在太和經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速帶動(dòng)作用下，酒店業(yè)的發(fā)展將步入良性發(fā)展階段，酒店業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將越發(fā)成熟。3.1地塊解析3.1.1項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)■建筑面積：30297m2(不包括地下車庫)■配套面積：11741.76m2■客房面積：11590.56m2■其他面積：6964.68m2■層數(shù)共11層1-3層：商業(yè)配套4層：設(shè)備層6-10層：酒店客房11層：辦公■客房總數(shù)：176間標(biāo)準(zhǔn)客房：80套；高級(jí)客房：60套豪華客房：20套；豪華套房：14套總統(tǒng)套房：2套酒店配套設(shè)施構(gòu)成：■休閑娛樂1層：盧浮閣西餐廳、大堂吧、逸景苑餐廳2層：萬壽宮酒樓3層：皇宮桑那中心4層：仙客來夜總會(huì)3.1.2交通條件及周邊配套分析1、位于安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)文化中心，各種配套完善；2、項(xiàng)目方圓500米內(nèi)，高尚物業(yè)眾多；3、緊鄰105與308公路，人流旺盛，項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)氛圍較濃，并且發(fā)展空間很大。3.1.3景觀價(jià)值分析項(xiàng)目的景觀資源豐富，坐擁太和中心位置，視野開闊，中高層單位基本無遮擋，四周景色秀麗。3.2.1SWOT分析1、項(xiàng)目位于安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)域中心，周邊各類市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū)，具備良好展示面；2、區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場(chǎng)知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型酒店，對(duì)客戶的綜合吸引力較大；3、發(fā)展商屬于具有政府背景的國(guó)有控股企業(yè)，能給客戶以堅(jiān)定4、項(xiàng)目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強(qiáng)大的潛在客戶群基礎(chǔ)。1、項(xiàng)目入住客戶類型單一化，入住率偏低；2、項(xiàng)目配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)一般，對(duì)酒店的營(yíng)業(yè)收入支撐不足；3、項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍較弱；4、項(xiàng)目?jī)?nèi)部酒店功能性設(shè)計(jì)存在缺陷。1、WTO、CEPA帶來的政策利好，為投資型物業(yè)的良性發(fā)展奠定基2、大通路改造、電氣化復(fù)線鐵路開工、進(jìn)一步緩解交通壓力，3、卓越等品牌開發(fā)商開發(fā)大盤的步伐日益加快，帶動(dòng)整個(gè)安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，區(qū)域形象迅速提升；4、產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)處于無競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，銷售外部環(huán)境5、外資企業(yè)多，消費(fèi)能力強(qiáng)；6、本地居民可支配收入高，投資欲望強(qiáng)烈。1、投資型物業(yè)市場(chǎng)整體環(huán)境不樂觀，市場(chǎng)潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大；2、作為新興的房地產(chǎn)投資模式，在該區(qū)域尚無先例，市場(chǎng)存在一定風(fēng)險(xiǎn)性；3、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)過熱，房地產(chǎn)和金融政策收緊，物業(yè)稅的開征等給項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)帶來不確定因素。3.2.2應(yīng)對(duì)策略四大SO策略(強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)策略)1、強(qiáng)化項(xiàng)目自身的高檔性和唯一性，將項(xiàng)目與該片區(qū)其他類型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，出奇制勝；2、配合項(xiàng)目太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)地標(biāo)性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強(qiáng)化樓體及現(xiàn)場(chǎng)包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注；3、利用酒店本身所具有的豐富客戶資源優(yōu)勢(shì)，通過有針對(duì)性地實(shí)施點(diǎn)式營(yíng)銷策略，盡可能將酒店客戶轉(zhuǎn)化為購買客戶；4、強(qiáng)化、利用發(fā)展商良好的社會(huì)資源和政府背景資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)宣傳，促成集團(tuán)購買。兩大WT策略(化解劣勢(shì)與規(guī)避風(fēng)險(xiǎn))1、項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確市場(chǎng)定位，并通過實(shí)施具有極強(qiáng)針對(duì)性的營(yíng)銷方案及投資回報(bào)承諾方案，吸引客戶購買；2、針對(duì)自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)的劣勢(shì)，建議引進(jìn)高品牌度娛樂餐飲經(jīng)營(yíng)公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次；3、利用政府背景優(yōu)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行信譽(yù)擔(dān)保；4、快打快銷規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。通過對(duì)比分析區(qū)域市場(chǎng)的各種特征，以及影響本項(xiàng)目的各種因素，ABC認(rèn)為：本項(xiàng)目在該片區(qū)的酒店市場(chǎng)中占有很大優(yōu)勢(shì)，如果能優(yōu)化主觀因素(市場(chǎng)定位、酒店經(jīng)營(yíng)成本控制、營(yíng)銷策略等),在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可以有效應(yīng)對(duì)和規(guī)避，并會(huì)有良好的市場(chǎng)表現(xiàn)。3.3項(xiàng)目評(píng)價(jià)太和安徽億棟大酒店項(xiàng)目在安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)片區(qū)目前仍屬于獨(dú)一無二的酒店產(chǎn)品類型，但在整個(gè)阜陽房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，屬于中檔的酒店項(xiàng)目。從未來長(zhǎng)期投資回報(bào)的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營(yíng)成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實(shí)現(xiàn)銷售中承諾的投資回報(bào)，降低中小投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，提高發(fā)展商的品牌形象。整體來看，安徽億棟大酒店以產(chǎn)權(quán)式酒店的方式銷售是一種科學(xué)理性的發(fā)展手段，本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)條件成熟，時(shí)機(jī)合理，市場(chǎng)醞釀形勢(shì)及周邊配套完善，受國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展總趨勢(shì)及阜陽經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)的利好影響，本項(xiàng)目前景展望非常良好。3.4市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估：3.4.1市場(chǎng)定位太和作為阜陽重要的衛(wèi)星城，一直以來在阜陽的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都占據(jù)著非常重要的地位。但從長(zhǎng)期來看仍處在一個(gè)起步階段，市場(chǎng)上的買家以本地居民為主，外地消費(fèi)較少，是一個(gè)本地消費(fèi)群體占主導(dǎo)的地區(qū)。因缺少品牌發(fā)展商的介入，而使到市場(chǎng)缺乏競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目不多，個(gè)盤規(guī)模較小，可供置業(yè)者選擇的范圍較小，樓盤價(jià)格每平方米介乎在2500-4000元之間。無論從地理位置還是房地產(chǎn)產(chǎn)品水平來看，太和房地產(chǎn)都是阜陽房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，目前市場(chǎng)中大部分產(chǎn)品都屬于中低檔產(chǎn)品。隨著品牌發(fā)展商的進(jìn)入，太和房地產(chǎn)及酒店市場(chǎng)的有十分具有發(fā)展?jié)摿?，未來前景美好，產(chǎn)品升值潛力十分巨大。3.4.2項(xiàng)目評(píng)估在整個(gè)太和市場(chǎng)中，安徽億棟大酒店作為目前唯一的產(chǎn)權(quán)式高檔酒店，具有很強(qiáng)的獨(dú)特性、唯一性，是市場(chǎng)中極具競(jìng)爭(zhēng)力的投資型房根據(jù)項(xiàng)目目前情況，我們認(rèn)為：該種解決方案必須能同時(shí)滿足以1、在短期內(nèi)能快速回籠大量資金1、在短期內(nèi)能快速回籠大量資金2、2、能保持并促進(jìn)對(duì)項(xiàng)目的高效經(jīng)營(yíng)管理3.5項(xiàng)目定位安徽億棟大酒店為安徽億棟投資股份有限公司全資擁有，是安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為改善投資環(huán)境而興建起來的。該酒店樓高11層，總投資1.1億元。安徽億棟大酒店是一家豪華商務(wù)旅游酒店。位于105國(guó)道308省道、南洛高速公路的交匯處。酒店嚴(yán)格按照國(guó)際四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。因此，項(xiàng)目應(yīng)該定位為：安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)首個(gè)國(guó)際級(jí)商務(wù)產(chǎn)權(quán)式酒店。3.6方案評(píng)估意見綜合3.4.2項(xiàng)目評(píng)估三種方案的比較分析，我們認(rèn)為■產(chǎn)權(quán)自主分配，保證對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)■促進(jìn)酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展第四部分銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定4.1各類物業(yè)銷售收入估算4.1.1酒店客房部分價(jià)格定位1、由于項(xiàng)目周邊沒有類似的四星級(jí)酒店，故不能采取比較法定價(jià)；2、項(xiàng)目屬于典型經(jīng)營(yíng)收益性物業(yè)，故可采取收益法。收益法定義：預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益年有限，且其他因素不變的價(jià)格計(jì)算公式：V——項(xiàng)目現(xiàn)今總價(jià)n——項(xiàng)目的收益年限r(nóng)——房地產(chǎn)資本化率，即項(xiàng)目投資回報(bào)率，一般取經(jīng)驗(yàn)值8%;a——項(xiàng)目的年凈收益價(jià)格求取1、本項(xiàng)目作為產(chǎn)權(quán)式酒店，經(jīng)營(yíng)年限一般為20年，故收益年限2、本項(xiàng)目作為酒店的凈收益a(根據(jù)項(xiàng)目酒店客房標(biāo)準(zhǔn)和酒店業(yè)正常租金收益水平作保守估計(jì))=210元/套/天入住率(參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計(jì))=50%總套數(shù)(根據(jù)現(xiàn)有客房數(shù))=372套年收益租金a=365天×平均租金×客房總套數(shù)×入住率=365×210×372×50%=14256900元故依公式求得，項(xiàng)目現(xiàn)今總價(jià)值V=[1-1/(1+r)n]a/r=142569000元經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)產(chǎn)權(quán)式酒店可售面積S=20215.19m2產(chǎn)權(quán)式酒店理論均價(jià)=V/S=7052.27元/m21、由于產(chǎn)權(quán)式酒店對(duì)于業(yè)主而言，只需交首期，回報(bào)穩(wěn)定，經(jīng)講也是合理的，但該價(jià)格是按資本化率(投資回報(bào)率)8%來計(jì)算的，2、考慮到市場(chǎng)的接受度，以及降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，我們可以根據(jù)經(jīng)4000元/m2(±2%)本項(xiàng)目的可實(shí)現(xiàn)均價(jià)為4000元/本項(xiàng)目的可實(shí)現(xiàn)均價(jià)為4000元/m2。4.1.2酒店商業(yè)服務(wù)部分價(jià)格定位6000元/m2(±5%)4.2項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃4.3資金來源和運(yùn)用分析5.1贏利能力分析年。發(fā)展商承諾每年7%—8%的固定投資回報(bào)；業(yè)主每年可以享受18～84天(分淡、旺季)免費(fèi)自用；業(yè)主只需交付1～3成首期，的產(chǎn)權(quán)式酒店，因?yàn)榛貓?bào)明確簡(jiǎn)單，可操作性強(qiáng)，正逐步成為此類物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營(yíng)15—20年。業(yè)主只需交付2～3成首期，另付月供貸款。業(yè)主每年可以享受20～40天(分淡、旺季)免費(fèi)自用，并可按一定比例享受酒店經(jīng)營(yíng)后續(xù)經(jīng)營(yíng)的可操作性角度來看涉及問題比較復(fù)雜，后續(xù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營(yíng)20年。業(yè)主交付1.5～3成首期，月供貸款由發(fā)展商代繳外，不在享受額外經(jīng)營(yíng)分紅或回報(bào)；同時(shí)每年享受免費(fèi)入住20—36天。此類方式因?yàn)槌兄Z投資回報(bào)低，因此后續(xù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，對(duì)發(fā)展商和酒店管理公司的壓力也較小。適合酒店檔次較高，銷售價(jià)格和經(jīng)營(yíng)運(yùn)作成本也較高，同時(shí)出租率偏低的產(chǎn)權(quán)式酒店，如東方銀座等。較高，同時(shí)出租率偏低的產(chǎn)權(quán)式酒店，如東方銀座等。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式的選擇關(guān)乎整個(gè)酒店后續(xù)經(jīng)營(yíng)的問題，也是項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展和贏利能力的關(guān)鍵。通過以上三種經(jīng)營(yíng)模式的對(duì)比分析及本項(xiàng)目的具體情況，我司認(rèn)為：選擇單純免月供模式或每年7%固定回報(bào)模式比較切合實(shí)際。定回報(bào)模式比較切合實(shí)際。5.1.2本項(xiàng)目固定經(jīng)營(yíng)成本分析：1、阜陽市酒店正常經(jīng)營(yíng)費(fèi)用構(gòu)成：A、能源費(fèi)用主要包括：水電、油耗及煤氣等費(fèi)用，經(jīng)調(diào)查，該項(xiàng)成本約占總收入的17%;B、員工費(fèi)用主要是員工工資費(fèi)用，經(jīng)調(diào)查，酒店在正常營(yíng)業(yè)時(shí)約需100人，按阜陽市酒店員工人均工資2000元/月的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，員工費(fèi)用每年大約為240萬元；C、維修費(fèi)用主要指酒店日常維修的費(fèi)用，每年約需100萬元；E、保險(xiǎn)費(fèi)主要是財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、員工社會(huì)保險(xiǎn)等，每年約需10萬元；F、管理費(fèi)用管理費(fèi)用主要是指辦公費(fèi)用、接待費(fèi)等費(fèi)用，每年約需100萬；主要是指出租時(shí)上交給政府部門的管理費(fèi)用，占租金的2%;管理公司酬金為營(yíng)業(yè)收入的2-5%;I、大修費(fèi)用為營(yíng)業(yè)收入的2%。2、行業(yè)正常經(jīng)營(yíng)成本與本項(xiàng)目成本比較：類別行業(yè)平均成本項(xiàng)目實(shí)際成本備注比例金額(萬)能源費(fèi)用水、電、燃油等能源耗費(fèi)工資保險(xiǎn)福利經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用維修、管理、物料消耗等合計(jì)注：上述指標(biāo)為整個(gè)酒店運(yùn)作所需成本，包括維持酒店客房、餐飲、娛樂等設(shè)施正常運(yùn)營(yíng)所需費(fèi)用。1、根據(jù)調(diào)查，維持一個(gè)四星級(jí)酒店正常經(jīng)營(yíng)所需要的成本約占總營(yíng)業(yè)額的50%—60%,客房經(jīng)營(yíng)所需成本一般占總成本的30%—40%;2、從上表可知，本項(xiàng)目維持酒店經(jīng)營(yíng)所需成本遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平，能源費(fèi)用高出行業(yè)平均水平10個(gè)百分點(diǎn)，人員工資高出4個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用高出4個(gè)百分點(diǎn)，使總成本率達(dá)到68%,因此3、如何控制酒店經(jīng)營(yíng)運(yùn)作成本已成為本項(xiàng)目的當(dāng)務(wù)之急，在努5.1.4本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)測(cè)算1、按照行業(yè)平均成本率50%,入住率45%測(cè)算：經(jīng)營(yíng)測(cè)算表(一)類別ABCDE合計(jì)客房種類豪華房標(biāo)準(zhǔn)房高級(jí)房商務(wù)套房豪華套房客戶數(shù)量(間)月出租率(%)實(shí)收房?jī)r(jià)(元/間/實(shí)際客房月收入(元)其他營(yíng)業(yè)收入月經(jīng)營(yíng)成本(元)按行業(yè)平均成本50%計(jì)算月預(yù)期收益(元)回報(bào)方式一月按揭供款(元)銷售均價(jià)7000元/平方米，銷售總面積為按七成20年按揭，每月供款為655909元預(yù)期贏余(元)回報(bào)方式二7%固定回報(bào)(元)銷售均價(jià)7000元/平方米，銷售總面積為按7%固定回報(bào)，每月還款為825453.59元預(yù)期贏余(元)(1)酒店現(xiàn)有實(shí)際用于對(duì)外經(jīng)營(yíng)的客房數(shù)為372間(不包括兩套總統(tǒng)套房和用做其他用途的兩套豪華套房);根據(jù)372套房面積計(jì)算，實(shí)際可銷售面積為20215.19平米；(2)根據(jù)酒店客房現(xiàn)有出租率水平及后續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展趨勢(shì)，預(yù)計(jì)酒店客房出租率在短期內(nèi)有望達(dá)到50%左右的水平，因此，將現(xiàn)有42.06%的出租率調(diào)高到45%的水平進(jìn)行計(jì)算。2、按照項(xiàng)目實(shí)際成本率68%,入住率45%測(cè)算：經(jīng)營(yíng)測(cè)算表(二)類別ABCDE合計(jì)客房種類豪華房標(biāo)準(zhǔn)房高級(jí)房商務(wù)套房豪華套房客戶數(shù)量(間)月出租率(%)實(shí)收房?jī)r(jià)(元/間/實(shí)際客房月收入(元)其他營(yíng)業(yè)收入月經(jīng)營(yíng)成本(元)按項(xiàng)目實(shí)際成本率68%計(jì)算月預(yù)期收益(元)回報(bào)方式一月按揭供款(元)銷售均價(jià)7000元/平方米，銷售總面積為20215.19平方米，銷售總額為141506330按七成20年按揭，每月供款為655909元預(yù)期贏余(元)回報(bào)方式二7%固定回報(bào)(元)銷售均價(jià)7000元/平方米，銷售總面積為20215.19平方米，銷售總額為141506330按7%固定回報(bào)，每月還款為825454元預(yù)期贏余(元)從表一可知：如果按照行業(yè)平均經(jīng)營(yíng)成本率50%核算，無論選擇單純免月供回報(bào)模式還是固定7%經(jīng)營(yíng)回報(bào)模式都有一定利潤(rùn)空間，從表二可知：依據(jù)本項(xiàng)目現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)成本率68%核算，如果選擇單純免月供回報(bào)模式基本能做到收支平衡，每月有61587元的盈余；如果選擇固定7%經(jīng)營(yíng)回報(bào)模式，則根據(jù)酒店現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)收入情況會(huì)出現(xiàn)一定虧損，每月有10萬元左右資金將用于補(bǔ)貼給業(yè)主的經(jīng)營(yíng)回報(bào)。按照20年計(jì)算，在現(xiàn)有酒店經(jīng)營(yíng)狀況不變的情況下，總共補(bǔ)貼金額為2400萬。5.1.5本項(xiàng)目收益測(cè)算分析1、按照項(xiàng)目成本率50%計(jì)算經(jīng)營(yíng)收益：按照4.1.4本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)測(cè)算所得如果以免月供回報(bào)模式，則每月回報(bào)成本為：655909元如果以7%固定回報(bào)模式，則每月回報(bào)成本為：825454元下表分別以兩種回報(bào)模式計(jì)算：開房率月客房收入月客房成本回報(bào)方式回報(bào)成本利潤(rùn)20年利潤(rùn)(萬元)元約845928元免月供7%回報(bào)元約1057410元免月供7%回報(bào)元約1268892元免月供7%回報(bào)元約1480374元免月供7%回報(bào)元約1691856元免月供77%回報(bào)元約1903338元免月供97%回報(bào)42、按照項(xiàng)目成本率60%計(jì)算經(jīng)營(yíng)收益：開房率月客房收入月客房成本回報(bào)方式回報(bào)成本利潤(rùn)20年利潤(rùn)(萬元)元約1015114元免月供7%回報(bào)2元約1268892元免月供7%回報(bào)元約1522670元免月供7%回報(bào)元約1776449元免月供7%回報(bào)元約2030227元免月供7%回報(bào)元約2284006元免月供7%回報(bào)3、按照項(xiàng)目現(xiàn)有成本率68%計(jì)算經(jīng)營(yíng)收益：開房率月客房收入月客房成本回報(bào)方式回報(bào)成本利潤(rùn)20年利潤(rùn)(萬元)元約1150462元免月供57%回報(bào)0元約1438078元免月供7%回報(bào)2元約1725693元免月供7%回報(bào)元約2013309元免月供7%回報(bào)元約2300924元免月供7%回報(bào)元約2588540元免月供7%回報(bào)針對(duì)項(xiàng)目成本率從50%到68%的經(jīng)營(yíng)測(cè)算，我們可以明顯看出：酒店運(yùn)營(yíng)成本的高低已成為本項(xiàng)目實(shí)施投資回報(bào)方式的決定因素。ABC認(rèn)為：項(xiàng)目酒店作為產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)模式的發(fā)展空間很大，如果在合理的范圍內(nèi)能做好成本控制工作，則項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)及發(fā)展都不存在問題；如果酒店入住率在現(xiàn)有水平上能夠繼續(xù)提高，則后期利潤(rùn)空間仍然很大。空間仍然很大。5.2項(xiàng)目不確定性分析本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)、銷售收入和經(jīng)營(yíng)成本三個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益均會(huì)產(chǎn)生影響，因此以下我們就三因素在兩種最不利情況進(jìn)行測(cè)算，結(jié)果如下：敏感性分析基本方案凈現(xiàn)值(萬元)內(nèi)部收益率動(dòng)態(tài)投資回收期(年)當(dāng)經(jīng)營(yíng)收入下降5%凈現(xiàn)值(萬元)內(nèi)部收益率動(dòng)態(tài)投資回收期(年)當(dāng)經(jīng)營(yíng)成本上升5%凈現(xiàn)值(萬元)內(nèi)部收益率動(dòng)態(tài)投資回收期(年)當(dāng)售價(jià)收入下降5%凈現(xiàn)值(萬元)內(nèi)部收益率動(dòng)態(tài)投資回收期(年)1、本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成本、經(jīng)營(yíng)收入及銷售收入三個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益會(huì)產(chǎn)生影響。其中經(jīng)營(yíng)收入和經(jīng)營(yíng)成本對(duì)項(xiàng)目效益的影響較大，是關(guān)系到項(xiàng)目盈利能力大小的關(guān)鍵；2、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)成本、銷售收入在不利影響下，項(xiàng)目指標(biāo)表現(xiàn)一般，說明項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般。測(cè)算過程詳見附表6:《敏感性分析表》。5.3社會(huì)效益和影響分析1、完善城市功能，推動(dòng)片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程該項(xiàng)目的銷售將進(jìn)一步改善酒店的經(jīng)營(yíng)水平，提升區(qū)域形象，推動(dòng)片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程；2、增加財(cái)政稅收該項(xiàng)目的銷售預(yù)計(jì)將為國(guó)家創(chuàng)造銷售稅費(fèi)相關(guān)稅利近千萬元；3、提升品牌形象該項(xiàng)目的推出將極大提升太和投資股份有限公司和安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)政府的品牌形象。6.1可行性研究結(jié)論經(jīng)過對(duì)全國(guó)和阜陽經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對(duì)2009-2010年產(chǎn)■項(xiàng)目的建設(shè)是必要的、可行的、合理的■酒店更適合項(xiàng)目的整體發(fā)展與規(guī)劃■在2011-2012年將該項(xiàng)目投放市場(chǎng)的時(shí)機(jī)是可行的■考慮目前公司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力以及資金儲(chǔ)備、企業(yè)發(fā)展6.2項(xiàng)目主要問題的解決辦法和建議6.2.1如