房屋管理手冊34

房屋管理手冊34

編號標題頁碼版號

001房屋管理組織架構(gòu)圖1A/0

002工程主管職責1A/0

003工程部部長職員1A/0

004工程部領(lǐng)班職賁1A/0

005工程技術(shù)員職責1A/0

006品質(zhì)管理部房屋管理規(guī)程1A/0

007管理處房屋管理規(guī)程1A/0

A/0

008樓宇接管驗收4

A/0

009樓宇接管驗收工程驗收程序2/2

A/0

010樓宇驗收中發(fā)現(xiàn)問題的解決辦法

A/0

011名詞、術(shù)語解釋

010房屋土建維修模式1A/0

011房屋土建維修運作程序11A/0

012公共設(shè)施安裝/維修規(guī)程4A/0

013大中修工程流程圖1A/0

014常用合同范本1A/0

015技術(shù)標準及索引1A/0

016質(zhì)量記錄表格及其它

001房屋管理組織架構(gòu)圖A/01/1

002工程主管職責A/01/1

1.負責對新接管房屋的建筑、裝修、設(shè)備等方面的接管驗I攵組織工作。

2.負責對各管理處房屋管理工作進行月檢，并對月檢結(jié)果進行統(tǒng)計、分析與處理。

3.負責對各管理處房屋管理的重大投訴進行處理。

4.負責對各管理處房屋管理工作進行監(jiān)督、檢查與指導。

5.負責收集關(guān)于房屋管理方面的有關(guān)政策、法規(guī)與行業(yè)標準。

6.按有關(guān)規(guī)定與要求及時糾正、處理與預防各管理處房屋管理工作在服務過程中發(fā)生的

不合格項。

7.指導各管理處工程部部長做好年、月度工作計戈IJ,并監(jiān)督實施。

8.負責做好房屋管理年度工作計劃與總結(jié)。

9.負責就項目房屋管理效果改善方面提出創(chuàng)新方案。

10.負責做好新接管項目房屋管理綜合規(guī)劃。

11.配合行政人事部不定期組織開展專業(yè)培訓工作。

12.負責監(jiān)督本專業(yè)工作手冊在各管理處得到認真執(zhí)行。

13.完成上級交辦的其他任務。

003工程部部長崗位職責A/01/1

1.協(xié)助公司工程主管開展工作。

2.負責落實對新接管房屋的建筑、裝修、設(shè)備等方面的接管驗收工作。

3.負責組織實施小區(qū)有關(guān)工程管理的各項工作。

4.配合管理處負責人編制年度、月度工作計劃、總結(jié)與采購計劃中工程管理部分內(nèi)容。

5.負責本分部員工的崗位培訓工作，并做好記錄。

6.按有關(guān)規(guī)定與要求及時糾正、處理與預防工程管理工作在服務過程中發(fā)生的不合格項,

發(fā)現(xiàn)重大問題及時上報管理處負責人。

7.協(xié)調(diào)處理關(guān)于工程管理方面的投訴。

8.積極、主動處理下屬工作中遇到的疑難問題。

9.合理安排崗位，科學分配工作。

10.配合管理處其他分部開展工作。

11.負責工程管理專業(yè)工作手冊內(nèi)容得到認真執(zhí)行。

12.完成上級交辦的其他任務。

004工程部領(lǐng)班崗位職責A/01/1

1.協(xié)助工程部部長做好小區(qū)的房屋工程接管驗收與房屋管理工作。

2.上班前集合好本班工程技術(shù)員，檢查著裝、儀表、工牌，并在提出工作要求后進行交接班,

下班后集合本班人員進行工作講評。如實記載本班工作中遇到與處理過的問題，重大問題要及

時向上級匯報。

3.熟悉小區(qū)有關(guān)水電、房屋、設(shè)施、設(shè)備等方面的運行規(guī)程與操作要領(lǐng)。

4.協(xié)助工程部部長做好工程技術(shù)員的崗位培訓工作。

5.對工程技術(shù)員的工作進行檢查、監(jiān)督、指導。

6.按有關(guān)規(guī)定與要求，及時糾正、處理與預防在服務過程中發(fā)生的不合格項，發(fā)現(xiàn)重大

問題及時上報工程部部長。

7.協(xié)助工程部部長處理關(guān)于工程管理方面的投訴。

8.愛崗敬業(yè)，遵紀守法，嚴于律已，以身作則，發(fā)揮模范帶頭作用。

9.熟悉掌握本班工程技術(shù)員的思想狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時向部長匯報。

10.負責協(xié)調(diào)本班與其他班組之間的工作關(guān)系。

11.認真執(zhí)行房屋管理專業(yè)工作手冊。

12.完成上級交辦的其他任務。

005工程技術(shù)員崗位職責A/01/1

1.嚴格執(zhí)行經(jīng)公司審定的《房屋管理工作手冊》。

2.做好責任范圍內(nèi)各專業(yè)系統(tǒng)的日常保護保養(yǎng)工作。

3.做好小區(qū)各類日常檢修工作，處理通常性故障與維修工作。

4.掌握有關(guān)設(shè)備的操作程序與應急措施，做好責任范圍內(nèi)設(shè)備的運行記錄，發(fā)現(xiàn)問題及

時處理。

5.定時檢查設(shè)備房與設(shè)備的運作情況,認真做好巡查記錄。

6.保持辦公室、高低壓配電房與水泵房等設(shè)備房的清潔與物品的有序擺放。

7.負責設(shè)備房的安管工作，禁上非工作人員進入；禁止各類違反設(shè)備房管理規(guī)定的行為,

8.發(fā)生突發(fā)情況時，應迅速趕到現(xiàn)場，及時采取應急措施，保證設(shè)施的正常、完好。

9.配合其他崗位開展工作。

10.完成上級交辦的其他工作。

006品質(zhì)管理部房屋管理規(guī)程A/O1/1

1.目的

規(guī)范品質(zhì)管理部對?房屋的管理工作。

2.適用范圍

房屋的管理。

3.程序要點

3.1組織對物業(yè)項目進行考察，擬制物業(yè)工程方面的合理化建議。

3.2負責代表公司組織驗收組，定房屋、設(shè)施、進行驗收接管，負責技術(shù)資料的收集、整理、編

目、存檔，掌握樓宇接管驗收中各項合同、批文、政府驗收單正本或者復印件。并處理遺留問題。

3.3負責按照國家有關(guān)技術(shù)法規(guī)、規(guī)范、標準，制定本公司土建、公共設(shè)施驗收、維修、保護操

作規(guī)章制度、工作程序、技術(shù)標準，并及時更新。監(jiān)督管理處、供方執(zhí)行，對偏差進行糾正。

3.4負責制定土建大中修計劃，庠批大中修方案、更新改造方案。初審工程材料購置申請，制定

管理用房的設(shè)計及裝修標準，對新接管物業(yè)的管理用房提出設(shè)計及裝修方案，并與進展商協(xié)調(diào)實

施。審查已接管物業(yè)管理用房設(shè)計及裝修方案。

3.5負責土建維修供方及中修、大修、更新改造、缺陷整改供方的選擇、定期評審。負責中修、

大修、更新改造、缺陷整改工程監(jiān)督、組織驗收，負責核對工程量并作出決算。負責分包合同管

理（招標、訂立-辦理合同會簽手續(xù)、履行監(jiān)督、變更、索賠、工程結(jié)算等）。辦理水、電過戶

會簽手續(xù)。供方評選見《服務同意操縱程序》。

3.6負責定期對公司所屬物業(yè)內(nèi)的土建、公共設(shè)施進行檢查、診斷。負責組織解決技術(shù)難題。

3.7負責對工程管理績效每年進行一次評審，統(tǒng)計出房屋完好率。詳見《服務監(jiān)測操縱程序》。

3.8負責代表公司就工程方面事宜對外聯(lián)絡(luò)。

4.有關(guān)文件與記錄：

QP16《服務同意操縱程序》

QP31《服務監(jiān)測操縱程序》

007管理處房屋管理規(guī)程A/01/1

1.目的

規(guī)范品質(zhì)管理部對房屋的管理工作。

2.適用范圍

房屋的管理。

3.程序要點

3.1編制房屋管理計劃，經(jīng)公司批準后嚴格執(zhí)行，并作好有關(guān)質(zhì)量記錄。

3.2貫徹公司的有關(guān)規(guī)定，執(zhí)行公司有關(guān)標準，同意公司品質(zhì)管理部技術(shù)指導、服務，作好

現(xiàn)場組織、領(lǐng)導工作。配合公司品質(zhì)管理部作好物業(yè)接管驗收及水電過戶工作。

3.3作好房屋公共部分、公共設(shè)施的使用管理，減少損壞。

3.4對分包工程作好現(xiàn)場監(jiān)督、檢查工作。

3.5作好工程材料、工具的管理工作。操縱維修過程，降低維修成本。

3.6與公司建立良好的信息溝通，將物業(yè)的狀況即時向公司反饋，對重大突發(fā)性事件，應

立即組織人員處理，防止事件擴大，并通知公司及有關(guān)供方搶修。

3.8作好員工的培訓工作，倡導“嚴格苛求、自覺奉獻”的工作作風及崗位上的“傳幫帶”。

4.有關(guān)文件與記錄

略。

008樓宇接管驗收A/01/4

1.目的

確保樓宇住、用的安全與正常使用功能。

2.適用范圍

對新接管樓宇的建筑、裝修、設(shè)備等方面的驗收。

3.程序要點

3.1接管驗收條件

按進展商（或者業(yè)主委員會）對物業(yè)管理公司的委托合同，在大樓竣工驗收全部合格的基礎(chǔ)上,

物業(yè)公司代表全體業(yè)主以滿足住戶居住安全、使用功能正常為要緊內(nèi)容的再檢驗。

3.2法展商需向物業(yè)管理公司移交的資料清單如下：

注：關(guān)于原有已入伙的物業(yè)，進展商/業(yè)主委員會應在物業(yè)公司驗收樓宇的同時，移交樓宇資

料給物業(yè)管理公司；關(guān)于新的物業(yè)，進展商在樓宇資料報交市建筑檔案館的同時，也應移交一?份給

物業(yè)管理公司存檔。

3.2.1產(chǎn)權(quán)資料

a.項目批準文件；

b.用地批準文件；

c.建筑執(zhí)照：

d.小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單；

3.2.2市府驗收合格資料：

a.工程竣工驗收證書；

b,消防工程驗收合格證；

c.市完善配套辦公室小區(qū)綜合驗收合格證書

d.用電許可證；

e.供用電協(xié)議書；

f.用水審批表、水費收繳合同書；

g.衛(wèi)星地面接收設(shè)施許可證；

h.電視共用天線合格證；

i.電梯使用合格證。

注：煤氣、電話由市有關(guān)公司負責維修保養(yǎng)及驗收。

3.2.3工程技術(shù)資料

008樓宇接管驗收A/02/4

a,建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、給排水、空調(diào)、煤氣等工程的全套竣工圖紙及各類公共設(shè)備使用

說明書、調(diào)試報告等。

b.地質(zhì)勘察報告；

c,工程合同及開、竣工報告；

d.工程預決算分項清單；

e.圖紙會審記錄；

f.工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包含質(zhì)量事故處理記錄）；

g.隱蔽工程驗收記錄；

h.沉降觀察記錄及其沉降觀察點布置圖；

i,竣工驗收證明書；

j,鋼材、水泥等要緊材料的質(zhì)量保證書；

k.新材料?、構(gòu)配件的鑒定合格證書；

1.水、電、空調(diào)、采暖、電梯等設(shè)備及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書；

DL砂漿、混凝土試塊試壓報告；

n,供水、供暖管道的試壓報告；

。,機電設(shè)備訂購合同、單臺設(shè)備的說明書、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄。

3.3樓宇接管驗收程序：

3.3.1進展商（業(yè)主委員會）通知物業(yè)管理公司接管驗收。

3.3.2物業(yè)管理公司按3.1及3.2進行核對。具備條件的應在15日內(nèi)簽發(fā)驗收復函并約定驗

收時間。

3.3.3物業(yè)管理公司同移交人對房屋質(zhì)量、使用功能及外觀質(zhì)量初步檢查。

3.3.4對初步檢驗中發(fā)現(xiàn)的問題，約定期限由移交人負責整改，并商定時間復驗。

3.3.5經(jīng)復驗移交人對初檢中發(fā)現(xiàn)的問題已整改完畢（或者雙方認可解決方法），物業(yè)管理公司

應在合同規(guī)定的接管日期前7日簽署驗收合格、同意接管憑證。

3.3.6關(guān)于新樓宇的接管，在簽署驗收合格、同意接管憑證時，應向進展商說明：經(jīng)初驗同意接

管的樓宇，不等于樓宇質(zhì)量完全符合國家及設(shè)計標準的要求，進展商也不能排除應承擔的整改質(zhì)量

缺陷的責任。在一年保修期結(jié)束時，應在取得物業(yè)管理公司認可后才向施工單位支付保修金,

3.4樓宇質(zhì)量與使用功能的檢驗：

3.4.1檢驗標準：

參照建設(shè)部ZBP30001-90標準執(zhí)行及達到小業(yè)主合理要求。

008樓宇接管驗收A/03/4

3.4.2質(zhì)量及功能檢驗程序：

要求，進展商也不能排除應承擔的整改質(zhì)量缺陷的責任。在??年保修期結(jié)束時，應在取得物業(yè)管理

公司認可后才向施工單位支付保修金。

3.4樓宇質(zhì)量與使用功能的檢驗：

3.4.1檢驗標準：

參照建設(shè)部ZBP30001—90標準執(zhí)行及達到小業(yè)主合理要求。

3.4.2質(zhì)量及功能檢驗程序：

a.樓宇接管前的質(zhì)量檢驗：

根據(jù)設(shè)計要求，每棟每層每戶逐個房間按設(shè)計要求清點物件及進行外觀檢查。

①確定物件數(shù)量是否符合；

②外觀上有無人為損壞；

③房屋建筑或者屋內(nèi)物件有無明顯不符標準要求。

對新樓宇的接管，此程序的檢驗由進展商代表與物業(yè)公司人員雙方共同進行現(xiàn)場檢查，將

檢查結(jié)果整理后返回移交人進行整改，管理處負責對整改后項目進行驗收。關(guān)于舊樓宇的移交,

應由進展商（業(yè)主管委會）與物業(yè)公司兩方共同進行現(xiàn)場檢查，將檢查結(jié)果整理后，雙方共同探

討解決辦法。

b.關(guān)于新樓宇，根據(jù)檢查結(jié)果，管理處對檢查合格的房屋接管鑰匙，對仍存在缺陷的房間等

整改好后再接管鑰匙。關(guān)于舊樓宇,在雙方對如何解決缺陷問題達成協(xié)議后，管理處接管鑰匙。管

理處對接管了鑰匙的房屋承擔保管責任。

c.小業(yè)主入伙接收物業(yè)時，管理處人員陪同小'業(yè)主對房間設(shè)施進行全面細致的質(zhì)量檢查，對

發(fā)現(xiàn)的缺陷進行登記。關(guān)于新樓宇，由管理處整理后送交進展商，并督促施工單位逐項返修，管

理處（小業(yè)主）復檢認可后消項。關(guān)于舊樓宇，根據(jù)達成的協(xié)議對提出的缺陷進行整改。

d.關(guān)于在一年保修期內(nèi)的樓宇，小業(yè)主或者維修工在使用（或者工作）過程中發(fā)現(xiàn)由于建筑

施工或者產(chǎn)品質(zhì)量上的缺陷，經(jīng)管理處查驗證實后，報告進展商派人更換或者返修。

e.保修期結(jié)束后，根據(jù)承建商的保修情況向進展商建議保修金的支付。

3.4.3公共配套設(shè)備的驗收:

a,每棟高層樓宇應有能直接觀察進出口大門內(nèi)外的保安值班室。值班室內(nèi)應有電話、與住戶

相聯(lián)系的可視對講系統(tǒng)、可監(jiān)視天堂門前及電梯轎廂的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、照明設(shè)施及衛(wèi)生潔具

等。

b,每棟高層進出口處有可鎖的、箱面帶各單位明顯標志的信報箱。

008樓宇接管驗收A/04/4

c,有符合市交通管理局要求的汽車停車場、交通設(shè)施標志及值班崗亭、電動道閘、減速坡；

并有符合要求的消防設(shè)施及排水設(shè)施。

d.同樓宇管理相習慣的管理處辦公用房（包含辦公室、財務室、會議室、接待室），業(yè)主委

員會辦公用房。

4.有關(guān)文件與記錄

QR-JG-001樓宇建筑接管驗收記錄表

QR-JG-002樓宇給排水接管驗收記錄表

QR-JG-03樓宇電氣接管驗收記錄表

QR-JG004公用機電設(shè)備驗收單

QR-JG005室外給排水驗收單

QR-JG006工程資料移交清單

QR-JG007房屋及公用設(shè)施移交驗收交接表

QR-JG008房屋附屬設(shè)施設(shè)備移交表

009樓宇接管工程驗收程序A/01/2

簽署物業(yè)管理委托合同

1.0新樓宇的接收

開發(fā)商、承建商與物業(yè)公司構(gòu)成聯(lián)合驗收小組

實物驗收

資料移交

每項、每間、每個查

政

水

府

缺陷登記電

驗

供

收

應

合

移交鑰匙合

同

格

證

缺陷擊己匯總交開發(fā)商，由開發(fā)商

缺陷返修

開發(fā)商、管理處按單

個業(yè)主收樓驗收物業(yè)管理公司正式進行物業(yè)管理

注：關(guān)于技術(shù)資料的移交，最遲應在地產(chǎn)商將樓宇資料報交市建筑檔案館的同時，移交一份

給物業(yè)管埋公司存檔。

009樓宇接管工程驗收程序A/02/2

2.0原有已入伙樓宇的接收

簽署物業(yè)管理委托合同

物業(yè)進展商（或者業(yè)主委員會）、原物業(yè)公司、物業(yè)公司構(gòu)成聯(lián)合驗收小組

實物驗收資料移交

每項、每間、每個查驗

政

水

府

電

供

缺陷登記驗

應

收

合

合

移交鑰匙

同

格

證

缺陷登記匯總?cè)礁鞒忠环?/p>

與進展商（業(yè)主委員會）討論缺陷解決辦法物業(yè)管理公司正式進行物業(yè)管理

解決缺陷

注：關(guān)于技術(shù)資料的移交，最遲應在地產(chǎn)商將樓宇資料報交市建筑檔案館的同時，移交一份給

物業(yè)管理公司存檔。

010樓宇驗收中發(fā)現(xiàn)問題的解決辦法A/01/1

1.目的

規(guī)范樓宇驗收中發(fā)現(xiàn)問題的解決辦法O

2.適用范圍

樓宇驗收中發(fā)現(xiàn)問題的解決。

3.程序要點

樓宇驗收分物業(yè)公司（管理處）初險與小業(yè)主復驗。

3.1在初驗中發(fā)現(xiàn)的問題，處理如下：

3.1.1通常項目的返修

對接管驗收中發(fā)現(xiàn)的非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量問題，物業(yè)公司驗收組應在兩天內(nèi)提交給進展商（一式

兩份，一份給進展商，一份由進展商交給承建單位），由承建單位負責返修；管理處應留底一份,

以便督促整改，并在雙方商定的時間內(nèi)另行復驗，直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由建設(shè)單位

委托管理處代為返修，所需費用由進展商支付。

3.1.2房屋結(jié)構(gòu)的加固補強

在接管驗收中，如發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全或者設(shè)備、設(shè)施使用安全的質(zhì)量問題時，驗收不能

通過。由建設(shè)單位對房屋進行加固補強或者采取其它有效的措施進行處理，處理完畢，達到合格

要求、確保住用安全的，再商定時間予以驗收。并向進展商索取加固補強的措施與復驗結(jié)果的記

錄并存檔備查。

3.1.3不具備使用功能問題的處理

援管臉收時，關(guān)于因房屋的配套設(shè)施脫節(jié)與附屬工程未完工或者山于水、電、氣等外部管線

未接通，致使用戶不能進住的，應由進展商負責抓緊解決，等符合接管驗收條件后，再行組織驗

收。

3.2小業(yè)主在驗收中提出問題的解決辦法

3.2.1對小業(yè)主提出的有關(guān)房屋質(zhì)量方面的問題，應在兩天內(nèi)提交給進展商（一式兩份，一份給

進展商，一份由進展商交給承建商），由承建商負責返修；管理處應留底一份，以便督促整改，

并在雙方商定的時間內(nèi)另行復驗，直至合格為止。

3.2.2對小業(yè)主提出的裝修方面的問題，應當場予以解答，回答內(nèi)容見《工程規(guī)章制度手冊》中

的有關(guān)裝修管理規(guī)定。

3.2.3對小業(yè)主提出的有關(guān)入住等方面的問題，應當場予以解答，并盡力提供幫助。

4.有關(guān)文件及記錄：

《業(yè)主房屋裝修管理規(guī)定》

QR-JG-009《接管驗收記錄》

Oil名詞、術(shù)語解釋A/O1/1

1.土建維修

指對房屋的基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、門窗、屋面、樓面與地面、裝飾裝修部分及道路場地等進

行養(yǎng)護、修理。

2.二次裝修

業(yè)主或者使用人為提高房屋裝修檔次而對房屋進行的二次裝飾、裝修。

3.土建小修工程（日常養(yǎng)護）

凡與時修復小損小壞，保持房屋原先完損登記為目的的日常養(yǎng)護工程為小修工程。小修分零

星養(yǎng)護與計劃養(yǎng)護。

4.土建中修工程

凡需牽動或者拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房屋的規(guī)模與結(jié)構(gòu)的工程為中修工程。中修工程

一次費用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的20%以上，中修后的房屋70%以上務必符合基本完好或者

完好的要求。要緊適用于通常損壞房屋。

5.土建大修工程

凡需牽動或者拆換部分主體構(gòu)件，但不需全部拆除的工程稱之大修工程。大修工程一次費用

在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的25%以匕大修后的房屋務必符合基本完好或者完好的要求。要

緊適用于嚴重損壞房屋。

012房屋土建維修模式A/01/1

1.目的

規(guī)范房屋土建維修模式工作。

2.適用范圍

房屋土建維修。

3.程序要點

3.1房屋土建維修模式：定期檢查清潔，零星養(yǎng)護與計劃養(yǎng)護相結(jié)合。

房屋土建公共建筑設(shè)施保養(yǎng)周期

序號公共建筑設(shè)施名稱保養(yǎng)事項計劃養(yǎng)護周期

對損壞的面層進行修補2年

對分格縫用瀝青進行勾縫2年

01上人屋面

對天臺泛水、變形縫進行處理2年

對屋面滲漏進行處理2年

重點部位進行清洗1年

外墻飾面

02外墻裂縫修補、空鼓面磚更換，外墻整體清洗3年

（涂料、面磚）

涂料外墻粉刷5年

涂料飾面重點部位粉刷1年

03內(nèi)墻飾面涂料飾面全面粉刷5年

瓷彼飾面空鼓更換3年

磁枝地面空鼓、破裂更換3年

04樓面、地面

水泡地面起砂、裂縫修理1年

抹灰層空鼓處理3年

05天棚天棚重新粉刷5年

裝修吊頂?shù)恼{(diào)平、破舊的處理2年

大理石地面裂縫、缺角系統(tǒng)修補2年

廣場破地面破裂更換1年

06室外道路（地面）草地多孔磚破裂更換1年

水泥地面起砂、裂縫修理3年

其它地面（如碎石地面等）修補3年

閉門器、門鎖調(diào)校半年

07門窗變形復位半年

防腐防蛀處理3年

防盜網(wǎng)、花園圍欄、

08根據(jù)損壞情況確定刷油漆時間2-4年

扶手

疏通、清淤半年

09溝井池渠

井蓋、篦子刷漆1年

10擋雨篷清洗、加固1年

11玻璃幕墻清洗1年

12休閑、游樂設(shè)施加固、刷漆1年

013房屋土建維修運作程序A/01/7

1.目的

規(guī)范房屋土建維修運作工作。

2.適用范圍

房屋土建維修。

3.程序要點

3.1標識管理

3.1.1各類標識牌、板、圖、圍欄、屏風等（除道路交通標志）由品質(zhì)管理部與行政人事部按《標

識與可追溯性操縱程序》進行設(shè)計管理。

3.1.2小區(qū)道路交通標志由承包小區(qū)停車場道路交通設(shè)施工程的供方按國家有關(guān)標準制作、安裝。

3.1.3小區(qū)入伙后，由管理處負責將小區(qū)引導牌、宣傳牌、樓層牌、消防疏散圖、辦公室及設(shè)備

房房間標牌、設(shè)備標牌等按公司有關(guān)標準安裝到位。

3.1.4管理處辦公室應按公司統(tǒng)一形象進行裝修。

3.1.5土建施工維修作業(yè)時，可能對業(yè)主造成危險的，應用帶有警示的圍欄、屏風進行圍護。

3.1.6庫存的材料、備件等應標識，有用件與報廢件應分開放置，防止誤用。

3.2使用管理：

3.2.1建筑、設(shè)施使用管理

a.管理處應根據(jù)本物業(yè)的自身特點，編制房屋公共部分、公共設(shè)施及室外道路、場地的管理辦

法，并向業(yè)主公布。裝修期間加強對裝修戶的操縱，由業(yè)主造成的損壞，應按價賠償或者修復。

b.車場要加強巡視（監(jiān)視），因駕駛、保養(yǎng)不當，造成交通設(shè)施損壞、道路場地的污染，應由

責任人負責處理。

c.兒童樂園的設(shè)施應保證完好，應提醒業(yè)主不要讓幼兒單獨玩耍造成意外傷害。雨天，路滑的

地面應設(shè)標識牌，防止業(yè)主意外滑倒。

d.外墻立面廣告、屋面發(fā)射天線等小區(qū)資源應統(tǒng)一管理、經(jīng)營。

3.3維修管理:

3.3.1維修責任劃分。

a.新建房屋在保修期內(nèi)。

新建房屋，自每棟房屋竣工驗收之日起，在規(guī)定的保修期內(nèi)，由施工單位負送房屋的質(zhì)量保修。

竣工驗收與業(yè)主進入的時間差，由建設(shè)單位負責。

013房屋土建維修運作程序A/02/7

2000年1月30日國務院279號令公布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期

限為：

a）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程與主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理

使用年限。

b）屋面防水工程、有昉水要求的衛(wèi)生間、房間與外墻的防滲漏，為5年。

c）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期。

d）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝，為2年。

e）其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

f）建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

3.3.2保修期滿后

物業(yè)公司承擔房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施與附屬建

筑及附屬配套服務設(shè)施的修繕責任。

業(yè)主承擔物業(yè)內(nèi)自用部位與自用設(shè)備的修繕責任。

3.3,3其他情況

凡屬使用不當或者人為造成房屋損壞的，由其行為人負責修復或者給予賠償。

3.3.2保修期內(nèi)管理辦法

a.保修期的計算應以法規(guī)及進展商與建筑施工單位、安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保修期限

為準。保修期內(nèi)，事務助理在《保修及外委小修工程維修單》填寫維修內(nèi)容，由施工單位負責各

分項工程的質(zhì)量保修。工程竣工日若距物業(yè)接管日過長，導致接管驗收時保修期已滿者，竣工驗

收與接管驗收的時間差，由進展商負責質(zhì)量保修，保修期順延。

b.保修期結(jié)束，保修單位結(jié)算保修金時，管理處應在結(jié)算申請書上如實填寫使用方意見，并報

公司品質(zhì)管理部審核蓋章。保修單位不履行保修義務，管理處有權(quán)拒絕簽字。

3.3.3土建維修

a.計劃

每年初，管理處工程部按公司規(guī)定制定公共建筑設(shè)施維修計劃，填寫《公共建筑設(shè)施保養(yǎng)

計劃》，報管理處負責人審核，經(jīng)公司品質(zhì)管理部批準后組織實施。

日常零星養(yǎng)護，要緊通過每日巡查及當值安管員巡查、維修人員巡查、業(yè)主報告等渠道攻集。

在每日巡查時應注意所巡查范圍內(nèi)的公共設(shè)施狀態(tài)。如發(fā)現(xiàn)設(shè)施損壞故障，應及時向管理處服務

013房屋土建維修運作程序A/03/7

中心匯報，由服務中心填寫《公共設(shè)施維修單》并交與維修人員，如應外委則填寫《保修及外委

小修工程維修單》。

新建、改建公共設(shè)施及管理用房由管理處提出需求，公司品質(zhì)管理部審核，公司總經(jīng)理批準。

土建中修、大修計劃由品質(zhì)管理部制定，總經(jīng)理審查并確定方案。

b.實施

管理處委托的供方維修人員應求國家標準、規(guī)范、物業(yè)公司有關(guān)要求，按制定計劃的時間對房

屋共有部分的門窗、屋面、樓面與地面、裝飾裝修部分及道路場地等進行養(yǎng)護、修理，并在《公

共建筑設(shè)施保養(yǎng)記錄》上填寫維修養(yǎng)護內(nèi)容。

零修項目，應及時在《公共設(shè)施維修單》或者《保修及外委小修工程維修單》上填寫維修內(nèi)

容，并委派人員修復處理，零修項目不得超過三天。不能及時修復處理的應報告管理處負責人，

并說明原因，由負責人按實際情況進行處理或者向公司品質(zhì)管理部報告。

有償維修，事務助理在《用戶維修服務單》上記錄受理時間，并根據(jù)情況與客戶預約，填寫

預約時間按時派維修人員上門維修，維修人員應在預約時間內(nèi)上門維修，維修結(jié)束后由客戶簽名

確認。

土建中修、大修，公共設(shè)施、管理用房的建造工程，由品質(zhì)管理部選擇供方（招標或者指定

合格的供方），組織訂立有關(guān)合同，辦理合同會簽手續(xù)，并由品質(zhì)管理部組織有關(guān)人員（有關(guān)管

理處技術(shù)人員、品質(zhì)管理部工程師或者聘請的專家）進行工程施工監(jiān)督。

c.檢查

計劃養(yǎng)護項目施工完畢后，由管理處負責人組織檢查，并簽署檢查意見。

零星項目完工后，由有關(guān)人員進行檢查并在《公共設(shè)施維修單》或者《保修及外委小修工程

維修單》上簽署檢查意見。

土建中修、大修，公共設(shè)施、管理用房的建造工程，由管理處現(xiàn)場監(jiān)督。工程竣工后，由品

質(zhì)管理部組織驗收。驗收合格，填寫《工程竣工驗收證明》，山施工單位、管理處、品質(zhì)管理部

在單上簽字蓋章。不合格則由施工單位整改，進行復驗。復驗合格辦理《工程竣工驗收證明》，

未辦理《工程竣工驗收證明》者不予結(jié)算工程款。

公司品質(zhì)管理部每月組織?次全面檢行，發(fā)現(xiàn)問題記錄并通知有關(guān)單位。

d.處理

各類槍查中發(fā)現(xiàn)的不合格項，應限時進行返工、返修。常見的問題上報公司進行預防、糾正c

013房屋土建維修運作程序A/04/7

3.4備件材料管理：工程材料

3.4.1根據(jù)樓宇正常運作或者維修需要購置材料按《物品采購操縱程序》執(zhí)行。

3.4.2工程材料入庫建帳應符合財務及房屋管理的要求。

3.4.3管理處應合理操縱材料庫存，減少資金占用。

3.5技術(shù)資料管理

3.5.1國家、行業(yè)現(xiàn)行規(guī)范標準

品質(zhì)管理部應通過因特網(wǎng)、書店、報紙等途徑，收集、整理國家行業(yè)公布的新規(guī)范標準及老

標準廢止的情況，及時刷新索引，標識出標準規(guī)范的有效性。

3.5.2工程（物業(yè)）竣工資料

根據(jù)《物業(yè)管理條例》，進展商應向物業(yè)公司移交一套完整的竣工資料?？⒐べY料的接管按

《接管入伙操縱程序》中的有關(guān)要求辦理。

竣工資料為全體業(yè)主的財產(chǎn)，應保證其完好無損。合同期滿退出管理時，應將資料交業(yè)主管

委會。資料的借閱按《文件操縱程序》執(zhí)行。

3.6組織對供方的操縱

3.6.1供方分類

I類提供零星工程維修的施工方。

II類提供房屋、公共設(shè)施大中修、更新改造工程承包商。

零星維修屬于土建小修工程，土建中修、大修的分類參見本手冊的名詞、術(shù)語解釋。

3.6.2新供方評價

零星維修及日常養(yǎng)護應外委由管理處按《服務同意操縱程序》初審內(nèi)容要求進行評價。符合

要求者擬定為合格供方，列入管理處合格供方名單。

當發(fā)生土建維修保養(yǎng)、土建中修大修、更新改造、房屋建造、缺陷整改、貴重工程材料采購

等項目，應山品質(zhì)管理部組織公開招標或者議標。品質(zhì)管理部組織評標小組，負責開標、評標。

凡符合《供方初審記錄》初審內(nèi)容要求者，擬定為合格的供方，填寫供方初審記錄，由總經(jīng)理審

批通過后，列入合格供方名單。

013房屋土建維修運作程序A/05/7

3.6.3供方選擇

由管理處從合格供方中初選2-3家符合條件者報品質(zhì)管理部審核，品質(zhì)管理部審核后確定一

家報總經(jīng)理批準并辦理合同會簽手續(xù)，具體按《服務同意操縱程序》執(zhí)行。

中修、大修更新改造等工程臼品質(zhì)管理部組織公開招標，選定2名擬中標單位報總經(jīng)理決策,

確定中標單位。

3.6.4供方的評價

土建供方應每年至少進行一次評審。土建小修工程的供方由管理處進行評價，品質(zhì)管

理部審核，評審結(jié)果為不合格的供方從管理處合格供方名單上去掉。

分包中修、大修、更新改造工程的供方按《土建供方監(jiān)控評價表》進行評價。未發(fā)生的條款,

不評分，最后計算得分率（即折算到百分制）。得分率85%為合格。合格供方經(jīng)總經(jīng)理批準后列

入《合格供方名單》，以備再選用。評審結(jié)果為不合格的供方，經(jīng)總經(jīng)理簽字后，將從合格供方

名單上去掉。

3.6.5供方檔案

品質(zhì)管理部應建立并儲存土建中修、大修、更新改造工程的合格供方檔案，檔案內(nèi)容包含：

評審記錄、資質(zhì)證書或者營業(yè)執(zhí)照復印件及合格供方名單。管理處建立土建小修工程的合格供方

檔案，儲存所有土建合格供方的檔案備查。

3.6.6工程質(zhì)量監(jiān)督及驗收

對I類供方的日常檢查、監(jiān)督，由管理處進行。管理處應按合同或者約定及有關(guān)維修標準，

對供方是否按維修計劃、約定進行維修，予以確認，參照物業(yè)公司標準，檢查維修質(zhì)量是否達標。

合格則在維修記錄上簽字。管理處的確認（簽字）不免除供方對不合格維修進行返工、返修的責

任。公司品質(zhì)管理部每月對物業(yè)狀況進行一次檢查，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，在《月檢情況記錄表》中記

錄弁通知管理處。屬于供方的問題，由管理處負責監(jiān)督其整改。

大中修、更新改造工程由公司品質(zhì)管理部派有關(guān)工程師進行現(xiàn)場監(jiān)督。工程竣工后，由供方

（包含進展商）、管理處、品質(zhì)管理部共同構(gòu)成驗收組進行驗收。驗收時應核對實物工程量是否

與設(shè)計圖紙相符合，是否滿足實際使用功能要求。對工程量進行實測實量。對分部、分項工程按

國家有關(guān)驗評標準進行評定，最后評定單位工程是否滿足合同上的質(zhì)量等級。按實際需要及有關(guān)

規(guī)范交接竣工圖及使用說明書。對驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷按議

定時限整改后進行復驗。驗收合格后，由三方在《工程竣工驗收證明》簽字蓋章。

013房屋土建維修運作程序A/06/7

3.7管理績效評定：房屋完好率，維修及時率，維修合格率

3.7.1房屋完好率

房屋完好率是指：完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之與，占總的房屋

建筑面積與百分比。即：

完好房建筑面積+基本完好房建筑面積

房屋完好率^-------------------------------------------X100%

總的房屋建筑面積

每年年底，由品質(zhì)管理部組織管理處按國家《房屋完損等級評定標準》進行復核評定，

計算出每個物業(yè)的完好率。房屋通過大、中修竣工驗收后，應重新評定調(diào)整房屋完好率（但

是零星小修后的房屋不能調(diào)整房屋完好率）。正在大修中的房屋可暫按大修前的房屋評定，

但竣工后應重新評定。新接管的新建房屋，同樣應評定完好率。

3.7.2維修及時率

用戶維修服務及時維修宗數(shù)

維修及時率=X100%

用戶維修服務總宗數(shù)

每月管理處匯總統(tǒng)計《用戶維修服務單》計算維修及時率，填寫《維修回訪統(tǒng)計表》。

當接到用戶維修預約，在規(guī)定時間內(nèi)上門視為及時（同意有15分鐘的偏差時間），否則，視

為不及時。

3.7.3維修合格率

用戶維修服務合格維修宗數(shù)

維修合格率;X100%

用戶維修服務總宗數(shù)

每月管理處匯總統(tǒng)計《用戶維修服務單》計算維修合格率，填寫《維修回訪統(tǒng)計表》。

同一宗維修項目在3天內(nèi)沒有進行返修，該宗維修服務視為合格。

013房屋土建維修運作程序A/07/7

4.有關(guān)文件與記錄：

QP25《標識與可追溯性操縱程序》

《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》

《房屋完損等級評定標準》

《物業(yè)管理條例》

Q，16《服務同意操縱程序》

QP01《文件操縱程序》

QP19《接管入伙操縱程序》

QP15《物品采購操縱程序》

QR-027《合格供方名單》

QR-056《月檢情況記錄表》

QR-FG-001《公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計劃》

QR-EG-002《公共建筑設(shè)施保養(yǎng)記錄》

QR-FG-010《保修及外委小修工程維修單》

QR-FG-011《工程竣工驗收證明》

QR-FG-012《工程結(jié)算協(xié)議書》

QR-FG-013《供方初審記錄》

QR-EG-014《土建供方監(jiān)控評價表》

QR-FG-025《用戶維修服務單》

QR-FG-026《公共設(shè)施維修單》

014設(shè)施安裝/維修規(guī)程A/O1/5

1.目的

規(guī)范設(shè)施安裝/維修管理工作。

2.適用范圍

設(shè)施安裝/維修管理。

3.程序要點

3.1公共設(shè)施維修人員進行室外維修時，如涉及到交通或者安全問題則應設(shè)置相應標示牌（如“前

面施工、請繞道”、“危險，請土步”等），必要時應設(shè)置安全圍欄并派專人看守。

3.2坐廁堵塞疏通

3.2.1首先用膠吸泵吸5次以上，然后用大水（用水桶倒水）試坐廁是否去水順暢，如順暢則說

明已疏通好。如仍去水慢則按2.2步驟進行。

3.2.2如堵塞嚴重則應拆開坐廁疏通：

a.先看整個坐廁地裂縫、缺楞、掉角等缺陷，如有缺陷則應向住戶說明情況并征得住的同意后方

可動手拆坐廁。

b.剔除坐廁周圍、坐廁出水口與排污口相接處的白水泥，抬開坐廁。

c.假如坐廁座埋在地磚下面則應用鋼鑿鑿掉坐廁座周圍的地磚。假如坐廁是用螺栓固定的則應拆

掉螺母，然后才抬開坐廁。

d.反沖坐廁并用鐵線勾出坐廁S形存水彎頭內(nèi)的臟物。

e.用鐵線勾出排污口彎頭內(nèi)的臟物或者用疏通機疏通排污管。

f.用大水試排污管，假如流水順暢則重新裝回坐廁。假如仍堵塞，則按5條款處置。

3.3廚房排水堵塞疏通

3.3.1用鐵線勾出存水彎內(nèi)的臟物。

3.3.2用疏通機疏通排水管。

3.3.3用大水試排水管，假如流水順暢則說明已疏通好。假如去水較慢則說明仍堵塞，如今應按

3.2.2之f條款處置。

3.4房/衛(wèi)生間查漏

3.4.1確認室內(nèi)給排水管的走向，并認真查看具體滲漏部位。

3.4.2關(guān)閉室內(nèi)所有用水部位（包含坐廁水箱），查看水表是否轉(zhuǎn)動，如不轉(zhuǎn)動則說明給水管不

漏水。假如水表轉(zhuǎn)動說明給水管漏水。

014設(shè)施安裝/維修規(guī)程A/O2/5

3.4.3用鐵釬貼著給水管漏水能夠處認真聽，如聽見水流聲則說明此處漏水。如沒有聽到水流聲

則應另移一處，直至找到漏水處（通常情況下給水管漏水，住戶都會要求全部裝明管）。

3.4.4排除給水管漏水故障后假如仍漏水，則應在挨近排水排污橫管與立管接口的地方用切磚機

切開一塊地磚，挖掉地磚下面的泥沙，讓沉箱里的水從排污立管流出。然后分別放洗手

盆、浴缸、地漏、坐廁、洗菜盆的水，直至查出漏水的衛(wèi)生器具。

3.4.5衛(wèi)生器具漏水通常情況下是接頭漏水。用切磚機切開漏水衛(wèi)生器具的接頭，如接頭漏水則

應重新安裝好接頭，如接頭不漏水則確信是排水或者排污橫管破裂或者堵塞。

3.4.6更換排水排污橫管按5條款進行。

3.5排水排污橫管安裝

3.5.1用電錘打碎衛(wèi)生間或者廚房的地磚、水泥砂漿層。

3.5.2用塑料紡織袋裝運走碎的地病、水泥砂漿。

3.5.3鏟盡排水排污管上的泥土。

3.5.4取出破爛的或者嚴重堵塞的排水排污橫管。

3.5.5平整夯實裝排水排污橫管的基礎(chǔ)。

3.5.6排水排污管就位（如今應注意排水排污橫管應按5%的坡度坡向排水排污立管）。

3.5.7從排水排污立管接口處開始朝衛(wèi)生器具方向開始裝管：

a.如是鑄鐵管接頭則應先向接口內(nèi)加壓麻絲，然后再加壓半干的水泥，接口應全部塞滿。

b.如是PVC膠管接頭則直接用PVC膠粘結(jié)，注意接口應注滿PVC膠水。

3.5.8排水排污橫管全部裝好后，用水反復試（三次以上）排水排污橫管是否漏水。如漏水則應

重新安裝。如不漏水則能夠回填沙土。填土時應邊填邊夯實，夯實時應注意裝管部位的用力不能

太大。

3.6砂漿面層

3.6.1整理、夯實基礎(chǔ)。

3.6.2首先將水泥、砂按1：1配好并干拌到顏色一致。

3.6.3水泥砂漿攤鋪后應立即拍賣，在水泥初凝前做完抹平工作，在水泥終凝前做完壓光工作。

3.6.4如表面水分較多可撒適量的1：1平水泥砂，撒布要均勻，撒后再用木抹搓平壓光（不宜撒

干水泥）。

3.6.5如做地面面層應保證厚度為50mm左右，如做墻面面層應保證厚度為15mni左右。

014設(shè)施安裝/維修規(guī)程A/O3/5

3.7貼地面磚

3.7.1在房間四周墻面彈好+500mm水平線。

3.7.2基層處理：關(guān)于光滑的水泥地面要鑿毛或者沖洗干凈后刷水泥漿。

3.7.3做灰餅、做標筋：

a.從墻面+500mm水平線下返，在房間四周彈磚面上平線做灰餅，灰餅上平線應低于地面標高一個

地面磚加粘結(jié)層的厚度。

b.根據(jù)灰餅在房間四周做標筋房間較大時，應每隔11.5m做標筋一道。有地漏的房間，標筋應朝

地漏方向以5%的坡度呈放射狀匯合。標筋厚度操縱在20~30mm。

3.7.4抹找平面：根據(jù)標筋高度用1：2或者1：3水泥砂漿填至比標筋稍高，然后拍實并刮平，使

展平的砂漿