云南省2024年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析考試題

云南省2024年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述

與分析考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項(xiàng)選擇題(共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題

意)

1、某城市住宅市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果顯示，該城市住宅的總需求與總供應(yīng)基本平衡，但

同時(shí)顯示，套型建筑面積120m2以上的住宅供過(guò)于求，70m2以下的住宅供不應(yīng)

求，則該城市的住宅市場(chǎng)處于()狀態(tài)。

A.均衡

B.周期性失衡

C.結(jié)構(gòu)性失衡

D.區(qū)域性失衡

2、估價(jià)時(shí)需了解某地塊單位名稱(chēng)、地類(lèi)號(hào)和占地面積以及界址點(diǎn)、界址線(xiàn)和界

址邊長(zhǎng)等，可查閱—而得到這些資料。

A.具體規(guī)劃圖

B.分丘圖

C.分幅圖

D.宗地圖

3、以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資，這種估算的方法

叫做。

A：?jiǎn)卧浪惴?/p>

B：?jiǎn)挝恢笜?biāo)估算法

C：工程量近似匡算法

D：概算指標(biāo)估算法

E：借款合同

4、進(jìn)行場(chǎng)地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、通信等工程所完成的投資，

屬于。

A.金品房建設(shè)投資

B.土地開(kāi)發(fā)投資

C.其他投資

D.生產(chǎn)性投資

5、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述，正確的是

A.與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本完全不一樣

B.應(yīng)依據(jù)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用記錄來(lái)確定

C.與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本一樣

D.是對(duì)項(xiàng)目將來(lái)將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)料和估算

6、某承租人與一寫(xiě)字樓全部權(quán)人于4年前簽訂了租賃合同，約定租賃期限為10

年，月租金固定不變?yōu)?00元/m2,現(xiàn)市場(chǎng)上類(lèi)似寫(xiě)字樓的月租金為120元/m2,

而市場(chǎng)價(jià)格為12000元/m2o假設(shè)折現(xiàn)率為10%,則該寫(xiě)字樓目前出售時(shí)的正

常價(jià)格為O元/m2。

A.10925

B.10935

C.10945

D.10955

7、—的頒布，標(biāo)記著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展邁入了法制管理的新時(shí)期。

A.《中華人民共和國(guó)土地管理法》

B.《城市房地產(chǎn)管理法》

C.《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》

D.《中華人民共和國(guó)土地運(yùn)用法》

8,在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場(chǎng)間位置的優(yōu)劣主要取決于

A.物業(yè)的交通通達(dá)程度

B.停車(chē)的便利程度

C.物業(yè)的四周環(huán)境

D.物業(yè)所處區(qū)域的繁華程度

9、一筆貸款的名義利率是10%,當(dāng)計(jì)息周期趨于無(wú)窮大時(shí)，實(shí)際利率是

A.10.2%

B.10%

C.11.5%

D.10.52%

10、房地產(chǎn)估價(jià)采納。

A：差額定率累進(jìn)計(jì)費(fèi)

B：足額定率累進(jìn)計(jì)費(fèi)

C：差額定率累退計(jì)費(fèi)

D：足額定率累退計(jì)費(fèi)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的—為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

A.預(yù)期收益大小

B.預(yù)期收益實(shí)力

C.預(yù)期價(jià)格凹凸

D.預(yù)期價(jià)格漲落

12、開(kāi)發(fā)商定價(jià)有三類(lèi)方法，下面方法不在這三類(lèi)方法之中的是

A.成本導(dǎo)向定價(jià)法

B.購(gòu)買(mǎi)者導(dǎo)向定價(jià)法

C.競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法

D.政府導(dǎo)向定價(jià)法

13、某商場(chǎng)建成于200。年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)

料將來(lái)正常運(yùn)行年潛在毛收入為12()萬(wàn)元，年平均空置率20%,年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用50

萬(wàn)元。目前該類(lèi)物業(yè)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)酬勞率為5%,風(fēng)險(xiǎn)酬勞率為平安利率的60%,則該

商場(chǎng)在2024年1()月的價(jià)值最接近于萬(wàn)元。

A：536

B：549

C：557

D：816

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

14、物業(yè)管理是一種—的管理。

A.企業(yè)化

B.人性化

C.協(xié)助型

D.引導(dǎo)型

15、某宗地的面積為100()m2,采納市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。通過(guò)三宗可比實(shí)例求出的

比準(zhǔn)價(jià)格分別為2130元/m2,2190元/m2和2220元/m2,假如給予這三個(gè)價(jià)格

的權(quán)重分別為0.3,0.4和0.3,則采納加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準(zhǔn)價(jià)格為—元加2。

A.2160

B.2175

C.2181

D.2205

16、房地產(chǎn)估價(jià)師從某個(gè)特定投資者的角度動(dòng)身評(píng)估出的價(jià)值屬于()。

A.市場(chǎng)價(jià)值

B.清算價(jià)值

C.快速變現(xiàn)價(jià)值

D.投資價(jià)值

17、某居民樓總建筑面積為5000nV,總價(jià)值為1000萬(wàn)元，其中土地總價(jià)值為

500萬(wàn)元，某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150m2,房地總價(jià)

值為35萬(wàn)元。若依據(jù)土地價(jià)值進(jìn)行分排，該人占有的土地份額為。

A：3%

B：3.5%

C：7%

D：4%

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

18、甲、乙兩個(gè)物業(yè)2024年10月的價(jià)值均為1000萬(wàn)元，預(yù)料甲物業(yè)2024年

10月的價(jià)值為1100萬(wàn)元和900萬(wàn)元的可能性各為50%,預(yù)料乙物業(yè)2024年10

月的價(jià)值為1200萬(wàn)元和800萬(wàn)元的可能性各為50%,甲、乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)

比較的結(jié)果是

A.甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大

B.乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大

C.甲、乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)相同

D.無(wú)法推斷

19、評(píng)估某宗房開(kāi)發(fā)用地2024年10月16日的價(jià)值，要將在將來(lái)發(fā)生的支出和

收入都折算到2024年10月16日。假如預(yù)料該宗土地2024年10月15日開(kāi)發(fā)完

成后的房?jī)r(jià)為3000萬(wàn)元，折現(xiàn)率為12%,則需將這3000萬(wàn)元折現(xiàn)到2024年10

月16H,即在2024年10月16Id的房?jī)r(jià)實(shí)際為()萬(wàn)元。

A.2526

B.2241

C.2135

D.2985

20、房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)看法的作用可分為性質(zhì)不同的兩類(lèi)，即

A.一類(lèi)是詢(xún)問(wèn)性、參考性的，另一類(lèi)是法律性、證據(jù)性

B.一類(lèi)是參照性、詢(xún)問(wèn)性的，另一類(lèi)是簽證性、證據(jù)性

C.一類(lèi)是詢(xún)問(wèn)性、參考性的，另一類(lèi)是簽證性、證據(jù)性

A.借款償還期

B.利息備付率

C.償債備付率

D.資產(chǎn)負(fù)債率

E.速動(dòng)比率

3、在工程項(xiàng)目施工階段，質(zhì)量限制的任務(wù)主要是

A.在施工過(guò)程中剛好發(fā)覺(jué)施工工藝規(guī)程是否滿(mǎn)意設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定

B.對(duì)所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià)

C.對(duì)整個(gè)施工過(guò)程中的工程質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估

D.將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程序，與國(guó)家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、

規(guī)定進(jìn)行比較，并做出評(píng)判

E.確定質(zhì)量限制的對(duì)象

4、按貸款運(yùn)用期限的長(zhǎng)短，可將貸款分為。

A：短期貸款

B：中期貸款

C：長(zhǎng)期貸款

D：抵押貸款

E：保證貸款

5、失業(yè)一般分為三類(lèi)。

A：摩擦失業(yè)

B：非摩擦失業(yè)

C：困難失業(yè)

D：自愿失業(yè)

E：非自愿失業(yè)

6、不屬于稅收制度的陶成要素的是。

A：納稅人

B：課稅對(duì)象

C：納稅時(shí)間

D：稅基

E：稅點(diǎn)

7、因?yàn)楣纼r(jià)的目的不同，所以一。

A.估價(jià)的依據(jù)不同

B.應(yīng)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型可能不同

C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)的選取不同

D.估價(jià)中應(yīng)考慮的因素可能不同

E.選用的估價(jià)方法可能不同

8、依據(jù)《房屋建筑工程質(zhì)量保修方法》，在正常運(yùn)用時(shí)房屋建筑工程的最低保修

期限為。

A：屋面防水工程為3年

B：裝修工程為1年

C：給排水管道為2年

D：供冷系統(tǒng)為2個(gè)供冷期

E：設(shè)備安裝為2年

9、廠(chǎng)商經(jīng)營(yíng)決策的利潤(rùn)最大化原則的內(nèi)容是

A.邊際收益等于邊際成本

B.邊際收益小于邊際成本

C.總收益等于總成本

D.邊際收益大于邊際成本

1()、下列項(xiàng)目中的資產(chǎn)負(fù)債表中，屬于非流淌負(fù)憒的項(xiàng)目是。

A：應(yīng)付票據(jù)

B：應(yīng)付賬款

C：應(yīng)交稅費(fèi)

D：應(yīng)付債券

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、依據(jù)工程量清單計(jì)價(jià)法，下列應(yīng)計(jì)入建筑安裝工程費(fèi)用稅費(fèi)的包括。

A：營(yíng)業(yè)稅

B：教化費(fèi)附加稅

C：城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅

D：企業(yè)所得稅

E：個(gè)人所得稅

12、短期償債實(shí)力指標(biāo)主要是。

A：流淌比率

B：速動(dòng)比率

C：資產(chǎn)負(fù)債率

D：存貨周轉(zhuǎn)率

E：存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)

13、開(kāi)發(fā)商在申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證時(shí)，若建設(shè)工期不足一年的，則其到位資金原

則上不得少于工程合同價(jià)的一。

A.20%

B.30%

C.40%

D.50%

14、取得建設(shè)用地運(yùn)用權(quán)的途徑有。

A：通過(guò)行政劃撥方式取得

B：通過(guò)國(guó)家出讓的方式取得

C：通過(guò)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得

D：通過(guò)房地產(chǎn)租賃方式取得

E：通過(guò)買(mǎi)賣(mài)方式取得

15、據(jù)調(diào)查，某城市2024年初總家庭數(shù)為120萬(wàn)戶(hù)，戶(hù)均年可支配收入為5萬(wàn)

元，約有15%的家庭準(zhǔn)備當(dāng)年購(gòu)房，平均住房需求80肝/戶(hù)，則2024年該市

新建商品住房的總市場(chǎng)潛量是萬(wàn)m二

A：1260

B：1380

C：1440

D：2100

E：借款合同

16、依據(jù)凈收益的求取的不同，收益法可分為。

A：干脆資本化法

B：投資法

C：收益乘數(shù)法

D：利潤(rùn)法

E：現(xiàn)金流量折現(xiàn)法

17、銀行為某人供應(yīng)期限為1()年，年利率為6%,首期月還款為1000元，月還

款遞增率為0.2%的個(gè)人住房抵押貸款。若將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付，則月等

額還款額是一元。

A.1005.56

B.1010.56

C.1110.56

D.1115.56

18、民事法律關(guān)系由—所構(gòu)成。

A.形式

B.主體

C.客體

D.內(nèi)容

E.主見(jiàn)

19、在物業(yè)管理中常常用到的預(yù)算形式主要有。

A：年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算

B：資本流預(yù)算

C：資本支出預(yù)算

D：長(zhǎng)期預(yù)算

E：資本收入預(yù)算

2()、在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的償債備付率時(shí)，可用于還本付息的資金包括。(過(guò)

時(shí)，刪除)

A：折舊和攤銷(xiāo)

B：投資回收

C：投資回報(bào)

D：未安排利潤(rùn)

E：權(quán)益融資

21、確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合的要求。

A：國(guó)土規(guī)劃

B：年度建設(shè)用地安排

C：城市規(guī)劃

D：土地利用總體規(guī)劃

E：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度安排

22、在房地產(chǎn)估價(jià)中，假如估價(jià)目的不同，則

A.估價(jià)的依據(jù)有可能不同

B.估價(jià)的方法有可能不同

C.估價(jià)對(duì)象的范圍有可能不同

D.不影響估價(jià)結(jié)果的公正性

E.不影響估價(jià)報(bào)告的用途

23、潛在毛收入乘數(shù)考慮的因素不包括房地產(chǎn)的。

A：租金

B：租金以外