鄒城剛領(lǐng)國(guó)際汽配五金機(jī)電商貿(mào)城提案

剛領(lǐng)國(guó)際汽配五金機(jī)電商貿(mào)城提案前言本報(bào)告是為汽配五金機(jī)電商貿(mào)城所作的工程營(yíng)銷籌劃方案，由于工程在定位、規(guī)劃等方面已形成了初步的方案，因此，我們所做的一切策略分析，均是以此為根底并結(jié)合我們對(duì)市場(chǎng)及工程的初步認(rèn)知下做出的。本報(bào)告僅僅是表達(dá)了我司對(duì)于貴工程在運(yùn)作過(guò)程中的一些思路和操作手法，并且也未與貴公司進(jìn)行深入且具有針對(duì)性的討論，難免有缺乏和偏差之處，因此具體的一些執(zhí)行方案還須經(jīng)雙方協(xié)商另行制定。市場(chǎng)篇項(xiàng)目分析篇營(yíng)銷推廣篇定位建議篇市場(chǎng)篇宏觀分析鄒城城市概況鄒城商業(yè)現(xiàn)狀住宅市場(chǎng)分析鄒城商圈分析工程分析篇定位建議篇商業(yè)定位住宅定位商業(yè)建議住宅建議總體定位報(bào)告思路區(qū)域現(xiàn)狀工程解讀工程客群分析營(yíng)銷推廣篇營(yíng)銷策略、推盤方案及銷售目標(biāo)。。。市場(chǎng)篇宏觀分析鄒城城市概況鄒城商業(yè)現(xiàn)狀住宅市場(chǎng)分析鄒城商圈分析分析宏觀樓市解讀2021年全國(guó)樓市態(tài)勢(shì)：1-3月份，受國(guó)家新政影響，消費(fèi)者觀望情緒明顯，局部城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)小幅下挫，4月份中旬，國(guó)家房地產(chǎn)新政出臺(tái)，交易量大幅下跌，但房?jī)r(jià)上12%。已經(jīng)過(guò)去的11個(gè)月份，30個(gè)城市中有26個(gè)成交面積環(huán)比上漲，其中11個(gè)城市上漲幅度超過(guò)50%，而作為全國(guó)風(fēng)向標(biāo)的京滬穗深四地樓市自調(diào)控以來(lái)首次集體飆升，伴隨著成交面積增長(zhǎng)，價(jià)格亦一路飆升，樓市再次陷入，“調(diào)控反彈，調(diào)控反彈〞的怪圈。購(gòu)房者開(kāi)發(fā)商政府痛恨開(kāi)發(fā)商的房?jī)r(jià)，謀求低房?jī)r(jià)不得不從開(kāi)發(fā)商手中購(gòu)房依賴購(gòu)房者的消費(fèi)來(lái)生存謀求最高房?jī)r(jià)、對(duì)大利潤(rùn)寄托希望取信于民又愛(ài)又恨又愛(ài)又怕三方對(duì)于當(dāng)前樓市表現(xiàn)的心理：憤怒和失望的購(gòu)房者，幾個(gè)月的觀望，到頭來(lái)可能是竹籃子打水一場(chǎng)空；不安的政府，如果樓市再度瘋狂，政府公信力會(huì)進(jìn)一步下降，民怨沸騰；喜出望外的開(kāi)發(fā)商，苦守幾個(gè)月的觀望，或許迎來(lái)又一個(gè)春天；宏觀樓市解讀4123商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)展的新契機(jī)，其前景如下：前幾住宅市場(chǎng)快速開(kāi)展，住宅市場(chǎng)的快速提升是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)展的根底。只要是住宅開(kāi)展快的地方，商業(yè)地產(chǎn)也會(huì)隨之快速增長(zhǎng)?！吧套〉箳歙暚F(xiàn)象減輕，熱錢開(kāi)始流向商業(yè)地產(chǎn)。宏觀樓市解讀鄒城城市概況〖城市區(qū)位〗鄒城市區(qū)距濟(jì)南機(jī)場(chǎng)180公里，距濟(jì)寧機(jī)場(chǎng)70公里。京滬鐵路縱貫?zāi)媳保氯砧F路橫穿東西，104國(guó)道、京福高速公路等10余條公路干線遍布全境，通車?yán)锍踢_(dá)600多公里。水運(yùn)可由白馬河經(jīng)南四湖、大運(yùn)河直達(dá)寧、滬、浙一帶。鐵路、公路、水路縱橫交錯(cuò)，交通網(wǎng)絡(luò)可謂四通八達(dá)。2021年，全市公路貨運(yùn)量1581萬(wàn)噸，貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量25491萬(wàn)噸公里；公路客運(yùn)量406萬(wàn)人，客運(yùn)周轉(zhuǎn)量9234萬(wàn)人公里；內(nèi)河航運(yùn)貨運(yùn)量460萬(wàn)噸，貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量315521萬(wàn)噸公里?！u城市2021年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)建設(shè)新104國(guó)道：結(jié)合曲阜總體規(guī)劃，將鄒城東環(huán)路北延，與曲阜連接，成為曲鄒東部通道，作為國(guó)道走線，原有國(guó)道作為旅游景觀大道；拓寬改造兗鄒路，改善兗州和鄒城之間的交通聯(lián)系；建設(shè)東部片區(qū)、西部片區(qū)長(zhǎng)途客運(yùn)站。

——鄒城市十一五規(guī)劃鄒城城市概況〖行政區(qū)劃〗鄒城現(xiàn)轄3個(gè)街道、13個(gè)鎮(zhèn)、2個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，892個(gè)行政村〔居〕?？偯娣e1613平方公里，城市建成區(qū)面積32平方公里。2021年末全市戶籍總戶數(shù)34.14萬(wàn)戶，總?cè)丝?14.77萬(wàn)人。其中，男性人口59.34萬(wàn)人,女性人口55.42萬(wàn)人，全市常住人口為113.7萬(wàn)人。鄒城市區(qū)劃合理，人口眾多，為房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展奠定了根底全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣，城市開(kāi)展條件良好排名城市排名城市排名城市排名城市1江陰市9宜興市17福清市25膠南市2昆山市10榮成市18樂(lè)清市26丹陽(yáng)市3張家港市11余姚市19增城市27即墨市4常熟市12義烏市20瑞安市28富陽(yáng)市5晉江市13太倉(cāng)市21海寧市29壽光市6吳江市14諸暨市22鄒城市30膠州市7慈溪市15溫嶺市23龍口市31滕州市8紹興縣16文登市24桐鄉(xiāng)市32南安市鄒城市作為兗礦集團(tuán)總部所在地，是濟(jì)寧市組群結(jié)構(gòu)大城市的經(jīng)濟(jì)中心，2021年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值480億元。城市百?gòu)?qiáng)縣排名由2003年第51名上升至2006年第22名，省內(nèi)僅次于榮成市和文登市。年份20052006200720082009GDP（億元）268.02316.46371426.65480鄒城城市概況〖城市開(kāi)展〗鄒城城市概況〖經(jīng)濟(jì)狀況〗2009年鄒城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平主要指標(biāo)類項(xiàng)指標(biāo)增長(zhǎng)率GDP480.88億元12.2%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17285元8.1%城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出9747元10.8％農(nóng)民人均純收入7153元9.3%農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出3512元8.3%全市在崗職工平均工資39880元/社會(huì)消費(fèi)品零售總額129.68億元20.8%批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)104.26億元18.5%規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資183.9億元44.8%建筑業(yè)總產(chǎn)值36.2億元11%房屋建筑施工面積226.2萬(wàn)㎡6.9％區(qū)域經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展水平，居民生活消費(fèi)水平等因素都將直接影響到工程的定位及其商圈范圍的劃分。從鄒城市目前的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展水平來(lái)看，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定開(kāi)展的前提下，居民對(duì)生活質(zhì)量提高存在迫切的需求，直接促進(jìn)了城市消費(fèi)市場(chǎng)的繁榮。市場(chǎng)規(guī)律顯示，鄒城房地產(chǎn)市場(chǎng)即將邁入快速開(kāi)展階段3000美元8000美元初級(jí)起步階段快速成長(zhǎng)階段成熟穩(wěn)定階段鄒城城市概況〖經(jīng)濟(jì)狀況〗消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)，享受型消費(fèi)成為新方向按照國(guó)際慣例，在人均GDP邁上1000美元后，必然引起消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)。居民消費(fèi)向開(kāi)展型、享受型開(kāi)展，消費(fèi)周期越來(lái)越短、折舊越來(lái)越快、檔次越來(lái)越高。2004年開(kāi)始，鄒城市居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)明顯，房地產(chǎn)等享受性物業(yè)消費(fèi)能力和需求大幅上升。恩格爾系數(shù)，指消費(fèi)支出中食品支出的比例，是衡量居民生活水平上下的國(guó)際通用指標(biāo)，一般隨居民家庭收入和生活水平的提高而下降。恩格爾系數(shù)低于50％即開(kāi)始進(jìn)入小康生活，30％至40％生活富裕，低于30％為最富裕。鄒城城市恩格爾系數(shù)已低于40%，居民生活已達(dá)較高水平。鄒城城市概況〖消費(fèi)狀況〗120001300020062007202120212005800011000100009000區(qū)域名稱總面積（平方公里）人口總量（萬(wàn)人）人口密度（萬(wàn)人/平方公里）濟(jì)寧市市中區(qū)354211858任城區(qū)869.564.2733微山縣1591.369.5431魚(yú)臺(tái)縣62845.3719金鄉(xiāng)縣79060.9769嘉祥縣1008.279.2778汶上縣762.373.4962泗水縣107059.7557梁山縣963.971.7742曲阜市889.463.7720兗州市69060.5873鄒城市1387.3112807合計(jì)11000802.3748百萬(wàn)人口意味著龐大的市場(chǎng)需求2004年底，鄒城市總?cè)丝?12萬(wàn)人，是濟(jì)寧市人口最多的縣市?？捎^的人口基數(shù)意味著龐大的居住市場(chǎng)需求和消費(fèi)能力，這為城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了強(qiáng)有力的支持。鄒城城市概況〖人口狀況〗城市開(kāi)展目標(biāo)文化名城山水家園經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市由孔孟之鄉(xiāng)走向文化名城：把儒家文化作為鄒城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力和城市特色培育，注重歷史文化遺產(chǎn)的保護(hù)，繼承和發(fā)揚(yáng)“誠(chéng)信〞的優(yōu)良傳統(tǒng)，培育兼收并蓄的優(yōu)秀文化。由工礦城市走向山水家園：以生態(tài)環(huán)境保護(hù)為前提，禁止礦產(chǎn)掠奪式開(kāi)發(fā)，注重可持續(xù)開(kāi)展；做好城市大環(huán)境綠化，突出山水特色，提高城區(qū)綠化覆蓋率，建設(shè)生態(tài)城市。由能源基地走向經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市：盡快培育地方產(chǎn)業(yè)集群，改變產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、創(chuàng)新能力缺乏的局面，提高經(jīng)濟(jì)外向度；以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型為龍頭，全面提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力。指標(biāo)單位2004年現(xiàn)狀2010年目標(biāo)2020年目標(biāo)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值億元233.3400700人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值美元252442007000城鎮(zhèn)居民人均可支配收入萬(wàn)元0.851.43總?cè)丝谌f(wàn)人112115122城市人口萬(wàn)人30.54055城市建設(shè)用地面積km231.545.861.3城區(qū)綠地率%152535鄒城城市概況〖城市規(guī)劃〗“一心兩軸四片〞將成為城市新的空間布局結(jié)構(gòu)一心

優(yōu)先培育壯大中心城，使其作為市域增長(zhǎng)極，提高輻射帶動(dòng)能力兩軸指區(qū)域開(kāi)展兩條十字型主軸線：沿104國(guó)道開(kāi)展軸、沿嵐?jié)烽_(kāi)展軸四片

中心商業(yè)文化區(qū)、東部行政綜合區(qū)、西部?jī)嫉V工業(yè)區(qū)、北部文教休閑區(qū)策略建設(shè)新區(qū)，疏解老區(qū)；根底先行，用地控制；改善環(huán)境，樹(shù)立品牌鄒城城市概況〖城市規(guī)劃〗鄒城商業(yè)現(xiàn)狀〖特點(diǎn)〗目前，鄒城市商品供給充足，市場(chǎng)繁榮活潑，各類市場(chǎng)主體競(jìng)相開(kāi)展。個(gè)體、民營(yíng)商業(yè)開(kāi)展迅速，綜合性與專業(yè)性批發(fā)市場(chǎng)、大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相繼出現(xiàn)，多元化、多層次的流通格局已逐步形成。義烏商貿(mào)城香港街百貨大樓鄒城商業(yè)現(xiàn)狀〖存在問(wèn)題〗缺乏有輻射力的區(qū)域級(jí)商業(yè)中心；商業(yè)種類齊全但結(jié)構(gòu)不合理，特色不明顯，經(jīng)營(yíng)檔次參差不齊網(wǎng)點(diǎn)布局缺乏合理規(guī)劃，商業(yè)體系不明確。由于歷史原因，鄒城城區(qū)商業(yè)過(guò)于集中，形成了老城區(qū)比較繁榮，城市新區(qū)建設(shè)明顯缺乏。商業(yè)街特色街較少且業(yè)態(tài)比較凌亂，需要進(jìn)行整合與品牌化管理；社區(qū)商業(yè)中心欠發(fā)育，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)覆蓋率較低，需進(jìn)一步開(kāi)展完善；商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式落后，經(jīng)營(yíng)規(guī)模小,市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境和社會(huì)效勞體系不完善;專業(yè)市場(chǎng)檔次較低，需進(jìn)一步提升；商業(yè)業(yè)態(tài)的開(kāi)展不夠合理、新型業(yè)態(tài)比重不高；注：認(rèn)識(shí)到與工程有關(guān)的問(wèn)題，在工程的規(guī)劃中加以解決鄒城商業(yè)現(xiàn)狀〖未來(lái)規(guī)劃〗1、商圈布局方面，建設(shè)東城、鐵西和北城商業(yè)中心，改造南城商業(yè)中心，使城市的商業(yè)布局由老城商業(yè)中心一枝獨(dú)秀的局面開(kāi)展成為百花競(jìng)放的新格局；2、商業(yè)功能分區(qū)，強(qiáng)化主要功能，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力；3、提升商業(yè)開(kāi)展水平，通過(guò)引進(jìn)大型商業(yè)公司，學(xué)習(xí)其先進(jìn)的管理經(jīng)營(yíng)理念，提升鄒城整體商業(yè)的層次，效勞于民，例如貴和購(gòu)物中心的進(jìn)入；鄒城商業(yè)現(xiàn)狀〖大型商超〔含在建〕〗單位名稱零售業(yè)態(tài)地址營(yíng)業(yè)面積（平方米）鄒城貴和購(gòu)物中心購(gòu)物中心太平西路60000時(shí)代超市中型超市崗山路、平陽(yáng)路交匯處16000太平洋購(gòu)物中心購(gòu)物中心嶧山路、平陽(yáng)路交匯處25000東方世紀(jì)豪庭購(gòu)物中心崗山路中段（百貨大樓南）30000文匯購(gòu)物廣場(chǎng)大型百貨店太平路中段（城中城北首）15000萬(wàn)家樂(lè)超市大型超市鳧山南路與礦建路交匯處20000新興嶧商貿(mào)中心百貨店嶧山南路/百貨大樓大型百貨店崗山路中段18000華聯(lián)商廈百貨店崗山路中段8000東城購(gòu)物中心購(gòu)物中心東城區(qū)南片商業(yè)中心30000現(xiàn)代家電大型專業(yè)店城中城街5000九龍家電大型專業(yè)店太平西路中段8000序號(hào)名稱地址特色長(zhǎng)度（米）店面?zhèn)€數(shù)1香港街崗山路東服裝10008002城中城街百貨大樓西側(cè)服裝7002203鐵山南路電動(dòng)車一條街鐵山南路電動(dòng)車/234嶧山南路汽車汽配一條街嶧山南路中段汽車、汽配1500345北興路特色小吃一條街崗山路與北興路笨雞20002006連青山路電子信息科技一條街連青山路電子信息科技800507鐵山北路美食一條街鐵山北路美食、休閑娛樂(lè)600/8亞圣路文化一條街亞圣路文化用品、古玩、字畫(huà)500259貨場(chǎng)路特色小吃一條街貨場(chǎng)路特色小吃6005010東城步行街東城商業(yè)中心的步行商業(yè)區(qū)服裝15001000鄒城商業(yè)現(xiàn)狀〖特色商街〗序號(hào)市場(chǎng)名稱地址主營(yíng)商品營(yíng)業(yè)面積（平方米）1千泉裝飾建材城嶧山路南守路東裝飾建材1340002義烏商貿(mào)城城前西路189號(hào)服裝、鞋帽、日用品700003東方圣都副食商城城前西路1189號(hào)蔬菜、副食品600004鄒城蔬菜批發(fā)市場(chǎng)城前西路蔬菜/5鄒城水果批發(fā)市場(chǎng)城前西路水果/6廢舊物資貿(mào)易市場(chǎng)城前西路廢舊物資/7鄒城市副食百貨批發(fā)市場(chǎng)嶧山南路煙酒糖等副食品/8昌平農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)設(shè)計(jì)院路服裝、鞋帽、日用品/9舊貨交易市場(chǎng)嶧山南路廢舊物資/10木材市場(chǎng)嶧山南路木材/專業(yè)市場(chǎng)的特點(diǎn)專業(yè)市場(chǎng)具有極強(qiáng)的區(qū)域性，在交通條件及商業(yè)氣氛方面的要求非常之高；市場(chǎng)需求形成時(shí)間長(zhǎng)，但是市場(chǎng)“跟風(fēng)〞現(xiàn)象快。一個(gè)市場(chǎng)的成熟要三到五年；口碑作用強(qiáng)，保持顧客較高的“回頭率〞在很多時(shí)候成為商家成功經(jīng)營(yíng)的保障；品牌建立難度大，經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn)是市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者和商家必須共同面對(duì)的難關(guān)；客戶忠誠(chéng)度低，尤其是散客的對(duì)于市場(chǎng)的興趣會(huì)隨著新市場(chǎng)的興起而轉(zhuǎn)變；鄒城商業(yè)現(xiàn)狀〖特色商街〗缺乏專業(yè)汽配五金機(jī)電市場(chǎng)老城中心商圈南城商圈東城商圈鐵西商圈北城商圈鄒城商圈分析〖分布圖〗鄒城商圈分析〖商圈分析〗老城中心商圈南城商圈商圈范圍北至東灘路，東至鳳凰山路，西至龍山南路，南至平陽(yáng)西路大沙河以南，嶧山南路、城前路、崗山南路兩側(cè)區(qū)域代表百貨大樓、華聯(lián)商廈、貴和購(gòu)物、香港街、城中城街義烏商貿(mào)城亞圣杏花村商貿(mào)城水果批發(fā)市場(chǎng)蔬菜批發(fā)市場(chǎng)定位以購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)為主的“一站式”商業(yè)中心專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)商貿(mào)物流優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)和文化優(yōu)勢(shì)，是城市文化和傳統(tǒng)的載體，具有獨(dú)特的人情味和魅力。大量專業(yè)市場(chǎng)的存在，人群集聚能力強(qiáng)1、鄒城的商業(yè)圈層，以老城中心商圈和南城商圈商業(yè)氣氛最為成熟，影響力最大?！踩缱蟊砀袼尽?、東城商圈誕生于“鄒城北進(jìn)、東擴(kuò)的開(kāi)展戰(zhàn)略〞，未來(lái)定位是市級(jí)商業(yè)中心，目前處于開(kāi)展初期；3、北城商圈結(jié)合中華文化標(biāo)志城的規(guī)劃建設(shè)，未來(lái)定位是集旅游、餐飲、休閑娛樂(lè)為一體的現(xiàn)代化區(qū)域性商業(yè)中心；4、鐵西商圈的定位類似于北城商圈，未來(lái)的定位也是效勞區(qū)域居民的購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)商業(yè)圈；崇義路沿街汽配五金機(jī)電汽車站沿街汽配五金機(jī)電嶧山南路沿街汽配五金機(jī)電西外環(huán)沿街汽配五金機(jī)電嵐?jié)费亟制湮褰饳C(jī)電鄒城商圈分析〖汽配五金機(jī)電〗相關(guān)物業(yè)分布區(qū)業(yè)態(tài)模式商鋪規(guī)劃經(jīng)營(yíng)方式租金價(jià)格崇義路沿街汽配、汽車裝飾、汽修、一家4s店20多家，其中一層6家，其余為二層，面積20—150平米1家自營(yíng)，其余全部為租賃有產(chǎn)權(quán)靠近嶧山路附近租金價(jià)約0.8元/平米/天,馬莊商貿(mào)城以東租金價(jià)格約0.6/元/平米/天汽車站沿街汽配、五金、機(jī)電（批發(fā)、零售）大約15家左右，其中1層5家，其余2層。面積100平米左右自營(yíng)2家，其余為租賃有產(chǎn)權(quán)租金價(jià)格約0.7元/平米/天嶧山南路沿街汽配、五金、機(jī)電、4s店大約40家左右，大部分為2層，面積20—600平米不等大部分為租賃，極少部分自營(yíng)有產(chǎn)權(quán)租金價(jià)格平均約0.7元/平米/天嵐?jié)费亟制?、五金、機(jī)電等大約20家左右大部分為2層，面積60—200平米不等租賃為主部分無(wú)產(chǎn)權(quán)租金價(jià)格平均約0.5元/平米/天西外環(huán)沿街汽配、五金、機(jī)電、4s店等大約30家左右面積60—600平米不等自營(yíng)約8家，其余為租賃租金價(jià)格平均約0.5元/平米/天其他零散分布汽配、五金、機(jī)電、4s店等。。。。。。。。。。。。鄒城商圈分析〖汽配五金機(jī)電〗鄒城商圈分析〖汽配五金機(jī)電〗汽車服務(wù)業(yè)現(xiàn)狀〔1〕、分散化而又相對(duì)集聚的分布特征：整車銷售店和中小型汽車配件和用品店散布在市區(qū)各街道，相對(duì)集中分布在嶧山南路，各類汽車經(jīng)銷商和零配件供給商以分散經(jīng)營(yíng)為主，量多面廣，力量薄弱，如此小的規(guī)模不能表達(dá)汽車市場(chǎng)專業(yè)化、規(guī)?；途C合化的優(yōu)勢(shì)；〔2〕、相對(duì)落后的業(yè)態(tài)特征：現(xiàn)有市場(chǎng)大多分布在外環(huán)路及嶧山南路、開(kāi)發(fā)區(qū)段，開(kāi)展空間狹窄，比較分散，形不成專業(yè)化市場(chǎng)規(guī)模?！?〕、多樣化的銷售模式：目前鄒城市形成了由汽車專營(yíng)模式，汽配批零售模式，五金機(jī)電批零售形式，汽車商店模式，準(zhǔn)汽車大道模式和它們之間相結(jié)合構(gòu)成的多樣化金字塔型的銷售模式；〔4〕、多主體的競(jìng)爭(zhēng)格局：:現(xiàn)有汽車銷售市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)主體主要以個(gè)體民營(yíng)資本以及其他民間資本，形成了各種資本同時(shí)運(yùn)作的多主體競(jìng)爭(zhēng)格局。鄒城市汽配五金機(jī)電效勞行業(yè)各種軟硬件環(huán)境未能及時(shí)改善。目前的弊端主要表達(dá)在：缺乏市場(chǎng)規(guī)劃；缺乏永久性市場(chǎng)，市場(chǎng)管理混亂等等。如此的市場(chǎng)環(huán)境為汽配城的建設(shè)提供了市場(chǎng)保證。鄒城商圈分析〖典型案例〗項(xiàng)目名稱義烏商貿(mào)城城項(xiàng)目地址鄒城市嵐?jié)?89號(hào)所屬片區(qū)南城區(qū)開(kāi)發(fā)商鄒城市義烏商貿(mào)城有限公司占地面積約200畝建筑面積17.3余萬(wàn)平米建筑形態(tài)3層連體商鋪分期情況2007年開(kāi)業(yè)，經(jīng)過(guò)3年運(yùn)營(yíng)，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)已經(jīng)初步成熟。現(xiàn)今出售、出租二期現(xiàn)房。市場(chǎng)分為專業(yè)街區(qū)和集中市場(chǎng)貿(mào)易區(qū)，可容納3000余個(gè)經(jīng)營(yíng)商鋪。經(jīng)營(yíng)范圍包括服裝、飾品、五金、皮具箱包、文具、電器、日用品等。該市場(chǎng)定位為魯西南最大的小商品批發(fā)市場(chǎng)。項(xiàng)目目前售價(jià)4000-5000元/平米，三年返租，返租后售價(jià)為3100-3700元/平米。目前項(xiàng)目租售率在75%以上，經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)比較成功主推戶型商鋪規(guī)劃面積范圍120—300平米銷售價(jià)格當(dāng)前對(duì)外報(bào)價(jià)4000-5000元，但當(dāng)?shù)鼐用裾J(rèn)可返租后報(bào)價(jià)3100-3700元鄒城商圈分析〖典型案例〗濟(jì)寧金宇汽配城建筑為三層，一層門面，二、三層辦公、居住或者作為倉(cāng)庫(kù)濟(jì)寧市目前最大的汽配城，口碑好，經(jīng)營(yíng)效益佳商鋪出租率達(dá)90%南區(qū)二期工程目前已經(jīng)啟動(dòng)，主要為汽車銷售，4s店鄒城住宅市場(chǎng)分析〖總體概況〗價(jià)格方面：1、城市房?jī)r(jià)偏高，區(qū)間在3000—4700/㎡，與周邊縣市相比，比臨近的曲阜、兗州等高出近30%；2、房?jī)r(jià)分布區(qū)域，以二手房為例，由于兗礦職工的自身炒作，鐵西的房子達(dá)3500元/㎡，老城中心次之，東城第三，南城相對(duì)較低；3、房?jī)r(jià)偏高，從一定程度說(shuō)明，鄒城的城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展水平比較高。產(chǎn)品方面：產(chǎn)品的整體品質(zhì)檔次不高，缺乏高品質(zhì)標(biāo)桿工程；工程建成后的物業(yè)配套落后，缺乏先進(jìn)的工程后期運(yùn)營(yíng)管理理念。開(kāi)發(fā)商方面：以當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商為主，有規(guī)模、有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商太少。2009—2010年鄒城土地市場(chǎng)供應(yīng)狀況占地面積（㎡）性質(zhì)容積率位置使用年限73905居住地上1.7-2.0；地下≤0.8牙山路以西，規(guī)劃成功路以南70年36818居住地上1.7-2.0；地下≤0.8牙山路以西，規(guī)劃成功路以北70年47360居住地上1.7-2.0；地下≤0.8嶧山路北首路東70年9243居住、商業(yè)地上1.5-1.8；地下≤0.6龍山路路東，海魯公司北居住70年，商業(yè)40年56803居住地上1.5-1.8；地下≤0.8北環(huán)路以北，104國(guó)道以西70年112.59商業(yè)現(xiàn)狀崗山路西（原自行車廠對(duì)過(guò)）40年52337居住2.0-2.5平陽(yáng)東路路南，金山大道東70年149791居住2.0-2.5平陽(yáng)東路路南，金山大道東70年107794商業(yè)（旅館業(yè)用地）≤2.0崗山路北段路東40年57393辦公、居住辦公：地上1.5-1.9；地下≤0.8；居?。旱厣?.0-2.5；地下≤0.8平陽(yáng)東路路南，金山大道東辦公40年；居住70年5296商業(yè)地上2.5-4.0地下≤1.5東灘路路北陽(yáng)春路路西40年鄒城住宅市場(chǎng)分析〖市場(chǎng)供給〗鄒城住宅市場(chǎng)分析〖市場(chǎng)供給〗項(xiàng)目名稱建筑面積要求備注富東花園項(xiàng)目17.1萬(wàn)平方米東付、中付、西付、迎河、龍山五村合村并點(diǎn)可入住村民4000戶，1.2萬(wàn)余人鋼山花園項(xiàng)目43萬(wàn)平方米下、紅新、李官、汪莊四村合村并點(diǎn)可入住村民2916戶，1.1萬(wàn)余人護(hù)駕山新型社區(qū)項(xiàng)目34.6萬(wàn)平方米施小胡村、小張莊和大屈村三村合村并點(diǎn)可入住村民2300戶，6800余人杜莊新型社區(qū)項(xiàng)目25.2萬(wàn)平方米——可入住村民1932戶，6700余人前八、朱山新型社區(qū)項(xiàng)25.36萬(wàn)平方米前八村和朱山村兩村合村并點(diǎn)可入住村民2022戶，6100余人龍泉花園項(xiàng)目28萬(wàn)平方米大西葦、張溝、程溝三村合村并點(diǎn)可入住村民2000戶，7000余人。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。以上6個(gè)城中村改造工程的總建筑面積大173.26萬(wàn)平方米，2021年鄒城市申報(bào)的城中村改造工程多達(dá)30個(gè)。根據(jù)土地拍賣的情況和城中村改造工程可以預(yù)計(jì)今明兩年的上市量保守估計(jì)約在在300萬(wàn)平方米左右，目前市場(chǎng)供給量缺乏的情況將會(huì)得到改善甚至是飽和，銷售難度預(yù)計(jì)會(huì)加大。鄒城住宅市場(chǎng)分析〖典型個(gè)案〗項(xiàng)目名稱萬(wàn)佳陽(yáng)光城項(xiàng)目地址太平東路東端以北（東外環(huán)以西）所屬片區(qū)新城區(qū)開(kāi)發(fā)商山東萬(wàn)佳置業(yè)有限公司占地面積約21萬(wàn)平米建筑面積30余萬(wàn)平米建筑形態(tài)多層︳花園洋房︳小高層分期情況2006年年中開(kāi)始運(yùn)作，一、二期為多層（6F）及花園洋房（5F）特別節(jié)點(diǎn)說(shuō)明，共32棟，開(kāi)盤均價(jià)1400元︳平米左右。當(dāng)前一二期少許多層6樓2600元︳平米，花園洋房頂層復(fù)式3350-3590元︳平米。2010.5開(kāi)始啟動(dòng)三期（33-35#樓），6棟8+1小高層，排金卡、銀卡蓄客主推戶型121-125平套三戶型；90-100套二戶型，139套三戶型銷售價(jià)格三期當(dāng)前對(duì)外報(bào)均價(jià)3400元/平米左右鄒城住宅市場(chǎng)分析〖典型個(gè)案〗項(xiàng)目名稱名鑒田園項(xiàng)目地址鄒城市海外產(chǎn)業(yè)園東500米路南所屬片區(qū)新城區(qū)開(kāi)發(fā)商鄒城市名鑒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積約180母建筑面積18余萬(wàn)平米建筑形態(tài)多層︳小高層/疊加別墅分期情況2008年開(kāi)始運(yùn)作，一、二期為多層（6F）及疊加別墅（4F）特別節(jié)點(diǎn)說(shuō)明，共32棟，開(kāi)盤均價(jià)2400元︳平米左右。目前銷售均價(jià)3160元/平米，疊加別墅價(jià)格均價(jià)4000元/平米主推戶型88-93平套二戶型；93-120套三戶型，246-235平疊加別墅銷售價(jià)格當(dāng)前對(duì)外報(bào)均價(jià)3160元/平米左右鄒城住宅市場(chǎng)分析〖典型個(gè)案〗項(xiàng)目名稱鑫源國(guó)際城項(xiàng)目地址太平東路東端以北（東外環(huán)以西）所屬片區(qū)老城區(qū)開(kāi)發(fā)商鄒城市發(fā)展投資控股有限公司占地面積約400畝建筑面積38余萬(wàn)平米建筑形態(tài)高層分期情況2009年中開(kāi)始運(yùn)作，由11棟現(xiàn)代高層組成的鄒城第一城。特別節(jié)點(diǎn)說(shuō)明，總建筑面積38萬(wàn)平米，1947戶，周邊配套完善2010年12月14日前收取誠(chéng)意金10萬(wàn)元，然后進(jìn)行選房，價(jià)格給予優(yōu)惠。主推戶型96—166平米尊貴居住空間銷售價(jià)格2010年12月18日開(kāi)盤，目前均價(jià)4700元/平米工程篇區(qū)域現(xiàn)狀工程解讀工程客群分析工程分析〖區(qū)域現(xiàn)狀〗亞圣杏花村商貿(mào)城義烏商貿(mào)城東方圣都商城水果批發(fā)市場(chǎng)蔬菜批發(fā)市場(chǎng)鋼材竹器市場(chǎng)廢舊市場(chǎng)南沙河南壇街南開(kāi)街嶧山南路水上公園城前西路城前東路孟廟廣場(chǎng)副食百貨批發(fā)市場(chǎng)崗山南路鐵路汽配五金機(jī)電一條街剛領(lǐng)國(guó)際汽配機(jī)電五金商貿(mào)城工程分析〖區(qū)域現(xiàn)狀〗工程主體完工，準(zhǔn)現(xiàn)房銷售。工程分析〖整體規(guī)劃〗工程分析〖整體規(guī)劃〗編號(hào)用地分類面積（㎡）占居住總用地面積的比例1汽配用地7060074.60%2市政配套設(shè)施用地6980.74%3道路用地1303613.78%4綠地公共綠地1030010.88%其它綠地

總用地94634100%汽配城Ⅰ期樓號(hào)總建筑面積(㎡)基底面積(㎡)儲(chǔ)藏室面積（㎡）閣樓面積（㎡）層數(shù)（層）高度(m)Q1

1350Q2

2，3

10.9，16.35Q36577.2939.6

725.6Q45637.6939.6

5，6，718.9，22.1，25.6Q5-1,2,32291.85789.39

311.5Q6-1,2,32291.85789.39

311.5Q7-1,2,32291.85789.39

311.5Q8-1,2,32291.85789.39

311.5Q91863621

316.35Q101863621

316.35Q111863621

316.35Q12

28Q13

311.5Q14

311.5Q151863621

316.35Q161863621

316.35Q171863621

316.35Q181863621

316.35合計(jì)5275815698.88

工程分析〖整體規(guī)劃〗住宅開(kāi)發(fā)工程編號(hào)用地分類面積（㎡）占居住總用地面積的比例1住宅用地2700067.57%2公建用地

3道路用地740018.52%4綠地公共綠地556013.91%其它綠地

居住總用地39960100%樓號(hào)總建筑面積(㎡)基底面積(㎡)儲(chǔ)藏室面積（㎡）閣樓面積（㎡）層數(shù)（層）高度(m)單元數(shù)(個(gè))戶數(shù)（戶）戶型(組合＋面積)室內(nèi)車庫(kù)（間）Z13306.56528.33264.1796.26619.13224

12Z33306.56528.33264.1796.26619.13224

12Z43306.56528.33264.1796.26619.13224

12Z53306.56528.33264.1796.26619.13224

12Z63306.56528.33264.1796.26619.13224

12Z73306.56528.33264.1796.26619.13224

12Z83306.56528.33264.1796.26619.13224

12Z93306.56528.33264.1796.26619.13224

12Z103306.56528.33264.1796.26619.13224

12Z113306.56528.33264.1796.26619.13224

12Z123306.56528.33264.1796.26619.13224

12Z133538.12583.88291.9495.24619.13336

12Z143538.12583.88291.9495.24619.13336

12Z153538.12583.88291.9495.24619.13336

12合計(jì)46986.527563.273781.691344.58

31372

168工程分析〖工程解讀〗關(guān)于本工程的幾個(gè)關(guān)鍵詞南城性質(zhì)專業(yè)南城：工程所處的區(qū)域位置專業(yè)：統(tǒng)一規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)、管理性質(zhì)：住宅加商業(yè)的用地性質(zhì)案名：國(guó)際汽配五金機(jī)電的總體定位景觀：工程可挖掘的外部資源交通：交通便利性面積：商鋪規(guī)劃面積大約150—340三層景觀交通面積案名工程分析〖工程解讀〗性質(zhì)——“大、專、細(xì)〞市場(chǎng)模式引領(lǐng)汽配市場(chǎng)升級(jí)。專業(yè)“大〞是指專業(yè)市場(chǎng)容量和大； “專〞是指市場(chǎng)的專業(yè)性強(qiáng)； “細(xì)〞是指在產(chǎn)品種類齊全的根底上細(xì)分市場(chǎng)。交通——便利性利于人流和貨物的集散交通嶧山南路、嵐?jié)烦鞘兄鞲傻?，?qiáng)化了該區(qū)域的物流區(qū)域通達(dá)性，為該區(qū)域商業(yè)的開(kāi)展奠定了條件。性質(zhì)——國(guó)際汽配五金機(jī)電商貿(mào)城的總定位案名汽配五金機(jī)電商貿(mào)城，決定了其產(chǎn)品物業(yè)種類的單一性，其市場(chǎng)前景存在不確定性因素；專業(yè)性市場(chǎng)，充分整合原有類產(chǎn)業(yè)業(yè)種，形成規(guī)?；?、專業(yè)化、一站式的市場(chǎng)；本商貿(mào)城目前在鄒城的唯一性、稀缺性；工程分析〖工程解讀〗目前本工程的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)和業(yè)態(tài)布局在本地市場(chǎng)還是獨(dú)樹(shù)一幟的，具有較強(qiáng)的前瞻性，有利于對(duì)市場(chǎng)的把握，吸引汽車銷售和配套效勞行業(yè)較高層次的經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)駐。工程分析〖工程解讀〗性質(zhì)——商鋪與住宅面積的大小，規(guī)劃合理程度面積住宅戶型，3室2廳約120平米住宅戶型，2室2廳約90平米三層商鋪約170平米三層商鋪約340平米對(duì)于商業(yè)工程來(lái)說(shuō)，存在一個(gè)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。作為一個(gè)商業(yè)工程，如果無(wú)法讓商戶在購(gòu)置商鋪后經(jīng)營(yíng)盈利，那就意味著工程的失敗。而對(duì)于住宅，重點(diǎn)關(guān)注的居住環(huán)境的滿意度；必須顧及到專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)氣氛、住宅局部的居住品質(zhì)以及兩者之間相互依托、互不干擾注：在工程的定位篇中，通過(guò)精確的定位，保證商戶經(jīng)營(yíng)的盈利性，以及滿足社區(qū)的居住要求性質(zhì)——商業(yè)加住宅的綜合用地性質(zhì)工程分析〖工程解讀〗性質(zhì)工程客群分析消費(fèi)能力分析鄒城市是孟子故里，既是歷史文化名城，又是新興的能源工業(yè)城市，擁有兗州煤礦、鄒城電廠、里能集團(tuán)等數(shù)家大型能源企業(yè)。這些企業(yè)效益好，員工收入高，一線職工的工資平均在5000元以上，有的甚至高達(dá)近萬(wàn)元來(lái)自鄒城的消費(fèi)者，又主要集中在當(dāng)?shù)貛准掖笮湍茉雌髽I(yè)。特別是夫婦雙方都在這些企業(yè)工作的雙職工家庭消費(fèi)能力更強(qiáng)。數(shù)據(jù)2021年上半年，鄒城市居民消費(fèi)水平持續(xù)提高，1至6月份，實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額65.5億元，同比增長(zhǎng)19.6%。其中，批發(fā)業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)零售額7.2億元，同比增長(zhǎng)17.9％；零售業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)零售額48.6億元，同比增長(zhǎng)16％。消費(fèi)水平鄒城市消費(fèi)能力在濟(jì)寧地區(qū)位居首位，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他縣市甚至濟(jì)寧市區(qū)，人均月消費(fèi)在1000—1500元之間。工程客群分析租金價(jià)格0.5元以下元元0.8元商鋪規(guī)劃工程客群分析商業(yè)〖相關(guān)物業(yè)分析〗由于受業(yè)態(tài)模式影響，相關(guān)物業(yè)大都分布于城區(qū)周邊，其租金相比城市中心較低，集中在0.5—0.7元/平米/天商鋪的規(guī)劃大局部為單間工程客群分析商業(yè)〖相關(guān)物業(yè)分析〗經(jīng)營(yíng)業(yè)主類別鋪面結(jié)構(gòu)

BY鋪面面積單層結(jié)構(gòu)的面積那么集中在30～80㎡，二層復(fù)式的面積在80～100㎡，三層結(jié)構(gòu)面積在100～200㎡，框架結(jié)構(gòu)的面積在200㎡以上。經(jīng)營(yíng)業(yè)主以租賃經(jīng)營(yíng)為主，并且業(yè)主大局部為鄒城市市區(qū)居民。其主要經(jīng)營(yíng)方式為批零兼營(yíng)。工程客群分析商業(yè)〖心里分析〗購(gòu)租意向加盟商貿(mào)城的形式有超過(guò)85%的被調(diào)查業(yè)主對(duì)到商貿(mào)城購(gòu)置和租賃都選擇了“很可能去〞或“不確定〞，這反映出了經(jīng)營(yíng)業(yè)主們的觀望心理。被調(diào)查經(jīng)營(yíng)業(yè)主加盟商貿(mào)城的形式為租賃經(jīng)營(yíng)，占比達(dá)85.5%。工程客群分析商業(yè)〖心里分析〗通過(guò)數(shù)據(jù)可以看出，受訪者對(duì)店鋪的選擇主要考慮經(jīng)營(yíng)集中，成行成市和人流量大等因素，其中集中經(jīng)營(yíng)和人流量?jī)纱笠蛩馗髡剂?9%和26%，由此可見(jiàn)，經(jīng)營(yíng)者在選擇商鋪時(shí)，對(duì)商鋪周邊的經(jīng)營(yíng)環(huán)境極為重視。通過(guò)數(shù)據(jù)可以看出，超過(guò)六成的受訪者目前經(jīng)營(yíng)的商鋪營(yíng)業(yè)使用面積主要集中在40㎡以下，而對(duì)于面積在150㎡以上的商鋪所占份額最少，由此可見(jiàn)，40㎡以下的使用面積最為符合經(jīng)營(yíng)者的實(shí)際經(jīng)營(yíng)需求，其中集中在20-40㎡之間。單位售價(jià)的承受力單位租金價(jià)格0.5元以下元元0.8元3500元以下3500--4000元4000--4500元4500元以上對(duì)售價(jià)的承受力，被調(diào)查業(yè)主當(dāng)然希望價(jià)格越低越好，這就造成了調(diào)查結(jié)果偏差，調(diào)查當(dāng)中大局部業(yè)主反映本商鋪價(jià)格不可高于義烏商貿(mào)城價(jià)格，集中在3300-3500元之間。這個(gè)數(shù)據(jù)可以做為以后定價(jià)的參考依據(jù)。有近90%的經(jīng)營(yíng)業(yè)主選擇的單位租金價(jià)格為0.5～0.7元/㎡·天之間。工程客群分析商業(yè)〖心里分析〗工程客群分析商業(yè)〖心里分析〗通過(guò)數(shù)據(jù)可以看出，受訪者絕大多數(shù)都認(rèn)為首層是經(jīng)營(yíng)的首選，占了78%，經(jīng)營(yíng)者并不會(huì)因?yàn)闃菍痈咭粚佣鴥r(jià)錢減一半就選擇高一層的樓層，由此可見(jiàn)，客戶始終認(rèn)為鋪位位置是經(jīng)營(yíng)的首選。通過(guò)數(shù)據(jù)可以看出，受訪者對(duì)硬件配套的選擇是比較廣泛的，其中首選銀行，占了20%，其次是停車場(chǎng)，占到了19%，由此可見(jiàn)，本工程在配套方面應(yīng)該力求完善，以滿足商家的經(jīng)營(yíng)要求。通過(guò)數(shù)據(jù)可以看出，選擇一般的占了62%，看好的占了28%，不太看好的僅為10%。說(shuō)明受訪者對(duì)其開(kāi)展前景較為模糊，以后本工程應(yīng)該加強(qiáng)這方面的宣傳，以增加市民對(duì)本工程的認(rèn)識(shí)。購(gòu)房付款方式大局部的的被調(diào)查業(yè)主愿意購(gòu)房時(shí)分期付款或按揭貸款，約占80%分期付款按揭貸款工程客群分析商業(yè)〖心里分析〗工程客群分析住宅區(qū)域性居住特征明顯自住比例較高置業(yè)購(gòu)房時(shí)均首選現(xiàn)居住地周邊區(qū)域，較少出現(xiàn)跨區(qū)域購(gòu)房情況潛在客戶數(shù)量可觀突出放大居住功能住宅市場(chǎng)需求明顯被調(diào)查消費(fèi)者中74%現(xiàn)住房面積在100㎡以下，其中70-100㎡區(qū)間人數(shù)最多，排除局部新購(gòu)房人群，有購(gòu)房意向的消費(fèi)者比例依然較高。4成消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)有住房滿意度較高，但超過(guò)半數(shù)的被訪者對(duì)住房區(qū)位、環(huán)境、配套有較高要求，對(duì)現(xiàn)有住房滿意度一般，該類客戶可定為潛在消費(fèi)群。消費(fèi)者購(gòu)房較為理性，心理價(jià)位與市場(chǎng)現(xiàn)狀相差不大市場(chǎng)對(duì)工程的認(rèn)可度隨區(qū)域的不同而逐步變化，南部區(qū)域?qū)こ陶J(rèn)可度極高，中部市場(chǎng)反響一般，西部認(rèn)可度最低，67%認(rèn)為工程位置一般的人群中有相當(dāng)比例具備可引導(dǎo)性。購(gòu)房者接受的房?jī)r(jià)集中在2700-3000元/㎡之間，近6成的消費(fèi)者認(rèn)為該價(jià)位能夠接受，另有28%的消費(fèi)者可接受超過(guò)3000元/㎡的價(jià)位?？紤]消費(fèi)者實(shí)際心理價(jià)位將因品質(zhì)、配套及后期宣傳等因素提升200-300元/㎡，這一價(jià)位需求與目前住宅市場(chǎng)價(jià)格水平根本吻合，消費(fèi)者購(gòu)房較為理性。2700以下2700-29002900-31003100以上工程客群分析住宅工程客群分析住宅客戶細(xì)分：因?yàn)槊娣e的差異，總價(jià)也產(chǎn)生了很大的不同，這就會(huì)造成在樓盤去化過(guò)程中，將面對(duì)幾種不同特點(diǎn)的客群，必須對(duì)客群進(jìn)行細(xì)分。根據(jù)不同的總價(jià)范圍、客源的價(jià)格承受度以及房型特點(diǎn)等因素的分析，可將客源劃分為A、B、C三種不同的類型。客源類型主要購(gòu)買房型總價(jià)范圍面積范圍A型以二房為主25萬(wàn)70~90m2B型二房及小三房30萬(wàn)90~120m2C型以三房為主35萬(wàn)120m2以上本小區(qū)戶型及面積主要為2種類型：2室2廳，90平米，其對(duì)應(yīng)客戶為A類型；3室2廳，120平米，其對(duì)應(yīng)客戶介于B、C之間。工程客群分析住宅住宅戶型，2室2廳約90平米B類客戶特征：年齡層分析：年齡36-45歲，經(jīng)濟(jì)根底相對(duì)較好，青睞面積90-120m2、總價(jià)32萬(wàn)左右的二房及小三房戶型。教育背景分析：B類客源教育程度較高，多屬專業(yè)技能人士。家庭規(guī)模分析：B類客源三口之家的比重相當(dāng)大，但子女較小，大局部在上小學(xué)或中學(xué)。新婚的客源有所減少，單身、三代同堂的幾乎沒(méi)有。C類客戶特征：年齡層分析：年齡35-55歲的中年人士，事業(yè)有成，兩代或三代同堂，主要選擇面積110-130m2、總價(jià)36萬(wàn)左右的三房戶型。教育背景分析：C類客源多受過(guò)較高學(xué)歷教育，具備較強(qiáng)專業(yè)技能。家庭規(guī)模分析：C類客源多為三代同堂的事業(yè)成功人士，同自己的長(zhǎng)輩與子女共同居住。工程客群分析住宅住宅戶型，3室2廳約120平米定位篇商業(yè)定位住宅定位商業(yè)建議住宅建議總體定位交通可達(dá)性較好，嵐?jié)?、嶧山路皆為交通主干道，快捷連接周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣市；工程地段優(yōu)勢(shì)，周邊街道已形成比較成熟的集約化的專業(yè)經(jīng)營(yíng)氣氛；品牌優(yōu)勢(shì)，剛領(lǐng)集團(tuán)良好的口碑；未來(lái)規(guī)劃配套逐漸完善，義烏商貿(mào)城使得本區(qū)域受認(rèn)知度提高；產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)的唯一性規(guī)模大，可操作性較強(qiáng)。商業(yè)氣氛劣勢(shì)，區(qū)域吸引力缺乏；配套劣勢(shì)，周邊相關(guān)配套資源匱乏；如：銀行、醫(yī)院、餐飲、娛樂(lè)、酒店等；租金水平劣勢(shì)，周邊街道相關(guān)行業(yè)，租金普遍不高；商鋪規(guī)劃劣勢(shì)，商鋪為全3層商鋪，并且面積根據(jù)調(diào)研結(jié)果，相對(duì)較大，市場(chǎng)接受度不高；SWOT分析工程總體定位〖SWOT分析〗工程總體定位工程新體系市場(chǎng)形象定位鄒城市首座一站式汽配五金機(jī)電生活新天地財(cái)富--------中國(guó)·山東·鄒城--------生活城將原來(lái)零散雜亂的汽配五金機(jī)電業(yè)種業(yè)態(tài)進(jìn)行整合，與休閑、娛樂(lè)、住宅等多元化商業(yè)物業(yè)聚合，品牌升級(jí)、業(yè)態(tài)整塑、功能強(qiáng)化、效勞提檔……以先進(jìn)新興的商業(yè)模式成為鄒城市大型商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)展的強(qiáng)力引擎和新鮮動(dòng)力。首屈一指、超大規(guī)模、唯一具有綜合性專業(yè)性消費(fèi)功能的專業(yè)汽配五金機(jī)電商貿(mào)城商業(yè)定位剛領(lǐng)國(guó)際汽配五金機(jī)電城城市新引擎-----------------財(cái)富源動(dòng)力以汽配五金機(jī)電為核心包含“汽車維修、美容養(yǎng)護(hù)、配件專售、五金機(jī)電、車飾博覽〞等業(yè)種涵蓋“效勞中心、舊車拍賣、汽車俱樂(lè)部〞等軟性搭建為支撐并配套“休閑娛樂(lè)、餐飲辦公、商務(wù)辦公、住宅〞等，形成一個(gè)集“硬件、軟件〞齊全的一站式汽配五金機(jī)電新體系核心客戶：相關(guān)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員來(lái)源區(qū)域：鄒城市在營(yíng)沿街本產(chǎn)業(yè)集中區(qū)游離客戶：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員來(lái)源區(qū)域：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)定位〖商業(yè)目標(biāo)客群〗60%30%10%商業(yè)定位〖商業(yè)目標(biāo)客群〗三大主導(dǎo)客源——如何有序?qū)?，互相?lián)動(dòng)，促進(jìn)價(jià)格增長(zhǎng)——客源導(dǎo)入順序——引入品牌商家吸納租賃客戶率先圈住原有經(jīng)營(yíng)戶商業(yè)定位〖價(jià)格定位〗商業(yè)價(jià)格建議定價(jià)策略——不是完全專業(yè)市場(chǎng)類比定價(jià)，而是充分結(jié)合區(qū)位價(jià)值定價(jià)

做到同類專業(yè)市場(chǎng)能截流，區(qū)域間能分流價(jià)格測(cè)算方法——1、同期靜態(tài)類似工程比較法2、租金收益法結(jié)合以上兩種方法，根據(jù)鄒城本年度的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展趨勢(shì)及經(jīng)驗(yàn)對(duì)本工程未來(lái)開(kāi)售做出價(jià)格校對(duì)。價(jià)格測(cè)算參照指標(biāo)內(nèi)容——根據(jù)本工程的特征，特選擇目前其他可比性工程：義務(wù)商貿(mào)城與本工程進(jìn)行類比分析。其中評(píng)估子項(xiàng)及評(píng)估數(shù)值根據(jù)行業(yè)和地方慣例及公司從業(yè)經(jīng)驗(yàn)得出。商業(yè)定位〖價(jià)格定位〗參考因素本項(xiàng)目義烏商貿(mào)城平均價(jià)格（元/㎡）4500（均價(jià)）位置201618交通1089周邊環(huán)境1089人流量151214建筑設(shè)計(jì)布局1099物業(yè)管理1099營(yíng)銷策劃151414產(chǎn)品形態(tài)1089總分1008491一期均價(jià)建議——同期靜態(tài)類似工程比較法參照義烏商貿(mào)城，本項(xiàng)商鋪對(duì)應(yīng)均價(jià)為售價(jià)=4500/91*84=4153元/平米商業(yè)定位〖價(jià)格定位〗價(jià)格修正——鄒城目前專業(yè)汽車大市場(chǎng)的租金回報(bào)年限一般為15年，目前本工程區(qū)域內(nèi)租金15-21元/平米/月，考慮到后期租金上漲，以21元/平米/月計(jì)算：售價(jià)=月租金*12個(gè)月*回報(bào)年限=21*12*15=3780元/平米與以上通過(guò)市場(chǎng)方法計(jì)算相差約373元/平米，所以取平均價(jià)3780+4130/2=3955元/平米取整數(shù)，故定為4000元/平米。商業(yè)定位建議〔4S〕汽車專賣中心信息提供效勞零部件銷售整車銷售效勞中心按揭窗口牌照窗口稅務(wù)窗口車管所窗口汽車俱樂(lè)部新車發(fā)布車友沙龍輕/重型汽配中心新車加油站辦公商務(wù)中心舊車拍賣中心汽車美容養(yǎng)護(hù)中心汽車維修美容養(yǎng)護(hù)效勞中心酒店、餐飲物業(yè)管理租賃中心物業(yè)租賃中心汽配五金機(jī)電城商務(wù)集成平臺(tái)五金機(jī)電專賣中心住宅定位住宅案名建議

住宅客源針對(duì)自住客戶，以區(qū)域初步改善及初次置業(yè)為主唐臣逸品住宅定位〖價(jià)格定位〗項(xiàng)目本項(xiàng)目萬(wàn)佳陽(yáng)光城名鑒田園平均價(jià)格（元/㎡）34003160權(quán)重—40%60%位置15121311交通10777周邊環(huán)境10887規(guī)劃設(shè)計(jì)10798戶型面積10798景觀10799各項(xiàng)配套5777產(chǎn)品類型15111314開(kāi)發(fā)商品牌10978營(yíng)銷策劃5443總分100798682住宅定位〖價(jià)格定位〗1、參照萬(wàn)佳陽(yáng)光城，本工程住宅局部對(duì)應(yīng)均價(jià)為售價(jià)=3400/86*79=3123元/平米2、參照名鑒田園，本工程住宅局部對(duì)應(yīng)均價(jià)為售價(jià)=3160/82*79=3044元/平米3、類比所得均價(jià)分別乘以各工程參照權(quán)重本工程售價(jià)=3123*40%+3044*60%=3076元/平米4、考慮到區(qū)域未來(lái)開(kāi)展，住宅目前為準(zhǔn)現(xiàn)房，以半年為入市期限，以價(jià)格年增長(zhǎng)率為10%計(jì)算本工程售價(jià)=3076*1.05=3220元/平米取整建議本工程售價(jià)為3200元/平米，加上市場(chǎng)自然增幅和后期運(yùn)營(yíng)，建議整體均價(jià)目標(biāo)為3500元/平米.營(yíng)銷篇銷售招商策略營(yíng)銷攻擊銷售組織框架工程包裝銷售招商策略成功率高資金壓力回報(bào)期長(zhǎng)成功率低后包租恐懼回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)成功率中售價(jià)想象低分割矛盾賣不賣持有出租租約銷售售后包租租售方式選擇成功率高推廣活動(dòng)\客戶關(guān)系管理\租務(wù)管理\物業(yè)管理成功率低純物業(yè)管理或