北京ZZ辦公樓物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書

北京ZZ辦公樓物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書

一、公司的介紹

二、公司所獲榮譽、獎勵

三、公司業(yè)績

1、對內(nèi)承接的項目

2、對外承接的項目

第二部分###辦公樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)劃

##陰辦公樓位于##陰，總建筑面積近3萬平方米，包含高檔商務(wù)

辦公樓、餐廳、酒店。該項目位于#陰，具有優(yōu)越的地理位置與

便利的外部交通環(huán)境；設(shè)施設(shè)備優(yōu)良，具有現(xiàn)代智能化系統(tǒng)，各項功

能齊全，可提供舒適的辦公環(huán)境，將為###樹立良好的形象?；谏?/p>

述因素，我們認為㈱㈱辦公樓的進展空間潛力很大。作為高質(zhì)量物業(yè)

項目，建成后必定要求提供有與之相習(xí)慣的高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)水

準。我公司將憑借##中心特有企業(yè)文化底蘊與統(tǒng)配的人力資源優(yōu)勢，

整合的傳統(tǒng)與高新技術(shù)優(yōu)勢，成熟、規(guī)范的管理優(yōu)勢，放射型信息優(yōu)

勢等，做好業(yè)主的管家，提供一流的物業(yè)服務(wù)，使物業(yè)保值、升值。

運用科學(xué)的管理方法，提升大廈形象。綜合分析，我們擬定出物業(yè)管

理的五點設(shè)想及策劃。

、實施“人性化”物業(yè)管理

人性，是人類亙古不變的永恒主題；崇尚人性，是我公司的精髓。

在海關(guān)大廈，我們將廣泛引入人性化物業(yè)管理的理念，以關(guān)注員工的

不一致需求、關(guān)注物業(yè)使用者的工作環(huán)境質(zhì)量、關(guān)注大廈的整體氛圍

為特征的物業(yè)管理，使該項目成為“人性”得以充分張揚的生存空間。

我們在“期期期#大廈”將實施“人性化”物業(yè)管理的設(shè)想及策劃具

體為：

1.引入“重視員工”的管理理念

員工是人性化物業(yè)管理的實施者，只有“善待員工”才能實現(xiàn)“善

待客戶”。

(1)多層次、多角度地激勵員工，以滿足員工物質(zhì)與精神需要;

(2)主張管理者與員工之間的充分溝通，表達人與人之間的人

格平等；

(3)關(guān)注員工自我價值的實現(xiàn)，使員工與企業(yè)同步進展；

(4)為員工制造公平競爭的工作氛圍，實現(xiàn)“能者上，平者讓,

庸者下”;

(5)為員工設(shè)計職業(yè)生涯，通過培訓(xùn)，使每一個物業(yè)管理員能

夠成為職業(yè)管理處主任與職業(yè)經(jīng)理。

2.辦公環(huán)境管理中人性化因素的融入

(1)“以人為本”的辦公環(huán)境概念

管理公司在介入####大廈的管理后，將憑借豐富的物業(yè)管理實踐

經(jīng)驗并充分熟悉客戶之辦公需求，將“以人為本”的辦公概念引入到

物#大廈的環(huán)境管理中去，把環(huán)境意識、人與環(huán)境的協(xié)調(diào)與契合放在

首位，使客戶感受到#期大廈的文明與環(huán)境的清麗與諧。

（2）實施“便利辦公環(huán)境計劃”為客戶提供所需的各項特約

服務(wù)，解決客戶后顧之憂。

3.為客戶提供體貼入微的關(guān)懷

傾聽客戶心聲，確立“善待客戶”的職業(yè)意識。安排“客戶接待

日”，傾聽客戶心聲，滿足客戶的合理需求。

二、全面實施綠色環(huán)境保護計劃

環(huán)境保護是二十一世紀人類最關(guān)注的主題，綠色環(huán)保將成為一種

潮流。##大廈的“環(huán)保指標(biāo)”則成為衡量#物大廈物業(yè)管理水平的重

要標(biāo)志，也是客戶的人性需要。因此，我們將在物業(yè)管理中導(dǎo)入

IS014000環(huán)境管理體系，全面實施環(huán)境保護計劃，從大廈園區(qū)綠化

覆蓋率、排污排水設(shè)施、垃圾處理、噪聲處理及營造自然景觀等方面

采取一系列環(huán)保措施。

三、充分運用現(xiàn)代科學(xué)管理方法

提高##大廈物業(yè)管理水平務(wù)必充分運用現(xiàn)代科學(xué)管理方法。假如

我公司能獲得#陰大廈的管理權(quán)，我們將充分運用我公司已經(jīng)建立起

來的四個系統(tǒng)——IS09002國際質(zhì)量保證體系、MIS系統(tǒng)（信息管理

系統(tǒng)）、CIS系統(tǒng)（企業(yè)形象識別系統(tǒng)）、CS系統(tǒng)（客戶滿意戰(zhàn)略）確

保海關(guān)大廈的管理服務(wù)始終保持一流水平。

1、IS09002質(zhì)量保證體系一一對管理服務(wù)運作的規(guī)范

本公司已經(jīng)建立起科學(xué)嚴密的IS09002質(zhì)量保證體系并在所管

項目上成功運作，管理服務(wù)運作的每一個行為都在該體系中有明確的

規(guī)范與界定，為我們的管理服務(wù)提供質(zhì)量保證。

2、MIS系統(tǒng)（信息管理系統(tǒng)）一一對信息處理的規(guī)范

何##大廈智能化程度高，故信息快速反饋并及時處理十分重要，

為了保證#㈱大廈信息反饋渠道通暢，確保所有信息都能得到及時處

理，我們建議在管理處機構(gòu)中設(shè)置“智能操縱中心”。該中心除了對

樓宇各類智能化設(shè)備進行操縱外，還負責(zé)樓宇所有信息的同意與處

理，并在處理措施指令發(fā)出后進行跟蹤。

3、CIS系統(tǒng)（企業(yè)形象設(shè)計系統(tǒng)）一一提升大廈的文化品味

我們將對㈱##大廈的形象設(shè)計提供參考意見及方案。該設(shè)計內(nèi)容

包含大廈標(biāo)識、導(dǎo)向系統(tǒng)、配套設(shè)施的色調(diào)、員工的服飾、標(biāo)牌等。

4、CS系統(tǒng)（顧客滿意戰(zhàn)略）一一為客戶提供全方位服務(wù)

將在#陰##大廈實施顧客滿意戰(zhàn)略，一切從客戶需要出發(fā)，以客

戶滿意為目標(biāo)，為客戶提供全方位的服務(wù)。

四、堅持管理服務(wù)運作規(guī)范化

在觸陰大廈的物業(yè)管理中，我們將在進展商的支持與配合下，嚴

格按照北京市有關(guān)物業(yè)管理條例的規(guī)定對大廈實行規(guī)范化管理，確保

進展商、物業(yè)管理人、客戶三者處于良性互動的狀態(tài)之中。止匕外，我

們在嚴格執(zhí)行條例的同時，還將對日常管理的有關(guān)問題做有益的探

索，為####大廈的物業(yè)管理步入健康的進展軌道做出奉獻。

五、充分發(fā)揮高科技在管理中的作用

管理公司建議在大廈的管理中，根據(jù)大廈的實際情況逐步建立及

使用高科技現(xiàn)代化的管理方法管理大廈包含：

1、樓宇自動化系統(tǒng)(BA)

2、辦公自動化系統(tǒng)(0A)

3、通訊自動化系統(tǒng)(CA)

4、消防自動化系統(tǒng)(FA)

5、保安自動化系統(tǒng)(SA)

6、物業(yè)管理自動化系統(tǒng)(MA)

第三部分：保養(yǎng)、保安、保潔管理計劃

第一章大廈維修保養(yǎng)（管理）計劃書

第一節(jié)概述

#####辦公樓維修保養(yǎng)的基本任務(wù)是確保該項目之建筑物、內(nèi)外

裝璜、基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施、機電設(shè)備的完好與正常運行使用。習(xí)慣

高檔寫字樓（及酒店）辦公與經(jīng)營服務(wù)需要。保持并提高“硬件”水平

使大廈保值增值，為大廈的長遠進展打下穩(wěn)固的物質(zhì)基礎(chǔ)。

實施維修保養(yǎng)項目的綜合管理，是完成既定任務(wù)的保障。我們

認為根據(jù)物#曲大廈的使用與經(jīng)營需要，結(jié)合該物業(yè)的實際情況，將

維修保養(yǎng)范疇內(nèi)諸因素的各要緊方面及各重點環(huán)節(jié)科學(xué)地、有機地結(jié)

合起來，發(fā)揮整體實力，是完成管理目標(biāo)、保證質(zhì)量與提高綜合效益

的有效手段。

本計劃書系統(tǒng)地概括了####辦公樓維修保養(yǎng)的組織制度、技術(shù)

管理、設(shè)備計劃保養(yǎng)、維修服務(wù)、能源與材料管理的實施方案，注重

了操作性。就設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)作業(yè)等重要的操作環(huán)節(jié)進行簡淺展

開，希望能成為較切合實際的作業(yè)指導(dǎo)綱領(lǐng)。

末端具體工作計劃、操作程序及規(guī)章制度等應(yīng)在實際工作中根

據(jù)不一致的具體情況與業(yè)主委托的實際管理內(nèi)容進行細化與量化。

第二節(jié)組織制度

部門名稱：工程部（或者維修部）一一大廈工程維修服務(wù)部門

一.崗位設(shè)置

維修保養(yǎng)主管（工程師）：1人

變電站/發(fā)電機運行值班：4人

冷凍機與空調(diào)系統(tǒng)運行維修：4人

熱力站/水/燃氣/消防水系統(tǒng)運行：4人

樓宇自控/衛(wèi)星電視運行值班

與電話線路/報警線路等弱電維修：5人

水/電/空調(diào)末端維修與客戶綜合維修服務(wù)：6人

土建/裝修日常維修：2人

合計：26人

人員素養(yǎng)：

主管：工程師或者技師職稱，10年以上工作經(jīng)驗。

電站電工：有高壓電工操作證與入網(wǎng)證，中級以上技術(shù)等

級，5年以上工作經(jīng)驗。

維修電工：有（高）低壓電工操作證，中級以上技術(shù)等級，3

年以上物業(yè)維修服務(wù)經(jīng)驗。

水/暖/空調(diào)工：有相應(yīng)操作證，5年以上專業(yè)經(jīng)驗。有物業(yè)

維修服務(wù)經(jīng)驗。

弱電技工：弱電技術(shù)5年以上，有樓宇自控運行經(jīng)驗。懂

消防自控、衛(wèi)星電視、通訊線路運行維修。

二.崗位責(zé)任

1.維修保養(yǎng)主管：直接上級-一項目經(jīng)理

工作范圍：大廈所屬建筑物、裝飾裝潢、基礎(chǔ)設(shè)施、各類機

電設(shè)備的運行、維修、保養(yǎng)工作的管理；各類內(nèi)

部工程大修改造工作管理；日常維修、服務(wù)管理。

（1）對工程部所有員工負有領(lǐng)導(dǎo)、組織、教育的責(zé)任。

（2）制定部門工作計劃、費用計劃并組織執(zhí)行與過程的操

縱。

（3）對員工人身安全、設(shè)備運行安全進行檢查、督導(dǎo)。

（4）制定或者審批工程部各類規(guī)章制度與工作規(guī)范。

（5）向經(jīng)理報告工作完成情況、費用執(zhí)行情況及經(jīng)營情況。

2.工程師（主管兼）。直接上級：公司工程部總監(jiān)

管理工作范圍：全面技術(shù)管理工作。負責(zé)大廈“硬件”設(shè)備

設(shè)施的技術(shù)管理與員工的技能培訓(xùn)。

（1）制定設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計劃，并提供技術(shù)保障。

（2）制定操作規(guī)程與質(zhì)量標(biāo)準。

（3）對維修保養(yǎng)的操作過程實施操縱，維修保養(yǎng)工作完成

后驗收。

（4）維修費用預(yù)算、成本操縱、維修材料備件的審核及確

認。

（5）大修、改造方案的制定及；客戶二裝工程方案及技術(shù)

資料的審批。

（6）能源使用管理。

業(yè)務(wù)工作范圍:

（1）所轄專業(yè)的維修、保養(yǎng)、服務(wù)的組織工作。

（2）專業(yè)維修保養(yǎng)計劃制定與實施，完成各類工作任務(wù)。

（3）專業(yè)技術(shù)工作的實施及有關(guān)的工程方案審查，完工驗

收。

（4）專業(yè)費用預(yù)算，并操縱費用的使用。

（5）員工業(yè)務(wù)分配與業(yè)務(wù)考核。專業(yè)系統(tǒng)規(guī)章制度的建立

與執(zhí)行。

（6）其它日常管理工作與維修保養(yǎng)的實際操作。

3.班組（或者崗位）領(lǐng)班。

（1）具體日常運行值班、維修、服務(wù)工作的分配與操作。

（2）執(zhí)行保養(yǎng)計劃并保證質(zhì)量。

（3）執(zhí)行主管工程師安排的工作指令。

（4）及時處理報修與投訴。

（5）負責(zé)分管設(shè)備的安全與員工的操作安全。

（6）與員工共同操作。

5.技工。直接上級：領(lǐng)班

按崗位分配與責(zé)任制規(guī)定，完成各類工作任務(wù)。（各項工作

制度、規(guī)范及崗位分配另行制定）。

6.值班調(diào)度（樓宇自控值班員兼）。直接上級：主管。

（1）24小時受理各方面的報修、投訴。隨時分配給各班組

員工或者通報各級有關(guān)人員處理，并得到反饋。

（2）隨時掌握員工動態(tài)分布情況，及時進行維修服務(wù)中的

人員協(xié)調(diào)互補。

（3）及時傳達上級臨時安排的工作指令。

（4）服務(wù)中的聯(lián)絡(luò)、約定、配合、協(xié)調(diào)。組織處理緊急事

件。

(5)規(guī)定的外部事務(wù)及有關(guān)業(yè)務(wù)手續(xù)的聯(lián)絡(luò)、辦理。

(7)檔案、資料管理；文秘性工作。

三.考核制度

根據(jù)不一致的工作崗位與工作性質(zhì)分別建立各類考核規(guī)章。

1.部門逐級考核：制定系統(tǒng)、班組崗位逐級考核標(biāo)準與辦法。

2.員工逐級考核：制定領(lǐng)班、技工逐級考核標(biāo)準與辦法。

3.考核內(nèi)容：(細則另定)

(1)部門考核一一a保養(yǎng)計劃完成情況。

b設(shè)備完好率與運行情況。

c服務(wù)質(zhì)量。

d費用執(zhí)行情況。

(2)員工考核——a績效。

b業(yè)務(wù)能力技術(shù)水平。

c工作質(zhì)量。

d服務(wù)態(tài)度。

第三節(jié)技術(shù)管理

一.技術(shù)資料管理

（一）制定全面的技術(shù)資料管理制度，細化技術(shù)資料的收集、存

檔、保護、修改、變更、使用、移交等辦法及程序（細則

另定）:

1.技術(shù)資料交接程序與日常收集辦法。

2.設(shè)備改造或者變更后強制修改或者變更資料規(guī)定。

3.資料存檔及保護辦法。

4.技術(shù)資料使用、復(fù)印、分配規(guī)則及內(nèi)部資源共享方法。

（二）技術(shù)資料內(nèi)容：

1.各類竣工圖紙、原始資料。

2.各類技術(shù)修改材料、圖紙、文件。

3.設(shè)備設(shè)施運行、維修檔案。

4.設(shè)備設(shè)施說明書及其備品備件規(guī)格、型號、供貨來源。

5.政府與行業(yè)管理部門對設(shè)備設(shè)施有關(guān)檢測報告、使用

批準文件、認證等材料。

6.各有關(guān)的技術(shù)標(biāo)準。

二.基本技術(shù)保障

（一）建立基本技術(shù)保障體系。由工程師牽頭，高中級專業(yè)技

工具體負責(zé)的綜合技術(shù)力量，是確保大廈經(jīng)營檔次與正

常運轉(zhuǎn)的必要條件。技術(shù)力量的調(diào)配方式，根據(jù)工作性

質(zhì)與服務(wù)要求屆時具體制定。技術(shù)人員的配置，重點使用

下列方法：

1.日常維修及服務(wù)一一以技工為主。逐步建立細致的工

作流程與操作規(guī)范。以標(biāo)準化與科學(xué)的靈活性確保工

作質(zhì)量。

2.保養(yǎng)、大修、工程、改造一一在得到業(yè)主委托后由工

程師直接負責(zé)，具體操作由技工分工實施。制定全面

的技術(shù)流程與本大廈的專業(yè)標(biāo)準。

3.“物管公司”總部的綜合技術(shù)支持一一國貿(mào)物管公司

工程部及其各專業(yè)工程師組將全面支持“北京海關(guān)大

廈”項目的維修保養(yǎng)工作，與酒店擴大經(jīng)營的工程需

求。

(1)重點設(shè)備納入“總部”統(tǒng)一管理范圍，實施專業(yè)技

術(shù)統(tǒng)管，并有備案。

(2)設(shè)備中修、大修技術(shù)方案報“總部”專業(yè)技術(shù)組審

批。

(3)大型維修機具及重要通用備件靈活調(diào)劑，確保供應(yīng)。

(4)專業(yè)技術(shù)組定期到項目檢查，考評設(shè)備情況，并提

出整改意見。

(5)根據(jù)實際需要隨時派遣有關(guān)專業(yè)工程師配合。

(6)總部“專業(yè)工程組”隨時配合重大搶修、重要大修、

綜合技改及其它規(guī)模性或者復(fù)雜性的維保工作。

(二)專項技術(shù)(或者設(shè)備)保障：

1.專項重點設(shè)備或者專項技術(shù)以“專項委外合同”為保

障，強制保養(yǎng)與大修。

2.與專業(yè)廠家與代理商建立穩(wěn)固的業(yè)務(wù)關(guān)系，保證專用

備件與關(guān)鍵技術(shù)的提供。

3.針對性地建立與市政（或者政府）及社會專業(yè)維修隊

伍的相對穩(wěn)固的業(yè)務(wù)聯(lián)系，用于應(yīng)付突發(fā)事件、緊急

任務(wù)及不可預(yù)見的工作。

4.針對工作中遇到的具體的高精尖疑難技術(shù)問題，以多

種形式適時聘請專項技術(shù)人員協(xié)助解決并對酒店員

工進行培訓(xùn)。

三.專業(yè)技術(shù)操作規(guī)程、作業(yè)程序及質(zhì)量標(biāo)準

1.變電站運行規(guī)程

2.變電站倒閘操作程序

3.變電站檢修操作程序

4.強電低壓供用電系統(tǒng)運行規(guī)程

5.強電低壓維修作業(yè)程序

6.供水系統(tǒng)運行規(guī)程

7.供水系統(tǒng)作業(yè)程序

8.熱力站運行工作規(guī)程與作業(yè)程序

9.熱力站檢修作業(yè)程序

10.排水、排污系統(tǒng)檢修制度及作業(yè)程序

11.空調(diào)系統(tǒng)運行規(guī)程

12.空調(diào)制冷檢修作業(yè)程序

13.空調(diào)送、回風(fēng)系統(tǒng)檢修作業(yè)程序

14.衛(wèi)星同意站運行規(guī)程及檢修程序

15.消防報警系統(tǒng)運行規(guī)程

16.消防報警故障處理程序

17.消防報警試驗、檢修程序

18.消防聯(lián)動系統(tǒng)試驗、檢修程序

19.消防噴灑系統(tǒng)試驗、檢修程序

20.消防栓水系統(tǒng)試驗、檢修程序

21.消防卷閘試驗、檢修程序

22.消防排煙、送風(fēng)設(shè)備設(shè)施運行、檢修規(guī)程及操作程序

23.保安系統(tǒng)運行規(guī)程

24.保安系統(tǒng)檢修、試驗程序

25.樓宇自控系統(tǒng)運行規(guī)程

26.樓宇自控系統(tǒng)檢修程序

27.燃氣系統(tǒng)運行規(guī)程

28.燃氣系統(tǒng)檢修作業(yè)程序

29.通信系統(tǒng)運行規(guī)程

30.通信系統(tǒng)檢修作業(yè)程序，移機、裝機作業(yè)程序

31.通信主機、計費、服務(wù)系統(tǒng)作業(yè)程序

32.裝飾裝修保護作業(yè)規(guī)程

33.建筑物、路面、外圍保護作業(yè)程序

34.家具木器維修工作規(guī)程

35.電梯、升降機、擦窗機運行工作規(guī)程

36.電梯、升降機、擦窗機檢修作業(yè)程序

37音像設(shè)備使用規(guī)范及保護程序

38.廚房設(shè)備使用規(guī)范及保護程序

39.衛(wèi)生潔具保護、檢修規(guī)程

40.各類專用設(shè)備操作規(guī)程及檢修作業(yè)程序

41.各類設(shè)備、設(shè)施，系統(tǒng)維修及保養(yǎng)質(zhì)量標(biāo)準

42.各類設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)的安裝及施工質(zhì)量標(biāo)準

43.其它有關(guān)安全規(guī)程與技術(shù)措施

四.員工技術(shù)培訓(xùn)

對員工的技術(shù)培訓(xùn)本著專業(yè)技術(shù)熟練、一專多能的原則。培

訓(xùn)安排可分為三個階段。

第一階段，使各專業(yè)員工盡快熟悉大廈內(nèi)本專業(yè)、本崗位的

設(shè)備設(shè)施情況，掌握運行與操作，保證整體運轉(zhuǎn)。

第二階段，對重點設(shè)備、關(guān)鍵設(shè)備透徹掌握，能夠獨立排除

故障，獨立進行保養(yǎng)。

第三階段，全面熟悉樓內(nèi)各類設(shè)備設(shè)施。

打破工種界限，通常性的維修不分專業(yè)人人能做，提高效率、

降低成本。方案如下：

1.由甲方安排工程交接前的培訓(xùn)。施工單位及設(shè)備制造廠家

派專人或者組織培訓(xùn)班，對維修人員培訓(xùn)其設(shè)備的使用、

維修方法。此項應(yīng)屬“工程合同”范圍。

2.工程交接后，在保修期內(nèi)由施工方派專人同大廈維修人員

共同參與設(shè)備運行，指導(dǎo)并處理專項技術(shù)問題，在實際工

作中教會崗上維修人員。

3.系統(tǒng)運行穩(wěn)固后，由專業(yè)工程師（或者技師）對技工進行

深入的較全面的培訓(xùn)。

4.專業(yè)之間交叉培訓(xùn)L結(jié)合日常工作利用多種形式對員工進

行一專多能培訓(xùn)。這是一項長期的工作。

5.培訓(xùn)考核制度。任何有組織的技術(shù)培訓(xùn)都要進行考核，以

確認受訓(xùn)者的水平與培訓(xùn)者工作績效。

6.竣工技術(shù)培訓(xùn)范圍：機電各系統(tǒng)全部設(shè)備、設(shè)施。全面培

訓(xùn)計劃另定。

第四節(jié)設(shè)備設(shè)施管理一一運行、維修、保養(yǎng)

一.實施設(shè)備管理責(zé)任定員

1.建立設(shè)備明細臺帳，按單體分項。

2.將要緊設(shè)備設(shè)施按單體確定責(zé)任人分管。所有維修保養(yǎng)人

員對自己分管的設(shè)備負有綜合管理責(zé)任。

3.設(shè)備分管責(zé)任人對設(shè)備完好率、設(shè)備安全、設(shè)備保養(yǎng)完成

情況進行檢查，并提出有關(guān)保養(yǎng)建議，補充設(shè)備檔案。

4.制定全面的設(shè)備管理責(zé)任制度（細則根據(jù)實際情況確定）。

二.設(shè)備日常運行、維修

（一）設(shè)備運行管理方式

1.設(shè)備運行按專業(yè)系統(tǒng)管理。由運行主管（或者領(lǐng)班）負責(zé),

工程師協(xié)調(diào)。

2.設(shè)備運行的實施由運行維修班組執(zhí)行，各工種分工協(xié)作。

3.機電系統(tǒng)實行24小時運行值班制度。

4.運行人員適用于有關(guān)的日常保護、保養(yǎng)、服務(wù)工作。

5.根據(jù)餐飲、客房、寫字樓等不一致的經(jīng)營需要，在運行班

組中劃分責(zé)任區(qū)域。

（二）設(shè)備運行內(nèi)容：

1.站點24小時運行值班

電站（及發(fā)電機）、中控室（及衛(wèi)星站）、熱力站（及冷凍站）

設(shè)置固定值班崗位，值班人員同時負責(zé)有關(guān)的日常保護及

臨時性維修。（具體內(nèi)容另定）

2.系統(tǒng)設(shè)備運行、維修值班

運行維修班組實施24小時值班。負責(zé)水、電、空調(diào)、電

梯、消防、通信等機電系統(tǒng)的綜合運行、維修及有關(guān)服務(wù)

（具體內(nèi)容另定）

3.運行操作項目

1）站點故障處理

2）系統(tǒng)停、送（開關(guān)）操作

3）機房及基礎(chǔ)設(shè)施巡視

4）公共區(qū)巡視

5）系統(tǒng)運行狀態(tài)調(diào)整

4.運行表格（提要）

按專業(yè)系統(tǒng)或者設(shè)備類型規(guī)定運行表格，要緊內(nèi)容如下：

1）各類巡視表

2）各類運行記錄表

3）交接班表

4）故障處理登記表

（三）日常維修內(nèi)容：

1.系統(tǒng)設(shè)備運行故障處理

2.系統(tǒng)設(shè)備缺陷的維修

3.公共區(qū)設(shè)施維修

4.末端設(shè)施、單體設(shè)備的故障維修

5.消耗品的更換

6.其它各類報修

（四）運行維修制度（提要）

1.維修值班制度

2.巡視制度

3.維修記錄制度

4.維修工作單制度

5.日常維修工作流程

（五）建立運行維修“速查表”

為提高工作效率，發(fā)揮員工一專多能的作用，按專業(yè)系

統(tǒng)建立維修速查表。將關(guān)鍵部位、故障多發(fā)點、系統(tǒng)連

接各環(huán)節(jié)及位置等用表格分類表示出來。使任何人對通

常故障不用查圖紙即可準確到位處理。

三.計劃保養(yǎng)

（一）建立每臺設(shè)備的維修檔案，動態(tài)反映設(shè)備情況。

（二）按專業(yè)系統(tǒng)分別制定全面的設(shè)備防范性保養(yǎng)計劃。

（三）制定關(guān)鍵設(shè)備、重點設(shè)備的強制性保養(yǎng)計劃

強制保養(yǎng)（或者檢測）項目

1.電梯2.擦窗機3.消防水泵4.高壓配電開關(guān)5.

電力變壓器6.熱力泵7.主補水泵8.消防排煙風(fēng)

機9.應(yīng)急燈10.燃氣閥門、管線H.熱水閥門管線

12.主排污泵13.防盜報警器14.火警探測器15.發(fā)

電機16.衛(wèi)星天線結(jié)構(gòu)17.樓頂、室外廣告牌（架）結(jié)

構(gòu)18.燃氣灶具19.桑那電爐20.各類蓄電池（電瓶）

20.冷凍機21.冷卻塔22.其他涉及使用安全的設(shè)備

（四）防范性計劃保養(yǎng)周期

1.年周期保養(yǎng)計劃要緊項目：

各類電機；消防水泵；高低壓配電盤；電力變壓器；

鍋爐；空調(diào)主機；空調(diào)風(fēng)道清理；空調(diào)風(fēng)閥；冷熱水

主泵；避雷系統(tǒng)；風(fēng)機盤管；熱交換器；消防煙（溫）

感探頭；接地系統(tǒng)；電話分線箱；電力電纜或者母線;

建筑外墻門窗等。

2.季度周期保養(yǎng)計劃要緊項目：

各類普通水泵；空氣處理機（風(fēng)機）；空調(diào)散流器（風(fēng)

口）；分路低壓開關(guān)（分路電盤）；電熱水器；生活水

箱；蓄水池；應(yīng)急燈；蓄電池組；擦窗機；交換機、

配線架；管井、管溝；動力操縱電盤；消防報警盤;

消火栓；燃氣灶具；衛(wèi)生間機電設(shè)備；保安設(shè)施；應(yīng)

急廣播。

3.月周期保養(yǎng)計劃要緊項目：

空調(diào)過濾網(wǎng)；排污泵；排污井及管道；水箱清洗；給

排水自控裝置；電梯；發(fā)電機等。

四.大修及更新改造

（一）大修的含義。符合下列情形之一，即視為大修。

1.發(fā)生的單項維修費用符合海關(guān)財務(wù)制度規(guī)定的固定

資產(chǎn)列支金額的。（如高價值零備件與材料。）

2.發(fā)生固定資產(chǎn)增值的項目。（如設(shè)備設(shè)施更換、改造、

安裝等。）

3.財務(wù)已列入固定資產(chǎn)的低值項目，其一次性維修費用

等于或者大于設(shè)備整體價值的。（如整體不能更換或

者貨源困難的低值設(shè)備。）

4.超過折舊期的設(shè)備維修。

（二）實施大修的辦法

1.根據(jù)實際情況提出大修計劃及其預(yù)算。

2.制定大修技術(shù)方案與實施方案。

3.由海關(guān)決定是否由維修保養(yǎng)人員或者物管公司專業(yè)

隊操作執(zhí)行。必要時委托工程隊伍或者廠商執(zhí)行。

4.按規(guī)定進行檢查驗收。

五.工程管理

（一）協(xié)助####管理項目

1.使用與經(jīng)營過程中的土建、機電、裝修等改造工程或

者安裝工程。

2.大廈擴大經(jīng)營增加的工程項目。

3.大廈內(nèi)客戶自行實施的二次裝修工程。

4.客戶退租后“租區(qū)恢復(fù)“工程。

（二）工程管理制度

1.內(nèi)部施工管理程序。

2.內(nèi)部施工驗收標(biāo)準。

3.客戶施工管理程序。

4.客戶裝修技術(shù)審批程序。

5.客戶施工現(xiàn)場管理規(guī)定。

6.客戶裝修技術(shù)規(guī)范、驗收標(biāo)準（各專業(yè)）。

六.維修保養(yǎng)應(yīng)急措施（提要）

（一）組織措施-----應(yīng)急預(yù)案

1.制定細致的突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案。

2.落實應(yīng)急人員，強化全體員工的應(yīng)變能力。

3.規(guī)定聯(lián)絡(luò)方式，確定人員及時到位。

（二）技術(shù)措施

1.事先假設(shè)可能發(fā)生的各類緊急情況，制定技術(shù)處理程

序并要求員工熟知。如：火災(zāi)撲救保障程序、斷電處

理程序、跑水處理程序等。

2.維修值班室配備專用應(yīng)急工具。

3.制定善后措施（各要緊設(shè)備設(shè)施）。

（三）要緊應(yīng)急內(nèi)容：

火警（災(zāi)）、跑水、斷電、設(shè)備重大事故、人身重大

事故、防汛等。

（四）工程部緊急事件處理原則

1.保障生命、保護設(shè)備、減少缺失

2.搶救現(xiàn)場、防止擴大、操縱影響

3.分清主次、人力得當(dāng)、穩(wěn)固大局

七建議部分需業(yè)主另行“委外”的專項維修（或者保養(yǎng)）合同

1.電梯保養(yǎng)及其大修

2.冷凍機保養(yǎng)及大修

3.電話交換機主機系統(tǒng)及其軟件、計費子系統(tǒng)保養(yǎng)

4.消防監(jiān)控主機系統(tǒng)及其軟件保養(yǎng)

5.保安監(jiān)控系統(tǒng)主機及其軟件

6.空調(diào)機組大修

7.樓宇自控主機保養(yǎng)

8.政府或者行業(yè)管理部門規(guī)定的各類檢測或者強制保

養(yǎng)

9.其它技術(shù)壟斷性專業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)及其大修

第五節(jié)維修服務(wù)

一.維修服務(wù)的含義及內(nèi)容

大廈內(nèi)各部門與客戶（或者客人）日常對設(shè)備設(shè)施及其功能

需求的報修、投訴、申請之工作項目，視為維修服務(wù)。根據(jù)設(shè)備

設(shè)施使用權(quán)或者產(chǎn)權(quán)的劃分與銷售或者服務(wù)合同的規(guī)定，維修服

務(wù)分為“無償服務(wù)”與“有償服務(wù)”。

1.無償服務(wù)一一大廈應(yīng)提供的無償使用與保修的設(shè)備設(shè)

施及其應(yīng)有的功能保證的維修、安裝等項目。包含依合同對客戶

的服務(wù)與對各部門的服務(wù)。

2.有償服務(wù)一一要緊是對客戶自管自用或者客戶產(chǎn)權(quán)的

設(shè)備設(shè)施的維修服務(wù)與特殊需求之工作項目。如：寫字間客戶自

備設(shè)備及維修消耗品等。

3.“報修”與“投訴”一一為提高維修服務(wù)質(zhì)量與效率,

需合理設(shè)置維修服務(wù)管理程序，適當(dāng)區(qū)分“報修”與“投訴”是

必要的。通常情況下，報修是指被服務(wù)方正常的維修通知或者請

求，維修人員按正常工作程序處理；投訴是指服務(wù)對象對大廈的

軟、硬件服務(wù)不滿意而提出的合理要求，維修人員按特殊程序處

理。

二.維修服務(wù)要緊工作制度及其基本程序

1.要緊工作制度：（1）值班負責(zé)制及其崗位負責(zé)制

（2）“工作單（票）”制度。包含“維

修單”、“工作指令，，、“工作申請

單”等

（3）維修服務(wù)記錄及反饋制度

（4）維修服務(wù)核算及取費制度

（5）服務(wù)質(zhì)量保障制度。包含到場時

間、服務(wù)態(tài)度、維修質(zhì)量、滿意

率等

2.基本程序:

三.建立維修服務(wù)擋案

對外以客戶為單位，對內(nèi)以各經(jīng)營或者服務(wù)區(qū)域為單位（如

房號等）建立維修服務(wù)檔案，以保證維修服務(wù)的連續(xù)性并為維修

保養(yǎng)計劃提供根據(jù)。特別是客戶維修擋案，將對客戶的起租、退

租、維修、有償服務(wù)收費等起著重要作用。

客戶維修服務(wù)檔案包含：

（1）原始承租狀態(tài)記錄及其圖紙、起租驗收記錄、遺留問題

記錄、交接記錄。

（2）客戶二次裝修圖紙及其有關(guān)工程審批證明、裝修驗收記

錄。

（3）租期內(nèi)維修記錄及客戶確認文件。

（4）有償服務(wù)記錄及其費用記錄并含有關(guān)確認文件。

（5）與客戶有關(guān)維修保養(yǎng)方面的往來文件。

（6）客戶退租“恢復(fù)租區(qū)”驗收記錄。

四.保證維修服務(wù)質(zhì)量的基本原則

1.維修人員到場時間（自接到信息時起）

（1）特殊情況一一立即到場。如：跑水、斷電、電

梯故障等

（2）投訴一一5分鐘內(nèi)

（3）報修——10分鐘內(nèi)

2.同時多項維修處理順序：（以影響面大小確定）

要緊公共場所一一客戶一一通常營業(yè)區(qū)一一各部門

——系統(tǒng)內(nèi)部維修。

3.技術(shù)保障一一以服務(wù)優(yōu)先為原則。

技術(shù)人員、工具、材料優(yōu)先供給服務(wù)需要。

五.逐步改進維修服務(wù)管理手段，籌備建立內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)化服務(wù)管理

軟件，提高工作效率與服務(wù)質(zhì)量。

第六節(jié)能源與維修材料管理

一.能源管理

大廈工程部門對能源的管理要緊是在能源供給、技術(shù)保證、

使用分配及節(jié)能措施方面實施的管理。具體工作由專業(yè)（主管）

工程師協(xié)助海關(guān)實施，內(nèi)容如下：

1.制定水、電、氣、燃油消耗計劃并分配使用指標(biāo)。

2.能源使用量記錄、統(tǒng)計、分攤。

3.計量設(shè)備的檢測。

4.與市政供應(yīng)部門的聯(lián)絡(luò)與數(shù)字的核對。

5.能源使用中的技術(shù)操縱與節(jié)能措施的制定及事實上施。

二.維修材料、備件及工具管理

1.管理方案：

（1）建立維修材料、備件采購制度

（2）建立維修材料、備件專用庫房（或者平臺），制定庫

管制度。

（3）材料、備件的使用制度

（4）工具購買及其領(lǐng)用管理制度

拆舊備件及費舊材料管理制度

（5）建立設(shè)備材料備件工具的出入庫管理制度

2.基本管理程序:

(1)采購程序

(2)領(lǐng)用程序

第二章大廈保安（管理）計劃書

第一節(jié)概述

針對北京海關(guān)新辦公樓自身特點及周邊環(huán)境情況，合理分配警

力，保證大廈擁有一個良好的辦公秩序，預(yù)防火災(zāi)事件的發(fā)生。

第二節(jié)人力資源配備

保安人員安排及工作職責(zé)如圖所示。

保安崗位設(shè)置及職責(zé)

項目工作區(qū)域工作職責(zé)工作時間及人員配置

1一層大堂（主樓）門崗保護主樓大堂良好的辦公秩序8：00-14：001人14：00-20：001人

8：00-14：002人14：00-20：002人

2地庫出、入口崗驗證進出車庫車輛

20：00-8：00（次日）1人1人休息

8：00-14：002人14：00-20：002人

3消防中控室值班崗確認、消除報警及突發(fā)事件指揮中心

20：00-8：00（次日）2人2人休息

8：00-14：001人14：00-20：001人

4門禁系統(tǒng)值班崗確認、消除報警（內(nèi)保辦公室）

20：00-8：00（次日）1人1人休息

8：00-14：001人14：00-20：001人

5外圍門崗操縱、驗證進出物品

20：00-8：00（次日）1人1人休息

6夜班登記崗操縱閑雜人員進入大廈20：00-8：00（次日）2人

7樓層巡視崗保護公共區(qū)域良好秩序及安全8：00-14：001人14：00-20：001人

8外圍車場崗指揮、疏導(dǎo)車輛，保證車輛安全8：00-14：001人14：00-20：001人

共計：30人

第三節(jié)保安、消防及安全管理規(guī)定

一、消防安全管理規(guī)定

1.根據(jù)“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的工作方針，本著“誰主管，誰負責(zé)”

的精神制定項目消防安全管理制度。

2.根據(jù)工作需要項目須成立防火安全委員會，委員會主任由總物業(yè)經(jīng)

理擔(dān)任，各部門經(jīng)理為委員會委員。

3.防火安全委員會作項目消防安全工作的最高決策機構(gòu)，實行逐級消

防安全責(zé)任制。

4.防火安全委員會每月定期組織消防安全檢查，并就有關(guān)的消防安全

隱患提出書面整改意見。

5.防火安全委員會責(zé)成項目安保部履行消防安全的監(jiān)督檢查職責(zé)，并

進行日常的消防安全管理工作。

6.安保部負責(zé)制定消防安全的各項規(guī)章制度與消防安全責(zé)任書，交防

火安全委員會審批。

7.安保部依照制定的消防安全制度與責(zé)任實施日常的管理,有權(quán)對違

反制度與責(zé)任的人員進行教育與處罰。

8.安保部根據(jù)消防安全的性質(zhì)，定期對項目內(nèi)的單位與人員進行消防

安全的宣傳教育。

9.項目物業(yè)管理的全體從業(yè)人員，務(wù)必以防火安全為重點，高度重視

防火安全工作，不得以任何理由違反與破壞消防安全制度。

10.安保部根據(jù)實際情況，一年舉辦一至二次消防演習(xí)，并提早由物

業(yè)部通知各客戶/小業(yè)主配合。

二、中控室防火安全管理規(guī)定

1.消防中控室內(nèi)嚴禁吸煙與動用明火。

2.室內(nèi)禁止有放易燃易炸物品。

3.無關(guān)人員不得在室內(nèi)逗留。

4.室內(nèi)禁止違章操作。

5.值班員要定期檢測室內(nèi)設(shè)備運作時的溫度。

6.正常情況下，中控房應(yīng)予以上鎖。

7.值班員要定期清掃室內(nèi)設(shè)備的積塵。

三、財房防火安全1理規(guī)定

1.電井房內(nèi)禁止吸煙與明火作業(yè)。

2.電井房內(nèi)不得存放易燃、易炸物品。

3.電井房內(nèi)閑人不得進入逗留。

4.電井房電工要定期檢查強電與內(nèi)線頭是否牢固。

5.電工要定期清掃強電箱內(nèi)的積塵。

6.電井房內(nèi)禁止聲音作業(yè)與接電。

四、電梯機房防火安全管瓚腱

1.電梯機房內(nèi)禁止吸煙與明火作業(yè)。

2.電梯機房內(nèi)不得存放易燃易炸物品。

3.電梯機房內(nèi)禁止違章作業(yè)。

4.電梯機房內(nèi)閑人不得進入逗留。

5.電梯工要定期檢查機房內(nèi)配電設(shè)備安全可靠。

6.電梯工要定期清掃機房內(nèi)配電箱的積塵。

五、空啊機房防火安全至嘶定

1.機房內(nèi)禁止吸煙與明火作業(yè)。

2.機房內(nèi)不得存放易燃易炸物品。

3.機房內(nèi)閑人不得進入逗留。

4.機房內(nèi)禁止違章作業(yè)。

5.空調(diào)工要定期檢查機房內(nèi)配電設(shè)備的安全可靠。

6.空調(diào)工要定期清掃機房內(nèi)的積塵。

六、安全翻酶！定

i.庫房內(nèi)禁止吸煙與明火作業(yè)。

2.易燃易炸品不得與其它用品混存。

3.庫房物品擺放要符合“五距”。

4.庫房內(nèi)禁止使用電加熱器具。

5.庫房工要定期檢查庫房內(nèi)的溫度。

七、辦公室內(nèi)安全觸颯定

1.辦公室內(nèi)禁止存放易燃、易炸物品。

2.工作人員下班前要關(guān)閉用電設(shè)備的電源。

3.工作人員要經(jīng)常檢查是否有規(guī)定滅之煙頭。

4.不同意將煙缸里的東西倒入紙簍。

5.辦公室不同意使用大功率的電加熱器具。

八、安全部甄定

1.項目任何區(qū)域內(nèi)需要進行電氣焊或者其它明火作業(yè)時，須履行下列

安全管理制度。

2.凡須動用明火的單位，一律到物業(yè)安保部輸《動火許可證》后方可

作業(yè)。

3.辦理〈動火許可證〉時，動火單位須提交動火人的特種作業(yè)操作證

及身份證的復(fù)印件。

4.動火現(xiàn)場須根據(jù)面積配置滅火器具與沙土；50平方米應(yīng)配置一具4

公斤以上的干粉滅火器。

5.電氣焊或者明火作業(yè)務(wù)必是持證人操作，作業(yè)現(xiàn)場務(wù)必有看火人隨

時準備撲救。

6.發(fā)現(xiàn)聲音作業(yè)者，按“項目裝修違章處理規(guī)定”之內(nèi)容予以處罰。

7.上述規(guī)定同時適用于項目工程部或者項目所聘用之施工隊。

九、訪客驗證登記能瞅定

1.進入項目的人員應(yīng)到物業(yè)管理處統(tǒng)一制作的《出入證》；

2.沒有《出入證》的人員進入項目須履行來客來訪登記手續(xù)；

3.保安人員須問清來人進入項目辦何事，找何人及個人基本情況；

4.工作人員先用電話進行聯(lián)系確認，電話聯(lián)系不通可請巡視警衛(wèi)幫

助聯(lián)系；

5.經(jīng)聯(lián)系確認后，請來客提交有效身份斑點件換領(lǐng)《訪客證》；

6.工作人員待來客進入后，填寫《來客來訪人員出入登記表》；

7.無任何證件又無人確認的人員一律不得進入物業(yè)；

8.非工作時間內(nèi)進入物業(yè)務(wù)必履行驗證登記制度。

十、客戶登I己備案獻臟

1.凡簽約入伙項目寫字間/商鋪/單元的客戶/小業(yè)主，須履行安全登記

備案手續(xù)；

2.履行安全登記備案手續(xù)須提交客戶/小業(yè)主的合法證明文件；

3.公司提交《工商執(zhí)照》，辦事處商社提交《登記證》的復(fù)印件，小

業(yè)主提交身份證復(fù)印件；

4.客戶內(nèi)工作人員須提交《身份證》、《護照》、《港澳臺回鄉(xiāng)證》的復(fù)

印件；

5.客戶須委任一名責(zé)任人負責(zé)安全登記備案的有關(guān)事宜；

6.物業(yè)管理員須每月核實客戶及人員的變動情況；

7.安保部根據(jù)提供之客戶登記備案名冊，辦理《職員出入證》等有關(guān)

手續(xù)。

十一、鑰匙發(fā)放借用能舐定

1.項目內(nèi)各類鑰匙須編號登記存放于項目中央檔案室鑰匙箱內(nèi)，由專

人負責(zé)保管；保安部留項目各處鑰匙一套以備發(fā)生緊急情況下使用

2.項目各部門日常工作中使用鑰匙應(yīng)到中央檔案室領(lǐng)取,特殊或者緊

急情況下方可借用中控備存鑰匙，保安部中控室借出鑰匙需由登記

簽名，不得隨意取用轉(zhuǎn)交他人。

3.所有取用的鑰匙須當(dāng)日歸還保管人，不同意在個人手中過夜；

4.重點要害部位之鑰匙的取用須有部門經(jīng)理的同意方可領(lǐng)??；

5.取用客戶之托管鑰匙須有部門經(jīng)理的同意方可領(lǐng)??；

6.取用人須履行鑰匙借用登記手續(xù)，用后要立即送還。

十二、頓鎮(zhèn)A、配置鑰匙颼臟

1.項目任何部位更換鎖具配備鑰匙由保安部統(tǒng)一管理，

2.填寫《更換鎖具審批表》手續(xù)；

3.及時將更換后的鎖具鑰匙交安保部一份備案；

4.項目任何部位的鑰匙需要增配，須填寫《配置鑰匙申請單》說明理

由;

5.安保部在《申請單》上簽署意見后，報總物業(yè)經(jīng)理審批；

6.經(jīng)總物業(yè)經(jīng)理批準后，安保部派專人負責(zé)去配置鑰匙；

7.配置鑰匙人員須專事專辦，不得辦理其他情況；

8.如發(fā)現(xiàn)有鑰匙丟失，須立即報告安保部經(jīng)理安排善后事宜。

十三、懶物品安全髓規(guī)定

1.項目內(nèi)揀拾到物品須上交安保部儲存；

2.安保部須建立揀拾物品登記簿，登記揀拾物品的情況；

3.對有價值又找不到失主的物品須儲存三個月；

4.對沒月價值的揀拾物品經(jīng)安保部經(jīng)理同意即可銷毀；

5.對涉及機密的物品要立即封存；

6.對違禁物品或者淫穢物品要立即上交封存；

7.所有揀拾物品不得私自處理、傳閱、復(fù)制；

8.對超過儲存期限的物品由安保部報請總物業(yè)經(jīng)理批準后處理。

十四、揖既博治安事件至颯定

1.物業(yè)管理處之工作人員在接到客戶/小業(yè)主有關(guān)安全問題的投訴,

應(yīng)通知安保部；

2.安保部在接到通知后須派員前往調(diào)查熟悉情況；

3.如接報的是刑事治安案件，須立即派員趕赴現(xiàn)場確認；

4.經(jīng)確認情況屬實，一方面詢問、記錄簡要情況，另一方面保護現(xiàn)場;

5.將熟悉的情況報告總物業(yè)經(jīng)理，須應(yīng)客戶要求上報公安機關(guān);

6.要保守現(xiàn)場秘密，不得將現(xiàn)場情況對外擴散；

7.如屬涉槍涉爆案件，須按制定的處置預(yù)案采取措施。

十五、財務(wù)取就安全髓規(guī)定

1.財務(wù)人員做好取送款的準備工作后，通知安保部派專人押款；

2.財務(wù)人員取送款須專事專辦，快去快回；

3.財務(wù)人員取送款時須使用專用箱包；

4.財務(wù)人員取送款時不得透露款數(shù)，不得向外人透露時間；

5.保衛(wèi)人員押款時，近距離帶上對講機、遠距離帶上手持電話；

6.保衛(wèi)人員押款中要觀察周圍情況，注意發(fā)現(xiàn)可疑人；

7.專車取送款時，財務(wù)人員須坐后排，上車后門窗要封閉；

8.到達取送款地點司機不能離位，車輛不能熄火；

9.辦完情況后通知部門平安無事。

田警衛(wèi)

1.項目警衛(wèi)實行24小時倒班制，交接班時間為早8:00與晚8:00

2.接班警衛(wèi)須提早10分鐘到崗，換完工裝到指定地點集合；

3.由領(lǐng)班開班前會，通報上班及當(dāng)班情況，分配崗位；

4.下班警衛(wèi)在接完崗后到指定地點集合，由領(lǐng)班開班后會總結(jié)當(dāng)日的

工作；

5.帶班領(lǐng)班須認真填寫值班記錄，不能有所遺漏；

6.交班領(lǐng)班在交接工作時須將當(dāng)日未辦完的情況交代清晰;

7.接班領(lǐng)班須清點檢查交接的物品是否齊全完好。

十七、警衛(wèi)嗣郎

1.警衛(wèi)當(dāng)班履行職責(zé)時實行逐級請示匯報；

2.警衛(wèi)當(dāng)班對不清晰的情況須請示匯報；

3.警衛(wèi)當(dāng)班對職責(zé)承擔(dān)以外的情況須請示匯報；

4.警衛(wèi)當(dāng)班對發(fā)生的緊急情況可越級請示匯報；

5.警衛(wèi)不能超越職責(zé)或者擅自做主處置情況；

十八、內(nèi)管理規(guī)定

1.為確保物業(yè)及客戶的人身財產(chǎn)安全，保安部實行全天候的安全巡視

檢查制度；

2.保安巡視按規(guī)定路線進行，實施不間斷制。即巡視保安與門崗保安

交替運行，由領(lǐng)班帶領(lǐng)執(zhí)行；

3.保安巡視路線自物業(yè)首層的號樓梯起，巡視人員乘電梯至頂層，先

檢查層，然后順消防樓梯向下至首層號樓梯止；

4.保安巡視負責(zé)檢查路線內(nèi)設(shè)施設(shè)備的完好程度與公區(qū)區(qū)域存在的

安全隱患；

5.巡視人員須攜帶好巡更鐘鑰匙、對講機、巡視記錄本、手電。每通

過一個巡更點務(wù)必用鑰匙打點，不得遺漏；

6.巡視中遇可疑人與可疑物確定不了時，要迅速上報主管以上人員處

理。特別針對得起涉及爆炸物與有政治色彩的物品。

7.巡視中遇客戶求助或者投訴時，要耐心認真地聽清晰內(nèi)容，能當(dāng)聲

解決的情況即刻處置，解決不了的立即向有關(guān)部門報告。

8.巡視人員每巡視一次，要認真地做好巡視記錄，不管巡視中遇到任

何問題均應(yīng)記錄在案，以備查詢。

9.領(lǐng)班應(yīng)每班檢查保安巡邏情況，并做好巡邏記錄，妥善存檔保管備

查；

10.保安部經(jīng)理應(yīng)經(jīng)常抽查巡邏情況，對巡邏工作進行監(jiān)督。

十九、客用罐門的防至醺定

1.項目保安人員在小業(yè)主非工作時間巡查發(fā)現(xiàn)有客戶未鎖單元門的

情況，須立即給予確認。

2.保安巡查人員應(yīng)首先確認客戶的單無門鎖有否遭到損毀與破壞，再

確認客戶內(nèi)有無人員加班/有無人員在。除遇可疑情況外，確認過

程中嚴禁巡查人員進入客戶單元內(nèi)查詢。

3.在確認后立即報告當(dāng)值領(lǐng)班安排人員攜帶鎖具或者封條與《客戶未

鎖門情況確認書》到現(xiàn)場，將客戶未鎖閉之單元門鎖閉或者巾封，

并當(dāng)場填寫《確認書》。

4.當(dāng)值領(lǐng)班在監(jiān)督履行完鎖門程序后，將填寫過的《確認書》收存于

當(dāng)值記錄本內(nèi)，留待交班時清晰明了的交接，避免遺誤。

5.當(dāng)值保安的接到要求開啟被鎖閉或者貼封的單元門后，須持開啟單

元的《確認書》與鑰匙迅速前往。應(yīng)在接到通知后五分鐘內(nèi)到達。

6.當(dāng)值保安在開啟單元門時，務(wù)必先確認要求開啟單元門人的身份

（出示《出入證》或者本人身份證），請客戶/小業(yè)主對開啟單元內(nèi)

的物品給予確認，如無任何問題就請客戶在《確認書》上簽名或者

蓋章。

7.假如發(fā)現(xiàn)客戶單元門鎖被損毀或者遭破壞及客戶報稱單元內(nèi)有物

品損毀或者丟失，須立即保護好現(xiàn)場，禁止無關(guān)人員出入；并按照

緊急意外情況處置程序上報部門經(jīng)理。

8.部門經(jīng)平常在接到報告后，連同物業(yè)部經(jīng)理迅速趕到事發(fā)現(xiàn)場組織

調(diào)查，并與客戶單元的緊急聯(lián)系人聯(lián)絡(luò)，并將熟悉到的情況上報總

物業(yè)經(jīng)理。

9.保安巡查人員在處理上述事件時，應(yīng)注意自身的安全保護，在需要

時可打“no”報警。如有警方人員到達現(xiàn)場，由保安經(jīng)理物業(yè)部

經(jīng)理負責(zé)直轄市配合警方的工作，事后向總物業(yè)經(jīng)理寫出調(diào)查報

告。

二十、處置翻酶！定

1.為確保項目范圍內(nèi)一旦失火，能夠有領(lǐng)導(dǎo)、有組織、有秩序地進行

撲救與疏散，本著小火早救，大火操縱的原則，把可能造成的經(jīng)濟

缺失降至最低點，特制定此制度。

2.火災(zāi)應(yīng)急處置預(yù)案分為一、二、三級動作。三級為接到火警預(yù)報，

二級為有火情發(fā)生（初起小火），一級為釀致火災(zāi)。

3.當(dāng)消防中控室接到火災(zāi)預(yù)警時，即實施三級動作。消防中控室值機

員立刻用對講機將火災(zāi)預(yù)警的位置通報消防領(lǐng)班與巡視警衛(wèi)，消防

領(lǐng)班與巡視警衛(wèi)務(wù)必于3分鐘內(nèi)迅速趕到火災(zāi)預(yù)警現(xiàn)場進行火情

確認。

4.經(jīng)現(xiàn)場確認有火情發(fā)生時，即實施二級動作。消防領(lǐng)班組織現(xiàn)場人

員，利用現(xiàn)場滅火器具，展開撲救，同時將火情情況用對講機上報

安保部經(jīng)理。經(jīng)細查如無火情發(fā)生，即通告消防中控室復(fù)位并做記

錄，如不能復(fù)位，應(yīng)通知工程部進行維修及查出原因。

5.如火勢無法用滅火器具操縱時，即實施一級動作，撲救人員在自身

安全情況下起用現(xiàn)場的消火栓，同時由保安部經(jīng)理將情況上報總牧

業(yè)經(jīng)理，由總物業(yè)經(jīng)理下達對外撥打“119”與疏散賓客的指令，

同時立即啟動消防廣播，通知樓內(nèi)業(yè)戶由走火梯離開項目，并由總

物業(yè)經(jīng)理通知國貿(mào)總部及進展商業(yè)主公司。

6.項目各部門在接到總物業(yè)經(jīng)理下達的報警疏散指令后，應(yīng)按照大廈

疏散規(guī)定中各部門的分工進行動作。

7.消防部門抵達現(xiàn)場后，火警現(xiàn)場交由消防部門指揮。

8.火勢撲滅后，物業(yè)部在工程部、保安部兩部門的配合下，對事件做

出調(diào)查、折照，對財物缺失做出登記，通知保險公司盡快到達現(xiàn)場

作理賠處理。

二十一、緊急微韶瞅定

1.為保證項目內(nèi)一旦發(fā)生緊急情況，能夠有分工，有重點地實施疏散

指令，特制定此疏散規(guī)定。

2.此疏散規(guī)定適用于火災(zāi)，涉爆及自然災(zāi)害需要疏散人群的事故。

3.疏散指令務(wù)必是總物業(yè)經(jīng)理或者現(xiàn)場有關(guān)政府部門負責(zé)人下達，由

項目義務(wù)消防隊負責(zé)實施，義務(wù)消防隊從項目各部門工作人員中抽

調(diào)構(gòu)成。

4.實施疏散指令時，義務(wù)消防隊員須按照各自分工去完成任務(wù)。

5.義務(wù)消防隊安保部分隊的任務(wù)：

5.1.門衛(wèi)接到指令后，迅速打開通往項目外圍的所有出入門；然后指

引人群有序地疏散；應(yīng)盡量組織逃出人員并按單元進行人員登記；

5.2.消防巡視警衛(wèi)在出事現(xiàn)場周圍實行警戒，勸陰人群不要闖入事故

現(xiàn)場，并指引正確的疏散途徑；

5.3.中控室值班員立馬上客用電梯迫降至首層，起動消防電梯，并用

廣播不間斷告訴人群疏散的途徑與方向（不可乘坐電梯）。

6.義務(wù)消防隊工程部分隊的任務(wù)：

6.1.工程部電工迅速趕至事故現(xiàn)場切斷電源與相鄰上下樓層的電源，

必要時切斷全項目的動力電源；

6.2.工程部水工應(yīng)關(guān)閉，事故現(xiàn)場的生活水閥門，避免形成水患；

6.3.工程部電梯工立即趕到消防電梯處，操控電梯，協(xié)助消防人員或

者其他有關(guān)組織進入大樓。

7.義務(wù)消防隊物業(yè)部分隊的任務(wù)：

7.1.物業(yè)部在接到疏指令后，應(yīng)迅速派人員趕到事故現(xiàn)場樓層的消防

樓梯口，引導(dǎo)人群有秩序的疏散;

7.2.物業(yè)部同時派人員到其它樓層，本著先高層，后低層的原則，通

知客戶盡快疏散；

7.3.與各客戶消防負責(zé)人聯(lián)絡(luò)，統(tǒng)計各公司逃出人員人數(shù)，如有人被

困，應(yīng)立即通知消防部門；

7.4.物業(yè)部還應(yīng)組織人力，將重要檔案資料轉(zhuǎn)移到安全地點。

8.義務(wù)消防隊財務(wù)部、行政人事分隊的任務(wù)：

8.1.在接到疏散指令后，迅速安排人力將財務(wù)帳目轉(zhuǎn)移到安全地點；

8.2.安排人力協(xié)助物業(yè)部分隊轉(zhuǎn)移重要檔案資料與貴重物品；

8.3.行政人事部迅速統(tǒng)計疏散到安全地點的項目職員與內(nèi)部員工的

人數(shù)及姓名。

二十二、停車場管理規(guī)定

1,嚴格遵守國家行政管理機關(guān)規(guī)定，配備各類專業(yè)標(biāo)志，確保安全。

2.協(xié)助客戶全面填寫車位申請表，并與客戶簽訂車位租賃協(xié)議。

3.將租賃協(xié)議正本交財務(wù)部，財務(wù)部根據(jù)協(xié)議條款進行收費工作，租

賃協(xié)議復(fù)印件存入客戶檔案。

4.財務(wù)部根據(jù)客戶租賃協(xié)議條款收取有關(guān)費用，保安部制訂停車卡，

停車卡為一車一卡。

5.停車場保安員對進出停車場的車輛進行嚴格的登記檢查。

6.定時對停車場車輛停放情況，設(shè)備、設(shè)施情況進行巡檢，發(fā)現(xiàn)可疑

人、閑雜人員與緊急情況及時處理并立即上報主管。

7.嚴禁客戶在停車場內(nèi)加油、擦、洗、修車輛及裝卸貨物。一旦發(fā)現(xiàn)

應(yīng)立即勸阻。

8.協(xié)助清潔工保護停車場的清潔衛(wèi)生，保持車場整潔。

9.嚴禁車輛攜帶易燃、易爆、劇毒等危險品進入車場。

10.做好停車安全宣傳工作。

11.車輛進入車場務(wù)必服從停車場統(tǒng)一管理，并按規(guī)定繳納停費。

二十三、停放車輛管理規(guī)定

1.凡進入車場的車輛務(wù)必服從管理人員的指揮，按照車場的標(biāo)志、標(biāo)

線行使，并將車輛停放在劃線范圍內(nèi)，嚴禁將車輛停放在非停放區(qū)

域。

2.凡停入停車場的車輛，應(yīng)與物業(yè)管理公司簽訂協(xié)議，辦理停車卡。

臨時停放車兩按計時收費。

3.停車卡執(zhí)行“一車一卡”制度，嚴禁涂改，轉(zhuǎn)借或者跨區(qū)域使用。

4.車輛停泊后，應(yīng)關(guān)閉發(fā)動機，關(guān)鎖好車門、窗，攜帶好貴重物品，

停車場不承擔(dān)車內(nèi)丟失任何物品及被盜的責(zé)任。

5.按時繳納停車費，任何未交齊停車費的車輛，均不許駛?cè)胪＼噲觥?/p>

6.愛護車場的設(shè)施設(shè)備、他人財產(chǎn)及人身安全，任何由于使用者使用

不當(dāng)而發(fā)生的損壞與人身傷害，損壞情況，不論何種原因均由肇事

者負責(zé)承擔(dān)一切責(zé)任。

7.保護停車場整潔秩序，嚴禁在停車場內(nèi)加油、修車、沖洗車輛。禁

止裝載易燃、易爆、具有強烈腐蝕性、劇毒等危險品的車輛進入車

場。不得在停車場內(nèi)裝卸貨物陳放物品，嚴禁在停車場內(nèi)進行泊車

以外的活動。

8.遵紀守法，不得在停車場內(nèi)從事任何違法活動。

9.停車場有權(quán)對遺失、失效車票、車證或者超時泊車征收泊車補償停

車費。任何丟失停車憑證的車輛將會被禁止駛出/入車輛。

第三章大廈保潔（管理）計劃書

第一節(jié)概述

##曲######辦公樓保潔的基本目的是為了營造一個舒適、干凈、整

潔的工作環(huán)境，以習(xí)慣高檔寫字樓（及酒店）辦公與經(jīng)營服務(wù)的需要；采

取適當(dāng)?shù)谋ｐB(yǎng)保護方法使大廈整體避免因時間、人為等因素而造成的磨

損與陳舊；使大廈保值增值，為大廈的長遠進展打下穩(wěn)固的物質(zhì)基礎(chǔ)。

為了向#㈱#㈱㈱#辦公樓業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效的清潔服務(wù)工作，我

們結(jié)合該物業(yè)的規(guī)模、特點與實際情況，有針對性地將影響該物業(yè)的外

觀形象，內(nèi)部環(huán)境，與業(yè)主的辦公特點的諸多因素綜合性的統(tǒng)一考慮，

我們將提供下列清潔服務(wù)：辦公區(qū)域日常保潔；大堂、車場清潔，外圍

環(huán)境綠化及專業(yè)石材地面養(yǎng)護、玻璃幕墻清潔等。

本計劃書系統(tǒng)地概括了#抻##林##期辦公樓保潔服務(wù)的人力資源配

備情況、操作程序、頻次及標(biāo)準、日常保潔計劃等，以便為業(yè)主提供一

個舒適、整潔的辦公環(huán)境。

第二節(jié)人力資源配備

一、崗位設(shè)置

清潔領(lǐng)班：1人

清潔員：18人

綠化技師：1人

以上清潔人員安排及工作內(nèi)容如附圖所示。

二、崗位職責(zé)

1、清潔項目領(lǐng)班

1）基本職責(zé)

對清潔服務(wù)工作負有全面責(zé)任，確保大廈環(huán)境干凈整潔，業(yè)主滿意。

2）工作范圍

（1）負責(zé)清潔服務(wù)工作計劃人員調(diào)配、培訓(xùn)計劃與總結(jié)。

（2）安排、督導(dǎo)清潔員落實完成各項計劃。

（3）協(xié)調(diào)與其他各部門的工作關(guān)系，處懂得決客戶的重大投訴。

（4）定期檢查、巡視下屬各部計劃落實情況與具體工作狀況。

（5）巡視檢查本轄區(qū)的清潔水準、員工紀律、服務(wù)態(tài)度、標(biāo)識的

正確的使用、安全操作等情況，并紀錄。

（6）負責(zé)對下屬員工進行服務(wù)意識、勞動紀律、業(yè)務(wù)技能、新型

設(shè)備的正確操作、新型材料的正確使用等方面的培訓(xùn)。

(7)嚴格執(zhí)行客用品與清潔用品制度避免浪費與公物私用。

三、人員招聘條件

1)年齡在18歲至45歲之間

2)身體健康狀況良好

3)有禮貌

4)有責(zé)任心

5)沒有犯罪記錄

6)有同類工作經(jīng)驗者優(yōu)先

7)居住地點較近優(yōu)先

四、人員培訓(xùn)方式

1)建立管理員工教育培訓(xùn)工作體系

2)