物業(yè)裝修管理培訓課件

物業(yè)裝修管理

五礦觀山：席江葉不是我們自己的事情嗎？還需要管理嗎？裝修一堆垃圾引發(fā)的血案裝修管理的必要性為什么要裝修監(jiān)管？裝修管理的必要性為什么要裝修監(jiān)管？為什么要裝修監(jiān)管？裝修管理的必要性結(jié)論：物業(yè)公司存在的過錯：沒有及時催促業(yè)主清理垃圾，也沒有自行將垃圾進行清理。目錄123456物業(yè)裝修管理的根本概念物業(yè)裝修管理的目的物業(yè)裝修的辦理流程裝修管理常見問題及本卷須知裝修驗收、檢查及違章裝修的處理物業(yè)裝修管理的依據(jù)1、物業(yè)裝修管理的根本概念物業(yè)裝修是指業(yè)主或使用人為了改善居住、辦公或經(jīng)營環(huán)境，對自有物業(yè)或租賃物業(yè)范圍內(nèi)的地面、墻面、頂棚(天花)、門窗、給排水、強弱電、有線電視、、寬帶等進行裝修處理的活動和過程。1、物業(yè)裝修管理的根本概念物業(yè)裝修管理是指物業(yè)管理公司依據(jù)國家相關(guān)法規(guī)和條例，受開發(fā)商或全體業(yè)主委托，對物業(yè)管轄范圍的業(yè)主或使用人在裝修過程中，對新建房屋的室內(nèi)裝修活動實施審查、監(jiān)督和管理的行為。2、裝修管理目的及意義裝修管理目的標準施工行為，消除施工隱患，保證樓房外觀整潔和統(tǒng)一；杜絕新建樓房建筑主體和承重結(jié)構(gòu)遭受破壞；保障新建樓房的居住平安；保障新建樓房配套設(shè)備設(shè)施的正常運行和使用；實現(xiàn)物業(yè)的保質(zhì)和增質(zhì)，延長物業(yè)使用壽命。2、物業(yè)裝修管理目的及意義物業(yè)裝修管理的意義維護和保持房屋建筑原創(chuàng)設(shè)計的元素和風貌，維護環(huán)境品質(zhì)，防止房屋建筑結(jié)構(gòu)、外觀、環(huán)境、設(shè)施設(shè)備遭受破壞和污染。維護小區(qū)正常的生活、學習、工作秩序，營造小區(qū)的安定、團結(jié)、和諧氣氛，維護物業(yè)管理秩序，保障物業(yè)管理效勞工作的正常開展?！疽磕承^(qū)業(yè)主吳先生搬進其購置并裝飾好的某套三居室。搬進新房不到一個月,發(fā)現(xiàn)其主臥室衛(wèi)生間的漏水嚴重,導致三間臥室及走廊地面鋪裝的復合地板大局部被污水浸泡了;踢腳板、臥室門和門套的下沿也被水浸泡,屋內(nèi)臭味彌散。物業(yè)公司在疏通過程中發(fā)現(xiàn),原來阻塞的部位是與樓上房屋相連的主下水管線處阻塞,阻塞物有水泥等裝修垃圾和其他生活垃圾。吳先生找樓上業(yè)主未果。于是找物業(yè)公司。吳先生認為由于物業(yè)公司未履行職責,造成了很大的損失.故要求物業(yè)公司進行賠償,一氣之下將物業(yè)公司告上了法庭。案例中物業(yè)有過失嗎？物業(yè)應該怎么做？3.物業(yè)裝修管理的依據(jù)3.物業(yè)裝修管理的依據(jù)第53條：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和本卷須知告知業(yè)主。第46條：對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止；并及時向有關(guān)行政管理部門報告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。?物業(yè)管理條例?涉及到裝飾裝修規(guī)定有以下兩條。根據(jù)?住宅室內(nèi)裝飾裝修管理方法?共7章、48條規(guī)定第一章總那么第二章一般規(guī)定〔主要規(guī)定禁止和應注意的裝修行為〕第三章開工申報與監(jiān)督第四章委托與承接第五章室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量第六章竣工驗收與保修第七章法律責任裝修人、企業(yè)等的違法責任3.物業(yè)裝修管理的依據(jù)4、流程規(guī)定總圖裝修審批材料裝修審批材料2、裝修作業(yè)人員:?裝修出入證?裝修審批材料3、裝修保證金等相關(guān)裝修費用的繳納與退還：完工后，經(jīng)驗收，無違章或滲、漏、堵、損壞等情況，退還業(yè)主和施工單位的裝修保證金；否那么，要從保證金中扣除賠償費用或罰款，多退少補。4、辦公樓或商場的裝修需申報消防主管部門審批；審批后，按審批要求進行裝修。5、未向物業(yè)公司申報或不符合規(guī)定條件，自行開工的家居裝修工程，物業(yè)公司有權(quán)依法制止其違法裝修行為。裝修審批材料6、裝修禁止行為和本卷須知告知。7、裝修前，告知鄰里。裝修未告知鄰居發(fā)病惹官司原告：裝修噪音大老人發(fā)病身亡家里裝修未提前到物業(yè)登記并告知鄰居，結(jié)果鄰居稱其噪音過大，造成自家老人在裝修期間內(nèi)發(fā)病死亡。于是將曹先生告上法庭，索要精神損害撫慰金5萬元。老人患有心臟病和高血壓，得過腦血栓，整日聽到電錘、電鎬噪音，受到嚴重干擾。裝修的第三天，老人暈倒在衛(wèi)生間，送往醫(yī)院被診斷為大面積腦出血、四度昏迷，最終救治無效死亡。王先生表示，如果曹先生在裝修之前提前告知，自己就能做好相應準備，提前為老人做出起居安排，免受裝修噪音干擾。他認為裝修噪音與老人的離世有直接因果關(guān)系，遂起訴要求曹先生賠償精神損害撫慰金5萬元。順義法院，經(jīng)調(diào)解，曹先生向鄰居賠償一萬元。裝修禁止及本卷須知小品：裝修裝修禁止及本卷須知裝修禁止及本卷須知裝修禁止及本卷須知裝修禁止及本卷須知裝修禁止及本卷須知裝修禁止及本卷須知裝修禁止及本卷須知裝修禁止及本卷須知裝修禁止及本卷須知裝修禁止及本卷須知裝修禁止及本卷須知裝修禁止事項1、家居裝修活動必須保證建筑物結(jié)構(gòu)和使用平安，禁止以下行為：1〕家居裝修涉及公共設(shè)施、公共空間；2〕改變房屋承重結(jié)構(gòu)；3〕在承重墻上穿洞，撤除連接陽臺的墻體、門窗；4〕不適當增加樓面靜荷載，包括在室內(nèi)砌墻、超負荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設(shè)大理石地板等；5〕任意刨鑿、重擊頂板、外墻內(nèi)側(cè)及排煙管道，不經(jīng)穿管直接埋設(shè)電線或改線；6〕破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層；7〕使用不符合消防要求的裝修材料；8〕其他違章裝修活動。確需改變建筑物主體或承重結(jié)構(gòu)、明顯加大負荷的，住戶應委托建筑物原設(shè)計單位或有相應資質(zhì)的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，報政府設(shè)計審批部門審批。裝修禁止事項裝修禁止事項裝修協(xié)議的簽訂裝修人、裝飾裝修企業(yè)，應當與物業(yè)管理單位簽訂裝飾裝修管理效勞協(xié)議。該協(xié)議應當包括以下內(nèi)容：1〕裝飾裝修工程的實施內(nèi)容。2〕裝飾裝修工程的實施期限。3〕允許施工的時間。4〕廢棄物的清運與處理。5〕住宅外立面設(shè)計及防盜窗的安裝要求。6〕禁止行為和本卷須知。7〕管理效勞費用。8〕違約責任。9〕其他需要約定的事項。監(jiān)裝修的監(jiān)督和檢查監(jiān)裝修的監(jiān)督和檢查監(jiān)裝修的監(jiān)督和檢查裝修的監(jiān)督和檢查裝修資料的歸檔及保存1、管理處應建立和完善業(yè)主裝飾裝修檔案，并指定專人保管、專柜存放裝修檔案，以備查驗。2、借閱時需辦理出借手續(xù)，閱讀后應及時歸還。3、業(yè)主裝修管理檔案資料歸檔內(nèi)容：〔1〕、家庭居室裝修開工申請表；〔2〕、裝修施工方案圖、給排水、電氣管線改造施工圖；〔3〕、裝飾裝修工程施工合同；〔4〕、裝修施工許可證；〔5〕、通水通電試驗單；

裝修資料的歸檔及保存裝修資料的歸檔及保存違章裝修處理物業(yè)公司工作人員有權(quán)檢查裝修情況，裝修人員應自覺接受物業(yè)公司工作人員的檢查、監(jiān)督、指導，對違反規(guī)定者，物業(yè)公司有權(quán)作如下處理：1、責令停工；2、責令恢復原狀；3、扣留或沒收工具；4、停水、停電；5、賠償經(jīng)濟損失；以上幾種處分可同時并處。裝修管理本卷須知裝修管理本卷須知4、衛(wèi)生間、廚房裝修如何預防滲漏？

衛(wèi)生間、廚房均為長期用水的部位，開展商在竣工移交樓前全部進行了防水處理，業(yè)主和使用人在裝修施工時，由于撞擊、敲打、振動和破壞防水層可能會出現(xiàn)滲漏，故此，業(yè)主使用人必須對上述部位重新采取防水保護措施，以防滲漏影響下層業(yè)主和使用人。5、管線敷設(shè)及應注意的事項：

室內(nèi)管線除煤氣、排污、供電、通訊主線不得變更外，其它均可根據(jù)自家使用要求變動，各類主線及排污管均以直線和統(tǒng)一部位安裝，以便日常維護及更換方便，煤氣如有特殊需要更改時，必須由煤氣公司專業(yè)改動，業(yè)主和使用人不得擅自改動。裝修管理本卷須知6、裝修期間如何預防管道堵塞？

業(yè)主或使用人在裝修過程中，對戶內(nèi)所有管口地漏作好有效保護措施，防止泥沙進入管道，堵塞主管，導致首層淹水，否那么將會給業(yè)主及管理公司造成不必要的經(jīng)濟損失。7、裝修時為什么不能敲擊外墻？

外墻敲擊槽、振動，導致墻體松裂縫，引起滲水，日積月累，既給業(yè)主自身造成損失又影響他人正常生活。8、為什么不能將窗花防盜竊網(wǎng)伸出戶外并要求統(tǒng)一安裝？

由于防盜網(wǎng)及窗花安裝后，影響物業(yè)外觀立面整齊美觀，降低物業(yè)品位和檔次，所以，管理處要求按指定式樣安裝窗花、防盜網(wǎng)，以便給業(yè)主或使用人提供一個優(yōu)雅、高尚的居住環(huán)境。裝修管理本卷須知9、為什么不能封閉陽臺？

陽臺是為了消防逃生和通風采光，所以在安裝防盜網(wǎng)，時不得封閉陽臺，必須預留逃生口。10、外墻能否隨意開窗？

外墻壁開窗涉及房屋規(guī)劃與設(shè)計審批，業(yè)主和使用人在裝修過程中是不能改變原規(guī)劃與設(shè)計要求和改變原房屋外貌。如業(yè)主確實需要，必須通過原主設(shè)計院和規(guī)劃局出具合法有效的更改圖及相關(guān)文件，否那么管理處將無權(quán)審批。裝修管理本卷須知11、垃圾為什么要指定點堆放和指定時間搬運而不能堆放于戶外及公共場所？裝修垃圾屬不可再利用垃圾，對環(huán)境保護造成影響，政府對此類垃圾實行定點，如果業(yè)主及使用將裝修垃圾堆于戶外樓道或隨意堆放、搬運，既占用消防通道，影響消防，又影響其他行人通行，所以，管理處為方便全體業(yè)主生活起居環(huán)境整潔，要求業(yè)主或使用人在裝修期間統(tǒng)一指定地點和時間對裝修垃圾實行集中管理。12、為什么要控制裝修時間和限制裝修最長期限？

因裝修施工對左右、上下鄰居生活、居住造成影響，施工噪聲給他人生活、休息造成滋擾，所以政府管理部門對施工時間及裝修期限襯行管制，每天作業(yè)時間：AM：7：—12：00；PM：14：00—19：00時以后施工人員必須離開小區(qū)或大廈，特殊情況需要留宿駐守人員，須到管理處辦理相關(guān)手續(xù)。裝修最長時間不超過三個月。裝修管理本卷須知裝修管理本卷須知裝修管理本卷須知裝修管理本卷須知19、業(yè)主能否自行裝修？

根據(jù)建設(shè)部?室內(nèi)裝飾裝修管理方法?規(guī)定:裝修人委托企業(yè)承接其裝飾裝修工程的，應中選擇具有相應資質(zhì)等級的裝飾裝修企業(yè)。裝修施工單位必須持有合法有效的資質(zhì)證書，營業(yè)執(zhí)照，稅務登記證，方可從事裝修業(yè)務，故此，如果業(yè)主不能提供上述有效資料，是不能自行裝修施工的。20、裝修期間為什么不能隨時使用電梯搬運材料或垃圾？

為了不影響住戶通行，當搬運材料使用電梯時，請事先知會管理處，裝修垃圾須在規(guī)定時間清運，同時對電梯做好保護措施，搬運時催促搬