文案-北京某大型綜合體地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃提案

第一章相關(guān)商圈對(duì)本工程影響作用分析一、北京商業(yè)市場(chǎng)整體情況分析二、市級(jí)商業(yè)中心對(duì)本區(qū)域定位影響分析三、區(qū)級(jí)商業(yè)中心對(duì)本區(qū)域定位影響分析四、工程周邊商業(yè)影響分析1一、北京商業(yè)市場(chǎng)整體情況分析2北京商業(yè)市場(chǎng)整體情況分析1.商業(yè)物業(yè)交易量持續(xù)上漲，04、05年迅速增長(zhǎng)，但銷售價(jià)格略有下降。數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)及華高萊斯數(shù)據(jù)庫(kù)〔商業(yè)交易數(shù)據(jù)為預(yù)售交易〕成交價(jià)格呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，05年價(jià)格比04年價(jià)格下降7%。其原因很大程度上在于目前銷售商業(yè)物業(yè)位置外移，本身價(jià)值偏低，同時(shí)在競(jìng)爭(zhēng)和銷售壓力下開(kāi)發(fā)商難以提升價(jià)格。3北京商業(yè)市場(chǎng)整體情況分析2.商業(yè)物業(yè)成交套數(shù)上升，套均面積及總價(jià)下降，銷售中小單元切割銷售較多。數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)及華高萊斯數(shù)據(jù)庫(kù)成交套數(shù)的增幅大大高于成交面積的增幅，說(shuō)明市場(chǎng)交易中大單購(gòu)置大幅下降，小單購(gòu)置快速增加。4北京商業(yè)市場(chǎng)整體情況分析3.宣武區(qū)不屬于商鋪交易的熱點(diǎn)區(qū)域，05年商鋪成交面積22168平方米，銷售單價(jià)為12624.78元/平方米，在內(nèi)城四區(qū)中成交面積、銷售單價(jià)均排名第三。05年上市的大體量商業(yè)工程多為復(fù)合業(yè)態(tài)，且多集中在朝陽(yáng)、海淀等成熟區(qū)域。05年，商鋪交易的熱點(diǎn)區(qū)域更加集中于朝陽(yáng)、海淀、昌平和豐臺(tái)區(qū)域。四區(qū)之和占商鋪總成交面積的78%，而去年四區(qū)所占比例為70%。商鋪成交面積排序〔由多到少〕：朝陽(yáng)區(qū)、海淀、昌平、豐臺(tái)；銷售單價(jià)排序〔由高到低〕：朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、昌平〔15017元/平米——5154元/平米〕。數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)及華高萊斯數(shù)據(jù)庫(kù)5項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址批準(zhǔn)日期準(zhǔn)許銷售面積(m2)環(huán)線主要物業(yè)類型商業(yè)面積(m2)車位面積(m2)西環(huán)廣場(chǎng)西直門(mén)綜合交通樞紐2005-3-18222739.722－3西寫(xiě)字樓9187136224.46中國(guó)紅街朝陽(yáng)區(qū)工體東路東側(cè)2005-4-3048536.232～3東寫(xiě)字樓9066.44

健翔大廈朝陽(yáng)區(qū)祁家豁子8號(hào)2005-5-2428134.213～4北寫(xiě)字樓243140德勝尚城西城區(qū)德外關(guān)廂2005-6-1966955.262～3西寫(xiě)字樓11561.396032.24瑞安大廈朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)南路102號(hào)2005-6-2435552.123～4東寫(xiě)字樓31445.490CBD東都朝陽(yáng)區(qū)北化項(xiàng)目西區(qū)地塊2005-6-2677657.483～4東寫(xiě)字樓9080.4811965.032005-10-167011.74公寓40878.898450.65北京華聯(lián)望京購(gòu)物中心朝陽(yáng)區(qū)廣順北大街33號(hào)2005-8-2582633.984～5東北寫(xiě)字樓6570014198韋伯國(guó)際發(fā)展中心朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)門(mén)外小莊6號(hào)2005-8-2876556.593～4東寫(xiě)字樓19084

2005-12-1443727.92商業(yè)

北京·國(guó)際海淀區(qū)中關(guān)村南大街18號(hào)2005-10-1498420.362～3西寫(xiě)字樓11027.4119033.73瑞都國(guó)際通州區(qū)九棵樹(shù)48號(hào)院2005-10-2462774.435～東寫(xiě)字樓30020.185044.7朝外SOHO朝陽(yáng)區(qū)關(guān)東店四巷2005-12-7136277.692～3東寫(xiě)字樓51128.6415841.47華貿(mào)中心朝陽(yáng)區(qū)西大望路6號(hào)2005-12-28193940.323～4東寫(xiě)字樓29300.0140121.9港龍商業(yè)中心昌平區(qū)回龍觀鎮(zhèn)2005-4-2921296.645～北商業(yè)

長(zhǎng)青大廈朝陽(yáng)區(qū)亮馬橋路48號(hào)2005-6-2473421.253～4東商業(yè)

望京國(guó)際商業(yè)中心朝陽(yáng)區(qū)望京新城B區(qū)6-10號(hào)地B區(qū)2005-6-1123633.524～5東北商業(yè)9844425190錦繡大地物流港海淀區(qū)四季青鄉(xiāng)龔村(阜石路69號(hào))2005-8-27132455.544～5西商業(yè)

37158北京海天中心海淀區(qū)羊坊店路18號(hào)2005-11-2574510.582～3西南商業(yè)

8654.84大鐘寺國(guó)際廣場(chǎng)海淀區(qū)東升鄉(xiāng)大鐘寺現(xiàn)代商城2005-12-1691373.172～3西商業(yè)

東方巴黎時(shí)代廣場(chǎng)門(mén)頭溝區(qū)雙峪環(huán)島東南角2005-11-18102092.365～西公寓53043.019755.8605年上市銷售的大體量商業(yè)工程6北京商業(yè)市場(chǎng)整體情況分析小結(jié)：商業(yè)物業(yè)交易整體態(tài)勢(shì)良好受整體市場(chǎng)環(huán)境的影響，本區(qū)域開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)會(huì)有較好的市場(chǎng)前景交易熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)槌?yáng)、海淀、昌平和豐臺(tái)四區(qū)。大體量商業(yè)物業(yè)交易集中在熱點(diǎn)區(qū)域，且業(yè)態(tài)復(fù)合商業(yè)物業(yè)銷售過(guò)程中小單元切割銷售的情況增多本工程所在宣武區(qū)并不是商業(yè)物業(yè)交易的熱點(diǎn)區(qū)域，開(kāi)發(fā)大體量的商業(yè)物業(yè)會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)7市級(jí)商業(yè)中心對(duì)本區(qū)域影響分析8本項(xiàng)目王府井西單9本項(xiàng)目王府井西單10一、西單商業(yè)區(qū)分析1.根本情況介紹地處北京核心地段：天安的西側(cè)，宣武門(mén)北側(cè)，其主體局部以西單北大街南段為主。營(yíng)業(yè)面積：40萬(wàn)平方米。歷史悠久：與王府井商圈同屬于北京最早的、最成熟的商圈，早期為滿足城區(qū)市民根本生活需要的供給中心。商業(yè)屬性：以購(gòu)物為主，文化、娛樂(lè)、餐飲等休閑效勞為輔的多功能、綜合性的現(xiàn)代化商業(yè)區(qū)。以“時(shí)尚、品位、休閑〞為主題的青春型商圈。消費(fèi)人群特征：泛北京人：北京常住居民年輕人：25-35北京當(dāng)?shù)刂械仁杖腚A層消費(fèi)動(dòng)因：物美價(jià)廉，交通易達(dá)性

11一、西單商業(yè)區(qū)分析2.規(guī)模業(yè)態(tài)特征西單是以百貨零售為主要業(yè)態(tài)的現(xiàn)代化商業(yè)區(qū)。區(qū)域內(nèi)的主要工程：大型百貨：西單商場(chǎng)、西單賽特、中友百貨、君太百貨、美美百貨〔首都時(shí)代廣場(chǎng)〕、西單購(gòu)物中心等寫(xiě)字樓：華威大廈、華南大廈、廣州大廈、高登大廈、西單國(guó)際大廈、太運(yùn)大廈、國(guó)際電力大廈等規(guī)模〔數(shù)據(jù)來(lái)源：?北京區(qū)域統(tǒng)計(jì)年鑒—2004?〕區(qū)內(nèi)商業(yè)企業(yè)數(shù)量：97個(gè)區(qū)內(nèi)餐飲企業(yè)數(shù)量：14個(gè)區(qū)內(nèi)效勞業(yè)企業(yè)數(shù)量：137個(gè)中友百貨西單商場(chǎng)西單賽特西單購(gòu)物商場(chǎng)西西工程4#地12一、西單商業(yè)區(qū)分析西西工程4＃地西西工程四號(hào)地(位于原西單科技廣場(chǎng)處)規(guī)劃建筑規(guī)模是地上15層、地下4層，擬建成包括酒店、酒店式公寓、商場(chǎng)、餐飲娛樂(lè)乃至劇院在內(nèi)的綜合性大廈。西西4＃地雖然規(guī)劃有展示功能，但展示的空間比較狹小，所起到的吸引人群，聚集人氣的作用仍然不夠。13一、西單商業(yè)區(qū)分析3.未來(lái)開(kāi)展趨勢(shì)西城區(qū)政府規(guī)劃擴(kuò)展西單商圈，將宣武門(mén)到新街口整個(gè)打通，向南連接宣武門(mén)的莊勝崇光百貨(SOGO)，向北連接新街口小商圈，形成一條全長(zhǎng)5.4公里的西城區(qū)“商業(yè)大動(dòng)脈〞。規(guī)劃中的地鐵四號(hào)線將西單與SOGO連接起來(lái)，方便了二者之間的聯(lián)系、交流。規(guī)劃中的地鐵四號(hào)線西單宣武門(mén)14一、西單商業(yè)區(qū)分析我們認(rèn)為這一規(guī)劃的實(shí)施對(duì)本工程的影響不大：西單、SOGO的客戶群具有一定的同質(zhì)性，都是針對(duì)北京的時(shí)尚青年，SOGO的客戶群很大程度上是分流西單的共享客流。西單、SOGO兩大商圈的連接會(huì)進(jìn)一步加劇商圈內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)。針對(duì)時(shí)尚青年的西單、SOGO兩大現(xiàn)代化商圈，對(duì)具有傳統(tǒng)商業(yè)特色、針對(duì)旅游人群的本工程影響不大。宣內(nèi)大街在西單、SOGO間形成的隔斷明顯，兩大商圈的融合仍需要時(shí)間。SOGOSOGO西單規(guī)劃中的地鐵四號(hào)線15一、西單商業(yè)區(qū)分析4.西單與本工程的關(guān)系西單不會(huì)與本工程形成明顯的競(jìng)爭(zhēng)大柵欄作為北京傳統(tǒng)的商業(yè)中心，其所面對(duì)的人群主要是旅游人群；而西單作為北京時(shí)尚青年的聚集地，其所面對(duì)的主要是北京的年輕人，二者在客戶群結(jié)構(gòu)上的差異會(huì)使這兩個(gè)市級(jí)商業(yè)中心在形態(tài)上表現(xiàn)出很大不同，因而不會(huì)形成明顯的競(jìng)爭(zhēng)。大柵欄西單16一、西單商業(yè)區(qū)分析5.西單目前存在問(wèn)題及對(duì)本工程的借鑒雖然西單未來(lái)與本工程不會(huì)形成很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，但是對(duì)同屬于市級(jí)商業(yè)中心的本工程而言，西單目前存在的問(wèn)題對(duì)本工程仍然有一定的借鑒意義。人行道面積缺乏，人車分流程度低，可供逗留的空間少人坐在垃圾桶對(duì)面的路燈下面行人匆匆走過(guò)車輛擁堵的街道17雖然按照“西西工程〞的總規(guī)劃，將設(shè)置2層高的步廊把面對(duì)西單北大街的兩旁建筑物連接起來(lái)，以解決西單的交通問(wèn)題，但是從目前的情況來(lái)看，這一規(guī)劃遲遲未得到有效實(shí)施。也就是說(shuō)，西單的交通擁堵?tīng)顩r在短期內(nèi)不會(huì)得到緩解。109百貨與中國(guó)移動(dòng)之間的過(guò)街廊橋至今仍沒(méi)有連起來(lái)，從這一點(diǎn)也可以看出西單的空中步行系統(tǒng)并沒(méi)有得到有效的實(shí)施。18一、西單商業(yè)區(qū)分析西單仍然是以現(xiàn)代大型零售百貨為主的業(yè)態(tài)，產(chǎn)品特色不突出，互動(dòng)性和娛樂(lè)性的商業(yè)展示體驗(yàn)功能比較缺乏，對(duì)企業(yè)客戶的商業(yè)交流功能缺乏足夠的重視。目前西單商業(yè)街兩側(cè)商場(chǎng)、店鋪密布，根本沒(méi)有展示功能的設(shè)置。19二、王府井商業(yè)區(qū)分析從目前的情況來(lái)看，王府井與本工程有眾多相似性，二者在未來(lái)會(huì)有較大競(jìng)爭(zhēng)，本工程正處于改造的時(shí)機(jī)，因而對(duì)王府井的分析對(duì)本工程會(huì)有很強(qiáng)的借鑒意義：都處于北京市的核心地段都具有悠久的歷史，都是北京著名的市級(jí)商業(yè)中心都是傳統(tǒng)商業(yè)的聚集地，老字號(hào)云集都主要面對(duì)旅游人群王府井大柵欄20二、王府井商業(yè)區(qū)分析21二、王府井商業(yè)區(qū)分析2.業(yè)態(tài)分析根本情況〔數(shù)據(jù)來(lái)源：?北京區(qū)域統(tǒng)計(jì)年鑒—2004?〕大型商廈9座：王府井百貨大樓、東方新天地等；大型、超大型寫(xiě)字樓10余座：東方廣場(chǎng)、新東安大廈等；五星級(jí)賓館8家：北京飯店、王府飯店等；老字號(hào)企業(yè)多家：盛錫福、同升和、亨得利等。經(jīng)營(yíng)狀況〔數(shù)據(jù)來(lái)源：?北京區(qū)域統(tǒng)計(jì)年鑒—2004?〕零售額：34.47億元銷售收入：193.20億元22二、王府井商業(yè)區(qū)分析3.王府井對(duì)本工程的借鑒通過(guò)老字號(hào)等傳統(tǒng)商業(yè)的保存維持商業(yè)街的特色。王府井在改造過(guò)程中保存了諸如瑞蚨祥、同升和等老字號(hào)，通過(guò)傳統(tǒng)商業(yè)營(yíng)造街區(qū)的特色，而商業(yè)街的盈利那么主要依靠現(xiàn)代商業(yè)。王府井的新老業(yè)態(tài)并存的架構(gòu)值得我們借鑒。本工程同樣也是老字號(hào)云集的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，對(duì)老字號(hào)的保存將有助于形成區(qū)域的特色。23二、王府井商業(yè)區(qū)分析本工程要在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)地位，就需要與王府井形成差異化、互補(bǔ)式的開(kāi)展，王府井目前存在的問(wèn)題及缺乏就是本工程提升的空間。24二、王府井商業(yè)區(qū)分析特例：東方新天地東方新天地是王府井地區(qū)建造比較晚的工程〔2003年最后完工〕，其中的功能設(shè)置對(duì)王府井步行街的缺乏進(jìn)行了一定程度的完善和補(bǔ)充。25二、王府井商業(yè)區(qū)分析通過(guò)弧形的中庭設(shè)計(jì)，設(shè)置不定期進(jìn)行展示的空間。26二、王府井商業(yè)區(qū)分析

在很大程度上東方新天地的參加，使整個(gè)王府井的改造進(jìn)入一個(gè)新的平臺(tái)。東方新天地有效地補(bǔ)充了王府井的休閑功能，也使得王府井各種檔次的物業(yè)搭配更為合理?？梢哉f(shuō)，目前整個(gè)王府井依舊是外地來(lái)京消費(fèi)群體的主要旅游消費(fèi)場(chǎng)所。但是值得注意的是，無(wú)論是雖然王府井也保存了一些傳統(tǒng)老字號(hào)，但是整個(gè)區(qū)域改造已經(jīng)是該區(qū)域喪失了北京傳統(tǒng)的歷史風(fēng)貌。即使是東方廣場(chǎng)的參加也沒(méi)有改變這一情況。因此，我們認(rèn)為，目前王府井只是一個(gè)北京現(xiàn)代意義上的購(gòu)物中心。在歷史傳承方面，尤其是在整個(gè)區(qū)域文化風(fēng)情上并沒(méi)有突出的表現(xiàn)。而也正是本工程可以尋找的突破點(diǎn)。具體而言，我們認(rèn)為，我們應(yīng)該利用PASSAG打造一種有歷史感，但又具有現(xiàn)代商業(yè)舒適性的全新商業(yè)風(fēng)格。從而在建筑上與其形成突出的差異。更為重要的是，目前整個(gè)王府井仍然是一種以購(gòu)物為中心為主體的現(xiàn)代零售商業(yè)。而本工程所要進(jìn)行了就是與其形成差異化，充分利用此次改造機(jī)遇，創(chuàng)造一種新的商業(yè)模式——shoppingpark為區(qū)域帶來(lái)生機(jī)。27市級(jí)商業(yè)中心分析總結(jié)通過(guò)對(duì)西單、王府井兩大市級(jí)商業(yè)中心的分析，給了本工程如下啟示：保存?zhèn)鹘y(tǒng)商業(yè)特色西單現(xiàn)在已是吸引年輕人的現(xiàn)代商業(yè)中心，本工程對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)的保存可以與之形成差異化競(jìng)爭(zhēng)本區(qū)域歷史積淀深厚，對(duì)歷史文脈的充分利用是形成區(qū)域特色的關(guān)鍵傳統(tǒng)商業(yè)只是維持區(qū)域特色的要素，而非盈利點(diǎn)，區(qū)域的主要盈利仍然要靠現(xiàn)代商業(yè)我們要與現(xiàn)代北京市級(jí)商業(yè)中心的消費(fèi)模式形成互補(bǔ)和差異化開(kāi)展現(xiàn)有商業(yè)中心主要是現(xiàn)代大批量零售商業(yè)無(wú)論是北京特色還是地方特色都不夠突出。主要消費(fèi)行為模式主要為“購(gòu)物〞，缺乏大量具有互動(dòng)性和娛樂(lè)性的商業(yè)展示體驗(yàn)功能。而本工程就是要在購(gòu)物模式方式上有所突破打造SHOPPINGPARK——將購(gòu)物變成游憩行為，從而與真正與目前北京城市中心內(nèi)的商業(yè)中心形成差異。28金融街與本工程的互動(dòng)開(kāi)展分析29金融街與本工程的互動(dòng)開(kāi)展分析一、金融街根本情況分析地理位置：西靠西二環(huán)路，東鄰太平橋大街，南起西長(zhǎng)安街，北至阜成門(mén)內(nèi)大街。南北長(zhǎng)1700米，東西寬600米，規(guī)劃用地103公頃，總建筑面積300多萬(wàn)平方米2.商圈定位國(guó)家級(jí)金融管理中心國(guó)內(nèi)最大的貨幣資金市場(chǎng)國(guó)際化金融效勞中心西單金融街本項(xiàng)目30金融街與本工程的互動(dòng)開(kāi)展分析阜成門(mén)商圈寫(xiě)字樓百盛購(gòu)物中心金融街31金融街與本工程的互動(dòng)開(kāi)展分析二、金融街與本工程的互動(dòng)開(kāi)展分析金融街與西單形成互動(dòng)開(kāi)展的可能性不大雖然金融街距離西單僅1公里之遙，但是，我們認(rèn)為金融街與西單形成互動(dòng)開(kāi)展的可能性仍然不大。金融街與西單商業(yè)街之間的橫向交通比較匱乏，且中間存在許多非商務(wù)功能的阻斷。目前聯(lián)接金融街與西單較為便捷的道路主要有三條：復(fù)內(nèi)大街，廣寧伯路、辟才胡同，學(xué)院小街、二龍路西街、大木倉(cāng)胡同。而這幾天道路在頂峰時(shí)期往往擁堵不堪，這在一定程度上限制了二者的商務(wù)往來(lái)，同時(shí)也影響了金融街人士的購(gòu)物情緒金融街與西單之間存在一些非商務(wù)業(yè)態(tài)，例如豐匯園等住宅小區(qū)，這在一定程度上也阻斷了兩者之間的商務(wù)往來(lái)。金融街西單學(xué)院小街、二龍路西街、大木倉(cāng)胡同廣寧伯路、辟才胡同復(fù)內(nèi)大街32金融街與本工程的互動(dòng)開(kāi)展分析西單商圈北京時(shí)尚青年聚集地的定位也決定了西單不是金融人士理想的消費(fèi)場(chǎng)所。金融人士通常比較傾向于在咖啡廳、酒吧、茶吧、電影院、劇院等娛樂(lè)場(chǎng)所進(jìn)行消費(fèi)，同時(shí)比較注重場(chǎng)所的環(huán)境和檔次，而西單目前的針對(duì)時(shí)尚人士的娛樂(lè)業(yè)態(tài)顯然并不適合金融人士。金融人士消費(fèi)出行的主要交通工具為出租車，因而他們可以選擇距離更遠(yuǎn)一些的、效勞和環(huán)境更好的區(qū)域消費(fèi)；同時(shí)，他們的空閑時(shí)間通常集中在晚上8點(diǎn)之后，在這個(gè)時(shí)間段對(duì)離公司的距離遠(yuǎn)近不會(huì)很重視。33金融街與本工程的互動(dòng)開(kāi)展分析本工程可以與金融街形成互動(dòng)開(kāi)展從上述分析我們可以看出，金融街人士完全可以不去西單，而選擇距離金融街不是很遠(yuǎn)的本工程區(qū)域進(jìn)行消費(fèi)。金融街與本工程之間的交通便利，橫向交通、豎向交通均四通八達(dá)。金融街本項(xiàng)目34金融街與本工程的互動(dòng)開(kāi)展分析本工程可以在定位設(shè)置上對(duì)臨近商圈的本市消費(fèi)者的消費(fèi)行為進(jìn)行再延伸，從而將金融街人士吸引至本區(qū)域進(jìn)行消費(fèi)。金融街商圈距離本工程區(qū)域比較近，該區(qū)域是“新北京人〞大量聚集的區(qū)域，這些新北京人具有如下特點(diǎn)：受教育程度高，收入穩(wěn)定，多為公司白領(lǐng)和管理人員注重生活品質(zhì)，對(duì)文化休閑活動(dòng)有一定層次的追求對(duì)自身出生地的特色產(chǎn)品與文化仍具有認(rèn)同感和懷舊意識(shí)，他們很愿意以“北京人〞的身份，再次體驗(yàn)和回憶原有本地商業(yè)產(chǎn)品和風(fēng)情。金融街本項(xiàng)目消費(fèi)延伸本工程可以通過(guò)“中國(guó)廊〞這種特色工程的商業(yè)建筑空間，給金融街人士提供再次的體驗(yàn)和回憶的空間。而且也正是這種將購(gòu)物融于休閑的SHOPPINGPARK新型購(gòu)物模式，也將是本區(qū)域成為這些金融界高端人士進(jìn)行高端招待、購(gòu)物休閑的新場(chǎng)所。而這種城市客廳的功能也正是北京城市中心所缺乏的。35區(qū)級(jí)商業(yè)中心對(duì)本區(qū)域影響分析36SOGO和新世界是南城兩大知名的區(qū)級(jí)商業(yè)中心，距離本工程比較近，容易與本工程形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，因此，對(duì)這兩大商業(yè)中心的分析有助于本工程的定位。SOGO本項(xiàng)目新世界37一、宣武莊勝SOGO商圈1998200020022005開(kāi)業(yè)結(jié)束虧損經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)38一、宣武莊勝SOGO商圈2.業(yè)態(tài)分析商圈內(nèi)開(kāi)發(fā)有大量住宅工程，例如莊勝二期等商業(yè)物業(yè)對(duì)住宅的促進(jìn)作用：成為住宅的超大型配套通過(guò)住宅產(chǎn)品增強(qiáng)商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的抗風(fēng)險(xiǎn)性莊勝崇光SOGO百貨在開(kāi)業(yè)8年后，經(jīng)營(yíng)狀況良好，是SOGO商圈的核心代表，同時(shí)也是南城重要的大型零售商業(yè)區(qū)之一。商圈的商業(yè)氣氛比較成熟，國(guó)際知名連鎖品牌沃爾瑪已入駐商圈，會(huì)進(jìn)一步帶動(dòng)區(qū)域的商業(yè)氣氛。39一、宣武莊勝SOGO商圈

商圈內(nèi)的主要工程有：新聞總署及傳媒大道富卓廣場(chǎng)長(zhǎng)城大廈海格國(guó)際大廈莊勝崇光SOGO百貨越秀大酒店宣西開(kāi)發(fā)區(qū)40一、宣武莊勝SOGO商圈富卓廣場(chǎng)寫(xiě)字樓建筑面積4.1萬(wàn)平米，商業(yè)面積建筑約6萬(wàn)平米寫(xiě)字樓：均價(jià)13500元/平米；租金4.5元/平米·天(包含物業(yè)費(fèi)及水費(fèi)等，電費(fèi)單獨(dú)結(jié)算)，產(chǎn)權(quán)歸小業(yè)主，面積從138到800平米不等商業(yè)：一層的一局部和地下一層(1.9萬(wàn)平米)已經(jīng)租給給沃爾瑪，2005年底開(kāi)業(yè)。沃爾瑪租金2元/平方米/天41一、宣武莊勝SOGO商圈莊勝城一期工程莊勝?gòu)V場(chǎng)：1992年開(kāi)發(fā)，總占地3.7萬(wàn)平米，總建筑面積37萬(wàn)平米；商業(yè)營(yíng)業(yè)面積約8.4萬(wàn)平米總體規(guī)劃：21層主樓與16層北樓為智能型甲級(jí)寫(xiě)字樓，18層南樓為五星級(jí)酒店。裙樓1-6層及地庫(kù)一層為超大型商場(chǎng)寫(xiě)字樓：銷售產(chǎn)權(quán)〔局部業(yè)主來(lái)自香港、新加坡等東南亞地區(qū)〕；租金3.7元/平米·天(不含電費(fèi)〕；出租率較高商業(yè)：由崇光負(fù)責(zé)商業(yè)經(jīng)營(yíng)；北館1998年開(kāi)業(yè)，營(yíng)業(yè)面積8.4萬(wàn)平米；目前南館5萬(wàn)平米正銷售產(chǎn)權(quán)，均價(jià)約為3.5萬(wàn)元/平米酒店：與麗晶酒店管理集團(tuán)合作，2002年10月開(kāi)始建設(shè)，總建筑面積達(dá)7萬(wàn)平方米；商業(yè)辦公酒店42莊勝城莊勝二期純居住高級(jí)公寓生活區(qū)莊勝二期純居住高級(jí)公寓生活區(qū)分為東區(qū)和西區(qū)，總建筑面積67萬(wàn)平方米。西區(qū)緊鄰莊勝?gòu)V場(chǎng)，東區(qū)南側(cè)連接著著名的琉璃廠文化街及和平門(mén)。均價(jià)11000元/平方米左右。莊勝二期莊勝?gòu)V場(chǎng)43二、崇文新世界商圈1.根本情況介紹地理位置：崇文門(mén)及其周邊區(qū)域商業(yè)屬性：崇文區(qū)的商業(yè)中心集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的綜合性商圈新的引導(dǎo)時(shí)尚潮流的青年商業(yè)中心開(kāi)展歷程新世界集團(tuán)1992年藉崇文老城區(qū)改造的契機(jī)，在崇外大街沿線1.3平方公里范圍內(nèi)相繼開(kāi)發(fā)了包括新世界中心在內(nèi)的九大工程。經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)展和市場(chǎng)培育，逐漸形成了以新世界中心為核心的崇文新世界商圈，使崇文門(mén)形成了一個(gè)新的引導(dǎo)時(shí)尚潮流的青年商業(yè)氣氛，成為南城除SOGO外最為活潑的區(qū)域。國(guó)瑞城等新工程的出現(xiàn)進(jìn)一步增強(qiáng)了商圈的輻射力。新世界1992年2000年2005年基礎(chǔ)設(shè)施、公建項(xiàng)目開(kāi)展高檔住宅小區(qū)建設(shè)擴(kuò)展、二次規(guī)劃44二、崇文新世界商圈2.業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)復(fù)合：形成以新世界商城為中心的新興現(xiàn)代商貿(mào)、辦公、居住功能混合區(qū)商業(yè)以購(gòu)物為主，兼有休閑、娛樂(lè)功能肯德基、必勝客、新世紀(jì)錢(qián)柜、樂(lè)圣、溜冰場(chǎng)、搜秀城、韓城時(shí)尚廣場(chǎng)等的引入使新世界商圈成為吃、喝、玩、樂(lè)樣樣俱全的商圈。45二、崇文新世界商圈商圈內(nèi)大量開(kāi)發(fā)住宅工程，例如新世界家園、新世界太華公寓、新景家園、新世界新怡家園等商圈日漸成熟的商業(yè)環(huán)境提升了區(qū)域的價(jià)值，促進(jìn)了區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展通過(guò)住宅開(kāi)發(fā)提高商業(yè)開(kāi)發(fā)的抗風(fēng)險(xiǎn)性崇文商圈近期新增產(chǎn)品體量對(duì)比圖（05年7月）數(shù)據(jù)來(lái)源：焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)46二、崇文新世界商圈商圈內(nèi)主要工程有：新世界中心新世界太華公寓正仁大廈新成文化大廈國(guó)瑞城搜秀商城太康大廈47二、崇文新世界商圈新世界中心由兩幢寫(xiě)字樓、一幢商務(wù)酒店、一幢公寓組成，中心5層加地下1層為大型商場(chǎng)?？偨ㄖ娣e187000平米，其中寫(xiě)字樓40000平米，商業(yè)74000平米。寫(xiě)字樓：分南北兩棟，分立在新世界商場(chǎng)的兩側(cè)。售價(jià)19119元/平米，租金18美金/平米/月(4.8元/平米/天)。商業(yè)：一期北館1998年開(kāi)始營(yíng)業(yè)，業(yè)態(tài)主要為中檔百貨＋健身，建筑面積為74000平米，營(yíng)業(yè)面積為40000平米。二期南館2000年開(kāi)始營(yíng)業(yè)，業(yè)態(tài)主要為定位于年輕人的購(gòu)物〔服裝等〕、餐飲與休閑，建筑面積為43000平米，營(yíng)業(yè)面積為21000平米。正仁大廈寫(xiě)字樓工程，底層為商業(yè)。總建筑面積56351平米。售價(jià)12000元/平米，租金16美元/平米/月(4.3元/平米/天)。48二、崇文新世界商圈新成文化大廈總建筑面積46597平米，包括6204.41平米的商業(yè)和32152.36平米的寫(xiě)字樓建筑層數(shù)為地下兩層，地上13層；地上首層和２層為商業(yè)用房，3至12層為辦公用房。寫(xiě)字樓：面積90-400平米，售價(jià)15000元/平米，租金4元/平米/天。搜秀商城總建筑面積50000平米一期2004年10月15日開(kāi)業(yè)，二期2005年初開(kāi)業(yè)。主營(yíng)服裝，6層為“北京動(dòng)漫城〞。定位專為年輕人提供購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲、視聽(tīng)一體化的全新體驗(yàn)式、探索式消費(fèi)中心。49二、崇文新世界商圈國(guó)瑞城總占地面積20公頃，總建筑面積80萬(wàn)平方米，包括68萬(wàn)平米的住宅，1棟寫(xiě)字樓〔4萬(wàn)平米〕，1棟酒店式公寓和3棟商住公寓，10萬(wàn)平米的集中商業(yè)。在售住宅均價(jià)在13000元/平米以上，商鋪：均價(jià)22000元/平方米50二、崇文新世界商圈小結(jié)：新世界商圈的商業(yè)氣氛比較成熟，百貨、娛樂(lè)休閑、餐飲及健身等業(yè)態(tài)較為完整。其中新世界百貨商場(chǎng)定位中檔，集購(gòu)物、餐飲、健身、娛樂(lè)休閑功能于一體，是南城知名的大型零售百貨中心，未來(lái)國(guó)瑞城10萬(wàn)平米集中商業(yè)的入市，會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)商圈的商業(yè)氣氛和輻射力。51區(qū)級(jí)商業(yè)中心分析總結(jié)

通過(guò)對(duì)上述兩大區(qū)級(jí)商業(yè)中心的分析，可以看出崇文新世界與莊勝崇光商圈的形成有很多共性：藉由舊城改造的契機(jī)二者都是在舊城改造的歷史背景下開(kāi)展起來(lái)的，且由于所在區(qū)域歷史文化遺存不多，因而規(guī)劃形成了“時(shí)尚、休閑〞的現(xiàn)代商圈。商業(yè)培育期長(zhǎng)這個(gè)兩個(gè)商圈在形成過(guò)程中都無(wú)一例外的經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的商業(yè)培育期，可以說(shuō)是在經(jīng)歷了痛苦的“難產(chǎn)〞之后才形成了今天的南城兩大重要的零售百貨中心和成熟的商業(yè)氣氛。通過(guò)開(kāi)發(fā)住宅產(chǎn)品提高抗風(fēng)險(xiǎn)性在商業(yè)培育期的過(guò)程中，兩大商圈的開(kāi)發(fā)商都采取了開(kāi)發(fā)住宅產(chǎn)品以提高抗風(fēng)險(xiǎn)性的做法。

52區(qū)級(jí)商業(yè)中心分析總結(jié)對(duì)于本工程而言，由于同樣地處南城，會(huì)與崇文新世界、莊勝崇光商圈形成較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，如果我們同樣引入大體量的零售百貨業(yè)態(tài)的話，就會(huì)存在以下問(wèn)題：風(fēng)險(xiǎn)大崇文新世界、莊勝崇光商圈的范例已經(jīng)告訴我們大型零售百貨的商業(yè)培育期較長(zhǎng)，在本區(qū)域內(nèi)的開(kāi)發(fā)也有面臨較長(zhǎng)商業(yè)培育期的可能性。將會(huì)受到來(lái)自崇文新世界、莊勝崇光商圈的劇烈競(jìng)爭(zhēng)崇文新世界、莊勝崇光商圈已經(jīng)成為南城兩大知名的大型零售百貨中心，商業(yè)氣氛成熟，本區(qū)域引入同樣的業(yè)態(tài)，勢(shì)必會(huì)受到來(lái)自這兩個(gè)商圈的巨大壓力，同時(shí)在成熟度與商業(yè)氣氛上均不占優(yōu)勢(shì)。因此，對(duì)于本工程而言，要與崇文新世界、莊勝崇光商圈形成比較優(yōu)勢(shì)，采用以下做法對(duì)我們比較有利：如果只是簡(jiǎn)單引入大型百貨商業(yè)，無(wú)疑將具有較高的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)于本工程，零售百貨雖然需要引入以支撐工程的商業(yè)，但是應(yīng)該具有一定的主題性，使其成為我們整個(gè)SHOPPINGPARK有機(jī)組成局部。應(yīng)充分利用PASSAG手法對(duì)其內(nèi)部空間進(jìn)行設(shè)計(jì)，使其更具有開(kāi)放性對(duì)購(gòu)物環(huán)境進(jìn)行主題化設(shè)計(jì)，使整個(gè)購(gòu)物與休閑更緊密地結(jié)合。53四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析兩廣路沿線市場(chǎng)分析54開(kāi)展現(xiàn)狀業(yè)態(tài)分布狀況業(yè)態(tài)特征比較開(kāi)展?fàn)顟B(tài)分析區(qū)域開(kāi)展水平及趨勢(shì)判斷按業(yè)態(tài)分析按路段分析周邊商業(yè)環(huán)境評(píng)價(jià)大都市街商業(yè)分析四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析55〔一〕區(qū)域開(kāi)展現(xiàn)狀1.路段劃分由于兩廣路橫跨宣武、崇文兩區(qū)，延伸范圍較長(zhǎng)，其沿線業(yè)態(tài)表現(xiàn)特征也將不僅相同。因此，在進(jìn)行本局部研究工作時(shí)，我們將按照以下圖所示，將兩廣路劃分為廣渠門(mén)內(nèi)路段〔廣渠門(mén)至崇文門(mén)大街局部〕、大都市街路段和廣安門(mén)內(nèi)路段〔前門(mén)大街至廣安門(mén)局部〕三個(gè)局部進(jìn)行比照分析。綜合體圖示：住宅底商零售商業(yè)餐飲賓館酒店寫(xiě)字樓廣安門(mén)內(nèi)大都市街廣渠門(mén)內(nèi)四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析56〔一〕區(qū)域開(kāi)展現(xiàn)狀2.業(yè)態(tài)分布狀況商業(yè)——分布較為廣泛廣渠門(mén)內(nèi)路段沿線以住宅底商為主大都市街沿線包括純商業(yè)、寫(xiě)字樓底商以及批發(fā)市場(chǎng)等廣安門(mén)內(nèi)路段沿線主要以菜百商圈、特色群眾餐飲為主寫(xiě)字樓——大都市街沿線較為集中賓館酒店——區(qū)域內(nèi)較少，目前僅有大都市街上有兩家商務(wù)型酒店綜合體圖示：住宅底商零售商業(yè)餐飲賓館酒店寫(xiě)字樓廣安門(mén)內(nèi)大都市街廣渠門(mén)內(nèi)四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析57〔一〕區(qū)域開(kāi)展現(xiàn)狀3.業(yè)態(tài)特征比較分析租售價(jià)格水平業(yè)態(tài)路段租金（元/平米·天）全市平均租金（元/平米·天）售價(jià)（元/平米）全市平均售價(jià)（元/平米）租金相對(duì)水平售價(jià)相對(duì)水平商業(yè)廣渠門(mén)內(nèi)大街3.5-72.1-416000-3500015000中等中等大都市街5——中等——廣安門(mén)內(nèi)大街3-12——中等——寫(xiě)字樓廣渠門(mén)內(nèi)大街2.5-45.81100016000較低較低大都市街————————廣安門(mén)內(nèi)大街2.5-3.58000-14000較低較低賓館酒店大都市街240-600元/標(biāo)間·晚——————數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)以及華高萊斯數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)更新時(shí)間：2006年一季度四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析58〔一〕區(qū)域開(kāi)展現(xiàn)狀3.業(yè)態(tài)特征比較分析出租出售率業(yè)態(tài)路段出租出售率商業(yè)廣渠門(mén)內(nèi)大街租售狀況良好，大于80%大都市街除批發(fā)市場(chǎng)以外，大多數(shù)商業(yè)店鋪空置廣安門(mén)內(nèi)大街目前基本無(wú)閑置寫(xiě)字樓廣渠門(mén)內(nèi)大街不到50%大都市街80%樓已整棟出售，但目前空置率比較高，有部分明顯屬于進(jìn)駐后又退出廣安門(mén)內(nèi)大街50%左右賓館酒店大都市街客房出租率可保持在80%左右數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析59〔一〕區(qū)域開(kāi)展現(xiàn)狀3.業(yè)態(tài)特征比較分析入駐客戶特征業(yè)態(tài)路段入駐客戶特征商業(yè)廣渠門(mén)內(nèi)大街汽車銷售、休閑娛樂(lè)、美容美發(fā)、餐飲、房屋中介、動(dòng)物醫(yī)院、琴行、藥店、干洗店等中小型生活配套型商業(yè)大都市街KTV、珠寶、家居、保險(xiǎn)公司，汽車銷售、電器等多種行業(yè)，不完全是生活配套型商業(yè)廣安門(mén)內(nèi)大街菜市口百百貨商場(chǎng)、老字號(hào)以及新興特色餐飲、電器、音像、美發(fā)等中型生活配套服務(wù)型商業(yè)；寫(xiě)字樓廣渠門(mén)內(nèi)大街國(guó)有電力企業(yè)以及部分小型地產(chǎn)、IT公司大都市街大型國(guó)有銀行、國(guó)有傳媒企業(yè)、區(qū)級(jí)政府行政單位等廣安門(mén)內(nèi)大街大型國(guó)有企業(yè)以及保險(xiǎn)、貿(mào)易、機(jī)電、房地產(chǎn)、醫(yī)藥、保險(xiǎn)等領(lǐng)域小型公司賓館酒店大都市街都市白領(lǐng)、國(guó)外游客等四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析60〔一〕區(qū)域開(kāi)展現(xiàn)狀3.業(yè)態(tài)特征比較分析因素比較分析業(yè)態(tài)路段價(jià)格水平出租出售率入駐客戶特征商業(yè)廣渠門(mén)內(nèi)大街較低大于80%中小型生活配套商業(yè)大都市街中等多數(shù)空置有一些非生活配套的特色型商業(yè)廣安門(mén)內(nèi)大街中等基本無(wú)閑置大中型生活配套商業(yè)寫(xiě)字樓廣渠門(mén)內(nèi)大街較低小于50%大型國(guó)有企業(yè)帶動(dòng)部分小型企業(yè)大都市街——空置率較高大型國(guó)有企業(yè)以及行政部門(mén)廣安門(mén)內(nèi)大街較低50%左右大型國(guó)有企業(yè)帶動(dòng)部分小型企業(yè)賓館酒店大都市街——80%左右都市白領(lǐng)、國(guó)外游客等四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析61〔一〕區(qū)域開(kāi)展現(xiàn)狀4.業(yè)態(tài)特征比較分析結(jié)論商業(yè)物業(yè)開(kāi)展相對(duì)成熟，寫(xiě)字樓市場(chǎng)蕭條，賓館酒店物業(yè)稀缺區(qū)域內(nèi)各個(gè)路段的商業(yè)物業(yè)在租金〔售價(jià)〕水平并不低的情況下，仍保持相對(duì)較高的入駐率；區(qū)域內(nèi)較為成功的商業(yè)多以居住區(qū)域的配套型商業(yè)為主；與商業(yè)物業(yè)相比，區(qū)域的寫(xiě)字樓在租金較低的情況下仍大量空置；客戶多為由于行政干與而入駐的國(guó)有大型企業(yè)，但這些國(guó)有大型企業(yè)的入駐也僅僅帶動(dòng)了局部來(lái)自各個(gè)領(lǐng)域的中小型企業(yè)，區(qū)域很難直接吸引有實(shí)力的大型企業(yè)入駐。區(qū)域內(nèi)中、高檔酒店物業(yè)稀缺，目前僅有兩家經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店進(jìn)駐大都市街，開(kāi)業(yè)以來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況一直良好。四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析62〔一〕區(qū)域開(kāi)展現(xiàn)狀4.業(yè)態(tài)特征比較分析結(jié)論廣安門(mén)內(nèi)路段商業(yè)氣氛最為成熟，廣渠門(mén)內(nèi)路段商業(yè)氣氛正在興起，大都市街路段最為蕭條廣安門(mén)內(nèi)路段整體商業(yè)氣氛已經(jīng)較為成熟，休閑購(gòu)物以及特色餐飲均已具備了一定的規(guī)模，已成為大中型的生活配套商業(yè)。廣渠門(mén)內(nèi)路段的商業(yè)氣氛已被逐漸培育起來(lái)，但尚無(wú)較大規(guī)模的商場(chǎng)，還屬中小型生活配套商業(yè)。相比之下大都市街的商業(yè)最為蕭條，還有局部商家進(jìn)駐后又退出。大都市街出現(xiàn)了一些以上兩個(gè)路段沒(méi)有出現(xiàn)的，非生活配套的特色商業(yè)物業(yè)，例如KTV、高檔家具、以及高檔珠寶等等。但除KTV外，其他經(jīng)營(yíng)都較為慘淡，目前高檔珠寶店也已撤出。四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析63〔二〕開(kāi)展?fàn)顟B(tài)分析1.業(yè)態(tài)比較分析兩廣路沿線業(yè)態(tài)開(kāi)展現(xiàn)狀商業(yè)物業(yè)開(kāi)展相對(duì)成熟寫(xiě)字樓市場(chǎng)蕭條賓館酒店物業(yè)稀缺開(kāi)展?fàn)顟B(tài)分析舊城改造導(dǎo)入新的中端居住群體促使區(qū)域配套性商業(yè)的繁榮。崇文區(qū)與宣武區(qū)都屬老城區(qū)，由于舊城改造得以人口置換，大大增強(qiáng)了居民的消費(fèi)能力，從而帶動(dòng)了區(qū)域內(nèi)生活配套性的商業(yè)的繁榮開(kāi)展。但與此相比，其他休閑娛樂(lè)以及特色商業(yè)等不僅僅與周邊居住氣氛相關(guān)的商業(yè)物業(yè)的開(kāi)展?fàn)顩r尚不樂(lè)觀。區(qū)域內(nèi)尚未形成商務(wù)氣氛制約了區(qū)域商務(wù)物業(yè)的開(kāi)展。形成成熟的商務(wù)區(qū)氣氛需要區(qū)域內(nèi)或具備較為強(qiáng)勢(shì)的政府資源，或具備成熟的交通條件、商業(yè)配套以及良好的區(qū)域印象。而目前來(lái)說(shuō)，本區(qū)域哪一條件都不具備，而未來(lái)商務(wù)氣氛的形成將主要依賴于第二個(gè)條件的成熟。雖然已有局部大型企業(yè)入駐，區(qū)域內(nèi)商務(wù)氣氛仍未形成，尚需要較長(zhǎng)時(shí)間來(lái)孕育。四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析64〔二〕開(kāi)展?fàn)顟B(tài)分析1.業(yè)態(tài)比較分析兩廣路沿線業(yè)態(tài)開(kāi)展現(xiàn)狀商業(yè)物業(yè)開(kāi)展相對(duì)成熟寫(xiě)字樓市場(chǎng)蕭條賓館酒店物業(yè)稀缺開(kāi)展?fàn)顟B(tài)分析人口素質(zhì)以及區(qū)域印象制約了區(qū)域內(nèi)酒店物業(yè)的開(kāi)展落后的形象制約中高端酒店的開(kāi)展。南城很長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)相對(duì)落后的區(qū)域印象以及大量低消費(fèi)能力的外地流動(dòng)人口導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)一直以來(lái)沒(méi)有出現(xiàn)較為高檔的賓館酒店區(qū)域適宜中高端酒店的選址。區(qū)域內(nèi)無(wú)論是交通條件、與市中心的距離，還是區(qū)域自身的商旅傳統(tǒng)，都非常適合中高檔商務(wù)酒店入駐目前已有的中端酒店入住率狀況良好?？驮炊酁槌鞘兄挟a(chǎn)階級(jí)以及國(guó)外游客等消費(fèi)能力較高的人群，他們的停留也將在一定程度上促進(jìn)區(qū)域商業(yè)的繁榮可以看出，并不是沒(méi)有相應(yīng)的人群可以支撐區(qū)域內(nèi)的中高檔酒店，而是區(qū)域內(nèi)缺乏相應(yīng)的賓館酒店來(lái)吸引相應(yīng)的人群。四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析65〔二〕開(kāi)展?fàn)顟B(tài)分析2.路段比較分析兩廣路沿線路段現(xiàn)狀比較廣安門(mén)內(nèi)路段商業(yè)氣氛最為成熟廣渠門(mén)內(nèi)路段商業(yè)氣氛正在興起大都市街路段最為蕭條開(kāi)展?fàn)顟B(tài)分析周邊居住物業(yè)的檔次以及開(kāi)展成熟度將對(duì)區(qū)域商業(yè)的開(kāi)展產(chǎn)生重要影響。廣安門(mén)內(nèi)路段周邊是經(jīng)過(guò)拆遷置換的較為成熟的中端居住社區(qū)，因此區(qū)內(nèi)中檔百貨、中檔特色餐飲等依托于周邊居住人群的商業(yè)業(yè)態(tài)也已具備一定的規(guī)模，開(kāi)展得較為成熟；廣渠門(mén)內(nèi)路段是正在興起的中高檔居住社區(qū)，近鄰新世界商圈，目前區(qū)內(nèi)已具有一定人氣，區(qū)域內(nèi)的小型配套商業(yè)也在逐漸興起；大都市街路段沿線目前沒(méi)有較為成熟的中高端居住區(qū)域，仍以危改區(qū)居多，居民消費(fèi)能力低，區(qū)域印象差，因此大都市街在一段時(shí)間內(nèi)還不能像另外兩條路段一樣形成與居住人群密切相關(guān)的配套型商業(yè)。四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析66〔三〕周邊商業(yè)環(huán)境評(píng)價(jià)大都市街概況規(guī)模全程1.8公里由15棟建筑組成總建筑面積30萬(wàn)平米功能及定位集購(gòu)物、觀光、休閑、娛樂(lè)、辦公等功能于一體的經(jīng)濟(jì)一條街大都市街工程地塊四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析67〔三〕周邊商業(yè)環(huán)境評(píng)價(jià)2.與本區(qū)域關(guān)系判斷空間位置緊鄰本工程區(qū)域的H地塊緊鄰大都市街西端將受到大都市街氣氛的強(qiáng)烈影響大都市街較大的體量以及較長(zhǎng)的延伸范圍勢(shì)必會(huì)對(duì)整個(gè)區(qū)域以及周邊產(chǎn)生輻射式的影響本工程區(qū)域的H區(qū)緊鄰大都市街，在一定程度上已經(jīng)成為反大都市街的一局部大都市街工程地塊四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析68〔三〕周邊商業(yè)環(huán)境評(píng)價(jià)3.大都市街商業(yè)現(xiàn)狀表格說(shuō)明陰影局部為非商業(yè)物業(yè)紅色字體標(biāo)注的租售價(jià)格是以建筑面積計(jì)算的，其他租售價(jià)格以套內(nèi)面積計(jì)算數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)以及華高萊斯數(shù)據(jù)庫(kù)樓號(hào)業(yè)態(tài)入駐商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況銷售均價(jià)（元/平米）租賃均價(jià)（元/天·平米）租售情況北一寫(xiě)字樓

已售北二寫(xiě)字樓

已售北三商業(yè)金興通人家空置————已售北四商業(yè)京港國(guó)際珠寶城已撤出128002.8已售北五寫(xiě)字樓、商業(yè)香港廣場(chǎng)已撤出128002.8已售北六寫(xiě)字樓

已售北七酒店?？耸⒕频旯こ虝和?30002.8已售四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析69〔三〕周邊商業(yè)環(huán)境評(píng)價(jià)3.大都市街商業(yè)現(xiàn)狀樓號(hào)業(yè)態(tài)入駐商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況銷售均價(jià)（元/平米）租賃均價(jià)（元/天·平米）租售情況南一商業(yè)大中電器不好250007（分割租售）南二寫(xiě)字樓、商業(yè)體育精品大世界基本空置140004（分割租售）南三商業(yè)一層底商相對(duì)較好130003已售南四辦公

南五商業(yè)天王星量販KTV達(dá)芬奇家居沿街底商僅KTV經(jīng)營(yíng)狀況較好————已售南六酒店中欣戴斯酒店新開(kāi)業(yè)158002.8已售南七寫(xiě)字樓

南八寫(xiě)字樓、商業(yè)美博城北京著名美容美發(fā)業(yè)聚集地————已售四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析70〔三〕周邊商業(yè)環(huán)境評(píng)價(jià)3.大都市街商業(yè)現(xiàn)狀初期被商家看好，但后期紛紛撤出初期有多家商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐大都市街，但后來(lái)多為撤出或關(guān)閉小體量底商、娛樂(lè)業(yè)以及批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況較好天王星KTV市區(qū)內(nèi)人氣較旺的場(chǎng)所珍貝大廈底商是區(qū)域內(nèi)少數(shù)經(jīng)營(yíng)狀況較好的商業(yè)美容美發(fā)用品市場(chǎng)美博城是北京著名美容美發(fā)業(yè)聚集地4.大都市街商業(yè)現(xiàn)狀成因分析區(qū)域原有中低端商業(yè)氣氛尚未完全扭轉(zhuǎn)沒(méi)有能夠支撐區(qū)域形成全新商圈的人群和商務(wù)條件沒(méi)有形成能夠突破商圈限制的特色化商業(yè)四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析71〔三〕周邊商業(yè)環(huán)境評(píng)價(jià)5.對(duì)本區(qū)域的影響性分析本區(qū)域H地塊在很大程度上受到大都市街商業(yè)氣氛的影響面向大范圍客戶群體的大體量商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式目前不適宜H地塊運(yùn)作不能依靠大都市街的區(qū)域帶動(dòng)，而應(yīng)更多依靠本區(qū)域北部地塊的帶動(dòng)作用主要應(yīng)更加關(guān)注區(qū)域內(nèi)部住宅以及商務(wù)配套的商業(yè)四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析72〔四〕周邊市場(chǎng)分析結(jié)論1.周邊區(qū)域開(kāi)展水平判斷區(qū)域原有的低端商業(yè)形態(tài)尚未扭轉(zhuǎn)大都市街目前較為蕭條，僅批發(fā)市場(chǎng)、KTV等業(yè)態(tài)較具人氣，仍未擺脫其作為中低端旅游者聚集地的區(qū)域形象，距離高檔商務(wù)辦公區(qū)域仍有較大差距短時(shí)間內(nèi)難于成長(zhǎng)成為一個(gè)商業(yè)價(jià)值很高的區(qū)域既缺乏特色商業(yè)的帶動(dòng)，又缺乏強(qiáng)有力的高端商務(wù)動(dòng)力，兩廣路區(qū)域很難在較短的時(shí)間內(nèi)成長(zhǎng)成為一個(gè)商業(yè)價(jià)值很高的區(qū)域。兩廣路沿線尚未開(kāi)展成為具有輻射作用的區(qū)域整體而言，兩廣路沿線商務(wù)氣氛不成熟，居住氣氛較成熟，目前根本上屬于生活區(qū)配套商業(yè)，還遠(yuǎn)沒(méi)有形成具有輻射能力的商圈概念四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析73〔四〕周邊市場(chǎng)分析結(jié)論2.本區(qū)域開(kāi)展趨勢(shì)初步判斷充分考慮與本工程區(qū)域北部地塊的互動(dòng)本工程區(qū)域在對(duì)延兩廣路的H地塊進(jìn)行定位時(shí)需要盡量脫離大都市街兩廣路沿線的區(qū)域影響，盡量與本工程區(qū)域北部地塊的業(yè)態(tài)形成互動(dòng)3.本區(qū)域業(yè)態(tài)選擇判斷謹(jǐn)慎開(kāi)發(fā)辦公物業(yè)區(qū)域周邊的商務(wù)氣氛相當(dāng)不成熟，如果貿(mào)然開(kāi)發(fā)大體量的辦公物業(yè)很有可能再次陷入“大都市街〞的困境以配套性質(zhì)商業(yè)為主，輔以一定量的沿街商業(yè)形態(tài)由于區(qū)域商業(yè)環(huán)境的不成熟，目前應(yīng)盡量防止大體量的傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施的開(kāi)發(fā)，而首先以配套性質(zhì)的，小體量的沿街底商形態(tài)設(shè)計(jì)商業(yè)物業(yè)開(kāi)展旅游酒店以及可轉(zhuǎn)變功能的高檔公寓地處內(nèi)城旅游景點(diǎn)周邊的位置，本工程區(qū)域的旅游類酒店將會(huì)是有較高需求量的物業(yè)同時(shí)作為內(nèi)城居住物業(yè)較為稀缺的區(qū)域，本工程區(qū)域的高檔公寓物業(yè)也將有一定的需求根底而上述兩種物業(yè)均具有一定的伸縮性，可以與辦公功能物業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)變，在一定程度上可以減少辦公物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析74四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析〔五〕本區(qū)域與大都市街互動(dòng)開(kāi)展關(guān)系現(xiàn)狀——目前兩區(qū)域均不具活力，但均具備一定的開(kāi)展?jié)摿Υ髺艡诘貐^(qū)正處于改造階段，區(qū)域價(jià)值體系尚未成型隨著大柵欄區(qū)域的改造，未來(lái)的開(kāi)展有理由給予較高期望大都市街目前來(lái)看是失敗的無(wú)論從歷史脈絡(luò)還是區(qū)域位置來(lái)看其區(qū)域地塊價(jià)值均是很高的，同樣有理由期待未來(lái)的復(fù)興遠(yuǎn)景——未來(lái)兩個(gè)區(qū)域?qū)?huì)，也必須充分互動(dòng)，協(xié)同開(kāi)展大柵欄地區(qū)與大都市街，作為兩個(gè)同具有很高的地塊價(jià)值，同時(shí)又距離緊密的區(qū)域，伴隨未來(lái)整個(gè)南城區(qū)域的城市更新，必將會(huì)形成充分互動(dòng)，協(xié)同開(kāi)展的態(tài)勢(shì)只有這種互式開(kāi)展才能最大限度提升兩區(qū)域的功能效應(yīng)以及區(qū)域價(jià)值

75四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析〔五〕本區(qū)域與大都市街互動(dòng)開(kāi)展關(guān)系途徑——兩區(qū)域的協(xié)同開(kāi)展依賴于大柵欄區(qū)域?qū)Υ蠖际薪值膸?dòng)作用大都市街自身開(kāi)展缺乏動(dòng)因大都市街的失敗在于僅有“大都市〞的軀殼，卻沒(méi)有“大都市〞的人文氣氛，大都市街的復(fù)興所需要的是整個(gè)區(qū)域的人文氣氛的興起，而其自身的開(kāi)展并不能滿足這一需求大柵欄區(qū)域的開(kāi)展將是大都市街開(kāi)展的重要?jiǎng)恿Υ髺艡趨^(qū)域可以成為前門(mén)到大都市街的一條“人文通道〞，并且隨著H區(qū)中高端居住氣氛的成熟，更會(huì)逐步為大都市街輸送固定消費(fèi)群體兩個(gè)區(qū)域的共同復(fù)興將是以大柵欄區(qū)域的復(fù)興來(lái)帶動(dòng)的如果沒(méi)有大柵欄區(qū)域開(kāi)展的帶動(dòng)作用，大都市街在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都將難于煥發(fā)生機(jī)76第二章相關(guān)特色商業(yè)市場(chǎng)影響作用分析一、市場(chǎng)選擇整體說(shuō)明二、歷史街區(qū)的休閑商業(yè)市場(chǎng)情況分析三、國(guó)際高端品牌市場(chǎng)情況分析四、珠寶市場(chǎng)情況分析77一、市場(chǎng)選擇整體說(shuō)明78可能的商業(yè)形態(tài)本區(qū)域核心商業(yè)價(jià)值特征一、市場(chǎng)選擇整體說(shuō)明歷史文脈復(fù)興的地方位于全國(guó)中心的位置要求傳統(tǒng)歷史脈絡(luò)與現(xiàn)代消費(fèi)特征相結(jié)合要求具有較高的經(jīng)濟(jì)附加值歷史街區(qū)的休閑商業(yè)國(guó)際高端品牌市場(chǎng)珠寶市場(chǎng)依據(jù)本工程區(qū)域可能開(kāi)展的三種特色商業(yè)市場(chǎng)，我們將分別選取有一定可比性的商業(yè)區(qū)域進(jìn)行分析，以期了解這些特色商業(yè)市場(chǎng)目前的狀況，以及在本工程區(qū)域中建設(shè)的可能性，并從中汲取一定的經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)。79二、歷史街區(qū)的休閑商業(yè)情況分析什剎海酒吧街80二、歷史街區(qū)的休閑商業(yè)情況分析〔一〕什剎海酒吧街根本現(xiàn)狀1.業(yè)態(tài)配比以酒吧為主什剎海區(qū)域已有近100家酒吧，根本上沿湖畔分布，較為密集，大多數(shù)酒吧面積較小餐飲與特色商業(yè)比例不斷攀升今年來(lái)區(qū)域內(nèi)餐館數(shù)量大增，沿?zé)煷苯种苓呉簿奂舜罅康奶厣珪r(shí)尚小店。圖示：酒吧餐飲特色商業(yè)81二、歷史街區(qū)的休閑商業(yè)情況分析〔一〕什剎海酒吧街根本現(xiàn)狀2.租金水平及消費(fèi)人群租金水平較高，并且一路攀升煙袋斜街是什剎海商業(yè)租金最貴的區(qū)域，可以到達(dá)200-300元/平米·月酒吧及餐飲的租金水平近年一路攀升，最高可到達(dá)近1000元/平米·月，平均水平200-800元/平米·月不等?！沧ⅲ鹤饨鹚骄誀I(yíng)業(yè)面積記〕以時(shí)尚消費(fèi)人群為主的客戶特征年輕具備一定的消費(fèi)能力追逐時(shí)尚對(duì)傳統(tǒng)魅力有較強(qiáng)認(rèn)同感業(yè)態(tài)租金水平娛樂(lè)（酒吧）200-800元/平米·月餐飲商業(yè)200-300元/平米·月資料來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研82二、歷史街區(qū)的休閑商業(yè)情況分析〔一〕什剎海酒吧街根本現(xiàn)狀3.形成因素分析環(huán)境因素——水、開(kāi)放空間與自然景觀〔水景〕相結(jié)合的開(kāi)放式的休閑空間具有強(qiáng)烈的吸引力特色因素——傳統(tǒng)民居氣氛城市傳統(tǒng)氣氛對(duì)中外游客甚至本地人都具有吸引力區(qū)位因素——城市中心處于城市中心的地理位置易吸引大范圍內(nèi)的游人由小眾消費(fèi)到群眾消費(fèi)的引導(dǎo)作用優(yōu)良的環(huán)境、酒吧的聚集使區(qū)域最先形成了少數(shù)高端人群的休閑娛樂(lè)聚集地開(kāi)放的區(qū)域空間以及自發(fā)的建設(shè)模式使區(qū)域迅速聚集了多種非高端消費(fèi)業(yè)態(tài)，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槿罕娀男蓍e消費(fèi)區(qū)域由自發(fā)建設(shè)到政府管理的開(kāi)展歷程自發(fā)建設(shè)的形態(tài)促使區(qū)域形成了豐富的業(yè)態(tài)，以及風(fēng)格化的親切的街區(qū)氣氛，保證了區(qū)域在興起初期即很有生機(jī)。政府適度的統(tǒng)一建設(shè)與管理，在一定程度上提升了區(qū)域的形象和價(jià)值83二、歷史街區(qū)的休閑商業(yè)情況分析〔二〕與本工程區(qū)域比較分析1.異同點(diǎn)比較相同點(diǎn)具備傳統(tǒng)氣氛——容易吸引偏好城市傳統(tǒng)魅力的休閑消費(fèi)人群什剎海酒吧街——傳統(tǒng)民居氣氛本工程區(qū)域——傳統(tǒng)商業(yè)氣氛位于城市中心區(qū)域——更易吸引大范圍的消費(fèi)人群什剎海酒吧街——原為老城中最安靜的區(qū)域本工程區(qū)域——原為老城中最繁華的區(qū)域由此可見(jiàn)，本工程區(qū)域同樣有可能成為傳統(tǒng)與時(shí)尚魅力相結(jié)合的休閑消費(fèi)區(qū)。84二、歷史街區(qū)的休閑商業(yè)情況分析〔二〕與本工程區(qū)域比較分析1.異同點(diǎn)比較不同點(diǎn)核心優(yōu)勢(shì)不同什剎海酒吧街——景觀特色本工程區(qū)域——成熟的商業(yè)人流客戶群結(jié)構(gòu)將不同什剎海酒吧街：小眾消費(fèi)向群眾消費(fèi)的過(guò)渡 什剎海原本沒(méi)有大量消費(fèi)群體的聚集，而是由酒吧的聚集吸引了高端人群，又由高端人群帶動(dòng)區(qū)域群眾化消費(fèi)的開(kāi)展。 本校目區(qū)域：群眾消費(fèi)品質(zhì)的逐步提升 本工程區(qū)域自身已是擁有較大人流的群眾化消費(fèi)區(qū)域，不應(yīng)該再?gòu)男”娀母叨藰I(yè)態(tài)著手建設(shè)，而應(yīng)在維護(hù)原有人流的根底上進(jìn)行人流質(zhì)量以及消費(fèi)品質(zhì)的逐步提升。85二、歷史街區(qū)的休閑商業(yè)情況分析〔三〕時(shí)尚休閑消費(fèi)區(qū)開(kāi)展區(qū)域初步建議可向什剎海借鑒的開(kāi)展要素營(yíng)造區(qū)域風(fēng)情化以開(kāi)放的大空間以及分割的較小的營(yíng)業(yè)空間營(yíng)造區(qū)域的風(fēng)情化給商鋪留有自由生長(zhǎng)和演變的空間，才能夠使整個(gè)商業(yè)區(qū)域更具生機(jī)和活力開(kāi)展多種業(yè)態(tài)以?shī)蕵?lè)、餐飲、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)的混合營(yíng)造區(qū)域豐富的休閑內(nèi)容以及連續(xù)的經(jīng)營(yíng)時(shí)間與什剎海的差異化開(kāi)展開(kāi)展大人流，中度消費(fèi)縱深的消費(fèi)場(chǎng)所不以酒吧等高端消費(fèi)場(chǎng)所作為區(qū)域首發(fā)的主要特色物業(yè)，換之以更加適宜群眾化消費(fèi)的餐飲、娛樂(lè)以及特色商業(yè)作為主要的特色物業(yè)。86三、國(guó)際高端品牌市場(chǎng)分析國(guó)貿(mào)高檔商業(yè)區(qū)王府飯店地下高端商業(yè)金融街活力廣場(chǎng)高端商業(yè)西湖湖濱名品街87三、國(guó)際高端品牌市場(chǎng)分析形成高檔商品聚集區(qū)很大程度上是招商的問(wèn)題，也就是說(shuō)，需要有世界頂級(jí)高檔品牌入駐才能夠形成高檔商品的聚集區(qū)，而這些世界頂級(jí)高檔品牌對(duì)于商鋪的選址往往是非?？量痰摹Ｄ敲淳妥屛覀儚膰?guó)際高檔品牌選址的條件著眼，來(lái)分析目前的高檔商品聚集區(qū)都是如何開(kāi)展起來(lái)的。高檔品牌入駐條件市場(chǎng)分析選擇依據(jù)區(qū)位可比同位于北京的高端品牌聚集區(qū)國(guó)貿(mào)高檔商業(yè)王府飯店地下商業(yè)金融界活力廣場(chǎng)性質(zhì)可比同位于旅游區(qū)的高端品牌聚集區(qū)西湖湖濱國(guó)際名品街國(guó)際高端品牌市場(chǎng)分析啟示88三、國(guó)際高端品牌市場(chǎng)分析〔一〕頂級(jí)品牌國(guó)內(nèi)選址特征不愿承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)只選擇周邊高尚商業(yè)氣氛已經(jīng)很成熟，或未來(lái)形成高端商業(yè)趨勢(shì)較為明顯的區(qū)域目前在國(guó)內(nèi)通常只選擇只租不售的商業(yè)物業(yè)在國(guó)內(nèi)擴(kuò)張謹(jǐn)慎在同一座城市，即使是一線城市也不會(huì)盲目擴(kuò)張開(kāi)多家店鋪對(duì)相鄰商業(yè)環(huán)境要求較高一旦入駐，將不允許周邊有與品牌形象不符的其他品牌或業(yè)態(tài)，容易形成聚集趨勢(shì)由于國(guó)際頂級(jí)品牌在國(guó)內(nèi)較為相似的選址條件，以及他們對(duì)其它頂級(jí)品牌市場(chǎng)效應(yīng)的信賴，這些頂級(jí)品牌在國(guó)內(nèi)通常表達(dá)出較為聚集的特點(diǎn)，很少會(huì)分散在不同的區(qū)域。89三、國(guó)際高端品牌市場(chǎng)分析〔二〕北京高端品牌聚集區(qū)區(qū)域條件1.王府飯店商城入駐品牌夏奈爾、卡地亞、古奇、迪奧、路易威登、愛(ài)馬仕……租售方式只租不售消費(fèi)群體特征王府飯店客人其他慕名而來(lái)高消費(fèi)人群周邊環(huán)境頂級(jí)酒店——王府飯店區(qū)域價(jià)值王府飯店——世界聞名的高檔酒店高檔品牌入駐時(shí)間20世紀(jì)80年代90三、國(guó)際高端品牌市場(chǎng)分析〔二〕北京高端品牌聚集區(qū)區(qū)域條件2.國(guó)貿(mào)商城入駐品牌迪奧、路易威登、古奇、卡地亞、愛(ài)馬仕、登喜路……租售方式只租不售消費(fèi)群體特征國(guó)貿(mào)以及周邊CBD內(nèi)工作人群大使館等國(guó)外高消費(fèi)人群周邊環(huán)境高檔寫(xiě)字樓——國(guó)貿(mào)中心等頂級(jí)酒店——中國(guó)大飯店高檔公寓區(qū)域價(jià)值CBD——世界級(jí)知名企業(yè)云集的區(qū)域高檔品牌入駐時(shí)間1990年91三、國(guó)際高端品牌市場(chǎng)分析〔二〕北京高端品牌聚集區(qū)區(qū)域條件3.金融街活力廣場(chǎng)入駐品牌路易威登、迪奧、古奇……租售方式只租不售消費(fèi)群體特征金融街商圈高檔消費(fèi)人群周邊環(huán)境高檔寫(xiě)字樓五星級(jí)酒店高檔公寓區(qū)域價(jià)值金融街——全國(guó)金融中心高檔品牌入駐時(shí)間2006年頂級(jí)品牌店92三、國(guó)際高端品牌市場(chǎng)分析〔二〕北京高端品牌聚集區(qū)區(qū)域條件4.區(qū)域條件比較高檔商品聚集區(qū)租售模式品牌入駐時(shí)間區(qū)域價(jià)值周邊物業(yè)王府飯店商城只租不售1980s世界知名頂級(jí)酒店頂級(jí)酒店國(guó)貿(mào)商城只租不售1990s國(guó)際名企聚集地高檔寫(xiě)字樓頂級(jí)酒店高檔公寓金融街活力廣場(chǎng)只租不售2006全國(guó)金融中心高檔寫(xiě)字樓頂級(jí)酒店高檔公寓本項(xiàng)目區(qū)域可租可售2008全國(guó)旅游中心目前無(wú)高檔物業(yè)93三、國(guó)際高端品牌市場(chǎng)分析〔二〕北京高端品牌聚集區(qū)區(qū)域條件5.本工程區(qū)域高檔品牌聚集區(qū)形成可能性分析根據(jù)上述高檔品牌的選址模式，如果本區(qū)域吸引高檔品牌進(jìn)入?yún)^(qū)域，那么需要做到以下幾點(diǎn)：保持一定區(qū)域內(nèi)的商業(yè)自持——只租不售對(duì)高檔商業(yè)品牌給予較長(zhǎng)時(shí)間的免租期等優(yōu)惠條件，吸引其入住SHOPPINGPARK所打造的城市客廳吸引高端消費(fèi)群體到本區(qū)域進(jìn)行休閑消費(fèi)在建筑風(fēng)情商業(yè)下功夫，做出PASSAG獨(dú)特的建筑風(fēng)格94四、珠寶市場(chǎng)狀況分析珠寶行業(yè)開(kāi)展?fàn)顩r判斷北京珠寶市場(chǎng)狀況分析珠寶市場(chǎng)形成條件分析大柵欄自身?xiàng)l件分析大柵欄開(kāi)展珠寶市場(chǎng)選擇95四、珠寶市場(chǎng)狀況分析珠寶行業(yè)開(kāi)展?fàn)顩r判斷北京珠寶市場(chǎng)狀況分析開(kāi)展現(xiàn)狀開(kāi)展趨勢(shì)成功的珠寶市場(chǎng)案例失敗的珠寶市場(chǎng)案例特色品牌類交易市場(chǎng)類傳統(tǒng)區(qū)域類珠寶市場(chǎng)形成條件大柵欄自身?xiàng)l件分析大柵欄開(kāi)展珠寶市場(chǎng)選擇開(kāi)展?jié)摿└蹏?guó)際珠寶城北京怡和珠寶商場(chǎng)96四、珠寶市場(chǎng)狀況分析年份90年代初2002200320042005中國(guó)珠寶市場(chǎng)銷售總額（人民幣億元）110001200——140097四、珠寶市場(chǎng)狀況分析〔一〕珠寶行業(yè)開(kāi)展?fàn)顩r判斷2.開(kāi)展?jié)摿ξ磥?lái)開(kāi)展空間廣闊是國(guó)家重點(diǎn)支持的新興產(chǎn)業(yè)珠寶玉石首飾行業(yè)是國(guó)家宏觀調(diào)控、拉動(dòng)內(nèi)需的重要產(chǎn)業(yè)之一珠寶首飾行業(yè)具備高消費(fèi)、高附加值、無(wú)污染、勞動(dòng)密集型等特點(diǎn)，是國(guó)家鼓勵(lì)、扶持的新興產(chǎn)業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)可挖掘潛力大近年我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持著強(qiáng)勁的開(kāi)展勢(shì)頭,居民收入增長(zhǎng)迅速，提高居民珠寶首飾購(gòu)置力的經(jīng)濟(jì)支持力強(qiáng)勁。我國(guó)消費(fèi)人口龐大，而與興旺國(guó)家相比，珠寶消費(fèi)飽和程度尚低數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)際鉆石商貿(mào)公司以及戴比爾斯公司調(diào)研數(shù)據(jù)98四、珠寶市場(chǎng)狀況分析〔一〕珠寶行業(yè)開(kāi)展?fàn)顩r判斷3.開(kāi)展趨勢(shì)將向品牌自主化、產(chǎn)品特色化、市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化方向開(kāi)展目前的珠寶業(yè)開(kāi)展仍處于初級(jí)階段高端珠寶市場(chǎng)多為國(guó)外品牌占據(jù)作為諸多翡翠玉石的原產(chǎn)地，我國(guó)自身玉石珠寶加工銷售卻一直停留在中低端水平市場(chǎng)供給與消費(fèi)需求的脫節(jié)一定程度上抑制消費(fèi)熱情未來(lái)的進(jìn)一步開(kāi)展有賴于自主化、特色化以及標(biāo)準(zhǔn)化我國(guó)原產(chǎn)珠寶特色市場(chǎng)位置的提升翡翠玉石珍珠提升珠寶產(chǎn)品制造與營(yíng)銷的層次行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化方能引導(dǎo)行業(yè)的繁榮開(kāi)展99四、珠寶市場(chǎng)狀況分析〔二〕北京珠寶市場(chǎng)狀況分析成功的珠寶市場(chǎng)特色品牌類七彩云南菜百商場(chǎng)交易集散地類紅橋小營(yíng)傳統(tǒng)珠寶市場(chǎng)類羊肉胡同失敗的珠寶市場(chǎng)京港城國(guó)際珠寶怡生珠寶城總體而言，目前國(guó)內(nèi)的珠寶市場(chǎng)開(kāi)展?fàn)顩r良好，潛力巨大，但是對(duì)于潛力的挖掘尚需要付出努力基于前面所述的開(kāi)展珠寶市場(chǎng)的可操作性，我們繼而將從成功以及失敗的珠寶市場(chǎng)案例中分析珠寶市場(chǎng)的具體運(yùn)作中怎樣結(jié)合自身的條件選擇適當(dāng)?shù)男问酵诰蚴袌?chǎng)潛力。100四、珠寶市場(chǎng)狀況分析〔二〕北京珠寶市場(chǎng)狀況分析1.成功的珠寶市場(chǎng)分析〔1〕特色品牌類——七彩云南面向中高端的高品位專業(yè)翡翠珠寶商場(chǎng)區(qū)域位置：西城區(qū)月壇北街區(qū)位特征：非繁華商業(yè)中心與主力客戶群較相距較近規(guī)模：經(jīng)營(yíng)面積10000多平米開(kāi)業(yè)時(shí)間：2004年9月主營(yíng)商品：翡翠、鉆石客戶特征區(qū)域周邊以及全市范圍內(nèi)中、高檔客戶主要為購(gòu)置禮品以及飾品的消費(fèi)型人群價(jià)格水平從中端的平價(jià)珠寶到幾萬(wàn)甚至幾千萬(wàn)的高價(jià)珠寶101四、珠寶市場(chǎng)狀況分析102四、珠寶市場(chǎng)狀況分析〔二〕北京珠寶市場(chǎng)狀況分析1.成功的珠寶市場(chǎng)分析特色品牌類珠寶市場(chǎng)總結(jié)以統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)降低風(fēng)險(xiǎn)，提升品牌形象以及認(rèn)可度以專業(yè)經(jīng)營(yíng)特色產(chǎn)品沖破區(qū)域限制，輻射更大范圍的客戶群體主要吸引的客戶群體是以消費(fèi)為目的的珠寶購(gòu)置者產(chǎn)品特征區(qū)位特征客戶群特征銷售模式價(jià)格水平特色產(chǎn)品專業(yè)經(jīng)營(yíng)非繁華商業(yè)區(qū)但有一定客戶群基礎(chǔ)可輻射全市乃至全國(guó)的客戶群主要購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)為消費(fèi)性零售中高檔103四、珠寶市場(chǎng)狀況分析〔二〕北京珠寶市場(chǎng)狀況分析1.成功的珠寶市場(chǎng)分析〔2〕交易集市類——紅橋市場(chǎng)北京規(guī)模最大的珍珠集散地區(qū)域位置：崇文區(qū)天壇東側(cè)虹橋市場(chǎng)3層區(qū)位特征旅游人群聚集地交通便利，但區(qū)域印象一般規(guī)模100多個(gè)珍珠經(jīng)營(yíng)攤位開(kāi)業(yè)時(shí)間：1995年1月主營(yíng)商品：珍珠、玉器主要客戶：國(guó)際、國(guó)內(nèi)游客本地中、低端消費(fèi)者購(gòu)物環(huán)境：較差商品價(jià)位：幾十元至幾千元不等104四、珠寶市場(chǎng)狀況分析105四、珠寶市場(chǎng)狀況分析定位特征區(qū)位特征客戶群特征價(jià)格水平大規(guī)模專業(yè)交易市場(chǎng)非城市中心交通便利區(qū)域印象不好本地專業(yè)水平較高的投資、收藏類客戶外地旅游人群低、高、中端均有106四、珠寶市場(chǎng)狀況分析107四、珠寶市場(chǎng)狀況分析〔二〕北京珠寶市場(chǎng)狀況分析1.成功的珠寶市場(chǎng)分析〔2〕傳統(tǒng)區(qū)域類——羊肉胡同珠寶市場(chǎng)在傳統(tǒng)低端珠寶市場(chǎng)根底上重建的，面向中高端的珠寶市場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積2000平米主營(yíng)商品國(guó)內(nèi)外中高端品牌珠寶首飾商品價(jià)位同類比商場(chǎng)低近一半主要客戶全市的消費(fèi)性客戶質(zhì)量保證中國(guó)最權(quán)威的珠寶鑒定機(jī)構(gòu)———國(guó)家寶玉石協(xié)會(huì)寶玉石鑒定中心入駐108四、珠寶市場(chǎng)狀況分析〔二〕北京珠寶市場(chǎng)狀況分析1.成功的珠寶市場(chǎng)分析傳統(tǒng)珠寶區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯傳統(tǒng)歷史文化底蘊(yùn)深厚與權(quán)威機(jī)構(gòu)近鄰深厚的珠寶市場(chǎng)傳統(tǒng)松散無(wú)序的店鋪一定程度上制約區(qū)域的后期開(kāi)展羊肉胡同珠寶交易市場(chǎng)的落成既有成功又有失敗成功：新的交易中心的落成鼓勵(lì)區(qū)域的晉級(jí)化開(kāi)展失?。簩?duì)區(qū)域的優(yōu)勢(shì)傳承不到位：以各種珠寶首飾品牌的經(jīng)營(yíng)為主，僅僅引進(jìn)了權(quán)威鑒定機(jī)構(gòu)這一質(zhì)量保證優(yōu)勢(shì)，而沒(méi)有傳承區(qū)域的特色珠寶銷售傳統(tǒng)，109四、珠寶市場(chǎng)狀況分析〔二〕北京珠寶市場(chǎng)狀況分析2.失敗的珠寶市場(chǎng)分析京港城國(guó)際珠寶商場(chǎng)北京怡和珠寶城經(jīng)營(yíng)期間2005.1-20062003.11-2004.10區(qū)域位置大都市街二環(huán)東北角區(qū)位特征非商業(yè)繁華區(qū)無(wú)客戶群基礎(chǔ)非商業(yè)繁華區(qū)客戶基礎(chǔ)薄弱經(jīng)營(yíng)商品各類品牌珠寶沒(méi)有明顯特色各類品牌珠寶沒(méi)有明顯特色京港城國(guó)際珠寶商場(chǎng)營(yíng)業(yè)期間京港城國(guó)際珠寶商場(chǎng)現(xiàn)狀110四、珠寶市場(chǎng)狀況分析〔二〕北京珠寶市場(chǎng)狀況分析2.失敗的珠寶市場(chǎng)分析珠寶市場(chǎng)失敗原因分析不佳的區(qū)域位置，沒(méi)有根底消費(fèi)人群均位于商業(yè)氣氛不成熟的區(qū)域沒(méi)有根底的客戶群沒(méi)有特色的珠寶經(jīng)營(yíng)來(lái)吸引區(qū)域外的消費(fèi)人群珠寶商品尚不屬于日常購(gòu)置的商品，因此珠寶市場(chǎng)要么需要借助周邊的商業(yè)氣氛來(lái)增加自身的客流量；要么就需要自身具備一定的特色來(lái)吸引更大范圍內(nèi)也更為具有專業(yè)性以及購(gòu)置針對(duì)性的客戶前來(lái)。而上述兩個(gè)失敗的在區(qū)位以及特色兩個(gè)方面均不占優(yōu)勢(shì)，因此很難成型。111四、珠寶市場(chǎng)狀況分析〔三〕珠寶交易市場(chǎng)形成條件判斷特色品牌珠寶市場(chǎng)良好的區(qū)域印象一定的客戶群根底專業(yè)珠寶的特色經(jīng)營(yíng)交易市場(chǎng)中等的區(qū)域印象能夠承受較大的客流量超大的規(guī)模有一定的交易市場(chǎng)根底傳統(tǒng)區(qū)域優(yōu)厚的歷史文化積淀珠寶交易市場(chǎng)傳統(tǒng)112四、珠寶市場(chǎng)狀況分析〔四〕大柵欄自身?xiàng)l件分析1.自身?xiàng)l件區(qū)位條件全國(guó)旅游勝地傳統(tǒng)商業(yè)中心歷史脈絡(luò)明清時(shí)期的高檔珠寶首飾消費(fèi)場(chǎng)所客戶群條件大量國(guó)內(nèi)外旅游人群開(kāi)展預(yù)期113四、珠寶市場(chǎng)狀況分析〔四〕大柵欄自身?xiàng)l件分析2.大柵欄珠寶行業(yè)興衰歷程分析曾經(jīng)是高檔珠寶云集的區(qū)域曾經(jīng)的大柵欄是金店、銀樓、錢(qián)莊、銀號(hào)集中的地方明、清時(shí)期，作為高檔商業(yè)中心，婦女貴族的金銀首飾均在此處云集且做工精良主要珠寶種類珠寶市街的珠寶玉石廊坊二條的古玩玉器廊坊三條的翡翠隨著區(qū)域的衰敗而沒(méi)落隨著清朝衰敗，北京進(jìn)入歷史的動(dòng)亂時(shí)期，大柵欄經(jīng)歷了搶劫、燃燒，整個(gè)區(qū)域商業(yè)氣氛奄奄一息解放后，大柵欄雖然有了新的開(kāi)展，但有由于經(jīng)濟(jì)水平的有限，大柵欄的珠寶行業(yè)沒(méi)有能夠再次興起大柵欄曾經(jīng)是最負(fù)盛名的高端珠寶云集場(chǎng)所，其是隨著區(qū)域的衰敗而走向沒(méi)落的，今天，隨著消費(fèi)水平的增長(zhǎng)以及大柵欄的重新崛起，區(qū)域內(nèi)的珠寶行業(yè)完全有可能復(fù)興。114四、珠寶市場(chǎng)狀況分析〔五〕大柵欄珠寶行業(yè)開(kāi)展選擇自身?xiàng)l件珠寶業(yè)傳統(tǒng)旅游區(qū)域傳統(tǒng)商業(yè)中心較高的開(kāi)展預(yù)期特色品牌交易市場(chǎng)傳統(tǒng)區(qū)域可采取，但不能支撐整個(gè)區(qū)域不可取。與區(qū)域自身定位不符可采取，但需要進(jìn)行差異化開(kāi)展差異化開(kāi)展依托傳統(tǒng)區(qū)域建立的經(jīng)營(yíng)外鄉(xiāng)特色化珠寶的具有一定展示功能的以零售為主的中高檔珠寶商場(chǎng)115五、折扣商業(yè)業(yè)態(tài)首都時(shí)代廣場(chǎng)折扣店王府井上品折扣豐聯(lián)365折扣116相關(guān)特色商業(yè)市場(chǎng)分析〔一〕折扣業(yè)態(tài)的根本形式為折扣店和奧特萊斯兩種。分類營(yíng)業(yè)面積（平方米）區(qū)位范例奧特萊斯購(gòu)物中心20000-35000四環(huán)沿線燕莎奧特萊斯愛(ài)家?jiàn)W特萊斯名品折扣店2000-8000市中心首都時(shí)代廣場(chǎng)折扣店上品折扣王府井店365豐聯(lián)店順義店117折扣業(yè)態(tài)分布118相關(guān)特色商業(yè)市場(chǎng)分析1、奧特萊斯根據(jù)我們的調(diào)查分析，開(kāi)展奧特萊斯應(yīng)該具備幾個(gè)必要條件：復(fù)合多種業(yè)態(tài)，形成規(guī)模巨大的購(gòu)物中心 奧特萊斯是眾多廠家直銷店以及其他業(yè)態(tài)的綜合體，一般真正的奧特萊斯購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)面積一般在2萬(wàn)平方米左右。位于交通條件好的城市邊緣，而非市中心擁有自主聚客能力，不依賴周邊的人流量 奧特萊斯的目標(biāo)客戶屬于中等以上收入階層，一般擁有汽車，郊區(qū)沿高速公路的區(qū)位更加便捷。而且?jiàn)W特萊斯購(gòu)物中心是一種大型購(gòu)物娛樂(lè)綜合體，如同超市、百貨一樣自身?yè)碛芯劭湍芰?。防止受到市中心的百貨店打折的沖擊低本錢(qián)運(yùn)營(yíng)，要求較低的地價(jià)本錢(qián)高檔次的賣(mài)場(chǎng)品牌高檔性建筑外觀和購(gòu)物環(huán)境的高檔性1192、名品折扣店 同為折扣業(yè)態(tài)，折扣店與奧特萊斯相比，存在幾個(gè)明顯的不同點(diǎn)：主要低價(jià)出售全價(jià)百貨店的下架、過(guò)季商品 它利用的百貨店高檔服裝存在大量剩余產(chǎn)品這一現(xiàn)實(shí)情況，通過(guò)折扣店的形式加以解決，防止了庫(kù)存和資金占用。一般只有幾千平方米，而且一般位于市中心 折扣店缺乏以自主吸納消費(fèi)人群，必須依托市中心的商業(yè)氣氛。而且受到地價(jià)、貨源等諸多限制，營(yíng)業(yè)面積遠(yuǎn)比奧特萊斯小。檔次不一 下架貨本身檔次參差不齊，因而折扣店的等次也有上下之分，店面裝修檔次也有高有低。

可見(jiàn)，奧特萊斯要求城市邊緣租金低廉的大型賣(mài)場(chǎng)，這限制了在本工程區(qū)域內(nèi)開(kāi)展奧特萊斯的可能性，因此，我們將主要考慮折扣店的商業(yè)形式。通過(guò)對(duì)北京市幾個(gè)重要的折扣店的區(qū)域條件分析，來(lái)尋找名品折扣店在本區(qū)域的開(kāi)展空間。120相關(guān)特色商業(yè)市場(chǎng)分析〔二〕名品折扣店案例介紹王府井工美大廈上品折扣廣場(chǎng)位置：王府井步行街的工美大廈五層開(kāi)業(yè)時(shí)間：2000年7月?tīng)I(yíng)業(yè)面積：8000平方米價(jià)位：百元左右主要消費(fèi)人群：本地中端消費(fèi)人群經(jīng)營(yíng)狀況：不錯(cuò)121相關(guān)特色商業(yè)市場(chǎng)分析〔二〕名品折扣店案例豐聯(lián)365折扣位置：豐聯(lián)廣場(chǎng)地下二層開(kāi)業(yè)時(shí)間：2003年初營(yíng)業(yè)面積：2000平方米價(jià)位：幾十到幾百，千元以下主要消費(fèi)人群：周邊商業(yè)、商務(wù)人群經(jīng)營(yíng)狀況：較好122相關(guān)特色商業(yè)市場(chǎng)分析〔二〕名品折扣店案例首都時(shí)代廣場(chǎng)LCX國(guó)際精品折扣店位置：西單首都時(shí)代廣場(chǎng)三層開(kāi)業(yè)時(shí)間：2002年11月?tīng)I(yíng)業(yè)面積：1200平方米價(jià)位：幾百到幾千主要消費(fèi)人群：中高收入人群、社會(huì)知名人士經(jīng)營(yíng)狀況：已關(guān)張123相關(guān)特色商業(yè)市場(chǎng)分析〔三〕啟示分析

西單首都時(shí)代廣場(chǎng)王府井上品折扣開(kāi)展的客觀條件城市中心；依托王府井商圈帶來(lái)的人流城市中心；依托朝陽(yáng)門(mén)已有的商業(yè)商務(wù)氣氛城市中心；毗鄰西單商圈豐聯(lián)365折扣缺乏之處與一般商品特賣(mài)場(chǎng)無(wú)異：國(guó)產(chǎn)不知名品牌摻雜；局部商品太過(guò)陳舊；改造而成，空間局促、攤位碼放凌亂國(guó)際知名品牌少價(jià)格對(duì)于工薪階層仍然過(guò)高，競(jìng)爭(zhēng)力缺乏，最終倒閉特色群眾型運(yùn)動(dòng)休閑為主，價(jià)位較低，保證客流量小資型女裝主打，價(jià)位合理精品型折扣打得很低，品牌大都是國(guó)際知名的一線品牌本工程區(qū)域是否具備開(kāi)展名品折扣店的區(qū)域條件？能否做出有特色且名副其實(shí)的名品折扣店？124相關(guān)特色商業(yè)市場(chǎng)分析〔四〕本工程名品折扣店的開(kāi)展空間：本工程區(qū)域具備開(kāi)設(shè)名品折扣店的條件：地處城市中心區(qū)域；改造后為特色商業(yè)商務(wù)區(qū)，具有大量旅游人群和一定的商務(wù)人群；距離西單、王府井商圈都很近，而西單商圈的時(shí)代廣場(chǎng)折扣店已關(guān)張，王府井工美折扣店檔次較低，這為本工程區(qū)域開(kāi)展名品折扣店留下了余地〔五〕本工程區(qū)域名品折扣店開(kāi)展初步建議：利用區(qū)域全面整治的契機(jī)，創(chuàng)造良好的購(gòu)物環(huán)境可以嘗試整體引進(jìn)成熟的經(jīng)營(yíng)品牌折扣的公司，或與其合作，利用其標(biāo)準(zhǔn)管理、充足貨源來(lái)培育國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。例如，上海百聯(lián)集團(tuán)在青浦興建的國(guó)內(nèi)最大的品牌折扣店就是和香港九龍倉(cāng)合作經(jīng)營(yíng)的將名品折扣店設(shè)置在跟地鐵相連的地下空間，利用流動(dòng)于長(zhǎng)安街沿線的中高收入人群，開(kāi)展前景將更樂(lè)觀125第三章區(qū)域旅游人群市場(chǎng)分析126北京整體旅游市場(chǎng)情況北京十大旅游景點(diǎn)年接待游客（萬(wàn)人）故宮783頤和園644動(dòng)物園542天壇482十三陵463八達(dá)嶺444北海351香山297玉淵潭230天安門(mén)224本項(xiàng)目故宮天安門(mén)天壇北海動(dòng)物園玉淵潭頤和園香山八達(dá)嶺十三陵127北京整體旅游市場(chǎng)情況1.近年來(lái)，北京旅游業(yè)開(kāi)展勢(shì)頭良好，在本區(qū)域開(kāi)發(fā)旅游相關(guān)產(chǎn)品具有一定市場(chǎng)前景。北京接待國(guó)內(nèi)外游客人數(shù)、旅游收入不斷增長(zhǎng)接待游客中，以觀光旅游人數(shù)比例最高，而觀光和度假的人數(shù)總和占來(lái)京游客總數(shù)的一半數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市旅游統(tǒng)計(jì)年鑒2005128一、北京旅游市場(chǎng)整體情況分析129北京整體旅游市場(chǎng)情況

入境游客國(guó)內(nèi)游客年齡特征25-44歲47.90%15-24歲25.70%45-64歲36.90%25-44歲57.40%旅游目的觀光/游覽29.20%旅游/休閑53.70%商務(wù)27.70%探親訪友20.60%休閑/度假20.10%商務(wù)活動(dòng)10.30%會(huì)議13.90%就醫(yī)3.20%數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市旅游統(tǒng)計(jì)年鑒2005130北京整體旅游市場(chǎng)情況3.國(guó)內(nèi)游客對(duì)北京旅游產(chǎn)品的喜好類型中對(duì)商業(yè)街/商場(chǎng)的感興趣程度很高，且出游比例最高。在本區(qū)域開(kāi)發(fā)聚集各地名產(chǎn)及北京傳統(tǒng)商業(yè)的特色商業(yè)區(qū)將會(huì)對(duì)他們形成較強(qiáng)的吸引力。數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市旅游統(tǒng)計(jì)年鑒2005131北京整體旅游市場(chǎng)情況4.來(lái)京旅游游客多為具有較高知識(shí)層次和一定消費(fèi)能力的中青年人，他們?cè)诒本┻M(jìn)行購(gòu)物、餐飲、住宿的花費(fèi)比較多，其中，國(guó)內(nèi)游客的人均日消費(fèi)到達(dá)了199元。國(guó)內(nèi)旅游者在很大程度并不能為本區(qū)域提供全部的消費(fèi)支持，但是巨大的人流量將為本區(qū)域作為商業(yè)展銷平臺(tái)帶來(lái)足夠大的宣傳推廣效應(yīng)。此外，為了更好地吸引住這些旅游人群在本區(qū)域內(nèi)的停留，從而提升本區(qū)域的商業(yè)展銷，本區(qū)域可以通過(guò)餐飲、旅游購(gòu)物、經(jīng)濟(jì)型住宿等功能物業(yè)持久地吸引大量外地游客在本區(qū)域內(nèi)停留。數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市旅游統(tǒng)計(jì)年鑒2005

國(guó)內(nèi)游客國(guó)際游客職業(yè)構(gòu)成

企事業(yè)管理人員17.50%商務(wù)人員24.20%服務(wù)銷售人員/一般工人16.40%職員18.80%專業(yè)科技人員12.90%專業(yè)技術(shù)人員17.30%學(xué)生12.80%

公務(wù)員8.30%

花費(fèi)構(gòu)成

購(gòu)物25%購(gòu)物28.20%餐飲19.20%民航30.60%住宿15.30%住宿11.40%長(zhǎng)途交通14.70%餐飲3.90%景區(qū)游覽10.20%

132借鑒性區(qū)域消費(fèi)人群特征

王府井東方新天地地域構(gòu)成常駐北京的外地人與國(guó)內(nèi)外旅游者占39%，接近四成以本地消費(fèi)者為主，本地消費(fèi)者與游客比例為80：20年齡構(gòu)成24歲以下、25-45歲的中青年人占有相當(dāng)大的比例年輕人為主，年齡段集中在１８歲到３０歲消費(fèi)能力以中等偏高收入為主（主要集中在1500-5000元/月這一區(qū)間段）白領(lǐng)占到絕大部分，具有高消費(fèi)能力的群體比例非常大因此本區(qū)域也應(yīng)該借鑒王府井與東方新天地的合理搭配，不僅通過(guò)北京傳統(tǒng)商業(yè)和旅游商業(yè)設(shè)施吸引外地旅游者，而且需要充分利用“中國(guó)廊〞的魅力結(jié)合時(shí)尚的休閑吸引北京城市白領(lǐng)人群。133借鑒性區(qū)域消費(fèi)人群特征國(guó)際游客主要來(lái)自中國(guó)傳統(tǒng)文化反差較大的西方興旺國(guó)家。其中美國(guó)加拿大游客占33%，其次是英法德三個(gè)歐洲國(guó)家，占15%，以及澳大利亞新西蘭〔13%〕。且國(guó)際游客在此地的消費(fèi)較高，平均消費(fèi)在200元左右。由此可見(jiàn)什剎海的這種外部傳統(tǒng)與內(nèi)在時(shí)尚、現(xiàn)代的商業(yè)形態(tài)，對(duì)國(guó)際游客有極大的吸引力，且這些國(guó)際游客比較富裕，消費(fèi)潛力巨大。本區(qū)域與什剎海具有一定的相似性，也可以通過(guò)類似的形態(tài)吸引、挖掘具有較高消費(fèi)能力的國(guó)際游客資源。國(guó)際游客在此地的平均消費(fèi)在200元左右，大局部游客的消費(fèi)額在101-200元之間〔38.1%〕134借鑒性區(qū)域消費(fèi)人群特征國(guó)內(nèi)游客多來(lái)自北京或北京周邊地區(qū)及較富裕的東南沿海省市。但國(guó)內(nèi)