旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式.ppt

1、,意圖咨詢(xún) 旅游地產(chǎn)運(yùn)作模式 秦皇島北戴河項(xiàng)目前期策略輔導(dǎo),機(jī)密Intent-Confidential-2010HEIBEI0218,如果開(kāi)發(fā)公司要成功操作該項(xiàng)目，如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)的策劃和規(guī)劃內(nèi)容是吸引二級(jí)開(kāi)發(fā)商的關(guān)鍵，現(xiàn)實(shí)的情況是：他們普遍關(guān)注旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。為此，我們將全景展示旅游地產(chǎn)運(yùn)作模式。,河北旅投秦皇島北戴河新區(qū)前期策略輔導(dǎo)之旅游地產(chǎn)運(yùn)作模式,此文件供客戶(hù)內(nèi)部使用。未經(jīng)英國(guó)意圖國(guó)際戰(zhàn)略與資本咨詢(xún)集團(tuán)及其授權(quán)之昆明意圖企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司書(shū)面許可，其他機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。,只為實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)真實(shí)增長(zhǎng)和組織持續(xù)健康成長(zhǎng)而咨詢(xún),Copyright 2010 Intent Consult

2、ing International Company,4,目錄,內(nèi)容 頁(yè)碼,A. 趨勢(shì)和問(wèn)題 714 B. 以依托自然資源為核心的開(kāi)發(fā)模式 1525 C. 以產(chǎn)品提升文化景觀(guān)為核心的開(kāi)發(fā)模式 D. 以陳述文化主題為核心的開(kāi)發(fā)模式 E. 以嫁接產(chǎn)業(yè)主題為核心的開(kāi)發(fā)模式,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,5,趨勢(shì) 問(wèn)題,綜合大時(shí)代環(huán)境，對(duì)于建立在旅游產(chǎn)業(yè)車(chē)輪上的旅游房地產(chǎn)而言，旅游地產(chǎn)作為兩個(gè)黃金產(chǎn)業(yè)的交叉型產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)開(kāi)始逐步受到業(yè)界的關(guān)注。,旅游地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)和開(kāi)發(fā)中的共性問(wèn)題,A,經(jīng)歷了產(chǎn)生發(fā)展崛起的過(guò)程,Copyrig

3、ht 2010 Intent Consulting International Company,6,從城市化的角度來(lái)看，隨著城際間的交通網(wǎng)絡(luò)化、公交化、投資區(qū)域界線(xiàn)逐漸消失，服務(wù)區(qū)域的地域突破，地區(qū)保護(hù)主義走向消亡，旅游地產(chǎn)面對(duì)的是更大的市場(chǎng)空間與機(jī)會(huì)，區(qū)域資源開(kāi)發(fā)將被置于更大的地域范圍內(nèi)進(jìn)行優(yōu)化配置，從而發(fā)揮出更大的價(jià)值。 旅游房地產(chǎn)的發(fā)源于法國(guó)地中海沿岸中世紀(jì)世襲貴族的度假城堡，本世紀(jì)開(kāi)始形成一定的市場(chǎng)規(guī)模。上世紀(jì)初，地中海沿岸開(kāi)發(fā)了大量海濱別墅，歐美政府要員，貴族、富商蜂擁而至，一時(shí)間成為世界乃至歐洲的休閑度假中心。 階段一：上世紀(jì)60年代法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先開(kāi)發(fā)了以分時(shí)銷(xiāo)

4、售的方式招攬客戶(hù)，標(biāo)志著旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)始。 階段二：上世紀(jì)70年代1977年美國(guó)市場(chǎng)95%以上的度假物業(yè)是由其他項(xiàng)目改造過(guò)來(lái)的。到1987年后，大量的投資商、開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)入這一領(lǐng)域。 階段三：上世紀(jì)90年代大批國(guó)際金融投資商、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、酒店投資管理機(jī)構(gòu)紛紛介入旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并取得了客觀(guān)的收益。從此，旅游地產(chǎn)掀起了世界投資的熱潮。,一,旅游地產(chǎn)的誕生,擴(kuò)大內(nèi)需政策搭車(chē)，旅游業(yè)發(fā)展借勢(shì)可為,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,7,借勢(shì)：宏觀(guān)調(diào)控力度空前，旅游產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期受益 國(guó)務(wù)院確定當(dāng)前進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的對(duì)十

5、大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，并將旅游業(yè)作為戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。分析起來(lái)，這一旨在保增長(zhǎng)，促就業(yè)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)整合與升級(jí)的龐大振興計(jì)劃多少都與旅游有直接或間接關(guān)聯(lián)，特別是其中關(guān)于加快鐵路、公路和機(jī)場(chǎng)等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，尤其是安排西部干線(xiàn)鐵路和中西部干線(xiàn)機(jī)場(chǎng)、支線(xiàn)機(jī)場(chǎng)建設(shè)的決定對(duì)旅游影響最為直接。 國(guó)家旅游局也陸續(xù)提出“八大計(jì)劃”刺激旅游消費(fèi)：“國(guó)民旅游休閑計(jì)劃”、“全國(guó)鄉(xiāng)村旅游倍增計(jì)劃”、“地震災(zāi)后旅游恢復(fù)重建計(jì)劃”、“藏區(qū)旅游發(fā)展推動(dòng)計(jì)劃”、“旅游服務(wù)質(zhì)量提升計(jì)劃”、“入境旅游發(fā)展計(jì)劃”、“上海世博會(huì)全球推廣計(jì)劃”、“全國(guó)十萬(wàn)導(dǎo)游培訓(xùn)計(jì)劃”等一系列計(jì)劃。 可為：拉動(dòng)內(nèi)需，旅游產(chǎn)業(yè)振興有助于“保八” 總的來(lái)看，雖然

6、在經(jīng)濟(jì)災(zāi)害面前，旅游業(yè)也不能幸免，但比其他經(jīng)濟(jì)部門(mén)例如建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)或汽車(chē)制造業(yè)等具有更強(qiáng)的抵御經(jīng)濟(jì)下降的能力。應(yīng)對(duì)這樣的經(jīng)濟(jì)嚴(yán)冬，旅游業(yè)成為恢復(fù)最快的行業(yè)之一，并成為擴(kuò)大內(nèi)需和拉動(dòng)消費(fèi)的戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)和優(yōu)先突破口。,二,旅游地產(chǎn)的成長(zhǎng)環(huán)境及前景分析,旅游地產(chǎn)“轉(zhuǎn)型”不“轉(zhuǎn)向”，開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng),Copyright 2010 Intent Consulting International Company,8,隨著宏觀(guān)調(diào)控力度的逐步加大和行業(yè)自身發(fā)展的重構(gòu)，房地產(chǎn)已進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，由此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以往的商業(yè)模式、企業(yè)運(yùn)行策略、內(nèi)部管理方式以及企業(yè)的市場(chǎng)定位都將面臨著重大的戰(zhàn)略性調(diào)整。雖然房地產(chǎn)業(yè)還處

7、在一個(gè)持續(xù)上升時(shí)期，但開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)外環(huán)境卻發(fā)生了深刻的變化，特別是對(duì)于中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，面臨著更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和新的發(fā)展戰(zhàn)略。 同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力增大 盈利模式發(fā)生轉(zhuǎn)變：為了獲取更大的利潤(rùn)空間，部分綜合能力較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈投資，轉(zhuǎn)變?yōu)椤皢♀徯汀庇Ｊ剑粗衅阡N(xiāo)售僅占盈利中很小比例，而前期開(kāi)發(fā)和后期管理服務(wù)收入?yún)s占很大比重。這種從開(kāi)發(fā)土地、建設(shè)住宅，到經(jīng)營(yíng)酒店物業(yè)和商業(yè)物業(yè)，乃至房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的全流程、多組合盈利模式，使得企業(yè)可以取得綜合性、跨領(lǐng)域復(fù)合效益。 行業(yè)整合、產(chǎn)業(yè)嫁接速度加快：如“旅游+地產(chǎn)”、“工業(yè)+地產(chǎn)”、“創(chuàng)意+地產(chǎn)”等開(kāi)發(fā)模式已成為重要的突破口。,海南旅游房地產(chǎn)真實(shí)需求

8、的動(dòng)力，正在有力地改變著市場(chǎng)觀(guān)望的氣氛,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,9,作為全國(guó)唯一的熱帶島嶼，海南擁有全國(guó)獨(dú)一無(wú)二的氣候、環(huán)境和旅游資源，旅游地產(chǎn)擁有獨(dú)特的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。組合了居住、旅游、度假、商務(wù)、養(yǎng)老、療養(yǎng)等多種因素在內(nèi)的全新度假投資置業(yè)方式，使越來(lái)越多的島外人士來(lái)海南旅游置業(yè)成為時(shí)尚。特別是海南旅游房地產(chǎn)的低價(jià)位，蘊(yùn)含著巨大的提升空間?？梢灶A(yù)期，海南旅游房地產(chǎn)業(yè)和高端酒店業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景，海南旅游房地產(chǎn)業(yè)一定會(huì)呈現(xiàn)更加理性、健康的發(fā)展。,海南案例,海南旅游房地產(chǎn)真實(shí)需求的動(dòng)力，正在有力地改變著市場(chǎng)觀(guān)望的氣

9、氛,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,10,2006年以來(lái)，海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資連續(xù)平均增幅在30%以上，商品房銷(xiāo)售年均增幅在38%以上，65%以上的商品住房銷(xiāo)往島外。 近階段，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然有一些波動(dòng)，但總體上還在正常區(qū)間運(yùn)行。海南省政府出臺(tái)的一攬子政策，將對(duì)海南地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到積極作用。 據(jù)了解，目前海南有大批旅游地產(chǎn)項(xiàng)目在建。其中，海棠灣、博鰲、神州半島、文昌航天城、香水灣、清水灣等大型旅游度假綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已進(jìn)入大規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)階段；喜來(lái)登等世界十大高端品牌酒店也進(jìn)駐海南省東海岸。,海南案例鏈接：“大旅游、小地產(chǎn)”

10、驅(qū)動(dòng),通過(guò)旅游資源與房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)嫁接獲得項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化的典范,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,11,華僑城，作為國(guó)內(nèi)“旅游地產(chǎn)”開(kāi)發(fā)的先驅(qū)者，它實(shí)現(xiàn)了“以旅游帶地產(chǎn)”主題文化產(chǎn)業(yè)鏈王國(guó)的打造。 沒(méi)有旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，就不會(huì)有華僑城的地產(chǎn)，主題公園旅游產(chǎn)業(yè)可以改善城市生活，帶動(dòng)消費(fèi)和提高就業(yè)因而得到政府的支持，以打造主題公園低價(jià)得到土地，以建造旅游高端房地產(chǎn)來(lái)補(bǔ)償公園長(zhǎng)期建設(shè)需要的現(xiàn)金流，華僑城這種獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式已得到市場(chǎng)檢驗(yàn)并已成熟。把“旅游產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)”兩者通過(guò)主題文化完美的結(jié)合起來(lái)，打造一個(gè)獨(dú)特的“以旅游帶地產(chǎn)”主

11、題文化產(chǎn)業(yè)鏈王國(guó)是華僑城的核心競(jìng)爭(zhēng)力所在。 圍繞“旅游+地產(chǎn)”相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)和上下游的擴(kuò)展，現(xiàn)在已經(jīng)成為華僑城收入的主要源泉。“旅游帶旺地產(chǎn)、景觀(guān)提升品位、地產(chǎn)返哺旅游”是華僑城“旅游地產(chǎn)”模式的核心，也是華僑城在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最為核心的競(jìng)爭(zhēng)力。,深圳案例鏈接：以旅游帶地產(chǎn)“主題文化產(chǎn)業(yè)鏈,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,12,深圳案例鏈接：以旅游帶地產(chǎn)“主題文化產(chǎn)業(yè)鏈,20年，從產(chǎn)業(yè)到旅游，從旅游到地產(chǎn)，華僑城走了很多路,Copyright 2010 Intent Consulting International

12、Company,13,深圳案例鏈接：以旅游帶地產(chǎn)“主題文化產(chǎn)業(yè)鏈,核心競(jìng)爭(zhēng)力“以旅游主題地產(chǎn)為特色的成片綜合開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)”,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,14,深圳案例鏈接：以旅游帶地產(chǎn)“主題文化產(chǎn)業(yè)鏈,旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的繁榮背后的憂(yōu)患,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,15,對(duì)投資成本的高要求 旅游房地產(chǎn)是一種彈性置業(yè)的需求，它從前期策劃到市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和后期物業(yè)管理的全過(guò)程都與第一、二居所有著完全不同的規(guī)律，因此開(kāi)發(fā)者要有足夠的心理準(zhǔn)備和綜合實(shí)力的

13、儲(chǔ)備。 對(duì)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的高要求 由于旅游地產(chǎn)的客戶(hù)群已不是簡(jiǎn)單地為解決住房有無(wú)的客戶(hù)群體而是一批講究生活質(zhì)量、著眼投資效益的苛求客戶(hù)，這些消費(fèi)者要求更高，投資行為更理智。 對(duì)運(yùn)營(yíng)能力的高要求 旅游地產(chǎn)發(fā)展商正面臨一個(gè)專(zhuān)業(yè)化的時(shí)代，投資開(kāi)發(fā)的行為向?qū)I(yè)化、集約化和國(guó)際化方向發(fā)展。旅游地產(chǎn)不同于普通的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，它更依賴(lài)于環(huán)境條件和投資的實(shí)力。 以上三點(diǎn)來(lái)看，旅游地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上是一個(gè)投資周期漫長(zhǎng)、投資資金巨大而且對(duì)土地儲(chǔ)備非常嚴(yán)格的行業(yè)，是一個(gè)風(fēng)光無(wú)限也風(fēng)險(xiǎn)無(wú)盡的產(chǎn)業(yè)，其上升空間不可限量，其下跌幅度也不可預(yù)言。,風(fēng)險(xiǎn),從概念走向泛旅游地產(chǎn),Copyright 2010 Intent Consulting

14、International Company,16,意圖觀(guān)點(diǎn) “泛旅游地產(chǎn)”，以旅游作為開(kāi)發(fā)主導(dǎo)，綜合旅游地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)的大型復(fù)合度假項(xiàng)目或者大型區(qū)域經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)，同時(shí)，旅游和產(chǎn)業(yè)之間是相互轉(zhuǎn)換，相互影響和相互驅(qū)動(dòng)的 旅游地產(chǎn)作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)極，以及通過(guò)旅游而衍生的相關(guān)產(chǎn)業(yè)在不斷的左右著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和地區(qū)開(kāi)發(fā)，其在微觀(guān)層面也不斷的推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而其與房地產(chǎn)和旅游業(yè)之間 ，也是相輔相成，形成一條泛旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，我們稱(chēng)之為“泛旅游地產(chǎn)”。 現(xiàn)狀認(rèn)識(shí) 通常指的是以多種旅游項(xiàng)目為依托和基礎(chǔ)，以?xún)?yōu)美的景觀(guān)和良好的配套為主要特征的具有一定主題的房地產(chǎn)項(xiàng)目，它通過(guò)和旅游項(xiàng)目的嫁接與融合，二者互為依托，

15、相輔相成，共同構(gòu)成一個(gè)旅居結(jié)合的，融旅游、休閑、度假、居住等多種功能于一體的大型旅游休閑空間。 也就是說(shuō)，國(guó)內(nèi)主流的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其本質(zhì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而旅游是其依附體，通常旅游資源是為房地產(chǎn)服務(wù)的，而作為房地產(chǎn)而言，由于其體量和產(chǎn)品的限制，在單個(gè)旅游區(qū)內(nèi)對(duì)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)和人口的發(fā)展也是有限。,三,旅游地產(chǎn)發(fā)展新趨勢(shì),趨勢(shì)一：功能演變從“概念需求”到“產(chǎn)品支撐”,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,17,從國(guó)內(nèi)旅游行為的角度出發(fā)，其特征正在逐漸的從單一性的觀(guān)光旅游、到有目的的休閑旅游，再發(fā)展到的度假休閑旅游。 旅游行為的不斷變

16、化，其旅游產(chǎn)品也在悄然發(fā)生改變。早期的產(chǎn)品多為滿(mǎn)足旅游人口的概念需求，如旅游地產(chǎn)的鼻祖深圳華僑城，其單純的通過(guò)主題公園驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)，僅僅滿(mǎn)足概念上的旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。 而在旅游行為方式升級(jí)趨勢(shì)下的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，多注重創(chuàng)新產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和多元產(chǎn)品的組合，在此發(fā)展模式下，產(chǎn)品成為旅游地產(chǎn)的重要支撐。 如芙蓉古城通過(guò)建筑符號(hào)作為產(chǎn)品表現(xiàn)特征之一，以文化包裝項(xiàng)目，將住宅產(chǎn)品和旅游產(chǎn)品有效的整合在一起。,六大趨勢(shì),趨勢(shì)二：空間規(guī)模由“小而精”到“大而全”的復(fù)合型區(qū)域開(kāi)發(fā),Copyright 2010 Intent Consulting International Company,18,就目前旅游房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀而言

17、，占地面積正在逐漸的擴(kuò)大： 一方面，不斷增長(zhǎng)的土地價(jià)值使得開(kāi)發(fā)商更愿意在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前先行圈地，且土地越多越好； 另一方面，在累計(jì)了多年開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的情況下，很多開(kāi)發(fā)商都有著較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)自信，在不斷的擴(kuò)大其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的體量的前提下，在產(chǎn)品組合方面，通過(guò)不斷創(chuàng)新的產(chǎn)品形態(tài)，進(jìn)行合理有效的整合，在“全”的基礎(chǔ)上，不斷的創(chuàng)新。 在旅游地產(chǎn)大規(guī)模開(kāi)發(fā)的發(fā)展趨勢(shì)之下，也開(kāi)始逐漸演化為大型區(qū)域的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)，由旅游地產(chǎn)主導(dǎo)的旅游產(chǎn)業(yè)和旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)，逐漸的支撐起地區(qū)的人口、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，并通過(guò)復(fù)合型的旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不斷的提高土地價(jià)值，催熱區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，再反作用于地區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，這也就是之前說(shuō)到過(guò)的泛旅游地產(chǎn)的概念，在

18、這樣的發(fā)展趨勢(shì)之下，空間規(guī)模從“小而精”到“大而全”的復(fù)合型發(fā)展趨勢(shì)將越加明顯。,六大趨勢(shì),天津珠江溫泉城,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,19,作為區(qū)域型的大盤(pán)開(kāi)發(fā)，天津珠江溫泉城通過(guò)溫泉作為核心引擎，盤(pán)活了超過(guò)了2萬(wàn)畝占地的新城開(kāi)發(fā)。 項(xiàng)目東距北戴河和東陵，為1個(gè)小時(shí)車(chē)程，北距承德避暑山莊3個(gè)小時(shí)的車(chē)程。距盤(pán)山和古薊州黃涯關(guān)長(zhǎng)城45公里，溫泉城占地22500畝，總建筑面積約435萬(wàn)平方米，分十期開(kāi)發(fā)，它包含了上京別墅、珠江帝景溫泉度假村、水上皇宮大酒店、體育中心，27洞高爾夫球會(huì)、珠江國(guó)際外國(guó)語(yǔ)學(xué)校。 除以以外，

19、還設(shè)有亞洲最大4A級(jí)日式帝景溫泉度假村；超五星級(jí)15萬(wàn)平方米仿非洲迷城凱越大酒店；國(guó)際著名設(shè)計(jì)大師設(shè)計(jì)的具有舉辦國(guó)際競(jìng)賽資格的27洞高爾夫球場(chǎng)；大型高爾夫雙層燈光練習(xí)場(chǎng)；帝景體育俱樂(lè)部；帝景騎術(shù)俱樂(lè)部；北京科技大學(xué)天津分院；天津財(cái)經(jīng)大學(xué)珠江學(xué)院；高等教育基地；世界級(jí)歌劇院；國(guó)際會(huì)議中心；潮白河游艇會(huì)；天主教堂；大型水上休閑公園；國(guó)際療養(yǎng)醫(yī)院；,趨勢(shì)二：案例鏈接,趨勢(shì)三：選址策略自然資源越稀缺越競(jìng)爭(zhēng)，呈現(xiàn)“兩極”開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略布局,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,20,對(duì)于傳統(tǒng)旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，選址通常會(huì)在兩類(lèi)資源較好的地

20、區(qū)： 一類(lèi)是自然資源較為豐富的地方，如山、湖、海、河周邊，這些地區(qū)通?？諝廨^好，環(huán)境優(yōu)美，位于城市近郊，具備離城不離塵的特征； 另一類(lèi)是人文資源豐富的地區(qū)，如古城遺址、古村落等，此類(lèi)地區(qū)通常人文底蘊(yùn)濃厚，歷史厚重，充滿(mǎn)文化氣息，在地方人群中引起強(qiáng)烈的內(nèi)心共鳴，加之自然資源越來(lái)越稀缺，且人們對(duì)于人文歷史的追求不斷增強(qiáng)，因此，依托人文資源開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)成為一種新的發(fā)展趨勢(shì)。 從城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來(lái)考慮，在有限自然資源的經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展旅游地產(chǎn)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)不很發(fā)達(dá)的地區(qū)，相對(duì)貧困的地區(qū)地方政府為了提升當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了有效的合作，帶動(dòng)區(qū)域的招商引資和經(jīng)濟(jì)實(shí)力；其次是在缺乏自然資源的經(jīng)濟(jì)

21、發(fā)達(dá)城市發(fā)展旅游地產(chǎn)發(fā)展旅游地產(chǎn)，地方政府可以由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行土地招標(biāo)，城市周邊基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，豐富的商業(yè)配套。,六大趨勢(shì),趨勢(shì)四：資源整合模式多樣，強(qiáng)調(diào)在多元化聯(lián)合中實(shí)現(xiàn)旅游資源再造,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,21,有效的整合區(qū)域各方資源，增強(qiáng)關(guān)聯(lián)效應(yīng)，開(kāi)發(fā)形式多元化，從單純的旅游資源依托型轉(zhuǎn)變?yōu)楣采停瑥?qiáng)調(diào)各種資源的有效融合，旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資行為特征已不是單純的地產(chǎn)投資活動(dòng)，它對(duì)社會(huì)文化的促進(jìn)、生態(tài)環(huán)境的保護(hù)、土地資源的利用等各種層面的影響，均會(huì)受到社會(huì)輿論的關(guān)注； 隨著旅游地產(chǎn)進(jìn)一步擴(kuò)張，隨著資源價(jià)值不斷異

22、化，導(dǎo)致我們隨著資源本身的多化，可以看到對(duì)旅游地產(chǎn)本身的內(nèi)容和項(xiàng)目設(shè)計(jì)上進(jìn)一步多樣化，導(dǎo)致我們旅游地產(chǎn)操作上和運(yùn)作上都需要結(jié)合資源本身的特點(diǎn)來(lái)設(shè)置出有吸引力的主題和內(nèi)容，吸引潛在的市場(chǎng)和消費(fèi)者。,六大趨勢(shì),趨勢(shì)五：市場(chǎng)需求投資者對(duì)品質(zhì)越來(lái)越挑剔，主題特色和質(zhì)量提高顯得更加重要,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,22,旅游行為的發(fā)生載體是客戶(hù)群體，旅游地產(chǎn)功能產(chǎn)品的升級(jí)是旅游行為的不斷轉(zhuǎn)變的結(jié)果，多變的客戶(hù)需求，引導(dǎo)著旅游地產(chǎn)產(chǎn)品的不斷變化。對(duì)于旅游地產(chǎn)而言，其客源結(jié)構(gòu)相對(duì)較為復(fù)雜，有第一居所需求，有第二居所需求，也有投

23、資需求、養(yǎng)老需求等，且旅游地產(chǎn)的功能產(chǎn)品較為豐富，不同功能的產(chǎn)品所導(dǎo)入的客戶(hù)層次也不盡相同，因此滿(mǎn)足不同檔次客戶(hù)的不同需求，又是旅游地產(chǎn)不得不面臨的重要挑戰(zhàn)。 面對(duì)這一挑戰(zhàn)，旅游地產(chǎn)的發(fā)展商們正在逐漸的轉(zhuǎn)變產(chǎn)品設(shè)計(jì)和功能布局，而左右這一變化的是對(duì)客戶(hù)需求的不斷深入的研究，隨著旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不斷成熟，這一趨勢(shì)將顯得愈發(fā)明顯。,六大趨勢(shì),趨勢(shì)六：智力驅(qū)動(dòng)策劃、規(guī)劃、產(chǎn)品顧問(wèn)的龍頭作用日益凸顯,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,23,面對(duì)專(zhuān)業(yè)化程度越來(lái)越高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，僅靠開(kāi)發(fā)企業(yè)和設(shè)計(jì)單位已經(jīng)難以滿(mǎn)足復(fù)雜的開(kāi)發(fā)系統(tǒng)工程，加

24、之旅游地產(chǎn)的規(guī)模龐大，系統(tǒng)繁雜，現(xiàn)有的腦庫(kù)已經(jīng)遠(yuǎn)不夠用，因此專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)公司的作用就顯得非常明顯，尤其是在設(shè)計(jì)方介入之前，顧問(wèn)公司可以起到指導(dǎo)性的作用。 由于顧問(wèn)公司經(jīng)驗(yàn)豐富，專(zhuān)業(yè)化程度高，在整體定位、市場(chǎng)調(diào)研、客戶(hù)研究，產(chǎn)品建議等方面都能提出專(zhuān)業(yè)且合理化的建議，同時(shí)顧問(wèn)公司在平衡各方關(guān)系方面，如開(kāi)發(fā)商和政府、開(kāi)發(fā)商和設(shè)計(jì)院等都能起到特殊的作用。 多腦驅(qū)動(dòng)的頭腦風(fēng)暴將成為行業(yè)發(fā)展的主流趨勢(shì)！,六大趨勢(shì),見(jiàn)“異”思“變”，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)思路決定出路,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,24,意圖咨詢(xún)?cè)诓僮髀糜蔚禺a(chǎn)方面，碰到過(guò)各種

25、各樣的開(kāi)發(fā)難題，其中最大的阻力其實(shí)是來(lái)自開(kāi)發(fā)商內(nèi)部，無(wú)論是否有行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商，都會(huì)被傳統(tǒng)思路和思維阻礙。對(duì)于一些行業(yè)龍頭老大，其遇到的是傳統(tǒng)的成功經(jīng)驗(yàn)和創(chuàng)新模式之間的矛盾，而對(duì)于經(jīng)驗(yàn)略淺的開(kāi)發(fā)商，依附于傳統(tǒng)的發(fā)展意味著較低的投資風(fēng)險(xiǎn)。因此，思維固守和不敢創(chuàng)新可能成為阻礙北戴河和昌黎項(xiàng)目發(fā)展乃至旅投公司戰(zhàn)略落地的絆腳石。 面對(duì)這一問(wèn)題，意圖咨詢(xún)往往會(huì)通過(guò)國(guó)內(nèi)外，尤其是國(guó)外的先進(jìn)案例進(jìn)行引導(dǎo)，對(duì)于其在投資開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金和財(cái)務(wù)問(wèn)題進(jìn)行合理的評(píng)估，最重要的是在當(dāng)?shù)氐目驮词袌?chǎng)找到合適的著力點(diǎn)，即論證創(chuàng)新產(chǎn)品和開(kāi)發(fā)模式是否能滿(mǎn)足當(dāng)?shù)乜腿旱男枨蟆?見(jiàn)“異”要思“變”，打破固有的成規(guī)，北戴河、昌黎等項(xiàng)目要

26、用創(chuàng)新求變的思路去尋找新的出路，在同質(zhì)化傾向越來(lái)越嚴(yán)重的今天，創(chuàng)新和個(gè)性化的發(fā)展必將殺出一條血路！,四,意圖咨詢(xún)思考,主題定位缺失：如何選擇合適定位發(fā)展模式，對(duì)資源進(jìn)行優(yōu)化配置,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,25,項(xiàng)目整體性的定位，在項(xiàng)目前期策劃過(guò)程中是首要問(wèn)題，也將是指導(dǎo)項(xiàng)目整盤(pán)開(kāi)發(fā)的核心問(wèn)題。在這個(gè)過(guò)程中，往往需要確定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主題，主題既是精神性的，也是指導(dǎo)性的。 但是在旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)商商往往會(huì)忽視主題性的定位，而更加注重設(shè)計(jì)和功能布局，重產(chǎn)品輕概念，重利益輕文化是普遍現(xiàn)象，而這也會(huì)直接導(dǎo)致

27、項(xiàng)目在長(zhǎng)久的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，缺乏主線(xiàn)和精神綱領(lǐng)，出現(xiàn)“狗尾續(xù)貂”的現(xiàn)象較多。 主題定位的難以把握，主要原因在于兩點(diǎn)： 一是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有充分理解土地屬性，沒(méi)能將土地資源進(jìn)行優(yōu)化配置，從而確立開(kāi)發(fā)主線(xiàn)； 二是開(kāi)發(fā)商更注重產(chǎn)品的利潤(rùn)價(jià)值，通過(guò)快速銷(xiāo)售項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)迅速盈利。,五,旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的六個(gè)共性問(wèn)題,啟動(dòng)引擎模糊如何在缺乏有效資源的前提下，選擇引擎來(lái)帶動(dòng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā),Copyright 2010 Intent Consulting International Company,26,這其中涉及到兩個(gè)層面的問(wèn)題： 項(xiàng)目將通過(guò)怎樣的開(kāi)發(fā)模式來(lái)運(yùn)作； 在已確定的開(kāi)發(fā)模式之下，通過(guò)何種引擎產(chǎn)品來(lái)啟動(dòng)項(xiàng)目。 對(duì)于開(kāi)發(fā)模式

28、的問(wèn)題，實(shí)際上是依托項(xiàng)目的主題定位而定的，不同的主題定位引導(dǎo)下的功能組織和產(chǎn)品布局各不相同，而開(kāi)發(fā)模式最核心的問(wèn)題就是各類(lèi)功能產(chǎn)品之間的組合與開(kāi)發(fā)。因此，從項(xiàng)目整體性開(kāi)發(fā)的角度而言，需要對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)通盤(pán)的思慮。 對(duì)于啟動(dòng)引擎的問(wèn)題，則是在確定了開(kāi)發(fā)模式之后，選擇先行開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品。而該類(lèi)產(chǎn)品的選擇，面臨著風(fēng)險(xiǎn)控制、項(xiàng)目盈利、樹(shù)立形象、平衡關(guān)系等諸多問(wèn)題，這些復(fù)雜的問(wèn)題交雜在一起，就需要有一個(gè)科學(xué)和系統(tǒng)的論證，而啟動(dòng)區(qū)的成功與否，直接關(guān)系到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗。,旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的六個(gè)共性問(wèn)題,芙蓉古城,Copyright 2010 Intent Consulting International Compan

29、y,27,芙蓉古城位于成都西郊青羊界，溫江永寧鎮(zhèn)，新成-溫-郫國(guó)家級(jí)生態(tài)保護(hù)帶，占地近1000畝，投資逾3億元，以川西民居為主，同時(shí)融入江蘇民居、云南民居、唐風(fēng)建筑等中國(guó)傳統(tǒng)建筑精髓而成，由四合院和獨(dú)立宅院的建筑群組成，因此成為西部最大的生態(tài)園林式旅游、休閑度假、商務(wù)會(huì)展接待基地，是目前國(guó)內(nèi)屈指可數(shù)的融居住、餐飲娛樂(lè)、旅游觀(guān)光、休閑度假、投資于一體的復(fù)合式旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。 芙蓉古城從02年開(kāi)始推出旅游商業(yè)和住宅產(chǎn)品，巧妙的是，開(kāi)發(fā)商將兩者結(jié)合在一起，即住宅產(chǎn)品就是旅游產(chǎn)品，將富有各地文化的建筑產(chǎn)品作為公寓出售，同時(shí)，這些建筑產(chǎn)品又成為旅游景點(diǎn)，輔之以文化、休閑、酒店、商業(yè)等休閑旅游功能，即滿(mǎn)足了

30、旅游需求，開(kāi)發(fā)商也實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目盈利，獲得了較為穩(wěn)健的發(fā)展資金。,啟動(dòng)引擎模糊：鏈接案例,經(jīng)營(yíng)管理不善運(yùn)作主體如何理順各類(lèi)關(guān)系，平衡各方利益，實(shí)現(xiàn)有效管理運(yùn)作,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,28,大型旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，周期較長(zhǎng)，而在這個(gè)漫長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期中，開(kāi)發(fā)商同時(shí)還扮演著經(jīng)營(yíng)管理的角色，除了前期的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售以外，還承擔(dān)著品牌的塑造和管理、持有物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理、地區(qū)開(kāi)發(fā)各方利益的協(xié)調(diào)管理等重任。 通常在旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，發(fā)展商往往面臨多重角色扮演的問(wèn)題，而在這個(gè)角色扮演的過(guò)程中，通常要平衡三方關(guān)系，一是政府，二是民眾，三是

31、自身。 各個(gè)主體的利益點(diǎn)不同： 對(duì)于政府而言，關(guān)注的是土地資源的有效整合與利用； 對(duì)于民眾而言，關(guān)注的是旅游區(qū)域的娛樂(lè)、休閑和配套設(shè)施； 而對(duì)于開(kāi)發(fā)商自身而言，關(guān)注的是項(xiàng)目的盈利和品牌的塑造管理問(wèn)題。 如果無(wú)法理順這些關(guān)系，旅游地產(chǎn)的深入開(kāi)發(fā)將會(huì)遇到瓶頸。,旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的六個(gè)共性問(wèn)題,羅平油菜花節(jié),Copyright 2010 Intent Consulting International Company,29,羅平油菜花節(jié)是一種以“油菜文化”為基礎(chǔ)，依托鄉(xiāng)村特有生活風(fēng)情和季節(jié)性油菜花風(fēng)景為資源，從事觀(guān)光經(jīng)濟(jì)作物生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，將經(jīng)濟(jì)作物與旅游業(yè)相結(jié)合的體驗(yàn)式生態(tài)旅游活動(dòng)，油菜花節(jié)從最初單一的觀(guān)

32、光旅游逐步豐富為“集觀(guān)光旅游、產(chǎn)品展銷(xiāo)、民俗體驗(yàn)和休閑度假為一體的多元化旅游活動(dòng)。 通過(guò)近十余年的發(fā)展，羅平油菜花節(jié)的運(yùn)營(yíng)模式日趨成熟，由早期的政府獨(dú)營(yíng)，到當(dāng)前的“政府引導(dǎo)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)、民眾參與”政府所扮演的角色是油菜花節(jié)模式成功的根本因素，其職責(zé)就是將地方旅游資源整合在一起，并進(jìn)行行業(yè)的管理和服務(wù)。企業(yè)的介入，則是油菜花節(jié)模式做大做強(qiáng)的關(guān)鍵所在。 企業(yè)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，能夠打破行政壁壘、最大化旅游資源的價(jià)值。成功的市場(chǎng)運(yùn)作使油菜花節(jié)成為了赴滇旅游者每年的固定節(jié)日，并且省內(nèi)居民們熱情參與其中，積極傳播油菜花文化，保障了她的永續(xù)發(fā)展。,經(jīng)營(yíng)管理不善：案例鏈接,產(chǎn)品創(chuàng)新匱乏如何突破傳統(tǒng)的物業(yè)形態(tài)和功能

33、組織，結(jié)合客戶(hù)需求創(chuàng)新產(chǎn)品,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,30,作為旅游房地產(chǎn)而言，產(chǎn)品創(chuàng)新已經(jīng)不是簡(jiǎn)單的產(chǎn)品形態(tài)的升級(jí)，而是產(chǎn)品功能的突破。比如在度假類(lèi)物業(yè)中： 別墅式酒店就是將標(biāo)準(zhǔn)酒店和低密度別墅產(chǎn)品相融合的產(chǎn)物，但是在此基礎(chǔ)上，結(jié)合第二居所度假的需求，別墅的面積較小，通常面積會(huì)在100-200平米之間，提供一房、二房、三房等小面積住宅空間，在設(shè)計(jì)上往往會(huì)設(shè)置私家泳池，但是沒(méi)有地下空間和私家的停車(chē)空間，有效的結(jié)合需求提高土地利用價(jià)值。 而這種產(chǎn)品的變化，是在充分結(jié)合了客戶(hù)的度假需求以及科學(xué)的產(chǎn)品布局論證之后產(chǎn)生

34、的。 在通過(guò)多個(gè)成功案例比較后發(fā)現(xiàn)，其實(shí)產(chǎn)品的創(chuàng)新并不需要復(fù)雜的設(shè)計(jì)論證，尤其是旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品創(chuàng)新，更多的是結(jié)合客戶(hù)特殊需求而變化的產(chǎn)品組合方式不同。,旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的六個(gè)共性問(wèn)題,亞龍灣高爾夫別墅,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,31,位處海南三亞亞龍灣，坐擁36洞高爾夫球場(chǎng)，占地約100000平米,共規(guī)劃108套寬院別墅，110套客房。位于亞龍灣高爾夫球會(huì)內(nèi)的優(yōu)越地理位置，使得項(xiàng)目獨(dú)享亞龍灣得天獨(dú)厚的自然美景和36洞國(guó)際高爾夫環(huán)抱的優(yōu)雅環(huán)境，“水中有島、島中有水”，戶(hù)戶(hù)鄰水的獨(dú)特建筑規(guī)劃；濃郁東南亞現(xiàn)代風(fēng)格的園林設(shè)

35、計(jì)；超五星級(jí)酒店私人定制式服務(wù)；構(gòu)成了無(wú)與倫比的亞龍灣高爾夫度假別墅。 亞龍灣高爾夫別墅的戶(hù)型面積分為120-130的一房，130-150的二房和150以上的三房，同時(shí)每戶(hù)配有私家泳池。 別墅產(chǎn)品合理有效的利用高爾夫景觀(guān)進(jìn)行布局，提高了社區(qū)的綠化面積，同時(shí)也提高了別墅產(chǎn)品的整體檔次和品質(zhì)。 別墅產(chǎn)品在售后統(tǒng)一回租，保證投資者一定的投資回報(bào)的同時(shí)，也滿(mǎn)足了大量前往亞龍灣度假的游客需求，是國(guó)內(nèi)目前較為成功的度假類(lèi)產(chǎn)品的案例之一。,產(chǎn)品創(chuàng)新匱乏：鏈接案例,營(yíng)銷(xiāo)推廣不力如何在強(qiáng)勢(shì)樹(shù)立形象、強(qiáng)力推售項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌塑造,Copyright 2010 Intent Consulting Internat

36、ional Company,32,作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重要步驟，營(yíng)銷(xiāo)推廣的重要性已經(jīng)被越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商關(guān)注，而一個(gè)好項(xiàng)目要提高市場(chǎng)知名度，塑造品牌形象，則必須通過(guò)強(qiáng)有力的營(yíng)銷(xiāo)手段來(lái)達(dá)到目的，但是從目前國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀來(lái)看，營(yíng)銷(xiāo)推廣存在著諸多問(wèn)題： 問(wèn)題一：僅以項(xiàng)目作為營(yíng)銷(xiāo)對(duì)象，忽略區(qū)域價(jià)值。營(yíng)銷(xiāo)推廣焦點(diǎn)多集中在項(xiàng)目自身，其主要目的只是為了短期內(nèi)推售項(xiàng)目，而無(wú)法滿(mǎn)足項(xiàng)目的長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)推廣需求。 問(wèn)題二：無(wú)法深層挖掘客源通路，吸引更多客群。主要是源于前期市場(chǎng)調(diào)研不充分，對(duì)于未來(lái)可能導(dǎo)入的客戶(hù)判斷不嚴(yán)謹(jǐn)。對(duì)于旅游地產(chǎn)而言，其客戶(hù)結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，客戶(hù)來(lái)源也比較分散，且不同開(kāi)發(fā)時(shí)期所導(dǎo)入的客戶(hù)也不相同。 問(wèn)題

37、三：營(yíng)銷(xiāo)手段單一，推廣執(zhí)行不力。由于旅游地產(chǎn)體量較大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣無(wú)法滿(mǎn)足于旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。,旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的六個(gè)共性問(wèn)題,半山半島,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,33,位于三亞市小東海鹿回頭半島，整個(gè)半島由鹿回頭公園、鹿回頭嶺兩山和小東海、鹿回頭灣兩灣組成，是三亞市西至海坡，東至亞龍灣的五十余公里海岸線(xiàn)中唯一一個(gè)待開(kāi)發(fā)的半島，半山半島占地面積2066多畝，建筑面積100多萬(wàn)平方米，由三亞鹿回頭旅游區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的超大型綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目。整個(gè)項(xiàng)目包括臨海別墅、觀(guān)海公寓、洲際酒店、豪華商業(yè)街、國(guó)

38、際潛水基地、游艇會(huì)等。項(xiàng)目總銷(xiāo)售額預(yù)計(jì)200多億元，是三亞乃至整個(gè)海南島銷(xiāo)售額最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目 半山半島的整體營(yíng)銷(xiāo)策略體現(xiàn)了“先三亞后項(xiàng)目”，其通過(guò)： 出版刊物為什么半山半島 贊助“大佛杯”中國(guó)高爾夫男子職業(yè)球員錦標(biāo)賽 聯(lián)辦“中國(guó)財(cái)富管理論壇” 舉行“海洋之星”夏令營(yíng)等推廣方式，提升三亞和鹿回頭半島的綜合知名度來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值體現(xiàn),營(yíng)銷(xiāo)推廣不力：鏈接案例,盈利模式單一如何通過(guò)整合項(xiàng)目功能資源，實(shí)現(xiàn)多元化的盈利模式,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,34,國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)主體依然是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其核心的盈利依然是房地產(chǎn)項(xiàng)目

39、，旅游資源更多的只是作為概念存在與項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)過(guò)程中。此種模式無(wú)法充分的將區(qū)域旅游資源有效利用，提高資源價(jià)值。 而對(duì)于一些有較強(qiáng)經(jīng)營(yíng)能力的開(kāi)發(fā)商而言，其更會(huì)注重旅游地產(chǎn)長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)中的后期利潤(rùn)價(jià)值，即不動(dòng)產(chǎn)的租賃經(jīng)營(yíng)、旅游產(chǎn)品的門(mén)票和輔助收入、商業(yè)配套設(shè)施的收入等，從而形成一個(gè)良好的產(chǎn)業(yè)鏈條，實(shí)現(xiàn)多元化的盈利模型，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期獲益。,旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的六個(gè)共性問(wèn)題,上海新天地,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,35,上海新天地是一個(gè)具上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游景點(diǎn)，它是以上海獨(dú)特的石庫(kù)門(mén)建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)，改造成具國(guó)際水平的餐飲、商

40、業(yè)、娛樂(lè)、文化的休閑步行街。上海新天地坐落在市中心，淮海中路南側(cè)、黃陂南路和馬當(dāng)路之間三萬(wàn)平方米的地塊上，毗鄰黃陂南路地鐵站和南北、東西高架路的交匯點(diǎn)。這個(gè)項(xiàng)目是建設(shè)一個(gè)具傳統(tǒng)和新紀(jì)元生活文化的都市旅游景點(diǎn)，它以中西融合、新舊結(jié)合為基調(diào)，將上海傳統(tǒng)的石庫(kù)門(mén)里弄與充滿(mǎn)現(xiàn)代感的新建筑融為一體。 新天地項(xiàng)目作為上海最成功的旅游商業(yè)地產(chǎn)，其開(kāi)發(fā)至今歷時(shí)超過(guò)10年，核心利潤(rùn)已經(jīng)從房地產(chǎn)項(xiàng)目（翠湖天地）逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)街的租金收益，同時(shí)，舊城改造、公建配套的建造等通過(guò)多元化的經(jīng)營(yíng)方式，提高了區(qū)域知名度和土地價(jià)值，還實(shí)現(xiàn)了政府、開(kāi)發(fā)商、民眾共贏(yíng)的發(fā)展模式。,盈利模式單一：鏈接案例,旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)六大共性問(wèn)題環(huán)環(huán)

41、相扣,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,36,從中國(guó)旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀可以看出，中國(guó)旅游房地產(chǎn)的發(fā)展任重道遠(yuǎn)。由于發(fā)展過(guò)程中的諸多不成熟因素及開(kāi)發(fā)的無(wú)序，中國(guó)旅游地產(chǎn)釋放的過(guò)于快速，中國(guó)現(xiàn)有的旅游地產(chǎn)發(fā)展格局面臨著重新洗牌，每個(gè)項(xiàng)目、每個(gè)開(kāi)發(fā)商都面臨調(diào)整自身定位、自我謀求發(fā)展問(wèn)題。 從目前這六大主要問(wèn)題來(lái)看，其都是旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的核心環(huán)節(jié)，且每個(gè)單一的環(huán)節(jié)都不是單一存在的，而是環(huán)環(huán)相扣，相互影響又是相互制約的，如果其中的某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，將直接影響下一個(gè)環(huán)節(jié)的開(kāi)發(fā)。 意圖咨詢(xún)發(fā)現(xiàn)并向旅投公司提出建議： 在北戴河等旅

42、游地產(chǎn)大盤(pán)開(kāi)發(fā)之前，要特別注意前期策劃工作的重要性。必須要從項(xiàng)目整盤(pán)開(kāi)發(fā)的高度去思量每一個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中的主要問(wèn)題，以降低項(xiàng)目在操盤(pán)過(guò)程中的難度，長(zhǎng)效解決諸多難點(diǎn)問(wèn)題。,五,意圖咨詢(xún)思考：環(huán)環(huán)相扣的問(wèn)題,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,37,共生 模式,所謂共生模式，類(lèi)指像北戴河新區(qū)之大型旅游度假項(xiàng)目依托自然資源為核心進(jìn)行開(kāi)發(fā)的模式，這也是目前國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)最主要的開(kāi)發(fā)方式。,以依托自然資源為核心的開(kāi)發(fā)模式,B,以依托自然資源為核心的開(kāi)發(fā)模式,Copyright 2010 Intent Consulting Interna

43、tional Company,38,主要特征： 資源條件優(yōu)良； 景觀(guān)塑造成本較低，提高項(xiàng)目的收益成本。 從目前國(guó)內(nèi)的資源優(yōu)勢(shì)來(lái)看，主要分為三大類(lèi)： 濱湖類(lèi)度假項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。其主要依托的是現(xiàn)有的湖景資源，如千島湖、太湖等； 濱海類(lèi)度假項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。其主要依托的是海體資源，如海南的亞龍灣，青島、大連等沿海城市； 三是溫泉度假項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，其主要依托的是溫泉資源，如天津的珠江溫泉城，通過(guò)對(duì)溫泉資源的開(kāi)發(fā)利用，開(kāi)發(fā)地產(chǎn)盈利。 從這些度假類(lèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的情況來(lái)看，其主要的盈利方式： 通過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但是越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)獲利模式已經(jīng)從單一的地產(chǎn)盈利逐漸轉(zhuǎn)向?yàn)槁糜钨Y源的開(kāi)發(fā)獲利（旅游景區(qū)收費(fèi)）和后期物業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)。 隨著自然資

44、源的不斷稀缺，這種依托自然資源的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)逐漸陷入困境，開(kāi)發(fā)商們不得不另辟蹊徑，通過(guò)多元化的開(kāi)發(fā)模式來(lái)取代傳統(tǒng)的“共生模式”,共生模式,濱湖類(lèi)度假項(xiàng)目概述,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,39,濱湖類(lèi)度假項(xiàng)目，作為旅游地產(chǎn)的一種存在類(lèi)型，是依賴(lài)于湖景資源進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)的復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目。 與傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目不同的是，其地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)不是獨(dú)立進(jìn)行的，而更需要依托濱湖資源和其它娛樂(lè)休閑配套設(shè)施，是發(fā)展商利用臨湖規(guī)劃的旅游度假區(qū)（如太湖旅游度假區(qū)、陽(yáng)澄湖旅游度假區(qū)）、人工湖泊水庫(kù)（太平湖）等優(yōu)勢(shì)資源開(kāi)發(fā)的具有投資回報(bào)和多種功能的旅游

45、度假項(xiàng)目。 這類(lèi)度假項(xiàng)目多建在濱湖資源優(yōu)勢(shì)突出的城郊區(qū)域，以提供各類(lèi)娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、度假、養(yǎng)生、居住為經(jīng)營(yíng)目的，并隨著項(xiàng)目的逐漸開(kāi)發(fā)成熟，不斷打向知名度，吸引各地游客前來(lái)，從最初的旅游觀(guān)光發(fā)展到休閑度假，以完成從常來(lái)到常留到最后定居于此的過(guò)程。,濱湖類(lèi)項(xiàng)目,一,濱湖類(lèi)度假項(xiàng)目分類(lèi),Copyright 2010 Intent Consulting International Company,40,按項(xiàng)目所處區(qū)域開(kāi)發(fā)程度分類(lèi)，可分為區(qū)域起步期項(xiàng)目和區(qū)域成熟期項(xiàng)目 區(qū)域起步期項(xiàng)目：這類(lèi)度假項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)通常是作為某個(gè)濱湖區(qū)域（多為人工湖/水庫(kù)）發(fā)展的啟動(dòng)項(xiàng)目，在政府的規(guī)劃和支持下開(kāi)發(fā)該濱湖，打造休閑度假場(chǎng)所

46、，此時(shí)該濱湖資源一般，也還沒(méi)樹(shù)立市場(chǎng)形象，周邊也沒(méi)有其它可依賴(lài)的配套資源，完全需要開(kāi)發(fā)商獨(dú)立領(lǐng)銜開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)，如雪野湖休閑度假區(qū)等等。 區(qū)域成熟期項(xiàng)目：項(xiàng)目所在區(qū)域有一定的知名度，也已有了成熟的配套，開(kāi)發(fā)商進(jìn)入后可利用現(xiàn)有資源進(jìn)行開(kāi)發(fā)，節(jié)省了初期的濱湖整治工作，但此類(lèi)開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)壓力大，需要有一定的創(chuàng)新點(diǎn)，如千島湖開(kāi)元度假村、蘇州太湖高爾夫等等。,濱湖類(lèi)度假項(xiàng)目分類(lèi)（續(xù)）,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,41,按項(xiàng)目所擁有的資源配套分類(lèi)，可分為自有配套型項(xiàng)目和共享配套型項(xiàng)目 自有配套型項(xiàng)目：此類(lèi)濱湖項(xiàng)目產(chǎn)品線(xiàn)豐富，集酒店、

47、娛樂(lè)、商業(yè)、度假項(xiàng)目于一體，如綠城千島湖度假公寓。 共享配套型項(xiàng)目：這類(lèi)濱湖度假項(xiàng)目大多是處在一個(gè)大區(qū)域的濱湖旅游度假區(qū)內(nèi)，而這些度假區(qū)有其自身公共的配套，比如說(shuō)高爾夫、游艇俱樂(lè)部等等，作為整體開(kāi)發(fā)中的一個(gè)度假項(xiàng)目，它往往僅開(kāi)發(fā)一些必須的度假產(chǎn)品，如度假酒店、別墅，而其它設(shè)施則是共享區(qū)域內(nèi)已有的配套，如千島湖濱江度假酒店別墅，中信太湖城等。,濱湖類(lèi)度假項(xiàng)目分類(lèi)（續(xù)）,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,42,按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)特色分類(lèi)，可分為特色配套類(lèi)項(xiàng)目、特色住宅類(lèi)項(xiàng)目和特色品牌類(lèi)項(xiàng)目 特色配套類(lèi)項(xiàng)目：除基礎(chǔ)商業(yè)、會(huì)所、酒店配

48、套外，在此類(lèi)項(xiàng)目中還會(huì)開(kāi)發(fā)其它高品質(zhì)或者新潮流的配套設(shè)施，如中信太湖城開(kāi)發(fā)的太湖文化論壇、千島湖天清島度假村開(kāi)發(fā)了易文化主題公園等。 特色住宅類(lèi)項(xiàng)目：此類(lèi)綜合度假項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要特色是在它的住宅項(xiàng)目上，如陽(yáng)澄湖名人文化村項(xiàng)目。 特色品牌類(lèi)項(xiàng)目：知名開(kāi)發(fā)商，國(guó)際品牌五星級(jí)度假酒店，品牌的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合是現(xiàn)今比較流行的開(kāi)發(fā)方式，如綠城千島湖度假項(xiàng)目，引進(jìn)喜來(lái)登度假酒店，使整個(gè)項(xiàng)目更加受市場(chǎng)關(guān)注。,濱湖類(lèi)度假項(xiàng)目特征,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,43,特征一：依托湖景資源開(kāi)發(fā)，對(duì)自然資源依賴(lài)性大 以鄰近湖濱為最大賣(mài)點(diǎn)，來(lái)迎合消費(fèi)

49、者親近大自然的需求，因此湖景等自然資源的優(yōu)劣對(duì)項(xiàng)目成功起決定性因素。 特征二：項(xiàng)目離主城區(qū)有一定距離，但有發(fā)達(dá)的交通體系 湖濱類(lèi)資源一般都位于城郊或郊區(qū)，離主城區(qū)大致1個(gè)小時(shí)左右車(chē)程。隨著區(qū)域的開(kāi)發(fā)和人流的導(dǎo)入，項(xiàng)目周邊交通體系肯定發(fā)達(dá)，尤其是為方便自駕出游而建設(shè)的公路。 特征三：在項(xiàng)目占地配比上，旅游配套項(xiàng)目所占比重大 濱湖類(lèi)度假地產(chǎn)與常規(guī)住宅地產(chǎn)不同，配套設(shè)施與外部環(huán)境才是這類(lèi)項(xiàng)目的重點(diǎn)，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)中占地不會(huì)傾向絕對(duì)大比重。 特征四：項(xiàng)目有很明顯的階段性發(fā)展，整體開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，管理服務(wù)要求高 濱湖類(lèi)度假項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，一般分為導(dǎo)入期、發(fā)展期、成熟期三個(gè)階段，歷時(shí)可能長(zhǎng)達(dá)10年之久。

50、而由于此類(lèi)度假項(xiàng)目具有季節(jié)性，所以后期物業(yè)管理則成為一個(gè)難點(diǎn)，如餐飲、清潔等不同于普通住宅小區(qū)。 特征五：濱湖資源的“可再生性”，使得項(xiàng)目易被嫁接和復(fù)制 這里的“可再生”不是自然現(xiàn)象，而是人工行為，即對(duì)水庫(kù)的挖掘開(kāi)發(fā)，這樣一來(lái)，湖泊資源就變得“無(wú)窮無(wú)盡”了。雷同的濱湖資源和周邊環(huán)境，為下一次同類(lèi)型濱湖項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供了良好的嫁接條件和模仿素材，可復(fù)制性強(qiáng)。,濱湖類(lèi)度假項(xiàng)目的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)指導(dǎo),Copyright 2010 Intent Consulting International Company,44,七里海等濱湖度假類(lèi)產(chǎn)品的創(chuàng)新之道主要包括以下三方面： 主題創(chuàng)新 在前期策劃時(shí)要有其最初的主題定位

51、，后期的開(kāi)發(fā)必將圍繞這個(gè)主題進(jìn)行，就像寫(xiě)作不能離題一樣，主題是項(xiàng)目的靈魂。而主題的創(chuàng)新需要根據(jù)區(qū)域環(huán)境挖掘與提煉，比方說(shuō)如果北戴河項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)所有項(xiàng)目的定位都缺乏文化，那么突出文化性則可以作為項(xiàng)目主題定位的備選方案之一；主題的創(chuàng)新還要堅(jiān)持特色，目前最受歡迎的主題排名是：教育展覽、珍禽異獸、植物園林、原野叢林、外國(guó)文化、歷史陳列、河流歷險(xiǎn)、生活?yuàn)蕵?lè)、水上公園、動(dòng)物表演、花卉展覽、休閑養(yǎng)生等。 功能創(chuàng)新 七里海等濱湖類(lèi)度假項(xiàng)目按功能分可有三個(gè)層次：基礎(chǔ)層次陳列式觀(guān)光地產(chǎn)、提高層次娛樂(lè)式體驗(yàn)地產(chǎn)、發(fā)展層次休閑式度假地產(chǎn)。其中娛樂(lè)體驗(yàn)和休閑度假層次是北戴河項(xiàng)目的主攻方向，其創(chuàng)新主要從三方面著手：以文

52、化感染人、以形式吸引人、以檔次震撼人。 形態(tài)創(chuàng)新 產(chǎn)品形態(tài)的創(chuàng)新，顧名思義，即是從現(xiàn)有主流的產(chǎn)品形態(tài)中開(kāi)發(fā)新的產(chǎn)品，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。比如說(shuō)當(dāng)下的濱湖度假住宅產(chǎn)品多以度假別墅為主，而如果像綠城在千島湖開(kāi)發(fā)觀(guān)景小高層公寓那樣，避免與千島湖其它度假住宅產(chǎn)品雷同，則對(duì)其銷(xiāo)售必將有決定性的幫助。,七里海等濱湖度假項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)引擎解密,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,45,七里海項(xiàng)目可使用三種引擎： 引擎一：一線(xiàn)湖景+五星酒店： 采取一線(xiàn)湖景資源，以酒店將湖景資源轉(zhuǎn)化為地產(chǎn)資源，將以單純欣賞湖景、商務(wù)會(huì)議的客源轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)客源。

53、引擎二：高爾夫+五星酒店： 高爾夫的定位直接宣示了高端路線(xiàn)的市場(chǎng)形象，同時(shí)以五星酒店和高爾夫俱樂(lè)部的度假村概念帶動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利已經(jīng)成為較為成熟的模式。 引擎三：溫泉+五星酒店： 利用固有資源，通過(guò)溫泉公園等娛樂(lè)場(chǎng)所先期催熱市場(chǎng)，土地升值后推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)值上漲，從而實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)盈利。,開(kāi)發(fā)引擎解密（續(xù)）,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,46,一般情況下，由于濱湖項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，大多都以觀(guān)光旅游開(kāi)始，因此此類(lèi)項(xiàng)目都先投入開(kāi)發(fā)一些娛樂(lè)配套（如高爾夫、溫泉、游艇等），等項(xiàng)目及區(qū)域成熟后再進(jìn)行房地產(chǎn)銷(xiāo)售，完成由旅游向休閑度假的轉(zhuǎn)

54、變。 右圖總結(jié)了目前國(guó)內(nèi)部分濱湖度假類(lèi)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)引擎組合。從圖中可以看出，隨著時(shí)代發(fā)展，文化、論壇等新的開(kāi)發(fā)引擎逐漸嶄露頭角，成為一種趨勢(shì)。,中信太湖城,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,47,位于蘇州太湖國(guó)家旅游度假區(qū)11.2平方公里的核心區(qū)，一直為嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)的自然、民俗、文化、古跡保護(hù)區(qū)域。占地約1000余畝，區(qū)域內(nèi)風(fēng)光旖旎，有山有水有島，還有近5公里的黃金岸線(xiàn)。 項(xiàng)目總投資34億元，總建筑面積達(dá)60多萬(wàn)平米。整體開(kāi)發(fā)類(lèi)型包括大型會(huì)議中心、五星級(jí)賓館、酒店式公寓組團(tuán)、住宅社區(qū)等。在其開(kāi)發(fā)的二區(qū)中引進(jìn)了太湖文化論壇

55、，配合酒店商業(yè)啟動(dòng)，再開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，從而打造出全國(guó)甚至全世界高級(jí)別的文化交流和旅游度假勝地。 其開(kāi)發(fā)的太湖文化論壇是繼海南博鰲亞洲經(jīng)濟(jì)論壇項(xiàng)目之后，唯一一個(gè)全國(guó)性超大型的、最高規(guī)格的、全綜合性的以文化為主題的論壇項(xiàng)目。,案例鏈接一,千島湖天清島度假村,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,48,臨千島湖中心湖區(qū)一側(cè)依山而建，與三潭島、龍山島和五龍島等隔水相望，距千島湖鎮(zhèn)約8公里。 項(xiàng)目占地16萬(wàn)平方米，別墅區(qū)總體量為1.7萬(wàn)平方米，度假酒店總建筑面積達(dá)3.6萬(wàn)平方米，擁有158個(gè)泊位的專(zhuān)用車(chē)庫(kù)和大型停車(chē)場(chǎng)，全程有近2公里的環(huán)

56、島公路。 在常規(guī)度假酒店和別墅開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上，天清島項(xiàng)目引入“易文化”概念，打造“易文化主題公園”，將中國(guó)易文化和現(xiàn)代旅游休閑度假方式相結(jié)合，全島的規(guī)劃都與易文化相關(guān)，突出其養(yǎng)生功能，成為全國(guó)第一個(gè)易文化養(yǎng)生休閑度假區(qū)。,案例鏈接二,濱湖類(lèi)度假項(xiàng)目的客戶(hù)定位解析,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,49,旅游度假區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益很大程度上取決于度假區(qū)旅游客源的充裕程度，因此在開(kāi)發(fā)任意一個(gè)度假項(xiàng)目時(shí)，對(duì)客戶(hù)的精準(zhǔn)定位就顯得十分關(guān)鍵了，一般客戶(hù)定位主要從客戶(hù)來(lái)源、客戶(hù)結(jié)構(gòu)特征、客戶(hù)需求這三個(gè)方面進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。 研究模型包括三種：客

57、戶(hù)圈層研究模型、客戶(hù)地圖研究模型（空間）主階段客戶(hù)研究模型（時(shí)間）,“第五空間”，你的島，你的天堂杭州千島湖開(kāi)元度假村,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,50,千島湖度假區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目，現(xiàn)在客戶(hù)核心來(lái)源主要以杭州為主，輔助客源是杭州周邊城市，偶得客戶(hù)是長(zhǎng)三角區(qū)域及境外人士；項(xiàng)目中高端別墅客戶(hù)分為投資和自住或兩者兼有，用作第二或第三居所的客戶(hù)主要是項(xiàng)目所在城市以及周邊城市的企業(yè)主、成功人士、企管高層等，而投資型物業(yè)為追求穩(wěn)定回報(bào)率，則客戶(hù)范圍較廣。,案例鏈接三,項(xiàng)目基本情況,Copyright 2010 Intent Con

58、sulting International Company,51,千島湖開(kāi)元度假村坐落在千島湖鎮(zhèn)麒麟半島之上，距杭州130公里，上海300公里，距離蘇南大中小城市和杭州省地級(jí)城市均在300公里以?xún)?nèi)。項(xiàng)目占地302畝，包括88幢半島私家別墅、一座五星級(jí)酒店、游艇俱樂(lè)部、會(huì)所等相關(guān)配套。,案例鏈接三：杭州千島湖開(kāi)元度假村解讀,項(xiàng)目發(fā)展條件,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,52,千島湖開(kāi)元度假村是千島湖發(fā)展的必然產(chǎn)物，滿(mǎn)足社會(huì)的需求。右表總結(jié)了千島湖旅游度假區(qū)的發(fā)展歷程。 從表中可以看出，開(kāi)元度假村的出現(xiàn)正好處于這個(gè)度假區(qū)

59、的快速發(fā)展階段，基礎(chǔ)旅游設(shè)施已經(jīng)基本完備，其它娛樂(lè)配套也已經(jīng)開(kāi)始施工，區(qū)位、交通、資源、設(shè)施一應(yīng)俱全，整個(gè)千島湖步入良性發(fā)展軌道，正在從單一觀(guān)光型旅游向觀(guān)光、休閑、度假、商務(wù)、會(huì)展、運(yùn)動(dòng)的綜合型旅游發(fā)展。因此開(kāi)元的出現(xiàn)正好貼合當(dāng)時(shí)的區(qū)域需求。,案例鏈接三：杭州千島湖開(kāi)元度假村解讀,項(xiàng)目產(chǎn)品解析,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,53,從一開(kāi)始，開(kāi)元集團(tuán)就力圖在千島湖開(kāi)發(fā)一個(gè)高端項(xiàng)目；現(xiàn)如今，漫步在千島湖，開(kāi)元度假村別墅融入了山地別墅和水岸別墅中，最高限度地收納無(wú)邊的湖光美景。巖石岸線(xiàn)形成千島湖開(kāi)元度假村半島的外圍線(xiàn)，也形成度假村的曲折悠回的園區(qū)輪廓線(xiàn)，與湖面水線(xiàn)保持有12米左右的波動(dòng)。山脊沿半島的縱深從湖面陡峭升起，平均標(biāo)高高于一般季節(jié)水岸線(xiàn)35米，樹(shù)木和叢林覆蓋整個(gè)基地，這也讓人自然想到朱熹在此留下的“半畝方塘一鑒開(kāi)，天光云影一徘徊?！庇绕涫且鼓唤蹬R之時(shí)，登上作為千島湖開(kāi)元度假村的特色尊貴配套設(shè)施，耗資1000萬(wàn)的曼哈頓56號(hào)超豪華游艇，眺望千島湖開(kāi)元度假村，燈火輝煌，波光粼粼，將“東方夏威夷”的浪漫休閑風(fēng)情再度展現(xiàn)。 建筑設(shè)計(jì) 千島湖開(kāi)元度假村以休閑度假為主題進(jìn)行開(kāi)發(fā)，建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃依據(jù)半島嶼山水皆景的環(huán)境特點(diǎn)，由88席半島度假別墅及面積近33000平方米的