_銷售計劃及媒體計劃以及費(fèi)用核算.ppt

1、萬景房地產(chǎn)“硅谷亮城” 項(xiàng)目營銷組織案,執(zhí)行模塊管理,工作計劃,營銷策略,階段性銷售策略及計劃,宣傳及推廣計劃,宣傳費(fèi)用預(yù)算,營銷組織設(shè)置及調(diào)整方案,營銷策略,目標(biāo),爭取實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目10500元/平米以上的銷售均價,方法,塑造項(xiàng)目全新的市場形象,核心價值,策略,進(jìn)行高檔次的包裝,手段,通過明暗線交叉、促進(jìn)銷售,明線：針對市場宣傳 暗線：針對高端客戶群的窄眾推廣，刺激 和影響目標(biāo)客戶成交,開盤前工作計劃,以上計劃為框架，具體細(xì)項(xiàng)后期方案中體現(xiàn)。,階段性銷售策略及計劃,銷售進(jìn)度及回款計劃： 1)實(shí)現(xiàn)的銷售均價及樓號開放順序 辦公部分：,商業(yè)部分：,注：商業(yè)部分整體均價頂為18000元/平米，具體朝向、

2、樓位價差待定。,2)銷售周期為2006年7月-2007年6月份,具體的月銷售進(jìn)度及回款計劃如下:,以上銷售回款額沒有考慮銀行按揭等因素,銷售道具準(zhǔn)備,銷售道具,模型,宣傳品,網(wǎng)絡(luò),區(qū)域沙盤,項(xiàng)目模型,展板,樓書,折頁,戶型圖,DM單頁,客戶通訊,電腦光盤,項(xiàng)目網(wǎng)站,客戶管理系統(tǒng),項(xiàng)目前景展望 增強(qiáng)客戶信心,放大項(xiàng)目賣點(diǎn)，增進(jìn)購買欲望,充分挖掘客戶價值,媒體排期,營銷費(fèi)用核算,以上費(fèi)用不包含廣告公司月費(fèi)(待定)及樣板間裝修費(fèi)用(200萬)，同時為保證項(xiàng)目形成建立與傳播建議申請150-200萬戶外費(fèi)用。,營銷費(fèi)用支出表,營銷組織設(shè)置及調(diào)整方案,總經(jīng)理,營銷總監(jiān),銷售部經(jīng)理,策劃部經(jīng)理,客服部經(jīng)理,

3、廣告公司,制作/發(fā)布公司,銷售助理,按揭簽約主管,合同管理主管,創(chuàng)意,設(shè)計,文案,銷售代表6人,策劃主管,投訴物管主管,說明: 為本公司架構(gòu)人員； 框內(nèi)藍(lán)色字體為待補(bǔ)充職位； 整體人員編制17人。,營銷組織結(jié)構(gòu),助理,傭金分配比例,說明：整體傭金比例為銷售金額的0.42%。,售樓處及內(nèi)部包裝：,售樓處是樓盤與客戶溝通的第一道關(guān)口，直接體現(xiàn)項(xiàng)目檔次與品質(zhì)以及未來辦 公環(huán)境。 位置選擇：應(yīng)盡量選擇距離項(xiàng)目景觀近、客戶進(jìn)出方便，人流量較大的道路邊 包裝設(shè)計：應(yīng)以吸引買家關(guān)注為主要目的。實(shí)施人性化、情景化的包裝才能把 房地產(chǎn)銷售做的有聲有色，才可以最大限度地激發(fā)消費(fèi)者的購買欲。 功能需要： 接待臺、企

4、業(yè)形象展示區(qū)、景觀區(qū)、沙盤區(qū)、服務(wù)臺、材料展示區(qū)、視聽室、 模型區(qū)、洽談區(qū)、會議室、男女更衣室、接電室、資料室、辦公室、財務(wù)收款 室、銀行、律師室。,方案一,位置選擇：選擇2#樓C座。 優(yōu)點(diǎn)：相對僻靜，對面有綠化帶景觀，高層做樣板間視野開闊。 缺點(diǎn)：不臨街需要加大指引力度，路過車輛不容易看到。,模型區(qū),控制臺、吧臺,展示區(qū),展示洽談區(qū),接待臺,大戶室,辦公區(qū),簽約室,方案二,位置選擇：選擇3#樓B座。 優(yōu)勢：緊鄰主干道，吸引路過客戶關(guān)注，便于售樓處對外直接展示項(xiàng)目形象，一 層平面為扇型，布局理想，光線明亮。 缺點(diǎn)：06年底2#樓應(yīng)已經(jīng)基本銷售完畢，存在與裝修客戶之間的干擾。,模型區(qū),控制臺、吧

5、臺,展示區(qū),展示洽談區(qū),接待臺,大戶室,辦公區(qū),簽約室,項(xiàng)目營銷策略,分析目前營銷策略：,公園里的工園：強(qiáng)調(diào)生態(tài)辦公給人帶來的人本理念。 點(diǎn)亮中國硅谷：強(qiáng)調(diào)的是具有硅谷中國模式與區(qū)域價值。,生態(tài)辦公理念只是客戶需求中的一種，同時偏離了需求核心。 人們理解中的硅谷在中關(guān)村，上地區(qū)域的價值不能同中關(guān)村相比。,前期營銷策略：,將會遇到的問題：,提煉項(xiàng)目賣點(diǎn) 樹立營銷價值主線 將物理、精神、核心層面落到實(shí)處,物理屬性表現(xiàn)點(diǎn)：,區(qū)域內(nèi)人才、技術(shù)核心,綜合、獨(dú)棟 低密、高綠,多主題廣場 多功能綠地,現(xiàn)代、簡約 數(shù)碼風(fēng)格,區(qū)域唯一 綜合商務(wù)旗艦 生態(tài)數(shù)碼基地,上地最后一塊土地已經(jīng)出售,規(guī)模龐大 綜合模式,精

6、神屬性表現(xiàn)點(diǎn)：,行業(yè)發(fā)展和硅谷模式潮流,生態(tài)辦公、數(shù)碼建筑潮流,總部、研發(fā)、孵化器基地,自尊的需求,被接納的需求,安全的需求,生理的需求,1.,2.,3.,4.,5.,自我實(shí)現(xiàn),進(jìn)駐硅谷亮城 跨進(jìn)一流行列 追求高端資本 與戰(zhàn)略思想,與國際知名公司差距縮小,核心價值建立：,通過讓市場認(rèn)同項(xiàng)目核心價值認(rèn)同銷售售價 售價不僅僅是項(xiàng)目本身價值需要區(qū)域的支持 上地價值被中關(guān)村價值壓制區(qū)域價值低估，限定了消費(fèi)者思想 我們需要明確上地區(qū)域的價值，給消費(fèi)者洗腦,核心價值-區(qū)域的支持：,上地區(qū)域不應(yīng)是中關(guān)村區(qū)域的后花園 上地應(yīng)該是中關(guān)村發(fā)展模式的升級版 上地比中關(guān)村具有更廣闊的發(fā)展契機(jī)、更有傾向的科技發(fā)展政策、

7、創(chuàng)造出更大的工業(yè)產(chǎn)值、擁有更多的知識技術(shù)密集的企業(yè)、更優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境，更具有個性的辦公環(huán)境、具有特色的辦公廠房、具有便捷交通路線。 比中關(guān)村擁有眾多可長期持續(xù)發(fā)展的條件，理應(yīng)該成超越中關(guān)村的區(qū)域。就像奧運(yùn)村必然超越亞運(yùn)村一樣。先機(jī)早已經(jīng)被國際一流企業(yè)看到，上地最后一塊土地已經(jīng)售出，我們將成為眾多企業(yè)爭奪財富資本，跨進(jìn)一流行列的最后一班航機(jī)。,核心價值-區(qū)域支持：,搞貿(mào)易的有本事就在國貿(mào) 做金融的就去金融街 倒配件的去中關(guān)村 居住的去奧運(yùn)村 搞科技的就去上地,成為區(qū)域高GDP榮譽(yù)的擁有者 成為政策傾向的收益者 成為行業(yè)公認(rèn)的成功者,消費(fèi)者投資趨向,選擇上地會如何？,核心價值表現(xiàn)點(diǎn)：,在城市建設(shè)規(guī)

8、劃中，除了考慮城市的基本功能，還應(yīng)該考慮市政、娛樂、文化以及傳統(tǒng)意義上的居住建設(shè)。,我們的項(xiàng)目規(guī)劃具備城市規(guī)劃功能，將從本項(xiàng)目為核心點(diǎn)吸引周邊區(qū)域的產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)、人流的聚集，將起到價值的由零散到集集的功能。項(xiàng)目價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越建筑價值，成為真正的區(qū)域核心地標(biāo)，隨著項(xiàng)目的工程進(jìn)度完善，功能將發(fā)揮越大。,1、樹立區(qū)域高端內(nèi)的姿態(tài)。 2、表現(xiàn)新城市功能，讓市場看到城市中心的形成。 3、由硅谷亮城發(fā)起，未來增值理想。 硅谷亮城就是稀缺土地上的“未來城市核心”,核心價值表現(xiàn)點(diǎn)：,選擇硅谷亮城： 進(jìn)入核心標(biāo)志項(xiàng)目，被視為最有眼光的企業(yè)先行者 成為同行業(yè)與合作伙伴眼中實(shí)力派，跨進(jìn)一流行列 為員工提供最具有創(chuàng)意發(fā)揮

9、的辦公場所 坐享產(chǎn)品升值帶來的安穩(wěn),核心價值表現(xiàn)點(diǎn)：,我們就是領(lǐng)導(dǎo)區(qū)域價值的項(xiàng)目，已經(jīng)超越了上地其他項(xiàng)目。只有具有敏銳投資眼光的人，才是我們的客戶， 我們?nèi)绱藘?yōu)越“未來城市核心規(guī)劃”理念的產(chǎn)品，不能被 愚者和不理解他的人購買，否則將影響區(qū)域核心的發(fā)展，我 們需要斟選客戶，只有接受他的價值的、具有強(qiáng)烈跨進(jìn)一流 行業(yè)追求的企業(yè)，才能與我們的項(xiàng)目相匹配。,宣傳及推廣計劃,明線：利用大眾媒體，進(jìn)行項(xiàng)目核心價值體系的傳播，樹立項(xiàng)目市場形象。 暗線：與高端俱樂部等經(jīng)營管理公司合作，通過活動的方式，針對特定人群進(jìn)行推廣，在其群體內(nèi)制造話題，形成口碑，刺激與帶動普通客戶追捧。,根據(jù)硅谷亮城開發(fā)規(guī)模大，運(yùn)作周期

10、長的特點(diǎn)，必須注重在市場推廣過程中整體品牌效應(yīng)及市場推廣過程中的時效性和階段目的性，注重營銷過程中的側(cè)重點(diǎn)及環(huán)環(huán)相扣的銜接性，以不同的營銷手段及推廣方式最終促成銷售目標(biāo)的到達(dá)。,1、沙盤模型,（1）制作目的： 為充分體現(xiàn)項(xiàng)目立體效果，展示建筑藝術(shù)空間，加強(qiáng)客戶對項(xiàng)目是親身感知與近距離接 觸，沙盤模型是一項(xiàng)必備不可缺少的銷售道具。 （2）制作類型： 區(qū)域沙盤及項(xiàng)目沙盤。,一、相關(guān)制作及包裝,（3）項(xiàng)目沙盤： 范圍：整體基于項(xiàng)目紅線內(nèi)及周邊道路。 內(nèi)容：建筑、綠化、水景、道路、地下及樓號標(biāo)識、燈光等。 建議：突出項(xiàng)目在建筑、園林，細(xì)節(jié)產(chǎn)品設(shè)計上的優(yōu)勢，完全按效果圖進(jìn)行制作。 為追求新意，模型臺可設(shè)

11、計為異型形狀。 尺寸：約4*4米 （4）區(qū)域沙盤： 范圍：南起北四環(huán)，北到13#線北端，西到百望山，東到奧運(yùn)場館。 內(nèi)容： 1）交通：地鐵13號線、地鐵4號線。 2）道路：以環(huán)線、高速路及到本項(xiàng)目主干道為主。 3）建筑：本項(xiàng)目，中關(guān)村及上地集中辦公建筑、環(huán)島、院校、商業(yè)、體育場館建筑等。 4）綠化：圓明園、頤和園、百望山、奧運(yùn)國家森林公園、清河、高爾夫等。 建議： 對以上所提內(nèi)容，做到做工精致、效果突出，顏色鮮明，配有標(biāo)識及燈光。其他非主要建 筑可通過淡化處理，提高客戶對本項(xiàng)目的關(guān)注。全面體現(xiàn)該區(qū)域配套上的完善。 尺寸：4米*3米,展板,主要表現(xiàn)項(xiàng)目核心賣點(diǎn)及主要建筑、園林特點(diǎn)，擺放到售樓處內(nèi)

12、。,整體結(jié)構(gòu)： 1、項(xiàng)目核心價值4塊。 2、企業(yè)形象2塊。 制作要求： 材料考究、數(shù)量6塊,2、宣傳品,樓書 樓書設(shè)計應(yīng)當(dāng)別致、精美，體現(xiàn)項(xiàng)目超前之主題及時代時尚之氛圍，同時給客戶留下深刻印象。 整體結(jié)構(gòu)： 1、核心價值 城市性、影響性、藝術(shù)性、增值性 2、物理屬性 案名解說、主題廣告語闡述、區(qū)位篇、交通篇、規(guī)劃篇、建筑篇、裝修標(biāo)準(zhǔn)篇（公共部分）、景觀篇、車庫篇、會所篇、戶型篇、物業(yè)篇、配套篇、企業(yè)篇（其他項(xiàng)目品鑒） 3、精神價值： 體現(xiàn)出對高端人士的追求層面 制作要求： 60P左右，數(shù)量20003000冊,作為樓書的輔助工具，在設(shè)計上要精美、別致，可采用折頁式，主要以實(shí)用簡捷為主。 整體結(jié)構(gòu)

13、： 1、項(xiàng)目核心價值 2、項(xiàng)目整體介紹、位置、交通、平面圖、建筑及園林效果圖等 制作要求： 數(shù)量8000份，三折頁形式。,折頁,戶型圖,制作詳細(xì)明了的戶型圖，將能夠加快客戶選擇速度，同時便于做朋友間橫向傳播。整體調(diào)性與樓書、折頁相同。 整體結(jié)構(gòu)： 1、正面：散售樓棟樓層平面圖，主要標(biāo)明建筑面積、軸線長度、房號、樓 層、樓棟內(nèi)位置。 2、背面：項(xiàng)目整體介紹、位置、交通、平面圖、建筑及園林效果圖等VI系列 制作要求： 數(shù)量2萬份，單頁形式，雙面彩色印刷。,DM單頁,DM單主要運(yùn)用于，DM直郵或部分推介會上使用，因?yàn)槭褂脭?shù)量較多，從成本上考慮以大單頁形式為主，其內(nèi)容是所有宣傳資料的集合與簡化。 整體

14、結(jié)構(gòu)： 1、外頁：項(xiàng)目形象效果圖、核心價值主題語 2、內(nèi)頁：項(xiàng)目整體介紹、位置、交通、局部平面圖、核心價值分說，建筑及園林效果圖等VI系列 制作要求： 數(shù)量2萬份，分批印刷。,3、網(wǎng)站,網(wǎng)站為商務(wù)客戶較為關(guān)注媒體，將成為本項(xiàng)目宣傳中的主要渠道。 內(nèi)容結(jié)構(gòu)： 公司簡介、 項(xiàng)目介紹（硬件各項(xiàng)）、 網(wǎng)上360度樣板間、 未來規(guī)劃3D動畫圖 網(wǎng)上購房子 制作要求： 合理運(yùn)用FLASH，3D等手法，增加深入點(diǎn)擊率,4、光盤（電子樓書）,光盤便于客戶傳閱，辦公客戶更易接受此類電子產(chǎn)品，同時在后期產(chǎn)品推介活動中使用頻繁。 內(nèi)容結(jié)構(gòu)： 基本同樓書結(jié)構(gòu)，但在視覺和聲效上具有較強(qiáng)沖擊力。 3D效果5分鐘； 實(shí)景拍

15、攝1分鐘； 美國硅谷介紹2分鐘。 制作要求： 片長8-分鐘，數(shù)量20003000張（帶光盤面印刷及外套制作）,5、禮品,作為稿活動以及產(chǎn)品推介活動發(fā)放使用，應(yīng)選擇客戶使用率高，便于傳播項(xiàng)目信息，保證項(xiàng)目品質(zhì)的禮品。 制作要求： 符合項(xiàng)目氣質(zhì)、提高項(xiàng)目品質(zhì)、質(zhì)地優(yōu)良、實(shí)用性強(qiáng)、并具有藝術(shù)性及高品位。 數(shù)量2000份，印制項(xiàng)目LOGO（圖）,6、售樓處內(nèi)部裝飾：,內(nèi)部裝修風(fēng)格：簡捷、前衛(wèi)，色調(diào)沉穩(wěn)大氣為主（設(shè)計公司） 內(nèi)部包裝： 入口LOGO墻面，提升項(xiàng)目形象 企業(yè)背景介紹墻，提高項(xiàng)目口碑，增加客戶購買信心 屋頂?shù)跗?，增加現(xiàn)場氣氛 綠色植物，軟化硬性空間 內(nèi)部導(dǎo)示牌，明確室內(nèi)功能 墻面展板，展示項(xiàng)

16、目賣點(diǎn),7、外部包裝：,圍板 為了分隔施工工地和售樓活動空間，需要設(shè)置工地圍板，圍板內(nèi)容為效果圖及核心價值。高度約34m。 小品 同時圍擋內(nèi)園林景觀應(yīng)同售樓處同時交付，內(nèi)容應(yīng)體現(xiàn)未來辦公環(huán)境，建議設(shè)計并使用實(shí)際交房后的草皮、植被、園林小品，保證20個以上的看房車位。 道旗為了營造現(xiàn)場熱銷氣氛，從主干道到本項(xiàng)目售樓處沿路應(yīng)懸掛道旗，50*150厘米。內(nèi)容為效果圖及核心價值、銷售電話。 導(dǎo)示牌 在售樓處門口樹立高大指引牌，4*10米，內(nèi)容LOGO，銷售中心字樣，箭頭。 銷售中心牌 大門入口上方，銷售中心字樣。,8、樣板間：,樣板房的作用是展示未來產(chǎn)品品質(zhì)，以及引導(dǎo)其使用功能，通過現(xiàn)場情景式的布局最

17、大化激發(fā)客戶購買決心。 建議在售樓處所在樓棟的頂層做樣板示范單位，其頂層層高高于標(biāo)準(zhǔn)層，周邊景觀良好。為能夠最大話激發(fā)客戶購買決心，建議拿出1000平米，做出2套示范單位，500平米現(xiàn)代化辦公風(fēng)格，500平米作出個性化辦公風(fēng)格。請專門的設(shè)計單位進(jìn)行室內(nèi)設(shè)計。（全面入住后可進(jìn)行出售回收成本） 同時還需要保證電梯可以如期使用，并做梯內(nèi)裝修，公共部分按交房標(biāo)準(zhǔn)裝修，未來此示范單位可以出售給需要的公司以回收裝修成本。,隨著銷售工作即將全面展開，為了更好的使銷售工作有條不紊的進(jìn)行，現(xiàn)將銷售部門的工作想法做幾點(diǎn)安排： 一、銷售工具的完善：價格表、銷售進(jìn)度及回款計劃表。 二、業(yè)務(wù)員的確定； 通過對現(xiàn)有業(yè)務(wù)員

18、進(jìn)行業(yè)務(wù)基本知識統(tǒng)一規(guī)范、銷售技巧培訓(xùn)和基本禮儀的要求來熟悉業(yè)務(wù)員并進(jìn)行考核，以確定銷售部最佳陣容來面對將來的銷售工作。,二、銷售及推廣計劃,三：銷售策略： 針對目前88組排號客戶的解決方案： 認(rèn)購前夕由業(yè)務(wù)員向客戶闡述我開發(fā)公司將項(xiàng)目在以前的基礎(chǔ)上無論是品質(zhì)、及配套和將來的物業(yè)經(jīng)營管理上都將全面的提高，使其將來的升值空間及在硅谷的商務(wù)辦公地位都是其它項(xiàng)目無法相比的。讓客戶在潛意識里認(rèn)為雖然價格提升了，但仍然是值得購買。 排號客戶認(rèn)購，可以贈送2年的物業(yè)管理費(fèi)及每套房一個車位五折購買權(quán)。 由于排號面積約為15000平米，認(rèn)購時只提供2#樓B座的7000平米供其選購，先決定先認(rèn)購，時間為10天。

19、營造出供不應(yīng)求的搶購局面。,第一階段：籌備積累期（7-8月） 也是開盤轟動期，推出的是項(xiàng)目中最好的面積。此階段主要是消化排號客戶，并且爭取消化積攢的有效客戶，同時爭搶一部份竟?fàn)庬?xiàng)目的客源。 1、階段目的性 項(xiàng)目推向市場的最初時期，一個良好的開頭直接影響到項(xiàng)目取得市場反響的程度和項(xiàng)目的銷售業(yè)績。本階段的營銷側(cè)重點(diǎn)是在前期形象宣傳的基礎(chǔ)上，如何深化項(xiàng)目本身的產(chǎn)品，以及打造區(qū)域地標(biāo)鼎立上地的聲勢，最終達(dá)到引起市場的關(guān)注度，激發(fā)市場強(qiáng)烈的求同感，促進(jìn)客戶購買行為的實(shí)現(xiàn)。 在宣傳推廣方面以“制造產(chǎn)品懸念、明確產(chǎn)品概念、宣傳產(chǎn)品品牌”三個方面為指針，將項(xiàng)目的初步推廣做得有聲有色，達(dá)到第一階段占據(jù)并滿足客戶

20、心理空間，使目標(biāo)客戶在潛意識里產(chǎn)生對項(xiàng)目的渴求與期待。,2、側(cè)重點(diǎn)推廣側(cè)重于硅谷亮城的區(qū)域地標(biāo)決心，引領(lǐng)行業(yè)內(nèi)國際化辦公理念，充分引起市場關(guān)注，深化自我社會形象；吸引潛在目標(biāo)客戶。 3、銷售準(zhǔn)備：樓書、海報、光盤、沙盤 4、傳播目的：引起市場關(guān)注 以正式推盤的形式，強(qiáng)化項(xiàng)目推廣引起公眾對項(xiàng)目的好奇和關(guān)注，形成社會的熱點(diǎn)話題公眾和目標(biāo)群體對項(xiàng)目留下鮮明的印象。 5、傳播對象： A、社會大眾（以全社會的關(guān)注，增強(qiáng)目標(biāo)客戶信心） B、潛在目標(biāo)客戶（爭取更多的目標(biāo)群體在本階段進(jìn)行來訪）,6、采用的媒體渠道 以報廣+戶外 +網(wǎng)絡(luò)+雜志+活動 1）硬廣、軟性文章 報廣作對項(xiàng)目初期在業(yè)內(nèi)外廣泛建立形象，起到

21、很大作用。利用硬廣的平面視覺效果可以很好的達(dá)到傳播項(xiàng)目形象的目的，初期通過大幅整版硬廣并配合軟文為主， 造成樓市的轟動效應(yīng)以吸引。 對于硬廣來說，軟文更具靈活性，宣傳主題的把握也更明了，有利于渲染產(chǎn)品的品質(zhì)和檔次，概括性與說服力要強(qiáng)；軟性文章的篇幅一般在半版，即15002000字以內(nèi)。,2）有力的宣傳告知方式：戶外廣告牌及引導(dǎo)旗 A、現(xiàn)在任何一個項(xiàng)目都不能忽視戶外廣告的強(qiáng)效作用，尤其對目標(biāo)客戶群為有車族來說，在交通要道部位及項(xiàng)目周邊安放戶外廣告牌及引導(dǎo)旗，效果顯而易見。 B、本項(xiàng)目處于上地與中關(guān)村連接主干道旁，車流量較大，目前已有工地圍擋及廣告牌，建議更換主題畫面。 C、并考慮在西南三環(huán)或四環(huán)

22、設(shè)立交通指引牌，增加項(xiàng)目戶外宣傳范圍，同時費(fèi)用相對不大。 D、在項(xiàng)目南北各1公里做道旗，增加現(xiàn)場銷售氣氛，提高項(xiàng)目形象，起到引導(dǎo)作用。,3）網(wǎng)絡(luò)投放 辦公物業(yè)客戶對網(wǎng)絡(luò)信息較為關(guān)注，我們將通過主要門戶及專業(yè)網(wǎng)站進(jìn)行項(xiàng)目信息發(fā) 布，選擇首頁位置，初期以按鈕或旗幟形式投放，重要活動及階段可選擇更顯著位置投 放。費(fèi)用相對報廣更持久，相對戶外更廣泛，同時可以根據(jù)現(xiàn)場情況隨時更換畫面及調(diào) 整文字應(yīng)作為本項(xiàng)目全程使用媒體。（建議選擇搜狐-焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)） 4）雜志 在項(xiàng)目初期建立市場形象時需要通過專業(yè)雜志作為輔助，選擇中關(guān)村和上地區(qū)域客戶 較為關(guān)注和行業(yè)權(quán)威雜志，在業(yè)內(nèi)和目標(biāo)客戶中形成口碑傳播。（建議選擇新

23、地 產(chǎn)、新中關(guān)、IT經(jīng)理世界）,5）7月底排號積累客戶換簽活動 1、目前此批客戶了解項(xiàng)目信息較少，對項(xiàng)目信心不夠，為保證7月底有高的換簽率，建議在7月中旬對此批客戶，先行進(jìn)行項(xiàng)目產(chǎn)品說明會，傳述項(xiàng) 目核心價值，以及明確的價格范圍、園林效果、工程進(jìn)度、商業(yè)配套等一系列內(nèi)容，將產(chǎn)品明晰化，增加其購買信心。同時最終明確實(shí)際客戶意向，為7月底客戶換簽工作做準(zhǔn)備。 2、在7月底進(jìn)行客戶換簽活動，建立臨時租用項(xiàng)目周邊高擋發(fā)布場或公司大廈所完成換簽工作。（具體活動方案后期提交）,第二階段：第一強(qiáng)銷期（912月）,1、階段目的性： 項(xiàng)目推向市場的第二階段，是對第一階段推廣的持續(xù)漸進(jìn)和對正式銷售開盤的 承接期；搶占市場先機(jī)，仍然是重點(diǎn)，以大投放量的廣告宣傳形式預(yù)熱市場； 前期推廣策略對目標(biāo)客