工廠資產(chǎn)評(píng)估案例動(dòng)畫(huà)ppt

1、,資產(chǎn) 評(píng)估,第一組 組長(zhǎng)：朱碧琴 組員：符蓉 鄒穎萍 張湘悅 謝佳 易銳,1、接受公司委托，明確相關(guān)事項(xiàng),2、簽訂全套資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū),3、編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃,4、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查,5、收集資產(chǎn)評(píng)估資料,6、評(píng)定估算,資產(chǎn)評(píng)估程序,一、接受公司委托，明確相關(guān)事宜,1、資產(chǎn)評(píng)估的目的,2、資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象 的基本情況,二、簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū),簽訂,資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)書(shū),1、委托方名稱,2、資產(chǎn)評(píng)估目的,3、資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象和范圍,4、資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日,三、編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃,土地性質(zhì) 土地用途 土地使用年限 土地總面積,評(píng)定方法: 比較法&成本法,建筑面積 房屋類型 建筑結(jié)構(gòu),四、 現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查,1、目的,2、內(nèi)容,現(xiàn)

2、場(chǎng)調(diào)查,五、收集評(píng)估資料,六、 評(píng)定估算,六、 評(píng)定估算,1、該評(píng)估對(duì)象的評(píng)估基本技術(shù)思路及其具體的評(píng)估方法是成本途徑、市場(chǎng)途徑、成本法、市場(chǎng)比較法。 2、土地面積29,032m2, 評(píng)估價(jià)值為人民幣551.61萬(wàn)元；建筑面積6,791m2, 評(píng)估價(jià)值為人民幣1，117.25萬(wàn)元。,評(píng)估對(duì)象詳情,評(píng)估對(duì)象： 有限公司位于上海市開(kāi)發(fā)區(qū)路號(hào)工業(yè)用途房地產(chǎn) （土地為出讓） 未發(fā)現(xiàn)估價(jià)對(duì)象有抵押或其他權(quán)利限制現(xiàn)象， 目前處于正常使用狀態(tài)。 土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止 房屋類型：工廠 廠區(qū)內(nèi)狀況：路面平整，能承載大型貨車， 綠化種植有序，廠區(qū)周圍有集中綠化帶。 交通條件：

3、估價(jià)對(duì)象的交通條件較好，主干道為公路。 基礎(chǔ)設(shè)施狀況： 基本生產(chǎn)、生活設(shè)施完善。,土地使用權(quán)價(jià)值估算,1、市場(chǎng)比較法,2、市場(chǎng)法,3、成本法,估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格 比較案例價(jià)格交易日期修正指數(shù)交易情況修正指數(shù) 區(qū)域因素修正指數(shù)個(gè)別因素修正指數(shù) 估算估價(jià)對(duì)象土地現(xiàn)狀的市場(chǎng)單價(jià)和總價(jià)0.97， 則: 估價(jià)對(duì)象土地評(píng)估單價(jià)196元/m20.97190元/m2 估價(jià)對(duì)象土地總價(jià)29032平米190元/平米5516080元， 取整為551.61萬(wàn)元 估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的確定(假設(shè)50年使用權(quán)） 估價(jià)對(duì)象土地評(píng)估單價(jià)=196元/平米 合13.07萬(wàn)元/畝,市場(chǎng)比較法,室外工程費(fèi)每平方米取45元。 增容及管理工程

4、費(fèi)每平方米取95元。 專業(yè)費(fèi)目前上海市建設(shè)工程項(xiàng)目的專業(yè)費(fèi)，一般為建安費(fèi)的38之間，考慮估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)，專業(yè)費(fèi)取5。 建設(shè)單位管理費(fèi) 目前上海市建設(shè)工程項(xiàng)目的建設(shè)單位管理費(fèi)為建安費(fèi)的25之間，考慮估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)，取建設(shè)單位管理費(fèi)為3。 貸款利息 綜合確定該項(xiàng)目建設(shè)期為半年，年貸款利息按中國(guó)人民銀行公布的一年期貨款利率5.31%。 利息（建安費(fèi)室外工程費(fèi)增容及管理工程費(fèi)專業(yè)費(fèi)建設(shè)單位管理費(fèi)）工期(年)年貸款利息1/2 利潤(rùn) 本估價(jià)項(xiàng)目利潤(rùn)率取10。 利潤(rùn)（建安費(fèi)室外工程費(fèi)增容及管理工程費(fèi)專業(yè)費(fèi)建設(shè)單位管理費(fèi)）利潤(rùn)率 營(yíng)業(yè)稅及附加 上海市營(yíng)業(yè)稅及附加為5.5775%。 營(yíng)業(yè)稅及附加（建安費(fèi)

5、室外工程費(fèi)增容及管理工程費(fèi)專業(yè)費(fèi)建設(shè)單位管理費(fèi)利息利潤(rùn)）5.5775% 建筑物重置價(jià)值 建筑物重置價(jià)值建安費(fèi)室外工程費(fèi)增容及管理工程費(fèi)專業(yè)費(fèi)管理費(fèi)利息利潤(rùn)營(yíng)業(yè)稅及附加 建筑物價(jià)值建筑物重置價(jià)值綜合成新率,評(píng)估面積： 土地面積：29032平方米 建筑面積：6791平方米,評(píng)估價(jià)值： 土地：551.61萬(wàn) 人民幣 建筑：1117.25萬(wàn) 人民幣,估價(jià)結(jié)論,案例 分析,1,2,3,1、該案例中，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域及附近區(qū)域，存在較多與估價(jià)對(duì)象類似用途、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)的土地近期成交實(shí)例，但缺乏與估價(jià)對(duì)象類似用途、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)近期交易實(shí)例用房地分估的估價(jià)方法，即對(duì)土地采用市場(chǎng)比較法估價(jià)，對(duì)建筑物采用成本法估價(jià)，將土地使用權(quán)價(jià)格與建筑物價(jià)格相加，即可得到被估房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。,1,2,3,2、采用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)為了保證評(píng)估結(jié)果的公允合理，該案例選取了三個(gè)參照物，對(duì)每一個(gè)參照物的交易價(jià)格進(jìn)行因素修正，以修正后交易價(jià)格的算術(shù)平均作為被評(píng)估房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。,1,2,3,3、在采用成本法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，要明確房地產(chǎn)成