純華一號特別機會地產基金募集方案.ppt

1、純華一號特別機會地產基金 募集說明書,純華基金：“純華一號”股權投資基金合伙企業(yè)(有限合伙) 基金管理人（普通合伙人）：上海純華投資管理有限公司 基金托管人（托管銀行）： 中國工商銀行 基金投資人（有限合伙人）：用貨幣方式認購本中心的機構投資者或個人投資者 法律顧問律師行： 國浩律師集團事務所 審計事務所： 上海立信長江會計師事務所 （擬）,內部文件,涉及項目保密材料。未經許可，不得非法采用和外傳,2,純華特別機會地產基金成立的宏觀背景,全球最安全的快速增長市場 中國十三億人口紅利和5億人口的城市化進程，造就100萬億元的消費市場,房地產和相關產業(yè)對經濟的帶動作用已超過GDP的15%，中房上海

2、的住宅指數從1999年10月的1000點，到2005年5月達2275點，調控了5年后，2010年已達到4246點。無數次宏觀調控從2005年以來連續(xù)第六年制造了地根緊張，從而使房價又飆升了186%，并估計將在5-10年內持續(xù)這一趨勢。,3,純華特別機會地產基金成立的國內外背景,調控的推出帶來的商住兩用物業(yè)機遇 2010年5月，房產新政一個月來，各地樓市陷入觀望，成交量銳減。消費者對房價下跌預期增強，觀望氛圍濃。雖然樓市的銷售拐點已然出現，但成交均價仍然堅挺。 5月16日，國務院總理溫家寶在天津考察時強調：“加強協(xié)調，適時適度。關注宏觀經濟政策的協(xié)調配合，既形成調控整理合力，又要防止多項政策疊加

3、的負面影響，始終合理把握政策力度?！敝醒敫邔訉τ诜慨a調控的態(tài)度依然是遏制房價過快上漲，即政府不希望房價下跌。中央高層更是表態(tài)調控又遇兩難。地方政府繼續(xù)需要依靠土地財政獲取50%的支柱利益。 房產稅擴征至住宅領域要變成現實，還面臨區(qū)分“房產”與“地產”、改革房產會計評估制度以及有效甄別征稅對象等問題。國家稅務總局公開表態(tài)：地方對房產稅征收范圍沒有解釋權。 通脹逼近、宏觀經濟復蘇基礎并不牢固，“國十條”以后無法再出物業(yè)稅。 通過專注商業(yè)地產成為新晉首富的大連萬達董事長王建林表示：房產下行乏力，國家不會喪失理性，不顧經濟增長保8和就業(yè)率。而且宏觀調控越久越有助于低價出手購買土地。 2009年寬松的貨

4、幣政策使得大量信貸資金流入樓市；強烈的通脹預期使更多消費者投入到買房行列。人口紅利和城市化導致市場需求依然存在， 房價高企有了充足的理由。 全球尤其是最近歐元區(qū)的金融動蕩、以及中國股市的劇烈變化使中國的高端房地產再度成為全球資本和國內資本的避風港。國內資本在炒煤、炒蒜、炒綠豆受到國家行政干預的重創(chuàng)后，再度關注高端房地產。 本次基金募集后，主要投資于不受政策影響的非住宅項目。,4,純華特別機會地產基金成立的金融環(huán)境及優(yōu)點,有限合伙的私募股權基金給各界帶來投資房地產的特殊機會 有限合伙的私募股權基金國家鼓勵、環(huán)境寬松，2007年6月，有限合伙明確合法化；沒有最低注冊資金限制，設立程序簡便。目前，已

5、有金地集團和易居中國募集成功。 2007年合伙企業(yè)法進行了重新修訂，并于2007年6 月1日開始實施。新合伙企業(yè)法引入了有限合伙企業(yè)的規(guī)定。其中關于有限責任合伙制度的安排也消除了私募股權基金前期面臨承擔無限責任的法律障礙。對于基金管理人的激勵，可以由全體普通合伙人商定，這更有利于中國私募股權基金的發(fā)展。 合伙企業(yè)的合伙人分為普通合伙人（General partner簡稱GP）和有限合伙人(Limitited partner簡稱LP),GP參與合伙事務的管理并少量出資，承擔無限連帶責任，LP負責現金出資，有限合伙人以出資額為限承擔有限責任。 優(yōu)點：僅對合伙人征稅，避免了公司制基金的雙重征稅。 純

6、華投資管理團隊擁有一支優(yōu)秀的投資管理團隊，主要成員均擁有十幾年以上房地產專業(yè)領域經驗，具備廣泛高端人脈、成熟投資經驗和成功案例?，F發(fā)起募集一支規(guī)模為3億元人民幣的有限合伙股權投資基金（純華一號基金）。 目前首個意向項目需要土地款即3億元左右，目前架構為單設單立，如有另外項目設立另外基金，以方便籌建和結算。,5,純華特別機會地產基金募集方案簡介,本基金采用有限合伙制形式（GP+LP)，基金管理人作為普通合伙人負責基金的管理經營； 本基金為人民幣基金，第一期規(guī)模為3億元；投資方向為長三角內具有潛力的中小型精品房地產項目；目標回報: 預期年化回報率25左右；投資壓力測試，按項目投資時精算評估，房價降

7、20%情況下仍能保證15%的投資年收益。 基金注冊地：上海； 銀行托管費: 0.1%每年； 基金周期： 2+1年；其中投資期2年（集中投資已考察的2-3個項目，基金周期相應縮短）； 管理費用： 每年2； 基金管理人：上海純華投資管理有限公司； 基金托管人：中國工商銀行 律師行： 國浩律師集團事務所 審計事務所：上海立信長江會計師事務所 （擬） 浮動收益分成： 其中超出15%低于20%部分的收益， 按照GP分20%LP分80%處理。 其中超出20%低于30%部分的收益， 按照GP分30%LP分70%處理。 其中超出30%的收益， 按照GP分40%LP分60%處理。 預計年收益率15%沒有達到的處

8、理 ：GP只收取管理費但不參與收益分 如出現虧損以基金GP管理人資金作為優(yōu)先虧損賠付。,6,GP/LP結構關系示意圖,LP1=純華投資咨詢公司300萬元,LP2=向機構投資者招募14700萬元 每份額度為約3000萬元,純華一號基金3億元,GP=上海純華投資管理有限公司,基金管理 投資決策,LP3=向個人普通投資者招募1.5億元 每份額度為500萬元,投資項目1,投資項目2,投資項目5,管理費、盈利分成,注：目前每個項目成立單獨基金,互不混淆,7,純華特別機會地產基金投資決策流程,8,純華特別機會地產基金投資策略：,重點投資領域 住宅開發(fā)項目 只挑選城市中心和副中心項目，有利于現金回收，價格穩(wěn)

9、定,針對剛性需求。 小戶型或住宅式辦公樓 區(qū)域領先、可分割出售的公寓式辦公，商住倆宜，市場穩(wěn)定擴張中。 可小戶型（精裝修），可大戶型（仿豪宅），提升品位和價格。 商業(yè)街鋪 政府的存量資產和銀行的不良資產處置 只選擇可以分割出售的小型商鋪和商業(yè)街,9,純華特別機會地產基金風險管理,公司架構,資產托管,投資決策,跟蹤管理,退出計劃,采用有限合伙制，明確職責和義務，規(guī)范企業(yè)運作 GP和LP鎖定利益和風險,存續(xù)期間企業(yè)的現金及股權資產由銀行監(jiān)管，三方共同保證企業(yè)財產安全 定期向LP匯報企業(yè)經營情況,嚴格而透明的投資決策程序，GP、顧問、LP代表集體決策，共同把關，杜絕任何違規(guī)操作行為 合理配置資產組合

10、，降低成本，分散風險,幫助被投項目優(yōu)化治理結構、財務制度，以及銷售戰(zhàn)略 幫助被投企業(yè)整合外部資源，拓展市場定位,原則上貫徹迅速退出原則， 同國內外房地產上市基金（Reits) 合作拓寬退出方式，提高資產運作效率,全程化的風險控制，從最大程度上為合伙企業(yè)資產的安全和收益提供保障。,10,純華特別機會地產基金風險控制：,風險控制：保證投資有盈利收益的前提和保證。 普通合伙人企業(yè)股東和執(zhí)行管理團隊共同組成投資決策委員會，有限合伙企業(yè)先期委托執(zhí)行管理團隊成員及法律顧問具體日常負責基金投資的管理和執(zhí)行。每個項目都經過該委員會商議決策，遵循海外產業(yè)基金投資的相關程序以及流程。保證投資的科學性（如對投資項目

11、委托第三方機構進行詳盡、綜合的盡職調查和內部財務審計）。 LP本金風險控制：LP認購的資金未來不是打往GP帳戶，而是存在指定的資金托管銀行，由當地商業(yè)銀行機構托管監(jiān)督。 收益分配的控制：形象地比喻：GP給LP“打工”，LP放權但有收益率業(yè)績考核，如果沒有達到預計年收益率，雖然GP為LP也賺到錢，但沒有獎金（收益分配）只有工資（管理費）。只有GP達到或超過預計年收益率，有工資也有獎金。 投資行為的控制：每個項目投資，都經過詳盡的盡職調查和內部財務審計，為了公正會委托第三方會計師事務所和律師事務所進行，對投資的項目經過投資決策委員會討論。 信息披露和審計：GP會定期編制財務報告，經托管銀行復核，注

12、冊會計師審核后向LP報告（半年度中期和年度報告）。會保存投資相關所有會計帳冊以備審核。在投資項目后，都會以書面或電子文檔方式及時送達LP，作為投資信息披露。每年度由第三方會計師事務所對有限合伙企業(yè)進行審計并出具審計報告，以書面或電子文檔方式及時送達LP。,11,純華特別機會地產基金投資機制:,關于投資決策機制的說明： 中國的有限合伙企業(yè)法律規(guī)定：有限合伙企業(yè)由普通合伙人執(zhí)行合伙事務，有限合伙人不執(zhí)行合伙事務，不得對外代表有限合伙企業(yè)；因此本有限合伙企業(yè)采用LP參與監(jiān)督，結合考核GP和執(zhí)行管理團隊年收益率完成情況方式。 全盤借鑒國外GP和LP在投資決策上不能被國內投資者理解和接受（國外私募股權投

13、資機構中GP有完整的投資決策權，LP只是投資者），如果類似公司制的股東大會決策，LP在每個投資環(huán)節(jié)上都參與決策，必然很容易造成分歧，召集幾十個LP一同開會討論，投資效率低下。最重要的是動搖了有限合伙企業(yè)這種法律制度的建立根基（我們不是建立公司制的私募集股權投資機構，如果LP仍然參與管理而容易被稅務部門認定為公司制，按照規(guī)定既征收企業(yè)所得稅，又征收個人所得稅，面臨雙重征稅，會降低LP實際收益。而合伙制企業(yè)無須繳納企業(yè)所得稅）。 考慮到房地產投資行為連貫性和投資先有資產的增加、后有現金收益的投資周期，采用2+1年的分配時限，即以有限合伙企業(yè)正式成立之日往后二年作為分配年度，如有不可抗因素（如世博會

14、期間，管制范圍內不得開工），再順延一年分配。 期間各合伙人不得隨意提前抽回投資，如需抽回或更換、轉讓須經其他合伙人同意，其他合伙人有權優(yōu)先購買。,12,純華特別機會地產基金的管理團隊,1.蕭純鋼(Steel Xiao) 專業(yè):上海同濟大學房地產管理專業(yè) 復旦大學 新聞專業(yè) 交通大學 私募股權高級研修班 曾任職于上?；ぞ? 中國房地產業(yè)協(xié)會上海聯(lián)絡人 搜房網上海發(fā)展部經理, 戴德梁行房地產咨詢（上海 ）公司 營銷策劃部經理; 復地集團策源置業(yè)有限公司 發(fā)展部經理; 2003創(chuàng)立上海純華投資咨詢有限公司 董事長兼總經理; 上海純華實業(yè)有限公司 董事長兼總經理; 上海道尚酒店管理有限公司 執(zhí)行董事

15、。上海浙江商會會員、房地產分會會員。 參與項目： 全程策劃和銷售方面：澳麗花苑一期、二期策劃和銷售；長寧區(qū)天原化工廠地塊項目的前期籌備和新天地置業(yè)公司轉讓；華能集團陸家嘴項目前期論證；韻動時代、復地美墅、古北上城uptown全程銷售工作；2006年起參與上海化工廠、新華樹脂廠、第三印刷廠、黎明服裝機械廠的改建改造方案論證；2007-2008年成功改建涂料印刷廠成為國際青年旅舍項目，尚華投資公司濱江項目前期定位和招商工作。 土地市場和資產處置方面：服務于金地集團、合生創(chuàng)展、耀江集團、旭輝集團、長甲集團、香港麗豐控股、新家坡太平星基金、同濟科技股份公司、廣州珠光集團、深圳長城集團、深圳寶安集團、福

16、建融僑置業(yè)、新黃浦集團、匯成房產集團、上海市及各區(qū)國資委、華誼集團、電氣集團、儀電集團、東方資產管理公司、長城資產管理公司等數十家國內外知名房產財團、資產處置企業(yè)。 金融方面：為通策中國、杭州正達集團、江蘇久隆投資集團、上海泰龍房產等提供融資服務，同上海國際投資公司、杭州工商信托、交銀國際信托、麥格里銀行、建行信托、天津濱海聯(lián)創(chuàng)基金等建立了長期良好合作關系。 現任純華基金的執(zhí)行合伙人。,13,純華基金的管理團隊,2.陸豪(Howard Luk) 專業(yè)：同濟大學 房地產經營管理 職稱：會計師 證書：房地產經記人 房地產估價員 從事房產工作近18年。曾就職公司： 上海僑惠房地產發(fā)展有限公司 總經理

17、 上海荷橡經濟發(fā)展有限公司 總經理 上海洋江房地產（集團）有限公司 總經理 曾組織并領導的代表項目：上海市虹口區(qū)泰業(yè)公寓（住宅樓） 、宏業(yè)大樓（商務樓） 、吉祥苑、 水巷天地（商業(yè)） 、駿合御苑 個人特長：善于項目預測、可行性分析、成本控制、合理避稅、全程樓盤的操作、有團隊合作精神. 現任純華基金的執(zhí)行合伙人。,14,純華基金的管理團隊,3. 柴一峰 專業(yè)：上海同濟大學 電氣工程專業(yè) 海軍工程大學經濟學學士 香港地產學會資深（永久）會員 曾就職上海解放日報社、新聞報社 編輯部。上海正隆科技投資有限公司任投資部總經理。負責組建河南一通房地產開發(fā)有限公司，并擔任總經理。 工作業(yè)績： 1、曾設計過金

18、融產品操作程序，被金海岸租賃有限公司（商務部部屬企業(yè)）采用，并成功地在行業(yè)內運用。 2、曾負責對上海巴鼎大廈的投資與建設管理，后將其股權轉讓給花旗集團，現大廈更名為花旗集團大廈。 3、曾參與了對上海交大上饒國家科技園區(qū)（國家級）的投資創(chuàng)建工作。 4、曾負責對上饒物流園區(qū)的投資創(chuàng)建，并通過專家評審（國家發(fā)改委的評審）。 5、曾負責對上海交大綠色能源有限公司的投資，同時負責交大綠色能源公司至香港聯(lián)交所上市前的推介和路演。 6、由于工作需要受公司委派在外地組建了專業(yè)的房地產開發(fā)企業(yè)，從獲取土地開始，直至項目竣工驗收；至今完成了一個近9萬平方米的住宅小區(qū)，和一個近15萬平方米的經濟適用房小區(qū)。現任上海

19、純華投資咨詢有限公司顧問。,15,純華基金的管理團隊,4徐天敏 學歷：本科 職稱：會計師 職務：項目公司財務經理 擁有的會計上崗證 房地產項目經理 統(tǒng)計員 從事財務工作22年，其中房產財務工作近12年 曾就職的房產公司有：上海僑惠房地產發(fā)展有限公司，外高橋軟件產業(yè)發(fā)展有限公司。 參與過的樓盤有：泰業(yè)公寓、外高橋軟件園、西郊別墅、圣地維拉別墅， 個人特長：擅長房地產開發(fā)成本預算、控制、核算，資金籌措、調控；熟悉現有房地產開發(fā)稅收政策?，F任純華基金合伙人。 5. 陳良 空軍政治學院經濟管理專業(yè) 本科，同濟大學第一屆室內裝飾專業(yè)培訓畢業(yè) 就職空軍政治學院營房處（基建辦公室） 材料資質中級、工程預決算

20、、項目經理。 參與重要工程：空軍政治學院圖書館、藍天賓館、教學樓、體育館、住宅樓等。 就職上海藍天建筑工程公司、上海藍天房屋裝飾工程有限公司 參與重要工程：上海地鐵東方路站、空軍政治學院體育館、明天廣場賓館部分、上海廣電NEC液晶顯示屏辦公大樓、蘇州金雞湖賓館等。 個人特長：擁有預決算資格證,擅長房地產開發(fā)預決算；熟悉房地產開發(fā)監(jiān)理?，F任上海純華投資咨詢公司副總經理。純華基金合伙人。,16,純華基金的法律團隊,鄒菁律師 上海國浩律師集團事務所合伙人，上海市法學會會員，上海市律師協(xié)會公司法專業(yè)委員會會員，上海歐美同學會法律分會理事，靜安區(qū)十佳優(yōu)秀非訟律師。華東政法大學大學法學碩士，英國曼徹斯特大

21、學國際商法碩士，復旦-香港大學EMBA。 熟悉公司法，外商投資法、建筑房產法的理論和實踐。在十多年的執(zhí)業(yè)生涯中，在外商投資企業(yè)設立和運作、公司并購、私募融資、公司IPO等領域積累了豐富經驗。并以英語為工作語言代表隊家海外基金、外國公司在國內的項目或公司并購提供盡職調查、法律策劃、交易流程設計、文本制定、交易過程監(jiān)控等涉外法律服務。服務的領域涉及能源環(huán)保、高科技、房地產、教育、貿易、酒店、倉儲物流等。在核心刊物和重要報紙發(fā)表多篇法律專業(yè)論文，多次受邀擔任大型論壇的主持人和演講嘉賓，以及作為SMG第一財經“頭腦風暴”嘉賓。著有專著私募股權基金的募集和運作，專題論述法律實務與案例。 本次基金的募集，

22、由鄒律師提供全程法律監(jiān)督和服務。,首席專家 印堃華 上海房產經濟學會副會長 原上海財經大學教授房地產研究中心主任、現任首席專家 上海市首批特聘市政府決策咨詢專家、財華地產經營研究院名譽院長 上海威斯頓不動產管理學院院長。 出版多部不動產研究專著，土地經濟學、我國土地財經制度建設的建議、房地產業(yè)發(fā)展與調控思路、我國城市土地級差地租的管理等多部著作。于張泓銘、張永岳并稱“地產三教授”。 為多級政府提供宏觀決策資源和戰(zhàn)略咨詢。 學生桃李滿天下，多名學生已成為房地產業(yè)界翹楚，領導公司成為房地產百強企業(yè)。 擁有良好的政府關系和社會資源。,純華特別機會地產基金的專家團隊,18,純華特別機會地產基金運作特色

23、：,本公司特聘顧問均為擔任過部（?。┘夘I導職務，擁有豐富的高端項目來源和業(yè)界人脈關系； 純華基金的專業(yè)房產運作團隊將確保基金的投資人獲得穩(wěn)健的收益： 本基金是有限合伙企業(yè)不用交企業(yè)所得稅； 本基金只選擇投資年資金回報率初步預測在25%及以上高回報的特別機會項目； 基金團隊由全程房產項目運作的行業(yè)內專業(yè)人員組成； 讓每一個投資人在兩年后就獲取收益：可以靈活選擇對所投項目在6-12個月內進行部分股權溢價轉讓，剩余股權獲取更大增值收益；,19,純華特別機會地產基金的戰(zhàn)略合作伙伴,20,純華特別機會地產基金成員的操作案例(1),復地美墅,眾業(yè)公寓,吉祥苑,上城UPTOWN,澳麗花園,韻動時代（金匯五街

24、坊）,上海黎明服裝機械廠 創(chuàng)意園區(qū)項目 項目區(qū)域:虹口區(qū)歐陽街道 土地面積:5040平米 產證建筑面積:8843平米 (改建面積:約11080平米) 已通過前期論證，正在實施中。,純華特別機會地產基金成員的操作案例(2),22,純華特別機會地產基金成員的操作案例(3),上?；S改建項目,位于上海市楊浦區(qū)大橋街道，內環(huán)線楊浦大橋以內，南面黃浦江。 占地約92畝（60899平米） 建筑面積67459平方米 改建成為沿江特色創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)和辦公商業(yè)集群中心,23,純華特別機會地產基金成員的操作案例(4),位于虹口區(qū)保定路318號，在原涂料公司招待所原址，改建成為加盟國際青年旅行社-那宅。體現了設計酒

25、店的理念，加盟全球旅行社網絡，現已營業(yè)。,法式復古外觀,休閑廊道,門廳前臺,茶室,中庭挑高,24,純華特別機會地產基金成員的操作案例(4),在傳統(tǒng)居民聚居區(qū)內，改建的外觀實現了同周邊協(xié)調的風格。同時強調了內部公共空間的設計，室內設計的風格從后現代和到特色古典，均有體現。,特色古典房,后現代風格房間,視聽會議室,透視公共空間,現代風格房間,臨池酒吧,時尚風格房間,后現代風格房間,特色古典房,純華特別機會地產基金成員的操作案例(5),寶山央企江灣項目 引進國家級同濟科技園項目 占地面積: 150畝 建筑面積: 14萬平方米 功能定位:對傳統(tǒng)物流工業(yè)園區(qū)進行商業(yè)化改造,引進國家級科技園、大型專業(yè)市場

26、。成為現代服務業(yè)和創(chuàng)意、設計產業(yè)集聚區(qū)。本項目正在實施中。,26,純華特別機會地產基金的核心成功因素小結,純華基金成功因素,“風險可控”策 略,務實的投資 流 程,針 對 性 增值服務,優(yōu)秀實戰(zhàn) 管理團隊,為投資者創(chuàng)造良好業(yè)績,27,純華特別機會地產基金的待投資項目池:,1首選項目 徐匯區(qū)內環(huán)內酒店式公寓項目： 土地約3億元左右 可售約21170平米，目前周邊二手房售價在3.5-4.6萬元，600米外的綠地海珀日暉售價6-16萬元/平米.如果本項目設定總成本在2.2萬元，精裝修后按照周邊老工房同等最保守售價3.5萬元,凈現金流1.05億元,自有資金回報率在 35%,按兩年計算,年化收益率在17

27、%；如果銷售達到周邊次新房九折4.25萬元，年化收益率在25%；如果銷售達到周邊豪宅6折的5萬元，年化收益率在36%左右。 價格參考 1.在5月21日的推介會上,盧灣區(qū)的第104街坊137D-3地塊（滬預申請告字（2010）第1號），出讓面積5266.2平方米,容積率0.5,為商業(yè)用地。起始價11239萬元,折合樓板價高達42684元/平方米,接近今年2月份華僑城拍得蘇州河北岸東塊1街坊地塊時所創(chuàng)造的52783元/平方米的紀錄。依然有綠地、保利、瑞安、凱德、新世界等商業(yè)地產的巨頭領取標書。 2. 5月26日，上海進行了樓市新政實施后首幅涉及限價房建設住宅用地的競拍，最終由寧波寧興房產和浙江新中源建設組成