德置行士城項目管理知識商業(yè)定位報告(PPT 159頁).ppt

1、阜新興隆大家庭項目營銷執(zhí)行策劃方案,沈陽德置行,營口泰晤士城項目商業(yè)定位報告,PART1. 項目本體條件,PART2. 營口市宏觀市場分析,PART3.營口市典型商業(yè)個案分析,PART4.營口市商業(yè)客戶分析,PART5. 對標商業(yè)項目案例借鑒,PART6. 本項目商業(yè)初步定位,PART 1項目本體條件分析,地塊基本信息概述,地塊位于營口市站前區(qū)新和大街與博文路交匯處，為泰晤士城小區(qū)商業(yè)配套地塊。所在區(qū)域為營口市沿海產業(yè)開發(fā)區(qū)橋頭堡位置，是新城區(qū)與老城區(qū)連接樞紐，適合規(guī)劃地標型商業(yè)建筑。,商業(yè)部分,本案,住宅區(qū),住宅區(qū),學校用地,住宅區(qū),大學城,住宅區(qū),沿海產業(yè)園,沿海開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀住宅為主、商業(yè)缺

2、乏，沒有成熟的生活氣息，亟待通過商業(yè)配套拉動新區(qū)生活發(fā)展。,本案,奧體,河道,大學城,住宅區(qū),項目周邊商業(yè)成熟度較低,周邊人氣尚未形成.交通及生活配套也未形成一定的氛圍.,經濟技術指標分析,商業(yè)部分,規(guī)劃用地面積:117967平 總建筑面積:337324平 容積率:2.5 住宅面積:232938平 酒店:35000平 幼兒園:2000平 會所:942平 商業(yè):23899平,已開發(fā),待開發(fā),會所,幼兒園,商業(yè),大學城狀況分析,本區(qū)域大學城主要是由營口理工大學各校區(qū)與大連理工大學營口研究院組合而成，為單一學校的各個學院，總人數(shù)約6500人，目前周圍欠缺商業(yè)配套，但人數(shù)較少難以支撐較大體量商業(yè)。,交

3、通道路分析,項目所處營口沿海開發(fā)區(qū)，多為新修寬敞大路，交通便捷。 為方便大學城學生出行，周邊公交線路發(fā)達，易于規(guī)劃商區(qū)。,項目地塊,206 229 民星河橋站,237 民星河廣場站,237 凈水廠站,201 229 大學園站,地塊功能定位與規(guī)劃重點,地塊遠離營口核心商業(yè)街區(qū)，屬于開發(fā)區(qū)依托大學城商區(qū)，周邊住宅入住率不高，不宜做社區(qū)配套型商業(yè)。 依托大學城和低租金鋪位的特點，適宜規(guī)劃集中商業(yè)，針對大學城設計業(yè)態(tài)規(guī)劃。,項目SWOT分析,城市未來發(fā)展方向 大學城,奧體云集 大量的入駐客群提供消費場所,市場客流量不足 周邊商業(yè)氛圍尚未形成 周邊消費能力較低,市場競爭不充分 大學城資源有待充分挖掘 先

4、入為主的市場機會,其它成熟商圈分流部分客群 市場競爭項目上市快于本項目 消費者心理預期較低,PART 1 宏觀市場研究,城市環(huán)境認知 城市發(fā)展規(guī)劃,PART 1 城市屬性分析,位于遼寧沿海經濟帶，是渤海灣近海城市之一 ，是以工業(yè)、物流、商貿、旅游為主的東北重要港口城市； 因為鎂金屬儲量位居全國第一，被稱為“華夏鎂都”； 是中國最大的水產基地和水果生產基地。是中國也是亞洲唯一一個同時擁有高鐵、河港、海港、高速公路的城市； 是東北民營企業(yè)最發(fā)達的城市?？偯娣e5365平方公里，人口243萬人，占遼寧省人口的5.4%，市區(qū)常住人口不到40萬，城市化水平為46.89%； 一小時經濟圈內擁有九個地級市以上

5、城市，距沈陽、大連分別為145和175公里。,營口市位于渤海遼東灣北岸，是連接遼寧中部城市群經濟區(qū)和遼東半島經濟區(qū)樞紐，已被列入遼寧省五大沿海重點發(fā)展區(qū)域，發(fā)展?jié)摿涂臻g巨大。,營口所處地理位置在整體遼寧省經濟區(qū)中具有很大的優(yōu)勢，是遼寧省沿海重點發(fā)展區(qū)域之一，并且借助遼寧的核心城市沈陽和東北最大港口城市大連的強勁發(fā)展勢頭，具有巨大的遠景發(fā)展?jié)摿Α?煙臺,青島,威海,營口市轄四區(qū)（站前區(qū)、西市區(qū)、老邊區(qū)、鲅魚圈區(qū)），兩市（大石橋市、蓋州市），其中鲅魚圈區(qū)又被稱為營口經濟技術開發(fā)區(qū)。2010年營口市轄區(qū)人口規(guī)模已達到243萬人。市區(qū)常住人口不到40萬。,數(shù)據(jù)來源：營口市統(tǒng)計局,站前區(qū),西市區(qū),老邊

6、區(qū),大石橋市,蓋州市,鲅魚圈區(qū),營口擁有豐富的礦產資源，農業(yè)產品及發(fā)達的水產養(yǎng)殖。,營口市礦產種類較多，現(xiàn)已探明的各類礦產40余種，大石橋市是國家科技部命名的鎂質材料產業(yè)化基地，產品在國內外市場占有重要份額。營口市的滑石、硼石、鉀鈉長石、硅石和金礦石的儲量也位居全國前列； 營口市農業(yè)以“三水”（水稻、水果、水產品）為特色，年產優(yōu)質水稻40多萬噸、水果50多萬噸、水產品38萬噸，是國家無公害水果生產基地和優(yōu)質水稻生產基地； 營口海岸線長96公里，近海灘涂16萬畝，水產養(yǎng)殖業(yè)發(fā)達，盛產海蜇、對蝦、河蟹等珍貴水產品，大宗品種80余種，海淡水產品年產20多萬噸，其中海蜇產量居全國首位； 營口工業(yè)體系較

7、為完善，名牌產品眾多。擁有冶金、石化、機械、建材、輕工、紡織、醫(yī)藥、電子等40多個門類，是遼寧重要的輕紡工業(yè)基地，培育了安全門、鋼琴、卷煙等一批名牌產品。,營口擁有歷史悠久的人文景觀和獨具特點的自然景觀，山、海、泉、林、河交互交映，打造獨特的濱海城市。,西炮臺位于營口市渤海大街西段，遼河入?？谧蟀?，為遼寧省省級文物保護單位和省級愛國主義教育基地。營口西炮臺始建于1882年（光緒八年），1888年建成，為夯筑四合土。西炮臺是清末東北的重要海防要塞，也是東北最早的海防工程之一。1894年，西炮臺經歷了著名的甲午海戰(zhàn)。1895年初和1900年夏，分別遭到日本和沙俄侵略軍的破壞。炮臺遺址就其原貌及四周

8、自然景觀保護，在全國同類炮臺中尚屬首位。,望兒山，位于熊岳鎮(zhèn)東兩公里處，山峰陡立，平地拔起，高82米，海拔高106米，山頂有一藏式青磚塔，名曰望兒塔，建于明末清初，遠看如一位母親佇立山頭日夜守望大海，盼望遠方的兒子歸來。望兒山是遼南名山，以美麗的母愛傳說得名，是以母愛為主題而名揚天下，是遼寧省省級風景名勝區(qū)，營口市一級旅游景區(qū)，載入中國名勝辭典。,高端休閑娛樂場所主要以高爾夫體育公園、滑雪場、海濱溫泉城、五星級酒店等為主。,港區(qū)簡介營口新港1982年興建，是我國沿海10個主樞紐港之一。目前有生產性泊位27個，萬噸級泊位16個，擁有成品油化工、汽車滾裝、散糧、集裝箱、客輪等專業(yè)碼頭，每月內外貿集

9、裝箱班輪70余航次，地理位置優(yōu)越，曾以“東方貿易之良港”聞名中外； 距東北腹地最近的海港，東北第二大港口我國北方地區(qū)最近的深水不凍港，較大連縮短了210多公里的車程運輸距離；該港口腹地縱深涉及遼寧、吉林、黑龍江三省及內蒙古東部三盟一市，對刺激內陸經濟起到了關鍵性作用； 港口經濟直接帶動了鲅魚圈區(qū)（經開區(qū)）的城市化發(fā)展自1984年建港以來，鲅魚圈區(qū)依托港口經濟，從一個小漁村發(fā)展成具有獨立城市功能組織的城市新區(qū)。,營口港作為東北的第二大港，2011年吞吐量達2.5億噸，2012年達到3億噸，吞吐量的高速增長帶動營口經濟發(fā)展。,營口擁有不可復制的海、陸、空立體交通的地理優(yōu)勢，在充分發(fā)揮周邊交通優(yōu)勢的

10、同時，也為城市的產業(yè)發(fā)展和經濟建設起到了至關重要的支撐。,營口市地理位置優(yōu)越，交通十分便捷。南界東北第一大港大連港，北依省會沈陽，東臨丹東，西與錦州接壤。長大鐵路、沈大高速公路貫穿南北，遼溪鐵路橫跨東西；距大連港175公里，鲅魚圈港在其轄區(qū)內，距桃仙國際機場145公里;還有沈營、沈環(huán)等干線公路交織網，水陸交通十分便捷。,營 口,營口內部交通發(fā)達，其中渤海大街貫穿東西，是城市重要的主干道，盼盼路為南北主干道，市區(qū)規(guī)劃共29條公交線路。,盼盼路,渤海大街,渤海大街,盼盼路,市府路,新興大街,金牛山大街,青花大街,PART 1 宏觀市場研究,城市環(huán)境認知 城市發(fā)展規(guī)劃,PART 1 城市屬性分析,營

11、口市城市總體規(guī)劃（20102030）提出20年的總體規(guī)劃：由老城區(qū)、新城區(qū)、大石橋城區(qū)、蓋州城區(qū)、構成“大三角”的城市形態(tài)。,本規(guī)劃分市域、城市規(guī)劃區(qū)和中心城區(qū)三個層次。 市域規(guī)劃范圍：營口市行政轄區(qū)范圍，面積5399.8平方公里 城市規(guī)劃區(qū)范圍：包括站前區(qū)、西市區(qū)、老邊區(qū)、沿海產業(yè)基地、鲅魚圈區(qū)、蓋州市團山辦事處和沙崗鎮(zhèn)高速公路以西至海邊范圍、蓋州市的九垅地鎮(zhèn)與歸州鎮(zhèn)行政管轄區(qū)的范圍。總面積約971.7平方公里。 中心城區(qū)范圍：指城市規(guī)劃區(qū)內的城市建設用地范圍。 老城區(qū)：主城區(qū)（站前區(qū)和西市區(qū)）和老邊城區(qū)合二為一,擴大老城區(qū) 新城區(qū)：鲅魚圈城區(qū)（含熊岳鎮(zhèn)區(qū)、蘆屯鎮(zhèn)區(qū)和紅旗鎮(zhèn)區(qū)）構成的新城區(qū)

12、大石橋城區(qū)：大石橋市及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 蓋州城區(qū)：蓋州市及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn),營口市區(qū)（老城區(qū)）：城區(qū)東移南進的發(fā)展戰(zhàn)略，將重點推進沿海產業(yè)基地和營東新城兩大板塊的發(fā)展，西市區(qū)將推進平房區(qū)改造進程。,老邊區(qū)重點推進營東新城建設，加快城中村改造，逐步實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化。 西市區(qū)推進平房區(qū)改造和河北片區(qū)開發(fā)，建設“河海生態(tài)宜居區(qū)”和“現(xiàn)代商貿休閑區(qū)”，重現(xiàn)西部繁榮。 站前區(qū)以舊小區(qū)改造和北部城區(qū)功能轉型為重點，加快發(fā)展流通服務業(yè)，完善綜合配套，塑造老城中心區(qū)新形象。 沿海產業(yè)基地要加速商貿中心區(qū)建設，著力打造具有國際影響力的新城區(qū)。,地理位置優(yōu)越，交通便利。新城是營口帶狀組團城市結構中北部城區(qū)的城市中心之一，沈大高速、

13、哈達高鐵貫穿全境、渤海支線機場和區(qū)域貨運樞紐機場即將建成。 配套資源齊全，高端商住開發(fā)建設基礎堅實。新城內計劃建設兩所小學、一所九年一貫制學校、一所重點高中、營口市第二人民醫(yī)院、文化藝術中心、市民服務中心、商業(yè)城、五星級酒店、水系、湖泊、濕地公園也將陸續(xù)建成。 服務業(yè)支撐新城“安居樂業(yè)”。以“兩區(qū)、兩帶、兩中心”為基本框架，形成商貿集聚區(qū)、物流集聚區(qū)、旅游度假集聚區(qū)、休閑娛樂集聚區(qū)、科技金融集聚區(qū)五大集聚區(qū)。,營東新城規(guī)劃是功能最完善，規(guī)劃建設標準最高的現(xiàn)代化主城區(qū)，未來營東新城規(guī)劃定位為營口市城市中心、濱海帶形成城市重要組團及營口主城區(qū)的核心組團。,遼寧（營口）沿海產業(yè)基地受國家沿海開放和東

14、北老工業(yè)基地振興的所有優(yōu)惠政策以及遼寧省政府規(guī)定的有關優(yōu)惠政策。功能定位為：以高新技術產業(yè)、先進制造業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)為主的濱海生態(tài)文化科技新城。 沿海產業(yè)基地是營口市沿海經濟區(qū)的重要組成部分，是按照產業(yè)集群發(fā)展理念，構筑的集產品項目一體化、公用輔助一體化、物流運輸一體化、環(huán)境保護一體化、管理服務一體化的臨港生態(tài)產業(yè)區(qū)和營口未來現(xiàn)代化的濱海宜居新城。,營口沿海產業(yè)基地的功能定位為：以高新技術產業(yè)、先進制造業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)為主的濱海生態(tài)文化科技新城。,重點實施“一園、兩軸、四帶、五街區(qū)” ，深化城市單元設計。 “一園”：打造“現(xiàn)代工業(yè)產業(yè)園”。 “兩軸”：一是打造“渤海大街城市功能發(fā)展軸”；二是打造百

15、米寬控制線的“得勝景觀大道城區(qū)功能發(fā)展軸”。 “四帶”：一是打造“遼河兩岸濱河景觀帶”；二是打造“遼河口濱海景觀帶”；三是打造“民興河西域岸線景觀帶”；四是打造“城中水系景觀帶”。 “五街區(qū)”：一是加快打造“平安路現(xiàn)代商業(yè)休閑街區(qū)”；二是打造“渡口老街歷史文化商貿街區(qū)”；三是打造“西大廟文化廣場休閑區(qū)”；四是打造依河傍海的“現(xiàn)代商貿休閑和高檔居住區(qū)”；五是規(guī)劃建設“橋頭兩園”，即與西炮臺相連接的永遠角濕地生態(tài)公園、與大橋相輝映的大型主題游樂公園，打造“大型主題公園與濕地生態(tài)旅游區(qū)”。,西市區(qū)將建設成為多點支撐、多元發(fā)展、多極增長的“現(xiàn)代商貿休閑區(qū)”和“河海生態(tài)宜居區(qū)”。,PART 2營口市宏觀

16、市場分析,2013年營口市人均GDP超6000美元，根據(jù)房地產發(fā)展階段與人均GDP關系國際通用衡量標準判斷，房地產市場主要以改善性需求為主。 營口整體人口數(shù)量較少，以鋼鐵、石化、輕紡工業(yè)及運輸物流業(yè)為主體，城市人口對于房地產需求屬改善型，從實際來看，城市房地產市場處于平穩(wěn)發(fā)展階段。,營口的GDP增速為21.9，連續(xù)三年保持了16%以上的增速，經濟發(fā)展勢頭喜人； 從國際慣例來看，當GDP增速在8%以上時，該地區(qū)宏觀經濟與房地產業(yè)發(fā)展將處于高速平穩(wěn)發(fā)展期。,營口房地產市場在度過快速發(fā)展期后，剛剛步入高速平穩(wěn)發(fā)展期，購房客群需求主要以改善性需求為主。,營口產業(yè)格局中二產獨大，三產次之，農業(yè)最少，其中

17、工業(yè)的增加值占GDP比例始終占到50%以上，占據(jù)絕對優(yōu)勢，充分說明了營口是一座擁有大型工業(yè)產業(yè)的傳統(tǒng)工業(yè)城市。 目前階段，第三產業(yè)要取代第二產業(yè)在產業(yè)結構中的優(yōu)勢地位，還有比較大的難度。工業(yè)明顯的結構優(yōu)勢地位是導致營口第三產業(yè)所占比重上升不快的主要原因。 第三產業(yè)近年來得到了一定的發(fā)展，2012年服務行業(yè)增加值實現(xiàn)370.4億元，增長了19%，與之相應的是私營業(yè)主比例有所增加，未來這部分人群將有望成為本地中高端住宅的主要購買群體。,第二產業(yè)在營口市的產業(yè)結構中占據(jù)了絕對的優(yōu)勢，第三產業(yè)得到了一定的發(fā)展，私營企業(yè)有所增加，農業(yè)比重逐年下降。,數(shù)據(jù)來源：營口統(tǒng)計公報及政府工作報告,主要住宅項目分布

18、,1 國寶壹號 價格：4800 面積區(qū)間：120-140 月去化速度：22,2 恒大綠洲 價格：4930 面積區(qū)間：120250 月去化速度：22,3 保利香檳花園 價格：3770 面積區(qū)間：60180 月去化速度：55,4 佳兆業(yè) 價格：3800 面積區(qū)間：90140 月去化速度：38,5 五礦鉑海灣 價格：5500/9000 面積區(qū)間：150570 月去化速度：12,傳統(tǒng)商圈,營口萬達廣場,新興商圈,住宅： 2012.7-2013.6全市供求及價格走勢,供需關系：2012年7月-2013年6月市場住宅供應約2800萬平米，成交約430萬平米，庫存2370萬平米。 價格走勢：營口市場住宅均價

19、約4000元/平米左右。,住宅： 2012.7-2013.6市區(qū)供求及價格走勢,供需關系： 2012年7月-2013年6月市場住宅供應約1530萬平米，成交約200 萬平米，庫存1330萬平米。 價格走勢：市區(qū)的整體均價約4325元/ 平米。,住宅供應主要分布在營口市區(qū)、沿海產業(yè)基地、營東新城； 住宅價格區(qū)間: 高層：2500-4800元；洋房：3800-5500元；別墅：6200-12000元； 3.市區(qū)內主要項目多為現(xiàn)房或者準現(xiàn)房銷售，單項目每月平均銷售20-30套；主力戶型面積在140平米以下； 4.沿海產業(yè)基地五礦鉑海岸、恒大江灣以及營東新城恒大城等項目已經瀕臨爛尾，市場影響惡劣。,住

20、宅市場小結,主要商鋪項目分布（圖）,傳統(tǒng)商圈,新興商圈,營口萬達廣場,供求關系：2012年7月至今共推出約660萬平米，去化約33 萬平米，庫存627萬平米，供需比為20:1；價格走勢：2013年5月以來，商鋪成交價格上升至14000元/平以上，是由于萬達廣場首期商鋪開盤。,商鋪：2012.7-2013.6全市供求及價格走勢,商鋪市場小結,1.商鋪供給量大。2012 年7月至今，供應330萬平米，去化17萬平米，去化率5%； 2. 營口市場商鋪以住宅底商為主，平均銷售價格8000元/平米，主力戶型100-200平米，總價區(qū)間80萬-160萬； 3.平均租金1.5-2.5元/平米/天，主力商圈租

21、金2-4元/平米/天，個別臨街單層小面積商鋪租金最高達到10元/平米/天，整體租金水平較低。,PART 3營口市典型商業(yè)個案分析,項目名稱：洲盛國際小商品城 項目類型：商鋪 項目位置：西市區(qū) 大學園南行100米 開 發(fā) 商：營口洲盛置業(yè)有限公司 開業(yè)時間：（預計）2014 總建筑面積：80萬平方米 銷售價格：9000-11500/ 三套特價商鋪約6000元/ 項目介紹：共包括商業(yè)區(qū)（9棟商業(yè)樓、一條商業(yè)街）1棟五星級酒店，4棟酒店式公寓，4棟高層住宅和會所，倉儲。 商業(yè)區(qū)包括專業(yè)店、旗艦店、專業(yè)賣場等16大業(yè)態(tài)，五金商業(yè)街已封頂，頂樓為停車場,洲盛國際小商品城,一站式五金機電專業(yè)市場,項目名稱

22、：萬達廣場 項目類型：商鋪，公寓，住宅 項目位置：市府路與渤海大街交匯處 開 發(fā) 商：大連萬達集團 開業(yè)時間：（預計）2015 公寓交付：2015年8月 總建筑面積：80萬平方米 銷售價格：商鋪：1F 60000/ 樓上2-4萬/ 公寓：5700 / 公寓面積：45-69 ,萬達廣場,營口首席真正意義上的城市綜合體,優(yōu)粵城,項目名稱：優(yōu)粵城 項目類型：商鋪，公寓 項目位置：莊林路與渤海大街交匯處 開 發(fā) 商：營口嶺南灣房地產開發(fā)有限公司 開業(yè)時間：（預計）2016 交付時間：2016年 總建筑面積：40萬平方米 銷售價格：未開盤 僅招商 公寓面積：未定 項目建設： 2013年首建商貿城（一期）

23、，主營國內外名優(yōu)商品；二期建設時代MALL,引進相關香港銅鑼灣、廣東金海馬家居家私、IMAX巨幕電影院、國際流行、時尚餐飲和時尚娛樂、休閑水療等商業(yè)資源；三期建設五星級嶺南灣國際大酒店、嶺南灣國際商務大廈。,區(qū)域商業(yè)市場研究總結：,底層臨街小面積商鋪是目前銷售最為理想的商業(yè)物業(yè) 臨街商鋪銷售情況持續(xù)向好 臨街商鋪銷售價格并沒有影響其商鋪的銷售速度，而且銷售進度整體要好于非臨街的商鋪 。 單層商鋪的銷售速度較快 單層商鋪的銷售速度大大快于二層、三層商鋪的銷售進度。二層、三層的商鋪銷售率普遍偏低，出現(xiàn)大量空置率，甚至有滯銷的情況。 商鋪的價格是層層遞減 一般來說二層商鋪價格相當于一層價格的60%左

24、右，三層價格相當于二層價格的60%。 小面積商業(yè)更受置業(yè)者關注 就目前的商業(yè)項目的市場存量單位的面積來看，大部分難以消化的鋪位均在200以上，60平以下的商鋪為市場的供求主力。,PART 4營口市商業(yè)客戶研究,調研方式:街頭攔訪,上門拜訪 調研問卷:200份 有效問卷:162份,投資者調查,有沒有自主權，自主權越高，收益越單純； 商鋪是不是統(tǒng)一管理，商鋪面積是否可以自由分割； 在商業(yè)經營不好的情況下，自己獨立經營的可行性有多大。 一樓的商鋪往往最好租，租金也高，特別是臨街的鋪位，即使整個商業(yè)經營不好，還可以獨立經營，對投資者也最有保障。,有獨立經營可能的街鋪最受投資者歡迎,買鋪考慮因素分析,投

25、資者最看重位置和人流量 項目周邊人流量是消費者首先關注的問題,買鋪考慮因素分析,65%購鋪總價在30-100萬之間，建議鋪位面積不宜過大,買鋪考慮因素分析,97%的投資者不考慮二層及以上鋪位 建議商業(yè)層數(shù)不宜過高,買鋪考慮因素分析,83%不能接受購鋪單價在2萬以上,買鋪考慮因素分析,54%的接受內鋪，做內鋪的可銷售性大,觀點提煉,客戶希望層高達到6米 進深比例在1:3之內 一樓商鋪以及街鋪客戶較容易接受 多數(shù)客戶能承受50-100萬之間的商鋪 二層以上鋪位不受歡迎,租賃商鋪時考慮的因素,地理位置 交通條件 行人道、街道情況，過往車輛的數(shù)量及類型，道路寬窄 城市規(guī)劃、城市設施 消費者因素 人口數(shù)

26、及住戶數(shù) 一定的范圍內競爭店的數(shù)量/客流狀況 估計通過店前的行人最少流量,租賃商鋪時考慮的因素,30%喜歡成行成市。商業(yè)羊群效應明顯 建議商業(yè)宜形成規(guī)模,租賃商鋪時考慮的因素,僅9%接受10000元以上月租，鋪位面積不宜過大,經營者特征描述,經營者年齡多在30-50之間，有一定的從商經驗。 經營者85%為本地人，對經營的項目前期都做過市場分析，對自己的經營比較有信心。 對經營的場地比較看重，選擇前都會到現(xiàn)場考察。 經營者文化水平不高，但對市場情況敏感，有一定的從商經驗。 經營者信息靈通，對營口的商業(yè)咨訊知道和傳播較快，多為親朋介紹和報刊傳播 經營者重視商業(yè)管理，自我宣傳自我管理能力差，但意識和

27、要求強烈。,調查分析,消費者93%喜歡去超市購物 消費者75%選擇購物時注重品種齊全、質量好 消費者68%購物時喜歡購物環(huán)境好,超市為當?shù)厝怂矏?品種齊全的商業(yè)中心可以滿足大部分人的需求 68%的人購物會受環(huán)境影響 做特色型的商業(yè)中心有市場,調查分析,消費者84%對營口購物環(huán)境感到不滿意或一般 消費者92%感覺該片區(qū)缺少商業(yè)配套 消費者88%感覺該片區(qū)缺少發(fā)展前景渺茫 84%對購物環(huán)境不滿意提供了市場機會 休閑、運動公園在當?shù)睾苡行枨?做休閑、運動購物于一體的購物場所有市場,調查分析,消費者78%會去住區(qū)以外區(qū)域購物 不外出者多為老人 外出者人流過于分散,本地商業(yè)競爭力不強 78%的年青人時

28、尚需求當?shù)責o法滿足 區(qū)域性時尚商業(yè)有市場,調查分析,消費者消費習慣分析,品種全、質量好、服務好、的城市商業(yè)有市場,營口商業(yè)地產總結,商業(yè)物業(yè)質素普遍不高 純粹意義上的商業(yè)地產項目較少 主要集中在新瑪特、樂購周圍，其它大量的還是表現(xiàn)在住宅小區(qū)的底層商鋪和臨街商鋪上規(guī)模偏小，形成不了大的商業(yè)氛圍，只能作為社區(qū)性服務商業(yè)物業(yè)。 主題、定位、特色鮮明的商業(yè)地產項目較少 開發(fā)理念不高，經營管理不科學，商業(yè)檔次較低、業(yè)態(tài)分散、布局零亂、缺乏主題商業(yè)地產，不能強烈吸引客戶尤其是周邊城市客戶前來購物消費，輻射能力較弱。 商業(yè)幅射力較窄，經營局限在本地市場 營口缺乏完善的集購物、餐飲、休閑、娛樂等為一體的大型商

29、業(yè)地產項目，經營能力差、擴張能力弱，競爭力不強，與現(xiàn)代化的商業(yè)地產的要求還有較大的差距。,營口商業(yè)地產總結,商業(yè)項目開發(fā)的專業(yè)度不高 大部分開發(fā)商缺乏整體的商業(yè)規(guī)劃概念，缺乏對于商業(yè)規(guī)劃中的人流、物流、車流等商業(yè)配套綜合因素考慮。 開發(fā)商傾向于急于銷售商鋪 持續(xù)性經營觀念比較薄弱，推廣中引誘式的空頭承諾較多，對投資者較負責任的投資保障條款少和風險共擔意識薄弱。 商業(yè)物業(yè)傳統(tǒng)營銷色彩濃郁 大多數(shù)的商業(yè)物業(yè)基本依賴于市場自然消化法則，造成了位置好的、臨街的商鋪市場消化速度較快，其它物業(yè)滯銷。 商業(yè)特色定位不明晰 項目依然存在重規(guī)模，輕定位；重概念，輕執(zhí)行的弊端，主要表現(xiàn)為后期招商沒有引導性，還停留

30、在自發(fā)層面。,PART 5本項目對標商業(yè)個案借鑒,根據(jù)前期我們對營口市場進行大量調查研究。營口當?shù)厝嗣駥椖繀^(qū)域具有一定抗性，項目不易打造成針對營口市民的住宅或大型商業(yè)項目。但是項目緊鄰營口大學城。所以我們考慮以大學城及沿海產業(yè)基地為依托，輻射周邊3-5公里區(qū)域。將項目打造成為針對大學生的標桿項目。 并以此為目標選取了幾個相對標項目作以參比。,參比成功案例沈陽榮信集團,沈陽榮信地產在沈陽虎石臺、中央大街、沙嶺三個區(qū)域各規(guī)劃了榮信廣場，三個區(qū)域都屬于開發(fā)區(qū)，周邊區(qū)域發(fā)展并不成熟，并臨近大學、高職院校集中區(qū)域，與本案頗為類似，一定程度上可以借鑒榮信的運作模式。,虎石臺 榮信財富廣場,沙嶺 榮信商業(yè)

31、廣場,中央大街 榮信財富廣場,沈陽工業(yè)大學 沈陽化工大學 大學輻射圈,虎石臺高職 院校大學區(qū),沈北大學城,中央大街沈陽榮信財富廣場,案例一,榮信財富廣場位于沈陽市鐵西新區(qū)，沈遼路與中央大街交匯處，沈陽工業(yè)大學中央校區(qū)北門正對面，項目總占地面積28233平米，總建筑面積117875平米，是集購物、休閑、娛樂、酒店于一體的大型商業(yè)廣場。,借鑒點:商場與快捷酒店相結合,大型主力店提升周邊成熟度,住 宅 區(qū),中央大街沈陽榮信財富廣場,樓層分布,錦江之星,本項目從2012年底正式蓄客,2013年5月份開盤,總共推出鋪位500個左右(項目鋪位總數(shù)約為700多個,其中自持量約為200個左右),現(xiàn)至今商鋪已銷

32、售90%以上.現(xiàn)余四層未定業(yè)態(tài)部分未對外銷售。,中央大街沈陽榮信財富廣場,中央大街沈陽榮信財富廣場 平面業(yè)態(tài)布局圖-負1F,停車場,超市 (8000平),中央大街沈陽榮信財富廣場 平面業(yè)態(tài)布局圖-1F,銷控圖,一層門市,農貿市場 (3000平),二層網點,服飾精品店,業(yè)態(tài)分布圖,外鋪一層100平左右,二層300-500平,均價1.5萬/平;內鋪10-70平,1.8萬/平,中央大街沈陽榮信財富廣場 平面業(yè)態(tài)布局圖-2F,銷控圖,業(yè)態(tài)分布圖,二層網點,女士精品個性服飾,內鋪:大鋪位50-70平,小鋪位7-20平,均價1.2萬/平,中央大街沈陽榮信財富廣場 平面業(yè)態(tài)布局圖-3F,銷控圖,業(yè)態(tài)分布圖,

33、男士精品休閑潮牌,內鋪:大鋪位50-70平,小鋪位7-20平,均價1萬/平,中央大街沈陽榮信財富廣場 平面業(yè)態(tài)布局圖-4F,銷控圖,業(yè)態(tài)分布圖,內鋪:大鋪位50-70平,小鋪位7-20平,均價8000元/平,尾貨淘寶 生活小百 個性飾品 數(shù)碼產品 （3500平）,中央大街沈陽榮信財富廣場 平面業(yè)態(tài)布局圖-5F,5F為休閑娛樂,開發(fā)商自持,對外進行招商;其中影院4000平,KTV3000平.,4000平,3000平,虎石臺沈陽榮信財富廣場,案例二,本項目位于沈北新區(qū)虎石臺南大街40號.周邊大學林立.沈陽市第十四中學 沈陽市匯文中學 金融職業(yè)學校、沈陽交校等. 項目占地1.8萬平,建筑面積5.1萬

34、平.規(guī)劃集合型商業(yè)業(yè)態(tài)組合，一站式購物天堂，摩爾化商業(yè)格局，內外街結構設置，立體景觀，多層空中景觀聯(lián)廊.,借鑒點:商場與大型居住區(qū)結合,為社區(qū)提供配套服務,滿足周邊社區(qū)及校園的生活需求,虎石臺沈陽榮信財富廣場,B區(qū)將完工,樓層分布,本項目從2010年開盤銷售，主要銷售產權商鋪和街鋪產品，以210 兩層商鋪銷售為主，目前項目銷售完畢，處于招商階段。,虎石臺沈陽榮信財富廣場,中央大街沈陽榮信財富廣場 商場業(yè)態(tài)分布圖,入口處,商業(yè)內街,一層: 服飾小百美發(fā)眼鏡 網吧餐飲水吧數(shù)碼 面積:50-100平,二層: 旅社網吧服裝 面積:50-80平,中央大街沈陽榮信財富廣場 商場業(yè)態(tài)分布圖,中央大街沈陽榮信

35、財富廣場 商場業(yè)態(tài)分布圖,三層: 家居布藝精品家具 面積可自由分割,中央大街沈陽榮信財富廣場 商場業(yè)態(tài)分布圖,臨街商網: 網吧旅館餐飲 面積:200-300平,虎石臺沈陽榮信財富廣場,在三個榮信廣場的對比當中，虎石臺項目周邊區(qū)域發(fā)展狀況與本案最為接近，可參考其成功經驗來規(guī)劃產品。,金融職業(yè)學校,農大生物學院,舊居民住宅區(qū),礦務局中學,新北苑小區(qū),榮信財富廣場,沙嶺沈陽榮信商業(yè)廣場,案例三,本案,本項目占地面積23000余平方米，建成后營業(yè)面積可達69000平方米. 其中四層高的綜合性商業(yè)廣場，全部門市、商鋪共計1312套，其中620平產權商鋪總價6萬起，20300平產權門市最低單價3980元.

36、,借鑒點:商場與公寓相結合,農貿、醫(yī)院等的業(yè)態(tài)布置充分考慮到了周邊農戶的生活便利及日常需求.,沙嶺沈陽榮信商業(yè)廣場,B區(qū)將完工,樓層分布,本項目從2012年底正式蓄客,2013年5月份開盤,總共推出鋪位500個左右(項目鋪位總數(shù)約為700多個,其中自持量約為200個左右),現(xiàn)至今商鋪已銷售90%以上.現(xiàn)余四層未定業(yè)態(tài)部分未對外銷售.,沙嶺沈陽榮信商業(yè)廣場,沙嶺沈陽榮信商業(yè)廣場 平面業(yè)態(tài)布局圖-1F,銷控圖,業(yè)態(tài)分布,二層外鋪,精品商街,小百 數(shù)碼 (3000平),農貿 (2000平),外鋪:200-300平,8000-10000元/平,內鋪:精品商街30-50平,小鋪位7-20平,平均1500

37、0元/平.農貿2000平為自營.,沙嶺沈陽榮信商業(yè)廣場 平面業(yè)態(tài)布局圖-2F,銷控圖,業(yè)態(tài)分布,二層外鋪,精品商街,輕工小百 潮服飾品,超市 (6000平),外鋪:二層200-300平,8000-10000元/平,內鋪:精品商街30-50平,小鋪位7-20平,平均約12000元/平.,沙嶺沈陽榮信商業(yè)廣場 平面業(yè)態(tài)布局圖-3F,銷控圖,業(yè)態(tài)分布,自持部分 (6000平) 業(yè)態(tài)待定,內鋪:精品商街30-50平,小鋪位7-20平,平均10000元/平.,精品商街,輕工小百 潮服飾品,廣慈醫(yī)院,沙嶺沈陽榮信商業(yè)廣場 平面業(yè)態(tài)布局圖-4F,銷控圖,業(yè)態(tài)分布,廣慈醫(yī)院,內鋪:其中一半為預計招商廣慈醫(yī)院,

38、另一部分自持物業(yè)做休閑娛樂設施.,(自持) 影院 KTV 兒童 美食 10000平,參比成功案例沈北新區(qū)名仕N愛經典,沈北道義大學城有沈陽師范大學、沈陽工程學院、遼寧大學和沈陽醫(yī)學院等著名院校組成，總師生達15-20萬人，加上周邊居民，依托地鐵二號線已是發(fā)展成熟的城區(qū)。 名仕N愛經典是一座完全定位為“大學城商業(yè)”的項目，從產品到產業(yè)，徹頭徹尾地面向大學生這一群體展開規(guī)劃。其規(guī)劃思想值得本案借鑒。,案例四,遼寧大學,沈陽師范大學,沈陽醫(yī)學院,沈陽工程學院,沈陽航空航天大學,遼寧美術職業(yè)學院,院校經濟+地鐵經濟 20余萬人院校師生與周邊中高檔小區(qū)20萬人口在一起匯成商業(yè)龐大的消費人群，形成消費的主

39、力軍。,本案,三公里生活半徑,名仕經典商業(yè)廣場,愛情娛樂休閑中心,愛情文化產業(yè)中心,愛情文化創(chuàng)意中心,主題業(yè)態(tài),功能配套,區(qū)域規(guī)劃,形象標桿,創(chuàng)新模式,增加價值,構筑項目的三大“品牌傘”體系,愛情文化主題圣地,定位低總價產品易于去化,名仕N愛中心產品規(guī)劃遵循“低總價”原則，以小面積，低總價的產品沖擊市場，實現(xiàn)以小眾客群拉動大銷量，最終占據(jù)市場份額。,女子社團聯(lián)盟,校園歌手大賽,運動會贊助,校園布展直銷,協(xié)辦招聘會,提供活動場地,項目推廣完全為大學生服務贊助形式,名仕N愛中心推廣方式也走進校園，通過為學生提供活動場地、贊助等形式拓展知名度。,商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃,一層 愛平方 業(yè)態(tài)規(guī)劃： 三大形象店：時

40、尚快餐、休閑咖啡、化妝品集合店+兩大主力配套店 內部業(yè)態(tài)以化妝品、飾品、特色小百為主,二層 愛立方 業(yè)態(tài)規(guī)劃： 西餐廳主力店、咖啡廳 內部業(yè)態(tài)以情侶裝、時尚男女裝、 進口零食、攝影外展為主,三層 愛魔方 業(yè)態(tài)規(guī)劃： 娛樂電玩、美甲、情侶用品、特色禮品、箱包皮具、小針織、情侶DIY、男士寄存處、愛情產業(yè)中心 (紅娘屋、星座算命廳、愛情銀行、愛情保險、愛情郵局、愛情快遞、愛情記憶、情侶咨詢、愛情學校等),四層 愛蜜方 業(yè)態(tài)規(guī)劃： 時尚餐飲、美食廣場,明城新北市,沈陽商業(yè)未來的淘金地：新北市APM生活場以嶄新的品味生活志及夜行消費理念，全面引進最新、最緊貼時尚潮流的娛樂飲食及品味生活元素，為年輕及新

41、進人士提供一個全天候的購物、聚會、休閑、玩樂的時尚藝術潮流匯源地。,借鑒點:圍合式商業(yè)街區(qū)、商業(yè)小獨棟的產品設計,案例五,明城新北市,B區(qū)將完工,圍合式商業(yè)街區(qū),明城新北市,北一路萬達廣場,項目所在地塊是鐵西區(qū)與皇姑的交界處，東側的興華街是皇姑鐵西兩區(qū)互通的交通要道；北一中路向東，是東西快速干道，是沈陽市中心修建的第一條東西跨城高速路，它貫通沈陽市內五區(qū)，也是附近城市入沈的重要交通干道之一；規(guī)劃中的地鐵5號線在北一路與興華街交匯處的站點會給本項目增加大量的客流。是集購物、餐飲、文化、娛樂、商務、休閑等多種功能為一體的大型城市綜合體。,借鑒點:街區(qū)式商業(yè),情景式的包裝設計,案例六,北一路萬達廣場

42、,B區(qū)將完工,商業(yè)街,北一路萬達廣場,PART 6本項目商業(yè)初步定位,從市場空白點明確項目的定位方向,適合中低收入消費群體，且伴隨著經濟發(fā)展消費需求在成倍的增長。市場份額能持續(xù)不斷擴大，可支撐項目部分體量。（作為考慮重點）,適合所有消費群體，且伴隨著經濟發(fā)展消費需求在持續(xù)的增長。市場份額能持續(xù)不斷擴大，可支撐項目部分體量。（作為考慮重點）,生活消費需求，可持續(xù)不斷擴大市場份額。具備支撐項目一部分體量，且行業(yè)利潤空間較大。（做為考慮重點）,適合大學生不斷追求“新”心理消費需求，可以持續(xù)不斷擴大市場份額，具備支撐項目部分體量。（做為考慮重點）,大學生:這個群體有著年輕、受教育程度高、消費選擇多樣性

43、等特點,接受新鮮事物快,是時尚品消費的主力客群. 周邊居民和業(yè)主:地緣性客戶,滿足基本的生活與日常需求.,客群導向分析,細分化市場中主題定位,1、文化旅游資源 2、區(qū)域娛樂資源 3、學生休閑資源,1、主題愛情主題 2、娛樂娛樂產業(yè) 3、智慧新興文化,如何有效利用現(xiàn)有資源以滿足集中化細分市場？,借勢、跳出、超越,借鑒現(xiàn)有案例,泰晤士城產品建議,建議三,商業(yè)+臨街商網+小面積公寓,建議二,建議一,商業(yè)+臨街商網,商業(yè)+商業(yè)街區(qū)+公寓,建議一,借鑒于萬達廣場、優(yōu)粵城，通過商業(yè)在新區(qū)域建設城市核心。,商業(yè)+商業(yè)街區(qū)+公寓,建議原則 利用大學城優(yōu)勢，打造營口南城新的消費中心，成為引領營口市消費風向標。

44、建議建筑兩棟商業(yè)大樓，一座以購物，超市為主的購物城。另一棟為娛樂城，打造成為吃、喝、游、玩、購、賞六位一體的綜合商業(yè)廣場。 引進國內知名品牌超市、品牌衣店、奧特萊斯、高檔影院ktv、各地方特色小吃。,兒童用品類,女性用品類,成衣棉紡類,日用百貨類,小商品類,項目可選擇的 招商定位方向,項目的招商定位方向主要有以下幾類：,家居建材類,成人服裝類,日常生活,大型超市 小型便利店 大型專業(yè)賣場,家庭生活,家居 家電 兒童,聚會生活,餐飲 休閑 娛樂,健康生活,健身 診所 藥店,美好生活,美容美發(fā) 服裝服飾,一站式購物、一家休閑、一天逛街！,一到二層商業(yè)(拐角處兩層設計): 進伸12米,開間4米-8米

45、 層高4.5-5.2米 面積50-100平 預計5000平,一層商業(yè): 進伸8米,開間4米 層高5.6米 面積40-60平 預計1000平,建議產品規(guī)劃圖,商業(yè)中心,購物中心,通過連廊將兩座中心連接起來，形成營口大學城區(qū)域最大型商業(yè)中心，吃喝玩樂購一應俱全，連廊處可規(guī)劃購物內街，處處商機，價值彰顯。,商場,購物中心,商業(yè)內街,商業(yè)外街,商場一層平面業(yè)態(tài)分布建議,名品折扣 時尚用品 1000平,化妝品 精品服飾 1000平,數(shù)碼 名表 2000平,商場二層平面業(yè)態(tài)分布建議,箱包鞋帽1000平,男士服飾 1000平,女士服飾 2000平,商場三層平面業(yè)態(tài)分布建議,家電用品 整層2000平,美食廣場

46、 主題餐飲 2000平,連廊,商場四層平面業(yè)態(tài)分布建議,或在開口處設立鐘樓、代表整體商業(yè)街檔次和展示的精神堡壘；,商業(yè)街的入口處，必須用醒目、夸張、藝術的手法、通過建筑或構筑物表現(xiàn)出商業(yè)街的整體氣勢，吸引人流關注、駐足，同時也能成為商業(yè)街的地理標志；,建筑物到了端頭可以放大，或形成大面積廣告位,精神堡壘是廣告牌、是霓虹燈更是“什么樣”的商業(yè)街的直接表達；,端頭設計,商業(yè)街中的休憩景觀和商家自己的露天桌椅一同形成一道美麗的風景。,休憩景觀,建議二,借鑒于虎石臺榮信廣場，多樣化業(yè)態(tài)拉動區(qū)域經濟。,商業(yè)+臨街商網,學生開學之初很多家長會到學校送孩子上學。在上學期間學生與學生之間互動，到彼此學校探望、游玩。很多不方便長期居住在校外的情侶。,商 場,二層商業(yè): 進伸12米,開間4米-8米, 層高4.2-4.5米 面積100-200平 約:7000平,一層商業(yè): 進伸12米,開間4米-8米 層高5.6米 面積50-100平 約:3000平,商場: 10000平/層 四層設計,共4萬平,建議產品規(guī)劃圖,四層商業(yè)