銀行按揭貸款管理辦法模版

1、xxxx村銀杏個(gè)人住房抵押貸款管理方法(xx年修訂)第一章總則第一是加強(qiáng)個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)管理，防范信用風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法，中華人民共和國(guó)物權(quán)法，中華人民共和國(guó)擔(dān)保法，個(gè)人住房貸款管理辦法，xxxx村鎮(zhèn)銀行信貸管理基本制度等法令及xxxx村鎮(zhèn)銀行企業(yè)信用等級(jí)評(píng)定實(shí)施細(xì)則的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我們銀行的實(shí)際制定牙齒方法。第二條本辦法所稱(chēng)個(gè)人住房抵押貸款是指為購(gòu)買(mǎi)個(gè)人住房和商品房向自然人發(fā)放的貸款。個(gè)人住房抵押貸款分為一手住房抵押貸款和二手房抵押貸款。天數(shù)住房抵押貸款是指借款人沒(méi)有向貸款人登記產(chǎn)權(quán)，或最近首次登記產(chǎn)權(quán)后購(gòu)買(mǎi)新住宅或商用住宅貸款。二手房抵押貸款是指貸款人發(fā)放給貸款人的購(gòu)房人已

2、經(jīng)取得了住房產(chǎn)權(quán)證，擁有完全處置權(quán)，在二級(jí)市場(chǎng)上合法交易的住宅或商品房貸款。第三條嚴(yán)格實(shí)行信用調(diào)查制度。主要參照以下元素：(a)借款人的基本情況；(二)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)條件；(c)社會(huì)信譽(yù)狀況；(四)年度凈利潤(rùn)；(五)資產(chǎn)負(fù)債狀況、家族財(cái)產(chǎn)狀況；(六)自身資金狀況；(七)貸款本金和還款情況。第4條嚴(yán)格執(zhí)行貸款“面談”、“棉簽”制度，向借款人(夫妻)詳細(xì)說(shuō)明了合同的主要條款、借款雙方的權(quán)利和義務(wù)。寫(xiě)好面談?dòng)涗洠嬲動(dòng)涗洶ㄎ恼?、照片、視頻等資料。第二章抵押項(xiàng)目準(zhǔn)入第5條項(xiàng)目申請(qǐng)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商向我們銀行提交書(shū)面申請(qǐng)，并提供以下資料。(1)合法有效的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、機(jī)關(guān)信用代碼證(如果尚未牙齒進(jìn)行“3證”，

3、則為組織代碼證、稅務(wù)登記證、貸款卡)、最近的工商登記查詢(xún)、公司章程、檢查報(bào)告(如果有)、董事會(huì)(或股東會(huì))(二)董事會(huì)(或股東會(huì))同意處理同意個(gè)人住房抵押貸款合作和為借款人提供階段性連帶責(zé)任保證的決議。(c)項(xiàng)目信息：1、批準(zhǔn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告和項(xiàng)目(項(xiàng)目批準(zhǔn)、土地轉(zhuǎn)讓合同等)；2.住宅擔(dān)保房地產(chǎn)是尚未完工的住宅，提供國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品住宅預(yù)售許可證(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“誤證”)。住宅擔(dān)保房地產(chǎn)是竣工驗(yàn)收合格，但沒(méi)有進(jìn)行初始登記的現(xiàn)實(shí)情況，提供房地產(chǎn)國(guó)有土地使用證、商品住宅銷(xiāo)售(字典)銷(xiāo)售許可證及竣工驗(yàn)收合格證。住宅擔(dān)保房地產(chǎn)為已經(jīng)初步登記的

4、現(xiàn)房提供國(guó)有土地使用證和住房所有權(quán)證。我們銀行要求其他信息。第6條項(xiàng)目調(diào)查。參與抵押房地產(chǎn)調(diào)查的調(diào)查人員不到2人，以現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查為主，補(bǔ)充間接調(diào)查。主要調(diào)查以下內(nèi)容：(1)開(kāi)發(fā)人員的基本情況：法人資格、經(jīng)營(yíng)能力、財(cái)務(wù)狀況、信用狀況、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、開(kāi)發(fā)能力、建設(shè)能力等(二)確認(rèn)項(xiàng)目申報(bào)程序是否合法、程序是否完備、開(kāi)發(fā)者報(bào)告的資料是否完整、合法、內(nèi)容是否一致、土地是否對(duì)外擔(dān)保、是否合法沒(méi)收。(3)項(xiàng)目報(bào)價(jià)、投資者、資本金和自身融資到位的情況(四)土地轉(zhuǎn)讓合同及土地、房屋券是否真實(shí)合法，土地轉(zhuǎn)讓金是否全部繳納，土地抵押及建筑工程擔(dān)保情況，其他銀行的擔(dān)保登記是否已處理。(e)項(xiàng)目基本情況。調(diào)查項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的地理位

5、置、周邊環(huán)境、社區(qū)環(huán)境、交通條件、環(huán)境指數(shù)、輔助工程、市政設(shè)施、房地產(chǎn)管理等。項(xiàng)目占用和建筑面積、容積率、綠化率、建筑結(jié)構(gòu)和動(dòng)態(tài)、弧形設(shè)計(jì)等(6)項(xiàng)目市場(chǎng)定位和銷(xiāo)售情況，進(jìn)行初步項(xiàng)目評(píng)估，分析同級(jí)住宅的價(jià)錢(qián)和客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)意向，對(duì)同等位置項(xiàng)目的比較分析和市場(chǎng)預(yù)測(cè)，確定項(xiàng)目銷(xiāo)售前景和風(fēng)險(xiǎn)防范能力，調(diào)查利用個(gè)人住房抵押貸款融資的開(kāi)發(fā)人員的“假抵押”風(fēng)險(xiǎn)；(7)銀杏之間的競(jìng)爭(zhēng)。調(diào)查其他銀行為牙齒大樓提供個(gè)人住房抵押貸款的情況。(8)信用評(píng)級(jí)評(píng)估。根據(jù)商品房貸款合作協(xié)議書(shū)對(duì)開(kāi)發(fā)者進(jìn)行信用評(píng)級(jí)(可以參考其他銀行的評(píng)級(jí))。開(kāi)發(fā)者信用評(píng)級(jí)必須達(dá)到a級(jí)(包括a級(jí))以上。(9)我們銀行要求調(diào)查的其他內(nèi)容。調(diào)查人員調(diào)查

6、完畢后，將各資料提交審查人員審查。第7條存在以下問(wèn)題的住房抵押貸款項(xiàng)目：(一)建筑工程質(zhì)量不合格項(xiàng)目；(二)建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃重大調(diào)整、企業(yè)資金嚴(yán)重不足等，導(dǎo)致“爛尾巴”的項(xiàng)目發(fā)生(三)分配土地或者依法公告拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)；(四)所有權(quán)未知或者有爭(zhēng)議，受其他債權(quán)人限制，如抵押、董潔、扣押、扣押、教練、租賃等，在債券、債務(wù)和財(cái)產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議或法律訴訟階段的項(xiàng)目；(五)沒(méi)有主管部門(mén)的預(yù)售登記記錄，沒(méi)有合法銷(xiāo)售條件，預(yù)售室不能提供“誤證”，現(xiàn)實(shí)情況是不能提供房產(chǎn)證、國(guó)有土地使用權(quán)證的項(xiàng)目；(六)開(kāi)發(fā)企業(yè)、主要股東、管理人員有惡意的信用行為。第8條項(xiàng)目審查和批準(zhǔn)。風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)審查抵押項(xiàng)目，審查調(diào)查者提交的資

7、料的完整性、合規(guī)性和合法性，并在審查通過(guò)后提交授權(quán)審批人進(jìn)行審批。重點(diǎn)是：(一)審查和確認(rèn)項(xiàng)目審批程序合法有效，項(xiàng)目資料真實(shí)完整。(b)審查和驗(yàn)證項(xiàng)目可行性和效率，基宅應(yīng)完成開(kāi)發(fā)資金的實(shí)施，開(kāi)發(fā)商應(yīng)完成項(xiàng)目建設(shè)能力和施工質(zhì)量的保證。第9條締結(jié)合作協(xié)定。批準(zhǔn)通過(guò)后，我們銀行應(yīng)與開(kāi)發(fā)商簽訂不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，在合作協(xié)議中，開(kāi)發(fā)商在我們銀行開(kāi)立結(jié)算帳戶(hù)，貸款人取得住房權(quán)證，完成抵押登記手續(xù)之前，開(kāi)發(fā)商必須向借款人提供階段性保證，借款人不能清償債務(wù)時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。第三章貸款條件、限額、期限、利率和償還方法第十條個(gè)人住房抵押貸款對(duì)象必須是完全的民事行為能力自然人，同時(shí)具備以下條件：(1)年齡在18

8、歲以上，貸款申請(qǐng)人的年齡和貸款期限原則上不超過(guò)65年。(2)購(gòu)買(mǎi)的住房在我們銀行的服務(wù)管轄范圍內(nèi)。(3)有合法穩(wěn)定的收入，有按期償還貸款本金者的能力，貸款者的月房地產(chǎn)支出和家庭收入比例控制在50%以下，月所有債務(wù)支出和家庭收入比例控制在55%(包括)以下。(4)沒(méi)有重大的不良信用記錄。(e)合法有效的購(gòu)買(mǎi)合同(合同)；(6)在我們銀行開(kāi)個(gè)人結(jié)算賬戶(hù)，擁有不低于規(guī)定比例的預(yù)付資金。(7)同意將購(gòu)買(mǎi)的房子用作抵押品，提供我們銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押品或物質(zhì)，或使用具有擔(dān)保資格和充分代理償還能力的自然人作為貸款本金、償還和連帶責(zé)任的保證人。(8)我們銀行規(guī)定的其他條件。第十一條購(gòu)買(mǎi)的住房必須符合以下條

9、件：(一)原則上購(gòu)買(mǎi)的住房主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封鎖，可以在合理期限內(nèi)正式交付。(2)開(kāi)發(fā)商在我們銀行的服務(wù)管轄范圍內(nèi)，與我們銀行簽訂商品住宅貸款合作合同。(3)購(gòu)買(mǎi)的房子的開(kāi)發(fā)商必須有許可證齊全，經(jīng)營(yíng)狀態(tài)良好，信用等級(jí)在a級(jí)以上，預(yù)售室可以提供合法的“誤證”，現(xiàn)房可以提供房產(chǎn)證、國(guó)有土地使用權(quán)證等所有權(quán)證明。(4)購(gòu)買(mǎi)的房子地理位置優(yōu)越，具有較強(qiáng)的實(shí)現(xiàn)能力，沒(méi)有經(jīng)濟(jì)糾紛，不在計(jì)劃拆除范圍內(nèi)。(5)購(gòu)買(mǎi)的房子是二手房，其使用年限原則上不能超過(guò)15年，所有權(quán)完全證明，住房結(jié)構(gòu)質(zhì)量良好。(六)作為住宅擔(dān)保，多層住宅主體結(jié)構(gòu)必須封鎖，高層住宅必須完成總投資的三分之二，抵押人和抵押權(quán)人必須依法將生效的預(yù)售住宅合

10、同，向擔(dān)保住宅所在的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理?yè)?dān)保登記手續(xù)。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商提供階段性保證，牙齒起屋竣工使用后，持住宅所有權(quán)證進(jìn)行正式抵押登記。第12條貸款保證。原則上以購(gòu)買(mǎi)的住宅為擔(dān)保，或采用我們銀行認(rèn)可的其他擔(dān)保方式。抵押登記，抵押住房占用范圍內(nèi)的土地必須轉(zhuǎn)讓土地，有條件地進(jìn)行土地?fù)?dān)保登記。在外地買(mǎi)房子的人必須以購(gòu)買(mǎi)的房子作為擔(dān)保。根據(jù)實(shí)際情況，可以要求異地貸款人添加我們銀行認(rèn)可的保證人擔(dān)?；蚱渌行?dān)保物擔(dān)保。第13條.住房?jī)r(jià)值的確定。住房?jī)r(jià)值決定了住房購(gòu)買(mǎi)合同(合同)的交易價(jià)錢(qián)、住房買(mǎi)賣(mài)發(fā)票計(jì)稅價(jià)錢(qián)和我們行內(nèi)部評(píng)價(jià)價(jià)錢(qián)中哪一個(gè)較低。第14條貸款限額。根據(jù)申請(qǐng)人購(gòu)買(mǎi)的住宅總價(jià)格、信用狀態(tài)、家庭收入和

11、綜合償還能力、擔(dān)保方式、代理償還能力等，合理確定貸款限額。首期付款比例根據(jù)國(guó)家房地產(chǎn)相關(guān)規(guī)定確定，并根據(jù)變動(dòng)情況及時(shí)調(diào)整。第15條貸款期限。住房貸款期限(二手房貸款期限)最多不超過(guò)30年(包含)，借款人的年齡和貸款期限原則上不超過(guò)65年(包含)，個(gè)人商業(yè)用房(包含辦公樓)貸款期限最多不超過(guò)10年(包含)。個(gè)人住房抵押貸款不能辦理延期。第16條貸款利率。貸款利率取決于中國(guó)人民銀行及相關(guān)部門(mén)的利率政策，取決于我國(guó)銀杏本身的實(shí)際和合理決定。第17條償還方式。通過(guò)與借款人協(xié)商，確定可以采用平等本金償還法、等額本金償還法、每月利息、定期償還法等償還方式。對(duì)中長(zhǎng)期貸款必須實(shí)行分期償還。第四章業(yè)務(wù)過(guò)程貸款工

12、作的基本過(guò)程：貸款申請(qǐng)貸款調(diào)查貸款審查貸款審查批準(zhǔn)合同簽署貸款發(fā)放資金支付貸款后管理貸款回收和處置。第18條貸款申請(qǐng)。借款人申請(qǐng)住房抵押貸款，必須填寫(xiě)貸款申請(qǐng)表，并按照我們銀行的要求提供相關(guān)資料。(a)借款人基本信息1.借款人及配偶的有效身份證、戶(hù)口本、婚姻狀況證明書(shū)等原件2、借款人和家族成員穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入證明；3、按照網(wǎng)上簽名購(gòu)買(mǎi)合同、合同等規(guī)定；4、已經(jīng)支付了超過(guò)所購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)格規(guī)定比例的首期付款支付文件。5.擔(dān)保物券是證明，擔(dān)保人及共享人的有效身份證及戶(hù)口本，擔(dān)保物共享人同意擔(dān)保的書(shū)面文件(均已簽署申請(qǐng)書(shū)，確認(rèn)同意購(gòu)買(mǎi)的住宅擔(dān)保，不能再提供)，應(yīng)評(píng)估擔(dān)保物，并提供評(píng)估報(bào)告。保證人有效的身份

13、證、戶(hù)口本及穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入證明；6、我們銀行要求的其他資料。(b)對(duì)二手房抵押貸款申請(qǐng)，也應(yīng)提供：1.借款人和住房轉(zhuǎn)讓人(包括住房共享人)牙齒簽訂的合法有效的住房交易合同，協(xié)議。轉(zhuǎn)讓房屋的共有人未簽署交易合同、協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)提供同意出售的書(shū)面證明。2.轉(zhuǎn)讓的房屋已完成房屋所有權(quán)證明，應(yīng)提供相關(guān)房屋所有權(quán)證明(如房屋所有權(quán)證，房屋共有權(quán)證，租賃承諾書(shū)，租賃合同等)。未完成住房所有權(quán)證明的應(yīng)當(dāng)提供住房轉(zhuǎn)讓人原住房購(gòu)買(mǎi)合同原件。3、其他相關(guān)信息。第19條貸款調(diào)查。進(jìn)行a、b、b、2人現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，信貸人員對(duì)貸款人、擔(dān)保人情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，調(diào)查資料的真實(shí)性、完整性和合法合規(guī)性。重點(diǎn)調(diào)查以下內(nèi)容。(a)貸款條

14、件的真實(shí)性；(b)提供的材料是否真實(shí)、完整、合法、有效。借款人的身份和購(gòu)房行為是真的，貸款申請(qǐng)是自愿的，是真的，還是單手住宅擔(dān)保是否簽訂了網(wǎng)上合同(三)借款人的負(fù)債和信用狀況；(四)借款人是否按照規(guī)定的比例支付首期付款(5)借款人償還貸款本金者的能力。借款人的職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入是否屬實(shí)，貸款原利息是否有在期限內(nèi)全額償還的能力，此次抵押貸款的月房地產(chǎn)支出和家庭收入費(fèi)用控制在50%(包括)以下，家庭月的所有債務(wù)支出和家庭收入費(fèi)用控制在55%(包括)以下。(6)購(gòu)買(mǎi)的住房是否符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定和我國(guó)銀行的貸款條件，是否屬于國(guó)家禁止上市交易的非法建設(shè)用住房或其他“材料產(chǎn)權(quán)房”，貸款者是否購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)錢(qián)與當(dāng)時(shí)當(dāng)

15、地同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)錢(qián)水平相似。(七)二手房擔(dān)保要審查商品房所有權(quán)原件、二手房交易合同等。(八)抵押(質(zhì)量)抵押(質(zhì)量)抵押(質(zhì)量)牙齒是否明確，是否有足夠的價(jià)值，擔(dān)保物是否已設(shè)定抵押、董潔、扣押、扣押、教練、對(duì)外租賃等。(九)保證人和提供的材料是否符合保證的相關(guān)要求(十)貸款金額、數(shù)量、期限、利率、償還方式、支付方式等是否符合規(guī)定。(十一)需要其他調(diào)查的事項(xiàng)。調(diào)查結(jié)束后，調(diào)查人員提交了調(diào)查報(bào)告，在按揭貸款調(diào)查、審查、審批書(shū)填寫(xiě)了調(diào)查意見(jiàn)，并與貸款人申請(qǐng)資料一起提交了審查員審查。第20條貸款審查。貸款審查官應(yīng)重新測(cè)試相關(guān)數(shù)據(jù)，并審查貸款資料和數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、完整性、合規(guī)合法性。主要檢查以下內(nèi)容：

16、(a)購(gòu)買(mǎi)行為的真實(shí)性；(二)貸款資料是否完整、完整，資料信息是否合理、一致，網(wǎng)上合同是否真實(shí)，首期付款金額是否與開(kāi)發(fā)商簽發(fā)的發(fā)票(收據(jù))或銀杏報(bào)表一致，是否存在虛假貸款嫌疑；(三)借款人是否符合條件，信用是否良好，還款人是否充分可靠；(4)是否比較購(gòu)買(mǎi)的住房?jī)r(jià)錢(qián)和當(dāng)?shù)赝?lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)錢(qián)(五)申請(qǐng)是否完整、符合，貸款申請(qǐng)和調(diào)查、審查、批準(zhǔn)書(shū)上記載的內(nèi)容、要素是否完整(六)貸款擔(dān)保是否符合規(guī)定。提供擔(dān)保是擔(dān)保物是否合法、充分、有效、價(jià)值合理、所有權(quán)關(guān)系是否明確、是否容易實(shí)現(xiàn)。提供擔(dān)保擔(dān)保的物質(zhì)是否符合我們銀行的擔(dān)保貸款相關(guān)要求；提供擔(dān)保擔(dān)保的擔(dān)保人以及提供的資料是否符合我們銀行的擔(dān)保貸款相關(guān)要

17、求(七)審查貸款金額、數(shù)量、利率、期限、償還方式、支付方式等是否符合規(guī)定。(八)其他審查事項(xiàng)。審查結(jié)束后，審查院在按揭貸款調(diào)查、審查、審批書(shū)填寫(xiě)了審查意見(jiàn)，并連同貸款人申請(qǐng)資料一起提交了相關(guān)人員的審議和批準(zhǔn)。第21條貸款審議和批準(zhǔn)。審查通過(guò)后，提交貸款審查委員會(huì)(貸款審查委員會(huì))和行為試驗(yàn)管理院進(jìn)行審議，然后提交批準(zhǔn)的權(quán)限。第二十二條簽訂合同。同意批準(zhǔn)的貸款，客戶(hù)經(jīng)理與貸款人、保證人簽訂相關(guān)貸款和擔(dān)保合同，并與擔(dān)保人及財(cái)產(chǎn)分享人一起辦理到達(dá)(質(zhì)量)登記及停止付款手續(xù)。間接住房抵押貸款、客戶(hù)經(jīng)理首先要與借款人(購(gòu)房者)、賣(mài)方一起去房地產(chǎn)管理及房地產(chǎn)登記部辦理住房轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，然后與貸款人、擔(dān)保人簽訂相關(guān)貸款及擔(dān)保合同，辦理抵押登記手續(xù)。第23條貸款發(fā)放。個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)行一律轉(zhuǎn)入貸款人在我