海南三亞魯能酒店式別墅社區(qū)戰(zhàn)略策劃大綱.ppt

1、魅力之都假日中國的夢幻時空,-中國三亞魯能酒店式度假別墅社區(qū)戰(zhàn)略策劃大綱-,第一部分；假日中國的市場探求,一 、21世紀國際經(jīng)濟格局理性透視 世界經(jīng)濟的發(fā)展過程表明，從第一產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)逐次演進體現(xiàn)了從農(nóng)業(yè)經(jīng)濟向工業(yè)經(jīng)濟直至第三產(chǎn)業(yè)-服務(wù)業(yè)的逐次躍升，經(jīng)濟形態(tài)的演進過程已經(jīng)成為區(qū)別發(fā)達國家與發(fā)展中國家和落后國家的基本標志。盡管高科技時代的空前覆蓋導致世界的區(qū)域經(jīng)濟或單體國家有梯次跳躍或同步發(fā)展的個別現(xiàn)象，但在全球總體經(jīng)濟的大循環(huán)里仍不能顛覆這一宏觀局面與發(fā)展規(guī)律，這也是產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學所要研究的核心與重點。 二 、未來中國經(jīng)濟的格局走向 中國相對飽和經(jīng)濟時代的到來、標志著中國國民已經(jīng)由過去的居住-工

2、作兩點一線的傳統(tǒng)生活方式。中國的經(jīng)濟形態(tài)也由過去的生產(chǎn)型經(jīng)濟向賦閑型經(jīng)濟時代的革命性跨越，一個典型傳統(tǒng)的 “制造中國”將成為歷史和過去，代之而來的是一個劃時代的“假日中國”。特別是當一個全新的生活休閑模式（綠色生態(tài) +美麗文化+熱帶風情+特色地理）四維一體的夢幻時空率先到來時，必將徹底顛覆中國國民的傳統(tǒng)意識形態(tài)和陳舊的生活模式，21世紀的中國也將是一個全新的“旅游中國”和“現(xiàn)代中國”。,三亞魯能酒店式別墅社區(qū)項目組,4,第二部分【中國別墅市場綜觀】,基本概況及政策背景 國土資源部03年發(fā)文不再審批修建別墅用地 影響： 1、別墅市場現(xiàn)有存量供大于求，存量沒有消化完，對 國家，開發(fā)商本身，消費者來

3、說都是不利的； 2、國家停止別墅類用地，也是在強化市場機制，引領(lǐng) 市場消費，盡可能性可能的減少開發(fā)商的損失，讓 整個市場走向正軌； 3、調(diào)整我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。,三亞魯能酒店式別墅社區(qū)項目組,5,世界及國內(nèi)別墅的主要消費群體分析,全球的高端別墅的主要消費群（華裔富人階層）集中在紐約、東京、倫敦、巴黎等超大城市當中。 中國的高端別墅的主要消費群（富人階層）集中在北京、上海、廣州、深圳等大城市當中。,三亞魯能酒店式別墅社區(qū)項目組,6,1、是城市文明和經(jīng)濟水平發(fā)展到一定階段的產(chǎn) 物，也是一個城市走向發(fā)達、成熟的標志之一。2、有自己的特質(zhì)和品位，絕非簡單的地域分隔。3、毫無疑問別墅是富人區(qū)里最明顯和最

4、為搶眼的 象征。,富人區(qū)是城市生存環(huán)境中的小部分，但因為位居金字塔頂端而格外受到關(guān)注,三亞魯能酒店式別墅社區(qū)項目組,7,中國目前的富人區(qū)主要有以下四類人居?。?1、影視明星 2、外籍高管人員 這部分人大多選擇租賃而不是購買。 3、有錢的企業(yè)主 4、新興CEO,三亞魯能酒店式別墅社區(qū)項目組,8,1、海南最適合開發(fā)別墅類豪宅的地點當屬三亞亞龍灣（本項目所在地） 這里是中國別墅的發(fā)源地，更是中國高檔別墅的首選之地，目前已具 備了最優(yōu)秀的環(huán)境及市政條件。 2、亞龍灣氣候宜人，冬可避寒、夏可消暑、自然風光優(yōu)美、青山連綿起 伏、海灣波平浪靜、湛藍的海水清澈如鏡，柔軟的沙灘潔白如銀。“三 亞歸來不看海，除卻

5、亞龍不是灣這是游人對亞龍灣由衷的贊譽。,貳、【海南別墅市場簡析】,三亞魯能酒店式別墅社區(qū)項目組,9,因此，只要豪宅的達到以下要求就會受到國內(nèi)外買家的追捧： 1、規(guī)劃設(shè)計充分體貼業(yè)主的個性化需求； 2、內(nèi)部功能十分齊全、現(xiàn)代化； 3、物業(yè)管理水準絕對高。,三亞魯能酒店式別墅社區(qū)項目組,10,別墅投資的形式： 別墅價值量大，總價高，主要有以下三種投資形式： A、長期出租型即把別墅作為長期投資對象，買下別墅再出租， 獲取長期的租金收益。 對于此種形式，以港臺等外地投資客居多。 以出租為目的的別墅投資對資金要求較高，有著豐富的房產(chǎn)投資經(jīng)驗和較強資金實力的海外投資客對此類投資具有優(yōu)勢。目前內(nèi)地別墅相對港

6、臺別墅仍然具有價格優(yōu)勢，加上近年來當?shù)胤康禺a(chǎn)市場低迷，使得很多投資客受內(nèi)地大城市綜合實力的吸引把內(nèi)地別墅作為投資對象。 他們在選擇時會盡量選擇：有獨特建筑特色的別墅作為投資對象，購買者普遍認為這樣的別墅才具有長期的保值增值性；另外還選擇有良好物業(yè)管理的別墅項目。,三亞魯能酒店式別墅社區(qū)項目組,11,別墅投資的形式：,B、短期增值型即看好別墅的增值潛力，以較低的價格買進 再高價賣出。 對于此種投資形式，在內(nèi)地工作的外籍人士和本地投資客兼而有之。 此類投資的收益主要來源于兩方面：一是郊區(qū)土地的升值，二是項目短期內(nèi)的價格差價。 這一類型的消費者在選擇時較注重：地價的相對便宜，在近期內(nèi)有升值潛力的近郊

7、區(qū)或遠郊區(qū)，最好是近期內(nèi)有輕軌、地鐵等交通干道開通的熱點區(qū)域；項目是便于出手的主流別墅產(chǎn)品，總價也不會太高。,三亞魯能酒店式別墅社區(qū)項目組,12,別墅的三個特征,1、別墅永遠是為少數(shù)人建造，只有少數(shù)人才有條件享用； 2、別墅意味著占用著大量稀缺資源，除奢侈占用土地 之外，別墅大都依風景區(qū)、天然水域等稀缺資源 而建造； 3、別墅必須體現(xiàn)個性化，不能大批量生產(chǎn)。,三亞魯能酒店式別墅社區(qū)項目組,13,別墅的六種類型,A、居家生活型別墅，即把別墅作為第一居所需求 B、度假型別墅。5+2居住生活方式 預計今后度假型的連體別墅需求量將會增大 C、出租型別墅 D、旅游型別墅 E、辦公型的別墅 F、投資型別墅

8、,三亞魯能酒店式別墅社區(qū)項目組,14,叁、戰(zhàn)略分析結(jié)論,1、本項目位于海南乃至中國別墅開發(fā)的最佳地段，有很大的市場機會。 2、國土資源部發(fā)文不審批別墅用地，對目前積壓別墅的出售 非常有利。 3、不能把不審批別墅用地當成一次大幅度提價的機會，而要 盡快把積壓別墅銷出去，否則，在未來的房地產(chǎn)競爭中， 會被涌現(xiàn)出高檔的電梯公寓和帶露天陽臺的商品房搶走市 場。 4、別墅要求的個性化、不宜大批量生產(chǎn)的特性，本項目規(guī)模恰倒好處。,三亞魯能酒店式別墅社區(qū)項目組,15,第三部分；假日中國的全案解決之道-概念設(shè)計系統(tǒng)-,主 題：豪門國際休閑主義 副 題：假日中國的夢幻時空（魅力時空、生態(tài)時空、假日時空、享受時空

9、）理論依據(jù)： “20世紀賺金錢 21世紀賺時間”和“人類第六需求-夢幻需求” 全新價值觀和人類最高需求兩大理論的鼎立支持。釋 義： 世紀中國已經(jīng)完成了由計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的體制轉(zhuǎn)型、經(jīng)濟態(tài)勢也由計劃經(jīng)濟時期的短缺型轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟時代下的相對飽和型經(jīng)濟，在這個重大的歷史變革下，中國國民的生活形態(tài)也由過去單純的逐利行為上升為最大限度的追逐休閑時間和賦閑空間、以及由過去相對的有形需求向零界于有形和無形之間的、移動和生態(tài)的夢幻時空的高級需求，因為，人們需要充裕的時間和空間來放松工作壓力。,假日中國的夢幻時空,生態(tài)時空,魅力時空,假日時空,享受時空,一、 品牌概念；,市場經(jīng)濟下最大的課題障礙莫過于市場空

10、間的細分問題，高爾夫公園在中國本身已經(jīng)不是什么新鮮事情，深圳作為中國最大的廣普型高爾夫主題廣場、已經(jīng)給全球印下了工作賦閑的市場印象。但是，作為中國轉(zhuǎn)型后特別是新經(jīng)濟時代下崛起的可以用于選美基地、專業(yè)旅游及業(yè)余賽事的高爾夫公園別墅區(qū)卻是一個重大的市場空缺，并且這種精神需求會隨著中國的眼球（美女）經(jīng)濟發(fā)展會進一步擴大，本項目的出發(fā)點正是為填補這一市場空白而嘔血打造的。,國際新貴的夢幻公園,二 、市場切入概念,釋 義：,魅力之都假日中國的夢幻時空,三、 項目概念系統(tǒng)；,概念釋義：,1 、本概念是從世界經(jīng)濟的發(fā)展格局看中國的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)-假日經(jīng)濟的 誕生 與前景。2 、是從中國的體制轉(zhuǎn)型看中國的國民價值理

11、念及需求理念轉(zhuǎn)型的。 A 、 20世紀賺金錢 21世紀賺時間（賦閑） B、 人類第六需求-夢幻需求3、 從中國地產(chǎn)新三論的核心主題；“國家經(jīng)營從城市經(jīng)營開始 城市經(jīng)營從地產(chǎn)經(jīng)營開始”，看城市及區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展前景-生態(tài)中國都市圈和假日中國都市圈的發(fā)展前景與魅力。4、從中國的產(chǎn)業(yè)演進看“動力地產(chǎn)改變中國”偉大理論的革命性貢獻， 制造中國-生態(tài)中國-假日中國5、 從城市經(jīng)營學的角度看城市經(jīng)濟的增長極-美麗鍛造工程的特色魅力 所鍛造出來的特色中國假日經(jīng)濟模式。 三亞風情+選美文化+生態(tài)環(huán)境-三亞城市經(jīng)營模式-大香格里拉生態(tài)都市圈-假日中國經(jīng)濟圈,6、從特色的項目看特色的生活模式、產(chǎn)業(yè)模式和特色的城市經(jīng)

12、營模式及國家經(jīng)營模式 A 、美麗夢幻工程=【生態(tài)中國都市圈=海洋生態(tài)+選美文化（三亞文化=生態(tài)文化+海熱帶風情+特殊地理）】+【假日中國經(jīng)濟圈（大香格里拉假日都市圈）】 B、首創(chuàng)21世紀全新生活消費模式=綠色生態(tài)+選美文化+熱帶風情+海洋文明 C 、特色產(chǎn)業(yè)模式=制造中國-生態(tài)中國-假日中國 D 、特色城市經(jīng)營模式=三亞文化-生態(tài)都市-大南中國生態(tài)都市圈-假日中國經(jīng)濟圈 E、特色國家經(jīng)營模式=藍色夢幻-城市經(jīng)營模式-區(qū)域經(jīng)營模式-假日中國經(jīng)濟模式,A 、傳播主題： 魅力之都 假日中國的夢幻時空 傳播副題：21世紀中國復合型地產(chǎn)B 、傳播客體：國家、區(qū)域、城市政府、境內(nèi)外投資機構(gòu)、 消費群體（國

13、際新銳派、唯美主義者以及 廣大的旅游團體、個人）C、 傳播理由：海南三亞美麗制造夢工廠 亞龍灣魯能酒店度假別墅魅力王冠上明珠,四、傳播概念,1、對國家而言： 21世紀中國的關(guān)鍵是如何尋找可持續(xù)化發(fā)展之路，因此，如何打造一個21世紀的“生態(tài)中國”是確保中國乃至全球可持續(xù)化發(fā)展的根本保障，因為對于當代中國和世界而言全球的共識就是“民族的就是國際的、中國的就是世界的”，中國作為聯(lián)合國五個常任理事國和擁有全球1/5還要多的人口，是世界最大的消費市場。 所以，對本項目而言它必然會成為中國可持續(xù)化發(fā)展的一個突破口和示范母本工程，和中國假日經(jīng)濟的引擎動力，因此，它也必然會引起中國政府高層的高度重視。,2、對

14、區(qū)域和城市政府而言： 假日中國都市圈-是在中國城市經(jīng)營背景下和市場經(jīng)濟發(fā)展到一定歷史階段下誕生的必然產(chǎn)物，因為，在現(xiàn)代城市經(jīng)營背景下、城市經(jīng)營的本質(zhì)是尋找城市可持續(xù)化發(fā)展的突破口，作為核心城市經(jīng)營主體-城市政府必然要尋找適合本城市發(fā)展的特色途徑-城市經(jīng)營客體。作為擁有得天獨厚的熱帶風情自然資源和特殊的選美文化資源的海南三亞，她占盡了天時、地利、人和三大成功要素。從城市經(jīng)營的角度上講等于是締造了中國乃至世界第一個“假日經(jīng)濟、體育經(jīng)濟、體驗經(jīng)濟與眼球經(jīng)濟完美結(jié)合的絕妙勝地”，從區(qū)域發(fā)展上講它可以拉動整個南中國的旅游經(jīng)濟的互動發(fā)展，是名副其實的“假日中國都市圈”,3、對消費者而言： 打造一個綠色賦閑

15、、充滿夢幻專業(yè)用于假日生活旅游的世界超級美麗鍛造夢工廠，可滿足當代的國際新銳和廣大旅游愛好者們的至高需求。,4 、對投資者而言： 沒有什么比可持續(xù)化發(fā)展項目更有市場前景和誘惑力的了。,五、核心傳播戰(zhàn)術(shù),1、物業(yè)形象全面定位-國際酒店式別墅社區(qū)概念的提出：既是一個引爆市場的全新概念，又代表著實質(zhì)性、前瞻性、建設(shè)性的地產(chǎn)開發(fā)形態(tài)。這一地產(chǎn)模式 的推出是為本案成功的關(guān)鍵所在。圍繞酒店式別墅社區(qū)地產(chǎn)的特質(zhì)：項目首先在產(chǎn)品形態(tài)與目標客戶的結(jié)合上找準了點。作為全新業(yè)態(tài)產(chǎn)品推向市場，概念總是先行的，酒店式別墅社區(qū)即具備了成功概念的特質(zhì)。2、感性訴求點的提出： 謹獻給把事業(yè)當成生命的人！是對產(chǎn)品形態(tài)、實質(zhì)、賣

16、點的高度總結(jié)，同時也是一種現(xiàn)代時尚生活方式的引導。只有以客戶切身生活體驗作為項目USP，才能在短期內(nèi)引起市場的關(guān)注和深入了解。 3、炒作熱點： 假日經(jīng)濟 / 眼球（美女）經(jīng)濟/ 熱帶風情文化 4、炒作背景： 后非典時代人們重新審視人生觀以及生活方式的改變。,魅力（美麗）之都 假日中國的夢幻時空,六 、廣告宣傳總導語,導語釋義: 1、美麗之都 海南三亞是國內(nèi)外著名的選美之都，每年都會有來自世界各國 的選美盛事及其他體育賽事等。 美麗之都代表著人類向往和渴望美麗的殿堂，是實現(xiàn)追逐美麗 和享受生活的最佳選擇。,2、夢幻時空 是一種理想境界，它是存在于感性與理性之間、現(xiàn)實與理想之 間、物質(zhì)與精神之間、

17、動態(tài)與靜態(tài)之間的復合體，其本質(zhì)是一 種精神寄托與夙愿實現(xiàn)。 因為，所有靜態(tài)的、物質(zhì)的、顯形的東西它存在的時限最多不 過7天，正如一件衣服和環(huán)境，其新鮮感是轉(zhuǎn)瞬即逝的。 相反，那些動態(tài)的、隱形的、理想的東西卻讓人永遠向往，就 像得不到的東西總是讓人留戀癡迷一樣。比如，看景永遠不如 聽景，能滿足人理想的東西是珍貴的，能滿足幻想的東西卻是 極其難能可貴的、并且是有長久生命力的。,3、 中國的經(jīng)濟已經(jīng)由原來的短缺型發(fā)展到相對過剩型以后，中國國民的生活形態(tài)也由過去的純粹工作型生活逐步向相對賦閑型生活形態(tài)的轉(zhuǎn)變，中國的總體經(jīng)濟結(jié)構(gòu)由過去的“生產(chǎn)中國”向“假日中國”轉(zhuǎn)變，與此相適應，中國的假日經(jīng)濟時代也逐漸到來。,4、 為適應中國假日經(jīng)濟發(fā)展的需要，構(gòu)筑一個假日中國的“夢幻時空”- 生態(tài)賦閑樂園勢在必行。因為，這種零界于自然與文化之間、理想與現(xiàn)實之間、動態(tài)與靜態(tài)之間的“夢幻時空”，對于來自國際間的國際新銳們的多元需求而言那簡直就是雪中送炭。,5、 作為區(qū)域經(jīng)濟的增長極-假日中國都市圈它必須要有一個引擎動力和啟動跳板，這就是假日夢幻時空工程，來一起連動整個化南