開征物業(yè)稅的研究與思考

1、開征物業(yè)稅的研究與思考1、物業(yè)稅的背景中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川在“2003 中國(guó)企業(yè)領(lǐng)袖年會(huì)”上表示，中國(guó)將在適當(dāng)時(shí)機(jī)試點(diǎn)實(shí)施物業(yè)稅，屆時(shí)將對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅（財(cái)產(chǎn)稅） ，相應(yīng)取消其他與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)。 接著，廣東省財(cái)政廳負(fù)責(zé)人在 2 月份廣東省財(cái)政工作會(huì)議上透露， 廣東可能在今年對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅。 而香港文匯報(bào) 7 月 21 日?qǐng)?bào)道，北京市開征物業(yè)稅的制度設(shè)計(jì)及前期調(diào)研工作進(jìn)展順利，物業(yè)稅改革的試點(diǎn)工作具體推行時(shí)間待定。 上海甚至傳出 7 月份將向人大提交物業(yè)稅的有關(guān)具體方案，但是至今沒有這方面政策出臺(tái)。從年初周小川提出可能開征物業(yè)稅以來， 對(duì)房地產(chǎn)關(guān)注的各方面都在探討

2、物業(yè)稅開征的利弊以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能產(chǎn)生的影響。 究竟物業(yè)稅的開征對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么樣的影響呢？本文將結(jié)合國(guó)外物業(yè)稅的經(jīng)驗(yàn)和國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀就開征物業(yè)稅對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)可能產(chǎn)生的影響進(jìn)行探討。物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅” （ property tax ）、“房地產(chǎn)稅”或“不動(dòng)產(chǎn)稅” （Real Estate Tax），是在一定時(shí)期或一定時(shí)點(diǎn)上，要求其所有者或承租人（個(gè)人或法人）對(duì)其所有或使用的土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)繳付一定稅款，其稅款額度隨房產(chǎn)的變化而變化。 從目前媒體的報(bào)道看， 物業(yè)稅改革的基本框架是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、 城市房地產(chǎn)稅、 土地增值稅及土地出讓金等合并， 轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的

3、物業(yè)稅。 把現(xiàn)在開發(fā)商一次性繳納土地出讓金的政策改為土地出讓金主要由消費(fèi)者在購房后分次繳清。 這將完全改變現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局和消費(fèi)者的購房預(yù)期，所以引起廣泛關(guān)注。2、對(duì)市場(chǎng)的影響對(duì)房?jī)r(jià)的影響目前房?jī)r(jià)一路高漲， 普遍認(rèn)為土地成本過高是主要原因。 因此，開征物業(yè)稅的一個(gè)目的就是通過把房地產(chǎn)開發(fā)過程中一次性所繳納的稅金在物業(yè)持有期間分年繳納來達(dá)到降低房?jī)r(jià)的目的。目前房地產(chǎn)售價(jià)當(dāng)中，土地出讓金大約占到10%，拆遷補(bǔ)償約占到 15%，各項(xiàng)收費(fèi)占 16%左右，稅約占到 9%，土地成本與各項(xiàng)稅費(fèi)合計(jì)約占房地產(chǎn)價(jià)格組成的 50%，建筑安裝成本約占 30-35%，開發(fā)商利潤(rùn)占 15-20%。而國(guó)外發(fā)展中國(guó)家的

4、地價(jià)及稅費(fèi)三項(xiàng)僅占價(jià)格的 20，建筑安裝成本卻占 73，利潤(rùn)只占 7。相比之下，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格組成不合理?，F(xiàn)行的土地出讓制度中，開發(fā)商在拿到土地時(shí)要一次性繳納土地出讓金、 拆遷補(bǔ)償費(fèi)、房地產(chǎn)稅、契稅等，由于土地資源的稀缺性和政府控制土地供應(yīng)量， 土地價(jià)格存在較高的虛擬價(jià)值，以至于在房地產(chǎn)價(jià)格組成中，土地出讓金占到10%之多。通1 / 6過開征物業(yè)稅， 把獲取土地時(shí)一次性繳納的土地出讓金、 各種稅費(fèi)分?jǐn)偟綐I(yè)主持有期間分期繳納，相當(dāng)于房屋售價(jià)的 35%部分（拆遷補(bǔ)償費(fèi)不可能分年支付）一次性繳納的費(fèi)用被分?jǐn)偟?70 年（住宅用地使用年限，以下僅討論住宅）或 50 年繳納，理論上開發(fā)成本可以降低

5、35%-35%/70=34.5%。按上海市區(qū)住宅均價(jià) 8000元 / 平方米計(jì)算，房?jī)r(jià)可以降至 8000（ 1=34.5%)=5240 元 / 平方米！圖 1 上海房地產(chǎn)價(jià)格組成利潤(rùn)土地出讓金15%10%拆遷補(bǔ)償15%建安成本各項(xiàng)收費(fèi)35%16%稅金9%土地出讓金拆遷補(bǔ)償各項(xiàng)收費(fèi)稅金建安成本利潤(rùn)圖 2國(guó)外發(fā)展中國(guó)家房?jī)r(jià)組成利潤(rùn)地價(jià)與稅費(fèi)7%建安成本73%20%地價(jià)與稅費(fèi)建安成本利潤(rùn)而實(shí)際上，由于房?jī)r(jià)的決定在于市場(chǎng)的供求，盡管房地產(chǎn)開發(fā)成本降低了，房?jī)r(jià)也不會(huì)降低34.5%, 因?yàn)榉績(jī)r(jià)下降后需求會(huì)增加，在供應(yīng)不變得情況下，需求的增加反而會(huì)引起房?jī)r(jià)的上升。如圖 3 所示，在開始征收物業(yè)稅時(shí)， 由于房

6、地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)， 短時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量不會(huì)有較大變化。隨著房地產(chǎn)開發(fā)成本的降低，房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門檻也降低了，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)加劇， 長(zhǎng)期趨勢(shì)必然是房?jī)r(jià)下降，反映在供給曲線上就是供給曲線右移。在需求方面， 由于征收物業(yè)稅后房?jī)r(jià)下降，買房門檻降低，購房者需求增加（尤其是高檔住宅會(huì)比較明顯），但從長(zhǎng)期趨勢(shì)看， 征收物業(yè)稅是把當(dāng)前的支付轉(zhuǎn)化成一系列的支付，總支付并沒有多大變化，因此，長(zhǎng)期需求基本不變。圖4 反映了開征物業(yè)稅后長(zhǎng)期供需變化。圖 3開征物業(yè)稅的短期供需變化2 / 6PSM2PSP2M1SP1M1D P1P2M2DQQ1Q2DQ圖 4開征物業(yè)稅長(zhǎng)期供需變化Q1Q2圖 3 反映了開征物業(yè)稅的短期

7、內(nèi)， 由于供應(yīng)量基本不變， 而需求隨著房?jī)r(jià)下降而增加，需求曲線右移，房?jī)r(jià)有上漲的趨勢(shì)， 在一定程度上抑制了房?jī)r(jià)的下降。因此，短期內(nèi)房?jī)r(jià)不會(huì)有太大的下降空間。 圖 4 反映了開征物業(yè)稅后由于房地產(chǎn)開發(fā)成本的大幅下降， 供應(yīng)曲線右移， 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使得房地產(chǎn)價(jià)值回歸， 房?jī)r(jià)下降接近上面計(jì)算的理論極限。對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的影響由于物業(yè)稅降低買房門檻而增加養(yǎng)房壓力，形成所謂的“買房容易養(yǎng)房難”的局面。對(duì)于中低檔物業(yè)， 由于房?jī)r(jià)下降， 買房的門檻降低， 需求將會(huì)更加旺盛。此外，醞釀中的物業(yè)稅對(duì)于第一套住宅或者居民自住用房很可能免征， 稅收政策向低端市場(chǎng)傾斜勢(shì)必刺激中低檔物業(yè)的需求和供給。 而對(duì)于高檔物業(yè)，在短期內(nèi)，

8、開征物業(yè)稅后房?jī)r(jià)的下降有限， 并不能大大刺激豪宅等高端產(chǎn)品的購買需求。 從長(zhǎng)期來講，由于住宅使用成本的大大提高， 高端市場(chǎng)的遠(yuǎn)期開發(fā)會(huì)受到一定程度的壓抑。從某種角度看， 物業(yè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)的面積或總價(jià)有一定關(guān)系， 如果像個(gè)稅一樣征收則必然出現(xiàn)多個(gè)不同建筑面積下稅率的臨界點(diǎn)， 這些臨界點(diǎn)下將積壓大量面積或總價(jià)接近的單位， 設(shè)計(jì)師在進(jìn)行戶型設(shè)計(jì)時(shí)將考慮稅費(fèi)因素。 如果采用統(tǒng)一的稅率， 戶型面積區(qū)間將壓縮在一個(gè)功能和價(jià)格比較合理的范圍內(nèi)。 同3 / 6時(shí)，由于稅費(fèi)的征收，居住成本上升，樓盤的質(zhì)量也將成為樓盤競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)。3、對(duì)政府的影響我國(guó)現(xiàn)行的土地出讓制度為買地后需一次性付清地價(jià)。 這樣一來，每

9、一屆政府就會(huì)希望在任職期間盡量多賣地以快速大量地籌集建設(shè)資金，緩解資金壓力。賣地籌集的大量資金可能導(dǎo)致各個(gè)地方的政府性投資出現(xiàn)不正常的增長(zhǎng)， 也給下屆政府造成很大壓力。 物業(yè)稅一旦開征， 以往在房?jī)r(jià)當(dāng)中一次性交納的稅費(fèi)包括地價(jià)，將按年收取，這樣一來，政府的賣地積極性就會(huì)受到抑制。政府雖然可能由于物業(yè)稅開征頓時(shí)少了較多的土地出讓收入， 但是能夠?yàn)檎畮沓掷m(xù)穩(wěn)定的長(zhǎng)期收入，這有利于遏制為求短期政績(jī)的賣地行為， 并將土地財(cái)富平均分配到每一屆政府、每一代人手中，改變目前寅吃卯糧的不正常局面。4、對(duì)開發(fā)商的影響資金瓶頸迎刃而解現(xiàn)行的房地產(chǎn)操作方式， 從獲取土地到開始銷售， 雖然稅費(fèi)計(jì)入成本最后都分?jǐn)偟?/p>

10、消費(fèi)者身上， 但是開發(fā)商在前期為了獲取土地而墊付的成本仍然很高， 很難脫離開銀行的支持。 而宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的信貸影響很大， 除了少數(shù)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目外，多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目都很難從銀行申請(qǐng)到大額貸款。 而房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)基金還處于起步階段， 尚不能滿足開發(fā)商龐大的資金需求。 實(shí)行物業(yè)稅后， 開發(fā)商所需預(yù)先支付的成本就能大大降低，從目前情況看，可以降低 40%左右，許多項(xiàng)目基本就不需要貸款，開發(fā)商的資金瓶頸問題迎刃而解。行業(yè)利潤(rùn)率下降短期來看，征收物業(yè)稅后， 開發(fā)商為獲取開發(fā)土地而需預(yù)先支付的成本大大降低，開發(fā)商可以獲取較多的超額利潤(rùn)。 從長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)行業(yè)這些年所顯示出的巨大利潤(rùn)空間由于行業(yè)進(jìn)入壁壘

11、降低必然會(huì)使更多資本進(jìn)入， 資金實(shí)力將不再是房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)將大幅度下降。5、對(duì)消費(fèi)者的影響對(duì)消費(fèi)者而言， 物業(yè)稅帶來最大的變化就是能夠帶來房?jī)r(jià)的下降， 盡管房?jī)r(jià)下降到預(yù)期的幅度還需要較長(zhǎng)的時(shí)間， 但是對(duì)當(dāng)前持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)， 能夠降下來是多數(shù)消費(fèi)者所樂意看到的。 上海的房?jī)r(jià)已經(jīng)保持在較高水平， 消費(fèi)需求還是很強(qiáng)勁，重要的原因在于居民對(duì)住房的“剛性需求”還沒有得到完全釋放，動(dòng)遷、改善住房條件與新增人口的住房需求量還很大。 但是潛在的需求還不能很快就轉(zhuǎn)化為有效的需求，因?yàn)檫@部分群體的購買力有限，數(shù)據(jù)上反映出來就是房?jī)r(jià) - 收入比太高。根據(jù) 2004 年上海統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)計(jì)算

12、出來的上海房?jī)r(jià) - 收入比為 12.47 （按 100 平方米 / 套計(jì)算）。如上面理論分析所述，物業(yè)稅開征后，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期（一4 / 6兩年后）來看會(huì)有較大幅度下降，最多可望下降三分之一，房?jī)r(jià)- 收入比則下降至 8，處于居民承受能力范圍之內(nèi)。此外，對(duì)于貸款買房者來說，物業(yè)稅導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降除了購房門檻降低外，可以減少利息支出。圖 52000-2003年上海房?jī)r(jià) / 收入走勢(shì)圖30201002000200120022003120 平方米13.1412.9913.5114.96100 平方米10.9510.8311.2112.47對(duì)于出租類物業(yè)， 物業(yè)稅的征收最終轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)的使用者上， 即最終由租客承擔(dān)

13、，因此租金必然上漲。 但為了利于物業(yè)稅的征收， 政府有關(guān)部門可能會(huì)對(duì)物業(yè)的轉(zhuǎn)讓和出租手續(xù)控制的更為嚴(yán)格。6、開征物業(yè)稅的意義與存在的問題物業(yè)稅會(huì)隨著土地或房產(chǎn)市值的變化而變化，可以通過稅率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒賣、虛高、泡沫等情況進(jìn)行調(diào)節(jié)，由于物業(yè)稅增加了物業(yè)持有成本，減少了房地產(chǎn)投機(jī)和投資的利潤(rùn)空間， 能夠有效的遏制房地產(chǎn)投機(jī)泡沫，減少炒房帶來的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)高檔物業(yè)提高持有成本， 對(duì)居民自用或者中低檔住宅實(shí)行減征或免征的政策，有利于縮小社會(huì)貧富差距，促進(jìn)社會(huì)健康穩(wěn)定發(fā)展。但是，我國(guó)還沒有物業(yè)稅的有關(guān)立法， 物業(yè)稅的實(shí)行只可能首先從部分房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟的城市試點(diǎn)， 然后擇機(jī)推而廣之。 目前開征物業(yè)

14、稅還面臨著諸多問題，主要有：如何征收物業(yè)稅、對(duì)于存量物業(yè)該如何征收物業(yè)稅、征收物業(yè)稅后土地供應(yīng)方式該如何變化以及評(píng)估體系不完善等。在物業(yè)稅征收的過程中難題不只是關(guān)于征收的法律、 法規(guī)的制定，還有一個(gè)可操作性的難題 . 在實(shí)際執(zhí)行中， 如何有效地征收才是最重要的， 這其中的不易，從個(gè)人所得稅的艱難征收歷程， 以及現(xiàn)在花樣繁多的逃稅方式就可見一斑。 面對(duì)全社會(huì)每家每戶的征收， 目前的征收力量和辦法是難以應(yīng)付的。 由于物業(yè)稅征收長(zhǎng)達(dá)年久， 一旦出現(xiàn)拒交、 逃稅或者無力交納， 征收機(jī)關(guān)的執(zhí)法成本將是巨大的。由于已購房屋已經(jīng)繳納土地出讓金和有關(guān)稅費(fèi)， 再繳納物業(yè)稅就會(huì)出現(xiàn)重復(fù)征收的問題。因此，國(guó)家在制訂新的稅收政策時(shí)會(huì)充分考慮已購房屋人的利益，在新稅法實(shí)施的一定期限內(nèi)， 會(huì)對(duì)老的房地產(chǎn)物業(yè)采取過渡措施。 目前，財(cái)稅專家提出了幾種解決方案，其中之一是對(duì)新房和舊房采取不同的稅率和征稅辦法。5 / 6新房稅額的調(diào)整考慮土地出讓金的因素， 而舊房的稅率暫時(shí)不含有土地出讓金并入的因素等?，F(xiàn)在實(shí)行的土地拍賣制度是完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下獲取土地使用權(quán)的公平競(jìng)爭(zhēng)，其實(shí)也是一個(gè)資金門檻， 把很多實(shí)力弱小的開發(fā)商拒之門外。 一旦不需要一次交清地價(jià)，那些小企業(yè)甚至不是房地產(chǎn)行業(yè)的公司就可能來到這個(gè)利潤(rùn)豐厚的產(chǎn)業(yè)。就拿目前每個(gè)城市幾百家甚至上千家的開發(fā)商而言， 如果