房地產(chǎn)項(xiàng)目土地前期運(yùn)作流程培訓(xùn)（PPT）[詳細(xì)]

1、2020/9/29,房地產(chǎn)項(xiàng)目土地前期運(yùn)作流程培訓(xùn)課件,2014年3月,目 錄,Contents,一、土地一級(jí)開發(fā)基本流程 二、關(guān)于土地及土地出讓相關(guān)要點(diǎn) 三、土地轉(zhuǎn)用（征收）相關(guān)流程 四、相關(guān)稅費(fèi) 五、土地前期及競拍工作流程,土地一級(jí)開發(fā)基本流程,1,PART,由政府或開發(fā)商針對(duì)土地儲(chǔ)備整理或擬定的項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目選址。,1、選地,原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門得同意后向市國土局提出土地前期開發(fā)申請(qǐng)。,2、土地前期開發(fā)申請(qǐng),市國土局受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地開發(fā)項(xiàng)目預(yù)審。,3、土地開發(fā)項(xiàng)目預(yù)審,委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施方案（地塊范圍、土地面積、控規(guī)條件

2、、地上物狀況、儲(chǔ)備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等 ）。,4 、土地開發(fā)實(shí)施方案預(yù)審,編制了開發(fā)實(shí)施方案的項(xiàng)目由市國土局會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會(huì)，通過會(huì)審，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目土地前期開發(fā)的實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。,5、 土地開發(fā)方案修改,1、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā) 2、以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地前期開發(fā)管理委托協(xié)議。,6 、確定土地開發(fā)單位,向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會(huì)辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的

3、，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)如果開發(fā)項(xiàng)目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國有建設(shè)用地收回國有土地使用權(quán)的，土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。,7 、辦理相關(guān)用地手續(xù),開發(fā)單位委托編制可行性研究報(bào)告，規(guī)劃方案，工程造價(jià)預(yù)算和具體設(shè)計(jì)實(shí)施方案等。 （概規(guī)-控規(guī)-詳規(guī)）,8 、確定實(shí)施規(guī)劃方案,在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)，組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。,9、 辦理拆遷安置及市政基礎(chǔ)建設(shè),建設(shè)項(xiàng)目的土地前期開發(fā)完成后由市國土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗(yàn)收,10 、組織驗(yàn)收開發(fā)土地,

4、申請(qǐng)材料： 用地申請(qǐng)報(bào)告 法人營業(yè)執(zhí)照 立項(xiàng)批文 縣以下建制鎮(zhèn)應(yīng)出具鎮(zhèn)政府證明 經(jīng)審查批準(zhǔn)詳細(xì)規(guī)劃或總平面設(shè)計(jì)圖紙,11、 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證,建設(shè)單位需委托測繪單位對(duì)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃用地進(jìn)行測繪釘樁，由測繪院按照建設(shè)用地釘樁成果及繪制要求繪制地形圖。,12 、辦理建設(shè)用地委托釘樁,申請(qǐng)用地者應(yīng)當(dāng)同時(shí)向市城市規(guī)劃局、市土地局提出用地申請(qǐng) 初審會(huì)通過。,13 、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng),房地產(chǎn)項(xiàng)目用地單位將城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請(qǐng)審批表返回行政主管部門，帶領(lǐng)行政主管部門的工作人員到用地現(xiàn)場實(shí)地勘察，查明土地狀況。,14 、主管部門實(shí)地勘察,建設(shè)單位委托有相關(guān)資質(zhì)的土地評(píng)估公司對(duì)所規(guī)劃用地進(jìn)行評(píng)估

5、，必須經(jīng)市、縣、自治縣國土局批準(zhǔn)，并核定的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)登記手續(xù)。,15 、委托地價(jià)評(píng)估、辦理核定地價(jià)手續(xù),根據(jù)國家土地管理局土地估價(jià)報(bào)告預(yù)審制度實(shí)施方案，對(duì)需經(jīng)國家土地管理局確認(rèn)估價(jià)結(jié)果的土地估價(jià)報(bào)告,16、 土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審,17、 辦理土地出讓審批,土地前期開發(fā)企業(yè)接受土地整理儲(chǔ)備中心的委托進(jìn)行土地前期開發(fā)，生地變成熟地之后項(xiàng)目駿工驗(yàn)收合格后3 個(gè)月之內(nèi)政府優(yōu)先對(duì)土地進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌，開發(fā)企業(yè)有優(yōu)先競爭權(quán)。,18 、舉行土地出讓活動(dòng)（招拍掛）,三級(jí)會(huì)議： 1、分管土地副市長土管會(huì) 2、市長土管會(huì) 3、書記土管會(huì),19 、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同,20 、交付土地出讓金,21 、辦理國有

6、土地使用證,按合同的約定支付余款。付清地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)國有土地使用證。,關(guān)于土地及土地出讓相關(guān)要點(diǎn),2,PART,土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。 農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。,集體土地是指農(nóng)村集體所有的土地。 根據(jù)中華人民共和國土地管理法第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

7、,建設(shè)用地使用權(quán)的定義及取得方式 建設(shè)用地使用權(quán)是建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國家或者集體所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利。 國有土地使用權(quán)出讓（招拍掛、協(xié)議出讓） 國有土地使用權(quán)劃撥 國有土地租賃,必須納入招拍掛出讓國有土地范圍 1）供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地； 2）其他土地供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的； 3）劃撥土地使用權(quán)改變用途，國有土地劃撥決定書或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的； 4）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，國有土地劃撥決定書或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛

8、牌出讓的 5）出讓土地使用權(quán)改變用途，國有土地使用權(quán)出讓合同 約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的； 6）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形,建設(shè)用地使用權(quán)出讓的主體是市、縣人民政府 目前我國體制內(nèi)，設(shè)區(qū)的市的區(qū)一級(jí)土地部門都稱為分局，不具有獨(dú)立行使 權(quán)力的職能，屬于受市局委托，而縣級(jí)土地部門可以獨(dú)立行使。開發(fā)區(qū)管委會(huì)無權(quán)作為出讓方訂立國有土地使用權(quán)出讓合同。,建設(shè)用地審批的權(quán)限。 土地管理法律規(guī)定，任何單位和個(gè)人搞建設(shè)需要用地的，必須依法申請(qǐng)使用國有土地。 在3種情況下，經(jīng)批準(zhǔn)，可以用集體土地，無需辦理土地征收手續(xù)： 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織

9、興辦企業(yè)； 鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)； 村民建設(shè)住宅。 商品住宅小區(qū)項(xiàng)目，必須使用國有土地，不得占用集體土地。小產(chǎn)權(quán)房問題。,土地使用權(quán)出讓的客體不是土地本身，而是對(duì)土地一定期限的使用權(quán) 居住用地七十年 工業(yè)用地五十年 辦公用地五十年 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年 酒店、商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年 綜合或者其他用地五十年,“商品住宅項(xiàng)目”對(duì)宗地出讓面積的限制 商品住宅用地的宗地出讓面積，小城市（鎮(zhèn)）不超過7公頃（105畝），中等城市不超過14公頃（210畝），大城市不能超過20公頃（300畝）。,什么是行政劃撥用地？ 答：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者

10、繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。 嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。 土地管理法第54條規(guī)定，建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：（1）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（3）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。,什么是拍賣出讓土地使用權(quán)？ 答：拍賣出讓土地使用權(quán)，是指在指定的時(shí)間、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地

11、使用權(quán)的行為。,什么是招標(biāo)出讓土地使用權(quán)？ 答：招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請(qǐng)符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評(píng)標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為。,什么是土地的掛牌交易？（可轉(zhuǎn)入拍賣程序） 答：土地的掛牌交易，即在一定期限內(nèi)將土地交易條件在土地交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行公告，并接受交易申請(qǐng)的行為。土地使用權(quán)公開掛牌交易的，應(yīng)公告最低交易價(jià)和其他交易條件。公告期限不少于30日。公告期限屆滿，按照以下規(guī)定確定能否成交：（一）若在規(guī)定期限內(nèi)只有一個(gè)申請(qǐng)人，且報(bào)價(jià)高于最低交易價(jià)，并符合其它交易條件的，則此次交易成交；（二）在規(guī)定期限內(nèi)有二個(gè)以上申請(qǐng)人的，允許多次報(bào)價(jià)，土地使用權(quán)應(yīng)由出價(jià)高者獲得。報(bào)

12、價(jià)相同的，由在先報(bào)價(jià)者獲得； （三）在規(guī)定的最后期限內(nèi)（如1小時(shí)）如有二個(gè)以上申請(qǐng)人并愿意再行出價(jià)，則轉(zhuǎn)入拍賣程序。,土地轉(zhuǎn)用（征收）相關(guān)流程,3,PART,土地法設(shè)定了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收審批兩項(xiàng)審批事項(xiàng),農(nóng)用地或未利用地轉(zhuǎn)用審批將農(nóng)用地或未利用地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地。即批準(zhǔn)改變土地用途。 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用是指將土地利用現(xiàn)狀調(diào)查確定的農(nóng)用地按照土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃以及國家規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限報(bào)批后轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的行為。 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用分為國有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和集體農(nóng)用地轉(zhuǎn)用兩種類型。,土地征收審批將集體土地變?yōu)閲型恋亍?征收土地是國家為了社會(huì)公共利益的需要，依照法定程序?qū)⑥r(nóng)民的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?，并依法給予

13、被征收土地的農(nóng)民集體和個(gè)人合理補(bǔ)償和妥善安置的行為。 征收土地是一種國家行為，具有強(qiáng)制性。,具體審批權(quán)限 轉(zhuǎn)用審批和土地征收審批的權(quán)限，在國務(wù)院和省級(jí)政府兩級(jí)，市、縣沒有審批權(quán)； 需要征收基本農(nóng)田的，無論占多少，必須報(bào)國務(wù)院批； 建設(shè)需要征收基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，國務(wù)院批；不足35公頃的，省級(jí)政府批； 征收其他土地超過70公頃的，國務(wù)院批；不足70公頃的，省政府批。 國有未利用地只轉(zhuǎn)不征的審批由省級(jí)規(guī)定（條例）。,相關(guān)稅費(fèi),4,PART,地價(jià)款（土地出讓金） 土地成本=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+土地增值收益，其中土地取得費(fèi)包括征地費(fèi)即三項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)（土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗和附

14、著物補(bǔ)償費(fèi)）；各類稅費(fèi)（耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、征地管理費(fèi)、以及地級(jí)城市收取的新菜地開發(fā)建設(shè)基金）；新增建設(shè)用地有償使用。 開發(fā)商支付的地價(jià)=征地拆遷費(fèi)+城市配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本+土地純收益（土地一級(jí)開發(fā)公司分成）,集體土地征用時(shí)拆遷安置各項(xiàng)費(fèi)用： 1、 房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi) 2 、搬家補(bǔ)助費(fèi) 3 、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi) 4 、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)） 5 、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi) 6 、房屋拆遷服務(wù)費(fèi),土地前期及競拍工作流程,5,PART,廈門市國有土地公開招標(biāo)拍賣掛牌出讓前期工作標(biāo)準(zhǔn)(試行) 廈府辦2007131號(hào)二七年六月八日 出讓市級(jí)儲(chǔ)備用地的工作由市土總作為前期工作責(zé)任單位，承擔(dān)相應(yīng)的具體工作；出讓

15、區(qū)級(jí)儲(chǔ)備用地的工作由各區(qū)政府作為前期工作責(zé)任單位，并指定區(qū)屬機(jī)構(gòu)承擔(dān)具體工作。 按照“雙月8日加9月8日成交土地”和年度土地出讓計(jì)劃、年度土地出讓收支預(yù)算的要求，市國土房產(chǎn)局等部門安排每批次擬出讓項(xiàng)目,競買申請(qǐng)要求提交資料 提交時(shí)間：公示期內(nèi)，具體以政府要求時(shí)間為準(zhǔn) 提交資料清單 （1）填寫完整的競買申請(qǐng)書； （2）由聯(lián)合申請(qǐng)各方共同簽署的聯(lián)合競買承諾書； （3）聯(lián)合各方法定代表人或負(fù)責(zé)人的有效身份證明文件； （4）法定代表人或負(fù)責(zé)人委托他人代為參加競買活動(dòng)的，應(yīng)提交授權(quán)委托書及委托代理人的有效身份證明文件； （5）填寫完整的競買保證金支付承諾書； （6）銀行出具的資信證明; （7）競買保證金繳交銀行受理聯(lián)（原件）