房地產(chǎn)計稅成本核算流程圖[全面]

1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅計稅成本核算流程圖計稅成本對象的確定原則:(1)可否銷售原則(2)分類歸集原則(3)功能區(qū)分原則(4)定價差異原則(5)成本差異原則(6)權(quán)益區(qū)分原則.制造成本法成本對象(費(fèi)用承擔(dān)項目)直接計入固定資產(chǎn)實(shí)際發(fā)生的各項支出直接成本未建能分清成本對象的間接成本投資性房地產(chǎn)成本在建間接成本預(yù)提費(fèi)用不能分清成本對象的間接成本開發(fā)產(chǎn)品期間費(fèi)用完工共同成本待攤費(fèi)用開發(fā)成本2.前期工程費(fèi)3.建筑安裝工程費(fèi)4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)5.公共配套設(shè)施費(fèi)6.開發(fā)間接費(fèi)1.土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)收益原則、配比原則歸集和分配出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的(不超總合同10%)尚未建造或完工

2、的公共配套設(shè)施建造費(fèi)用(按預(yù)算造價合理預(yù)提)尚未上交政府的報批報建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用主營業(yè)務(wù)成本未銷售已銷售分配方法:占地面積法建筑面積法直接成本法預(yù)算造價法按可售面積計算單位成本土地成本公共配套設(shè)施開發(fā)成本共同負(fù)擔(dān)的借款費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅計算思路完工產(chǎn)品應(yīng)稅所得未完工產(chǎn)品銷售所得=未完工產(chǎn)品收入計稅毛利率企業(yè)當(dāng)期應(yīng)稅所得+完工產(chǎn)品收入期間費(fèi)用、銷售成本、營業(yè)稅金及附加其他稅前扣除項目=完工產(chǎn)品的收入+視同銷售收入1.銷售成本=已銷完工產(chǎn)品的計稅成本2.營業(yè)稅金及附加=當(dāng)期繳納的營業(yè)稅及附加+當(dāng)期繳納的土地增值稅 25% = 應(yīng)納所得稅不得低于15%（省會）、10%（地級市）、5%（其他）、3%（經(jīng)適房）開發(fā)產(chǎn)品視為已完工：（1）竣工證明材料已備案（2）已開始投入使用（3）已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品,無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格,或是否辦理完工(竣工)備案手續(xù)以及會計決算手續(xù),當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)(包括入住手續(xù))、或已開始實(shí)際投入使用時,為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用,應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本,并計算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額.(視為已經(jīng)完工:1.開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報