工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模1

1、一、工業(yè)地產(chǎn)概念與特性工業(yè)地產(chǎn)是住宅、 商服和綜合類用地外的第四種性質(zhì)用地。 工業(yè)類用地上可建的建筑物用途通常包括： 工業(yè)制造廠房、 物流倉庫和工業(yè)研發(fā)樓宇等。工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)， 有其獨(dú)有的商業(yè)模式， 包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、 開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動(dòng)。 工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動(dòng)、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對(duì)應(yīng)的，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備 “大投資、快啟動(dòng)、提供增值服務(wù)、追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)”的四大特性。二、工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展在中國工業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)需求驅(qū)動(dòng) 全球產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移20 世紀(jì) 80 年代以來，戰(zhàn)后第三次全球產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)入

2、高潮，世界范圍內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷出現(xiàn)了一些新的特征， 不僅包括為適應(yīng)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展及產(chǎn)業(yè)升級(jí)的要求， 勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)和一般加工制造業(yè)大量向發(fā)展中國家的轉(zhuǎn)移， 也包括資本密集型和技術(shù)密集型等產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)的全球戰(zhàn)略調(diào)整。在產(chǎn)業(yè)有序更替過程中， 各國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)之間逐步形成了一定的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。由于中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展采取了較為開放的模式，加之中國在勞動(dòng)力、工業(yè)配套能力、 國內(nèi)市場(chǎng)規(guī)模等方面的優(yōu)勢(shì)， 使中國成為承接國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移最重要的區(qū)位之一?？梢哉f，在這次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移過程中，中國是1 / 6主要的目的國。改革開放以來，我國已經(jīng)接受來自香港、臺(tái)灣、日本和韓國以及自歐美等多個(gè)國家和地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移， 這是中國制造業(yè)的崛起和發(fā)展重要

3、誘因。中國制造業(yè)的迅速發(fā)展很大程度上是經(jīng)濟(jì)全球化條件下， 全球產(chǎn)業(yè)升級(jí)和國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移不斷深化的必然結(jié)果。制造業(yè)的發(fā)展和升級(jí)，給我國工業(yè)開發(fā)區(qū)的發(fā)展提供了新的歷史性機(jī)遇， 其間也蘊(yùn)藏著新的商機(jī)。工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體 工業(yè)開發(fā)區(qū)大量建造我國開發(fā)區(qū)自改革開放以來， 經(jīng)歷了從無到有的發(fā)展時(shí)期， 它的誕生順應(yīng)了國際競(jìng)爭(zhēng)和新技術(shù)革命的發(fā)展潮流。 開發(fā)區(qū)作為本地區(qū)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的交匯點(diǎn)， 是我國價(jià)值鏈中具備良好的輻射、 示范和帶動(dòng)作用的重要環(huán)節(jié)，是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)有力的推動(dòng)器。 建立和發(fā)展開發(fā)區(qū)，是我國改革開放政策的一項(xiàng)重要措施， 其重要作用與國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移密切相關(guān)。開發(fā)區(qū)由于具備政策優(yōu)惠、 投資環(huán)境相對(duì)完

4、善等特性， 已經(jīng)成為當(dāng)?shù)匚胀赓Y、 先進(jìn)技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)最為集中的地區(qū)。 這在國家級(jí)和省級(jí)開發(fā)區(qū)表現(xiàn)得更為明顯。 同時(shí)通過外引內(nèi)聯(lián)， 開發(fā)區(qū)又成為帶動(dòng)周邊城市、企業(yè)及整個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)積極參與國際競(jìng)爭(zhēng)、 擴(kuò)大開放的重要通道。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國 54 個(gè)國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 2003 年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 4985.01億元，占全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的 4.27%。伴隨著開發(fā)區(qū)的逐步完善， 以工業(yè)開發(fā)區(qū)為主的工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)逐步形成和快速發(fā)展，龐大的市場(chǎng)需求是行業(yè)快速發(fā)展的重要基礎(chǔ)。2 / 6三、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式根據(jù)國內(nèi)外工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見的四種模式有 4 種，即工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工

5、業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式。工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式， 是目前中國各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，同樣也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體。 因?yàn)楣I(yè)園區(qū)開發(fā)并不屬于簡(jiǎn)單意義上的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)， 而更多的是基于區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)發(fā)展、 百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設(shè)置的。各類工業(yè)園區(qū)作為本地區(qū)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的交匯點(diǎn)， 是我國價(jià)值鏈中具備良好的輻射、示范和帶動(dòng)作用的重要環(huán)節(jié)， 是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)有力的推動(dòng)器。其主要特性表現(xiàn)為此類工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)都是在政府主導(dǎo)的前提下進(jìn)行，通過創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、 稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所具備的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)， 然后通過招商引資、 土地出讓等

6、方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。 這類的案例可以參照中國各省市各級(jí)政府下所建立的各種各樣的大大小小的工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目。主體企業(yè)引導(dǎo)模式主體企業(yè)引導(dǎo)模式， 一般是指在某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大的綜合實(shí)力的企業(yè)，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身更好的發(fā)展與獲取更大的利益價(jià)值， 通過獲取大量的工業(yè)土地， 以營建一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)； 在自身企業(yè)入駐3 / 6且占主導(dǎo)的前提下， 借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號(hào)召力， 通過土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集， 實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。 當(dāng)然很多時(shí)候， 此類主體企業(yè)為所在地政府的引導(dǎo)與支撐從而進(jìn)行相應(yīng)地工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)， 其即為在上

7、海石化龍頭企業(yè)的帶動(dòng)下，做大做強(qiáng)石化企業(yè)，同時(shí)進(jìn)行相關(guān)行業(yè)延申及細(xì)化，進(jìn)而達(dá)到整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的完善與發(fā)展， 為實(shí)現(xiàn)整個(gè)金山 “大石化戰(zhàn)略 ”發(fā)展目標(biāo)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。工業(yè)地產(chǎn)商模式工業(yè)地產(chǎn)商模式是指房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項(xiàng)目， 在進(jìn)行項(xiàng)目的道路、 綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產(chǎn)項(xiàng)目的營建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營、 管理，最后獲取合利的地產(chǎn)開利潤。例如普洛斯，全球最大的工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商， 開發(fā)及管理超過 140 億美元資產(chǎn)，普洛斯管理總物業(yè)面積已超過 2700 萬平方米。普洛斯專注于物流房產(chǎn)租賃服務(wù)， 在同類的上市公司中

8、， 普洛斯的規(guī)模為行業(yè)第一。首先，普洛斯公司在取得土地之后， 進(jìn)行一級(jí)開發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，二級(jí)項(xiàng)目以倉儲(chǔ)設(shè)施為主，采用租賃方式銷售，客戶對(duì)象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行二級(jí)項(xiàng)目的物業(yè)管理和客戶維護(hù)工作。普洛斯稱之為“物流房地產(chǎn) ”，即由普4 / 6洛斯打造一個(gè)設(shè)施平臺(tái)， 吸引物流企業(yè)入駐， 普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理， 日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作， 其本質(zhì)是依舊是房地產(chǎn)開發(fā)商。綜合運(yùn)作模式綜合運(yùn)作模式是指對(duì)上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、 主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。由于工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一般具有較大的建設(shè)規(guī)模和涉及經(jīng)營范圍較廣的特點(diǎn)

9、，既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方面能跟上開發(fā)建設(shè)的步伐，還要求具備工業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營運(yùn)作能力的保證，因此，單純采用一種開發(fā)模式，往往很難達(dá)到使工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)能順利推進(jìn)的目的，必須對(duì)工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式等進(jìn)行綜合使用。工業(yè)地產(chǎn)商三種運(yùn)營模式1主要以土地溢價(jià)增值而獲取利潤投資開發(fā)商在完成項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目中部分土地或整體土地的轉(zhuǎn)讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商。 如美國普洛斯工業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)在蘇州工業(yè)園區(qū)投資開發(fā)蘇州普洛斯物流園2進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，通過長(zhǎng)期持有經(jīng)營收益或出售產(chǎn)品獲利項(xiàng)目投資開發(fā)商，或獨(dú)立，或聯(lián)合，進(jìn)行項(xiàng)目的整體開發(fā)，通過已建成房地產(chǎn)項(xiàng)目的出租、出售或租售結(jié)合等方式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的收益。通5 / 6常表現(xiàn)為在項(xiàng)目地塊上建造標(biāo)準(zhǔn)的廠房、研發(fā)中心、商服配套等設(shè)施后，進(jìn)行已定的產(chǎn)業(yè)主題類企業(yè)招商引進(jìn)，從而獲取項(xiàng)目銷售后所帶來的利潤或長(zhǎng)期持有項(xiàng)目而取得經(jīng)營管理收益。如“物流房地產(chǎn)商”普洛斯公司在取得土地之后，普洛斯公司在取得土地之后，進(jìn)行一級(jí)開發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，打造設(shè)施平臺(tái)，吸引物流企業(yè)入駐。 普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客