北京馬家堡酒店式公寓項(xiàng)目商業(yè)策劃書(shū)

0 北京馬家堡酒式公寓項(xiàng)目 商 業(yè) 策 劃 書(shū) 第一章 總論 酒店式公寓，也稱(chēng)酒店式服務(wù)公寓，是一種以提供酒店式標(biāo)準(zhǔn)化管理與人性化服務(wù)為主題，集住宅、酒店、會(huì)所功能于一體，主要用于租住的公寓型住宿單元。與普通酒店相比，酒店式公寓的單位面積月租金在價(jià)格上更加實(shí)惠。北京市酒店式公寓，低者月均 每平米 12美元，最高的在 每平米 65 美元左右，大多數(shù)定價(jià)為 20元 平米 。主要用于較長(zhǎng)期逗留的客戶(hù)租住。酒店式公寓的短期租戶(hù)主要是來(lái)京參加會(huì)議、從事商務(wù)活動(dòng)或短期公司業(yè)務(wù)的 白領(lǐng)，通常租用一房或兩房，租期從數(shù)天到 3 個(gè)月不等。長(zhǎng)期租戶(hù)則多為跨國(guó)公司中高級(jí)管理人員和各國(guó)駐華使館人員，他們?cè)诰┕ぷ鲿r(shí)間較長(zhǎng)，通常帶有家屬，因此居住面積要求更大，租期一般超過(guò) 3 個(gè)月。公寓以 1 居、 2居為主， 3 居以上需求量較小。 1 居的使用面積在 30方米之間，2 居的使用面積基本在 90方米之間， 3 居使用面積大約在140方米之間。其中對(duì) 1 居、 2 居的需求占到 85%左右。酒店式公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)一般不低于 4 星級(jí)酒店，其大堂及公共區(qū)域、衛(wèi)生間、廚房等方面都有嚴(yán)格的裝修要求。酒店式公寓配套設(shè)施突出家居 需 1 求。健身中心、游泳池、餐飲、小型超市、商務(wù)中心、桑拿、銀行、兒童活動(dòng)室或兒童游樂(lè)場(chǎng)的配套比例都較高。 1、 1 項(xiàng)目概況 酒店式公寓 項(xiàng)目 回收成本快、風(fēng)險(xiǎn)小， 并 有良好的市場(chǎng)前景，因此在北京的供應(yīng)總量不斷增加。 本項(xiàng)目位于北京豐臺(tái)區(qū)角門(mén)北路北側(cè)，首座綠洲小區(qū)東側(cè)，地下一層，地上 12 層，總面積共計(jì) 7800 平米，總投資預(yù)計(jì) 4000 萬(wàn)左右 。 目前，北京酒店式公寓的整體出租率很高，達(dá)到 特別是在 區(qū)，出租率高達(dá) 90%以上，低者也達(dá)到 70%。 1、 2 項(xiàng)目提出的背景 隨著北京市促進(jìn)城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃的逐步實(shí) 施以及地鐵十號(hào)大環(huán)線(xiàn)的全面通車(chē)和豐臺(tái)區(qū)園博會(huì)的舉辦，勢(shì)必全面提升南城在整個(gè)北京經(jīng)濟(jì)格局中的地位。項(xiàng)目所在地距離十號(hào)大環(huán)線(xiàn)和地鐵四號(hào)線(xiàn)都不到十分鐘的路程，在海淀中關(guān)村和朝陽(yáng) 班或商務(wù)應(yīng)酬都只有半小時(shí)的路程，但費(fèi)用卻大大低于這兩個(gè)區(qū)域，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)相對(duì)比較明顯。同時(shí)，項(xiàng)目與商業(yè)比較密集的木樨園、大紅門(mén)地區(qū)也是緊緊相連，比較適合這一地區(qū)經(jīng)商人士短住或長(zhǎng)住，費(fèi)用相對(duì)酒店比較便宜，并且有生活配套設(shè)施，能滿(mǎn)足世界各國(guó)、各民族、種族人士的需要。 2 北京作為中國(guó)的首都，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和國(guó)際地位的提高，旅游、商務(wù)資源 得到不斷的開(kāi)發(fā)和整合，北京酒店式公寓的出租價(jià)格逐年上升。目前酒店式公寓采取比較可控的預(yù)定式服務(wù)，預(yù)訂者主要是企業(yè)高級(jí)管理人員、長(zhǎng)期在北京經(jīng)商的中外商人、海外華人，需求的面積主要是以中、小戶(hù)型居多。 北京房屋限購(gòu)令的實(shí)施、新國(guó)五條的頒布、新婚姻法的實(shí)施以及令人望而生畏的房?jī)r(jià)，將原本一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力可以的高端人士拒之門(mén)外，這類(lèi)中高端的消費(fèi)人群對(duì)這種租住靈活、服務(wù)到位的酒店式公寓需求比較迫切。 由于酒店服務(wù)式公寓與酒店相比同樣具有很強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，統(tǒng)一集中管理，提供專(zhuān)業(yè) 24 小時(shí)酒店式服務(wù)，同時(shí)可選用居家自助廚房、自助洗衣服 務(wù)相結(jié)合，為旅游、商務(wù)活動(dòng)提供酒店式日租服務(wù)公寓或者短期月租公寓，期限比較靈活，所以深受一些公司高層的青睞。市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)資料顯示：目前北京的酒店式服務(wù)公寓租金從 10 美元平方米月 60 美元平方米月不等，與去年相比酒店式公寓租金每平米出租價(jià)格上漲到了 2元。而目前出租率普遍在 80%右，與去年 70%出租率相比上漲了 10%左右。如目前酒店式公寓比較集中的 圈、麗都商圈、亞運(yùn)村酒店式服務(wù)公寓都出現(xiàn)了明顯上漲的趨勢(shì)，實(shí)際成交租價(jià)總體上漲了 5 右。 1、 3 進(jìn)度計(jì)劃 3 本案項(xiàng)目如雙方能達(dá) 成合作意向，希望在 2013 年下半年進(jìn)行項(xiàng)目論證、設(shè)計(jì)及各項(xiàng)手續(xù)的申報(bào)工作，預(yù)計(jì)在 2014 年建成，爭(zhēng)取在2015 年上半年開(kāi)業(yè)。 本案項(xiàng)目資金量大概需要 4000 萬(wàn)左右，作為項(xiàng)目的投資方北京市方莊龍騰達(dá)業(yè)綜合市場(chǎng)有限公司有實(shí)力進(jìn)行投資，所以在項(xiàng)目市場(chǎng)前景和資金都沒(méi)問(wèn)題的情況下，希望合作各方全力以赴完成各個(gè)環(huán)節(jié)的工作，使項(xiàng)目盡早實(shí)施。 希望雙方高層審時(shí)度勢(shì)，睿智決策，盡快決定，然后好盡快進(jìn)入項(xiàng)目的啟動(dòng)工作中來(lái)。 第二章 市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè) 2、 1 北京酒店業(yè)的市場(chǎng) 情況 2007 年以來(lái)，中國(guó)旅游業(yè)繼續(xù)高歌猛進(jìn)，保持了較快 發(fā)展勢(shì)頭。2007 年前兩個(gè)月，中國(guó)入境人數(shù)和國(guó)際旅游外匯收入再創(chuàng)歷史新高，分別達(dá)到 1956萬(wàn)人次和 現(xiàn)增長(zhǎng) 春節(jié)黃金周期間全國(guó)旅游人數(shù)達(dá) 9220 萬(wàn)人次，旅游收入 438 億元人民幣，分別同比增長(zhǎng) 19%；出境人數(shù)達(dá) 人次，同比增長(zhǎng) 從發(fā)展勢(shì)頭上看， 2007 年中國(guó)旅游業(yè)勢(shì)頭十分喜人。 4 旅游客源快速增長(zhǎng)。一些酒店更加趨向于專(zhuān)一性客源定位，其產(chǎn)品也更加細(xì)化，更有深度。主題酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店和一些專(zhuān)題酒店如會(huì)議酒店和度假酒店在市場(chǎng)上以其鮮明的市場(chǎng)形象擁有著更 強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。而 2008 年的北京奧運(yùn)會(huì)，大大的推動(dòng)酒店業(yè)的發(fā)展，所以賓館酒店行業(yè)在未來(lái)幾年的前景將看好。 據(jù)北京奧組委官方的保守預(yù)測(cè)， 北京奧運(yùn)會(huì) 期間，國(guó)外旅游者可能達(dá) 60 萬(wàn)，而國(guó)內(nèi)觀眾總?cè)藬?shù)也將達(dá) 225 萬(wàn) 258 萬(wàn)人。 2、 2 與 目前 北京 可比項(xiàng)目分析 與本項(xiàng)目有可比性的酒店式公寓租金情況： 項(xiàng)目名稱(chēng) 租金水平（美金 /月 *套） 使用面積 戶(hù)型 國(guó)貿(mào)公寓 2400 8000 228 建面 1 - 4 居 嘉里中心 2800 22500 100 - 526 建面 1 - 5 居 雅詩(shī)閣 3000 12500 105 - 80 建面 1 - 4 居 凱賓斯基公寓 1850 6000 1 - 4 居 麗苑公寓 1800 6500 60 - 237 建面 1 - 3 居 麗都公寓 1500 8500 54 - 285 建面 1 - 5 居 京城大廈 2300 8800 109 336 建面 1 - 5 居 盈科中心 1800 8000 75 - 304 建面 1 - 3 居 麗晶苑 2200 7000 149 - 352 建面 2 - 4 居 三全公寓 1000 7000 33 - 225 建面 1 - 4 居 瑞士酒店 2200 6000 53 - 160 建面 1 - 3 居 福景苑 2300 1000 76 - 340 建面 1 - 4 居 東湖別墅公寓 2230 12700 81 - 370 建面 1 - 5 居 北京國(guó)際俱樂(lè)部公寓 3200 10500 1 - 4 居 萬(wàn)國(guó)公寓 5000 13000 153 - 306 建面 2 - 4 居 東方豪庭公寓 1700 13000 5 5 - 300 建面 1 - 4 居 酒店公寓的租金基本上和甲級(jí)或頂級(jí)寫(xiě)字樓的租金持平，租金水平和頂級(jí)寫(xiě)字樓水平相當(dāng)。 5 與本項(xiàng)目有可比性的 酒店公寓目前配套設(shè)施情況： 配套服務(wù)項(xiàng)目 百分比 配套服務(wù)項(xiàng)目 百分比 健身房 /健身中心 診所 泳池 電影院 童活動(dòng)室 /兒童游樂(lè)場(chǎng) 花園 飲 咖啡 市 臺(tái)球室 拿 網(wǎng)球場(chǎng) 務(wù)中心 高爾夫練習(xí)場(chǎng) 康俱樂(lè)部 酒吧 行 藥店 物中心 酒店公寓使用者對(duì)配套服務(wù)設(shè)施的需求情況來(lái)看“購(gòu)物 場(chǎng)所”、“中餐廳”、“咖啡廳”、“洗衣店”、“銀行”、“健身房”、“西餐廳”、“游泳池”、“商務(wù)中心”必須配置，“酒吧”、“洗浴中心”、“郵局”、“多功能廳”可以考慮；“會(huì)議室”、“茶館”基本上不用考慮。 與本項(xiàng)目有可比性的 酒店式公寓物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目情況 從目前酒店公寓提供的服務(wù)內(nèi)容來(lái)看，主要包括“家居清潔”、“洗熨及送衣”、“電召的士”、“訂書(shū)報(bào)雜志”、“送餐”、“叫醒服務(wù)”等，由于一些酒店公寓不僅僅是純居住功能，具有了項(xiàng)目的商務(wù)兼辦公的功能（市場(chǎng)上開(kāi)始出現(xiàn)了純粹面向辦公功能的行政公寓），所以部分寫(xiě)字樓所能 提供服務(wù)項(xiàng)目將會(huì)慢慢融合進(jìn)來(lái)。 本項(xiàng)目擬訂的價(jià)格與服務(wù)設(shè)施 項(xiàng)目名稱(chēng) 租金水平（美金 /月 *套） 使用面積 戶(hù)型 6 （本項(xiàng)目） 500 1500 20 60 1 2 居 配套設(shè)施與服務(wù) 購(gòu)物中心 健身中心 游泳池 中、西餐廳 超市 咖啡 銀行（ 酒吧 商務(wù)中心 藥店（診所） 美容 洗衣店 多功能廳 2、 3 本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較優(yōu)劣勢(shì)分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 1、得天獨(dú)厚的地理 位置： 位于“大紅門(mén)商圈”的西鄰，三四環(huán)路中間，距離新崛起的北京南站高端人群到達(dá)地點(diǎn)比較近，非常適合經(jīng)常往返北京的各種高端人士長(zhǎng)期居住。同時(shí)，北京“園博園”的建成和“南水北調(diào)”盧溝橋水系的全面恢復(fù)，將為南城的高端居住人士提供比較便捷的休閑場(chǎng)所。 7 2、便捷的交通： 距離北京西站、北京南站、北京站、南苑機(jī)場(chǎng)都比較方便，同時(shí)通過(guò)地鐵 10 號(hào)線(xiàn)和地鐵 4 號(hào)線(xiàn)到達(dá)北京最繁華的中關(guān)村、西單、國(guó)貿(mào)、 紅門(mén)商圈都是一車(chē)直達(dá)，不到半小時(shí)的路程。特別是距離承擔(dān)整個(gè)北京乃至北方服裝、五金、小商品的大紅門(mén)商圈不足 10鐘的 路程，租住便捷、服務(wù)到位、設(shè)備齊全的酒店式公寓，勢(shì)必適合來(lái)京做生意的中外商賈的需求。 3、綠色環(huán)保的宜居環(huán)境： 8 由于是新建項(xiàng)目，本項(xiàng)目將充分利用項(xiàng)目的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，在設(shè)計(jì)、建設(shè)、用材方面都將廣泛引進(jìn)節(jié)能、環(huán)保的概念和產(chǎn)品。 4、經(jīng)營(yíng)成本的優(yōu)勢(shì)： 由于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)用地是合作方的自有用地，所以在項(xiàng)目的前期開(kāi)發(fā)方面大大節(jié)約了費(fèi)用，同時(shí)由于合作方的特殊身份，也方便項(xiàng)目的前期報(bào)批，節(jié)約了時(shí)間和資金成本，為項(xiàng)目的成功運(yùn)用奠定了比較好的基礎(chǔ)。 項(xiàng)目劣勢(shì) 1、品牌： 自主品牌在經(jīng)營(yíng)初期將有一個(gè)相對(duì)長(zhǎng)期的創(chuàng)立過(guò)程，管理體系、經(jīng)營(yíng) 支持體系都需要在工作中不斷磨合總結(jié)和改進(jìn)。加盟品牌能迅速獲得一個(gè)成熟的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，并能在管理上得到指導(dǎo)。但加盟經(jīng)營(yíng)將限制本身的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，加盟費(fèi)用提升了經(jīng)營(yíng)成本。 2、人力資源： 做為一個(gè)高端項(xiàng)目，不同于一般意義上的蓋房子，收租子，項(xiàng)目要求有專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行策劃、宣傳、設(shè)計(jì)、規(guī)劃、建設(shè)以及后期的管理，所以在項(xiàng)目實(shí)施之初要重視人力資源的儲(chǔ)備和建設(shè)。 分析與解決方案 9 綜合各方面的情況分析，本項(xiàng)目得天時(shí)、地利、政策、市場(chǎng)、資金優(yōu)勢(shì)，但項(xiàng)目品牌和團(tuán)隊(duì)建設(shè)是個(gè)問(wèn)題，有待解決。酒店的經(jīng)營(yíng)在于市場(chǎng)的拓展和成本的控制，在市 場(chǎng)的拓展方面，因?yàn)橛斜憬莸慕煌ê捅本┱叻矫娴钠鯔C(jī)以及地理位置優(yōu)勢(shì)，所以關(guān)鍵的客源問(wèn)題將迎刃而解。所以在客源問(wèn)題解決以后，管理人員的專(zhuān)業(yè)度和員工素質(zhì)與儲(chǔ)備將突顯出來(lái)，對(duì)此，在招聘中應(yīng)積極聯(lián)系多家職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校，招募和儲(chǔ)備一批接受過(guò)培訓(xùn)的員工，另外應(yīng)從社會(huì)招聘中引進(jìn)一些有經(jīng)驗(yàn)、有能力的骨干員工和中高層管理人員，并以完善的規(guī)章制度和有力的培訓(xùn)使服務(wù)團(tuán)隊(duì)達(dá)到企業(yè)和顧客的要求。 第三章 項(xiàng)目定位 3、 1 主題定位 根據(jù)本項(xiàng)目所處的地理位置特點(diǎn)、差異化經(jīng)營(yíng)的理念，本著以特色立足順應(yīng)行業(yè)發(fā)展的思想，本項(xiàng)目定位為“綠 色的高檔酒店式公寓”。酒店的單套面積不用過(guò)大，主要滿(mǎn)足企業(yè)的高級(jí)白領(lǐng)和大紅門(mén)商圈的商人以及一部分經(jīng)常坐高鐵來(lái)京辦事的高端人士。 3、 2 功能定位 休閑、商務(wù)、宜居式酒店公寓 10 定位主要依據(jù)是項(xiàng)目所在地的周遍環(huán)境和交通特點(diǎn)。此區(qū)域多所各種大型、巨型的市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)比較活躍，長(zhǎng)短住戶(hù)都有。另一方面，由于便捷的地鐵交通，也適合中關(guān)村、西單、國(guó)貿(mào) 高端白領(lǐng)過(guò)來(lái)入住。 3、 3 市場(chǎng)定位 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位于為中高端的消費(fèi)者提供幽雅、便利、舒適的環(huán)境與高效率的服務(wù)。目標(biāo)消費(fèi)群體為國(guó)內(nèi)外在大紅門(mén)地區(qū)經(jīng)商的商人及依托便捷交通 方便上班的高管和經(jīng)常通過(guò)高鐵來(lái)京的高端人等。 3、 4 項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位 本項(xiàng)目建筑面積 7800 平米，地下一層為設(shè)備層及洗衣房等后勤保障設(shè)施所在層。一、二層為大堂、服務(wù)臺(tái) 、餐廳、商業(yè)等配套的功能性服務(wù)設(shè)施，三層及以上樓層為客房。（具體設(shè)計(jì)見(jiàn)建設(shè)規(guī)劃圖紙） 規(guī)劃設(shè)計(jì)定位以綠色、休閑時(shí)尚、體現(xiàn)國(guó)際化風(fēng)格表現(xiàn)形式為主調(diào)。 3、 5 價(jià)格定位 租金為 10 30 美元平米每月 。（實(shí)際定價(jià)將依據(jù)有關(guān)規(guī)定及參考同業(yè)價(jià)格制訂） 3、 6 銷(xiāo)售方式定位 11 在銷(xiāo)售中采取以與各旅行社、房屋中介合作為基礎(chǔ)，商務(wù)促銷(xiāo)和協(xié)議簽定為主攻方向 ，網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售與傳統(tǒng)銷(xiāo)售形式相結(jié)合的銷(xiāo)售方式。 第四章 營(yíng)銷(xiāo)策略 4、 1 銷(xiāo)售客戶(hù) （ 1）旅行社客源 以客房?jī)r(jià)格作為杠桿，在旺季追求利潤(rùn)最大化，在淡季追求高的客房出租率，吸收各旅行社團(tuán)隊(duì)。在與本地較大的旅行社建立聯(lián)系的同時(shí)， 對(duì) 外與廣東、上海、 港澳臺(tái) 各地及國(guó) 外 旅行社合作，力爭(zhēng)作為指定酒店，其中 北京各 旅行社作為重點(diǎn)，他們的客源是酒店重要的基本客源。為保證在與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格基本相同的條件下保證較高的開(kāi)房率，需要做好與各大旅行社計(jì)劃調(diào)度部門(mén)及社領(lǐng)導(dǎo)的商務(wù)公關(guān)活動(dòng)。 商 務(wù)客源 與各個(gè)房屋中介公司合作和在大紅門(mén)地區(qū) 做適當(dāng)?shù)膹V告就不愁一大批長(zhǎng)期的客戶(hù)入住 。 散客客源 散客客源市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，是影響酒店經(jīng)濟(jì)效益的重要因素，酒店要在有限的客房條件下提高收入，必須適當(dāng)提高入住客人的散團(tuán)比例。在開(kāi)拓散客市場(chǎng)的目標(biāo)上，重點(diǎn)是 通過(guò)北京南站到達(dá)的高鐵客戶(hù)資 12 源 。具體計(jì)劃采用如下銷(xiāo)售方式： 與高鐵服務(wù)和雜志合作，進(jìn)行宣傳。加強(qiáng)與本地企事業(yè)單位的聯(lián)系，爭(zhēng)取成為其接待外地客人的訂點(diǎn)酒店；針對(duì)散客，實(shí)行客房、餐飲捆綁銷(xiāo)售，客人在酒店入住，可同時(shí)在餐飲、娛樂(lè)方面享受不同程度的優(yōu)惠，并可統(tǒng)一結(jié)算；根據(jù)不同客人的需要，設(shè)計(jì)多種房間包價(jià)套餐（含客房、餐飲 ）；大力發(fā)展長(zhǎng)住客戶(hù)，針對(duì)長(zhǎng)住客戶(hù)，給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)或優(yōu)惠。 4、 2 餐飲 銷(xiāo)售 增加菜品的品種和特色菜，提高菜品質(zhì)量，是酒店餐飲業(yè)務(wù)需要常抓不懈的工作，同時(shí)酒店還計(jì)劃通過(guò)如下銷(xiāo)售策略推動(dòng)餐飲的銷(xiāo)售：舉辦 “美食節(jié) ”，擴(kuò)大餐飲知名度；根據(jù)每年的節(jié)慶推出相應(yīng)的團(tuán)圓宴、謝師宴、長(zhǎng)壽宴、婚慶宴等；開(kāi)展有獎(jiǎng)銷(xiāo)售活動(dòng)，如福壽宴、良緣宴，贈(zèng)送客房，折價(jià)券及鮮花贈(zèng)送等活動(dòng)；通過(guò)與旅行社和導(dǎo)游合作，增加旅行社指定用餐，增加團(tuán)隊(duì)自點(diǎn)餐和風(fēng)味餐消費(fèi)。 4、 3 提高回頭率的措施 通過(guò)促銷(xiāo)，把客人吸引進(jìn)來(lái)，留住客人，提高回頭率是關(guān)鍵所 在，只有留住客人，讓客人滿(mǎn)意才能提高回頭率，才能保證酒店客房出租率和餐飲收入穩(wěn)定上升。留住客人的手段除了良好的硬件配套措施外，還要為客人提供良好的軟件服務(wù)（包括服務(wù)、餐飲菜品質(zhì)量、其 13 他營(yíng)業(yè)部門(mén)高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)等），同時(shí)也可以采用一些贈(zèng)送和讓利措施如推行 “住房消費(fèi)積分卡 ”，消費(fèi)達(dá)到一定的金額或住房數(shù)量，享受贈(zèng)送房，贈(zèng)送娛樂(lè)服務(wù)和優(yōu)惠折扣的獎(jiǎng)勵(lì)。 4、 4 銷(xiāo)售激勵(lì)制度 酒店將根據(jù)實(shí)際情況，制定針對(duì)酒店銷(xiāo)售部、前廳、餐飲部等部門(mén)的銷(xiāo)售獎(jiǎng)勵(lì)制度，保證員工促進(jìn)酒店銷(xiāo)售的積極性，如制定內(nèi)部員工合理的客房 提成獎(jiǎng)勵(lì)制度。 針對(duì)各合作單位和個(gè)人指定獎(jiǎng)勵(lì)政策。 第五章 投資估算和資金籌措 5、 1 投資估算 本項(xiàng)目整棟共 13 層，地上 12 層，地下一層，每層 600 平米，共計(jì) 7800 平米。整體投資估算為 4 千萬(wàn)元 5、 2 資金籌措 待雙方確定合作后，根據(jù)合作的方式確定雙方的權(quán)責(zé)及出資的比例方式。 第六章 財(cái)務(wù) 分析 與 贏利預(yù)測(cè) 6 1 財(cái)務(wù)分析 14 （一） 根據(jù)目前酒店附近類(lèi)似的酒店客觀消費(fèi)水平及平均入住率，結(jié)合酒店的出租情況，計(jì)算有效毛收益。年有效毛收益 =出租建筑面積日租金水平 年平均出租率 360 。 以年有效毛收益為基礎(chǔ)分別計(jì)算出管理費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等，確定年總費(fèi)用。 各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為： （ 1）管理費(fèi)為年有效毛收益的 2% （ 2）營(yíng)業(yè)稅為年有效毛收益的 5% （ 3）城市建設(shè)稅為年有效毛收益的 （ 4）教育費(fèi)附加為年有效毛收益的 （ 5）維修費(fèi)一般為重置成本的 2% （ 6）保險(xiǎn)費(fèi)一般為重置成本的 （二） 自營(yíng)項(xiàng)目收益測(cè)算 ，自營(yíng)項(xiàng)目收益主要包括： （ 1）酒店客房出租收益 根據(jù)酒店標(biāo)準(zhǔn)客房數(shù)量、套房數(shù)量、相應(yīng)價(jià)格表、折扣率、年平均出租率，求得年客房出租收益。 即年客房出租收益 =標(biāo)準(zhǔn)客房數(shù)每天標(biāo)準(zhǔn)房報(bào)價(jià)折扣率平均出租率 360 天 +豪華套房數(shù)每天豪華房報(bào)價(jià)折扣率平均出租率 360 天 （ 2）酒店商業(yè)經(jīng)營(yíng)收益 根據(jù)商場(chǎng)每平方米營(yíng)業(yè)額、商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積相乘計(jì)算，即年收益 =每天每平方米商場(chǎng)平均營(yíng)業(yè)額商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積 360 天 15 （ 3）酒店各種餐飲收益 酒店有西餐、中餐、風(fēng)味餐廳、宴會(huì)廳、咖啡廳等，計(jì)算比較復(fù)雜，但由于酒店客房計(jì)算相對(duì)簡(jiǎn)單，且 數(shù)據(jù)較準(zhǔn)確，實(shí)際計(jì)算時(shí)，可以按年客房出租收益為基數(shù)乘以一定的系數(shù)，根據(jù)有關(guān)調(diào)查，北京四星級(jí)酒店中此系數(shù)大約為 既年餐飲收益 =年客房出租收益系數(shù) 。 （ 4）酒店其他營(yíng)業(yè)收益 包括娛樂(lè)、健身房、會(huì)所等收益，這部分收益涉及項(xiàng)目多，每項(xiàng)數(shù)量小，為了簡(jiǎn)化計(jì)算，可根據(jù)酒店主營(yíng)總收益為基數(shù)乘以一定的系數(shù)，主營(yíng)收益包括酒店客房收益、商場(chǎng)商品的營(yíng)業(yè)收益、各種餐飲收益、對(duì)外出租辦公樓收益。其他營(yíng)業(yè)收益 =（酒店客房出租收益 +商場(chǎng)商品的營(yíng)業(yè)收益 +各種餐飲收益 +對(duì)外出租辦公樓收益）系數(shù) 。根據(jù)有關(guān) 調(diào)查，北京四星級(jí)酒店中此系數(shù)大約為 自營(yíng)項(xiàng)目成本費(fèi)用測(cè)算 （三）自營(yíng)部分成本費(fèi)用，酒店成本費(fèi)用基本計(jì)算公式應(yīng)表達(dá)如下： (1)年自營(yíng)部分成本費(fèi)用 =生產(chǎn)成本 +管理費(fèi)用 +財(cái)務(wù)費(fèi)用 +各種稅費(fèi) +利潤(rùn) (2)生產(chǎn)成本 =商場(chǎng)商品進(jìn)貨成本 +餐飲進(jìn)貨成本 +客房周轉(zhuǎn)物品成本、娛樂(lè)、健身房、咖啡廳、會(huì)所等周轉(zhuǎn)物品成本 +燃料動(dòng)力費(fèi) +酒店所有 16 人員薪金。 (3)商場(chǎng)商品進(jìn)貨成本 =商場(chǎng)營(yíng)業(yè)收益百分比（ 80%左右） (4)餐飲進(jìn)貨成本 =餐飲營(yíng)業(yè)收益百分比（ 45%左右） (5)客房周轉(zhuǎn)物品成 本 =客房營(yíng)業(yè)收益百分比（ 15%左右） (6)娛樂(lè)、健身房、咖啡廳等周轉(zhuǎn)物品成本 =酒店其他收益百分比（ 15% 左右） (