鐵嶺阿吉鎮(zhèn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告

1 鐵嶺阿吉鎮(zhèn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 一、項(xiàng)目概況 1、 阿吉鎮(zhèn)簡(jiǎn)介： 阿吉鎮(zhèn)是鐵嶺縣西部一農(nóng)業(yè)大鎮(zhèn)。全鎮(zhèn)轄 13 個(gè)行政村，有 3 萬(wàn)人口， 10萬(wàn)畝耕地，人均收入達(dá) 3800 元，這里土地資源豐富，肥沃的土地是該鎮(zhèn)賴以生存和發(fā)展的經(jīng)濟(jì)命脈；這里有顯著的地域優(yōu)勢(shì)，交通便利，南臨沈陽(yáng)、西接法庫(kù)、北銜鐵法。 203 國(guó)道穿境而過(guò)，是鐵嶺縣一有利的對(duì)外交流的窗口；這里商貿(mào)繁榮，是久負(fù)勝名的大型農(nóng)貿(mào)交易集鎮(zhèn)；這里人文資源豐富，有較深的文化底韻，文明進(jìn)步、百業(yè)興旺、人杰地靈、人才輩出。 一、農(nóng)業(yè)立鎮(zhèn)，阿吉鎮(zhèn)走 出一條產(chǎn)業(yè)化特色農(nóng)業(yè)的發(fā)展之路。實(shí)行農(nóng)、林、牧各業(yè)并舉，實(shí)現(xiàn)糧、蔬果、肉、蛋、奶諧調(diào)發(fā)展，農(nóng)、工、商良性互動(dòng)的運(yùn)行機(jī)制，形成阿吉鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)化大農(nóng)業(yè)新格局。首先，糧食生產(chǎn)穩(wěn)步快速發(fā)展， 畝旱田， 畝水田均達(dá)到高產(chǎn)、高效優(yōu)質(zhì)農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。其次，大力發(fā)展蔬菜保護(hù)地生產(chǎn)，幾年來(lái)，全鎮(zhèn)成功的建設(shè)果蔬日光溫室 1200 個(gè)，成立溫室果蔬生產(chǎn)合作社三個(gè)，即：烏巴海香菇、油桃生產(chǎn)合作社；石砬子草莓、黃瓜生產(chǎn)合作社；陳平香瓜生產(chǎn)合作社。推出溫室草莓、油桃、香瓜、香菇新、優(yōu)、特品牌，打入并占有沈陽(yáng)、鐵嶺、法庫(kù)、鐵法等周邊市場(chǎng)， 烏巴海的香菇還走進(jìn)南韓、俄羅斯實(shí)現(xiàn)出口創(chuàng)匯。第三畜牧業(yè)生產(chǎn)勢(shì)頭強(qiáng)勁，牧業(yè)小區(qū)異軍突起成為阿吉鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)又一亮點(diǎn)。發(fā)展壯大牧業(yè)是推動(dòng)農(nóng)業(yè)大發(fā)展的有力手段，基于這種認(rèn)識(shí)，阿吉鎮(zhèn)下大力度發(fā)展畜牧業(yè)，首先建起魏家奶牛小區(qū)，從規(guī)模、管理、效益堪稱鐵嶺第一奶牛小區(qū)，現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)牛舍 300 余間，存欄奶牛 1000 頭，標(biāo)準(zhǔn)化奶站三家，日產(chǎn)牛奶 5000 公斤，奶牛戶年均收入 80 萬(wàn)元，小區(qū)的建設(shè)和發(fā)展極大的推動(dòng)了阿吉鎮(zhèn)畜牧業(yè)生產(chǎn)。一年來(lái)，楊屯村的生豬養(yǎng)殖，山河村的蛋雞養(yǎng)殖，古城子村的肉雞養(yǎng)殖，紅山村的黃牛養(yǎng)殖，蔚然興起形成規(guī)?；⒖茖W(xué)化、 標(biāo)準(zhǔn)化，為了保障畜牧業(yè)生產(chǎn)，全鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)紫花苜蓿 1000 畝，青貯玉米 500 畝，為畜禽提供了優(yōu)質(zhì)飼料。第四，林業(yè)、水利、農(nóng)機(jī)、農(nóng)科等各項(xiàng)事業(yè)均有效運(yùn)行，為農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)保障。 二、實(shí)現(xiàn)工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展。幾年來(lái)，阿吉鎮(zhèn)本著 “一 2 主三化 ”的發(fā)展思路，狠抓民營(yíng)經(jīng)濟(jì)這一主線，實(shí)施以工帶農(nóng)，興工富農(nóng)戰(zhàn)略。首先整頓和改制了老鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，給原糠醛廠、磚廠注入了生機(jī)和活力，然后，集中力量招商引資、集思廣義、多方宣傳，利用優(yōu)惠政策，本著互惠雙贏原則，招外商、引外資，壯大民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，牽動(dòng)全鎮(zhèn)農(nóng)村 經(jīng)濟(jì)發(fā)展，幾年來(lái)，引進(jìn)資金 元，建立起阿吉鎮(zhèn)陳平經(jīng)濟(jì)園區(qū)，產(chǎn)值達(dá) 5000 萬(wàn)的企業(yè)有六家，中小型企業(yè)有 12 家。其中有 8 家企業(yè)為農(nóng)副產(chǎn)品加工企業(yè)，推動(dòng)了阿吉鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。阿吉鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的路子越走越寬，農(nóng)村市場(chǎng)越來(lái)越大，農(nóng)民的思想越變?cè)叫隆?三、農(nóng)村城鎮(zhèn)化水平日益提高。精神文明建設(shè)成績(jī)卓著，幾年來(lái)，阿吉鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)建設(shè)，村鎮(zhèn)環(huán)境建設(shè)，建設(shè)生態(tài)文明村工程常年不懈、卓有成效，實(shí)現(xiàn)了 “五、四、三、二、一 ”標(biāo)準(zhǔn)，成為鐵嶺市文明單位，鐵嶺縣環(huán)境建設(shè)先進(jìn)單位?，F(xiàn)在，全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn) “村村通油路 ”總計(jì) 48 公里 ， 92%的村主街邊溝固化總長(zhǎng) 21000 延長(zhǎng)米。綠化、美化、亮化工程均達(dá)到示范標(biāo)準(zhǔn)，高標(biāo)準(zhǔn)文化室 10 個(gè)，文化廣場(chǎng) 6 個(gè)，住宅樓 1 座，路燈 200 盞， 500 戶用上自來(lái)水， 96%農(nóng)戶安裝電話，醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施齊全，設(shè)備先進(jìn)，醫(yī)務(wù)工作隊(duì)伍強(qiáng)大，服務(wù)優(yōu)質(zhì)，社會(huì)保障工作扎實(shí)有效，教育事業(yè)蓬勃發(fā)展，實(shí)現(xiàn)九年義務(wù)教育，實(shí)施素質(zhì)教育。各類人才層出不窮，近年來(lái)既為上級(jí)學(xué)府輸送了卓越的高才生，清華、北大都有我們的學(xué)子，也為農(nóng)村各行業(yè)培養(yǎng)了人才， 35 歲以下農(nóng)民高中以上學(xué)歷達(dá) 80%。其中，農(nóng)業(yè)?？茖W(xué)歷 50%，農(nóng)民技術(shù)培訓(xùn)學(xué)校對(duì)農(nóng)民教育常年不 懈?，F(xiàn)在農(nóng)民的思想、政治、文化、科技、法治素質(zhì)明顯增強(qiáng)，領(lǐng)導(dǎo)干部勤政廉明，甘為公仆，農(nóng)民群眾齊心協(xié)力聽(tīng)從召喚，可以說(shuō)在這里政令通暢，百業(yè)俱興、安居樂(lè)業(yè)。幾年來(lái)阿吉鎮(zhèn)多次被授予鐵嶺市、鐵嶺縣文明單位，鐵嶺縣先進(jìn)黨委、鐵嶺縣先進(jìn)政府的榮譽(yù)稱號(hào)。 2、 阿吉鎮(zhèn)人口數(shù)據(jù)： （第五次人口普查數(shù)據(jù)） 總?cè)丝?25511 男 13216 女 12295 3 家庭戶戶數(shù) 7908 家庭戶總?cè)丝?(總 ) 25482 家庭戶男 13189 家庭戶女 12293 0 (總 ) 4880 0男 2580 0女 2300 15 (總 ) 18593 15男 9606 15女 8987 65 歲及以上 (總 ) 2038 65 歲及以上男 1030 65 歲及以上女 1008 戶口本地住在本地 24660 3、 阿吉鎮(zhèn)下轄村： 阿吉堡子村 古城子村 紅山咀子村 朱家村 山河村 楊屯村 勝利村 烏巴海村 魏家村 石砬子村 白沙村 陳平堡村 隋荒地村 林家窩棚村 平安堡村 二、 項(xiàng)目營(yíng)銷策略 第一章項(xiàng)目總體營(yíng)銷策略 1、 總體指導(dǎo)思想 在單位總體的推售方式上，采用分批分期入市、推售的方法， 即根據(jù)市場(chǎng)情況，對(duì)項(xiàng)目銷售不同階段進(jìn)行劃分，并在各個(gè)不同階段按照不同的 4 策略對(duì)項(xiàng)目可售單位進(jìn)行銷控，分批分期推出單位，以達(dá)到保持現(xiàn)場(chǎng)成交氣氛及令項(xiàng)目持續(xù)性旺銷的目的。 在項(xiàng)目具體的推售方式上，基本上應(yīng)該采取優(yōu)先較差單位，綜合后較好單位的推售方式，保持約衡，這樣可以達(dá)到掌握銷售主動(dòng)權(quán)， 保證旺銷期現(xiàn)場(chǎng)人氣的目的。 分批分期推售方法的另一個(gè)優(yōu)點(diǎn)在于可以通過(guò)價(jià)格來(lái)進(jìn)行調(diào)節(jié)不同期推售單位的銷售情況，比如通過(guò)后推出單位的高價(jià)來(lái)促進(jìn)前期推售低價(jià)單位的成交，也能夠滿足整體價(jià)格策略的需要（見(jiàn)后文）。 1）在針對(duì)客戶的策略上，建議采用 “ 阿吉鎮(zhèn)市場(chǎng)起動(dòng)及主導(dǎo)，周邊村輔助及推動(dòng) ” 的策略。利用物業(yè)在 阿吉鎮(zhèn)市場(chǎng)首次推盤的特點(diǎn)，容易引起阿吉鎮(zhèn)市場(chǎng) 關(guān)注的特點(diǎn)，每個(gè)推售階段的牽頭發(fā)動(dòng)，均由 阿吉鎮(zhèn) 市場(chǎng)開(kāi)始， 適當(dāng)時(shí)候引入周邊村市場(chǎng)的推廣，將項(xiàng)目的銷售推至高潮。 阿吉鎮(zhèn) 之前幾乎沒(méi)有項(xiàng)目，此次應(yīng)普遍受到 阿吉鎮(zhèn) 市場(chǎng)的重視，而本項(xiàng) 目在位置上，產(chǎn) 品上，景觀上，規(guī)模上都較具優(yōu)勢(shì)，相信更能吸引市場(chǎng)關(guān)注，使項(xiàng)目整體銷售處于較為穩(wěn)健與有利的地位。 2） 在價(jià)格的策略上，建議采用 “震撼價(jià)入市，爬坡式升價(jià)” 的策略，先積聚人氣關(guān)注，再穩(wěn)步提升價(jià)格，達(dá)至目標(biāo)均價(jià)水平。 入市前期，可以充分利用項(xiàng)目作為 首次 開(kāi)發(fā)樓盤的優(yōu)勢(shì)，先推出低價(jià)單位，推出少量單位，以積聚人氣，提高到場(chǎng)客戶的成交率。一方面可以引起市場(chǎng)的轟動(dòng)，同時(shí)對(duì)前期少量業(yè)主來(lái)說(shuō)，看到后面的價(jià)格其超值性自 5 然不言而喻，這對(duì)整個(gè)銷售過(guò)程來(lái)說(shuō)，不論是售樓員的信心還是銷售效果，都能起到不小的推動(dòng)作用。 入 市之后，在目標(biāo)均價(jià)水平既定的前提下，運(yùn)用價(jià)格策略，“爬坡式”穩(wěn)健上升，從心理上催促有效需求趕快落訂，這樣能在保證均價(jià)水平的前提下，在最短的時(shí)間內(nèi)提高銷售率至理想的水平。 2、 銷售前提 銷售前提條件 在項(xiàng)目銷售之前，需要作充足的準(zhǔn)備，才能打一場(chǎng)有把握的仗，準(zhǔn)備工作是否充分到位，直接影響市場(chǎng)對(duì)樓盤的接受程度。良好的銷售條件是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)順利銷售的重要因素之一，根據(jù)我公司多年的操盤經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的銷售前提條件應(yīng)具備以下幾點(diǎn)： 策劃方案： 包括 市場(chǎng)調(diào)研方案、項(xiàng)目定位方案、項(xiàng)目包裝方案、銷售 推廣方案 等，必須在開(kāi)始銷售前落實(shí)可執(zhí)行的內(nèi)容，由哪些合作方執(zhí)行及完成時(shí)間。執(zhí)行的效果，往往取決于準(zhǔn)備的時(shí)間，因此越早落實(shí)，越早開(kāi)始執(zhí)行，項(xiàng)目推出的勝算就越大。 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案： 園林設(shè)計(jì)方案、智能化設(shè)施設(shè)備方案，物業(yè)管理方案等，這些方案都是涉及產(chǎn)品的核心內(nèi)容，產(chǎn)品的賣點(diǎn)，客戶最需要了解的方面，同時(shí)也是對(duì)銷售有促進(jìn)作用的方面。也直接與宣傳資料的制作相關(guān)。必須落實(shí)，才能進(jìn)行銷售。 6 銷售資料： 項(xiàng)目銷售資料是指在項(xiàng)目銷售過(guò)程中，為了對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行較為詳細(xì)的闡述，向客戶充分展示項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)， 而在項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備向客戶派發(fā)的宣傳資料。 銷售過(guò)程中相關(guān)單位的落實(shí)： 包括按揭銀行、律師樓等。同時(shí)涉及資料包括：按揭成數(shù)、年限、利率、按揭手續(xù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)、所需客戶提供的資料清單、公證費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、律師樓收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。 銷售文件 ： 包括認(rèn)購(gòu)書(shū)、價(jià)格表、付款方式、銷售培訓(xùn)資料等。 落實(shí)關(guān)于地盤包裝、圍墻、展板、廣告、戶外廣告、車體、區(qū)域 所有廣告形式的設(shè)計(jì)制作等。 銷售合法文件 ： 預(yù)售許可證的取得及預(yù)售相關(guān)資料。 銷售人 員培訓(xùn)到位。 其他重要建議 除了以上基本的銷售條件外，為更好地取得市場(chǎng)認(rèn)同，建議本項(xiàng)目應(yīng)準(zhǔn)備更為充分： A:銷售方式： 1、一次性付款 2、銀行按揭 3、分期付款（根據(jù)工程進(jìn)度分期付款） B:銷售價(jià)格： 1、不同的工程進(jìn)度，（期房到準(zhǔn)現(xiàn)房到現(xiàn)房）不同的價(jià)格 7 2、不同的客戶，（一次性、按揭、分期）不同的價(jià)格 3 入市時(shí)機(jī) 入市時(shí)機(jī)評(píng)估依據(jù) 選擇合適的入市時(shí)機(jī)，對(duì)項(xiàng)目推廣的成敗起至關(guān)重要的作用。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售推廣過(guò)程中，特別注重起動(dòng)時(shí)的轟動(dòng)效應(yīng)，這直接關(guān)乎到以后的銷售推廣是否能環(huán)環(huán)緊扣，營(yíng)造一浪接一浪的宣傳攻勢(shì)，銷售業(yè)績(jī)不斷攀升，銷售價(jià)格不斷上漲。 時(shí)機(jī)既是環(huán)境的產(chǎn)物，很多情況下可遇不可求，但對(duì)市場(chǎng)環(huán)境敏感的有經(jīng)驗(yàn)人士，捕捉良好的時(shí)機(jī)的可能性就大增。 判斷項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)正確與否的依據(jù)主要有一下幾點(diǎn)： a、整體經(jīng)濟(jì)氛圍 如股市、銀行利率、 反應(yīng)勢(shì)頭為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇，穩(wěn)定上升，則有利于樓盤銷售。 b、房地產(chǎn)旺季、淡季 東北房地產(chǎn)市場(chǎng)有旺季、淡季，每年傳統(tǒng)旺季為 5他時(shí)間為銷售成 交量不大的普通季節(jié)，而元旦到農(nóng)歷新年之間的時(shí)段為房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)淡季，一般樓盤開(kāi)售，都會(huì)避開(kāi)淡季。 c、項(xiàng)目所在區(qū)域宣傳及相關(guān)概念炒作的時(shí)機(jī) 阿吉鎮(zhèn)在此之前并沒(méi)有新建樓盤，因此樹(shù)立良好的形象，提高區(qū)域居住氛圍和品質(zhì)，是我公司長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的方向。 8 d、樓盤自身的時(shí)機(jī) 當(dāng)工程進(jìn)度進(jìn)行到一定水平時(shí)，有助于增強(qiáng)客戶信心，如建筑主體封頂，園林完工等，都會(huì)令客戶更有信心購(gòu)買。因此，可以通過(guò)樓盤自身營(yíng)造入市時(shí)機(jī)。 e、各種盛事，也為樓盤提供好時(shí)機(jī) 樓盤可以特意選在某些特定事件發(fā)生時(shí)推出市場(chǎng)，以建立樓盤形象與該事件的聯(lián)想， 利用事件在公眾中產(chǎn)生的影響，擴(kuò)大樓盤本身的知名度 。 f、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的動(dòng)作 本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在阿吉鎮(zhèn)地區(qū)并沒(méi)有新建樓盤，因此可以說(shuō)是沒(méi)有。但是同時(shí)也是最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就是我們自己。因?yàn)閷?duì)于老百姓雖然沒(méi)有可比樓盤，但是他們可以等待，所以前期宣傳工作，推盤方式，價(jià)格策略組織工作一定要做好。 項(xiàng)目入市時(shí)機(jī) 就項(xiàng)目目前的情況而言，項(xiàng)目較為合適的入市時(shí)機(jī)應(yīng)該為： 2011 年 5月 1 日（星期日）勞動(dòng)節(jié) 相關(guān)分析如下： a、就項(xiàng)目工程進(jìn)度而言，預(yù)計(jì)到 2011年 5月可以將住宅地基建設(shè)完畢，預(yù)計(jì)至 11月底即可交房，所以售 樓處 4月 15日左右進(jìn)場(chǎng)，前期積累客戶半個(gè)月， 盤，然后逐漸進(jìn)入強(qiáng)銷期，有利于開(kāi)發(fā)公司的資金回流。 9 b、就銷售季節(jié)而言， 5 月 7 月、 9 月 傳統(tǒng)的銷售旺季，對(duì)新盤推售極為有利。 第二章 銷售目標(biāo) 1、銷售總目標(biāo) 在各項(xiàng)實(shí)施措施得力、整體運(yùn)作系統(tǒng)化的前提下，項(xiàng)目形象（包括項(xiàng)目工地形象、售樓處包裝到位、小區(qū)局部環(huán)境和景觀營(yíng)造）初具規(guī)模，并有一定的廣告推廣及項(xiàng)目工程進(jìn)度正常，預(yù)售證如期到位等因素支持下，銷售推廣工作將達(dá)到以下的目標(biāo)。 在 6個(gè)月的時(shí)間內(nèi)力爭(zhēng)達(dá)到 70%的銷售率，以期保證開(kāi)發(fā)公司本項(xiàng)目投資 的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)；在一年的時(shí)間內(nèi)達(dá)到項(xiàng)目 90%以上的銷售率 2、銷售周期 項(xiàng)目銷售周期設(shè)定原則 “ 采用快打快銷的營(yíng)銷操作手法，在銷售上做到“短、平、快”。 按照前敘對(duì)入市時(shí)機(jī)的考慮，理想開(kāi)盤，本項(xiàng)目推廣速度的設(shè)定以此為基礎(chǔ)。 10 銷售周期 整個(gè)項(xiàng)目的正式銷售期從項(xiàng)目拿到預(yù)售許可證后， 2011年 5月 1日（星期日）勞動(dòng)節(jié) 以項(xiàng)目開(kāi)盤日為基礎(chǔ)為計(jì)。銷售期限設(shè)定為一年，即： 2011年 5月 1日 2012年 5月 1日。 3、銷售分階段及階段銷售目標(biāo) 建議將整個(gè)銷售推 廣階段分為以下三個(gè)時(shí)期，共八個(gè)階段，詳見(jiàn)下表： 階段 階段細(xì)分 時(shí) 間 銷售條件 銷售目標(biāo) 市場(chǎng)預(yù)熱期 ( 接受咨詢期 接受登記 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 場(chǎng)內(nèi)外包裝基本制作完畢、銷售人員培訓(xùn)完畢進(jìn)場(chǎng)，銷售物料到位 促成認(rèn)籌 市場(chǎng)熱銷期 ( 開(kāi)盤期 目策劃方案、模型、售樓處、 場(chǎng)綠化、 項(xiàng)目市場(chǎng)形象導(dǎo)入、銷售人員培訓(xùn)到位，咨詢電話、樓書(shū)、單張、看房通道等準(zhǔn)備就緒 銷售總套數(shù)的 8%，累計(jì)為8%。 強(qiáng)銷期 期銷售人氣、廣告推 廣 銷售總套數(shù)的 20%，累計(jì)為28% 11 調(diào)整期 夏季，依靠前期銷售 人氣，相對(duì)自然銷售 銷售總套數(shù)的 10%，累計(jì)為38%。 二次強(qiáng)銷期 程逐漸竣工，形象工程完畢，前期銷售人氣、廣告配合 銷售總套數(shù)的 32%，累計(jì)為70% 持銷期 樓狀態(tài)，大樓完全展示，前期銷售人氣，廣告推廣配合 銷售總套數(shù)的 15%，累計(jì)為85%。 尾盤銷售期 (尾盤期 區(qū)入住，物業(yè)管理形象 銷售總套數(shù)的 5%，累計(jì)為90%。 銷售總套數(shù)的 10%，累計(jì)為100%。 在項(xiàng)目的銷售操作過(guò)程中，需要根據(jù)不同時(shí)機(jī)、不同階段以及不同市場(chǎng)情況，提出有針對(duì)性、有目的性的階段性銷售計(jì)劃。在本報(bào)告中，將針對(duì)本項(xiàng)目的情況，提出銷售階段安排建 議和策略。下階段的安排將根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行確定。 接受咨詢期（銷售籌備期） 項(xiàng)目前期造勢(shì)階段是指在項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)開(kāi)始之前，預(yù)先在市場(chǎng)上對(duì)項(xiàng)目本身及項(xiàng)目相關(guān)情況進(jìn)行推廣，吸引客戶注意力，為項(xiàng)目銷售進(jìn)行鋪墊。 12 一般而言，較為常見(jiàn)的前期造勢(shì)內(nèi)容包括對(duì)發(fā)展商背景資料、周邊交通及配套情況、區(qū)域發(fā)展及規(guī)劃分析等內(nèi)容。在前期造勢(shì)的形式上，一般有媒體軟性新聞炒作、記者招待會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)、研討會(huì)等形式。 較為合適的前期造勢(shì)階段應(yīng)該選定在正式開(kāi)盤之前 3個(gè)月，既可以保證有充分的時(shí)間來(lái)對(duì)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行整理和炒作，使項(xiàng)目的 市場(chǎng)關(guān)注度和期待值都達(dá)到頂點(diǎn)，又可以保證不會(huì)因?yàn)闀r(shí)間太長(zhǎng)而無(wú)法充分聚集人氣，但是根據(jù)我們項(xiàng)目現(xiàn)有的條件及形勢(shì)建議前期造勢(shì)階段的時(shí)間初步定為2011年 4月 2011年 5月 1日。 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 一般而言，市場(chǎng)普遍認(rèn)為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是指在未能達(dá)到進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行正式銷售的條件（主要是指相關(guān)銷售法律文件未能備齊）之前，對(duì)樓盤進(jìn)行銷售的行為，但實(shí)際上許多項(xiàng)目在已領(lǐng)到預(yù)售許可證的情況下也需進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)， 我們認(rèn)為，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的主要目的并不在于提前對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行銷售，而是在于通過(guò)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期的推售活動(dòng)，達(dá)到測(cè)試市場(chǎng)反映的目的 ，通過(guò)對(duì)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期市場(chǎng)反應(yīng)的及時(shí)分析和判斷，對(duì)項(xiàng)目銷售策略、項(xiàng)目推廣策略、項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略等內(nèi)容進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，保證項(xiàng)目正式發(fā)售期內(nèi)推廣活動(dòng)的成功 。 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期時(shí)間的長(zhǎng)短一般需要按照銷售情況進(jìn)行調(diào)整，在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期銷售不太理想（低于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期推出單位的 30% 40%）的情況下，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)延長(zhǎng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，已確認(rèn)項(xiàng)目問(wèn)題所在，并尋求解決方法，如果銷售情況較為理想（超過(guò)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期推出單位的 60% 70%），則可順利進(jìn) 13 入正式銷售階段，如效果非常理想，這可考慮加推單位或提前進(jìn)入正式銷售階段（前提是準(zhǔn)備工作全面完成）。 根據(jù) 樓盤的現(xiàn)有情況，以及按照我們的樓盤推售經(jīng)驗(yàn)，建議將內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期的時(shí)間初步定為 2011年 4月 15日 2011年 4月 30日。 開(kāi)盤期 此處所指的正式發(fā)售期是指項(xiàng)目在經(jīng)歷內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)進(jìn)行測(cè)試，并完成銷售準(zhǔn)備工作以后，以一定的形式（一般是指報(bào)紙廣告，此項(xiàng)目應(yīng)以廣告條幅， 市場(chǎng)正式預(yù)告開(kāi)始銷售，并在其后一段時(shí)間內(nèi)，通過(guò)大規(guī)模的市場(chǎng)宣傳推廣，迅速在市場(chǎng)上樹(shù)立項(xiàng)目形象，吸引目標(biāo)客戶成交，因?yàn)檎桨l(fā)售期所有不同于其他階段的各項(xiàng)特征，比如頻密的廣告推廣、市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的新鮮感，所以一般將其分 離出來(lái)，獨(dú)立劃區(qū)并加以個(gè)別分析。 我們認(rèn)為正式發(fā)售階段的時(shí)間段應(yīng)為： 2011年 5月 1日 2011年 5月 15日。 強(qiáng)銷期 在經(jīng)歷了內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期的市場(chǎng)測(cè)試以及正式發(fā)售期的集中推廣以后，項(xiàng)目在市場(chǎng)上的形象已經(jīng)得到了一定的認(rèn)可，但因?yàn)轫?xiàng)目推出時(shí)間與傳統(tǒng)旺銷季相錯(cuò)，所以第一次強(qiáng)銷期實(shí)際因?yàn)闀r(shí)間局促，所以效果不會(huì)很理想，但我們將積蓄力量等待來(lái)年的旺季二次推出。 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的一次強(qiáng)銷期為： 2011年 5月 15日 2011年 6月 30日。 14 調(diào)整期 項(xiàng)目調(diào)整期是指在項(xiàng)目主體銷售已經(jīng)完成的情況下（本 項(xiàng)目例外），根據(jù)市場(chǎng)情況繼續(xù)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行消化的階段。初步預(yù)計(jì)項(xiàng)目調(diào)整期為： 2011年 7月 1日 2011年 8月 31日 二次強(qiáng)銷期 在經(jīng)歷了前階段的集中推廣以后，項(xiàng)目在市場(chǎng)上的形象已經(jīng)得到了一定的認(rèn)可，項(xiàng)目銷售開(kāi)始進(jìn)入相對(duì)較為平穩(wěn)的時(shí)期，在這種情況下，及時(shí)調(diào)整廣告及銷售策略，運(yùn)用新的推廣手段，提高市場(chǎng)熱度，并在適當(dāng)?shù)臅r(shí)期內(nèi)重新將市場(chǎng)目光聚集，周而復(fù)始，掀起一輪又一輪的的銷售熱浪，消化項(xiàng)目大部分的住宅面積，所以我們將此階段稱為強(qiáng)銷期，這也是項(xiàng)目真正的強(qiáng)銷期。 強(qiáng)銷階段是整個(gè)項(xiàng)目推廣過(guò)程中的核心階段， 也是項(xiàng)目策劃工作和銷售工作的重中之重，愛(ài)我們預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的二次強(qiáng)銷期為： 2011年 9月 1日 2011年 10月 31日，強(qiáng)銷階段的時(shí)間長(zhǎng)短更多的需要依靠強(qiáng)銷期內(nèi)的成交程度以及廣告、活動(dòng)推廣費(fèi)用來(lái)決定。 持銷期 項(xiàng)目持銷期是在項(xiàng)目主體銷售已經(jīng)完成的情況下，根據(jù)市場(chǎng)情況繼續(xù)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行消化的階段，在本項(xiàng)目中，至強(qiáng)銷階段為止，住宅的銷售率已經(jīng)超過(guò) 75%，按照一般的房地產(chǎn)銷售經(jīng)驗(yàn)，說(shuō)明樓盤的危險(xiǎn)期已過(guò)，而且 15 就本階段而言，在經(jīng)歷了幾個(gè)階段的推廣以后，剩下的均為一些挑剩的單位，銷售難度加大，客戶成交變得十分理 性，因此需要在保持一定推廣費(fèi)用的情況之下，促進(jìn)老客戶的成交，并積極尋找新的客戶群體。 我們初步預(yù)計(jì)項(xiàng)目持銷期為： 2011年 11月 2011年 12月。 尾盤期 項(xiàng)目銷售尾盤階段是指項(xiàng)目銷售已經(jīng)完成絕大部分，發(fā)展商已經(jīng)回收大部分資金，并取得回報(bào)以后的階段，本階段推廣費(fèi)用逐步減少，項(xiàng)目接近入伙，本階段項(xiàng)目銷售以自然消化為主。 4、工程進(jìn)度與銷售進(jìn)度關(guān)系表 階段 時(shí)間期限 階段細(xì) 分 時(shí) 間 銷售進(jìn)度 工程進(jìn)度 市場(chǎng)預(yù)熱期 受咨詢期 工程隊(duì)進(jìn)場(chǎng)施工 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 地基工程完成 市場(chǎng)熱銷期 盤期 % 主體施工 強(qiáng)銷期 0% 主體施工完畢 調(diào)整期 0% 外立面施工，門 窗配套施工 二次強(qiáng)銷期 2% 形象工程全部完成初步具備入住條件 16 持銷期 5% 業(yè)主入住 尾盤銷售期 尾盤期 % 良好的物業(yè)管理形象供暖良好 10% 5、銷售價(jià)格目標(biāo) 項(xiàng)目整體實(shí)際成交均價(jià)為 2000元 /平方米 ，面市均價(jià)為 1850元 /平方米 。各階段價(jià)格調(diào)整都依據(jù)項(xiàng)目整體實(shí)際成交均價(jià)和面市均價(jià)通過(guò)折扣進(jìn)行綜合平衡。 第三章 價(jià)格策略 1、 總體價(jià)格策略 總體價(jià)格策略：（銷售前期，主要是開(kāi)盤期和強(qiáng)銷初期）低開(kāi)高走，小幅快跑，（銷售后期）保持穩(wěn)定，重要銷售節(jié)點(diǎn)小幅上漲 分階段價(jià)格策略： 階段細(xì)分 時(shí) 間 銷售目標(biāo) 價(jià)格策略 接受咨詢期 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 戶優(yōu)惠 50 元 /收銷售均價(jià) 1800元 /平方米 開(kāi)盤期 % 取消認(rèn)購(gòu)期優(yōu)惠，開(kāi)盤一周后第一次提高價(jià)格，調(diào)整幅度 50元 /此為噱頭，形成熱銷印象。 17 強(qiáng)銷期 0% 隨著工程進(jìn)度 ,季節(jié)轉(zhuǎn)暖年，客戶積累調(diào)價(jià)幅度 50 元 / 調(diào)整期 0% 進(jìn)入夏季，氣溫較高 ,調(diào)高幅度達(dá) 50元 / 二次強(qiáng)銷期 0% 銷售達(dá)到 50%時(shí)，調(diào)高 50 元/售突破到 60%，調(diào)高 50元 /銷期 5% 現(xiàn)房狀態(tài)，價(jià)格調(diào)高 50元 /盤期 % 基本保持比較穩(wěn)定的銷售價(jià)格，采用暗降價(jià)格策略（送電器、物業(yè)管理費(fèi)、抽獎(jiǎng)送折扣等方式）進(jìn)行優(yōu)惠促銷。 10% 2、 價(jià)格體系 在確 定了整體均價(jià)的基礎(chǔ)之上我司對(duì)本項(xiàng)目各套住房進(jìn)行了仔細(xì)的分析、評(píng)價(jià)。同時(shí)綜合考慮各方面因素得出了一個(gè)比較系統(tǒng)、全面和詳細(xì)的價(jià)格體系。其中主要涉及到朝向、景觀、樓層以及戶型四項(xiàng)調(diào)整因素。 定價(jià)計(jì)算方式 房?jī)r(jià) =基價(jià)朝向價(jià)差景觀價(jià)差樓層價(jià)差戶型價(jià)差 基價(jià)取平均價(jià) 1850元 /平方米 3、付款方式 關(guān)于本項(xiàng)目付款方式，據(jù)樓盤特性設(shè)計(jì)如下： （ 1）低首期款的總額為目的的方式。 18 a、 和銀行協(xié)商，爭(zhēng)取高成數(shù)按揭支持。爭(zhēng)取銀行 7成 30年的按揭 . b、 多種付款方式選擇和相應(yīng)價(jià)格優(yōu)惠。 一次性付款：簽訂買賣合同時(shí)付 10成， 96折； 銀行按揭付款：簽訂買賣合同時(shí)付 3成首期，剩余 7成按揭，98折； 建筑期內(nèi)分期付款：簽訂買賣合同時(shí)付 2成首期，剩余 8成在入住前分 4回付清 (工程到 2層時(shí) /四層 /封頂 /外立面完成 )分期付款無(wú)折扣。 （ 2） 取以下折扣方式。 一次性付款在 96折基礎(chǔ)上再優(yōu)惠 20； 按揭付款在 98折基礎(chǔ)上再優(yōu)惠 20； （ 3）其他階段付款方式 A、一次性付款 96折； B、按揭付款 98折； C、 3人以上購(gòu)買額外優(yōu)惠 2%； D、團(tuán)體購(gòu)買（ 5人以上）額外優(yōu)惠 3%； 4、銷售控制 銷售 工作的每一個(gè)環(huán)節(jié)都是至關(guān)重要的，而銷售控制在銷售過(guò)程中也非常重要。因此，銷售控制必須有計(jì)劃有步驟地進(jìn)行。 19 銷控原則 均好銷控原則： 單位的推出應(yīng)該遵循“均好”原則，即高、中、低層組合式推出，避免后期出現(xiàn)推出單位的難銷滯銷現(xiàn)象； 綜合項(xiàng)目朝向、戶型、通風(fēng)采光、景觀等初步確定項(xiàng)目可能好銷、滯銷房比例為 5： 2，因此階段性銷控則根據(jù)銷售進(jìn)度和銷售速度進(jìn)行調(diào)整，基本按照好銷房、滯銷房 5： 2的比例推售。 第四章 分階段推廣策略 1、推廣流程 時(shí)期 階段劃分 事項(xiàng) 詳細(xì)內(nèi)容 市場(chǎng)預(yù)熱期 認(rèn)籌期 認(rèn)籌目標(biāo) 積累 150張 價(jià)格策略 以低于面市均價(jià)價(jià)格入市，充分發(fā)揮“價(jià)格攔截”作用，積累良好的客戶資源，增加市場(chǎng)吸引力。 認(rèn)籌情況 若達(dá)到 50張，則迅速開(kāi)盤。 若未達(dá)到 00張，則推遲擬定的 5月 15日開(kāi)盤時(shí)間，但最遲不超過(guò) 5月 15日。 市場(chǎng)熱銷期 開(kāi)盤期 銷售單位 以綜合質(zhì)數(shù)較差單位和優(yōu)質(zhì)單位均衡推出，按好銷、滯銷單位 5： 2的比例搭配，通過(guò)定價(jià)策略促銷滯銷單位。 價(jià)格策略 無(wú)論解籌結(jié)果如何，開(kāi)盤當(dāng)日即停 戶優(yōu)惠，并在開(kāi)盤后一周 第一次調(diào)高銷售價(jià)格。 銷售情況 若達(dá)到推出單位的 80%以上，同時(shí)銷售率滿足總體銷售率的 8%左右；加強(qiáng)廣告攻勢(shì)，即時(shí)加推單位，按時(shí)進(jìn)入年前強(qiáng)銷期。 20 若達(dá)到 50%以上，同時(shí)銷售率占總體銷售的 7% 8%左右：加強(qiáng)營(yíng)銷組合和自身包裝、調(diào)整加價(jià)幅度，按時(shí)進(jìn)入年前強(qiáng)銷期。 若未及推出單位的 30%，同時(shí)銷售率占總體銷售率的 5%左右： 分析原因，完善自身包裝、相應(yīng)調(diào)整公開(kāi)發(fā)售策略，公開(kāi)發(fā)售時(shí)間略為推遲。 強(qiáng)銷期 銷售單位 以綜合質(zhì)數(shù)較差單位和優(yōu)質(zhì)單位均衡推出，按好銷、滯銷單位 5： 2的比例搭配，通 過(guò)定價(jià)策略促銷滯銷單位。 價(jià)格策略 價(jià)格逐漸向上揚(yáng)，在市場(chǎng)上保持價(jià)格上升的形象，不斷給到客戶樓宇增值的信心。 銷售情況 若達(dá)到推出單位的 70%以上，同時(shí)銷售率亦達(dá)到階段性銷售目標(biāo)的 75%：調(diào)整價(jià)格加強(qiáng)廣告攻勢(shì)，加推后期單位，利用已有人氣，一鼓作氣，乘勝追擊。 若達(dá)到推出單位的 50%以上： 加大宣傳力度，尋求新的突破點(diǎn)，延長(zhǎng)強(qiáng)銷期。 若未及推出單位的 30%，同時(shí)銷售率不到總體銷售率的 50%左右： 暫停廣告宣傳，總結(jié)售況不佳原因，另謀整體營(yíng)銷出路。 調(diào)整期 銷售單位 原則上不加推 新的單位，基本消化原有推出未消化的單位。 價(jià)格策略 旺銷轉(zhuǎn)淡節(jié)點(diǎn)調(diào)高銷售價(jià)格，為第二次旺銷做準(zhǔn)備，避免在旺銷階段價(jià)格變化突兀的印象。 銷售情況 依傳統(tǒng)的銷售淡季進(jìn)行自然銷售，廣告攻勢(shì)基本停止，但可針對(duì)準(zhǔn)業(yè)主進(jìn)行公關(guān)活動(dòng)，建立口碑傳播作用。 市場(chǎng)熱銷期 第二次強(qiáng)銷期 銷售單位 除少量保留單位外，戶型逐步推出。 價(jià)格策略 基本上每銷售 10%提高一次銷售價(jià)格。 銷售情況 若達(dá)到推出單位的 80%，馬上加推新單位，加強(qiáng)廣告攻勢(shì)，進(jìn)行階段性調(diào)價(jià)。 若達(dá)到推出單位的 60%，增強(qiáng)廣告作用。 若未及推出單位的 50%，調(diào)整營(yíng)銷策略，延長(zhǎng)強(qiáng)銷期。 21 持銷期 銷售單位 推出最后保留單位。 價(jià)格策略 提價(jià)一次。 銷售情況 如銷售比較順利，則加強(qiáng)廣告攻勢(shì)，延長(zhǎng)持銷期，若銷售速度緩慢，則可提前進(jìn)入尾盤期，運(yùn)用尾盤促銷策略。 尾盤銷售期 尾盤期 銷售單位 前剩余單位 價(jià)格策略 價(jià)格在市場(chǎng)熱銷期已達(dá)到一定高度，且此期間內(nèi)剩余的單位可能樓層、景觀、戶型較差的單位，故價(jià)格不應(yīng)再向上揚(yáng)，而應(yīng)保持不變或采用隱性降價(jià)方法處理。 銷售情況 同時(shí)銷售率亦滿足總體銷售的 85%， 繼續(xù)跟進(jìn)銷 售及適量的廣告配合。 若達(dá)到推出單位的 50%以上：尋找原因，調(diào)整營(yíng)銷思路。 若未及推出單位的 30%：尋找根本原因，重新制訂新的營(yíng)銷策略，將剩余單位降價(jià)銷售或封盤，待時(shí)機(jī)成熟再售。 2、各階段推廣銷售策略 市場(chǎng)預(yù)熱期 時(shí)間： 2011年 4月 2011年 4月 30日 三個(gè)重要銷售活動(dòng)： 廣告條幅懸掛 看房車循村宣傳 廣目標(biāo)： 通過(guò)有目的前期醞釀工作，使項(xiàng)目在一定范圍內(nèi)為市場(chǎng)所關(guān)注， 22 初步樹(shù)立項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)公司的品牌形象。 聚集人氣，為掀起公開(kāi)發(fā)售的熱銷勢(shì) 頭造勢(shì)。 以積累 100 張 籌卡為目標(biāo)，力求在開(kāi)盤當(dāng)日銷售項(xiàng)目總套數(shù)的 8%。 售樓處設(shè)計(jì)裝修施工完成； 地盤包裝到位（包括工地圍墻、工地廣告牌到位）； 戶外廣告（包括條幅、布幔廣告牌） 立體式媒體廣告投入（車體廣告、夾報(bào)、 銷售資料（樓書(shū)單張、戶型牌、展板、模型、價(jià)格表、付款方式、認(rèn)購(gòu)書(shū)、物業(yè)管理公司及其費(fèi)用、入伙雜費(fèi)）； 確定按揭銀行、按揭年數(shù)、成數(shù)； 預(yù)售許可證到位； 組織銷售人員進(jìn)行開(kāi)盤前的系統(tǒng)培訓(xùn)； 開(kāi)始軟性宣傳及新聞造勢(shì)； 銷售對(duì)象 阿吉鎮(zhèn) 及周邊村居民； 前期地盤包裝及戶外廣告所吸引的客戶； 媒體廣告及前期新聞炒作所吸引的客戶。 銷售策略 23 以較低的價(jià)格和較少量的單位入市，迅速引起市場(chǎng)的關(guān)注，建立市場(chǎng)知名度，同時(shí)挖掘誠(chéng)意客戶，使其有一種尊崇感及榮耀感。 推廣策略 通過(guò)形象廣告入市，詮釋項(xiàng)目概念和主題，通過(guò)話題引發(fā)輿論和口碑，引起市場(chǎng)的關(guān)注，為正式發(fā)售和強(qiáng)銷期做準(zhǔn)備，同時(shí)聯(lián)絡(luò)發(fā)展商的誠(chéng)意客戶； 以戶外廣告、現(xiàn)場(chǎng)包裝、 主； 主要依賴戶外廣告、樓盤現(xiàn)場(chǎng)包裝、展場(chǎng)來(lái)告知樓盤信息。 銷售渠道 直銷渠 道：主要是前期到售樓處咨詢登記過(guò)的有意向的客戶，客戶有興趣的，可到樓盤現(xiàn)場(chǎng)咨詢及選擇單位； 利用地盤廣告及戶外廣告，到現(xiàn)場(chǎng)登記銷售； 利用前期的 引客戶電話咨詢并到現(xiàn)場(chǎng)登記銷售； 勢(shì)安排 此階段內(nèi)的市場(chǎng)醞釀工作是整體銷售工作的關(guān)健，主要通過(guò)以下幾個(gè)活動(dòng)來(lái)鋪排，活動(dòng)規(guī)模由小到大、氣勢(shì)由弱漸強(qiáng)， 最后的高潮部分就是公開(kāi)發(fā)售儀式， 具體鋪排活動(dòng)及時(shí)間、初步安排如下： （ 1） 一階段：（ 10月 20日 10月 31日） 二階段：（ 11月 1 11月 20日） 24 地點(diǎn)選擇： 一階段：目標(biāo)客戶比較 集中的地方阿吉鎮(zhèn)中心市場(chǎng)等。 二階段：街區(qū)主要超市門口（具體場(chǎng)地視與商場(chǎng)談判結(jié)果而定） 活動(dòng)形式：針對(duì)一階段的外展采用區(qū)域 發(fā)銷售資料，接受客戶咨詢，但不公布價(jià)格。 針對(duì)二階段的外展采用模型展示，由于樓盤沙盤效果實(shí)際上并不好，建議制作 3組比較精致的單體戶型模型，結(jié)合外展點(diǎn)包裝達(dá)到廣告宣傳和客戶積累效果。 （ 2） 立體式廣告?zhèn)鞑ィ簶求w包裝、工地現(xiàn)場(chǎng)包裝、車體和戶外廣告牌先行，夾報(bào)、 樓處包裝完畢后馬上啟動(dòng)。 （ 3）建筑設(shè)計(jì)及工程專家陪你看樓 工程專家陪你看樓 期 ： 7月 1日及 7月 15日。 了將這個(gè)項(xiàng)目最值得宣揚(yáng)的地方之一公諸于眾，建議利用這時(shí)間以開(kāi)放日形式來(lái)做，由 開(kāi)發(fā)公司的資深工程師 及各個(gè)村村長(zhǎng)、置業(yè)顧問(wèn)共同組成 專家看樓團(tuán) ，陪同客戶看樓，教客戶看環(huán)境、房型、朝向，看 此活動(dòng)的最重要目的在于：從客戶購(gòu)樓的角度出發(fā)，以真情實(shí)意的方式來(lái)向客戶展示發(fā)展商的對(duì)自身工程質(zhì)量的信心與對(duì)客戶的負(fù)責(zé)任態(tài)度。容易受到客戶的歡迎與信賴，為后期發(fā)售作 25 好鋪墊。為了使這個(gè)活動(dòng)廣為知，必須通過(guò)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)將信息發(fā)布出去，而信息的發(fā)布主題建 議為： 做個(gè)明明白白的置業(yè)人 龍彪公司及龍彪著名建筑設(shè)計(jì)及工程專家陪你看樓。請(qǐng)于 2011 年 7月 1 日 7月 15日上午9:00 18:00蒞臨 方專家免費(fèi)教你看樓。 （ 4）與政府相關(guān)部門和媒體合作開(kāi)辟“生活啟示錄 發(fā)現(xiàn)美麗新貴生活” 進(jìn)行以“過(guò)去 現(xiàn)在 未來(lái)的家”為主題的宣傳活動(dòng)。 市場(chǎng)熱銷期 1 時(shí)間： 2011年 5月 1日 2011年 10月 31日 細(xì)分為四個(gè)階段： 熱銷初期： 2011年 5月 1日 2011年 6月 30日（強(qiáng)銷期） 熱銷中期 1： 2011年 7月 1日 2011年 8月 31日（調(diào)整期） 熱銷中期 2： 2011年 9月 1日 2001年 10月 31日（二次強(qiáng)銷期） 熱銷后