社會(huì)其它相關(guān)論文-關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃與城市發(fā)展的研究.doc

社會(huì)其它相關(guān)論文-關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃與城市發(fā)展的研究論文關(guān)鍵詞房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃城市發(fā)展論文摘要住宅（房地產(chǎn)）作為城市居民生活的基本消費(fèi)資料，在城市發(fā)展中取著非常重要的作用，而居民的生活與城市的發(fā)展和規(guī)劃又是息息相關(guān)并且相互影響的。住宅（房地產(chǎn)），是城市居民生活的基本消費(fèi)資料，是人民安居樂業(yè)的關(guān)鍵所在。作為關(guān)系整個(gè)城市人民的生活質(zhì)量的重大問題，是各級(jí)政府和相關(guān)部門需要研究的重要課題，因此住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)與城市的發(fā)展存在著相互影響的相互依存的關(guān)系。城市規(guī)劃設(shè)計(jì)需要綜合考慮城市經(jīng)濟(jì)、地理、環(huán)境、居民需求、心理、行為等種種因素，而隨著住宅的商品化,住宅開發(fā)建設(shè)的產(chǎn)業(yè)化，提供住宅商品流通的場所和信息、評(píng)價(jià)住宅商品價(jià)值的市場成為我們?nèi)找嫘桕P(guān)注的新領(lǐng)域。為了在比較中提出問題，我們首分析一下市場中的房地產(chǎn)開發(fā)行為與城市規(guī)劃的關(guān)系。作為密切相關(guān)的兩個(gè)領(lǐng)域,城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)都對(duì)城市建設(shè)與發(fā)展擔(dān)以重任。城市規(guī)劃是一門開放性很強(qiáng)的綜合科學(xué)，而房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合性的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。由于城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)涵、性質(zhì)不同，在編制城市規(guī)劃和進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程，難免有不同的側(cè)重點(diǎn)，城市規(guī)劃側(cè)重于從宏觀、長遠(yuǎn)、整體的角度考慮問題，更加關(guān)注社會(huì)效益和環(huán)境效益，房地產(chǎn)開發(fā)注重微觀、近期、局部的效果，更關(guān)心開發(fā)項(xiàng)目或企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；從信息反饋角度看，城市規(guī)劃側(cè)重聽取市民的反饋意見，滿足大多數(shù)市民的需要，而房地產(chǎn)開發(fā)側(cè)重搜集市場信息，適應(yīng)市場的需要。雖有側(cè)重點(diǎn)，它們卻相輔相成，相互影響，共同作用。房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)和規(guī)劃設(shè)計(jì)之間是密不可分的，規(guī)劃與設(shè)計(jì)并非孤立的創(chuàng)造工作，而是整體開發(fā)流程中的一環(huán)。在城市房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃設(shè)計(jì)處于不同階段，面對(duì)著住宅這一商品從生產(chǎn)、流通到消費(fèi)過程中顯露的不同方面的性質(zhì)，也就是說，兩者的勞動(dòng)和經(jīng)營對(duì)象是處于不同階段的同一商品。房地產(chǎn)企業(yè)由于對(duì)開發(fā)全程負(fù)責(zé)，直接面對(duì)市場，有切身的風(fēng)險(xiǎn)和利益，因此，對(duì)市場機(jī)制和市場靈敏性有更加透徹的了解；反之，在規(guī)劃設(shè)計(jì)領(lǐng)域，傳統(tǒng)的以物質(zhì)形體規(guī)劃為主的規(guī)劃指導(dǎo)思想暴露出明顯的不足，落后于社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐。這便是人們評(píng)論開發(fā)商走到了城市規(guī)劃前頭的原因。其實(shí)，相關(guān)行業(yè)應(yīng)隨市場而調(diào)整以適應(yīng)市場的發(fā)展為宗旨，與住宅開發(fā)相關(guān)的各行業(yè)都在進(jìn)行有效的調(diào)整。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，投資能否成功取決于時(shí)機(jī)、地段和建筑質(zhì)量。地段的選擇、總圖布置與規(guī)劃有關(guān)。當(dāng)然，地段的選擇與城市規(guī)劃中的總體布局有關(guān)，經(jīng)濟(jì)因素、規(guī)劃條件、業(yè)主的意圖等等因素對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)都有很大的影響和限制。因此，作為業(yè)主或開發(fā)者越來越傾向于積極創(chuàng)造條件，以便得出符合整體城市規(guī)劃的方案，同時(shí)要考慮與整個(gè)城市的發(fā)展相結(jié)合，做到可持續(xù)發(fā)展。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，住宅的商品化市場價(jià)值長期以來依附于基本建設(shè)設(shè)施。建筑企業(yè)成為了獨(dú)立的商品生產(chǎn)者，它面對(duì)的是變幻不定的市場，其中包括建筑市場、原材料市場、勞動(dòng)力市場、技術(shù)市場和資金市場等等。它有自主經(jīng)營的權(quán)利，在市場競爭中也承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。它不能在依靠國家計(jì)劃分配生產(chǎn)任務(wù)，而要了解市場的產(chǎn)品需求，占領(lǐng)市場，爭取生存和發(fā)展的空間。建筑企業(yè)要按照市場的需求生產(chǎn)高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品。對(duì)比而言，城市規(guī)劃具有的時(shí)間跨度式比較大的，規(guī)劃設(shè)計(jì)人員在思路和運(yùn)作方法等方面做出相應(yīng)的調(diào)整成為當(dāng)務(wù)之急，良好的相互理解和溝通是達(dá)成共同目標(biāo)-滿足消費(fèi)者利益的先決條件。面對(duì)同一的住宅商品設(shè)計(jì)生產(chǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)除了上述綜合因素外，還應(yīng)將對(duì)市場的關(guān)注放在一個(gè)重要的地位上。當(dāng)前，我國城市規(guī)劃是由政府主導(dǎo)的，但規(guī)劃設(shè)計(jì)管理還沒有做到完全理性，還很不科學(xué)，這樣就造成規(guī)劃設(shè)計(jì)的不合理現(xiàn)象嚴(yán)重存在。有的城市房地產(chǎn)開發(fā)處于無序狀態(tài)，這于城市的總體規(guī)劃不明確的主要原因。而開發(fā)商主要選擇地段好，中心城區(qū)的黃金位置，有開發(fā)價(jià)值的土地進(jìn)行開發(fā)，而規(guī)模化的情況不明朗。有的城市土地價(jià)格和商品房平均銷售價(jià)格連續(xù)幾年大幅上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期人均可支配收人增幅，致使中低收人家庭難以買房。有的城市大量建造高檔、高價(jià)的所謂“豪宅”，造成大戶型、高檔公寓嚴(yán)重積壓，住房供求結(jié)構(gòu)失衡，空置量增加。在信息反饋角度方面，以往城市規(guī)劃側(cè)重聽取市民的反饋意見，滿足大多數(shù)市民的需要。但是，這一行為往往并沒有確定的途徑和制度來實(shí)現(xiàn)，信息帶有片面性、主觀性和滯后性，因此市民的廣泛反饋實(shí)際上難以達(dá)成。而房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)市場信息的搜集卻是行之有效的，市場調(diào)查正作為用的手段在發(fā)揮著顯著的作用這一點(diǎn)值得規(guī)劃設(shè)計(jì)人員借鑒。因此，市場反饋這一概念的提出，不僅切實(shí)可行，而且會(huì)對(duì)一般的市民反饋形成客觀有效的補(bǔ)充，面對(duì)飛速發(fā)展變化的住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)，提高了反饋的實(shí)時(shí)性和高效性。在現(xiàn)在的社會(huì)中，消費(fèi)者的需求受到多種因素的影響，而且隨著經(jīng)濟(jì)、政治、文化、教育水平的變化而經(jīng)常發(fā)生變化。隨著住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不僅市場本身在不斷發(fā)展變化，而且市場環(huán)境也在不斷變化。這一切都要求參與者以消費(fèi)者需求為中心，運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，有目的、有系統(tǒng)地收集、分析和研究相關(guān)的信息，為規(guī)劃和決策提供客觀可靠的依據(jù)?？傊康禺a(chǎn)的整體規(guī)劃應(yīng)該滿足整個(gè)城市的功能分區(qū)和整體布局，由于房地產(chǎn)市場的地域性很強(qiáng)，中心城區(qū)的黃金位置不能作為房地產(chǎn)的開發(fā)區(qū)域，否則將無形中提高整個(gè)城市