《房地產(chǎn)價格和價值》PPT課件.ppt

第三章 房地產(chǎn)價格和價值 第一節(jié) 房地產(chǎn)價格的含義和形成條件 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的特性 第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價格 第四節(jié) 房地產(chǎn)價格和價值的種類,一、房地產(chǎn)價格的含義,第一節(jié) 房地產(chǎn)價格的含義和形成條件,價格是為獲得一種商品或勞務所必須付出的東西，它通常用貨幣來表示，但不一定要用貨幣的形式來償付。,價格是商品價值的貨幣表現(xiàn)。,房地產(chǎn)價格： 是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價。 二、房地產(chǎn)價格的形成條件,有用性；,有效需求。,稀缺性；,房地產(chǎn)價格與一般物品的價格 共同之處： 都是價格，用貨幣來表示； 都有波動，受供求等因素的影響； 都是按質論價：優(yōu)質高價，劣質低價。,第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的特征,房地產(chǎn)價格與一般物品的價格,第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的特征,一、地價與一般物品價格的不同 1.生產(chǎn)成本不同； 2.折舊不同； 3.價格差異不同； 4.市場性質不同； 5.價格形成時間不同； 6.供求變化不同。,房地產(chǎn)價格與一般物品的價格,第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的特征,二、房地產(chǎn)價格的特征 1.房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，也有使用代價的租金； 2.房地產(chǎn)價格受區(qū)位的影響很大； 3. 房地產(chǎn)價格實質上是房地產(chǎn)權益的價格； 4.房地產(chǎn)價格形成的時間較長； 5.房地產(chǎn)價格容易受交易者的個別情況的影響。,第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價格,一、房地產(chǎn)需求 是指消費者在某一特定時間內(nèi)，在每一價格下，對某種房地產(chǎn)所愿意而且有能力購買(承租)的數(shù)量。,形成需求的條件,房地產(chǎn)需求量的決定因素： 該種房地產(chǎn)的價格水平； 消費者的收入水平； 消費者的偏好； 相關房地產(chǎn)的價格水平； 消費者對未來的預期。,第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價格,一、房地產(chǎn)需求,第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價格,二、房地產(chǎn)供給 房地產(chǎn)的供給是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者在某一特定時間內(nèi)，在每一價格(或租金)下，對某種房地產(chǎn)所愿意而且能夠提供出售(或出租)的數(shù)量。,形成供給的條件,房地產(chǎn)供給量的決定因素： 該種房地產(chǎn)的價格水平； 該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本； 該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術水平； 房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預期。,潛在供給量=存量-拆毀量-轉換為其他種類房地產(chǎn)量 +其他種類房地產(chǎn)轉換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量,第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價格,二、房地產(chǎn)供給,第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價格,三、房地產(chǎn)均衡價格,均衡價格理論： 均衡是市場價格運行的必然趨勢，如果市場價格由于某種因素或某些因素的影響而脫離了均衡價格，則必然會出現(xiàn)過?；蚨倘?，導致賣方之間或買方之間的競爭，形成價格下降或上升的壓力和趨勢，并最終趨向于均衡價格。,房地產(chǎn)的價格與房地產(chǎn)的需求正相關，與房地產(chǎn)的供給負相關。,第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價格,四、房地產(chǎn)供求與價格之間關系的特殊性 供求狀況的分類： 全國房地產(chǎn)總的供求狀況； 本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況； 全國同類房地產(chǎn)的供求狀況； 本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。,第四節(jié) 房地產(chǎn)價格和價值的種類,一、價值、使用價值和交換價值 1.價值：主要是指經(jīng)濟學范疇的價值。廣義的價值分為使用價值和交換價值。 2.使用價值：是指該種商品能滿足人們某種需要的效用。 3.交換價值：是指該種商品同其他商品相交換的量的關系或比例，通常用貨幣來衡量，即交換價值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品。 使用價值是交換價值的前提，但反之不一定成立。 就使用價值與交換價值而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的交換價值。,第四節(jié) 房地產(chǎn)價格和價值的種類,二、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值 (一)成交價格 成交價格是交易雙方實際達成交易的價格。 正常成交價格是指交易雙方在公開市場、信息通暢、平等自愿、誠實無欺、沒有利害關系下進行交易而形成的價格。,第四節(jié) 房地產(chǎn)價格和價值的種類,二、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值 (一)成交價格,(二)市場價格 指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結果。,第四節(jié) 房地產(chǎn)價格和價值的種類,二、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值 (一)成交價格,(二)市場價格,(三)理論價格 是經(jīng)濟學假設的“經(jīng)濟人”的行為和預期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。 就成交價格、市場價格與理論價格相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的市場價格。,第四節(jié) 房地產(chǎn)價格和價值的種類,二、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值 (一)成交價格,(二)市場價格,(三)理論價格,(四)評估價值 又稱評估價格，簡稱評估值、評估價或者評估額，是估價人員對房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值進行估算和判定的結果。 一個良好的評估價值正常成交價格市場價格,第四節(jié) 房地產(chǎn)價格和價值的種類,三、市場價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值、在用價值、清算價值和投資價值 (一)市場價值 是指在公開市場上最可能形成的價格。 公開市場是指在該市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開且不具有排他性。,第四節(jié) 房地產(chǎn)價格和價值的種類,三、市場價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值、在用價值、清算價值和投資價值 (一)市場價值,(二)快速變現(xiàn)價值 是指不符合市場價值形成條件中的“交易雙方有較充裕的時間進行交易”下最可能的價格。,第四節(jié) 房地產(chǎn)價格和價值的種類,三、市場價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值、在用價值、清算價值和投資價值 (一)市場價值,(二)快速變現(xiàn)價值,(三)謹慎價值 是指在存在不確定性因素的情況下遵守謹慎原則評估出的價值。 謹慎價值通常低于市場價值。,第四節(jié) 房地產(chǎn)價格和價值的種類,三、市場價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值、在用價值、清算價值和投資價值 (一)市場價值,(二)快速變現(xiàn)價值,(三)謹慎價值,(四)在用價值 是指在現(xiàn)狀使用下的價值。 現(xiàn)狀使用包括目前的用途、規(guī)模、檔次等，它可能是最高最佳使用，也可能不是最高最佳使用。,第四節(jié) 房地產(chǎn)價格和價值的種類,三、市場價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值、在用價值、清算價值和投資價值 (一)市場價值,(二)快速變現(xiàn)價值,(三)謹慎價值,(四)在用價值,(五)清算價值 是指在非繼續(xù)使用條件下的價值。 一般低于市場價值。,第四節(jié) 房地產(chǎn)價格和價值的種類,三、市場價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值、在用價值、清算價值和投資價值 (一)市場價值,(二)快速變現(xiàn)價值,(三)謹慎價值,(四)在用價值,(五)清算價值,(六)投資價值 是該房地產(chǎn)對于某個具體的投資者的經(jīng)濟價值，是該投資者基于個人需要或意愿，對該房地產(chǎn)所估計的價值或作出的評價。,第四節(jié) 房地產(chǎn)價格和價值的種類,四、買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值 (一)買賣價格 簡稱買賣價，是房地產(chǎn)權利人通過買賣方式將其房地產(chǎn)轉移給他人，由房地產(chǎn)權利人收取或他人支付的貨幣或實物、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益。 (二)租賃價格 通常稱為租金，是房地產(chǎn)權利人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由出租人收取或承租人支付的貨幣或實物、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益。 (三)抵押價值 是假設債務履行期屆滿債務人不履行債務，抵押房地產(chǎn)折價的價值或者拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)最可能所得的價款扣除優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。,抵押貸款額度=抵押價值貸款成數(shù) 抵押價值=未設立法定優(yōu)先受償權利下 的價值-法定優(yōu)先受償款,第四節(jié) 房地產(chǎn)價格和價值的種類,四、買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值,(四)保險價值 是指將房地產(chǎn)投保時，為確定保險金額提供參考依據(jù)而評估的價值。 (五)計稅價值 也稱為課稅價值，是為稅務機關核定計稅依據(jù)提供參考而評估的房地產(chǎn)價值或租金。 (六)征收價值 是為國家征收房地產(chǎn)確定補償金額提供參考而評估的被征收房地產(chǎn)的價值。,第四節(jié) 房地產(chǎn)價格和價值的種類,五、所有權價格、使用權價格和其他權益的價格 (一)所有權價格 是指房地產(chǎn)所有權的價格。 (二)使用權價格 是指房地產(chǎn)使用權的價格。 (三)其他權益價格 泛指所有權價格、使用權價格以外的各種權益的價格，如租賃權價格、地役權價格、典權價格等。,第四節(jié) 房地產(chǎn)價格和價值的種類,六、原始價值、賬面價值、公允價值和市場價值 (一)原始價值 簡稱原值、原價，也稱歷史成本、原始購置成本，是一項資產(chǎn)在當初購置時的價格或發(fā)生的支出。 (二)賬面價值 又稱賬面凈值、折余價值，是該資產(chǎn)的原始價值減去已提折舊后的余額。 (三)公允價值 指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務清償?shù)慕痤~。 (四)市場價值 指該資產(chǎn)現(xiàn)時在市場上實際所值的價格。,第四節(jié) 房地產(chǎn)價格和價值的種類,七、市場調節(jié)價、政府指導價和政府定價 (一)市場調節(jié)價 是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。 (二)政府指導價 是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導經(jīng)營者制定的價格。 (三)政府定價 是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍制定的價格。,最高限價,最低限價,價格構成及利潤率,第四節(jié) 房地產(chǎn)價格和價值的種類,八、基準地價、標定地價和房屋重置價格 (一)基準地價 是以一個城市為對象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均價格。 (二)標定地價 是在基準地價的基礎上，按土地使用年限、地塊大小、形狀容積率、微觀區(qū)位、市場行情等，修訂評估出的具體地塊在某一時期的價格。 (三)房屋重置價格 是某一基準日期，不同區(qū)域，不同用途、不同建筑結構、不同檔次或等級的房屋，建造它所需要的一切合理、必要的費用、稅金及應獲得的利潤。,第四節(jié) 房地產(chǎn)價格和價值的種類,九、土地價格、建筑物價格和房地價格 (一)土地價格 簡稱地價，如果是一塊無建筑物的空地，此價格即為該土地的價格；如是一塊有建筑物的土地，此價格是指該宗房地產(chǎn)中土地部分的價格。 (二)建筑物價格 是指建筑物部分的價格，不含建筑物所占用的土地的價格。 (三)房地價格 又稱為房地混合價，是指建筑物連同其占用的土地的價格，它往往等同于人們平常所說的房價。 對于同一宗房地產(chǎn)而言，有 房地產(chǎn)價格=土地價格+建筑物價格,第四節(jié) 房地產(chǎn)價格和價值的種類,十、總價格、單位價格和樓面地價 (一)總價格 簡稱總價，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格。房地產(chǎn)的總價格一般不能反映房地產(chǎn)價格水平的高低。 (二)單位價格 簡稱單價。對于土地來說指單位土地面積的土地價格；對于建筑物來說指單位建筑物面積的建筑物價格；對于房地來說指單位建筑物面積的房地價格。房地產(chǎn)的單位價格一般可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。,貨 幣,面 積,第四節(jié) 房地產(chǎn)價格和價值的種類,十、總價格、單位價格和樓面地價,(三)樓面地價 又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。 公式：樓面地價土地總價/總建筑面積 樓面地價=土地單價/容積率 意義：現(xiàn)實生活中樓面地價往往比土地單價更能說明土地價格水平的高低。 例：有甲、乙兩塊土地，甲地的單價為700元/平方米，乙地的單價為510元/平方米。 如果甲地建筑容積率為5，乙地建筑容積率為3，比較兩者價值。 甲樓面地價：700/5=140元/平方米 乙樓面地價：510/3=170元/平方米,第四節(jié) 房地產(chǎn)價格和價值的種類,十一、實際價格和名義價格 1.實際價格：是指在成交日期時一次付清的價格，或將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。 2.名義價格：是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。 要求在成交日期時一次付清； 如在成交日期時一次付清，則給予5%的優(yōu)惠折扣； 從成交日期時起分期付清，首付10萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，如每隔半年支付10萬元； 約定在未來某個日期一次付清，如約定一年后付清； 以抵押貸款方式支付，如首付9萬元，余款在10年內(nèi)以抵押貸款方式支付。,假定年折現(xiàn)率為5%,第四節(jié) 房地產(chǎn)價格和價值的種類,十二、現(xiàn)貨價格、期貨價格及現(xiàn)房價格、期房價格 現(xiàn)貨價格是指在交易達成后立刻或在短期(可視為同時)進行商品交割的價格。 期貨價格是指在交易達成后按約定在未來某個日期進行商品交割的價格。,第四節(jié) 房地產(chǎn)價格和價值的種類,十二、現(xiàn)貨價格、期貨價格及現(xiàn)房價格、期房價格 現(xiàn)貨價格是指在交易達成后立刻或在短期(可視為同時)進行商品交割的價格。 期貨價格是指在交易達成后按約定在未來某個日期進行商品交割的價格。,房地產(chǎn)的現(xiàn)貨價格是指以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標的的價格。 其中標的物為建筑物已建成的房地產(chǎn)時，即為現(xiàn)房價格(含土地價格)。 房地產(chǎn)期貨價格是指以未來狀況的房地產(chǎn)為交易標的的價格。 期房價格是指以目前尚未建成而在將來建成的房屋(含土地)為交易標的的價格。,第四節(jié) 房地產(chǎn)價格和價值的種類,十二、現(xiàn)貨價格、期貨價格及現(xiàn)房價格、期房價格,期房價格=現(xiàn)房價格-預計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租 的凈收益的折現(xiàn)值-風險補償 例：某期望尚有1年時間才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為3300元/m2，出租的年末凈收益為330元/m2。假設折現(xiàn)率為10%，風險補償估計為現(xiàn)房價格的2%，試計算該期房目前的價格。 V=3300-330/(1+10%)-33002% =2934元/m2,第四節(jié) 房地產(chǎn)價格和價值的種類,十三、起價、標價、成交價和均價 (一)起價 是指所銷售的商品房的最低價格。 (二)標價 又稱報價、表格價，是商品房出售者在其“價目表”上標注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價格。 (三)成交價 是商品房買賣雙方的實際交