房地產(chǎn)市場調(diào)查.ppt

房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告,房地產(chǎn)市場調(diào)查：房地產(chǎn)企業(yè)自身或委托第三者，針對整個房地產(chǎn)市場或某個區(qū)域、某個特定的開發(fā)項(xiàng)目、特定的主題所進(jìn)行的系統(tǒng)地、全面的、客觀的、廣泛的、持續(xù)的搜集房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)資料，并加以記錄、分析和評估，提供相關(guān)分析結(jié)論、建議供房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行決策參考的過程,房地產(chǎn)市場調(diào)查的作用,1有助于企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場機(jī)會，確定正確的發(fā)展方向 2有利于房地產(chǎn)企業(yè)適時(shí)開發(fā)新產(chǎn)品，搶占新市場 3.有助于房地產(chǎn)企業(yè)制定正確的營銷策略 4有助于房地產(chǎn)企業(yè)不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量，改善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟(jì)效益 5避免盲目經(jīng)營，改善企業(yè)經(jīng)管理水平，不斷提高經(jīng)濟(jì)效益。,房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容,作為項(xiàng)目決策的依據(jù)，項(xiàng)目調(diào)研涉及項(xiàng)目活動的全過程，具有豐富的內(nèi)容，常見的項(xiàng)目調(diào)研內(nèi)容包括：市場研究、產(chǎn)品研究、市場銷售環(huán)境研究、消費(fèi)者購買行為研究、廣告及促銷研究、銷售研究、競爭者研究等。,1、房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查 （PEST分析） （1） 政治法律環(huán)境調(diào)查 國家、省、市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策。土地政策、稅收政策、金融政策、人口政策、產(chǎn)業(yè)政策、優(yōu)惠政策等。 有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律法規(guī)，如房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例、中華人民共和國房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國土地管理法。,（2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查 主要調(diào)研國家金融政策和金融制度對房地產(chǎn)開發(fā)的影響。 國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特征，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)模、趨勢、速度、經(jīng)濟(jì)效益等。 項(xiàng)目所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施、地區(qū)內(nèi)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況 一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率,國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平 項(xiàng)目所在地區(qū)的對外開放程度和國際經(jīng)濟(jì)合作的情況，對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況 財(cái)政收支 對于不同的物業(yè)類型，所需調(diào)查的經(jīng)濟(jì)環(huán)境內(nèi)容有很大的不同，須結(jié)合具體項(xiàng)目情況展開有針對性的調(diào)查,（3）區(qū)域市場調(diào)查 區(qū)域市場調(diào)研是針對于已經(jīng)有投資意向、目標(biāo)地塊的開發(fā)公司而言，主要考察項(xiàng)目所在區(qū)域、地段的市場狀況，調(diào)查更具有針對性，內(nèi)容更詳細(xì)和實(shí)用。如：區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、文化氛圍、人文素質(zhì)、交通程度、教育狀況、自然環(huán)境等；區(qū)域的公共設(shè)施狀況、道路狀況、城市發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域功能等方面的內(nèi)容。,2房地產(chǎn)市場需求和消費(fèi)行為調(diào)查 針對不同的產(chǎn)品分析其供給和需求狀況 消費(fèi)者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢 房地產(chǎn)市場需求影響因素調(diào)查。如國家關(guān)于國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化；消費(fèi)者的構(gòu)成、分布及消費(fèi)需求的層次狀況；消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求的情況；消費(fèi)者的收入變化及其購買能力與投向。,需求動機(jī)調(diào)查。如消費(fèi)者的購買意向，影響消費(fèi)者購買動機(jī)的因素，消費(fèi)者購買動機(jī)的類型等 購買行為調(diào)查。如不同消費(fèi)者的不同購買行為，消費(fèi)者的購買模式，影響消費(fèi)者購買行為的社會因素及心理因素等。,3房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查 為開發(fā)商尋找市場空白點(diǎn)，增加項(xiàng)目營銷的賣點(diǎn)，為項(xiàng)目定位、差異性的塑造提供技術(shù)支持 調(diào)查區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命周期； 現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。 新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其有房地產(chǎn)產(chǎn)品上應(yīng)用情況。 本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場占有率 建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況,4 房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查 影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素，特別是政府價(jià)格政策對房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的影響 房地產(chǎn)市場供求情況的變化趨勢 開發(fā)商各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對房地產(chǎn)租售量的影響 國際、國內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場的價(jià)格 開發(fā)個案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格 價(jià)格變動后消費(fèi)者和開發(fā)商的反應(yīng),5營銷推廣手段調(diào)查 不同的項(xiàng)目有不同的定位，如何順利實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的銷售，找到需要的目標(biāo)客戶，傳達(dá)出項(xiàng)目的特質(zhì)，需要有不同的推廣手段。 營銷推廣手段的調(diào)查主要指項(xiàng)目的銷售價(jià)格、定價(jià)方式、廣告宣傳方式、媒體取舍、公關(guān)活動的跟蹤、監(jiān)控、廣告組合方式、廣告策略、廣告費(fèi)用估算、促銷手段、銷售周期、銷售率、入市時(shí)機(jī)、獨(dú)特賣點(diǎn)、項(xiàng)目形象包裝、倡導(dǎo)的生活方式等方面的全面的調(diào)查。,6.房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查 市場競爭對于房地產(chǎn)企業(yè)制定市場營銷策略有著重要的影響。因此，企業(yè)在制定各種重要的市場營銷決策之前，必須認(rèn)真調(diào)查和研究競爭對手可能作出的種種反應(yīng)，并時(shí)刻注意競爭者的各種動向。,7重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)查 對項(xiàng)目周邊的同類產(chǎn)品，不同類型但銷售率高、有影響力的項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查。主要是調(diào)查這些項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)之前的定位考慮，開發(fā)公司的實(shí)力、開發(fā)理念、產(chǎn)品的特點(diǎn)、配套設(shè)施、營銷的特點(diǎn)、市場的反饋、項(xiàng)目優(yōu)劣勢等。,房地產(chǎn)市場調(diào)察的方法,1詢問調(diào)查法 是指將所擬調(diào)查的事項(xiàng)，采用面對面、電話或書面的形式，向被調(diào)查者提出詢問并獲得所需資料的過程?？梢杂糜谑聦?shí)、意見和動機(jī)的詢問。,2觀察調(diào)查法 是指由調(diào)查人員在調(diào)查現(xiàn)場從旁邊觀察消費(fèi)者的動作，而以該動作的聚集作為調(diào)查結(jié)果。因此在實(shí)施調(diào)查時(shí)，被調(diào)查人可能沒有感覺到調(diào)查正在進(jìn)行，這樣可以避免被調(diào)查人的主觀意見對調(diào)查結(jié)果產(chǎn)生影響。,3 統(tǒng)計(jì)分析法 依據(jù)公司內(nèi)外的現(xiàn)成資料，利用統(tǒng)計(jì)理論，分析市場及銷售變化情況，提供調(diào)查資料的方法。其主要的研究對象有：銷售額的增減變化及未來趨勢、整體市場變化趨勢、影響變化的因素等問題?？梢宰鲒厔莘治龊拖嚓P(guān)分析。,以上幾種調(diào)查方法實(shí)施起來各有利弊，調(diào)查結(jié)果也不盡相同，調(diào)查實(shí)施的過程不易控制，調(diào)查的實(shí)用性和針對性不強(qiáng)。 實(shí)際上房地產(chǎn)市場調(diào)研更多的使用以上調(diào)查方法的組合來實(shí)現(xiàn)最終的調(diào)查。,房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序,一、準(zhǔn)備階段 1 、 確定調(diào)查目的 調(diào)察目標(biāo)應(yīng)從企業(yè)實(shí)際情況出發(fā)，或是解決企業(yè)當(dāng)前急需解決的問題，或是為企業(yè)重大經(jīng)營決策提供背景資料,2、初步情況分析 正式調(diào)察前應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部及外部有關(guān)情報(bào)資料，進(jìn)行初步分析。,3、制定調(diào)察計(jì)劃 調(diào)察計(jì)劃是一種行動綱領(lǐng)，對一些問題應(yīng)有較詳細(xì)的安排，如：調(diào)察方法，調(diào)察進(jìn)度，收集那些信息及統(tǒng)計(jì)資料，做出調(diào)察經(jīng)費(fèi)預(yù)算，確定調(diào)察所屬人員及培訓(xùn)計(jì)劃等。,4、調(diào)查設(shè)計(jì) 一項(xiàng)房地產(chǎn)市場調(diào)查工作至少應(yīng)設(shè)計(jì)以下四種調(diào)查表格 （1）當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資源統(tǒng)計(jì)表，包括房地產(chǎn)分布、面積、類型、單位價(jià)格、單位總價(jià)、開發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險(xiǎn)、政策限制、競爭程度、發(fā)展遠(yuǎn)景、其他具體情況和調(diào)查日期等項(xiàng)目。,（2）房地產(chǎn)出租市場統(tǒng)計(jì)表，包括出租房地產(chǎn)名稱、所在地區(qū)、出租面積、租金水平、出租房的類型和等級、室內(nèi)設(shè)備狀況（暖氣、煤氣、電話、家用電器、廚衛(wèi)設(shè)備）、環(huán)境條件（庭房租市場的最大因素、具體房東記錄、房地產(chǎn)出租公司的資料和調(diào)查日期等項(xiàng)目。,（3）房地產(chǎn)出售統(tǒng)計(jì)表，包括已售和待售房地產(chǎn)的名稱、地區(qū)、開發(fā)商、數(shù)量、結(jié)構(gòu)類型、成交期、成交條件（預(yù)付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、出售時(shí)的房齡和狀況、客戶資料和調(diào)查日期等項(xiàng)目。,（4）房地產(chǎn)個案調(diào)察分析表，包括案名、區(qū)位、投資公司、產(chǎn)品規(guī)劃、推出日期、基地面積、建筑密度、土地使用年限、單位售價(jià)、付款方式、產(chǎn)品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告、調(diào)查日期等項(xiàng)目。,房地產(chǎn)市場調(diào)查中普通采用抽樣調(diào)查，即從被調(diào)查總體中選擇部分樣本進(jìn)行調(diào)查，并用樣本特性推斷總體特性。在實(shí)地調(diào)查前，調(diào)查人員應(yīng)該選擇決定抽查的對象、方法和樣本的大小。一旦明確下來，參加實(shí)施的調(diào)查人員必須嚴(yán)格按照抽樣設(shè)計(jì)的要求進(jìn)行工作，以保證調(diào)查質(zhì)量。,5、非正式調(diào)察 又叫試探性調(diào)察，是指調(diào)察人員根據(jù)初步情況分析，在小范圍內(nèi)作一些試探性的調(diào)查，如訪問專家、中間商、消費(fèi)者，認(rèn)真聽取他們的意見。,二調(diào)察實(shí)施階段 1、確定市場資料來源 市場資料來源包括原始資料和次級資料。原始資料是指調(diào)查人員通過對現(xiàn)場實(shí)地調(diào)研所搜集的資料。次級資料是指由他人收集并經(jīng)過整理的資料。,2、確定收集資料方法 收集原始資料的方法主要有訪談法、觀察法、試驗(yàn)法或三種方法交叉使用。次級資料的收集方法有交換、購買、索取或委托情報(bào)網(wǎng)收集,3、調(diào)查表及問卷設(shè)計(jì) 收集原始資料時(shí)，一般需要被調(diào)查者填寫或口答各種調(diào)查表格或問卷。調(diào)查表及問卷是整個調(diào)研工作的核心，其設(shè)計(jì)的好壞將直接影響到調(diào)察結(jié)果的質(zhì)量。,4、抽樣設(shè)計(jì) 我們知道，市場調(diào)察不可能覆蓋到每一個目標(biāo)對象，只能采取抽樣調(diào)查的方法，即從被調(diào)查總體中選擇部分樣本進(jìn)行調(diào)查，并用樣本特性推斷總體特性。在實(shí)地調(diào)查前，應(yīng)設(shè)計(jì)抽查的對象、方法和樣本的大小。一旦明確，必須嚴(yán)格按照抽樣設(shè)計(jì)的要求進(jìn)行工作，以保證調(diào)查質(zhì)量。,5、現(xiàn)場實(shí)際調(diào)察 即通過各種方式到調(diào)查現(xiàn)場獲取資料?，F(xiàn)場調(diào)察工作的好壞直接影響到調(diào)察結(jié)果的正確性。,三結(jié)果處理階段 1、資料整理分析 首先將調(diào)查收集到的資料進(jìn)行編輯管理，將零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去粗取精，去偽存真，以保證資料的系統(tǒng)性、完整性和可靠性。 其次要進(jìn)行分類編號，即用數(shù)字符號把調(diào)查資料編入適當(dāng)?shù)念悇e，以便于查找、歸檔和使用。,再次進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，將已經(jīng)分類的資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)算，有系統(tǒng)地編制成各種計(jì)算表、統(tǒng)計(jì)表、統(tǒng)計(jì)圖。 最后進(jìn)行分析，對各項(xiàng)資料中的數(shù)據(jù)和事實(shí)進(jìn)行分析比較，得出一些統(tǒng)計(jì)上的數(shù)字，如平均數(shù)、頻數(shù)、相互關(guān)系等，直到得出必要的結(jié)論。,2、撰寫和提交調(diào)查報(bào)告 撰寫和提交調(diào)查報(bào)告是房地產(chǎn)市場調(diào)查工作的最后一環(huán)。調(diào)查報(bào)告反映了調(diào)查工作的最終成果。要十分重視調(diào)查報(bào)告的撰寫，并按時(shí)提交調(diào)查報(bào)告。 調(diào)研報(bào)告一般有兩種形式，一是專門報(bào)告，內(nèi)容詳細(xì)明確；二是一般報(bào)告，內(nèi)容簡單明了。,撰寫調(diào)查報(bào)告應(yīng)做到： （1）客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確地反映調(diào)查成果； （2）報(bào)告內(nèi)容簡明扼要，重點(diǎn)突出； （3）文字精練，用語中肯； （4）結(jié)論和建議應(yīng)表達(dá)清晰，可歸納為要點(diǎn)； （5）報(bào)告后應(yīng)附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用； （6）報(bào)告完整，印刷