房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查.ppt

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查：房地產(chǎn)企業(yè)自身或委托第三者，針對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)或某個(gè)區(qū)域、某個(gè)特定的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、特定的主題所進(jìn)行的系統(tǒng)地、全面的、客觀的、廣泛的、持續(xù)的搜集房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)資料，并加以記錄、分析和評(píng)估，提供相關(guān)分析結(jié)論、建議供房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行決策參考的過(guò)程,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的作用,1有助于企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，確定正確的發(fā)展方向 2有利于房地產(chǎn)企業(yè)適時(shí)開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品，搶占新市場(chǎng) 3.有助于房地產(chǎn)企業(yè)制定正確的營(yíng)銷(xiāo)策略 4有助于房地產(chǎn)企業(yè)不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量，改善經(jīng)營(yíng)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益 5避免盲目經(jīng)營(yíng)，改善企業(yè)經(jīng)管理水平，不斷提高經(jīng)濟(jì)效益。,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容,作為項(xiàng)目決策的依據(jù)，項(xiàng)目調(diào)研涉及項(xiàng)目活動(dòng)的全過(guò)程，具有豐富的內(nèi)容，常見(jiàn)的項(xiàng)目調(diào)研內(nèi)容包括：市場(chǎng)研究、產(chǎn)品研究、市場(chǎng)銷(xiāo)售環(huán)境研究、消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為研究、廣告及促銷(xiāo)研究、銷(xiāo)售研究、競(jìng)爭(zhēng)者研究等。,1、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查 （PEST分析） （1） 政治法律環(huán)境調(diào)查 國(guó)家、省、市有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的方針政策。土地政策、稅收政策、金融政策、人口政策、產(chǎn)業(yè)政策、優(yōu)惠政策等。 有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的法律法規(guī)，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例、中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國(guó)土地管理法。,（2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查 主要調(diào)研國(guó)家金融政策和金融制度對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響。 國(guó)家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特征，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)模、趨勢(shì)、速度、經(jīng)濟(jì)效益等。 項(xiàng)目所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施、地區(qū)內(nèi)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域、同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的供給情況 一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率,國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平 項(xiàng)目所在地區(qū)的對(duì)外開(kāi)放程度和國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作的情況，對(duì)外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況 財(cái)政收支 對(duì)于不同的物業(yè)類(lèi)型，所需調(diào)查的經(jīng)濟(jì)環(huán)境內(nèi)容有很大的不同，須結(jié)合具體項(xiàng)目情況展開(kāi)有針對(duì)性的調(diào)查,（3）區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查 區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研是針對(duì)于已經(jīng)有投資意向、目標(biāo)地塊的開(kāi)發(fā)公司而言，主要考察項(xiàng)目所在區(qū)域、地段的市場(chǎng)狀況，調(diào)查更具有針對(duì)性，內(nèi)容更詳細(xì)和實(shí)用。如：區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、文化氛圍、人文素質(zhì)、交通程度、教育狀況、自然環(huán)境等；區(qū)域的公共設(shè)施狀況、道路狀況、城市發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域功能等方面的內(nèi)容。,2房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和消費(fèi)行為調(diào)查 針對(duì)不同的產(chǎn)品分析其供給和需求狀況 消費(fèi)者對(duì)某類(lèi)房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素調(diào)查。如國(guó)家關(guān)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化；消費(fèi)者的構(gòu)成、分布及消費(fèi)需求的層次狀況；消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求的情況；消費(fèi)者的收入變化及其購(gòu)買(mǎi)能力與投向。,需求動(dòng)機(jī)調(diào)查。如消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)意向，影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的因素，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的類(lèi)型等 購(gòu)買(mǎi)行為調(diào)查。如不同消費(fèi)者的不同購(gòu)買(mǎi)行為，消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)模式，影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為的社會(huì)因素及心理因素等。,3房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查 為開(kāi)發(fā)商尋找市場(chǎng)空白點(diǎn)，增加項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的賣(mài)點(diǎn)，為項(xiàng)目定位、差異性的塑造提供技術(shù)支持 調(diào)查區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場(chǎng)生命周期； 現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見(jiàn)及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。 新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其有房地產(chǎn)產(chǎn)品上應(yīng)用情況。 本企業(yè)產(chǎn)品的銷(xiāo)售潛力及市場(chǎng)占有率 建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況,4 房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查 影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素，特別是政府價(jià)格政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的影響 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況的變化趨勢(shì) 開(kāi)發(fā)商各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)租售量的影響 國(guó)際、國(guó)內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格 開(kāi)發(fā)個(gè)案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格 價(jià)格變動(dòng)后消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商的反應(yīng),5營(yíng)銷(xiāo)推廣手段調(diào)查 不同的項(xiàng)目有不同的定位，如何順利實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售，找到需要的目標(biāo)客戶，傳達(dá)出項(xiàng)目的特質(zhì)，需要有不同的推廣手段。 營(yíng)銷(xiāo)推廣手段的調(diào)查主要指項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格、定價(jià)方式、廣告宣傳方式、媒體取舍、公關(guān)活動(dòng)的跟蹤、監(jiān)控、廣告組合方式、廣告策略、廣告費(fèi)用估算、促銷(xiāo)手段、銷(xiāo)售周期、銷(xiāo)售率、入市時(shí)機(jī)、獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)、項(xiàng)目形象包裝、倡導(dǎo)的生活方式等方面的全面的調(diào)查。,6.房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)制定市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略有著重要的影響。因此，企業(yè)在制定各種重要的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)決策之前，必須認(rèn)真調(diào)查和研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可能作出的種種反應(yīng)，并時(shí)刻注意競(jìng)爭(zhēng)者的各種動(dòng)向。,7重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)查 對(duì)項(xiàng)目周邊的同類(lèi)產(chǎn)品，不同類(lèi)型但銷(xiāo)售率高、有影響力的項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查。主要是調(diào)查這些項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)之前的定位考慮，開(kāi)發(fā)公司的實(shí)力、開(kāi)發(fā)理念、產(chǎn)品的特點(diǎn)、配套設(shè)施、營(yíng)銷(xiāo)的特點(diǎn)、市場(chǎng)的反饋、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)等。,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)察的方法,1詢問(wèn)調(diào)查法 是指將所擬調(diào)查的事項(xiàng)，采用面對(duì)面、電話或書(shū)面的形式，向被調(diào)查者提出詢問(wèn)并獲得所需資料的過(guò)程?？梢杂糜谑聦?shí)、意見(jiàn)和動(dòng)機(jī)的詢問(wèn)。,2觀察調(diào)查法 是指由調(diào)查人員在調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)從旁邊觀察消費(fèi)者的動(dòng)作，而以該動(dòng)作的聚集作為調(diào)查結(jié)果。因此在實(shí)施調(diào)查時(shí)，被調(diào)查人可能沒(méi)有感覺(jué)到調(diào)查正在進(jìn)行，這樣可以避免被調(diào)查人的主觀意見(jiàn)對(duì)調(diào)查結(jié)果產(chǎn)生影響。,3 統(tǒng)計(jì)分析法 依據(jù)公司內(nèi)外的現(xiàn)成資料，利用統(tǒng)計(jì)理論，分析市場(chǎng)及銷(xiāo)售變化情況，提供調(diào)查資料的方法。其主要的研究對(duì)象有：銷(xiāo)售額的增減變化及未來(lái)趨勢(shì)、整體市場(chǎng)變化趨勢(shì)、影響變化的因素等問(wèn)題?？梢宰鲒厔?shì)分析和相關(guān)分析。,以上幾種調(diào)查方法實(shí)施起來(lái)各有利弊，調(diào)查結(jié)果也不盡相同，調(diào)查實(shí)施的過(guò)程不易控制，調(diào)查的實(shí)用性和針對(duì)性不強(qiáng)。 實(shí)際上房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研更多的使用以上調(diào)查方法的組合來(lái)實(shí)現(xiàn)最終的調(diào)查。,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的程序,一、準(zhǔn)備階段 1 、 確定調(diào)查目的 調(diào)察目標(biāo)應(yīng)從企業(yè)實(shí)際情況出發(fā)，或是解決企業(yè)當(dāng)前急需解決的問(wèn)題，或是為企業(yè)重大經(jīng)營(yíng)決策提供背景資料,2、初步情況分析 正式調(diào)察前應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部及外部有關(guān)情報(bào)資料，進(jìn)行初步分析。,3、制定調(diào)察計(jì)劃 調(diào)察計(jì)劃是一種行動(dòng)綱領(lǐng)，對(duì)一些問(wèn)題應(yīng)有較詳細(xì)的安排，如：調(diào)察方法，調(diào)察進(jìn)度，收集那些信息及統(tǒng)計(jì)資料，做出調(diào)察經(jīng)費(fèi)預(yù)算，確定調(diào)察所屬人員及培訓(xùn)計(jì)劃等。,4、調(diào)查設(shè)計(jì) 一項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查工作至少應(yīng)設(shè)計(jì)以下四種調(diào)查表格 （1）當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資源統(tǒng)計(jì)表，包括房地產(chǎn)分布、面積、類(lèi)型、單位價(jià)格、單位總價(jià)、開(kāi)發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險(xiǎn)、政策限制、競(jìng)爭(zhēng)程度、發(fā)展遠(yuǎn)景、其他具體情況和調(diào)查日期等項(xiàng)目。,（2）房地產(chǎn)出租市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)表，包括出租房地產(chǎn)名稱、所在地區(qū)、出租面積、租金水平、出租房的類(lèi)型和等級(jí)、室內(nèi)設(shè)備狀況（暖氣、煤氣、電話、家用電器、廚衛(wèi)設(shè)備）、環(huán)境條件（庭房租市場(chǎng)的最大因素、具體房東記錄、房地產(chǎn)出租公司的資料和調(diào)查日期等項(xiàng)目。,（3）房地產(chǎn)出售統(tǒng)計(jì)表，包括已售和待售房地產(chǎn)的名稱、地區(qū)、開(kāi)發(fā)商、數(shù)量、結(jié)構(gòu)類(lèi)型、成交期、成交條件（預(yù)付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、出售時(shí)的房齡和狀況、客戶資料和調(diào)查日期等項(xiàng)目。,（4）房地產(chǎn)個(gè)案調(diào)察分析表，包括案名、區(qū)位、投資公司、產(chǎn)品規(guī)劃、推出日期、基地面積、建筑密度、土地使用年限、單位售價(jià)、付款方式、產(chǎn)品特色、銷(xiāo)售策略、客源分析、媒體廣告、調(diào)查日期等項(xiàng)目。,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查中普通采用抽樣調(diào)查，即從被調(diào)查總體中選擇部分樣本進(jìn)行調(diào)查，并用樣本特性推斷總體特性。在實(shí)地調(diào)查前，調(diào)查人員應(yīng)該選擇決定抽查的對(duì)象、方法和樣本的大小。一旦明確下來(lái)，參加實(shí)施的調(diào)查人員必須嚴(yán)格按照抽樣設(shè)計(jì)的要求進(jìn)行工作，以保證調(diào)查質(zhì)量。,5、非正式調(diào)察 又叫試探性調(diào)察，是指調(diào)察人員根據(jù)初步情況分析，在小范圍內(nèi)作一些試探性的調(diào)查，如訪問(wèn)專(zhuān)家、中間商、消費(fèi)者，認(rèn)真聽(tīng)取他們的意見(jiàn)。,二調(diào)察實(shí)施階段 1、確定市場(chǎng)資料來(lái)源 市場(chǎng)資料來(lái)源包括原始資料和次級(jí)資料。原始資料是指調(diào)查人員通過(guò)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)研所搜集的資料。次級(jí)資料是指由他人收集并經(jīng)過(guò)整理的資料。,2、確定收集資料方法 收集原始資料的方法主要有訪談法、觀察法、試驗(yàn)法或三種方法交叉使用。次級(jí)資料的收集方法有交換、購(gòu)買(mǎi)、索取或委托情報(bào)網(wǎng)收集,3、調(diào)查表及問(wèn)卷設(shè)計(jì) 收集原始資料時(shí)，一般需要被調(diào)查者填寫(xiě)或口答各種調(diào)查表格或問(wèn)卷。調(diào)查表及問(wèn)卷是整個(gè)調(diào)研工作的核心，其設(shè)計(jì)的好壞將直接影響到調(diào)察結(jié)果的質(zhì)量。,4、抽樣設(shè)計(jì) 我們知道，市場(chǎng)調(diào)察不可能覆蓋到每一個(gè)目標(biāo)對(duì)象，只能采取抽樣調(diào)查的方法，即從被調(diào)查總體中選擇部分樣本進(jìn)行調(diào)查，并用樣本特性推斷總體特性。在實(shí)地調(diào)查前，應(yīng)設(shè)計(jì)抽查的對(duì)象、方法和樣本的大小。一旦明確，必須嚴(yán)格按照抽樣設(shè)計(jì)的要求進(jìn)行工作，以保證調(diào)查質(zhì)量。,5、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際調(diào)察 即通過(guò)各種方式到調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)獲取資料。現(xiàn)場(chǎng)調(diào)察工作的好壞直接影響到調(diào)察結(jié)果的正確性。,三結(jié)果處理階段 1、資料整理分析 首先將調(diào)查收集到的資料進(jìn)行編輯管理，將零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去粗取精，去偽存真，以保證資料的系統(tǒng)性、完整性和可靠性。 其次要進(jìn)行分類(lèi)編號(hào)，即用數(shù)字符號(hào)把調(diào)查資料編入適當(dāng)?shù)念?lèi)別，以便于查找、歸檔和使用。,再次進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，將已經(jīng)分類(lèi)的資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)算，有系統(tǒng)地編制成各種計(jì)算表、統(tǒng)計(jì)表、統(tǒng)計(jì)圖。 最后進(jìn)行分析，對(duì)各項(xiàng)資料中的數(shù)據(jù)和事實(shí)進(jìn)行分析比較，得出一些統(tǒng)計(jì)上的數(shù)字，如平均數(shù)、頻數(shù)、相互關(guān)系等，直到得出必要的結(jié)論。,2、撰寫(xiě)和提交調(diào)查報(bào)告 撰寫(xiě)和提交調(diào)查報(bào)告是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查工作的最后一環(huán)。調(diào)查報(bào)告反映了調(diào)查工作的最終成果。要十分重視調(diào)查報(bào)告的撰寫(xiě)，并按時(shí)提交調(diào)查報(bào)告。 調(diào)研報(bào)告一般有兩種形式，一是專(zhuān)門(mén)報(bào)告，內(nèi)容詳細(xì)明確；二是一般報(bào)告，內(nèi)容簡(jiǎn)單明了。,撰寫(xiě)調(diào)查報(bào)告應(yīng)做到： （1）客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確地反映調(diào)查成果； （2）報(bào)告內(nèi)容簡(jiǎn)明扼要，重點(diǎn)突出； （3）文字精練，用語(yǔ)中肯； （4）結(jié)論和建議應(yīng)表達(dá)清晰，可歸納為要點(diǎn)； （5）報(bào)告后應(yīng)附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用； （6）報(bào)告完整，印刷