資產(chǎn)定價的基本原理.ppt

2019/7/16,1,資產(chǎn)評估的基本原理,1 資產(chǎn)價值形成理論 2 資產(chǎn)的價值類型 3 國際評估準則定義的價值類型 4 資產(chǎn)評估的假設 5 資產(chǎn)評估原則,2019/7/16,2,1 資產(chǎn)價值形成理論,2019/7/16,3,一、賣方市場時期的價值觀生產(chǎn)費用價值論 觀點：資產(chǎn)的價值是由其生產(chǎn)成本決定的。 成本法 二、買方市場時期的價值觀效用價值論 觀點：資產(chǎn)的價值是由其效用決定的，而資產(chǎn)的效用是指資產(chǎn)為其占有者帶來的收益。收益法,2019/7/16,4,三、供求決定價值論均衡價值觀,均衡價格,需求價格：消費者愿意支付的最高價 供給價格：生產(chǎn)者愿意接受的最低價,在均衡價格中，生產(chǎn)費用和效用是影響價格的兩個均等因素，說明資產(chǎn)評估中，既需考慮資產(chǎn)的購建成本，又需考慮資產(chǎn)的效用。市場法,2019/7/16,5,2 資產(chǎn)的價值類型,2019/7/16,6,一、對資產(chǎn)價值的理解 （一）資產(chǎn)價值不是一個靜態(tài)的、性質(zhì)不變的概念 （二）價值與價格、成本 價格為取得一項資產(chǎn)所花費的實際貨幣量（外購） 成本為創(chuàng)建一項資產(chǎn)所必需的生產(chǎn)要素的貨幣價值,價格 成本,不一定與價值相等,2019/7/16,7,二、資產(chǎn)評估中常見的價值類型 （一）公允市場價值被普遍接受 概念：資產(chǎn)在評估基準日的公開市場上的交易價格。,公開市場價值 形成的條件,買賣雙方地位平等 有充分的時間收集信息 有理智的經(jīng)濟人 自愿成交,2019/7/16,8,（二）投資價值企業(yè)并購、資產(chǎn)轉讓中使用頻率高 概念：某項資產(chǎn)相對于某個特定購買者（或所有者）的價值，表現(xiàn)為該資產(chǎn)給其所有者帶來的未來收益的價值。 投資價值&公允市場價值？,對不同的潛在購買者而言，同一資產(chǎn)的投資價值可能不同。因為資產(chǎn)的投資價值主要取決于其獲利能力，而一項資產(chǎn)的獲利能力不僅取決于該資產(chǎn)本身的狀況，而且與投資者的操作行為即價值創(chuàng)造直接有關。,2019/7/16,9,（三）賬面價值 概念：賬面原值減掉備抵項目 注意：資產(chǎn)評估不能直接以賬面價值為依據(jù)，只能以此為基礎，綜合考慮其他因素后對資產(chǎn)價值作出估計。 （四）內(nèi)在價值（理論價值）企業(yè)內(nèi)部使用 概念：資產(chǎn)預期創(chuàng)造的未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。 內(nèi)在價值&帳面價值？ 內(nèi)在價值&投資價值？,相對于某一個投資者的特定價值。,2019/7/16,10,（五）重置價值在非市場或有限市場條件下使用 概念：在現(xiàn)時的條件下，獲得與被評估資產(chǎn)同等功能的處于在用狀態(tài)下的資產(chǎn)所需耗費的成本。 重置價值=完全重置價值-各種損耗。 &賬面價值？ （六）清算價值（強制清算&有序清算） 概念：企業(yè)停止經(jīng)營，變賣企業(yè)所有資產(chǎn)減去負債后以貨幣形式存在的余額。 清算價值&公允市場價值？ （七）在用價值 概念：作為企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)對其所屬企業(yè)能夠產(chǎn)生的價值，而不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)所能實現(xiàn)的價值。,2019/7/16,11,小結,1、評估目的和評估對象不同，采用的價值形式也不同，即特定評估目的與價值類型之間存在匹配關系。 2、最常用的三種價值形式： 公允市場價值，內(nèi)在價值，重置價值。,市場法,收益法,成本法,2019/7/16,12,3 國際評估準則定義的價值類型,2019/7/16,13,3.1 資產(chǎn)評估中價值類型的實質(zhì)與意義,資產(chǎn)評估中價值類型的實質(zhì)為不同的資產(chǎn)業(yè)務提供適用的價格標準。,2019/7/16,14,3.2 國際價值類型,（一）市場價值標準（公開市場價值標準） 1、含義：資產(chǎn)在評估基準日公開市場上最佳使用狀 態(tài)下的價值 2、適用對象： （1）從資產(chǎn)業(yè)務看：適用于正常的產(chǎn)權變動類資產(chǎn)業(yè)務 （2）從評估對象看：被估資產(chǎn)是可在公開市場上出售的 資產(chǎn)。即指資產(chǎn)一 般應具有獨立功能，可單獨交 易，并且有一定的通用性。 3、評估市場價值的方法：市場比較法、收益法、成 本 法。,2019/7/16,15,（二）非市場價值（非公開市場價值） 1、含義： 指不滿足市場價值成立條件以及滿足市價成 立條件， 但只能在非公開市場條件下實現(xiàn)的價值。,2、適用對象： 需采用非市場價值標準評估的資產(chǎn)業(yè)務可分為兩類： （1）從資源業(yè)務看：屬于特定評估目的（主要指非正 常產(chǎn)權變動或非產(chǎn)權變動）,（2）從評估對象看：,屬于 特殊評估 對象,非經(jīng)營性資產(chǎn) 非競爭性資產(chǎn) 特定地理位置的資產(chǎn),商譽 專用資產(chǎn),有限市場資產(chǎn),無法單獨在公開市場出售,2019/7/16,16,3.3 國際與各種價值類型的內(nèi)在聯(lián)系,2019/7/16,17,2019/7/16,18,4.資產(chǎn)評估的假設,假設就像大海中的航標，為研究指明方向，使研究不偏離航向。,2019/7/16,19,一、交易假設基本假設 評估是在交易之前進行的專業(yè)活動，評估結果為交易服務。 三、公開市場假設 含義：被評估資產(chǎn)可以在完全競爭的資產(chǎn)市場上按市場原則進行交易。 要求：被評估資產(chǎn)具有一定的通用性。,公允市場價值,2019/7/16,20,三、繼續(xù)使用假設 含義：資產(chǎn)按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或?qū)⑥D換用途繼續(xù)使用。 核心：強調(diào)資產(chǎn)對未來的有效性，即假定被評估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，并且還將繼續(xù)使用下去。,在用價值,在用續(xù)用,轉用續(xù)用,移地續(xù)用,注意：繼續(xù)使用假設的兩個條件P32,2019/7/16,21,四、清算假設 含義：假定資產(chǎn)處于被迫出售或快速變現(xiàn)條件下，評估值通常要低于在公開市場假設或繼續(xù)使用假設前提下同樣資產(chǎn)的評估值。,清算價值,小結：會計假設必須同時符合，而資產(chǎn)評估假設只是選擇其中的一個或幾個。,2019/7/16,22,5 資產(chǎn)評估原則,工作原則 經(jīng)濟技術原則（定價原則）,2019/7/16,23,2.5.1 工作原則 1.獨立性原則 評估主體和評估業(yè)務的當事人雙方不能有任何的利益關系。 獨立性原則包含兩層含義 （1）評估機構的獨立性 （2）評估機構和評估人員在評估工作始終堅持獨立的第三者地位。,2019/7/16,24,2、客觀公正性原則：以充分的客觀事實為依據(jù)，實事求是、客觀公正。 3、科學性原則：體現(xiàn)在過程中，目的-價值類型-方法-評估程序-結果。程序合理科學。,2019/7/16,25,2.2 定價原則 1、預期收益原則 合理預測資產(chǎn)未來獲利能力和取得獲利能力的有效期限。 2、供求原則 評估人員在給資產(chǎn)定價時應充分考慮評估時市場上被評估資產(chǎn)的供求狀況。,2019/7/16,26,3、替代原則 在評估中面對幾種相同或相似資產(chǎn)的不同價格時，應取較低者為評估值。 4、貢獻原則 單項資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構成部分的價值，取決于他對其他相關資產(chǎn)或資產(chǎn)整體價值的貢獻。 、評估時點原則,2019/7/16,27,練習： 1、同一資產(chǎn)在不同假設條件下，評估結果應趨于一致。（ ） 答案：錯 2、非市場價值就是不公平價值，因此評估人員要把資產(chǎn)的市場價值作為追求的目標。（ ） 答案：錯 3、資產(chǎn)的非市場價值也是資產(chǎn)交易中的一種相對公平合理的價值，只是其相對合理性的適用范圍較窄。（ ） 答案：對,2019/7/16,28,4、資產(chǎn)評估價值取決于資產(chǎn)的（ ） A、原先的購買價格 B、生產(chǎn)成本 C、預期效用 D、評估基準日的利用現(xiàn)狀 5、在正常情況下，一棟別墅在某一時點的市場價值，不會高于此時點重新開發(fā)一同等效用別墅的成本（包括利潤）。這體現(xiàn)了資產(chǎn)評估的（ ） A、貢獻原則 B、客觀原則 C、預期原則 D、替代原則 6、在企業(yè)兼并時，目標企業(yè)（被兼并企業(yè)）價值評估的最適用假設是（ ） A、清算假設 B、公開市場假設 C、持續(xù)使用假設 D、持續(xù)經(jīng)營假設,答案：C,答案：D,答案：C,2019/7/16,29,7、銀行在因債務不能清償而需要對其受押的抵押房地產(chǎn)進行處置時，該抵押房地產(chǎn)價值的評估適用于（ ） A、清算假設 B、公開市場假設 C、持續(xù)使用假設 D、持續(xù)經(jīng)營假設 8、資產(chǎn)評估工作的執(zhí)行操作者不同于會計計價，它是由獨立于企業(yè)以外的具有資產(chǎn)評估資格的