新農(nóng)村建設(shè)項目可行性研究報告 (3).doc

嘉 興 市 經(jīng) 濟 建 設(shè) 規(guī) 劃 院 嘉興市銀建工程咨詢評估有限公司 湘家蕩區(qū)域（鐵路以南）新農(nóng)村建設(shè)綜合整治項目建議書湘家蕩區(qū)域（鐵路以南）新農(nóng)村建設(shè)綜合整治項目建議書 目目 錄錄 第一章第一章概況概況 1.1 項目概況項目概況 1.2 建設(shè)單位概況建設(shè)單位概況 1.3 項目可研編制的依據(jù)與范圍項目可研編制的依據(jù)與范圍 1.4 項目的主要內(nèi)容與特點項目的主要內(nèi)容與特點 1.5 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 1.6 主要結(jié)論主要結(jié)論 第二章第二章項目建設(shè)背景與必要性項目建設(shè)背景與必要性 2.1 項目建設(shè)背景項目建設(shè)背景 2.2 項目建設(shè)的必要性項目建設(shè)的必要性 2.3 項目建設(shè)的可能性項目建設(shè)的可能性 第三章第三章 項項目目規(guī)規(guī)模模內(nèi)內(nèi)容容與與 項目條件項目條件 3.1 項項目目規(guī)規(guī)模模和和內(nèi)內(nèi)容容 3.2 項項目目地地點點及及區(qū)區(qū)位位分分析析 . 3.3 外圍配套條件外圍配套條件 3.4 政策條件政策條件 第四章第四章拆遷方案拆遷方案 4.1 政策依據(jù)及目標(biāo)政策依據(jù)及目標(biāo) 4.2 拆遷安置方案拆遷安置方案 嘉 興 市 經(jīng) 濟 建 設(shè) 規(guī) 劃 院 嘉興市銀建工程咨詢評估有限公司 4.3 土地流轉(zhuǎn)方案土地流轉(zhuǎn)方案 4.4 拆遷安置程序拆遷安置程序 4.5 置換手續(xù)辦理和資金結(jié)算順序置換手續(xù)辦理和資金結(jié)算順序 第五章第五章 建設(shè)方案建設(shè)方案 5.1 建設(shè)方案建設(shè)方案 5.2 配套工程設(shè)施配套工程設(shè)施 第六章第六章 環(huán)境保護(hù)和水土保持環(huán)境保護(hù)和水土保持 6.1 環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 6.2 項目對環(huán)境的影響項目對環(huán)境的影響 6.3 環(huán)境保護(hù)措施環(huán)境保護(hù)措施 6.4 水土保持水土保持. 第七章第七章 項目管理和進(jìn)度計劃項目管理和進(jìn)度計劃 7.1 組織機構(gòu)組織機構(gòu) 7.2 進(jìn)度計劃進(jìn)度計劃 第八章第八章 投資估算與資金籌措投資估算與資金籌措 8.1 投資估算投資估算 8.2 資金籌措資金籌措 8.3 資金年度使用計劃資金年度使用計劃 第九章第九章 經(jīng)濟評價經(jīng)濟評價 9.1 經(jīng)濟評價說明經(jīng)濟評價說明 9.2 財務(wù)評價財務(wù)評價 9.3 國民經(jīng)濟評價國民經(jīng)濟評價 第十章第十章 社會效益評價社會效益評價 10.1 社會效益評價社會效益評價 嘉 興 市 經(jīng) 濟 建 設(shè) 規(guī) 劃 院 嘉興市銀建工程咨詢評估有限公司 第十一章第十一章 結(jié)論和建議結(jié)論和建議 11.1 結(jié)論結(jié)論 11.2 建議建議 附件附件 1 1：嘉興市委辦、市府辦：嘉興市委辦、市府辦關(guān)于開展節(jié)約集約用地試點加關(guān)于開展節(jié)約集約用地試點加 快農(nóng)村新社區(qū)建設(shè)的若干意見快農(nóng)村新社區(qū)建設(shè)的若干意見 （嘉委辦（嘉委辦200850200850 號）號） 附件附件 2 2：項目區(qū)域位置圖：項目區(qū)域位置圖 嘉 興 市 經(jīng) 濟 建 設(shè) 規(guī) 劃 院 嘉興市銀建工程咨詢評估有限公司 第一章第一章 概況概況 1.1 項目概況項目概況 1.1.1 項目名稱：項目名稱：湘家蕩區(qū)域 (鐵路以南)新農(nóng)村建設(shè)綜合整 治項目 1.1.2 項目內(nèi)容：項目內(nèi)容：項目區(qū)域范圍內(nèi)拆遷農(nóng)房建筑 263000 平 方米，動遷及安置人口約 3718 人，共涉及 農(nóng)戶 1116 戶，流轉(zhuǎn)土地和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田 5291 畝，以及與農(nóng)田相關(guān)的水利、交通設(shè) 施建設(shè)等。 1.1.3 項目總投資：項目總投資：77560.95 萬元 1.1.4 項目地址項目地址：位于嘉興市湘家蕩區(qū)域 鐵路以南 1.1.5 項目性質(zhì)：項目性質(zhì)：新農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施 1.2 建設(shè)單位概況建設(shè)單位概況 1.2.1 企業(yè)名稱：企業(yè)名稱：嘉興湘家蕩投資有限公司 1.2.2 法定地址：法定地址：嘉興市南湖區(qū)七星鎮(zhèn)興星路 518 號 1.2.3 法定代表人：法定代表人： 1.2.4 建設(shè)單位簡介：建設(shè)單位簡介： 嘉興湘家蕩投資有限公司成立于 2008 年 10 月, 注冊 資金 4.6 億，公司主要負(fù)責(zé)湘家蕩區(qū)域的開發(fā)、建設(shè)和管理。 公司成立以來，積極遵循市場化原則，以自求平衡為目標(biāo)， 嘉 興 市 經(jīng) 濟 建 設(shè) 規(guī) 劃 院 嘉興市銀建工程咨詢評估有限公司 堅持政府調(diào)控、民間參與市場導(dǎo)向相結(jié)合，多渠道籌措城 建資金，最大限度地發(fā)揮優(yōu)勢，用活政策，負(fù)債經(jīng)營，盤 活土地存量，創(chuàng)造土地級差，極大地推動了度假區(qū)的大踏 步前進(jìn)。 在嘉興市委、市政府的重視和關(guān)心下，嘉興湘家蕩投 資有限公司按照總體規(guī)劃的要求，著手度假區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)，力爭把湘家蕩旅游度假區(qū)建設(shè)成為長江三角洲的度 假勝地。 1.3 項目可研編制的依據(jù)與范圍項目可研編制的依據(jù)與范圍 1.3.1 編制依據(jù)編制依據(jù) 1、 嘉興市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱 要 2、 嘉興市城市總體規(guī)劃（ 2003-2020） 3、 嘉興市城鄉(xiāng)一體化發(fā)展綱要 4、 嘉興市打造城鄉(xiāng)一體化先行地行動綱領(lǐng) （嘉委 【2008】1號） 5、 關(guān)于開展節(jié)約集約用地試點加快農(nóng)村新社區(qū)建設(shè) 的若干意見(嘉委辦【2008】50號文) 6、 關(guān)于進(jìn)一步加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度加快推進(jìn)城鄉(xiāng) 一體化促進(jìn)現(xiàn)代化新農(nóng)村建設(shè)的若干意見 （南委 【2008】1號） 嘉 興 市 經(jīng) 濟 建 設(shè) 規(guī) 劃 院 嘉興市銀建工程咨詢評估有限公司 7、 關(guān)于全面推進(jìn)村莊集聚加快農(nóng)村新社區(qū)建設(shè)的實 施意見 （南委【2008】9號） 8、 嘉興湘家蕩區(qū)域總體規(guī)劃 1.3.2 編制范圍編制范圍 本報告著重對項目建設(shè)必要性、項目方案、組織機構(gòu)、 實施進(jìn)度、投資估算、經(jīng)濟評價、社會效益等方面的進(jìn)行 論述。 1.4 項目的主要內(nèi)容與特點項目的主要內(nèi)容與特點 1.4.1 項目的主要內(nèi)容項目的主要內(nèi)容 項目區(qū)域范圍內(nèi)拆遷農(nóng)房建筑 263000 平方米，動遷及 安置人口約 3718 人，共涉及農(nóng)戶 1116 戶，流轉(zhuǎn)土地和建 設(shè)標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田 5291 畝，以及與農(nóng)田相關(guān)的水利、交通設(shè)施建 設(shè)等。 1.4.2 項目的總體特點項目的總體特點 本項目系嘉興市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化建設(shè)、開展節(jié)約集約 用地試點（“兩分兩換”試點）工作的重要內(nèi)容之一，項 目建設(shè)是有效解決我市“三農(nóng)”問題、有效解決我市經(jīng)濟 發(fā)展與土地資源瓶頸矛盾、打造城鄉(xiāng)一體化先行地、發(fā)展 都市農(nóng)業(yè)和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的需要。該項目涉及農(nóng)戶多、拆遷 安置量大、標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)工作量大、項目所需資金量大。 1.5 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 嘉 興 市 經(jīng) 濟 建 設(shè) 規(guī) 劃 院 嘉興市銀建工程咨詢評估有限公司 項目的主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)見表 1.1 表 1.1 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 項目單位指標(biāo) 拆遷安置面積平方米263000 流轉(zhuǎn)及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)農(nóng) 田 畝5291 總投資萬元77560.95 財務(wù)內(nèi)部收益率11.00 財務(wù)凈現(xiàn)值 （i=8%） 萬元9745.39 經(jīng)濟內(nèi)部收益率17.76 經(jīng)濟凈現(xiàn)值 （i=8%） 萬元31635.13 1.6 主要結(jié)論主要結(jié)論 湘家蕩區(qū)域（鐵路以南）新農(nóng)村建設(shè)綜合整治程項目 對嘉興市節(jié)約集約利用土地資源，發(fā)展都市農(nóng)業(yè)，加快現(xiàn) 代新農(nóng)村建設(shè)和加速推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化有著十分必要的意義， 項目經(jīng)濟評價良好，社會效益顯著。 因此本報告認(rèn)為湘家蕩區(qū)域（鐵路以南）新農(nóng)村建設(shè)因此本報告認(rèn)為湘家蕩區(qū)域（鐵路以南）新農(nóng)村建設(shè) 綜合整治程項目綜合整治程項目是必要的、是必要的、可行的?？尚械摹?嘉 興 市 經(jīng) 濟 建 設(shè) 規(guī) 劃 院 嘉興市銀建工程咨詢評估有限公司 第二章第二章 項目建設(shè)背景與必要性項目建設(shè)背景與必要性 2.1 項目建設(shè)背景項目建設(shè)背景 2.1.1 工業(yè)化和城市化背景下帶來的土地資源工業(yè)化和城市化背景下帶來的土地資源緊張緊張 近 30 年來，隨著以市場為導(dǎo)向的經(jīng)濟發(fā)展思路的確立， 我國城市建設(shè)和城市化進(jìn)入了一個全新的、最好的發(fā)展時 期。像其它經(jīng)濟領(lǐng)域一樣，我國城市化發(fā)展也取得了長足 的發(fā)展。1978-2007 年，城市化率由 17.92%上升到 44.9%； 設(shè)市城市由 193 個增至 656 個，建制鎮(zhèn)由 2173 個增加至 19369 個。但是，從總體上講，我國城市化尚處于初級階段， 還有一段漫長的路要走。 自然資源是經(jīng)濟社會發(fā)展的物質(zhì)保障。我國是一個人 均自然資源擁有量相對貧乏的大國，資源對經(jīng)濟社會發(fā)展 將是一個長期的制約因素。那種認(rèn)為在信息化時代，資源 的重要性已經(jīng)下降的觀點是片面的，土地、水、森林、礦 產(chǎn)資源和石油資源仍然是當(dāng)代社會經(jīng)濟發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)。 從與工業(yè)化發(fā)展息息相關(guān)的耕地、水和能源等重要資源的 現(xiàn)狀看，我國的人均耕地面積只相當(dāng)于世界平均水平的 1/3，一些沿海省市的人均耕地不足 0.8 畝，低于世界公認(rèn) 的警戒線；由于工業(yè)化帶來城市化，原來的耕地變成了寬 闊的城市道路，住宅區(qū)和工業(yè)廠房區(qū)，使得本來就缺乏的 嘉 興 市 經(jīng) 濟 建 設(shè) 規(guī) 劃 院 嘉興市銀建工程咨詢評估有限公司 耕地變得更加緊張。 中國經(jīng)濟發(fā)展當(dāng)前最顯著的特征，工業(yè)化相伴而來的 城市化，就是從農(nóng)村社會向城市社會、從農(nóng)業(yè)經(jīng)濟向城鎮(zhèn) 經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型，按照有關(guān)的研究，在今后 10、30、50 年后， 城鎮(zhèn)人口和就業(yè)勞動力的比例分別會提高為 50%、 70%、 90%。這一進(jìn)程中，必將帶來經(jīng)濟、社會和文化各方面的變 遷和沖突。無論是農(nóng)村集體土地與城市國有土地的沖突、 城市開發(fā)用地與保障糧食的基本耕地，以及地方政府、開 發(fā)商與農(nóng)民之間的博弈，都將或已經(jīng)伴隨城市化、工業(yè)化 全過程。 在這樣的背景下，理清糾纏在土地這一不可再生資源 上的種種利益瓜葛，并制定有利于促進(jìn)城市化進(jìn)程、有利 于農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化、有利于生態(tài)環(huán)境建設(shè)和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、 適應(yīng)于市場經(jīng)濟總體制的土地戰(zhàn)略，不僅對土地各利益相 關(guān)方格外重要，更是保障城市化這一中國經(jīng)濟重要進(jìn)程的 根本所在。 2.1.2 城市發(fā)展背景城市發(fā)展背景 嘉興地處長江三角洲南翼的杭嘉湖平原，是新石器時 代馬家浜文化的發(fā)祥地，古稱長水。嘉興歷史悠久，文化 發(fā)達(dá)，自古是我國江南地區(qū)重要的農(nóng)業(yè)，工商業(yè)重鎮(zhèn)，素 以“魚米之鄉(xiāng)”、 “絲綢之府”、 “文化之邦”著稱。改革開放以來， 日益成為長江三角洲重要的工貿(mào)港口城市。 嘉 興 市 經(jīng) 濟 建 設(shè) 規(guī) 劃 院 嘉興市銀建工程咨詢評估有限公司 嘉興與寧波隔江相望，是滬、杭、甬城市連綿區(qū)重要 組成部分。它位于上海、江蘇、浙江三?。ㄊ校┙唤缣帲?東北距上海市 90 公里，西南距杭州市 90 公里，北距蘇州 70 公里，東距乍浦港 40 公里，處于最具有經(jīng)濟活力的長江 三角洲和中國沿海經(jīng)濟帶的中心位置。隨著乍浦港的開發(fā) 和杭州灣跨海大橋的建成，嘉興在長三角中的區(qū)位優(yōu)勢更 加明顯，同時，隨著嘉興自身經(jīng)濟的不斷發(fā)展，也將攜區(qū) 域背景優(yōu)勢主動加速融入到中國經(jīng)濟的火車頭當(dāng)中。 進(jìn)入二十一世紀(jì)以來，嘉興市政府制定了“加快建設(shè)長 江三角洲的經(jīng)濟重鎮(zhèn)，上海南翼的港口城市，江南水鄉(xiāng)的 文化名城”的發(fā)展思路，還提出了“要從城市創(chuàng)新中求發(fā)展， 要以經(jīng)營城市的理念規(guī)劃城市，以經(jīng)營城市的思路發(fā)展城 市，推動城市經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展”。 嘉興緊鄰上海，交通方便，處于大上海經(jīng)濟圈的第一 輻射圈層，并承擔(dān)了截流作用，限制特大城市的惡性膨脹， 實現(xiàn)生產(chǎn)力發(fā)展的梯度轉(zhuǎn)移。嘉興市城市總體規(guī)劃中確定 了嘉興市城市性質(zhì)為：嘉興市域的政治經(jīng)濟文化中心，浙 北的主要交通樞紐，長江三角洲南翼重要的工貿(mào)城市。 嘉興已進(jìn)入工業(yè)化中期，但城市化水平相對滯后，還 有 50%以上的農(nóng)民居住在農(nóng)村，一方面占用了大量非農(nóng)建 設(shè)用地，同時由于分散居住，各項城市基礎(chǔ)設(shè)施很難向這 部分農(nóng)村居民覆蓋，公共服務(wù)也很難為他們提供到位。 嘉 興 市 經(jīng) 濟 建 設(shè) 規(guī) 劃 院 嘉興市銀建工程咨詢評估有限公司 開展統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試點是貫徹落實黨的十七 大精神的重要舉措，也是貫徹剛剛召開的黨的十七屆三中 全會提出的中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問 題的決定的重大事項。2007 年下半年以來，省委、省政 府提出要在全省選擇具有較強代表性、典型性和可試性的 地區(qū)，開展綜合配套改革試點，嘉興被列為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合 配套改革試點的地級市。2008 年 4 月 28 日，省委常委會已 審議并原則通過了嘉興市開展統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試點 的總體方案。由此，嘉興市委、市政府關(guān)于開展節(jié)約集 約用地加快農(nóng)村新社區(qū)建設(shè)的若干意見 、南湖區(qū)委、區(qū)政 府關(guān)于全面推進(jìn)村莊集聚加快農(nóng)村新社區(qū)建設(shè)的實施意 見分別明確，2008 年嘉興市湘家蕩區(qū)域全面啟動統(tǒng)籌城 鄉(xiāng)綜合配套改革暨“兩分兩換”試點工作。2008 年 8 月 30 日，嘉興市召開“兩分兩換”民主懇談會。市委書記陳德 榮，市委常委、秘書長蔣唯民，副市長陳越強等市領(lǐng)導(dǎo)和 市級各有關(guān)部門主要負(fù)責(zé)人就“兩分兩換”的推進(jìn)工作， 與各試點鎮(zhèn)、村的基層干部以及試點所在地的市、縣兩級 的“兩代表一委員” 、村民代表等進(jìn)行懇談。2008 年 10 月 28 日項目建設(shè)單位及相關(guān)試點鎮(zhèn)、村的基層干部在嘉興市 湘家蕩區(qū)域七星鎮(zhèn)召開了試點動員大會。 七星鎮(zhèn)位于嘉興市東北角，是嘉興市的中心城鎮(zhèn)，距 離嘉興市區(qū) 4.5 公里，也是上海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)輻射的前沿地， 嘉 興 市 經(jīng) 濟 建 設(shè) 規(guī) 劃 院 嘉興市銀建工程咨詢評估有限公司 與上海、杭州、蘇州均距 80 公里左右，滬杭高速公路、滬 杭鐵路、320 國道穿鎮(zhèn)而過，交通便捷。七星鎮(zhèn)現(xiàn)有七星村、 大樹村、高豐村、博山村、東進(jìn)村等 6 個村，現(xiàn)有農(nóng)村居 民戶 4566 戶，戶籍人口 1.97 萬，新居民人口 1.1 萬；2007 年全鎮(zhèn)實現(xiàn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 26.6 億元，比 2006 年增長 19.6%；實現(xiàn)財政稅收收入 8579 萬元，同比增長 30.1%。 近幾年，隨著嘉興城市建設(shè)的加速和城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程 的推進(jìn)，七星鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)人口集聚度和鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌 都有了較大的改進(jìn)和完善。選擇這樣一個背靠嘉興、農(nóng)業(yè) 經(jīng)濟相對發(fā)達(dá)、人口素質(zhì)相對較高的衛(wèi)星城鎮(zhèn)作為我市兩 分兩換工作的試點，具有舉足輕重的作用。 2.2 項目建設(shè)的必要性項目建設(shè)的必要性 2.2.1 項目建設(shè)是深化嘉興市土地節(jié)約集約利用工作，提高項目建設(shè)是深化嘉興市土地節(jié)約集約利用工作，提高 土地利用效益的需要土地利用效益的需要 我市人多地少，耕地后備資源匱乏，當(dāng)前又正處于工 業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，耕地保護(hù)與用地保障的矛盾 日益突出。推進(jìn)土地資源節(jié)約集約利用，是緩解土地供需 矛盾、促進(jìn)人地和諧、保障我市經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展的重 大戰(zhàn)略舉措，也是關(guān)系民族生存根基和國家長遠(yuǎn)利益的大 計，是全面貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀的具體要求，是我國必須 長期堅持的一條根本方針。 嘉 興 市 經(jīng) 濟 建 設(shè) 規(guī) 劃 院 嘉興市銀建工程咨詢評估有限公司 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃綱要(草案)(十一五)提出， 落實節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境基本國策，建設(shè)低投入、高產(chǎn)出， 低消耗、少排放，能循環(huán)、可持續(xù)的國民經(jīng)濟體系和資源 節(jié)約型、環(huán)境友好型社會。土地、水、森林、礦產(chǎn)資源和 石油資源仍然是當(dāng)代社會經(jīng)濟發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)。從與工業(yè) 化發(fā)展息息相關(guān)的耕地、水和能源等重要資源的現(xiàn)狀看， 我國的人均耕地面積只相當(dāng)于世界平均水平的 1/3，一些沿 海省市的人均耕地不足 0.8 畝，遠(yuǎn)低于世界公認(rèn)的警戒線。 由于工業(yè)化和城市化，原來的耕地變成了寬闊的城市 道路，住宅區(qū)和工業(yè)廠房區(qū)，使得本來就缺乏的耕地變得 更加緊張，產(chǎn)生了農(nóng)村集體土地與城市國有土地、城市開 發(fā)用地與保障糧食的基本耕地的沖突。理清糾纏在土地這 一不可再生資源上的種種利益沖突，并制定有利于促進(jìn)城 市化進(jìn)程、有利于農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化、有利于生態(tài)環(huán)境建設(shè)和 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、適應(yīng)于市場經(jīng)濟總體制的土地戰(zhàn)略，即節(jié) 約集約利用土地，不僅對土地各利益相關(guān)方格外重要，更 是保障城市化這一中國經(jīng)濟重要進(jìn)程的根本所在。 通過編制和實施新一輪土地利用總體規(guī)劃，進(jìn)一步優(yōu) 化土地利用空間和布局結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)工業(yè)向經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和工 業(yè)功能區(qū)集中、人口向城鎮(zhèn)集中、住宅向社區(qū)集中，充分 發(fā)揮土地利用的集聚效應(yīng)。 該項目的實施，正是符合了這一政策趨勢。 嘉 興 市 經(jīng) 濟 建 設(shè) 規(guī) 劃 院 嘉興市銀建工程咨詢評估有限公司 2.2.2 項目建設(shè)是嘉興市推進(jìn)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、推進(jìn)城鄉(xiāng)一體項目建設(shè)是嘉興市推進(jìn)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、推進(jìn)城鄉(xiāng)一體 化的要求化的要求 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化是推進(jìn)現(xiàn)代化建設(shè)的 重大戰(zhàn)略，也是解決“三農(nóng)”問題的根本出路。 “三農(nóng)問題”是農(nóng)村問題、農(nóng)民問題、農(nóng)業(yè)問題的總 稱。解決“三農(nóng)”問題，最根本的出路在于城鎮(zhèn)化，創(chuàng)造 有效的就業(yè)崗位，把勞動力轉(zhuǎn)移到制造業(yè)和服務(wù)業(yè)上。從 國外的發(fā)展歷程來看，都是通過實現(xiàn)現(xiàn)代化來帶動城市化， 最后解決農(nóng)村問題。 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化主要包括六個方面的 任務(wù)：統(tǒng)籌城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)社會事業(yè)發(fā)展、統(tǒng)籌 城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)勞動就業(yè)和社會保障、統(tǒng)籌 城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境建設(shè)、統(tǒng)籌區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展。 該項目是我市實行“兩分兩換”的主要內(nèi)容，因為實 行“兩分兩換” ，首先要把原來分散布置的農(nóng)民住房進(jìn)行拆 遷，并進(jìn)行臨時安置，待集中建設(shè)的安置房建造完成后， 再進(jìn)行正式安置。所謂“兩分兩換”就是按照宅基地與承 包地分開、搬遷與土地流轉(zhuǎn)分開，以宅基地置換城鎮(zhèn)房產(chǎn)、 以土地承包經(jīng)營權(quán)置換社會保障的總體思路，因地制宜， 探索創(chuàng)新適合不同區(qū)位條件、經(jīng)濟發(fā)展水平、就業(yè)狀況、 居住特點的土地流轉(zhuǎn)方式、農(nóng)民集聚模式和推進(jìn)途徑，為 嘉 興 市 經(jīng) 濟 建 設(shè) 規(guī) 劃 院 嘉興市銀建工程咨詢評估有限公司 全面推進(jìn)土地集中流轉(zhuǎn)和農(nóng)民集聚進(jìn)城入鎮(zhèn)積累經(jīng)驗。 以宅基地置換城鎮(zhèn)房產(chǎn)、以土地承包經(jīng)營權(quán)置換社會 保障，通過在城市中建設(shè)安置房及相關(guān)配套基礎(chǔ)設(shè)施，可 以使農(nóng)民搬遷到城市里居住、就業(yè)，同時可以土地承包經(jīng) 營權(quán)置換得到城鎮(zhèn)居民的社會保障。因此，可以達(dá)到統(tǒng)籌 城鄉(xiāng)發(fā)展、推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化六大任務(wù)中的“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)勞動就業(yè)和社會保障”的重要任務(wù)。 2.2.3 項目建設(shè)是嘉興市發(fā)展都市農(nóng)業(yè)及農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的要求項目建設(shè)是嘉興市發(fā)展都市農(nóng)業(yè)及農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的要求 由于土地使用制度、戶籍制度和社會保障制度等方面 的束縛，農(nóng)業(yè)小規(guī)模兼業(yè)經(jīng)營、農(nóng)民建房散亂和農(nóng)村宅基 地閑置等問題長期得不到有效的破解，嚴(yán)重影響了我市現(xiàn) 代農(nóng)業(yè)發(fā)展。 都市農(nóng)業(yè)及農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化預(yù)示著未來農(nóng)業(yè)的發(fā)展方向， 一方面它是高度集約化的農(nóng)業(yè)，是生產(chǎn)經(jīng)營方式高度企業(yè) 化、規(guī)模化、市場化，一方面以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化為依托，為城 市的發(fā)展服務(wù)，以實現(xiàn)農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收的目標(biāo)。 伴隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，農(nóng)村經(jīng)濟運行從區(qū)域布局上 形成了以城市為中心、輻射帶動周邊近郊區(qū)域的都市農(nóng)業(yè) 發(fā)展的良好態(tài)勢。以西安市為例，目前已形成了“三圈層” 的都市農(nóng)業(yè)發(fā)展的格局。即以城三區(qū)為中心，輻射帶動周 邊近郊區(qū)域；以涉農(nóng)區(qū)縣的部分區(qū)域為主，已形成城郊農(nóng) 業(yè)發(fā)展的強勁勢頭；以城市的遠(yuǎn)郊農(nóng)業(yè)淺山塬區(qū)、嶺區(qū)為 嘉 興 市 經(jīng) 濟 建 設(shè) 規(guī) 劃 院 嘉興市銀建工程咨詢評估有限公司 主的區(qū)域，形成了優(yōu)勢鮮明的生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展勢頭。 促進(jìn)都市農(nóng)業(yè)發(fā)展，也是當(dāng)前“三農(nóng)”問題迫切需要解 決的新課題。首先，加快發(fā)展都市農(nóng)業(yè)，是構(gòu)建城郊型經(jīng) 濟，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的動力。當(dāng)前在整體經(jīng)濟的配制 中，城市經(jīng)濟占有主導(dǎo)地位，而都市農(nóng)業(yè)的研究和實踐尚 處于起步階段，沒有城市經(jīng)濟的繁榮和快速發(fā)展，就不可 能有條件去反哺“三農(nóng)”。反之，沒有農(nóng)村、農(nóng)業(yè)人口走向 富裕，也就沒有城市整體發(fā)展意義上的富裕。其次，加快 發(fā)展都市農(nóng)業(yè)，是走城鄉(xiāng)和工農(nóng)互動一體化發(fā)展的必由之 路。城市工業(yè)的科技、經(jīng)濟和文化，在對農(nóng)業(yè)的滲透同時， 促進(jìn)了工業(yè)與農(nóng)業(yè)的有機結(jié)合。這種結(jié)合最終會使農(nóng)業(yè)擺 脫自然環(huán)境的影響，向工業(yè)化生產(chǎn)轉(zhuǎn)變，從而使農(nóng)業(yè)與工 業(yè)最終互為交融。第三，加快發(fā)展都市農(nóng)業(yè)，是實現(xiàn)農(nóng)村 與城市服務(wù)一體化發(fā)展、推進(jìn)城郊型經(jīng)濟發(fā)展的有效保障。 由于歷史原因，城鄉(xiāng)、工業(yè)與農(nóng)業(yè)、城市居民與農(nóng)村人口 之間存在差距。因此，要使都市農(nóng)業(yè)健康、快速發(fā)展，就 要從市場經(jīng)濟運行中尋找出路，滿足城市居民的需要。從 社會體系上應(yīng)逐步實現(xiàn)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)就業(yè)和社會保障，加快建 立健全農(nóng)村人口醫(yī)療服務(wù)機制和保障制度、農(nóng)村貧困人口 的最低生活保障制度，使城郊農(nóng)民在各方面享受與城鎮(zhèn)居 民同等待遇。 2.2.4 項目建設(shè)是嘉興市打造城鄉(xiāng)一體化先行地的需要項目建設(shè)是嘉興市打造城鄉(xiāng)一體化先行地的需要 嘉 興 市 經(jīng) 濟 建 設(shè) 規(guī) 劃 院 嘉興市銀建工程咨詢評估有限公司 胡錦濤總書記在中央農(nóng)村工作會議上指出“統(tǒng)籌城鄉(xiāng) 經(jīng)濟社會發(fā)展就是要充分發(fā)揮城市對農(nóng)村的帶動作用和農(nóng) 村對城市的促進(jìn)作用，實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化” 。 南湖區(qū)是全省 城鄉(xiāng)一體化基礎(chǔ)條件最好的一個地方，是全省乃至全國統(tǒng) 籌城鄉(xiāng)發(fā)展的先行區(qū)。從城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的一般規(guī)律看， 當(dāng)城市化水平達(dá)到 50%后，城市化開始向城鄉(xiāng)一體化邁進(jìn)。 南湖區(qū)目前城市化水平已超過 60%，正處于城市文明加速 普及，城鄉(xiāng)加速融合互動的新時期。因此，順應(yīng)和把握城 鄉(xiāng)一體化的基本規(guī)律，按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展的要求， 調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，明確發(fā)展思路，整合工作力量，走城鄉(xiāng)一 體化的發(fā)展道路。對建成完善的社會主義市場經(jīng)濟體制， 全面建設(shè)小康社會，具有重大而深遠(yuǎn)的意義。 嘉興湘家蕩區(qū)域是嘉興市城市總體規(guī)劃中的一部分， 2008 年以來，嘉興湘家蕩區(qū)域積極推進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群、創(chuàng)新推 進(jìn)、和諧構(gòu)建的“三大工程”建設(shè)，努力打造城鄉(xiāng)一體化 先行地。嘉興湘家蕩區(qū)域打造城鄉(xiāng)一體化先行地行動綱領(lǐng)， 以人的全面發(fā)展為根本，以統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展為主線，以建設(shè) 網(wǎng)絡(luò)型大城市為核心，不斷深化城鄉(xiāng)一體化配套改革，大 力推進(jìn)城市化、工業(yè)化和農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化，努力消除城鄉(xiāng) 二元結(jié)構(gòu)，縮小城鄉(xiāng)差別，逐步實現(xiàn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟、社會、文 化、生態(tài)的全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展，使全區(qū)人民共享現(xiàn) 代文明。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，加快城鄉(xiāng)一體化步伐，不僅是新 嘉 興 市 經(jīng) 濟 建 設(shè) 規(guī) 劃 院 嘉興市銀建工程咨詢評估有限公司 時期解決“三農(nóng)”問題的根本途徑和實現(xiàn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化的 必由之路；也是促進(jìn)我市接軌上海，融入長三角，建設(shè)大 城市，增創(chuàng)新優(yōu)勢，推進(jìn)新跨越的重要舉措。 嘉興市關(guān)于進(jìn)一步加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度加快推進(jìn) 城鄉(xiāng)一體化促進(jìn)現(xiàn)代新農(nóng)村建設(shè)的若干意見提出，要 “通過增加土地流轉(zhuǎn)收益” ， “按規(guī)劃、分層次、有步驟地 推進(jìn)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和社區(qū)建設(shè)，引導(dǎo)農(nóng)民住宅建設(shè)和居住 向中心鎮(zhèn)、城鎮(zhèn)社區(qū)集中，努力把傳統(tǒng)村落改造建設(shè)成為 布局合理、環(huán)境整潔、服務(wù)健全、文化豐富、管理民主、 生活舒適的新社區(qū)。到 2011 年，新社區(qū)集聚人口達(dá)到 5 萬 人以上，形成整潔優(yōu)美的農(nóng)村面貌新格局” 。嘉興市政府在 關(guān)于全面推進(jìn)村莊集聚加快農(nóng)村新社區(qū)建設(shè)的實施意見 中還明確指出， “在全面完成農(nóng)村新社區(qū)布點規(guī)劃的基礎(chǔ)上， 著手啟動農(nóng)村新社區(qū)示范點建設(shè)。2008 年余新鎮(zhèn)、七星鎮(zhèn) 要全面啟動建設(shè)步伐，計劃用 5 年時間，重點建設(shè) 50 個左 右農(nóng)村新社區(qū)示范點，同時推進(jìn)其他 200 個左右規(guī)劃點的 建設(shè)” 。 為了實現(xiàn)以上目標(biāo)，嘉興湘家蕩區(qū)域以促進(jìn)土地規(guī)模 經(jīng)營為抓手，進(jìn)一步集聚農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素，從根本上帶動農(nóng) 業(yè)產(chǎn)業(yè)提升，促進(jìn)資源集約利用和三次產(chǎn)業(yè)聯(lián)動發(fā)展。爭 取到 2011 年，有 30%及 10 萬畝耕地實行集中規(guī)模經(jīng)營， 按照科學(xué)規(guī)劃、分步實施的原則，對城鄉(xiāng)各類規(guī)劃進(jìn)行統(tǒng) 嘉 興 市 經(jīng) 濟 建 設(shè) 規(guī) 劃 院 嘉興市銀建工程咨詢評估有限公司 籌整合。以農(nóng)村新社區(qū)為重點，建立健全以城鎮(zhèn)為依托， 城鄉(xiāng)銜接、布局合理的城鄉(xiāng)公共服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。以集約利用土 地為導(dǎo)向，加快編制農(nóng)村新社區(qū)布點規(guī)劃。推進(jìn)資本、技 術(shù)、勞動力等各種要素向城鎮(zhèn)集中，進(jìn)一步壯大城鎮(zhèn)規(guī)模， 完善城鎮(zhèn)配套功能，發(fā)揮要素的集成效應(yīng)，增強城鎮(zhèn)各方 面的吸納力和承載力，加大以鎮(zhèn)帶村和以村促鎮(zhèn)的互動力 度，推進(jìn)鎮(zhèn)村基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)化，提升城鎮(zhèn)品位。強化鎮(zhèn)級 財政、規(guī)劃、建設(shè)、城管和環(huán)保等職能，增強中心鎮(zhèn)開發(fā) 建設(shè)自主權(quán)。通過政策激勵，積極鼓勵各類資本進(jìn)入城鎮(zhèn) 基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)建設(shè)領(lǐng)域，借助各方力量共同為城鄉(xiāng) 一體化建設(shè)出力。通過本項目的實施，把嘉興湘家蕩區(qū)域 打造成嘉興的城鄉(xiāng)一體化先行地。 綜上所述，該項目的實施，將有力地帶動嘉興節(jié)約集 約利用土地工作的開展，有效解決工業(yè)化、城市化的土地 空間和人力資源等要素制約問題，對發(fā)展都市農(nóng)業(yè)，加快 現(xiàn)代新農(nóng)村建設(shè)和加速推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化有著十分迫切、必 要的意義。 2.3 項目建設(shè)的可能性項目建設(shè)的可能性 2.3.1 項目建設(shè)的客觀條件項目建設(shè)的客觀條件 近年來，嘉興湘家蕩區(qū)域以十七大精神和科學(xué)發(fā)展觀 為指導(dǎo)，切實轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，拓展城鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)展新空 間，促進(jìn)集約集聚發(fā)展。按照建設(shè)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)配套改革先行 嘉 興 市 經(jīng) 濟 建 設(shè) 規(guī) 劃 院 嘉興市銀建工程咨詢評估有限公司 鎮(zhèn)為目標(biāo)，以市委、市政府提出的“兩創(chuàng)”戰(zhàn)略為重點， 在土地流轉(zhuǎn)、新社區(qū)建設(shè)、新城鎮(zhèn)推進(jìn)、基礎(chǔ)設(shè)施完善、 公共服務(wù)配套、社會保障健全等方面進(jìn)行大膽創(chuàng)新和突破， 為逐步形成統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展新體制、新機制積累了豐富的工 作經(jīng)驗，奠定了厚實的工作基礎(chǔ)。同時，也為本項目的實 施創(chuàng)造了較好的客觀條件。 2.3.2 項目實施的資源條件項目實施的資源條件 本項目拆遷安置、土地流轉(zhuǎn)及標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)范圍，是 根據(jù)嘉興市城市總體規(guī)劃、嘉興湘家蕩區(qū)域發(fā)展區(qū)域規(guī)劃、 嘉興湘家蕩區(qū)域現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展區(qū)總體規(guī)劃擬定的。項目實 施將嚴(yán)格遵循“以人為本、合理規(guī)劃、經(jīng)濟可行、和諧發(fā) 展”的原則，在認(rèn)真借鑒有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)操作經(jīng)驗的基 礎(chǔ)上，結(jié)合嘉興湘家蕩區(qū)域的實際情況綜合考慮。同時， 在仔細(xì)測算、規(guī)劃拆遷成本、流轉(zhuǎn)收益、建設(shè)新社區(qū)、土 地集約經(jīng)營方案的基礎(chǔ)上，充分考慮失土農(nóng)民的生活、收 入、就業(yè)等涉及人民群眾切身利益等問題。 2.3.3 項目實施的資金條件項目實施的資金條件 嘉興市委、市政府對推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化，加快現(xiàn)代新農(nóng) 村建設(shè)非常重視，市、區(qū)、鎮(zhèn)三級財政對本項目建設(shè)的支 持力度不斷加強，建立了統(tǒng)籌服務(wù)管理體制和優(yōu)化城鄉(xiāng)資 源配置機制，初步形成城鄉(xiāng)互動的合作機制。在當(dāng)前倡導(dǎo) 和諧社會的背景下，項目建設(shè)單位為將本項目真正落到實 嘉 興 市 經(jīng) 濟 建 設(shè) 規(guī) 劃 院 嘉興市銀建工程咨詢評估有限公司 處，正在進(jìn)一步爭取和合理利用各級政府的支持資金，最 大程度實現(xiàn)本項目建設(shè)資金的平衡。 嘉興市委、市政府關(guān)于進(jìn)一步加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力 度，加快推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化 促進(jìn)現(xiàn)代化新農(nóng)村建設(shè)的若干意 見明確，以創(chuàng)新財政資金投入機制，優(yōu)化財政涉農(nóng)資金 投入方向和投入結(jié)構(gòu)，確保公共財政投入到統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展 和新農(nóng)村建設(shè)的重點區(qū)域、重點工程和重點項目，以先行 鎮(zhèn)、試點村為載體，實行整體規(guī)劃，重點扶持。本拆遷安 置項目，是嘉興市關(guān)于開展節(jié)約集約用地的試點項目，因 此，從資金角度看，是屬于政策支持、政府鼓勵的項目。 本項目實施后，還將通過土地流轉(zhuǎn)增加收益，通過引 入各類資本拓展新農(nóng)村建設(shè)領(lǐng)域，通過土地規(guī)模經(jīng)營帶動 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)提升，這些都將是保證本項目實施的經(jīng)濟基礎(chǔ)。 綜上所述，本項目是多渠道增加農(nóng)民收入，從根本上 發(fā)展高效生態(tài)農(nóng)業(yè)，從源頭上縮小城鄉(xiāng)差別的有效措施； 是推進(jìn)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和新社區(qū)建設(shè)，形成整潔優(yōu)美農(nóng)村面 貌新格局的有效途徑；是強化公共服務(wù)，全面提高農(nóng)村社 會事業(yè)發(fā)展水平和農(nóng)村社會保障水平的有效保證；是全面 建設(shè)小康社會，構(gòu)建和諧社會的基本保障內(nèi)容，同時，將 為推動嘉興市城鎮(zhèn)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展再上新臺階發(fā)揮非常積極 的作用。因此，實施本項目是十分必要的。 嘉 興 市 經(jīng) 濟 建 設(shè) 規(guī) 劃 院 嘉興市銀建工程咨詢評估有限公司 第三章第三章 項項目目規(guī)規(guī)模模內(nèi)內(nèi)容容與與項目條件項目條件 3.1 項項目目規(guī)規(guī)模模和和內(nèi)內(nèi)容容 項目區(qū)域范圍內(nèi)拆遷農(nóng)房建筑 263000 平方米，動遷及 安置人口約 3718 人，共涉及農(nóng)戶 1116 戶，流轉(zhuǎn)土地和建 設(shè)標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田 5291 畝，以及與農(nóng)田相關(guān)的水利、交通設(shè)施建 設(shè)等。 3.2 項項目目地地點點及及區(qū)區(qū)位位分分析析 該項目地點在嘉興市湘家蕩區(qū)域七星鎮(zhèn)。 湘家蕩區(qū)域位于嘉興市東北部，主要由湘家蕩旅游度 假區(qū)，南湖區(qū)七星鎮(zhèn)和城市東片楔型綠地三部分組成，總 面積約 43 平方公里。 湘家蕩，又名湘家湖，湘湖。1997 年，浙江省人民政 府批準(zhǔn)建立浙江省湘家蕩旅游度假區(qū)。度假區(qū)規(guī)劃面積 715 公頃，其中湖泊 130 公頃，度假區(qū)融江南水鄉(xiāng)風(fēng)光、田園 浪漫景色為一體，有兼具現(xiàn)代水上娛樂、農(nóng)業(yè)觀光、休閑 度假之獨特功能。湘家蕩旅游度假區(qū)的開發(fā)和建設(shè)，除了 具有歷史的文化背景，更具有較好的開發(fā)經(jīng)濟價值。規(guī)劃 中的湘家蕩旅游度假區(qū)將興建國際會議沙龍、休閑賓舍、 溫泉生活館以及游艇會所等項目，并最終將該區(qū)打造成一 個具有國際視野和格局、集現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、生態(tài)旅游、休閑度 嘉 興 市 經(jīng) 濟 建 設(shè) 規(guī) 劃 院 嘉興市銀建工程咨詢評估有限公司 假、商務(wù)辦公、高尚居所為一體的綜合型旅游度假區(qū)。 七星鎮(zhèn)隸屬嘉興市南湖區(qū)，位于長江三角洲南翼，上 海、蘇州、杭州“金三角”的中心，是浙江省通往上海的 東大門。七星鎮(zhèn)鎮(zhèn)域面積 30.62 平方公里，人口 2 萬余人， 是傳統(tǒng)的“魚米之鄉(xiāng)” 。目前，七星鎮(zhèn)已被市委、市政府列 為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合改革配套試點鎮(zhèn)。 城市東片楔形綠地面積約 1 萬畝（7 平方公里） ，是中 心城市重要的生態(tài)功能區(qū)塊之一，隨著開發(fā)和建設(shè)力度的 不斷加大，未來的東片楔形綠地將成為中心城市不可或缺 的綠肺和休閑氧吧。 3.3 外圍配套條件外圍配套條件 項目外圍配套條件已經(jīng)基本成熟，其周邊環(huán)境條件如 道路、交通、市政、電力等基礎(chǔ)設(shè)施條件已基本具備。 3.1.1 道路與交通條件道路與交通條件 320 國道公路以及建設(shè)中的湘湖大道、亞太路連接嘉興 市中心與湘家蕩區(qū)域，距市中心車程僅 15 分鐘，項目范圍 內(nèi)部有已經(jīng)建成的鄉(xiāng)鎮(zhèn)級公路、村級道路，各類機械設(shè)備 均能到達(dá)項目建設(shè)地點。 3.1.2 給水給水 目前有日供水能力為 10 萬噸的嘉興石臼漾水廠和日供 水能力為 30 萬噸的嘉興第三水廠也將為本區(qū)提供充足的水 源。 嘉 興 市 經(jīng) 濟 建 設(shè) 規(guī) 劃 院 嘉興市銀建工程咨詢評估有限公司 3.1.3 排水排水 周邊道路均鋪設(shè)雨、污水管道，可為本項目提供雨、 污水排放接口。 3.1.4 電力電力 由嘉興市電網(wǎng)解決供配電，原有鎮(zhèn)、村電網(wǎng)能滿足項 目所需供電要求。 3.1.5 電訊電訊 可提供固定電話、寬帶光纖網(wǎng)絡(luò)、無線通訊等基礎(chǔ)電 信業(yè)務(wù)和增值電信業(yè)務(wù)。為項目拆遷提供便利。 3.4 政策條件政策條件 1、嘉委辦【2008】50號文關(guān)于開展節(jié)約集約用地試 點加快農(nóng)村新社區(qū)建設(shè)的若干意見是本項目的綱領(lǐng)性文 件，為本項目的實施指明了方向。 2、為加強對統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試點工作的領(lǐng)導(dǎo)， 市委、市政府專門成立了嘉興市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革領(lǐng) 導(dǎo)小組，主要職責(zé)是：負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)試點區(qū)域的規(guī)劃建設(shè)， 研究提出統(tǒng)籌開發(fā)建設(shè)總體規(guī)劃方案、重大政策建議意見， 對開發(fā)建設(shè)重大事項作出決策，推進(jìn)區(qū)域內(nèi)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合 配套改革及“兩分兩換” ”試點，妥善處理開發(fā)建設(shè)中不同利 益主體矛盾，保障聯(lián)合開發(fā)建設(shè)工作的順利進(jìn)行。 嘉 興 市 經(jīng) 濟 建 設(shè) 規(guī) 劃 院 嘉興市銀建工程咨詢評估有限公司 第四章第四章 拆遷安置方案拆遷安置方案 4.1 政策依據(jù)及目標(biāo)政策依據(jù)及目標(biāo) 4.1.1 政策法律依據(jù)政策法律依據(jù) 中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法 城市房屋拆遷管理條例 浙江省城市房屋拆遷管理條例（修正版） 嘉興市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)民住房拆遷安置補償辦法 (嘉政辦發(fā)【2002】44 號) 秀城區(qū)農(nóng)民住宅房屋拆遷安置補償實施意見 (秀城政發(fā)【2003】54 號文件) 嘉興市區(qū)城市房屋拆遷獎勵優(yōu)惠辦法 (嘉政辦發(fā)【2006】107 號) 國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知 (國發(fā)【2008】3 號) 浙江省人民政府關(guān)于切實推進(jìn)節(jié)約集約利用土地的若干 意見 (浙政發(fā)【2008】3 號) 關(guān)于深化土地節(jié)約集約利用工作的若干意見 (嘉政發(fā)【2008】70 號) 關(guān)于開展節(jié)約集約用地試點加快農(nóng)村新社區(qū)建設(shè)的若干 嘉 興 市 經(jīng) 濟 建 設(shè) 規(guī) 劃 院 嘉興市銀建工程咨詢評估有限公司 意見 (嘉委辦【2008】50號) 關(guān)于進(jìn)一步加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度加快推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化 促進(jìn)現(xiàn)代化新農(nóng)村建設(shè)的若干意見 (南委【2008】1 號)） 關(guān)于全面推進(jìn)村莊集聚加快農(nóng)村新社區(qū)建設(shè)的實施意見 (南委【2008】9號) 南湖區(qū)七星鎮(zhèn)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展區(qū)域總體規(guī)劃 七星鎮(zhèn)農(nóng)村住宅置換城鎮(zhèn)房產(chǎn)實施細(xì)則 (七統(tǒng) 【2008】1 號) 4.1.2 政策目標(biāo)政策目標(biāo) 通過本項目的實施，帶動城鎮(zhèn)和中心村的建設(shè)、帶動 土地流轉(zhuǎn)規(guī)模集約經(jīng)營，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，加快推進(jìn)農(nóng) 業(yè)產(chǎn)業(yè)化；通過盤活農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地存量和挖掘潛力， 加快推進(jìn)工業(yè)化；通過轉(zhuǎn)移、培訓(xùn)和提升農(nóng)民，加快推進(jìn) 農(nóng)民市民化；通過加大以城帶鄉(xiāng)、以工哺農(nóng)力度，改造農(nóng) 村、提升農(nóng)業(yè)、轉(zhuǎn)移農(nóng)民，加快推進(jìn)農(nóng)村城鎮(zhèn)化，最終實 現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化。力爭到 2012 年，全市有三分之一以上的農(nóng) 民實現(xiàn)向城鎮(zhèn)和中心村集聚，各種形式流轉(zhuǎn)土地總面積 100 萬畝以上，50左右的農(nóng)田實現(xiàn)規(guī)模集約經(jīng)營。建成一 批規(guī)模大、層次高、效益好、一二三次產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的現(xiàn) 嘉 興 市 經(jīng) 濟 建 設(shè) 規(guī) 劃 院 嘉興市銀建工程咨詢評估有限公司 代產(chǎn)業(yè)園區(qū)，一批居住相對集聚、公共服務(wù)配套完善的現(xiàn) 代宜居新社區(qū)和一批對農(nóng)村極具帶動作用和具備小城市功 能的現(xiàn)代化網(wǎng)絡(luò)型大城市基礎(chǔ)性節(jié)點的現(xiàn)代新市鎮(zhèn)。 盡可能采取有效措施減少土地流轉(zhuǎn)與拆遷對當(dāng)?shù)鼐用?生產(chǎn)與生活的影響，以提高原有生產(chǎn)與生活水平為拆遷戶 安置目標(biāo)。 4.2 拆遷安置方案拆遷安置方案 4.2.1 指導(dǎo)思想及規(guī)劃原則指導(dǎo)思想及規(guī)劃原則 通過土地流轉(zhuǎn)與拆遷戶的安置規(guī)劃，幫助土地流轉(zhuǎn)與 拆遷戶建立自力更生、自食其力的經(jīng)濟系統(tǒng)，自我服務(wù)、 自我發(fā)展的社會體系，以及相應(yīng)的社會保障系統(tǒng)。具體工 作按下列各項原則進(jìn)行： 1土地流轉(zhuǎn)與拆遷戶安置要與當(dāng)?shù)氐膰琳我约皣?民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃相協(xié)調(diào)。 2全面考慮，統(tǒng)籌兼顧。正確處理國家、集體、個人 三者之間的利益關(guān)系。 3土地流轉(zhuǎn)與拆遷戶安置，以拆遷實物指標(biāo)和補償標(biāo) 準(zhǔn)為基礎(chǔ)，以提高拆遷戶原有生產(chǎn)與生活條件為目的。 4土地流轉(zhuǎn)與拆遷戶安置要因地制宜，合理利用當(dāng)?shù)?資源。 5按照有利生產(chǎn)、有利生活的原則，制定布局。 4.2.2 拆遷安置方案拆遷安置方案 嘉 興 市 經(jīng) 濟 建 設(shè) 規(guī) 劃 院 嘉興市銀建工程咨詢評估有限公司 一、拆遷方案分三種： （1）作價領(lǐng)取貨幣補貼到城鎮(zhèn)購置商品房； （2）到搬遷安置區(qū)置換搬遷安置（公寓）房； （3）部分或全部到產(chǎn)業(yè)功能區(qū)置換標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)用房。 二、方案內(nèi)容： （一）對放棄宅基地（包括住宅）進(jìn)入城鎮(zhèn)購買商品 房的農(nóng)戶，所購商品房面積達(dá)到人均 30m2 以上（提供相 應(yīng)的房產(chǎn)證明）的，政府對原住房直接給予相應(yīng)的貨幣補 貼，不再另外安排搬遷安置房，農(nóng)戶符合上款條件，并按 規(guī)定簽約搬遷的，貨幣補償款按“農(nóng)戶房屋評估補償、補 助、獎勵標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)定執(zhí)行。 （二）進(jìn)入城市和新市鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)置換搬遷安置（公寓） 房的農(nóng)戶，按照搬遷政策對原住房建筑面積實行房屋補償， 由項目實施單位統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)后，置換給農(nóng)戶，辦理土地 使用證和房屋所有證。具體內(nèi)容如下： 城鎮(zhèn)住房類型：分為多層和小高層。 城鎮(zhèn)住房戶型面積（具體戶型正確面積以房地產(chǎn)管 理部門核準(zhǔn)為準(zhǔn)） a型：68平方米,b型：78平方米,c型： 101平方米, d型：121平方米,e型：135平方米. 城鎮(zhèn)住房成本價：城鎮(zhèn)住房成本價1600元/，底 層車庫400元/。 置換小高層的有關(guān)規(guī)定：(a)農(nóng)戶選擇小高層一至 嘉 興 市 經(jīng) 濟 建 設(shè) 規(guī) 劃 院 嘉興市銀建工程咨詢評估有限公司 四層的，每套贈送建筑面積5平方米，不配備電梯，物業(yè)管 理費按多層住宅標(biāo)準(zhǔn)收??；(b)選擇小高層五層（含五層） 以上的，配備電梯，物業(yè)管理費按小高層住宅標(biāo)準(zhǔn)收取。 可置換城鎮(zhèn)住房標(biāo)準(zhǔn)建筑面積 （a）可置換城鎮(zhèn)住房標(biāo)準(zhǔn)建筑面積在按政策認(rèn)定人口 每人40平方米的基礎(chǔ)上，每戶再加60平方米計算。 （b）戶內(nèi)5人以上（含5人）的可置換城鎮(zhèn)住房標(biāo)準(zhǔn)建 筑面積不得突破260平方米；戶內(nèi)四代同堂且人口在6人以 上(含6人)的可置換城鎮(zhèn)住房標(biāo)準(zhǔn)建筑面積不得突破300平 方米。 （c）農(nóng)戶實際置換的城鎮(zhèn)住房面積，允許超可置換城 鎮(zhèn)住房標(biāo)準(zhǔn)建筑面積5平方米。 （d）躍層面積按50%抵扣置換城鎮(zhèn)住房標(biāo)準(zhǔn)建筑面積 指標(biāo)。 層次差價:見表4.1 城鎮(zhèn)住房價格結(jié)算 城鎮(zhèn)住房和車庫面積以房地產(chǎn)管理部門核準(zhǔn)面積為準(zhǔn)， 結(jié)算時，在可置換城鎮(zhèn)住房標(biāo)準(zhǔn)建筑面積和允許超5平方米 以內(nèi)的面積，按城鎮(zhèn)住房成本價結(jié)合層次差價結(jié)算。躍層 按實際建筑面積結(jié)合層次差價計算。 城鎮(zhèn)住房層次差價標(biāo)準(zhǔn)（元/） 表4.1 嘉 興 市 經(jīng) 濟 建 設(shè) 規(guī) 劃 院 嘉興市銀建工程咨詢評估有限公司 層層次次 一一 層層 二二 層層 三三 層層 四四 層層 五五 層層 六六 層層 七七 層層 八八 層層 九九 層層 十十 層層 十十 一一 層層 五層到 頂 560120100-285 五層 躍層到 頂 5601201000 躍 層- 320 小高層560120100-500250310370430500 （三）產(chǎn)業(yè)功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)用房由項目實施單位統(tǒng)一規(guī)劃 建設(shè)，按照農(nóng)民安置住宅面積的 12 倍置換給農(nóng)戶（具體 倍率按相應(yīng)價值量，據(jù)具體項目而定） ，并核發(fā)兩證。原則 上實行集體統(tǒng)一招租，確保農(nóng)戶收益。 （四）置換安置房的農(nóng)戶可申請按揭貸款，南湖區(qū)或 七星鎮(zhèn)財政安排一定專項資金進(jìn)行貼息或建立專項擔(dān)保基 金，支持置換戶購房的按揭擔(dān)保。 （五）申請以宅基地?fù)Q城鎮(zhèn)房產(chǎn)的農(nóng)村居民家庭要與 村簽訂原宅基地回收或不再申請宅基地的協(xié)議，不再享受 申請、使用農(nóng)村宅基地的權(quán)利。 （六）農(nóng)民入住城鎮(zhèn)集聚社區(qū)后，原則上將戶籍關(guān)系 遷入社區(qū)管理，享有城鎮(zhèn)居民在子女教育、職業(yè)培訓(xùn)、就 嘉 興 市 經(jīng) 濟 建 設(shè) 規(guī) 劃 院 嘉興市銀建工程咨詢評估有限公司 業(yè)服務(wù)等方面與城市居民的同等權(quán)利，并繼續(xù)享有原居住 地村集體經(jīng)濟組織除申請宅基地以外的權(quán)益。 4.3 土地流轉(zhuǎn)方案土地流轉(zhuǎn)方案 為進(jìn)一步完善城鄉(xiāng)就業(yè)和社會保障體系，對土地承包 經(jīng)營權(quán)全部流轉(zhuǎn)和農(nóng)村住宅置換城鎮(zhèn)房產(chǎn)的農(nóng)戶，建立起 土地承包經(jīng)營權(quán)有償流轉(zhuǎn)保障體系。 4.3.1 保障辦法保障辦法 1、土地承包經(jīng)營權(quán)置換流轉(zhuǎn)費保障辦法 對以戶為單位流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)至二輪承包期止， 土地承包經(jīng)營權(quán)有償流轉(zhuǎn)費按每年每畝 700 元的標(biāo)準(zhǔn)為基 數(shù)，按照每年每畝遞增 50 元的標(biāo)準(zhǔn)增加土地承包經(jīng)營權(quán)有 償流轉(zhuǎn)費。 2、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)置換城鄉(xiāng)居民社會養(yǎng)老保險補 助辦法。 以戶為單位，在辦理好土地承包經(jīng)營權(quán)全部流轉(zhuǎn)和農(nóng) 村住宅置換城鎮(zhèn)房產(chǎn)的農(nóng)戶，按照七星鎮(zhèn)農(nóng)村住宅置換 城鎮(zhèn)房產(chǎn)實施細(xì)則的人口認(rèn)定政策來認(rèn)定參保補助的人 口數(shù)量，獨生子女按一人計算。在參保補助的基礎(chǔ)上，置 換城鄉(xiāng)居民社會養(yǎng)老保險。 4.3.2 置換標(biāo)準(zhǔn)置換標(biāo)準(zhǔn) 以戶為單位，以政策認(rèn)定的人口數(shù)量，按照 16 周歲 嘉 興 市 經(jīng) 濟 建 設(shè) 規(guī) 劃 院 嘉興市銀建工程咨詢評估有限公司 （含 16 周歲）以上的每人補助 12000 元，16 周歲以下的每 人補助 4000 元的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行參保補助。 根據(jù)嘉政發(fā)200771 號文件規(guī)定，滿 16 周歲以上居民， 按城鎮(zhèn)居民繳費基數(shù)辦理年度繳納手續(xù)；滿 60 周歲以上的 居民，按城鎮(zhèn)居民繳費基數(shù)辦理一次性繳納手續(xù)，次月起 享受城鄉(xiāng)居民社會養(yǎng)老保險待遇。 在 2008 年 10 月底以前已經(jīng)辦理土地流轉(zhuǎn)的區(qū)域，70 周歲以上高齡老人在享受以上政策后，將不再享受嘉興市 南湖區(qū)綠舟農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司對高齡老人發(fā)放每月 100 元的生活養(yǎng)老補助。 2008 年度城鄉(xiāng)居民社會養(yǎng)老保險一次性繳費對照表年度城鄉(xiāng)居民社會養(yǎng)老保險一次性繳費對照表 表 4.2 單位：元 財 政 補 貼繳費基 數(shù) (二 選一) 個人繳費 （8%） 補貼帳戶 （3%） 統(tǒng)籌基金 （2%） 合計 （5%） 個人帳戶合 計（8%+3%） 月領(lǐng)取 金額 133901606831982132533019266134.5 178282139442392826706525633175.4 2008 年度城鄉(xiāng)居民社會養(yǎng)老保險繳費對照表年度城鄉(xiāng)居民社會養(yǎng)老保險繳費對照表 表 4.3 單位：元 財 政 補 貼 繳費基數(shù) (二選一) 個人繳費 （8%） 補貼帳戶 （3%） 統(tǒng)籌基金 （2%） 合計（5%） 個人帳戶合計 （8%+3%） 嘉 興 市 經(jīng) 濟 建 設(shè) 規(guī) 劃 院 嘉興市銀建工程咨詢評估有限公司 1339010714022686701473 1782814265353578921961 4.4 拆遷安置程序拆遷安置程序 本項目征地與拆遷安置工作將由嘉興湘家蕩投資有限 公司負(fù)責(zé)完成，具體流程如下： 4.3.1 拆遷調(diào)查拆遷調(diào)查 目前，嘉興湘家蕩投資有限公司已組織有關(guān)部門對項 目所在地塊的社會經(jīng)濟狀況進(jìn)行了調(diào)查，并對收集的資料 進(jìn)行分析整理。 （1）項目影響實物指標(biāo)初步分類 嘉興湘家蕩投資有限公司對項目范圍內(nèi)可能征地與拆 遷的基本實物進(jìn)行初勘，初勘工作采用手持 1/500 地形圖帶 現(xiàn)場踏勘和現(xiàn)場調(diào)查摸底相結(jié)合的方式進(jìn)行。 （2）項目影響實物指標(biāo)初步估算 初勘結(jié)束后，嘉興湘家蕩投資有限公司委托設(shè)計單位 結(jié)合實地調(diào)查了解的情況對項目拆遷影響主要實物指標(biāo)進(jìn) 行初步估算，并根據(jù)同類地段的數(shù)據(jù)對其它各類相關(guān)實物 指標(biāo)進(jìn)行推算，具體結(jié)果為：拆遷農(nóng)房建筑面積 263000 平 方米，動遷及安置人口約 3718 人（，共涉及農(nóng)戶 1116 戶。 4.3.2 申領(lǐng)房屋拆遷許可證申領(lǐng)房屋拆遷許可證 嘉 興 市 經(jīng) 濟 建 設(shè) 規(guī) 劃 院 嘉興市銀建工程咨詢評估有限公司 收集相關(guān)資料，根據(jù)國家及地方政府的法律法規(guī)編制 拆遷計劃和方案。 向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門申 領(lǐng)房屋拆遷許可證，并提交下列資料： (一)建設(shè)項目批準(zhǔn)文件； (二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證； (三)國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件； (四)拆遷計劃和拆遷方案； (五)辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金 證明。 由于本項目情況較特殊：系土地流轉(zhuǎn)項目，對于第一 至三款可根據(jù)實際情況調(diào)整所需提供資料。 4.3.2 評估及簽訂拆遷協(xié)議評估及簽訂拆遷協(xié)議 委托有資質(zhì)的中介機構(gòu)對建筑物、構(gòu)筑物及有關(guān)資產(chǎn) 進(jìn)行拆遷評估，作為拆遷賠償?shù)囊罁?jù)。 與被拆遷單位依據(jù)國家法律法規(guī)及評估報告就補償方 式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬 遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協(xié)議。 4.3.3 安置及拆遷安置及拆遷 （1）征地與安置 本項目涉及搬遷的工廠、單位、居住戶等用地，均采 取先收購，再進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一拆遷與征用、 嘉 興 市 經(jīng) 濟 建 設(shè) 規(guī) 劃 院 嘉興市銀