星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 (3).doc

/chess95660 /chess95660 目目 錄錄 第一章第一章 總論總論1 1 1.1 項(xiàng)目簡(jiǎn)介.1 1.2 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)、指導(dǎo)思想與范圍.2 1.3 項(xiàng)目建設(shè)單位簡(jiǎn)介.3 1.4 研究的主要結(jié)論與建議.5 第二章第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景與建設(shè)必要性項(xiàng)目建設(shè)背景與建設(shè)必要性6 6 2.1 項(xiàng)目建設(shè)背景.6 2.2 項(xiàng)目建設(shè)必要性.9 第三章第三章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)1212 3.1 蕪湖市旅游市場(chǎng)簡(jiǎn)析12 3.2 蕪湖市星級(jí)酒店市場(chǎng)簡(jiǎn)析14 3.3 項(xiàng)目周邊市場(chǎng)環(huán)境分析15 3.4 本章小結(jié)16 第四章第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件分析和需求分析項(xiàng)目建設(shè)條件分析和需求分析1717 4.1 項(xiàng)目建設(shè)條件分析17 4.2 縣域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)分析18 4.3 發(fā)展優(yōu)勢(shì)18 第五章第五章 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模2020 /chess95660 /chess95660 5.1 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模20 5.2 經(jīng)營內(nèi)容22 第六章第六章 工程設(shè)計(jì)方案工程設(shè)計(jì)方案2525 6.1 設(shè)計(jì)依據(jù)25 6.2 工程概況25 6.3 建筑設(shè)計(jì)25 6.4 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)27 6.5 輔助工程29 第七章第七章 環(huán)境影響分析環(huán)境影響分析3434 7.1 周邊環(huán)境現(xiàn)狀34 7.2 環(huán)境影響分析34 7.3 環(huán)境保護(hù)措施及治理效果35 第八章第八章 節(jié)節(jié) 能能3737 8.1 設(shè)計(jì)依據(jù) 37 8.2 節(jié)能措施37 第九章第九章 消防與安全衛(wèi)生消防與安全衛(wèi)生3939 9.1 消防39 9.2 勞動(dòng)安全40 9.3 衛(wèi)生防護(hù)41 第十章第十章 項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)與運(yùn)作方式項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)與運(yùn)作方式4444 10.1 組織機(jī)構(gòu).44 10.2 部門職能.44 第十一章第十一章 經(jīng)營方式與營銷策略經(jīng)營方式與營銷策略5151 /chess95660 /chess95660 11.1 經(jīng)營方式.51 11.2 營銷策略.51 第十二章第十二章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度5555 12.1 項(xiàng)目工程實(shí)施計(jì)劃.55 12.2 項(xiàng)目實(shí)施橫道圖.55 第十三章第十三章 投資估算投資估算5757 13.1 估算編制依據(jù).57 13.2 估算編制范圍.57 13.3 估算編制方法.57 13.4 投資估算.58 13.5 資金籌措及還貸.59 第十四章第十四章 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)6060 14.1 成本核算.60 14.2 利潤(rùn)估算.60 14.3 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論.62 第十五章第十五章 結(jié)論與建議結(jié)論與建議6464 /chess95660 第 1 頁 第一章第一章 總論總論 1.11.1 項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目簡(jiǎn)介 1.項(xiàng)目名稱：*建設(shè)項(xiàng)目 2.項(xiàng)目建設(shè)單位：* 3.項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 4.項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) *位于安徽省蕪湖縣行政文化中心的南端，南 面隔濱湖為風(fēng)景優(yōu)美的南湖，東臨蕪湖南路，占地面積 45 畝。 5.項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模： *按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，共有客房 238 套，貴賓 房 5 套，主樓 16 層，總高 72.5 米，裙房 3 層，高 19.2 米，另有 5 幢貴賓樓和一幢商務(wù)樓，地上總建筑面積 36006m2。地下一層建筑面 積 1270m2。 6.投資估算及籌措資金 總投資 18300 萬元，其中：建設(shè)投資 17900 萬元，鋪底流動(dòng)資 金 50 萬元，建設(shè)期利息 350 萬元。 本項(xiàng)目資金籌措按以下方式進(jìn)行： 項(xiàng)目單位自籌 8300 萬元； 融資 10000 萬元。 7.可行性研究報(bào)告編制單位：蕪湖市工程咨詢公司 /chess95660 第 2 頁 1.21.2 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)、指導(dǎo)思想與范圍可行性研究報(bào)告編制依據(jù)、指導(dǎo)思想與范圍 .1 編制依據(jù)編制依據(jù) 1.中華人民共和國城市規(guī)劃法 2.城市用地分類和規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn) （gbj137-90） 3. 蕪湖縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要 4.蕪湖縣土地利用總體規(guī)劃和蕪湖縣其他有關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃 5.蕪湖縣城市總體規(guī)劃 （20042020 年） 6.國家計(jì)委建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)容及深度的規(guī)定 7.其他相關(guān)的政策法規(guī)和技術(shù)規(guī)劃 8.*建設(shè)項(xiàng)目提供的相關(guān)資料 .2 指導(dǎo)思想指導(dǎo)思想 1.充分利用項(xiàng)目建設(shè)所在地的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，搞好項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)， 突出經(jīng)濟(jì)、先進(jìn)、實(shí)用、美觀、舒適和多功能性。 2.項(xiàng)目建設(shè)要圍繞發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)、知識(shí)經(jīng)濟(jì)、假日經(jīng)濟(jì)、旅游 資源、人文優(yōu)勢(shì)等做好旅游觀光事業(yè)這篇文章。為國內(nèi)外商貿(mào)易交 流、文化交流做出貢獻(xiàn)。 3.項(xiàng)目建設(shè)是按照蕪湖縣城市總體規(guī)劃的要求，通過項(xiàng)目建設(shè)， 進(jìn)一步完善周邊環(huán)境和項(xiàng)目建設(shè)所在地的城市中心區(qū)域功能，創(chuàng)造 良好的投資環(huán)境和經(jīng)營氣氛，吸引更多的客戶，謀求項(xiàng)目最大的經(jīng) 濟(jì)效益和社會(huì)效益。 4. 酒店設(shè)計(jì)既要現(xiàn)行特點(diǎn)體現(xiàn)行業(yè)特點(diǎn)（住宿、餐飲、娛樂、 商務(wù)、旅游、展覽與展示、購物、會(huì)議、交際等） ，又是具有服務(wù)社 /chess95660 第 3 頁 會(huì)（滿足市場(chǎng)需要、增加就業(yè)、拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等）的功能。 .3 可行性研究報(bào)告編制的范圍可行性研究報(bào)告編制的范圍 1.項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 2.項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 3.建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 4.工程技術(shù)方案 5.公用工程和輔助設(shè)施 6.環(huán)保、節(jié)能、安全與消防 7.項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 8.組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 9.投資估算和資金籌措 10.效益分析 11.結(jié)論與建議 1.31.3 項(xiàng)目建設(shè)單位簡(jiǎn)介項(xiàng)目建設(shè)單位簡(jiǎn)介 *由實(shí)力浙商投資，公司成立于 2006 年，注冊(cè)資本 3000 萬元，現(xiàn)有員工 20 余人，并于 2007 年投資成立控股公司蕪湖 天虹置業(yè)有限公司，公司注冊(cè)資本 2000 萬元。公司在蕪湖縣投資在 建項(xiàng)目有南湖大酒店、南湖小區(qū)（暫定名） ，擬建項(xiàng)目有皖南汽車交 易市場(chǎng)（暫定名） ，目前公司以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為龍頭，憑借多年專 業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)及雄厚資金實(shí)力，成立伊始就招攬大批高素質(zhì)人才公司， 通過產(chǎn)品經(jīng)營、品牌經(jīng)營、資本經(jīng)營的有機(jī)結(jié)合，形成并重點(diǎn)發(fā)展“ /chess95660 第 4 頁 酒店、房產(chǎn)、商貿(mào)“三大板塊。 “日出江花紅勝火” ，長(zhǎng)江之畔的蕪湖縣正蓬勃發(fā)展，蕪湖南湖 大酒店有限公司將繼續(xù)秉持以品牌化經(jīng)營，秉承“誠信、團(tuán)結(jié)、創(chuàng) 新、務(wù)實(shí)”的核心理念，憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢(shì)，以 項(xiàng)目為主線的經(jīng)營思路，從產(chǎn)品創(chuàng)新、產(chǎn)品質(zhì)量、生態(tài)環(huán)境、生活 配套等方面精心打造人居產(chǎn)品，肩負(fù)起建筑“百年大計(jì)“的重?fù)?dān)，致 力于為蕪湖縣城市建設(shè)締造新的生活夢(mèng)想，使公司成長(zhǎng)為蕪湖最優(yōu) 秀的的酒店業(yè)、地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)投資開發(fā)商和運(yùn)營商之一。 1.41.4 研究的主要結(jié)論研究的主要結(jié)論與建議與建議 .1 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 主要主要經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)技技術(shù)術(shù)指指標(biāo)標(biāo) 名稱數(shù)量備注 總投資18300 萬元 其中：1、固定資產(chǎn)投資18250 萬元 建設(shè)期利息 350 萬 元 2、鋪底流動(dòng)資金50 萬元 正常年份銷售收入5340.7 萬元正常年 正常年份總成本3005.8 萬元正常年 利潤(rùn)總額2326.4 萬元正常年 所得稅581.6 萬元正常年 稅后利潤(rùn)1744.8 萬元正常年 /chess95660 第 5 頁 內(nèi)部收益率（）11.6%稅后 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）1299.6稅后 靜態(tài)投資回收期（年）7.9含建設(shè)期 1 年 動(dòng)態(tài)投資回收期（年）10.7含建設(shè)期 1 年 投資利潤(rùn)率（）10.8% 投資利稅率（）11.0% 盈虧平衡點(diǎn)（產(chǎn)量）70.5% /chess95660 第 6 頁 第二章第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景與建設(shè)必要性項(xiàng)目建設(shè)背景與建設(shè)必要性 2.12.1 項(xiàng)目建設(shè)背景項(xiàng)目建設(shè)背景 .1 蕪湖縣簡(jiǎn)介蕪湖縣簡(jiǎn)介 蕪湖縣位于安徽省東南部，長(zhǎng)江中下游南岸，古稱鳩茲，西漢 元豐二年（公元前 109 年）置縣，至今已有 2100 余年歷史?？h境東 南鄰宣城市，西南接南陵縣，東北與當(dāng)涂縣交界，西北毗鄰蕪湖市， 處于安徽省“沿邊” （沿浙江、江蘇） 、 “沿江” （沿長(zhǎng)江）發(fā)展戰(zhàn)略 的結(jié)合點(diǎn)。蕪湖縣歷史歷史悠久，當(dāng)代考古證明，早在四五千年前， 這里應(yīng)居住著皋夷人、山越人。春秋時(shí)，作為聚落邑地見于史冊(cè)， 名為“鳩茲” ，西漢元封二年（前 109） ，漢武帝劉徹改鄣郡為丹陽 郡，領(lǐng)縣十七，其中有蕪湖縣。蕪湖縣“東控勾吳，南連荊楚” ， “切近玉溪，地接姑熟” ， “扼中江之險(xiǎn)” ，歷來為兵家必爭(zhēng)之地。境 內(nèi)現(xiàn)存“楚王城遺跡” 、 “南唐九十殿” 、 “宣城官窯、 “宋代珩瑯寶 塔”等古跡。 “陶辛水韻”被評(píng)為蕪湖市新十景之一，和平生態(tài)旅游 區(qū)被命名為全國農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)。 蕪湖縣現(xiàn)轄灣沚、六郎、陶辛、方村、紅楊、花橋等 6 個(gè)鎮(zhèn) 124 個(gè)村 15 個(gè)社區(qū)，總面積 730 平方公里，人口 38.3 萬人。自 2002 年起，縣域綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力連續(xù) 6 年位居安徽省經(jīng)濟(jì)“十強(qiáng)縣” 行列。2007 年全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 47.4 億元，不含基金財(cái)政收 入 5.33 億元，農(nóng)民人均純收入 5382 元。全縣三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 19.552.228.3。農(nóng)業(yè)上，以優(yōu)質(zhì)糧油、特色畜禽、名優(yōu)水產(chǎn)、果 /chess95660 第 7 頁 蔬苗木等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的區(qū)域特色經(jīng)濟(jì)已經(jīng)形成，是國家級(jí)商品糧基 地縣。工業(yè)上，現(xiàn)已形成機(jī)械制造、建筑建材、木器包裝、農(nóng)副產(chǎn) 品深加工等四大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。安徽省重點(diǎn)開發(fā)區(qū)蕪湖機(jī)械工業(yè)開 發(fā)區(qū)成為全縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)極和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，成為全縣對(duì) 外開放的窗口、招商引資的平臺(tái)。 蕪湖縣素稱“魚米之鄉(xiāng)” 。屬亞熱帶季風(fēng)性氣候，四季 宜人， 物產(chǎn)豐富，是蕪湖米市的重要糧倉。盛產(chǎn)糧、油、煙、棉、桑蠶、 茶、蔬菜和多種瓜果等。 “鳩茲牌”系列大米連 續(xù)榮獲全國農(nóng)業(yè)博 覽會(huì)金獎(jiǎng)；長(zhǎng)江鰣魚、刀魚、內(nèi)河鱖魚、大閘蟹飲譽(yù)中外。 蕪湖縣區(qū)位優(yōu)越，交通便捷。皖贛、寧銅鐵路穿境而過；航空 有南京碌口機(jī)場(chǎng)、合肥駱崗機(jī)場(chǎng)、蕪湖機(jī)場(chǎng)、黃山機(jī)場(chǎng),縣城灣沚距 合肥駱崗機(jī)場(chǎng)、南京祿口機(jī)場(chǎng)僅兩小時(shí)車程。青弋江、水陽江、漳 河直通黃金水道長(zhǎng)江，縣城灣沚鎮(zhèn)距朱家橋外貿(mào)碼頭僅 40 公里。 104 省道與 205 國道在縣境西面交會(huì)，蕪宣高速（蕪湖宣城） 、蕪 馬高速（蕪湖馬鞍山）已建成通車，銅南宣高速（銅陵南陵 宣城） 、蕪雁高速（蕪湖高淳）即將開工建設(shè)，四條高速在縣域東 西南北都設(shè)有出入口，這一獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，構(gòu)成了蕪湖縣到江浙地區(qū) 的 3 小時(shí)高速公路網(wǎng)絡(luò)。 近年來，蕪湖縣著力推進(jìn)城市化進(jìn)程，按照建成蕪湖市副中心 城市的目標(biāo)，縣城圍繞“東擴(kuò)南進(jìn)”思路，加快城南新區(qū)和東湖公 園開發(fā)建設(shè)，爭(zhēng)取用三年左右時(shí)間，建成城南新區(qū)，同時(shí)，有序改 造老城區(qū)。目前，全縣城鎮(zhèn)化率達(dá) 34%以上。在蕪湖縣“十一五” /chess95660 第 8 頁 規(guī)劃中，規(guī)劃建設(shè)以行政廣場(chǎng)、文教園為中心的南部行政文化區(qū)、 以蕪湖機(jī)械工業(yè)園為核心的東部工業(yè)區(qū)、以青弋江濱江景觀為重點(diǎn) 的商貿(mào)居住區(qū)，精心打造高品位、多功能的現(xiàn)代化城區(qū)。 為此，*擬開發(fā)建設(shè) *項(xiàng)目，以滿足灣沚及周邊地區(qū)日益增長(zhǎng)的休閑、 娛樂、商貿(mào)、服務(wù)、文化、體育等方面需要。 .2 本項(xiàng)目建設(shè)背景本項(xiàng)目建設(shè)背景 旅游經(jīng)濟(jì)是當(dāng)今時(shí)代發(fā)展最快、最具活力、最有前途的產(chǎn)業(yè)。 五十年代以來，世界旅游業(yè)以年均 9.3%以上的速度遞增，大大超過 同期工業(yè)經(jīng)濟(jì)的年均增長(zhǎng)率，全球國際國內(nèi)旅游業(yè)總收入占各國國 內(nèi)生產(chǎn)總值的比重已達(dá) 11%以上，其發(fā)展進(jìn)程和趨勢(shì)表明，旅游業(yè) 已成為全球第一大創(chuàng)匯產(chǎn)業(yè)。我國是世界上旅游資源最豐富的國家， 雖然旅游業(yè)起步較晚，但發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，至 1998 年末，我國旅游業(yè) 收入 3237.21 億元，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的 4.3%，1995-1998 年年均增 長(zhǎng)率 20%，是同期 gdp 增長(zhǎng)率的 2 倍多，旅游業(yè)在在我國國民經(jīng)濟(jì) 發(fā)展中的地位越來越重要。展望 21 世紀(jì)，隨著經(jīng)濟(jì)、科技的發(fā)展， 人民生活水平的提高，旅游業(yè)的市場(chǎng)前景將更加廣闊，可以預(yù)言， 旅游產(chǎn)業(yè)是永遠(yuǎn)朝陽型產(chǎn)業(yè)。由于該產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)綜合性極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)， 它的發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將發(fā)揮越來越大的作用。 賓館作為旅游經(jīng)濟(jì)的基本細(xì)胞，是旅游業(yè)收入的重要來源，賓 館業(yè)發(fā)達(dá)也促進(jìn)著旅游業(yè)的興旺，并帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的技術(shù)水平不斷 提高。蕪湖地處東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)與長(zhǎng)江流域的內(nèi)陸地帶的結(jié)合部， /chess95660 第 9 頁 腹地廣闊，水、陸、空交通便捷，通訊發(fā)達(dá)，隨著中央加快建設(shè)中 西部的戰(zhàn)略實(shí)施，蕪湖市將成為信息、資金、技術(shù)、商品從東部沿 海向中西部傳遞的前沿地帶，并正成為皖江的商貿(mào)中心，沿江經(jīng)濟(jì) 走廊已初具規(guī)模。以蕪湖為軸心的皖江區(qū)域擁有國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū) 3 處，省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū) 20 處；國家級(jí)自然保護(hù)區(qū) 4 處，省級(jí)自然保 護(hù)區(qū) 7 處；省級(jí)歷史文化名城 7 個(gè)，省級(jí)歷史文化保護(hù)區(qū) 5 處；國 家和省級(jí)森林公園 22 個(gè)，以及多處國家級(jí)文物保護(hù)單位，數(shù)十處省 級(jí)文物保護(hù)單位和省級(jí)重點(diǎn)寺廟，旅游資源十分豐富，自然風(fēng)光特 色明顯，歷史文化積淀深厚，宗教文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，生態(tài)環(huán)境保護(hù)完 好，是安徽省重要的旅游區(qū)域。所有這些給蕪湖大力發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì) 的生產(chǎn)和經(jīng)營提出了緊迫的要求。 結(jié)合蕪湖縣市場(chǎng)環(huán)境、特征、構(gòu)成和窬量，經(jīng)分析認(rèn)為：蕪湖 縣域及周邊地區(qū)，進(jìn)行適應(yīng)市場(chǎng)需求的旅游業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)項(xiàng)目 建設(shè)（如建設(shè)高檔酒店等）尚有很大的空間區(qū)位。因此，項(xiàng)目單位 審時(shí)度勢(shì)、把握機(jī)會(huì)、根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)（四星級(jí)酒店為空缺）特點(diǎn)， 決定實(shí)施該項(xiàng)目項(xiàng)目，并通過高水平的經(jīng)營管理而產(chǎn)生較好的社會(huì) 效益和經(jīng)濟(jì)效益。 2.22.2 項(xiàng)目建設(shè)必要性項(xiàng)目建設(shè)必要性 .1 建設(shè)建設(shè)*是發(fā)展三產(chǎn)、構(gòu)建現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的客觀要是發(fā)展三產(chǎn)、構(gòu)建現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的客觀要 求求 發(fā)展三產(chǎn)，是現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)的要求。關(guān)注第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì) 增長(zhǎng)的第一推動(dòng)力的新現(xiàn)象，必須認(rèn)識(shí)生產(chǎn)服務(wù)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)比 /chess95660 第 10 頁 重增大是第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)升級(jí)優(yōu)化的重要標(biāo)志，積極采取措施推 進(jìn)第二產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展?？h區(qū)要進(jìn)一步發(fā)展，實(shí)現(xiàn)“二次創(chuàng)業(yè)” ，離 不開一、二、三產(chǎn)的協(xié)調(diào)發(fā)展，力爭(zhēng)使第三產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)達(dá)到“三分 天下有其一” 。第三產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)是現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)一個(gè)重要特征。在 中國都市地區(qū)和旅游城市，休閑已成為一種主流時(shí)尚文化，并相應(yīng) 產(chǎn)生多種市場(chǎng)需求，在旅游業(yè)和娛樂業(yè)基礎(chǔ)上發(fā)展起來休閑經(jīng)濟(jì)， 形成了地區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，2000 年我國城鄉(xiāng)居民的恩格爾系數(shù)已 經(jīng)下降到 39.2%，開始邁入小康水平的門檻。2003 年我國人均 gdp 首次突破 1000 美元，旅游休閑進(jìn)入了一個(gè)急劇擴(kuò)張期， “假日經(jīng)濟(jì)” 就是一種突出表現(xiàn)。很多城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式已經(jīng)由依靠制造業(yè)轉(zhuǎn) 向依靠休閑業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)。 蕪湖縣區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)比較完善，對(duì)外開放度大，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)層次較高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體水平處于全省較領(lǐng)先地位， 經(jīng)濟(jì)集聚和輻射功能日益增強(qiáng)。*的建設(shè)，不僅完 善蕪湖縣的服務(wù)流通體系，適應(yīng)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整需要，而且對(duì)整 個(gè)安徽省的服務(wù)流通體系的改善都將產(chǎn)生積極作用，必將推動(dòng)蕪湖 第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本區(qū)位于華東地區(qū)腹地，長(zhǎng)三角西南部，是通往 風(fēng)景勝地杭州、黃山、九華山、齊云山、太平湖的重要門戶，合理 開發(fā)利用當(dāng)?shù)睾椭苓叺貐^(qū)的旅游資源，進(jìn)一步增強(qiáng)蕪湖在安徽省的 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極功能。鑒于蕪湖縣良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、商業(yè)戰(zhàn)略地位、地 方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，建設(shè)*具有客觀必要性。 .2 本項(xiàng)目建設(shè)是蕪湖機(jī)械工業(yè)園發(fā)展的需要本項(xiàng)目建設(shè)是蕪湖機(jī)械工業(yè)園發(fā)展的需要 蕪湖機(jī)械工業(yè)園創(chuàng)建于 2001 年，經(jīng)過 4 年左右的發(fā)展，已累計(jì) /chess95660 第 11 頁 完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 6.2 億元，建成“六通一平”面積 24.86 平 方公里。累計(jì)引進(jìn)入園企業(yè) 697 家，項(xiàng)目總投資 442 億元，初步形 成了以機(jī)械加工制造為主的產(chǎn)業(yè)集群。目前，45 平方公里的蕪湖機(jī) 械工業(yè)園東擴(kuò)計(jì)劃已經(jīng)初具規(guī)模，發(fā)展將進(jìn)一步加快。預(yù)計(jì)到 2010 年，園區(qū)內(nèi)就業(yè)人口將達(dá)到 35 萬人。隨著蕪湖機(jī)械工業(yè)園的發(fā)展， 對(duì)配套服務(wù)提出了更高的要求，為入園企業(yè)服務(wù)的商務(wù)中心、購物 中心、休閑中心、娛樂中心建設(shè)十分迫切。本項(xiàng)目的建設(shè)，正適應(yīng) 了滿足蕪湖機(jī)械工業(yè)園發(fā)展的需要，規(guī)劃建設(shè)配套服務(wù)區(qū)，提升蕪 湖機(jī)械工業(yè)園的配套水平，為入園企業(yè)服務(wù)，為招商引資創(chuàng)造良好 的硬件條件。 .3 本項(xiàng)目建設(shè)是城市副中心建設(shè)的需要本項(xiàng)目建設(shè)是城市副中心建設(shè)的需要 “十一五”期間，是蕪湖縣經(jīng)濟(jì)黃金發(fā)展期，到 2010 年，地區(qū) 生產(chǎn)總值達(dá)到 106 億元，年均增長(zhǎng) 24；工業(yè)銷售收入 150 億元， 年均增長(zhǎng) 19；財(cái)政總收入 10 億元，年均增長(zhǎng) 20；固定資產(chǎn)投 資 71 億元，年均增長(zhǎng) 26。 蕪湖市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五” 規(guī)劃綱要提出，蕪湖、繁昌、南陵三縣按照市域副中心城市要求， 加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建成區(qū)面積分別擴(kuò)大到 15 平方公里，人口 15 萬人?？h城需要快速擴(kuò)張，建成區(qū)面積將由現(xiàn)在的 8 平方公里擴(kuò)大 到 15 平方公里。從縣城周邊的地理?xiàng)l件看，向北是水網(wǎng)地區(qū)，地形 復(fù)雜，不適宜用于城市建設(shè)用地；向西，有青弋江阻隔，城市交通 很難組織。向東發(fā)展、向南擴(kuò)張，是蕪湖縣城發(fā)展的唯一選擇。 *位于蕪湖縣行政文化中心，層高 16 米，工程竣 /chess95660 第 12 頁 工后將成為蕪湖縣城南新區(qū)標(biāo)志性建筑，為蕪湖縣構(gòu)建市域副中心 發(fā)展邁出的堅(jiān)實(shí)的一步。 /chess95660 第 13 頁 第三章第三章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 3.13.1 蕪湖市旅游市場(chǎng)簡(jiǎn)析蕪湖市旅游市場(chǎng)簡(jiǎn)析 蕪湖位于安徽東部、瀕臨長(zhǎng)江，脈連黃山、九華山，素為“皖 南的門戶” 。蕪湖歷史悠久，春秋時(shí)代為吳國的鳩鶿邑，作為縣名始 于公元前 109 年，距今已有 2000 多年歷史。境內(nèi)有 240 萬年前亞歐 人類活動(dòng)遺址“人字洞” 、全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位-中國青銅文化發(fā) 祥地“大工山古銅冶遺址” 、全國重點(diǎn)寺廟“廣濟(jì)寺” 、中國第一座 城隍廟遺址等名勝古跡。蕪湖為國家級(jí)開放城市、國家對(duì)外籍輪開 放港口城市和中國優(yōu)秀旅游城市，擁有國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、出 口加工區(qū)。 蕪湖商業(yè)鼎盛，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)。宋代即被譽(yù)為“長(zhǎng)江巨埠、皖之中 堅(jiān)” ，明清又以“市聲如潮、百物翔集”著稱。近代是全國四大米市 之首，晚清時(shí)被辟為對(duì)外通商口岸，是長(zhǎng)江下游地區(qū)近代工業(yè)的發(fā) 祥地之一。 蕪湖交通便捷，是華東水陸交通樞紐。航空運(yùn)輸、鐵路干線、 長(zhǎng)江水運(yùn)、高速公路構(gòu)成了以蕪湖為樞紐的立體交通網(wǎng)絡(luò)。蕪湖長(zhǎng) 江大橋的建成，更提升了蕪湖作為全國重要的交通樞紐地位。 蕪湖襟江帶河，風(fēng)光宜人。市區(qū)中山路商業(yè)步行街環(huán)境優(yōu)美， 鳩茲廣場(chǎng)現(xiàn)代時(shí)尚，廣濟(jì)寺恢弘典雅，赭山翠黛環(huán)抱，鏡湖水波粼 粼。湖光山色，交相輝映，江城入畫，美不勝收。 /chess95660 第 14 頁 蕪湖旅游商品品種繁多，獲得國優(yōu)、部?jī)?yōu)和省優(yōu)著名產(chǎn)品及名 特產(chǎn)品 40 多種。其中，蕪湖鐵畫具有三百多年歷史，為“中華一絕” ；張恒春國藥店是百年老店，藥品聞名全國和東南亞；“傻子瓜子” ， 富有濃厚的傳奇色彩；奇瑞轎車，被譽(yù)為中國汽車行業(yè)的一匹黑馬。 由安徽省人民政府、中國旅游協(xié)會(huì)、中國貿(mào)促會(huì)、中國商業(yè)聯(lián) 合會(huì)、中國輕工業(yè)聯(lián)合會(huì)共同舉辦，蕪湖市人民政府、安徽省旅游 局、安徽省貿(mào)促會(huì)共同承辦的中國（蕪湖）國際旅游商品博覽交易 會(huì)自 2000 年以來連續(xù)成功地舉辦了五屆。在 2003 年獲得“中國旅 游知名品牌”的殊榮，已被定為例會(huì)。參展參會(huì)客商遍及全國各省、 市、自治區(qū)，20 多個(gè)國家與港、澳、臺(tái)。每屆會(huì)展期間，蕪湖會(huì)展 中心平均人流量達(dá) 15 萬多人次，是迄今為止全國同類交易會(huì)中檔次 最高、規(guī)模最大的專業(yè)性會(huì)展。 蕪湖市委、市政府十分重視旅游事業(yè)。自“九五”以來，旅游 投入逐年大幅度增長(zhǎng)，旅游基礎(chǔ)設(shè)施逐年完善，城市建設(shè)、旅游接 待、服務(wù)設(shè)施等方面都取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。全年接待國內(nèi)外各 類游客 549.82 萬人次，比上年增長(zhǎng) 9.6%，其中，接待國內(nèi)游客 548 萬人次，增長(zhǎng) 9.6%。全年實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)總收入 35.65 億元，比上年增 長(zhǎng) 15.0%，其中，旅游創(chuàng)匯收入 2460 萬美元，增長(zhǎng) 11.8%。目前， 全市公交運(yùn)營線路長(zhǎng)度 761.5 公里，車輛 718 輛，擁有 4000 輛出租 車。全市共有旅行社 37 家，星級(jí)飯店 20 家，擁有 aa 級(jí)及以上旅游 景區(qū) 5 處。 /chess95660 第 15 頁 3.23.2 蕪湖市星級(jí)酒店市場(chǎng)簡(jiǎn)析蕪湖市星級(jí)酒店市場(chǎng)簡(jiǎn)析 3.2.1 蕪湖市酒店一覽表 蕪湖市星級(jí)酒店一覽表蕪湖市星級(jí)酒店一覽表 序號(hào)酒店名稱星級(jí) 客房平均價(jià)格 （元/間/天） 出租率 （） 年平均接待 人數(shù)(萬人次) 1海螺國際大酒店四星5809020.8 2漢爵陽明四星5809019.2 3鐵山賓館四星5808016.5 4蕪湖國信大酒店四星5807015.8 5沃爾特大酒店四星5806012.2 6花園酒店三星480508.4 7希亞德大酒店三星480606.2 8鑫海洋大酒店三星480405.8 9新南港大酒店三星480506.5 10奧頓酒店三星480605.6 11東湖大酒店三星480506.2 12明遠(yuǎn)賓館二星280604.8 13海員樓賓館二星280405.2 14東亞大酒店二星280403.4 16金山賓館二星280403.8 17金傻子大廈二星280504.6 18繁陽賓館二星280403.7 19天源賓館二星280503.6 20龍津賓館二星280402.5 10新環(huán)賓館二星280402.2 合 計(jì)137.1 .2 蕪湖市內(nèi)星級(jí)酒店業(yè)發(fā)展總體趨勢(shì)簡(jiǎn)析蕪湖市內(nèi)星級(jí)酒店業(yè)發(fā)展總體趨勢(shì)簡(jiǎn)析 一是高星級(jí)酒店的經(jīng)營比重仍是大頭。雖然利潤(rùn)的絕對(duì)額和利 潤(rùn)率在下降，但經(jīng)營比重在酒店行業(yè)是仍拔頭籌。 /chess95660 第 16 頁 二是商務(wù)酒店的比重量繼續(xù)增加。 三是高星級(jí)酒店入住率高。 四是有著世界先進(jìn)管理模式酒店管理集團(tuán)對(duì)星級(jí)酒店的影響， 他們憑借著在信息收集和客房預(yù)訂、宣傳促銷與管理、培訓(xùn)等多方 面優(yōu)勢(shì)，使自身在華的市場(chǎng)份額和經(jīng)濟(jì)效益等都領(lǐng)先于我國傳統(tǒng)酒 店業(yè)。 3.33.3 項(xiàng)目周邊市場(chǎng)環(huán)境分析項(xiàng)目周邊市場(chǎng)環(huán)境分析 .1 區(qū)域特點(diǎn)區(qū)域特點(diǎn) 1. 本項(xiàng)目建于位于安徽省蕪湖縣行政文化中心的南端，南面隔 濱湖為風(fēng)景優(yōu)美的南湖，東臨蕪湖南路。境內(nèi)現(xiàn)存“楚王城遺跡” 、 “南唐九十殿” 、 “宣城官窯、 “宋代珩瑯寶塔”等古跡。 “陶辛水韻” 被評(píng)為蕪湖市新十景之一，和平生態(tài)旅游區(qū)被命名為全國農(nóng)業(yè)旅游 示范點(diǎn)。本區(qū)位于華東地區(qū)腹地，長(zhǎng)三角西南部，是通往風(fēng)景勝地 杭州、黃山、九華山、齊云山、太平湖的重要門戶，這也是旅客數(shù) 量的一個(gè)保障。 .2 市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析 1.通過對(duì)蕪湖市星級(jí)酒店市場(chǎng)分析，海螺國際大酒店、漢爵陽 明、鐵山賓館等四星級(jí)酒店均在蕪湖市內(nèi)，對(duì)本項(xiàng)目影響不大，蕪 湖縣境內(nèi)只有一家三星級(jí)東湖大酒店，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足容易增長(zhǎng)的旅 游、商務(wù)住宿條件，有著很大的市場(chǎng)空間。 2.隨著蕪湖縣的發(fā)展，各種基礎(chǔ)設(shè)施和旅游環(huán)境將持續(xù)改善， /chess95660 第 17 頁 大規(guī)模接待散客旅游者的條件已經(jīng)成熟同時(shí)，伴隨著對(duì)外開放的進(jìn) 一步擴(kuò)大，度假旅游等新型產(chǎn)品的開發(fā)，度假旅游者、商務(wù)旅游者、 會(huì)議旅游者將大大增加，這將確保市場(chǎng)高檔酒店的出租率持續(xù)攀升。 3.蕪湖機(jī)械工業(yè)園創(chuàng)建于 2001 年，經(jīng)過 4 年左右的發(fā)展，累計(jì) 引進(jìn)入園企業(yè) 697 家，預(yù)計(jì)到 2010 年，園區(qū)內(nèi)就業(yè)人口將達(dá)到 35 萬人。區(qū)內(nèi)沒有一家四星級(jí)酒店，有著很大的市場(chǎng)缺口。伴隨 著中國加入 wto 并且企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍不斷加大，企業(yè)交往將大大增 加，會(huì)帶來大量的國際國內(nèi)客源，另外一方面開發(fā)區(qū)各知名企業(yè)的 商務(wù)活動(dòng)（包括商務(wù)會(huì)議）對(duì)該地區(qū)高星級(jí)酒店有較大的需求，商 務(wù)客源及會(huì)議客源呈現(xiàn)跳躍式增長(zhǎng)。而本項(xiàng)目正是充分順應(yīng)了這種 趨勢(shì)。 3.43.4 本章小結(jié)本章小結(jié) 1.由于項(xiàng)目所在地的地理位置、經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁勢(shì)頭和需求旺盛 等造成了極大的高星級(jí)酒店市場(chǎng)機(jī)會(huì)，同時(shí)形成了一個(gè)刺激酒店業(yè) 結(jié)構(gòu)優(yōu)化化的過程。 2.目前，項(xiàng)目所處范圍內(nèi)的沒有高星級(jí)酒店，而本項(xiàng)目憑借其 優(yōu)勢(shì)和管理優(yōu)勢(shì)，使其具有極強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，有望成為城南新區(qū)酒店 中的“明星和龍頭“企業(yè)。 3.項(xiàng)目建設(shè)地周邊的商務(wù)圈使得本項(xiàng)目存在極大的發(fā)展空間。 客源、會(huì)議以及有關(guān)活動(dòng)較多，加上本項(xiàng)目將委托有經(jīng)驗(yàn)的管理集 /chess95660 第 18 頁 團(tuán)對(duì)其進(jìn)行管理，這些都對(duì)該項(xiàng)目建成以后的正常經(jīng)營十分有利。 4.伴隨著蕪湖融入長(zhǎng)三角，蕪湖縣的經(jīng)濟(jì)地位、區(qū)位優(yōu)勢(shì)也必 將加強(qiáng)，國際、國內(nèi)商務(wù)活動(dòng)的日益頻繁，以及國際、國內(nèi)旅游業(yè) 的持續(xù)發(fā)展將推動(dòng)蕪湖酒店業(yè)的持續(xù)繁榮、興旺。 /chess95660 第 19 頁 第四章第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件分析項(xiàng)目建設(shè)條件分析和需求分析和需求分析 4.14.1 項(xiàng)目建設(shè)條件分析項(xiàng)目建設(shè)條件分析 .1 縣域概述縣域概述 蕪湖縣位于安徽省東南部，長(zhǎng)江中下游南岸，古稱鳩茲，西漢 元豐二年（公元前 109 年）置縣。縣境東南鄰宣城市，西南接南陵 縣，東北與當(dāng)涂縣交界，西北毗鄰蕪湖市，處于安徽省“沿邊” （沿 浙江、江蘇） 、 “沿江” （沿長(zhǎng)江）發(fā)展戰(zhàn)略的結(jié)合點(diǎn)?，F(xiàn)轄灣沚、六 郎、陶辛、方村、紅楊、花橋等 6 個(gè)鎮(zhèn) 124 個(gè)村 15 個(gè)社區(qū)，總面積 730 平方公里，人口 38.2 萬人。自 2002 年起，縣域綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力 連續(xù) 5 年位居安徽省經(jīng)濟(jì)“十強(qiáng)縣”行列。 .2 縣域自然條件縣域自然條件 1.氣候條件。 蕪湖縣地處安徽省的東部，蕪湖市的東南部。東與馬鞍山市當(dāng) 涂縣接壤，南同宣城市毗鄰，西與南陵縣相連。屬亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng) 氣候。光照充足，雨量充沛，四季分明。年平均氣溫 15-16 攝氏度， 無霜期每年達(dá) 243 天。年平均降雨量 1200 毫米，雨量分別比較均勻。 日照時(shí)數(shù) 2000 小時(shí)左右，8 月份最多，1、2 月份最少。年平均風(fēng)速 3.3 米/秒，風(fēng)向季節(jié)性變化不明顯。 2.地質(zhì)條件。 蕪湖縣城區(qū)域內(nèi)屬于沖擊平原地區(qū)，地形有一定起伏，地形標(biāo) 高 5.825 米之間。西部屬青弋江河漫灘，工程地質(zhì)條件較差，且 /chess95660 第 20 頁 多為蔬菜種植用地，在城市建設(shè)用地評(píng)價(jià)中屬二類建設(shè)用地，此類 用地面積比較小。東部地區(qū)屬河谷平原地形，有一定的比降，谷地 由礫石砂質(zhì)河細(xì)粉砂、亞砂土物質(zhì)組成，工程地質(zhì)條件好，在城市 建設(shè)用地評(píng)價(jià)中屬一類建設(shè)用地，此類用地面積比較大。 4.24.2 縣域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)分析縣域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)分析 2007 年全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 47.4 億元，不含基金財(cái)政收入 5.33 億元，農(nóng)民人均純收入 5382 元。全縣三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 19.552.228.3。農(nóng)業(yè)上，以優(yōu)質(zhì)糧油、特色畜禽、名優(yōu)水產(chǎn)、果 蔬苗木等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的區(qū)域特色經(jīng)濟(jì)已經(jīng)形成，是國家級(jí)商品糧基 地縣。工業(yè)上，現(xiàn)已形成機(jī)械制造、建筑建材、木器包裝、農(nóng)副產(chǎn) 品深加工等四大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。安徽省重點(diǎn)開發(fā)區(qū)蕪湖機(jī)械工業(yè)開 發(fā)區(qū)成為全縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)極和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，成為全縣對(duì) 外開放的窗口、招商引資的平臺(tái)。 安徽省重點(diǎn)開發(fā)區(qū)蕪湖機(jī)械工業(yè)開發(fā)區(qū)成為全縣工業(yè)經(jīng)濟(jì) 發(fā)展新的增長(zhǎng)極和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，成為全縣對(duì)外開放的窗口、招商引 資的平臺(tái)。 境內(nèi)現(xiàn)存“楚王城遺跡” 、 “南唐九十殿” 、 “宣城官窯、 “宋代珩 瑯寶塔”等古跡。 “陶辛水韻”被評(píng)為蕪湖市新十景之一，和平生態(tài) 旅游區(qū)被命名為全國農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)。 4.34.3 發(fā)展優(yōu)勢(shì)發(fā)展優(yōu)勢(shì) 1.區(qū)位優(yōu)勢(shì) /chess95660 第 21 頁 蕪湖縣位于皖南北部，地處皖江城鎮(zhèn)帶上，是馬蕪宣經(jīng)濟(jì) 核心區(qū)的重要組成部分。北接蕪湖市區(qū)，西鄰宣城市，為兩大城市 之間的重要節(jié)點(diǎn)。隨著皖江城鎮(zhèn)帶建設(shè)步伐的加快和區(qū)域協(xié)調(diào)功能 的加強(qiáng)，蕪湖縣城可主動(dòng)接受兩大城市的輻射，做大做強(qiáng)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)。 2.交通優(yōu)勢(shì) 蕪湖縣交通發(fā)達(dá)。境內(nèi)青弋江直通黃金水道長(zhǎng)江，皖贛鐵路穿 越縣城，104 省道與 205 國道在縣境西面交會(huì)，蕪宣高速（蕪湖 宣城） 、蕪馬高速（蕪湖馬鞍山）已建成通車，銅南宣高速（銅陵 南陵宣城） 、蕪雁高速（蕪湖高淳）即將開工建設(shè)，四條高速 在縣域東西南北都設(shè)有出入口，這一獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，構(gòu)成了蕪湖縣到 江浙地區(qū)的 2 小時(shí)高速公路網(wǎng)絡(luò)?？h城灣沚距合肥駱崗機(jī)場(chǎng)、南京 祿口機(jī)場(chǎng)僅兩小時(shí)車程。 3.其他資源優(yōu)勢(shì) 蕪湖縣城工業(yè)企業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)良好，現(xiàn)已形成以機(jī)械制造、建筑 材料、木器包裝、糧油食品加工等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、速度 高于市轄三縣的平均水平，具有較好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)。 /chess95660 第 22 頁 第五章第五章 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 5.15.1 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 *位于安徽省蕪湖縣行政文化中心的南端，南 面隔濱湖路為風(fēng)景優(yōu)美的南湖，東臨蕪湖南路，占地面積 30000 平 方米。酒店按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，共有客房 238 套，主樓 16 層，總高 72.5 米，裙房 3 層，高 19.2 米，另有 5 幢貴賓樓和一幢商務(wù)樓， 地上總建筑面積 36006m2。地下一層建筑面積 1270 m2 。主要技術(shù) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 總用地面積：30000m2 總建筑面積：地上：36006 m2 地下：1270 m2 其中酒店：地上：31683 m2 地下：1270 m2 貴賓樓：2160 m2（每幢 432 m2共 5 幢） 商務(wù)樓：2208 m2 建筑密度： 24% 容積率：1.2 綠地率： 30% 機(jī)動(dòng)車停車數(shù)： 100 輛 詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)： 序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑面積(m2)備注 一地上建筑面積 31638 1 底層 5354 1.1 酒店大堂 780 1.2 大堂吧 257 1.3 自助餐廳 452 廚房 173m2 /chess95660 第 23 頁 1.4 商店 36 1.5 風(fēng)味餐廳 354 廚房 75m2 1.6ktv477 1.7 棋牌室 11 間(面積 1629m2) 1.8 行李房 18 1.9 電話機(jī)房 32 1.10 網(wǎng)絡(luò)機(jī)房 38 1.11 前臺(tái)辦公 31 1.12 商務(wù)中心 18 1.13 辦公 64 2 間 1.14 變配電間 212 1.15 消防中心及安保 ba 69 1.16 冷庫 191 3 間 1.17 采購部 25 1.18 收貨 27 1.19 營銷部 46 1.20 公關(guān)部美工室 37 2 夾層 2437 2.1 ktv 包房 1083 18 間(面積 22151m2) 2.2 辦公室 162 4 間 2.3 培訓(xùn)中心 86 2.4 職工餐廳 113 廚房 98m2 2.5 男更衣室 146 300 人 2.6 女更衣室 172 300 人 2.7 布草間 126 2.8 瓷器銀器庫 67 2.9 干貨庫 42 2.10 面包房 45 2.11 花房 11 2.12 arts 工作室 21 2.13 總庫房 158 2.14 庫房 89 2.15 工程部 116 3 二層 4377 3.1 帶洗手間餐廳包房 3217 31 間(面積 19162m2) 3.2 宴會(huì)廳 548 3.3 廚房 547 3.4 備餐 65 4 三層 2868 /chess95660 第 24 頁 4.1 會(huì)議間 992 14 間(面積 32235m2) 4.2 總經(jīng)理辦公室 134 4.3 財(cái)務(wù)室 148 4.4 酒店經(jīng)理辦公室 44 5 四層 1485 5.1 游泳池 511 5.2 健身房 336 6 五層 1267 6.1 男子 spa 會(huì)所 534 6.2 女子 spa 會(huì)所 396 7 六至十五層 12670 1267m2/層 7.1 標(biāo)準(zhǔn)間220 間 7.2 套間10 套 8 十六層 1180 8.1 商務(wù)客房8 套 8.2 行政酒廊 178 8.3 會(huì)議室 42 小計(jì) 36006 二地下建筑面積 1270 1 水泵房 290 2 柴油發(fā)動(dòng)機(jī)組 64 3 鍋爐房 162 4 冷凍機(jī)房 218 5 熱交換機(jī)房 96 合計(jì) 37276 (一+二) 5.25.2 經(jīng)營內(nèi)容經(jīng)營內(nèi)容 1.客房服務(wù)（為國際、國內(nèi)的個(gè)人或團(tuán)體提供高檔次的客房服 務(wù)） 為短期國際、國內(nèi)游客服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)客房） 。 為短期國際、國內(nèi)商務(wù)服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)客房） 。 為短期國際、國內(nèi)政務(wù)人員服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)客房） 。 為短期國際、國內(nèi)事務(wù)人員服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)客房） 。 /chess95660 第 25 頁 為短期國際、國內(nèi)政要服務(wù)（高級(jí)套房） 。 為長(zhǎng)期國際、國內(nèi)政要服務(wù)（高級(jí)套房） 。 為國際、國內(nèi)機(jī)構(gòu)辦公用房服務(wù)（寫字間） 。 2.會(huì)議、展覽與展示服務(wù) 為國際、國內(nèi)不同規(guī)模的會(huì)議、展覽與展示活動(dòng)提供全方位、 全過程服務(wù)。為此，設(shè)計(jì)了大、中、小會(huì)議中心和展覽與展示廳。 為商務(wù)會(huì)議服務(wù)。 為技術(shù)會(huì)議服務(wù)。 為學(xué)術(shù)會(huì)議服務(wù)。 為政務(wù)會(huì)議服務(wù)。 為新聞發(fā)展會(huì)服務(wù)。 為展覽與展示服務(wù)。 3、商業(yè)服務(wù) 為住店客人及機(jī)構(gòu)提供一體化的購銷服務(wù)。 為過往客人及機(jī)構(gòu)提供精品購銷服務(wù)。 經(jīng)營主業(yè)：旅游用品、禮儀用品、紀(jì)念品、藝術(shù)品、生活 用品、文化用品、辦公用品等。 4.餐飲服務(wù) 為住店客戶提供一體化餐飲服務(wù)。 為過往客戶提供特色性餐飲服務(wù)。 經(jīng)營主業(yè)：中餐、西餐、茶座、酒吧。 特色經(jīng)營：日餐、韓餐、泰餐、素餐等。 /chess95660 第 26 頁 5.娛樂服務(wù) 為住店客戶提供一體化娛樂服務(wù)。 為過往客戶提供大眾化娛樂服務(wù)。 經(jīng)營主業(yè)：游泳、保齡球、網(wǎng)球、壁球、臺(tái)球、網(wǎng)吧、健 身、棋牌、卡拉 ok、舞會(huì)等。 根據(jù)時(shí)尚性要求開展新奇性、趣味性、刺激性的娛樂及健 身服務(wù)。 6.其他服務(wù) 美容、美發(fā)服務(wù)。 保健服務(wù)（醫(yī)療、桑拿、按摩、氧吧、生理測(cè)評(píng)、心理咨 詢） 。 停車服務(wù) 郵政服務(wù) 金融服務(wù) 交通服務(wù) 旅游代理 /chess95660 第 27 頁 第六章第六章 工程設(shè)計(jì)方案工程設(shè)計(jì)方案 6.16.1 設(shè)計(jì)依據(jù)設(shè)計(jì)依據(jù) 1.原有總體布置和蕪湖國際大酒店有限公司設(shè)計(jì)要求。 2.規(guī)劃用地紅線圖。 3.國家和地方頒發(fā)的有關(guān)規(guī)范、和標(biāo)準(zhǔn)。 6.26.2 工程概況工程概況 *位于安徽省蕪湖縣行政文化中心的南端，南 面隔濱湖路為風(fēng)景優(yōu)美的南湖，東臨蕪湖南路，占地面積 30000 平 方米。酒店按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，共有客房 238 套，主樓 16 層，總高 72.5 米，裙房 3 層，高 19.2 米，另有 5 幢貴賓樓和一幢商務(wù)樓， 地上總建筑面積 36006m2。地下一層建筑面積 1270 m2 。 6.36.3 建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì) .1 總體布局與環(huán)境設(shè)計(jì)總體布局與環(huán)境設(shè)計(jì) 南湖國際大酒店位于蕪湖縣新的行政文化中心的南端，南面隔 湖濱路正對(duì)優(yōu)美的南湖，東臨蕪湖南路，在基地的東南角有規(guī)劃的 公共綠地，環(huán)境優(yōu)美，交通方便，是建造高檔酒店的理想位置。整 個(gè)項(xiàng)目包括一幢 16 層的四星級(jí)酒店、五幢 3 層的貴賓樓和一幢 3 層 商務(wù)樓。根據(jù)原有總體布置要求，沿蕪湖南路布置商務(wù)樓，酒店靠 基地北面居中布置，5 幢貴賓樓放在南面。在基地的西北角留有將 /chess95660 第 28 頁 來發(fā)展的用地。酒店沿蕪湖南路和湖濱路都設(shè)有單向 6m 寬的出入 車道，中間用 5m 寬的綠化帶分隔，這一道路形式與轉(zhuǎn)角的綠地 （靠酒店道路一側(cè)設(shè)向噴水池）一起組成了極為氣派、高檔的酒店 入口空間。酒店主入口廣場(chǎng)與南面綠地交接處呈弧形布置，中間是 圓形的噴水池和花壇，通過不同色彩的石材圖案來渲染酒店入口廣 場(chǎng)的精美風(fēng)格。5 幢貴賓樓錯(cuò)位布置，使得每幢樓都能看到南湖景 色?？傮w布置了一片標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)作為酒店配套，在酒店的東西側(cè)布 置了大型的停車場(chǎng)地，建筑周邊有環(huán)通道路作為消防和貨運(yùn)、停車 場(chǎng)使用。東南轉(zhuǎn)角公共綠地結(jié)合總體布置成三片以樹木為主的綠地 圍繞一個(gè)圓形大草坪的形式，組成疏密有致的高檔綠地，與大酒店 形成一個(gè)統(tǒng)一的整體。 .2 單體設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì) 1.酒店 酒店按星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，地上總建筑面積為 31638 平方米，共布 置 238 套不同面積的客房和商務(wù)套房，配有多功能宴會(huì)廳、大小會(huì) 議、大型餐飲、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、spa 會(huì)所、kiv、棋牌室 等休閑設(shè)施。 酒店主樓六至十五層為客房標(biāo)準(zhǔn)層，核心筒內(nèi)布置有四臺(tái)客梯 （1.35 噸） ，另有一臺(tái)服務(wù)電梯（兼消防電梯） ，每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層共有 20 個(gè)單間和 1 個(gè)套房，十六層布置了行政酒廊和行政會(huì)議室，另外還 有 8 個(gè)商務(wù)客房。所有南面客房部都有陽臺(tái)，在此可眺望優(yōu)美的南 湖風(fēng)光。 /chess95660 第 29 頁 2.貴賓樓 貴賓樓總建筑面積 2160 平方米，每幢都有 5 個(gè)帶獨(dú)立衛(wèi)生間的 客房，并有寬敞的客廳、餐廳，三層還有一個(gè)帶南北大露臺(tái)的活動(dòng) 室，客人在此可眺望南湖風(fēng)景，每幢樓都有兩個(gè)車位。 3.商務(wù)樓 商務(wù)樓總建筑面積 2208 平方米，底層是售樓處，在背面還有公 共的廁所。二、三層是辦公用房，在南面設(shè)計(jì)成圓形，避免了對(duì)酒 店入口空間的遮擋。 6.46.4 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) .1 設(shè)計(jì)荷載設(shè)計(jì)荷載 使用荷載：根據(jù)使用功能按規(guī)范確定主要使用活載標(biāo)準(zhǔn)值如下： 1.使用荷載： 上人屋面 2.0kn/m2 非上人屋面 0.5kn/m2 辦公室及客房 2.0 kn/m2 商場(chǎng) 3.5 kn/m2 廚房、空調(diào)機(jī)房、餐飲 4.0 kn/m2 走道、樓梯、廁所 2.5 kn/m2 消防疏散樓梯 2.5 kn/m2 庫房、設(shè)備用房、桑拿房按實(shí)際荷載取用。 2.風(fēng)荷載 /chess95660 第 30 頁 基本風(fēng)壓值為 0.4 kn/m2 ，基本雪壓值為 0.4 kn/m2。 地面粗糙度類別b 類 3.地震作用 丙類建筑，設(shè)房烈度 6 度、設(shè)計(jì)地震分組為第一組，特征 周期：0.35s累場(chǎng)地土。 水平地震加速度 0.05g。 4.抗震等級(jí)：主樓采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系，框架抗震等級(jí) 為四級(jí)、剪力墻抗震等級(jí)為三級(jí)。 裙房采用框架結(jié)構(gòu)體系框架抗震等級(jí)為四級(jí)。 貴賓樓采用框架結(jié)構(gòu)體系框架抗震等級(jí)為四 級(jí)。 .2 上部結(jié)構(gòu)上部結(jié)構(gòu) 1.據(jù)建筑平面布置，按建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范要求，在主樓與 裙房間設(shè)置抗震縫，縫寬度 120mm，結(jié)構(gòu)體系明確、平面規(guī)則、受 力簡(jiǎn)潔、經(jīng)濟(jì)合理。 2.根據(jù)主樓建筑平面、高度及功能，主樓采用框架剪力墻結(jié) 構(gòu)體系，樓面為現(xiàn)澆梁板。 3.裙房、貴賓樓采用框架結(jié)構(gòu)體系，樓面為現(xiàn)澆梁板。 6.4.3 材料 混凝土：主樓：c40，c0，其他均為 c30。 墊層為 100 厚 c10 混凝土。 /chess95660 第 31 頁 鋼筋：hpb235、hrb335。 鋼材：q235b 墻體：所有墻體材料見建筑說明。 6.56.5 輔助工程輔助工程 .1 給排水工程給排水工程 1.水源 由城市給水管網(wǎng)直接接入，經(jīng)過 dn200 給水管二根以供本工程 室內(nèi)、外生活、消防用水。酒店生活進(jìn)水管為 dn150。在總體上設(shè) 置 dn150 水表一只，dn200 消防水表一只。 2.用水量表 序號(hào)用水名稱用水量標(biāo)準(zhǔn) 1客房400l/人日 2職工100l/人次 3spa、健身150l/人次 4冷卻塔補(bǔ)充水按冷卻循環(huán)水量 1.5% 5車庫沖洗3l/m3日 6鍋爐補(bǔ)充水 7綠化澆灑2l/m3日 8餐飲100l/人次 9未預(yù)見水量按最高日用水量 10% 本建筑最高日用水量估為：950 m3/日。 3.給水系統(tǒng) 酒店：在地下一層設(shè)置生活蓄水池。給水系統(tǒng)采用上行下給供 水方式。室外給水經(jīng)超濾水處理裝置處理后進(jìn)入生活蓄水池由設(shè)置 在水泵房?jī)?nèi)的生活水泵提升至屋頂水箱。屋頂水箱供水區(qū)域分為高， /chess95660 第 32 頁 低二個(gè)區(qū)。高、低區(qū)內(nèi)給水系統(tǒng)采用減壓閥進(jìn)行豎向分區(qū)，各給水 區(qū)最地用水電處靜水壓力不超過 350kpa。頂層水壓不足區(qū)域另設(shè)變 頻供水設(shè)施。地下室用水由城市給水管網(wǎng)直接接入。 商務(wù)用房以及貴賓樓：生活用水由城市給水管網(wǎng)直接接入。 4.排水 （1）污廢水最高日排水量約為 500m3/d。 （2）酒店室內(nèi)排水采用污、廢水合流制，雨水單獨(dú)排放。排水 系統(tǒng)中設(shè)有專用通氣立管，公共衛(wèi)生間排水管增設(shè)環(huán)形通氣管，客 房衛(wèi)生間排水管設(shè)器具通氣管。消防電梯井旁設(shè)置集水坑和專用消 防排水泵。 （3）室外排水采用雨、水分流制，室內(nèi)排出生活污、廢水在總 體經(jīng)匯集后接如市政污水管道。雨水在總體上經(jīng)匯流后排入市政雨 水管道。雨水量按蕪湖市暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算，設(shè)計(jì)重現(xiàn)期采用 p=3 年。 .2 電氣工程電氣工程 1