養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)調研.ppt

養(yǎng)老地產(chǎn)的運營模式與說明,- 以全生命周期為線，營建適宜全齡段客戶群體混合居住的大型成長型活力社區(qū)。,點擊添加文本,點擊添加文本,點擊添加文本,點擊添加文本,目錄,.中國的養(yǎng)老地產(chǎn),.全齡社區(qū),.養(yǎng)老人群的特征與需求,.養(yǎng)老地產(chǎn)運營的9大要訣,點擊添加文本,點擊添加文本,點擊添加文本,點擊添加文本,中國是目前世界老年人口最多、增長最快的國家。截至2014年底，我國60歲及以上老年人口已達2.12億人，占全國總人口的15.5%。據(jù)全國老齡委辦公室估計，到2025年，老年人口總數(shù)將達到3億；到2050年我國老年人口總數(shù)將超過4億，即每三個人中就有一個老年人。 隨著我國步入老齡社會，養(yǎng)老問題已經(jīng)成為中國關注的大事，同時養(yǎng)老型地產(chǎn)也成了諸多開發(fā)商爭搶的商機。,.中國的養(yǎng)老地產(chǎn),點擊添加文本,點擊添加文本,點擊添加文本,點擊添加文本,中國現(xiàn)有的養(yǎng)老居住特點和現(xiàn)狀,養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)從投資到獲取回報需要一個漫長的過程。中國老齡科學研究院的專家們曾表示，養(yǎng)老地產(chǎn)一般的年投資回報率不過10%。建立一個養(yǎng)老社區(qū)，在中型城市需要成千上萬畝土地，若在交通方便、環(huán)境較好地段找到這樣的一塊土地實非容易之事。況且，由于招 拍 掛 土地成本太高，通過正當途徑拿地很難。如何拿地開發(fā)的性質決定了成本高低，也決定了今后如何退出。養(yǎng)老地產(chǎn)的土地性質非常重要，有險資的則希望與政府協(xié)議拿地，比如用工業(yè)用地開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，成本雖然低廉，但最后的退出會相當麻煩。此外，用于養(yǎng)老地產(chǎn)的土地是屬于經(jīng)營性的還是非經(jīng)營性的，是應該通過協(xié)議轉讓還是招拍掛，這些政策在地方并沒有得到細化落實?；谶@樣的一種社會背景下，萬科、保利等巨頭地產(chǎn)公司的謹慎不是毫無道理的。首先是養(yǎng)老地產(chǎn)的政策尚不明確，按照目前通常做法，老年福利院由民政部門主管，那么房地產(chǎn)公司如何與政府部門合作，必須有明確的政策指導；其次，養(yǎng)老地產(chǎn)有一定的社會福利性質，需要政策在土地出讓、銀行貸款乃至稅費上有一定的政策優(yōu)惠，才能促進開發(fā)商進軍的積極性。愿望國家和地方政府、銀行機構能對養(yǎng)老社區(qū)的建設給予一定政策支持和利率優(yōu)惠，并給予鼓勵、實行反向住房抵押貸款和房地產(chǎn)投資信托基金，全力來支持養(yǎng)老社區(qū)建設。,設置醫(yī)護中心,并建設養(yǎng)老社區(qū),包含醫(yī)療、護理、養(yǎng)老、休養(yǎng)等不同功能的建筑結構組合,以護士站或護理站為服務區(qū).輻射服務功能設施建筑.,養(yǎng)老地產(chǎn)內環(huán)境非常優(yōu)美,距離中心城市較近,一般在10公里左右.面積一般在10公頃(150畝)左右.項目具有一定規(guī)模,但規(guī)模也不宜過大,并把老年專科醫(yī)院的規(guī)?？刂圃诒匾姆秶鷥?否則容易造成資源浪費.,養(yǎng)老地產(chǎn)能使老年人精神充實、身體健康,享受一種不孤獨、不依賴、不滿足溫飽型的老年生活.,點擊添加文本,點擊添加文本,點擊添加文本,點擊添加文本,養(yǎng)老的四中類型,中國養(yǎng)老地產(chǎn)的六大模式,根據(jù)養(yǎng)老方式和盈利方式兩個維度,我們將國內的養(yǎng)老地產(chǎn)模式歸納為以下六大主要經(jīng)營模式。,點擊添加文本,點擊添加文本,點擊添加文本,點擊添加文本,周邊或內部醫(yī)院等配套要齊全,價格便宜,空氣質量要好，生態(tài)環(huán)境優(yōu)質，但是交通要方便,多層居多,中國的養(yǎng)老地產(chǎn),什么是適合老年人居住的地方呢，認為有四點：,點擊添加文本,點擊添加文本,點擊添加文本,點擊添加文本,.全齡社區(qū), 養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū) 是一種利用綜合資源滿足高保健意識的中老年人群體需求的養(yǎng)老開發(fā)模式，可以結合旅游地產(chǎn)或文化地產(chǎn)的開發(fā)，具有更好的市場適應性。, 醫(yī)養(yǎng)機構綜合體 以中小型專業(yè)醫(yī)療設施和專業(yè)老年照護服務為核心的養(yǎng)老地產(chǎn)模式。規(guī)模相對較小，以持有經(jīng)營為主要盈利模式。,全齡社區(qū)的養(yǎng)老模式,全齡社區(qū)解決的五大核心,全齡社區(qū)是用市場模式解決的養(yǎng)老模式,服務,家庭,老人心里等社會綜合問題, 在養(yǎng)老地產(chǎn)各種模式最有效而成熟。,點擊添加文本,點擊添加文本,點擊添加文本,點擊添加文本,全齡社區(qū)的六大產(chǎn)品組成,全齡社區(qū)的綜合特點,點擊添加文本,點擊添加文本,點擊添加文本,點擊添加文本,全齡社區(qū)的用戶組成結構,全齡社區(qū)中的養(yǎng)老服務方式和老人分類,全齡社區(qū)中的養(yǎng)老服務方式和老人分類,全齡社區(qū)中的養(yǎng)老服務方式和老人分類,全齡社區(qū)中的養(yǎng)老服務設施體系,全齡社區(qū)各級服務設施及城市公共服務半徑,全齡社區(qū)各級服務設施及城市公共服務半徑,養(yǎng)老社區(qū)服務設施組成表,全齡社區(qū)各級服務設施及城市公共服務半徑,養(yǎng)老社區(qū)對不同城市公共服務的需求有合理的半徑要求以符合老人正常生活半徑和緊急狀態(tài)下的反應時間. 養(yǎng)老社區(qū)服務的核心在基層設施.,大型超市,醫(yī)院、圖書館、文化活動中心,區(qū)域性購物中心,10KM,5KM,2KM,全齡社區(qū)的社區(qū)養(yǎng)老服務設施半徑,服務半徑 800-1000米,服務半徑300米,服務半徑300米,社區(qū)養(yǎng)老服務設施設置原則 分級設置.老年人5分鐘步行距離為300米左右.(根據(jù)資料顯示300米活動半徑范圍內容易產(chǎn)生安全感、i信賴感、親切感.) 合理的基礎上集約設置,以增加使用效率,可愛用引入?yún)^(qū)內電瓶車交通系統(tǒng),解決社區(qū)級服務半徑范圍內的出行需求.,社區(qū)養(yǎng)老服務設施合理半徑,社區(qū)公共服務設施,社區(qū)級養(yǎng)老服務設施,組團級養(yǎng)老服務設施,全齡社區(qū)的KPI指標 -(Key Performance Indicator),.養(yǎng)老人群的特征與需求,從自理程度，看老年人對養(yǎng)老設施的需求,從心理特點，看老年人對居住環(huán)境的要求,工作時期,退休后,改變,老年人的心里特點： 衰老感 失落感 孤獨感 自卑感 抑郁感,老年人的心理需求： 提高安全感 增加歸屬感 創(chuàng)造鄰里感 營造舒適感 保障私密感,從行為特征，看老年人對居住環(huán)境的要求,老年人出行活動的特征,從生理特點,看老年人對居住環(huán)境的要求,從生理特點,看老年人對居住環(huán)境的要求,從生理特點,看老年人對居住環(huán)境的要求,從生理特點,看老年人對居住環(huán)境的要求,.養(yǎng)老地產(chǎn)運營的9大要訣,2014年被稱為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)元年，接下來就又開始興起養(yǎng)老地產(chǎn)的概念，所以就把2014年稱為中國養(yǎng)老地產(chǎn)元年，各路資本也都強勢介入養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)。目前中國養(yǎng)老地產(chǎn)的前景看好，但商業(yè)盈利模式尚不清晰，如何成功策劃規(guī)劃、開發(fā)運營一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目，機遇與挑戰(zhàn)并存。,1、價值理念：符合獨立、自主、健康的現(xiàn)代養(yǎng)老理念.,2、市場定位：目標市場全齡化是最符合當前國情的選擇.,3、項目選址：“區(qū)位、環(huán)境、配套”，養(yǎng)老地產(chǎn)選址三要素,4、用地組合：低成本的復合用地模式為項目成功奠定基石,5、開發(fā)模式：根據(jù)投資策略和建設條件選擇合適的開發(fā)模式,6、盈利模式：從物業(yè)租售模式向“產(chǎn)業(yè)鏈模式”延伸,7、資源整合：定位“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運營商“整合國內外專業(yè)資源,8、規(guī)劃設計：高水平的適老化的規(guī)劃設計,9、融資模式：尋求多方渠道突破養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)融資瓶頸,4、用地組合：低成本的復合用地模式為項目成功奠定基石,就土地用途而言，現(xiàn)在還沒有養(yǎng)老地產(chǎn)供應的概念，拿地成本是養(yǎng)老地產(chǎn)最重要的成本之一，在目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)土地政策尚未明晰的情況下，通過合理的用地組合，減少用地成本，是養(yǎng)老地產(chǎn)拿地之前必須考慮的重要因素。,5、開發(fā)模式：根據(jù)投資策略和建設條件選擇合適的開發(fā)模式,模式一：隔代親情社區(qū)開發(fā)模式 即年輕人群與健康老人混合的社區(qū)，與其說是養(yǎng)老地產(chǎn)，不如說是適老型地產(chǎn)。北京太陽城、杭州綠城藍庭社區(qū)、杭州萬科良渚文化村等是這類模式的實踐。 這類模式下，持有少量物業(yè)與銷售物業(yè)相結合，持有物業(yè)規(guī)模比例應小于30%，銷售比例應大于70%，以保證開發(fā)的持續(xù)性和養(yǎng)老社區(qū)的品牌屬性?！颁N售物業(yè)+持有經(jīng)營+服務輸出”是整體的盈利思路，將在保證品牌樹立與服務輸出水準的同時，實現(xiàn)快速回現(xiàn)，保證現(xiàn)金流，為后續(xù)開發(fā)回血。 模式二：會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體模式 針對全持有的養(yǎng)老物業(yè)，即會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體，押金制和會員制是國內可行的盈利模式，會員制銷售的是服務內容；押金制僅是銷售物業(yè)使用權。目前國內采取這種方式的項目有北京太陽城水岸香舍、天津寶坻云杉鎮(zhèn)等。 以銷售服務（而非物業(yè)使用權）為核心，是會員制交易模式的設計前提，而終身類會員、押金類會員和消費類會員的有機組合，將解決企業(yè)開發(fā)過程中的資金流問題。但從財務、盈利效果和經(jīng)營三個角度來看，相比較傳統(tǒng)的押金制模式，會員制運作模式可以較為靈活地計入財務報表，在經(jīng)營上操作更加便捷，能夠更好地實現(xiàn)回現(xiàn)。 模式三：持續(xù)照料退休（CCRC）模式 以持續(xù)護理社區(qū)（CCRC）模式為代表的現(xiàn)代養(yǎng)老社區(qū)，主要面向老年群體退休后的全方位生活服務的社區(qū)。代表項目是美國太陽城、三亞海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)，此外國內還有眾多打著CCRC旗號的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。 CCRC模式起源于美國教會創(chuàng)辦的組織，至今已經(jīng)有100多年的歷史。是將健康、醫(yī)療及護理服務與養(yǎng)老保險結合，適合身體健康、現(xiàn)在可以獨立生活且希望今后每一個階段都得到照料的老人。其核心是集娛樂、酒店式服務、生活護理和醫(yī)療護理為一體，提供自最初的退休享樂到最后的臨終關懷這樣一站式的終生退休養(yǎng)老服務。 CCRC模式將目標客源鎖定為離退休或者為離退休后生活做準備的老年人，在目前中國大多數(shù)老人面臨“退休即失收”的狀況，單一的銷售模式或會員制都不太適合，還需要在盈利模式上結合以房養(yǎng)老、養(yǎng)老保險等金融創(chuàng)新方面進一步探索。 模式四：養(yǎng)生目的地開發(fā)模式 “養(yǎng)生目的地”開發(fā)模式，需要依托特殊的旅游度假資源，如避暑/避寒氣候、地熱溫泉、森林湖泊、富硒富氧、宗教文化、長壽之鄉(xiāng)等，構建復合型的養(yǎng)生養(yǎng)老度假體系。 這類模式針對具有高保健意識的中高端家庭，盈利模式則是“持有核心設施+物業(yè)銷售+會員銷售”，將養(yǎng)生養(yǎng)老服務和產(chǎn)權度假、分時度假結合，而“度假養(yǎng)生+交換平臺”，將是未來發(fā)展的一種全新經(jīng)營模式。 針對健康活力老人的“候鳥式養(yǎng)老”的度假交換平臺模式，市場上已經(jīng)開始有所嘗試，目前上海親和源在海南、東北等地已開始試水度假養(yǎng)老項目。 模式五：鄉(xiāng)居養(yǎng)老模式 鄉(xiāng)居養(yǎng)老模式，是對農(nóng)村空置房屋資源進行提升改造或者結合新農(nóng)村建設開發(fā)的一種養(yǎng)老模式。代表有崇明島農(nóng)家養(yǎng)老和浙江天目山農(nóng)家養(yǎng)老項目，目前在海南萬寧等地開始嘗試推行這種模式。 這類模式不需要大量的土地成本和大規(guī)模的建設，比較適合喜歡鄉(xiāng)村生活的中端老年群體。在操作上，通過“公司+農(nóng)戶”的模式，和農(nóng)民建立良好合作關系，將農(nóng)村閑置的住房資源進行整合，提供給外來老人居住，企業(yè)提供統(tǒng)一運營管理，提供專業(yè)的餐飲、醫(yī)療、照料、休閑等服務，成為一種分散式養(yǎng)老度假酒店的經(jīng)營模式。 模式六：保險掛鉤養(yǎng)老地產(chǎn)模式 保險掛鉤養(yǎng)老地產(chǎn)模式，將商業(yè)壽險和養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老服務捆綁，主要是險企介入養(yǎng)老地產(chǎn)后的一項模式創(chuàng)新。最新推出的三種保險產(chǎn)品相關的養(yǎng)老地產(chǎn)將于2015年完工，三大養(yǎng)老地產(chǎn)分別是泰康養(yǎng)老社區(qū)、合眾養(yǎng)老社區(qū)和新華養(yǎng)老社區(qū)。 這種模式下，將壽險的年金、紅利和養(yǎng)老物業(yè)及養(yǎng)老服務的費用通過特定的政策設計結合起來，能夠減少入住客戶的一次性投入額，又能夠為險企提供具有長期穩(wěn)定回報的投資選擇，將成為未來險資介入養(yǎng)老地產(chǎn)的主要模式之一。,6、盈利模式：從物業(yè)租售模式向“產(chǎn)業(yè)鏈模式”延伸,目前國內主流的養(yǎng)老地產(chǎn)以物業(yè)租售為核心的盈利模式 從項目實踐來看，以物業(yè)租售為主、特別是以銷售物業(yè)為主的養(yǎng)