光谷高鐵地塊發(fā)展戰(zhàn)略定位（01008） .pdf

發(fā)展戰(zhàn)略定位發(fā)展戰(zhàn)略定位 二零一零年十二月 理念理念 serve idea “理性思維”是我們秉承并一以貫之的核 心理念。建立了較為完善的數(shù)據(jù)支持系統(tǒng)， 系統(tǒng)研究本地各級市場及消費行為，并運 用具有理論依據(jù)的相應(yīng)分析方法、決策體 系完成項目決策及各種策略。 “策略制勝”的理念是我們賴以生存的根 本，以累積多年的營銷經(jīng)驗及整合各種專 業(yè)的能力，形成完整的策略體系。 理性思維理性思維 策略制勝策略制勝 rational thinking winning strategy 理性思維體系理性思維體系 數(shù)據(jù)支持系統(tǒng)數(shù)據(jù)支持系統(tǒng)分析方法及決策理論分析方法及決策理論 產(chǎn)品策略系統(tǒng)產(chǎn)品策略系統(tǒng) 項目定位策略系統(tǒng)項目定位策略系統(tǒng) 營銷推廣策略系統(tǒng)營銷推廣策略系統(tǒng) 包裝策略系統(tǒng)包裝策略系統(tǒng) 客戶策略系統(tǒng)客戶策略系統(tǒng) 策略體系策略體系 “創(chuàng)新”是行業(yè)發(fā)展的要求，也是我們持續(xù) 發(fā)展進步的源動力。通過建立學(xué)習(xí)機制，以 考察、培訓(xùn)等多種方式提升團隊創(chuàng)新能力， 并設(shè)置“創(chuàng)新風(fēng)暴獎”，鼓勵內(nèi)部創(chuàng)新。 奉行“價值”理念，為發(fā)展商、城市發(fā)展、 市場及客戶、員工創(chuàng)造價值，這也是我們社 會價值的最終體現(xiàn)和衡量標(biāo)準(zhǔn)。 持續(xù)創(chuàng)新持續(xù)創(chuàng)新 價值為本價值為本 value-based continuous innovation 創(chuàng)新體系創(chuàng)新體系 學(xué)習(xí)機制學(xué)習(xí)機制“創(chuàng)新風(fēng)暴創(chuàng)新風(fēng)暴”獎勵機制獎勵機制 發(fā)展商價值發(fā)展商價值 城市發(fā)展價值城市發(fā)展價值 市場價值市場價值 客戶價值客戶價值 員工價值員工價值 價值體系價值體系 理念理念 serve idea 為各類型城市房地產(chǎn)項目提供前期地塊研 究、目標(biāo)市場研究、物業(yè)發(fā)展定位策劃建 議、商業(yè)策劃及商業(yè)定位、項目可行性研 究等策劃咨詢服務(wù)。 策劃咨詢服務(wù)策劃咨詢服務(wù) planning advisory services 前期地塊研究前期地塊研究 物業(yè)發(fā)展定位物業(yè)發(fā)展定位 商業(yè)策劃及定位商業(yè)策劃及定位 項目可行性研究項目可行性研究 目標(biāo)市場研究目標(biāo)市場研究 策劃咨詢策劃咨詢 業(yè)務(wù)業(yè)務(wù) business 為各類型城市房地產(chǎn)項目提供項目營 銷策略建議、銷售策劃及現(xiàn)場執(zhí)行管 理、項目及企業(yè)形象定位及傳播策略、 項目及企業(yè)品牌定位及傳播策略、項 目推廣策略等全面的營銷解決方案。 營銷顧問及整合推廣營銷顧問及整合推廣 marketing consultants and promote integration 營銷策略建議營銷策略建議 形象定位形象定位 品牌定位傳播品牌定位傳播 項目推廣策略項目推廣策略 銷售策略及管理銷售策略及管理 營銷顧問及營銷顧問及 整合推廣整合推廣 業(yè)務(wù)業(yè)務(wù) business 為城市商業(yè)房地產(chǎn)項目及住宅項目 配套商業(yè)提供商業(yè)招商服務(wù)，根據(jù) 項目需求，包括主力店、品牌店招 商及特色商家等；為各類型城市房 地產(chǎn)項目提供全程銷售代理服務(wù)。 商業(yè)招商及銷售代理商業(yè)招商及銷售代理 business investment and sales agents 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 商業(yè)招商及銷售商業(yè)招商及銷售 銷售代理銷售代理 主力店招商主力店招商 商業(yè)招商及商業(yè)招商及 銷售代理銷售代理 業(yè)務(wù)業(yè)務(wù) business 資源挖掘 機會分析 發(fā)展目標(biāo) 整體定位 功能定位 產(chǎn)品定位 案例研究 模式借鑒 項目初 步定位 營銷策略 市場形象 項目營 銷推廣 項目發(fā) 展定位 宏觀經(jīng)濟環(huán)境研究 城市規(guī)劃背景研究 項目區(qū)域發(fā)展研究 市場同質(zhì)項目類比 市場 研究 項目 界定 物業(yè)組合 探討 選擇適合本案發(fā)展 的業(yè)態(tài)組合 初 步 定 位 總體經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 外部規(guī)劃設(shè)計方案 內(nèi)部規(guī)劃設(shè)計方案 功能區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案 業(yè)態(tài)布局及面積確定 項目整體開發(fā)策略 項目整體發(fā)展定位 價值 挖掘 項目內(nèi)容 地理位置江夏區(qū)廟山開發(fā)區(qū)高新四路與光谷二路交匯處 用地面積總用地58畝，合約4萬平方米 規(guī)劃建筑面積待定 用地性質(zhì)工業(yè) 地塊四至 項目以北：光谷高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 項目以南：富士康產(chǎn)業(yè)園 東側(cè)臨京廣高速鐵路客運線 西接高新四路 本項目 本案在行政劃分上屬于江夏區(qū)， 位于武黃高速東南方；占地約 60畝； 本案距離江夏區(qū)流芳直線距離 僅4.5公里，距離中環(huán)線7公里， 距離光谷步行街商圈10公里； 京 廣 高 鐵 高檔住宅區(qū)高檔住宅區(qū) 華中軟件園華中軟件園 南湖科技農(nóng)業(yè)園南湖科技農(nóng)業(yè)園 大學(xué)科技園大學(xué)科技園 體育中心體育中心 （規(guī)劃）（規(guī)劃） 富士康富士康 生物醫(yī)藥工業(yè)園生物醫(yī)藥工業(yè)園 建材化工工業(yè)園建材化工工業(yè)園 中芯國際中芯國際 光谷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 布局逐步形成。 可達性：可達性： 由市區(qū)經(jīng)光谷大道、或光谷二路 可順暢達項目地；項目整體可達 性良好。 光谷大道 公共交通：公共交通： 項目所處地塊目前無公交路線可 直接到達。 光谷大道光谷大道 光谷二路光谷二路 優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢（s）劣勢（w） s1：道路條件較好，可達 性高 s2：地塊規(guī)整，便于規(guī)劃 w1：缺乏公交，公共交通有待完 善，且地塊距主干道較深 w2：目前與武漢成熟中心區(qū)存在 一定的斷層 w3：京廣高鐵帶來的噪音 w4：項目所在區(qū)域生活配套缺乏 機 會 o o1：富士康進駐光谷 o2：廟山開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 提升區(qū)域價值 o3：政府扶持，光谷片區(qū)產(chǎn) 業(yè)聯(lián)動 威 脅 t t1：周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目未來 供應(yīng)量較大，工業(yè)用地同質(zhì) 化產(chǎn)品競爭激烈 w1：缺少公交，公共交通有待完善 w2：目前與武漢成熟中心區(qū)存在一定的斷層 t1：周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)類項目未來供應(yīng)量較大，市場競爭激烈 w1：缺少公交，公共交通有待完善 項目所處地段目前無公交 路線進入； 項目地處城鄉(xiāng)結(jié)合處，距 離城市中心城區(qū)較遠。 大型產(chǎn)業(yè)園、科技園、企業(yè)社 區(qū)、農(nóng)業(yè)園、創(chuàng)業(yè)園等 1、園區(qū)內(nèi)部配套企業(yè)職工宿舍 2、企業(yè)班車接送 產(chǎn)品類型：規(guī)避途徑： 高端住宅類產(chǎn)品 項目雖無公交進入，但可達性 高私家車 w2：目前與武漢成熟中心區(qū)存在一定的斷層 思考： 尋找尋找受公共交受公共交 通影響較弱的產(chǎn)品通影響較弱的產(chǎn)品 t1：周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)類項目未來供應(yīng)量較大，市場競爭激烈 武漢大學(xué)科技園 武漢理工大學(xué)科技園 武漢留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園 武漢光谷軟件園 武漢高科表面處理工業(yè)園 武漢國家農(nóng)業(yè)科技園 武漢東湖新技術(shù)創(chuàng)業(yè)中心 華工科技園 目前入園的大中小型企業(yè)共有50余家 規(guī)劃用地面積1000余畝 一期占地234畝, 5.4萬m2廠房、4萬m2配套設(shè)施 留學(xué)人企業(yè)400多家，參與創(chuàng)業(yè)留學(xué)人員千余名 累計孵化科技企業(yè)957家、孵化科技項目900余項 占地面積26.18平方公里 規(guī)劃用地面積1000畝，已竣工建筑面積16.35萬方 總占地面積1000余畝,規(guī)劃總建筑面積60萬m2 思考： 產(chǎn)業(yè)布局特色明顯，同時大量產(chǎn)業(yè)布局特色明顯，同時大量 的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的市場供應(yīng)，的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的市場供應(yīng)， 對本項目未來的產(chǎn)業(yè)定位及發(fā)對本項目未來的產(chǎn)業(yè)定位及發(fā) 展空間提出了考驗。展空間提出了考驗。 本項目所在區(qū)域以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)布局逐步形成； 大型項目的進駐提速區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展； 大量產(chǎn)業(yè)園區(qū)型項目的供應(yīng)，項目未來競爭壓力較大。 漢口漢口 武漢武漢cbdcbd 漢陽漢陽 武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 武昌武昌 中國中國. .光谷光谷 中國光谷，武漢經(jīng)濟 增長的新引擎。 北部新城群 重點發(fā)展航空物流 和綜合居住 東部新城群 重點發(fā)展重化工 、紡織業(yè)和港口 運輸 東南新城群東南新城群 重點發(fā)展光電子 、生物醫(yī)藥、機 電一體化等高新 技術(shù)產(chǎn)業(yè)和生態(tài) 型居住 西南部新城群 重點發(fā)展汽車及零配件 、電子信息、家電制造 和包裝印刷 西部新城群 重點發(fā)展食品加 工、現(xiàn)代物流以 及大型居住區(qū) 南部新城群 重點發(fā)展教育科研和 現(xiàn)代物流 形成以武漢為圓心，包括黃石、鄂州、黃岡、孝感、 咸寧等周邊8個城市的中部經(jīng)濟一體化格局，將給 武漢帶來新增居住需求； 隨著中心城區(qū)可開發(fā)用地的減少和城市擴張需要， 武漢將逐步形成以主城區(qū)為中心，擴至外環(huán)的新型主城區(qū)為中心，擴至外環(huán)的新型 城市體系結(jié)構(gòu)。城市體系結(jié)構(gòu)。其中主城區(qū)將沿陽邏、紙坊、常福、 漢江、盤龍等方向向外拓展，形成形成6 6大新城群大新城群。 項目所處區(qū)域位于城市發(fā)展動脈之上項目所處區(qū)域位于城市發(fā)展動脈之上, , 區(qū)域前景看好區(qū)域前景看好 武漢“武漢“1+8”1+8”城市圈城市圈 本項目位于規(guī)劃之中的東南新城群，為光電子高新東南新城群，為光電子高新 技術(shù)發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)，政府政策性傾斜和經(jīng)濟投入力技術(shù)發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)，政府政策性傾斜和經(jīng)濟投入力 度明顯，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?，度明顯，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮螅?武漢未來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展將逐步形成以高新技 術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，而本項目正處于高 新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展的東南新城群，區(qū)域發(fā)展區(qū)域發(fā)展 與城市發(fā)展方向同步與城市發(fā)展方向同步； 武漢未來城區(qū)將逐步向東、向南、向西、向北 大范圍擴張，而本項目所處區(qū)域正位于其東南本項目所處區(qū)域正位于其東南 新城群的第一擴張帶新城群的第一擴張帶，將得到政府配套的大力 支持； 東南新城群東南新城群 以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為重點發(fā)展的戰(zhàn)略方向以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為重點發(fā)展的戰(zhàn)略方向 武漢南部區(qū)域主要以發(fā)展電子 信息、機電一體化、生物技術(shù) 及新醫(yī)藥、新材料、新能源、 環(huán)保等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)是國家十大 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一，以以 光電子、生物醫(yī)藥、機電等高光電子、生物醫(yī)藥、機電等高 新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。 以華工科技產(chǎn)業(yè)園、精倫電子為主，還有嘉銘激光、 天華光電、太空光纖、訊泰通信等 光電子、通信產(chǎn)業(yè) 主要有武漢醫(yī)藥科技園、普生制藥、沃爾藥業(yè)、三 利生物等。醫(yī)藥科技園總投資6億元， 生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè) 以凱迪電力股份公司、武漢博大電氣集團、方元環(huán) 境工程公司等為代表。 電力、環(huán)保產(chǎn)業(yè) 以葛洲壩水泥廠、臺灣斯米克集團、湖北省構(gòu)件總 廠、現(xiàn)代化工等為代表。 建材化工、食品行業(yè) 眾多住宅、別墅類開發(fā)項目，大學(xué)城等。 旅游、房地產(chǎn)及文教產(chǎn)業(yè) 項目區(qū)位：項目區(qū)位： 武漢東湖高新區(qū)科技新城的中心地帶，現(xiàn)狀基地東臨光谷 大道,南臨湯遜湖，北臨新城居住區(qū)。 入園企業(yè)：入園企業(yè)： 武漢大學(xué)科技園目前已經(jīng)聚集了一批國內(nèi)外著名企業(yè),其 行業(yè)包括:3s軟件開發(fā)、led制造與加工、生物醫(yī)藥、新材 料、機電一體化、環(huán)?？萍嫉?，其中依托武漢大學(xué)獨有的 測繪學(xué)科優(yōu)勢，3s軟件開發(fā)企業(yè)在武大科技園已經(jīng)初聚規(guī) 模，而匯集了博達光電、華燦光電、元茂光電的led產(chǎn)業(yè) 鏈已經(jīng)形成。 機電一體化、新材料企業(yè)的發(fā)展規(guī)模也在我們園區(qū)不斷 展開中，如武大弘毅新材料有限公司、武漢威明德科技發(fā) 展有限公司等。 目前入園的大中小型企業(yè)共有50余家，其中外商獨資企 業(yè)7家包括瑞士著名的leica公司，德國swissopitcs公司、 元茂光電公司等。 武漢理工大學(xué)科技園 武漢光谷軟件園 武漢高科表面處理工業(yè)園 武漢大學(xué)科技園 武漢留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園 武漢東湖新技術(shù)創(chuàng)業(yè)中心 武漢國家農(nóng)業(yè)科技園 華工科技園 配套規(guī)劃配套規(guī)劃: : 武漢大學(xué)科技園規(guī)劃總體布局強化園區(qū)整體的 空間結(jié)構(gòu)。 園區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)的共享資源核心區(qū)布局公共建筑。 水體以東以休閑、餐飲、文化功能為主。 布置左岸休閑會所：包括酒吧、茶樓、餐廳、藝 廊、會議、展示、小賣等功能。 布置測繪博物館：包括地球空間信息產(chǎn)業(yè)背景介 紹、測繪行業(yè)歷史文物展示、武大測繪學(xué)科及中 國測繪行業(yè)發(fā)展歷史等相關(guān)資料陳列、配套相關(guān) 的研究會議室、展覽室與圖書室。 水體以西以商務(wù)、接待、會議、健身、休閑功能 為主，布置星級賓館、網(wǎng)球館、游泳池、國家實 驗室、綜合研發(fā)樓等功能。 一號高地：保留現(xiàn)狀863基地西側(cè)水池，圍繞水 體布置公共研發(fā)辦公樓，辦公樓中間設(shè)計步行商 業(yè)街，安排購物、休閑、餐飲、上網(wǎng)、文印、美 發(fā)等公共服務(wù)功能。 現(xiàn)有孵化大樓北側(cè)布置專家公寓，與萬科城市花 園融為一體。沿街建筑底層布置商業(yè)功能區(qū)。 武漢理工大學(xué)科技園 武漢光谷軟件園 武漢高科表面處理工業(yè)園 武漢大學(xué)科技園 武漢留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園 武漢東湖新技術(shù)創(chuàng)業(yè)中心 武漢國家農(nóng)業(yè)科技園 華工科技園 整體占地面積1000畝 成立于2001年2月23日成立，注冊資本8000萬元 集研發(fā)、孵化、生產(chǎn)、商務(wù)于一體 主要產(chǎn)業(yè):信息技術(shù)、新材料（包括生物醫(yī)學(xué)材料、生態(tài)建 筑材料、納米復(fù)合材料等）技術(shù)、先進制造技術(shù)、環(huán)保工程 武漢理工大學(xué)科技園 武漢光谷軟件園 武漢高科表面處理工業(yè)園 武漢大學(xué)科技園 武漢留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園 武漢東湖新技術(shù)創(chuàng)業(yè)中心 武漢國家農(nóng)業(yè)科技園 華工科技園 華工科技園創(chuàng)新基地是 一個的低密度、高綠化 率、配套和服務(wù)設(shè)施齊 全的生態(tài)化、智能化產(chǎn) 業(yè)花園式研發(fā)辦公區(qū)， 由面積1000-3000平方米 的獨棟和聯(lián)排親水建筑 組成，是華工科技園 “一園兩區(qū)”的重要組 成部分。 武漢理工大學(xué)科技園 武漢光谷軟件園 武漢高科表面處理工業(yè)園 武漢大學(xué)科技園 武漢留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園 武漢東湖新技術(shù)創(chuàng)業(yè)中心 武漢國家農(nóng)業(yè)科技園 華工科技園華工科技園創(chuàng)新基地創(chuàng)新基地 占地面積：66586平米 建筑面積：74900平米 容積率：0.89 綠化率：47.1%（不含湖面） 停車位：305個 產(chǎn)品類型：1000-3000平方米的獨棟和聯(lián)排親水建筑 華工科技園 功能定位功能定位 華工科技園創(chuàng)新基地專為科技型中小科技企業(yè)和研發(fā)機構(gòu) 量身打造獨棟辦公空間，致力于引進軟件開發(fā)、光電子信 息、先進制造類科技企業(yè)上下游相結(jié)合的特色產(chǎn)業(yè)鏈，為 中小科技企業(yè)創(chuàng)新與發(fā)展提供空間和服務(wù)平臺。 風(fēng)格表現(xiàn)風(fēng)格表現(xiàn) 項目借助產(chǎn)業(yè)依托與區(qū)域人文氣息，建筑風(fēng)格采用簡約的 德式建筑風(fēng)格；中西合璧的園林景觀。 規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計理念設(shè)計理念 華工科技園創(chuàng)新基地以“低密度、低容積率、低層極、高 綠化度”為原則，聘請德國著名設(shè)計師為創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基地設(shè) 計了具有親水優(yōu)勢，順應(yīng)地理形式的創(chuàng)新基地，具有高綠 化率、大通小平、智能園區(qū)、人貨分流、低容積高效益、 引鳳筑巢等特點。 在規(guī)劃設(shè)計中，為保證環(huán)境質(zhì)量，創(chuàng)新基地容積率控制在 0.89以內(nèi)，既給企業(yè)發(fā)展留有空間，又給創(chuàng)業(yè)者提供共享 空間，從而以優(yōu)越的環(huán)境吸引高科技、高效益企業(yè)入基地。 武漢理工大學(xué)科技園 武漢光谷軟件園 武漢高科表面處理工業(yè)園 武漢大學(xué)科技園 武漢留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園 武漢東湖新技術(shù)創(chuàng)業(yè)中心 武漢國家農(nóng)業(yè)科技園 華工科技園 占地面積:1000余畝 規(guī)劃建筑面積:60萬方 入園企業(yè)數(shù)量過百 主要產(chǎn)業(yè):嵌入式軟件研發(fā)、應(yīng)用軟件開發(fā)、動漫游 戲制作和汽車電子產(chǎn)品研發(fā)等 未來供應(yīng):將在九峰山森林保護區(qū)南側(cè)規(guī)劃建設(shè)總占 地面積9平方公里的“光谷軟件城 武漢理工大學(xué)科技園 武漢光谷軟件園 武漢高科表面處理工業(yè)園 武漢大學(xué)科技園 武漢留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園 武漢東湖新技術(shù)創(chuàng)業(yè)中心 武漢國家農(nóng)業(yè)科技園 華工科技園 武漢理工大學(xué)科技園 武漢光谷軟件園 武漢高科表面處理工業(yè)園 武漢大學(xué)科技園 武漢留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園 武漢東湖新技術(shù)創(chuàng)業(yè)中心 武漢國家農(nóng)業(yè)科技園 華工科技園 項目位于省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)-葛店經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)， 距離武漢市區(qū)21公里，約15分鐘車程 園區(qū)一期占地面積:234畝 一期建筑面積:約4萬平方米標(biāo)準(zhǔn)電鍍廠房和3萬平 方米的配套設(shè)施,可容55條生產(chǎn)線 總投資額:約1.6億人民幣 一期工程預(yù)計將于2008年6月竣工 主要產(chǎn)業(yè):電鍍加工、機械制造、電鍍設(shè)備生產(chǎn)、 電鍍化工原料制造銷售等 武漢理工大學(xué)科技園 武漢光谷軟件園 武漢高科表面處理工業(yè)園 武漢大學(xué)科技園 武漢留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園 武漢東湖新技術(shù)創(chuàng)業(yè)中心 武漢國家農(nóng)業(yè)科技園 華工科技園 武漢市人民政府1998年5月在國家級高新區(qū)武漢東湖 新技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)建了武漢留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園 五個專業(yè)化園區(qū):已建成的軟件中心、光電子中心、 集成電路設(shè)計中心、生物醫(yī)藥中心,以及計劃建設(shè)的 留學(xué)人員國際產(chǎn)業(yè)園 目前已有留學(xué)人企業(yè)400多家，參與創(chuàng)業(yè)的留學(xué)人員 1000余名,留學(xué)人員來自17個國家和地區(qū)，70%具有 博士學(xué)位或高級專業(yè)技術(shù)職稱 主要產(chǎn)業(yè):it信息產(chǎn)業(yè)，光電子產(chǎn)業(yè)，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)， 新型材料制造業(yè)4大類 成立于1987 年 6 月 ，中國第一家高新技術(shù)創(chuàng)業(yè) 服務(wù)中心 累計孵化科技企業(yè)957家、孵化科技項目900余項 三特索道、楚天激光、凱迪電力、凡谷電子、銀 泰科技等畢業(yè)企業(yè)均為國內(nèi)著名企業(yè)，極大地促 進了區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。 武漢理工大學(xué)科技園 武漢光谷軟件園 武漢高科表面處理工業(yè)園 武漢大學(xué)科技園 武漢留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園 武漢東湖新技術(shù)創(chuàng)業(yè)中心 武漢國家農(nóng)業(yè)科技園 華工科技園 項目是國家科技部批準(zhǔn)建立的第一批國家級農(nóng)業(yè) 科技園區(qū)之一 項目核心區(qū)位于武漢東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，占 地面積為26.18平方公里 規(guī)劃建設(shè)六大功能區(qū):農(nóng)業(yè)科技產(chǎn)業(yè)區(qū)，農(nóng)科貿(mào) 市場區(qū)，農(nóng)業(yè)科研孵化區(qū)、農(nóng)科教培訓(xùn)區(qū)、農(nóng)業(yè) 示范觀光旅游區(qū)及生活配套服務(wù)區(qū) 農(nóng)業(yè)園區(qū)累計啟動轉(zhuǎn)化成果90多項，引進注冊企 業(yè)120多家 武漢理工大學(xué)科技園 武漢光谷軟件園 武漢高科表面處理工業(yè)園 武漢大學(xué)科技園 武漢留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園 武漢東湖新技術(shù)創(chuàng)業(yè)中心 武漢國家農(nóng)業(yè)科技園 華工科技園 光谷創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地成立于2008年2月26日,核心區(qū)由動漫產(chǎn)業(yè)園、國 際創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)孵化中心構(gòu)成。 動漫產(chǎn)業(yè)園動漫產(chǎn)業(yè)園聚集影視動漫、網(wǎng)絡(luò)游戲、動漫圖書、動漫玩具等動 漫產(chǎn)品的設(shè)計與制作； 國際創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園國際創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園將與新加坡、韓國等合建，成為創(chuàng)意企業(yè)集聚中 心； 孵化中心孵化中心規(guī)劃建設(shè)面積7萬平方米，擁有企業(yè)服務(wù)中心、培訓(xùn)中心、 公共技術(shù)服務(wù)平臺等，目前已有近30家創(chuàng)意類企業(yè)入駐。 產(chǎn)業(yè)基地產(chǎn)業(yè)基地還將包括數(shù)字體驗中心、商業(yè)街等配套服務(wù)。 動漫創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已列為高新區(qū)新興支柱 除上述項目以外，比較有代表性的項目還有成立于2008年2 月的光谷創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地。光谷創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地。 武漢市國民經(jīng)濟在過去3年實現(xiàn)較快增長，固定資產(chǎn)投資力度也呈飛速 發(fā)展態(tài)勢，隨著武漢“1+8”城市圈的建設(shè)，武漢在區(qū)域經(jīng)濟中的地位 及對周邊城市的輻射能力將不斷增強； 武漢市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，特別是高新技術(shù)的發(fā)展成為經(jīng)濟新的增長 點及直接推動力，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展促進房地產(chǎn)市場需 求的不斷增加； 啟示： 第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模增長第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模增長 根據(jù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃，項目所在區(qū)域內(nèi)大型生產(chǎn)型企業(yè)數(shù)量眾 多，并且未來呈進一步增長趨勢；與之相應(yīng)下游服行業(yè)需 求量必將有所增長。但從區(qū)域目前的情況來看： 高新技術(shù)下游產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)類行業(yè)尚未形 成一定規(guī)模，市場需求量較大。 第一階段 90年代，光谷的第一代產(chǎn)業(yè)園按照制造業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房的模式建設(shè)，只是單純的廠房的集 合，還沒有具備真正意義的商務(wù)功能，根據(jù)武漢東湖高新集團國際企業(yè)中心李洵總經(jīng) 理介紹 :這種室內(nèi)層高6米，柱跨912米左右，僅設(shè)貨梯的標(biāo)準(zhǔn)廠房不能滿足高新科 技企業(yè)的需求，以某知名電腦公司為例，當(dāng)時由于買不到適合集生產(chǎn)和辦公一體的房 產(chǎn)，只好將原僅一層的標(biāo)準(zhǔn)廠房自行隔成兩層。 第二階段 2000年前后，以數(shù)碼港為代表的第二代商務(wù)辦公物業(yè)更進一步，借鑒了寫字樓的部分 特點，增設(shè)門廳、客梯。但很多企業(yè)進駐后，一條走道兩邊辦公的格局無法滿足研發(fā) 型企業(yè)的辦公需求。 第三階段 2003年后至今，在短短的幾年時間里，光谷商務(wù)辦公物業(yè)的產(chǎn)品形態(tài)上發(fā)生了質(zhì)的飛 躍，現(xiàn)在光谷的商務(wù)辦公物業(yè)除了具備與城中心區(qū)先進寫字樓共有的功能外，還和光 谷的知識經(jīng)濟背景相適應(yīng)，兼容了研發(fā)、居住等多種功能，成為滿足企業(yè)多元發(fā)展需 求的全能企業(yè)“家”。 光谷寫字樓的發(fā)展概括為從勞務(wù)密集型工業(yè)園到商務(wù)辦公空間的躍進 市區(qū)內(nèi)摩天大樓式的寫字樓對國內(nèi)外知名企業(yè)、跨國公司最有吸引力，但是由于 產(chǎn)品類型的單一及開發(fā)模式的雷同，一些企業(yè)在更大程度上是適應(yīng)開發(fā)商所提供 的辦公環(huán)境，而無法獲得更大的發(fā)展空間。尤其是，位于城市中心高昂的房價， 也使得許多光谷企業(yè)中小企業(yè)將眼光瞄準(zhǔn)了辦公成本更低的光谷寫字樓上。 與城市中心區(qū)單純的滿足商貿(mào)、金融等商務(wù)功能的寫字樓相比，光谷寫字樓更加 符合營銷學(xué)中“以客戶需求”創(chuàng)造產(chǎn)品的原則。根據(jù)光谷高科技企業(yè)各自不同的 辦公需求，光谷寫字樓形成了以辦公為中心，集生產(chǎn)、生活、休閑于一體的新商 務(wù)辦公地產(chǎn)，并通過城市配套功能的集合，降低企業(yè)辦公成本。 從最初的勞務(wù)密集型工業(yè)園，到多功能一體的新商務(wù)辦公地產(chǎn)，適應(yīng)光谷不同形 態(tài)及發(fā)展階段的高科技型企業(yè)發(fā)展需要，各種寫字樓應(yīng)運而生，并不斷發(fā)展。 示意圖 主要目標(biāo)客戶群為光谷高端客戶，主要分布在魯巷至關(guān)山三路間的珞喻路沿線，充分滿 足光谷高科技企業(yè)就近辦公的的需要，同時在品質(zhì)、配套、物業(yè)管理上毫不遜色于市中 心區(qū)寫字樓。 例如慧谷時空，該項目設(shè)有21米挑高的雙內(nèi)空大堂，綠化廣場，并配備有知名德國品牌 電梯，中央空調(diào)，在建筑品質(zhì)、綠化、物業(yè)管理等方面都可圈可點。 華樂商務(wù)中心，現(xiàn)代風(fēng)格外立面花費巨資近仟萬元，7層以上采用全鋁塑板裝飾面，造 型簡潔明快挺拔，經(jīng)久耐用美觀大方。 代表項目： 慧谷時空 、湖北信息產(chǎn)業(yè)科技大廈、高科大廈、聯(lián)合國際、華樂商務(wù)中心等 示意圖 主要目標(biāo)客戶群為光谷成長型企業(yè)，充分考慮到成長型企業(yè)的商務(wù)、辦公需求。主要 分布在魯巷附近。 光谷商務(wù)公寓，專為成長型企業(yè)度身而設(shè)：在配套上，商務(wù)公寓也充分考慮到成長型 企業(yè)的需要，大樓首層一般為豪華酒店式大堂，大堂內(nèi)更設(shè)置商務(wù)中心、會議室等商 務(wù)配套服務(wù)，并提供車位充足的地下停車場。 辦公空間，具有拆分式空間的特性，令商務(wù)空間格局變化十分靈活。置業(yè)者可根據(jù)公 司的發(fā)展趨勢和自己的面積使用需求，將多套戶型互拆互通。樓宇內(nèi)一般設(shè)立了商務(wù) 觀光電梯，平均2戶一部電梯。東谷銀座營銷負責(zé)人介紹， 例如東谷銀座，光谷地區(qū)首個帶中心花園、休閑娛樂等社區(qū)配套設(shè)施的高尚商務(wù)公寓， 并選用雙層中空玻璃落地窗，彩色鋁合金護欄，在品質(zhì)上要求很高。而且其得房率高 達80，使置業(yè)者和使用者真真切切“享受”物超所值。 代表項目：東谷銀座 示意圖 主要目標(biāo)客戶群為處于創(chuàng)業(yè)階段的中小型企業(yè)。主要分布在光谷創(chuàng)業(yè)一條街，是企業(yè)成 長的孵化器。 sbi創(chuàng)業(yè)街項目，首嘗以創(chuàng)業(yè)街形式定位的sbi創(chuàng)業(yè)街，充分適合處于創(chuàng)業(yè)階段的企業(yè)， 不僅有臨街的小高層寫字樓，還有與之配套的酒店式公寓，足以吸引光谷的創(chuàng)業(yè)企業(yè)； 而且它不僅僅是單純的寫字樓，而是在辦公的基礎(chǔ)上充分考慮到了進駐企業(yè)人員的實際 需要，滿足企業(yè)多元化的需求，免除企業(yè)的后顧之憂。 sbi創(chuàng)業(yè)街配置有32-80平米的單身公寓、7000平米的大型餐廳、26層的酒店式公寓，酒 吧、茶社、咖啡廳，健身房，超市等，休閑設(shè)施一應(yīng)俱全。免去了創(chuàng)業(yè)人員工作和住宿、 休閑娛樂設(shè)施的分離造成的來回奔波，有效的節(jié)約了生活成本。 代表項目： sbi創(chuàng)業(yè)街 示意圖 主要目標(biāo)客戶群為以辦公為中心，集辦公、研發(fā)、生產(chǎn)、居住一體的企業(yè)。主要 分布在科技園區(qū)，其主要特點是以低層低密度規(guī)劃打造生態(tài)寫字樓，成為類似美 國“硅谷”的高科技企業(yè)總部的集群之地，打造低密度綠色生態(tài)的“商務(wù)”花園。 企業(yè)總部基地業(yè)態(tài)地產(chǎn)有別于市區(qū)摩天大樓型商務(wù)區(qū)的最大特性之一就是在于其 符合國際標(biāo)準(zhǔn)的低密度辦公環(huán)境。 光谷人口不多，綠化好，道路交通條件好， 最適合辦公居住，很多國外專家來到光谷發(fā)出“這里不像國內(nèi)”的感嘆，而低密 度的企業(yè)總部基地式商務(wù)空間，則深合綠色生態(tài)辦公的國際潮流。 代表項目：國際企業(yè)中心、當(dāng)代國際總部基地 示意圖 示意圖 國際企業(yè)中心項目是以“綠色健康設(shè)計”為原則，其1.19的超低容積率，55%的 高比例綠化率，30%的舒適建筑密度，24米的超大樓間距，造就一流的園區(qū)環(huán)境。 這里所有的建筑不超過五層。每棟建筑自身內(nèi)部形成完美圍合，棟與棟間設(shè)有 900平方米的中庭花園。 當(dāng)代國際企業(yè)總部基地也是以低密度公寓式辦公樓，loft辦公公寓為特色，形成 “人在樓中，樓在園內(nèi)”的商務(wù)花園。同時企業(yè)總部基地業(yè)態(tài)的物業(yè)也規(guī)劃有高 爾夫國際會所、自助銀行、商業(yè)街、咖啡廳、單身公寓等商務(wù)配套。充分滿足進 駐人員的研發(fā)、生活、娛樂需要，為進駐人員提供一條龍服務(wù)。 代表項目：國際企業(yè)中心、當(dāng)代國際總部基地 示意圖 項目位置體量物業(yè)形態(tài)均價物業(yè)管理費停車位數(shù)量 停車收費標(biāo) 準(zhǔn) 武大科技園 geo office 東湖高新區(qū) 光谷武大園 二路（武大 科技園內(nèi)） 6088平方米 152套 13層至14層， 一層為鋪面， 二至七層為 平層，八層 至頂層為復(fù) 式。 二層價格為 3700,二層 至七層層差 30,八層價 格為3900, 八層至頂層 層差30 2.50元/平 方米月 152 地下120元/ 個月 武大 航域 東湖高新開 發(fā)區(qū)光谷科 技園武大園 一路 57904平方 米 獨棟、多層 生產(chǎn)兼辦公 樓 6層樓均價 為3800,4層 大獨棟價格 為5500,4層 小獨棟價格 為8000 2.6元/平方 米月 450 地上80元/ 個月 光谷芯中心 東湖高新開 發(fā)區(qū)光谷大 道特一號 247390平方 米 獨棟、多層 生產(chǎn)兼辦公 樓、高層辦 公樓 2010年6月 開盤，現(xiàn)在 拿出一棟多 層認(rèn)籌價 3000 1.8元/平方 米月 1200待定 光谷 軟件園四期 東湖高新開 發(fā)區(qū)關(guān)山一 路1號 81793平方 米 208套 小高層（12 層）、高層 （18層） 4500-4800 1.5元/平方 米月 224 國際企業(yè)中 心（三期） 東湖高新開 發(fā)區(qū)光谷關(guān) 山二路特一 號 400000平方 米 125套 多層4500 1.8元/平方 米月 250暫不收費 樓盤名稱已推出量（萬m2）未來供應(yīng)量（萬m2）銷售量 光谷軟件園5025尾盤銷售 國際企業(yè)中心40尾盤銷售 武大航域1.54.220% 武大科技園 geo office 0.6165% 光谷芯中心24.74未開盤 光谷金融街160未開盤 現(xiàn)階段光谷區(qū)域在售寫字樓樓盤不多，且光谷軟件園四期、國際企 業(yè)中心為尾盤銷售，但光谷芯中心、光谷金融街、光谷軟件園五期 等體量很大的樓盤今年將要推出，光谷短期內(nèi)寫字樓供應(yīng)量很充足。 從光谷軟件園前四期、國際企業(yè)中心前三期的銷售情況來看，市場 需求量也較大。光谷寫字樓市場呈供需兩旺的態(tài)勢。 產(chǎn)業(yè)類型具體內(nèi)容 第一產(chǎn)業(yè)農(nóng)業(yè)（林業(yè)、牧業(yè)、漁業(yè)） 第二產(chǎn)業(yè) 工業(yè)（采掘業(yè)、制造業(yè)、自來水、電力、蒸汽、熱水、煤氣業(yè)） 和建筑業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)除上述產(chǎn)業(yè)以外的其它產(chǎn)業(yè) 武漢市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，第三產(chǎn)業(yè)占gdp比重的持續(xù)上升 第一層：流通部門 包括交通運輸業(yè)、郵 電通訊業(yè)、商業(yè)飲食 等 第二層：為生產(chǎn)和生活 服務(wù)的部門 包括金融業(yè)、保險業(yè)、 地質(zhì)普查業(yè)、房地產(chǎn) 業(yè)、公用事業(yè)、居民 服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)、咨 詢信息服務(wù)業(yè)和各類 技術(shù) 第三層：為提高科學(xué)文 化水平和居民素質(zhì)服務(wù) 的部門 包括教育、文化、 廣播電視事業(yè)，科學(xué) 研究事業(yè)，衛(wèi)生、體 育和社會福利事業(yè)等 第四層：為社會公共需 要服務(wù)的部門 包括國家機關(guān)、政黨 機關(guān)、社會團體，以 及軍隊和警察部門等 第二個層面中為第二個層面中為生產(chǎn)服務(wù)部門生產(chǎn)服務(wù)部門與本項目緊密相關(guān)與本項目緊密相關(guān) 處于生產(chǎn)研發(fā)類 企業(yè)下游的現(xiàn)代 服務(wù)行業(yè) 本案目標(biāo)客群 以富士康為代表 的大型生產(chǎn)型企 業(yè) 富士康 結(jié)合以上兩點，本項目應(yīng)側(cè)重考慮以大型生產(chǎn)型企 業(yè)的下游產(chǎn)業(yè)為目標(biāo)，而非生產(chǎn)型企業(yè)。 此類企業(yè)應(yīng)具備的特點： 服務(wù)于生產(chǎn)型企業(yè)，與生產(chǎn)型企業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)服務(wù)于生產(chǎn)型企業(yè)，與生產(chǎn)型企業(yè)的發(fā)展密切相關(guān) 富士康進駐 光谷 高新技術(shù)產(chǎn) 業(yè)的迅速發(fā) 展 區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī) 劃的影響 本項目應(yīng)有明確本項目應(yīng)有明確的企業(yè)的企業(yè)類型定位類型定位 尋找市場空白企業(yè)類型尋找市場空白企業(yè)類型 建議目標(biāo)發(fā)展企業(yè)類型： 設(shè)計創(chuàng)意類（泛） 區(qū)域內(nèi)同類項目普遍在 專業(yè)定位上十分明確 區(qū)域內(nèi)同類項目所覆蓋 的企業(yè)類型廣泛 結(jié)合上文第二部分、第四部分結(jié)論： 下游新興服務(wù)型企業(yè) 建議發(fā)展企業(yè)類型：設(shè)計創(chuàng)意類（泛） 從事此類行業(yè)工作的群體具備以下鮮明特征： 如何滿足此類客戶群的需求？ 他們根據(jù)工作任務(wù)，常常需要他們根據(jù)工作任務(wù)，常常需要2424小時辦公小時辦公 他們需要一個既能辦公、又能隨時休息的工作場所他們需要一個既能辦公、又能隨時休息的工作場所 他們可能不他們可能不需要非常大的空間，但十分看重需要非常大的空間，但十分看重空間的利用程度空間的利用程度 聯(lián)排式 工作室 soho式 工作室 規(guī)避用地性質(zhì)限制政策 滿足本案目標(biāo)客群產(chǎn)品需求 巧妙彌補多功能型產(chǎn)品市場空白 聯(lián)排式工作室產(chǎn)品外觀效果示意圖 參考案例：北京中間建筑 用地性質(zhì)：工業(yè)用地 聯(lián)排式工作室產(chǎn)品外觀效果示意圖 soho式工作室外觀效果示意圖： 參考案例：北京建外soho soho式工作室外觀效果示意圖： 參考案例：北京建外soho soho式工作室內(nèi)部效果示意圖： 參考案例：北京建外soho 本案商務(wù)功能的實現(xiàn) 設(shè)計人 俱樂部 商務(wù)報 告廳 多媒體 展示廳 娛樂餐 飲區(qū) 會議交 流廳 一個專業(yè)高度聚集的設(shè)計文化集群聯(lián)排式工作室 一個區(qū)域設(shè)計行業(yè)發(fā)展交流的平臺設(shè)計人俱樂部 一個空間靈活把控的多元功能空間soho式工作室 體現(xiàn)一個文化創(chuàng)意 行業(yè)的細分市場： 設(shè)計行業(yè)聚集地 打造高新區(qū)設(shè)計創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展聚集地 構(gòu)建高新區(qū)創(chuàng)意行業(yè)文化商務(wù)核心區(qū) 助推光谷高新區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)提檔升級 高鐵 高鐵 面對高鐵方向拔高規(guī)劃soho式工 作室，可在一定程度上弱化高鐵 對本案西南方向建筑的影響。 soho式工作室 聯(lián)排式工作室 主入口 設(shè)計人俱樂部 將展示性強的設(shè)計人俱樂部設(shè)置于主入口處 聯(lián)排式工作室 soho式工作室