2003年度廣東房地產(chǎn)市場分析報告.doc

2003年度廣東房地產(chǎn)市場分析報告2002年度本省房地產(chǎn)形勢的基本評價是穩(wěn)定、有序、健康、發(fā)展。但也潛在一些值得注意的風險因素。表現(xiàn)在積極一面的現(xiàn)象很多。如房價穩(wěn)中有降、投資與營銷穩(wěn)步增長、市場競爭有序、二手市場活躍、市場竟爭特征明顯等等。這一類的評述在近期的市場分析文章與各級領導的報告中多有論述，在此不再一一列舉。2003年度的房地產(chǎn)市場形勢按目前的市場行情和整個國民經(jīng)濟發(fā)展趨勢來判斷，也應當繼續(xù)保持穩(wěn)步增長的態(tài)勢。按照經(jīng)濟現(xiàn)象中的慣性原理，外界環(huán)境只要不發(fā)生大的變異，2003年度的房地產(chǎn)，仍然會保持穩(wěn)定和健康發(fā)展的勢頭。黨的十六大所確立的全面實現(xiàn)小康的宏偉目標，預示著國家經(jīng)濟發(fā)展仍將呈現(xiàn)快速增長的局勢；2003年又是各級政府的換屆年，新一屆領導大多雄心勃勃，要為加強基本建設投資力度、發(fā)展地方經(jīng)濟、改善人民生活做一番事業(yè)?？梢灶A計，2003年度中央積極的財政政策、中央和地方大規(guī)模的城市建設和基礎設施建設方針都不會發(fā)生變化。2003年，我們又面臨中央城鎮(zhèn)化重要戰(zhàn)略決策附諸實施的機遇（廣東要建設268個中心鎮(zhèn)），這些都是利好因素。經(jīng)過10多年的磨煉和積累，廣東的開發(fā)商們大多創(chuàng)下了自己的品牌，積累了豐富的經(jīng)驗，擁有了雄厚的財力，一個個磨刀擦劍，蓄勢待發(fā)，要“上山下鄉(xiāng)”，大干一場。沒有理由對未來持悲觀態(tài)度。所以我說，2003年度本省的房地產(chǎn)市場基本上仍能保持目前的發(fā)展態(tài)勢，穩(wěn)步推進。但是，應當看到，即使在穩(wěn)定發(fā)展的過程中，也存在一些值得注意的問題和潛在的風險。我總認為，業(yè)內(nèi)人士對這些問題談得不夠，分析的不透，尤其是主管當局和開發(fā)公司的決策者們，相當一部分人還未給予足夠的重視。所以我今天的發(fā)言，將重點談存在的問題與潛在的風險。不是撥涼水，而是在過度的興奮之時加一點鎮(zhèn)靜劑，以期引起爭鳴和重視，防患于未然。我將從目前房地產(chǎn)市場上幾種值得注意的問題、問題的成因與潛在的風險、對2003年度本省房地產(chǎn)形勢的基本估計等三個方面來談談我的分析與判斷。一、目前房地產(chǎn)市場上幾個值得注意的間題1、房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模偏大年份國內(nèi)生產(chǎn)全社會固定資產(chǎn)投資（2）房地產(chǎn)開發(fā)投資（3）比重總值（1）（2/1）（3/2）19981841.61758.83269.3641.20%35.49%19992056.74878.26295.942.20%33.69%20002437.78923.67355.5837.89%38.49%20012685.75972.5381.0236.21%39.80%20023001.691001.49424.1933.33%42.40%由上述廣州市的幾組統(tǒng)計數(shù)據(jù)可看到，近幾年固定資產(chǎn)投資規(guī)模占國內(nèi)總產(chǎn)值35%以上，房地產(chǎn)的投資規(guī)模占固定資產(chǎn)規(guī)模33.69%至42.40%。顯然，這個規(guī)模是太大了。2、土地批租規(guī)模失控（既有總量失控也有單幅土地批租規(guī)模失控）。開發(fā)商竟相儲備土地（圈地）、住宅小區(qū)規(guī)模越來越大（1）2002年1至11月份，全國購置土地面積20245萬m2，同比增長45.3%。（2）本省的一間開發(fā)公司在北方一個城市一次就圈地18000畝（12平方公里）。其他的大開發(fā)商也紛紛在廣州郊區(qū)和北方城市圈地。占地、購地，屯積土地資源成風，越括越猛。（3）單幅土地規(guī)模最大的碧桂園鳳凰城占地667萬平方米。（4）有一家開發(fā)商，僅在廣州及周邊地區(qū)征地就超過2600多萬m2。（5）在廣州超過100萬m2占地面積的住宅小區(qū)就有14個。增城和南海還各有2個最大樓盤。3、開發(fā)公司資產(chǎn)負債率大幅提高，拖欠工程款和地價款現(xiàn)象嚴重，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營利潤銳減（1）據(jù)統(tǒng)計，全國2萬多家房地產(chǎn)開發(fā)公司，平均資產(chǎn)負債率高達70%以上，廣州市的房地產(chǎn)開發(fā)公司則高達78%。就是號稱廣州30強的大開發(fā)公司，平均資產(chǎn)負債率也高達70%以上。（2）2001年全國開發(fā)公司拖欠工程款1358億元，比2000年增長22.7%，占完成投資額的21.4%。2002年1至11月，比2001年增長了36.2%，占完成投資額的15.8%。（3）2001年廣州市1300多家房地產(chǎn)開發(fā)公司中，只有100多家盈利，回報率僅3.2%。（4）據(jù)說僅廣州的地價欠款就高達100億元以上。4、房地產(chǎn)開發(fā)過程中的政企職能錯位現(xiàn)象日益嚴重（1）開發(fā)商不僅要建設中小學、幼兒園、醫(yī)院，還要經(jīng)營和管理中小學、幼兒園、醫(yī)院，公共治安、交通、教育、醫(yī)療衛(wèi)生。許多明顯屬于社會公共事業(yè)的項目建設和經(jīng)營管理責任，都落在開發(fā)商身上。有些開發(fā)公司的老總或物業(yè)管理公司的經(jīng)理，簡值就是一個村長、鎮(zhèn)長、市長。（2）大型樓盤社區(qū)管理職能與物業(yè)管理職能混淆。超大型樓盤宛如一座城鎮(zhèn)，在這里，物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會與地方政府派出機構在管理職能上的分工界定不清。規(guī)模過大的業(yè)主委員會，其權力與職能限定存在一定的社會風險（尤其在發(fā)生利益沖突時）。（3）至今為止，仍然要求開發(fā)商無償提供實物公建配套設施。而這種負擔最終將進入成本，提高了房價，轉嫁到購房者身上，增加了消費者負擔。就是說，住在小區(qū)中的業(yè)主，不僅要購商品房，還要為這個小區(qū)內(nèi)的醫(yī)院、學校等公建服務設施項目的建設附錢。（4）由于新設的公建配套設施都是由各住宅小區(qū)的開發(fā)商獨立規(guī)劃和建設的，布局不合理、規(guī)模不夠大、使用效率不高，而且沒有統(tǒng)一的規(guī)劃和建設，對今后的城市規(guī)劃管理帶來新的隱患。（5）農(nóng)村集體所有土地，大部分是經(jīng)由村（鎮(zhèn)）委會與開發(fā)商協(xié)議出讓方式進入開發(fā)市場的。這種運作程序，不僅擾亂了地產(chǎn)市場，而且不利于土地資源的有效控制。二、問題的成因及潛在風險1、關于房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模偏大的問題1999至2002年度，廣州的房地產(chǎn)投資分別增長13.8%、19.5%、25.3%高于同期國民經(jīng)濟增長速度。1998至2002年度，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)比重高達35%以上，固定資產(chǎn)投資占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重高達近40%。商品房生產(chǎn)規(guī)模已遠遠超過市場吸納能力。2002年底，廣州市空置量661萬m2，2001年廣東省空置量高達2097萬m2（2001年），占全國空置面積的20%。（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模過大的直接后果是造成市場供求失衡，商品房積壓嚴重。以廣州為例，近年來，商品房的空置量每年以100萬m2的速度遞增。就是說，每年有10%左右的進入市場的商品房積壓下來。按每平方米2500元的平均單價計，資金的積壓量高達150多億。（2）規(guī)模過大的第二個后果是全社會用于積累的資金比率失衡，不可再生資源消耗過快（土地）。不符合可持續(xù)發(fā)展的原則。可持續(xù)發(fā)展的基本要求是資源（尤其是不可再生資源）的保護和有效利用，社會經(jīng)濟發(fā)展后勁得以重視。而社會發(fā)展的后勁要靠生產(chǎn)能力的不斷增加與更新，這些不是靠商品房建設來實現(xiàn)的。（3）規(guī)模過大的第三個后果是造成某些地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展過份依賴房地產(chǎn)業(yè)。建設部副部長劉志峰在最近的一個講話中提到：“有相當一部分城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重超過30%，個別城市甚至高達60%，造成這些城市經(jīng)濟對房地產(chǎn)開發(fā)投資的過份依賴，一旦開發(fā)投資增幅下降，將對城市經(jīng)濟發(fā)展造成較大影響”。將一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展主要依托于房地產(chǎn)經(jīng)濟，是不穩(wěn)定的，也是危險的。造成房地產(chǎn)投資規(guī)模過大的原因一是我們的土地批租規(guī)模失控；二是人們對市場需求的錯誤認識；三是受制于開發(fā)商的運作手法，他們要靠不停地取得新的土地資源以獲取資金，處于欲擺不能、欲止不休的境地。如果我們不具備強有力的調(diào)控手段，就很容易失去控制。要控制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，唯一重要且有效的手段，就是控制土地批租規(guī)模，在源頭上實施有效控制。尤其要控制住農(nóng)村集體所有權的土地資源直接進入地產(chǎn)市場的渠道。2、關于土地批租規(guī)模失控問題土地批租規(guī)模太大，不僅擾亂了房地產(chǎn)市場，破壞了商品房的供求關系，引發(fā)無序的競爭，從而影響整個社會經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。而且，由于失去了土地資源供應量這一有力的調(diào)控手段控制權，也就失去了對市場的調(diào)控能力。單幅土地批租規(guī)模過大不僅造成土地收益的流失（土地價格隨其周邊開發(fā)深度的變化而變化），還帶來規(guī)劃滯后，公建配套設施建設滯后，管理不到位等種種弊端。造成土地批租規(guī)模失控的原因一是認識上的誤區(qū)，二是目前的土地供應機制問題。（1）我們過份強調(diào)了土地的“生財”、“聚財”作用，以至于一些地方政府，需要錢就想賣地。歸根結蒂，圈地是由賣地引發(fā)的。（2）雖然中央政府三令五申不準再協(xié)議出讓土地，不準違規(guī)出讓土地。但至今為止，在土地使用權的交易市場，仍然存在大量違規(guī)，違法行為。廣東省1999年至2001年度經(jīng)營性用地檢查報告指出，全省共拍賣、出讓土地885宗，1017公頃。其中協(xié)議出讓的比率分別為70%和84%。即使在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地，通過拍賣出讓的宗數(shù)也僅占34%，面積占21.5%。其余全是協(xié)議出讓的。（3）現(xiàn)行法規(guī)規(guī)定，必須由城市人民政府集中統(tǒng)一供應和管理土地資源的供應。但在實際操作時，相當一部分農(nóng)村的土地，是交由開發(fā)商和當?shù)丶w（村、鎮(zhèn)）私下協(xié)議出讓的。那些成千上萬畝的項目用地，大部分是這樣來的。所以，要嚴控土地批租規(guī)模，還得以源頭上抓起。推行計劃用地，嚴格按程序辦理，通過招標拍賣，建立公開、公正、透明的有形地產(chǎn)市場。3、關于開發(fā)公司負債及經(jīng)營風險問題資產(chǎn)負債率是衡量企業(yè)償債能力和抗風險能力的重要指標。一般限額為50%到60%。我國基礎行業(yè)平均為50%左右，加工業(yè)平均65%。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)70%至78%的資產(chǎn)負債率，顯然是太高了。房地產(chǎn)開發(fā)投資額巨大，投資期長，影響因素復雜，歷來就是一個高風險的行業(yè)。目前這種高負債率，大規(guī)模經(jīng)營的環(huán)境，又客觀上加重了風險程度。一旦某一項目市場定位錯誤，或經(jīng)營上出現(xiàn)某些嚴重失誤，造成資金鏈斷裂，就有可能遭至滅頂之災。而開發(fā)公司對銀行資金的依賴較大，一旦出現(xiàn)大范圍的樓市滑坡，便很有可能引發(fā)金融風險，這就是為什么去年底中國人民銀行不無憂慮地要對各商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸進行全面檢查的原因。據(jù)分析，房地產(chǎn)開發(fā)公司這么高的負債率主要源于如下一些原因：（1）財務杠桿效應的誘感。盡管房地產(chǎn)項目開發(fā)需巨額投資，但一個運作得好，且在金融系統(tǒng)信用較高的開發(fā)商，往往可以很快獲得巨額貸款，彌補其資金不足，從而實現(xiàn)“少花錢、多辦事”或“花同樣多的錢、辦更多事”的杠桿效應。（2）風險轉移的動機。開發(fā)商依靠巨額的銀行借款，實現(xiàn)了項目經(jīng)營風險的轉移。（3）銀行方面的熱情。銀行在尋求貸款目標時，首先考慮到的是資金的安全。理論上講，土地是稀有、不可再生資源，具有升值潛力，而房地產(chǎn)又是不動產(chǎn)，處置和監(jiān)控都相對容易些，他們自然比較歡迎以土地和房產(chǎn)作抵押物而樂于給房地開發(fā)項目貸款（尤其是大開發(fā)商的項目）。（4）融資環(huán)境的影響。房地產(chǎn)開發(fā)商高負債率另一重要原因是我國現(xiàn)行金融體制形成的融資環(huán)境的影響。由于金融體制改革的相對滯后，我國較完備的房地產(chǎn)金融體系尚未建立，房地產(chǎn)項目融資僅銀行借貸一種形式，開發(fā)商不得不盡可能從銀行借貸以解決巨額資金需求。過渡地負債把房地產(chǎn)開發(fā)公司與銀行捆在一起，不僅降低了開發(fā)商抗風險的能力，而且一旦市場營銷出現(xiàn)風險、資金回籠遇阻，資金鏈斷裂，更易誘使開發(fā)商放棄在建項目（爛尾），不僅影響業(yè)主利益，而且將波及金融業(yè)。帶來更大危害。（5）銀行在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的資金關系由兩大塊構成。其一是開發(fā)企業(yè)以項目地塊或其他資產(chǎn)作抵押向銀行的借貸，其二是銀行對購房者個人的住房消費貸款（按揭），其實這部分貸款也進了開發(fā)商的腰包，就是說，除了首期外，實際上項目銷售收入的70%是銀行支付給開發(fā)商的。開發(fā)商一般用銷售收入作為項目再開發(fā)的資金來源。有人作過統(tǒng)計，這兩項加起來，大約占了開發(fā)企業(yè)項目資金來源的70%左右，如果加上拖欠款及一些項目的“帶資”工程，開發(fā)商真正投入的自有資金并不如想象的那么大。龐大的債務負擔都落在銀行身上，據(jù)有關專家測算，我國金融機構用于房地產(chǎn)的貸款余額，約占總貸款余額的10%左右。銀行貸款過渡集中于房地產(chǎn)開發(fā)，尤其是集中于少數(shù)大開發(fā)商，自然大大增加了他的風險性，一旦由于市場因素或其他因素影響項目的營銷效果時，將嚴重影響銀行資金的回籠。關于這一點，相信業(yè)內(nèi)人士對92年前后全國房地產(chǎn)經(jīng)濟大滑坡引起的金融問題，尚記憶猶新（至今還有近千億元的貸款無法收回）。從另一方面來分析，銀行資金一般來源于儲蓄，而儲蓄資金的短期性和房地產(chǎn)貸款，尤其是個人住房抵押貸款（按揭）的長期性是一對無法調(diào)合的矛盾。在我國目前這種金融環(huán)境中，債券不具備隨時變現(xiàn)的能力，若銀行持有大量無法變現(xiàn)的房地產(chǎn)抵押貸款債券，隨時都有可能引發(fā)資金的流動性風險，嚴重時甚至會引起“金融恐慌”，造成金融風波。金融界普遍認為，金融機構的中長期貸款余額不宜超過其總貸款余額的20%。否則，將嚴重影響其資金的流動性。廣州市2002年底的銀行總貸款余額為7498.35億元，其中中長期貸款余額為2308.58億元，其比率已高達30.78%；據(jù)有關專家測算，到2005年，本市僅個人購房抵押貸款（按揭）就高達4160億元，占總信貸規(guī)模的比率將超過20%。由此可見，房地產(chǎn)金融的風險問題已提到議事日程，成為迫在眉睫急需解決的重大問題。4、關于界定房地產(chǎn)開發(fā)過程中的政企職能問題市場經(jīng)濟環(huán)境下的政企關系，應當是清晰而明確的。但令人遺憾的是在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，哪些該政府干，哪些該企業(yè)干，哪些由地方財政負擔，哪些由開發(fā)商負擔，哪些由購房者負擔，似乎至今還鬧不明白。都說要整頓市場、規(guī)范行為，我看首先要界定清楚這些事，否則，我們永遠理不清房地產(chǎn)市場。比如說，理論上講，農(nóng)村集體所有土地不得直接進入土地交易市場。只有實施征地拆遷補償以后，變?yōu)閲宜?，才可進行使用權的交易。所以，在這一過程中的政企關系應當是很明確的。政府依據(jù)城市發(fā)展需要確定需要建設的地域、地塊和土地使用性質，將他們列入城市的土地資源供應計劃；城市規(guī)劃部門按計劃做好這些地域，地塊的控制性詳規(guī)和基礎設施、公建配套設施規(guī)劃建設方案；城市土地資源管理部門按規(guī)劃方案實施征地拆遷，進行基礎設施建設和公建配套設施建設，具備開發(fā)建設條件后的地塊（熟地），按計劃進入拍賣招標市場，進行土地使用權的交易。由此看來，征地拆遷、基礎設施與公建配套設施（無論紅線內(nèi)，還是紅線外）建設，都應當是政府行為，不是市場行為，也不是購房者的事。往宅小區(qū)內(nèi)的公建配套設施，幼兒園、小學、中學、醫(yī)院、街道辦事處等等，應當由地方政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設，不能交由開發(fā)商負責，更不能由購房者負擔。如果我們能很好地界定這些關系，就能清晰地理順房地產(chǎn)市場，根治房地產(chǎn)開發(fā)過程中的混亂與非理性行為。三、對2003年度房地產(chǎn)形勢的基本估計綜上所述，對我省2003年度房地產(chǎn)形勢的基本估計，可歸納為如下幾點。1、由于社會經(jīng)濟環(huán)境的影響及經(jīng)濟問題本身所具備的慣性，本省2003年度的房地產(chǎn)市場將繼續(xù)沿著穩(wěn)步發(fā)展的軌跡運行，不會有戲劇性的突變。2、由于商品房投資建設規(guī)模過大、市場吸納能力有限，2003年的商品房市場營銷壓力會更大。大型樓盤特別是超大型樓盤銷售進度受挫，將會引發(fā)激烈的競爭，部分樓盤銷售受挫，資金問題日益嚴重，個別樓盤，尤其是某些并無持色的大型樓盤將會陷入資鏈斷裂的困境。3、由于土地市場的清理整頓，開發(fā)商將失去協(xié)議承諾的某些郊區(qū)土地使用權。各級政府都將壓縮土地批租規(guī)模，地產(chǎn)市場的無序和不規(guī)范現(xiàn)象將有所改善，商業(yè)開發(fā)用地市場的競爭將會更激烈。4、由于金融機構的調(diào)控政策，商品房開發(fā)貸款的難度將更大，一些中小項目將由于無法獲得新的資金來源而陷入困境，那些失去貸款支持而市場營銷又受挫的項目將由于資金鏈的斷裂而陷入困境，出現(xiàn)新的爛尾地塊和爛尾樓盤。5、大規(guī)模的城市基礎設施建設、城鎮(zhèn)化過程中的中心鎮(zhèn)建設以及城市經(jīng)營觀念的深化，給開發(fā)商提供了許多新的機遇。許多原先不準開發(fā)商介入的領域。如城市供水、城市道路、橋梁、城市煤氣、城市交通、城