珠江怡景灣整體營(yíng)銷(xiāo)策劃方案建議89p

【 珠江怡景灣 】 項(xiàng)目溝通案 二零零九年六月 目 錄 1. 我們理解的珠江怡景灣 2. 珠江怡景灣的客戶(hù)在哪 3. 銷(xiāo)售價(jià)格建議 4. 怎么樣推廣珠江怡景灣 5. 我們的服務(wù)架構(gòu) 在廣州的南面， 有這么一個(gè)項(xiàng)目 臨江而居，優(yōu)雅舒適 珠江怡景灣 擁江 怡然 1、我們理解的珠江怡景灣 我們的理解 交通便捷 豪宅氛圍 江景資源 稀有戶(hù)型 Strength 交通便捷 西臨華南快速干線(xiàn)，北緊接番禺迎賓大道，南面向珠江三支香水道，與珠海東線(xiàn)、虎門(mén)大橋、廣深高速及京珠高速相連 號(hào)線(xiàn)與號(hào)線(xiàn)雙地鐵配套，擁有連接番禺至廣州多條公交車(chē)線(xiàn)路通達(dá) 華南板塊最近廣州的項(xiàng)目 我們的理解 Strength 濃 厚 的 豪 宅 氛 圍 知名發(fā)展商扎根沙窖島多年，形成 濃厚豪宅氛圍，半島地塊價(jià)值不斷 提升； 憑借周邊成功豪宅聲勢(shì)，令項(xiàng)目順 勢(shì)而為，提高項(xiàng)目定位起點(diǎn) 我們的理解 Strength 獨(dú) 有 江 景 資 源 我們的理解 Strength 坐擁臨江生活，江景生活資源觸手可及 高層單位更享有獨(dú)特的三面江景環(huán)繞，開(kāi)創(chuàng) 270度江景空間 罕有的戶(hù)型 區(qū)內(nèi)在售的適中兩房產(chǎn)品供 應(yīng)欠缺，而且產(chǎn)品設(shè)計(jì)較為 舒適 戶(hù)型方正實(shí)用，部分單位帶 入戶(hù)花園設(shè)計(jì)，南北對(duì)流設(shè) 計(jì)提升產(chǎn)品質(zhì)量 我們的理解 Strength 周邊專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)導(dǎo)致環(huán)境較差，人員復(fù)雜，前期產(chǎn)品檔次低，對(duì)項(xiàng)目中高檔次定位有影響； 建議聘請(qǐng)值得信賴(lài)的物業(yè)管理公司，保證區(qū)內(nèi)生活質(zhì)量 區(qū)內(nèi)園林建設(shè)沒(méi)完善，現(xiàn)場(chǎng)展示效果欠缺，整體展示規(guī)模不足； 建議盡快動(dòng)工改善園林景觀，并通過(guò)模型及規(guī)劃展示，知會(huì)客戶(hù)項(xiàng)目未來(lái)的前景 區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施不足，如沒(méi)有地下停車(chē)場(chǎng)，露天車(chē)位過(guò)少，已規(guī)劃的幼兒園、小學(xué)及菜市場(chǎng)沒(méi)落實(shí)動(dòng)工，令業(yè)主產(chǎn)生意見(jiàn)，影響項(xiàng)目整體水平； 建議先著手修建如停車(chē)場(chǎng)、菜市場(chǎng)等基本生活設(shè)施 一期由于各方面問(wèn)題影響的原因，令業(yè)主對(duì)樓盤(pán)有部分抱怨，影響了樓盤(pán)的口碑； 建議做好安撫舊業(yè)主的工作，落實(shí)相關(guān)承諾，擴(kuò)大業(yè)主的人脈 我們的理解 Weakness 周邊豪宅項(xiàng)目如星河灣半島下半年即將推出新產(chǎn)品，憑借其聲勢(shì)打響本項(xiàng)目，獲得更多客戶(hù)資源。 我們的理解 新設(shè)經(jīng)濟(jì)區(qū)板塊 番禺西北部將被設(shè)定為新型商貿(mào)旅游區(qū) Opportunity 港資地產(chǎn)背景，實(shí)力信心 新福港地產(chǎn)重新接手，項(xiàng)目從產(chǎn)品、配套到定位、營(yíng)銷(xiāo)等得到全方位重整，將迎來(lái)更大的發(fā)展空間。 商貿(mào)業(yè)帶動(dòng)發(fā)展 必定帶動(dòng)項(xiàng)目周邊商貿(mào)業(yè)發(fā)展，提升項(xiàng)目升值潛力，投資前景廣闊 商業(yè)功能增強(qiáng) 本區(qū)將成為廣州中心城區(qū)商業(yè)功能最重要的戰(zhàn)略接替帶和延伸區(qū) 廣州最重要商務(wù)區(qū) 客戶(hù)資源的擴(kuò)展 我們的理解 區(qū)內(nèi)大品牌發(fā)展商云集 雅居樂(lè)、星河灣 Threat 戶(hù)型與本項(xiàng)目類(lèi)似，總價(jià)也與本產(chǎn)品接近 ,綜合配套均比本項(xiàng)目有優(yōu)勢(shì)； 本年底將沒(méi)有新貨推出，預(yù)計(jì)新貨將出現(xiàn)在明年。 雅居樂(lè) 星河灣 9月推出的星河灣半島，亦有 90 二房產(chǎn)品，但預(yù)估其價(jià)格高企，可借其推貨聲勢(shì)提高本項(xiàng)目知名度，截留其客戶(hù)。 二手資源 項(xiàng)目周邊二手房源豐富，亦不乏星河灣這樣的優(yōu)秀產(chǎn)品，本項(xiàng)目可憑借綜合高性?xún)r(jià)比與其競(jìng)爭(zhēng) 交通便捷 提高定位 江景資源 罕有適中兩房 Strength 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的影響 欠缺現(xiàn)場(chǎng)展示效果 配套設(shè)施不足 口碑有待改善 e A k n e s s W opportunity 新福港地 產(chǎn)重新接手 新設(shè)經(jīng)濟(jì)區(qū)板塊 商貿(mào)業(yè)帶動(dòng)發(fā)展 客戶(hù)資源擴(kuò)展 h r e a t T 大品牌競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 雅居樂(lè)、星河灣 清晰了項(xiàng)目自身狀況之后 我們?cè)倏纯?怎么樣的客戶(hù)會(huì)買(mǎi)珠江怡景灣 2、珠江怡景灣的客戶(hù)在哪 客戶(hù)分析 圈出客戶(hù) 各單元的消化較為不平均，特別是兩房單位，銷(xiāo)售情況較為參差。 目前剩余貨量分布狀況 1915791114918211625916242112252222309182701 02 03 04 05 06 07 08 01 02 03 04 05 06 01 02 03 04 05 063 號(hào)樓 5 號(hào)樓 7 號(hào)樓累計(jì)已售套數(shù) 剩余套數(shù)客戶(hù)分析 圈出客戶(hù) 目前剩余貨量分布狀況 對(duì)比推出的貨量與成交貨量，功能性和舒適性較高的大三房單位消化率較高，但兩房單位的消化不理想，消化率僅為 50%； 剩余單位中，兩房單位占 73%，是下階段重點(diǎn)消化的對(duì)象。 看看過(guò)往兩房單位成交客戶(hù)來(lái)源構(gòu)成 客戶(hù)分析 圈出客戶(hù) 番禺區(qū)的客戶(hù)占了本項(xiàng)目?jī)煞砍山坏?30%，占有最大比例的是“大石”和“洛浦”兩個(gè)鎮(zhèn)區(qū)； “海珠”和“天河”是除番禺本地以外的主要客戶(hù)來(lái)源，這兩個(gè)區(qū)域與本項(xiàng)目有著較近的地緣性關(guān)系； 天河23%海珠26%大石15%外地2%黃埔3%荔灣1%越秀15%市橋2%洛浦13%沿交通線(xiàn)尋找我們的客戶(hù)群 本項(xiàng)目 從地鐵往北到達(dá)天河、海珠，南往市橋 華南快線(xiàn)直達(dá)天河 洛溪新城 海珠區(qū) 天河區(qū) 大學(xué)城 結(jié)合項(xiàng)目過(guò)往的成交和對(duì)市場(chǎng)的分析，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目余貨的客戶(hù)主要來(lái)源于洛溪、海珠、天河和大學(xué)城。 客戶(hù)分析 圈出客戶(hù) 過(guò)江隧道直達(dá)大學(xué)城 客戶(hù)分析 圈出客戶(hù) 新精英族群 洛溪大石 海珠 天河區(qū) 大學(xué)城 客戶(hù)分析 圈出客戶(hù) 布匹、服裝配料 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)片區(qū) 生活百貨批發(fā)市場(chǎng) 糧油批發(fā)市場(chǎng) 二手車(chē)交易市場(chǎng)片區(qū) 他們分布在海珠區(qū)的中大 天雄布匹市場(chǎng)片區(qū)、南泰批發(fā)市場(chǎng)、廣州大道二手車(chē)市場(chǎng)，以及番禺洛溪大石的裝飾材料城、酒店用品批發(fā)市場(chǎng)、茶葉市場(chǎng)等地 洛溪大石 海珠 天河區(qū) 大學(xué)城 客戶(hù)分析 圈出客戶(hù) 年齡： 25 45歲，青、中年一代 家庭結(jié)構(gòu)：小三口之家，年輕夫婦， 2 3人 家庭月入： 8000-10000元 /月 教育程度：大專(zhuān)以上學(xué)歷 背景：本區(qū)域成長(zhǎng)起來(lái)或多年在此居住和工作的人群，熟悉和習(xí)慣本區(qū)域居住環(huán)境 主要交通工具：公共交通工具（公交、地鐵）； 購(gòu)房信息獲知渠道： 口碑傳播、廣州日?qǐng)?bào)、宣傳單張、短信、網(wǎng)絡(luò) 客戶(hù)特征描述 推廣手段啟示：外展、單張派發(fā) 洛溪大石 海珠 天河區(qū) 大學(xué)城 客戶(hù)分析 圈出客戶(hù) 購(gòu)房心理： 原來(lái)居住的環(huán)境已經(jīng)陳舊，硬件和物業(yè)管理?xiàng)l件逐步看落后，希望更換新的居住環(huán)境； 希望給家中的下一代或即將出生的下一代，更理想的成長(zhǎng)環(huán)境和舒適的生活空間； 希望有便利的交通條件，生活配套完善； 購(gòu)買(mǎi)兩房滿(mǎn)足目前的居住需求，同時(shí)希望房子有保值功能，日后經(jīng)濟(jì)條件改善也可更換更大的居所，將現(xiàn)有房產(chǎn)用于出租或出售，幫補(bǔ)新房子的租金或首期壓力； 購(gòu)房關(guān)鍵字： 交通便利、保值 客戶(hù)特征描述 洛溪大石 海珠 天河區(qū) 大學(xué)城 新生代族群 客戶(hù)分析 圈出客戶(hù) 洛溪大石 海珠 天河區(qū) 大學(xué)城 寶崗板塊 赤崗板塊 客戶(hù)分析 圈出客戶(hù) 洛溪板塊 大石板塊 他們目前居住在海珠的寶崗板塊、赤崗板塊、工業(yè)大道板塊和南洲板塊，以及番禺的洛溪和大石板塊 洛溪大石 海珠 天河區(qū) 大學(xué)城 客戶(hù)分析 圈出客戶(hù) 年齡： 25-35歲 家庭結(jié)構(gòu)：兩口之家，未來(lái)有可能有小朋友 家庭月入： 8000-10000元 /月 教育程度：大專(zhuān)以上學(xué)歷 背景：在洛溪、大石或海珠區(qū)居住多年，希望在父母家附近臵業(yè)，又能有自己的小家庭，番禺是離家最近、可承受購(gòu)房壓力的地方，對(duì)番禺的認(rèn)可度較高； 主要交通工具：公共交通工具（公交、地鐵）； 購(gòu)房信息獲知渠道： 南方都市報(bào)、周末畫(huà)報(bào)、地鐵廣告、巴士車(chē)身廣告、巴士站廣告、短信、網(wǎng)絡(luò) 客戶(hù)特征描述 推廣手段啟示： DM直投、報(bào)紙廣告、單張派發(fā) 洛溪大石 海珠 天河區(qū) 大學(xué)城 客戶(hù)分析 圈出客戶(hù) 購(gòu)房心理： 新婚或準(zhǔn)備結(jié)婚，與父母居住的房子空間已經(jīng)不足夠，希望購(gòu)房組建新家庭，希望擁有與父母之間的 “ 一碗湯距離 ” ； 現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)條件不足以在父母周邊購(gòu)買(mǎi)新房 ，二手房?jī)r(jià)高而且硬件條件較差，愿意到番禺臵業(yè)； 對(duì)連接番禺與海珠、天河的公共交通線(xiàn)路較為注重，也希望小區(qū)有完善的生活配套； 重視子女未來(lái)的教育問(wèn)題； 客戶(hù)特征描述 購(gòu)房關(guān)鍵字： 性?xún)r(jià)比、交通便利 洛溪大石 海珠 天河區(qū) 大學(xué)城 新資性族群 客戶(hù)分析 圈出客戶(hù) 洛溪大石 海珠 天河區(qū) 大學(xué)城 客戶(hù)分析 圈出客戶(hù) 天河公園板塊 北天河板塊 天河北板塊 他們?cè)谔旌訁^(qū)地鐵沿線(xiàn)工作為主 洛溪大石 海珠 天河區(qū) 大學(xué)城 客戶(hù)分析 圈出客戶(hù) 年齡： 25-40歲 家庭結(jié)構(gòu)：兩至三口之家 家庭月入： 10000-15000元 /月 教育程度：大專(zhuān)以上學(xué)歷 背景：他們大多是外地人，來(lái)廣州較長(zhǎng)時(shí)間，擁有一定的積蓄，希望在廣州購(gòu)房落地生根； 主要交通工具：公共交通工具（公交、地鐵），部分家庭擁有 1臺(tái)小汽車(chē)； 購(gòu)房信息獲知渠道： 廣州日?qǐng)?bào)、口碑傳播、短信、網(wǎng)絡(luò) 客戶(hù)特征描述 推廣手段啟示： DM直投、報(bào)紙廣告、外展 洛溪大石 海珠 天河區(qū) 大學(xué)城 客戶(hù)分析 圈出客戶(hù) 購(gòu)房心理： 經(jīng)過(guò)在廣州多年的打拼，希望購(gòu)房在此生根； 以目前的經(jīng)濟(jì)條件無(wú)法承受工作區(qū)域附近的新房，二手房的價(jià)格同樣高企，不想屈就在市區(qū)狹窄的居住空間，愿意接受周邊區(qū)域的房子； 十分看重居住地到工作地點(diǎn)的交通條件，也希望能擁有完善的小區(qū)配套和舒心的物業(yè)管理服務(wù)； 對(duì)物業(yè)未來(lái)的升值潛力較為關(guān)注，也希望能同質(zhì)而居 ； 客戶(hù)特征描述 購(gòu)房關(guān)鍵字： 保值升值潛力、交通便利 洛溪大石 海珠 天河區(qū) 大學(xué)城 靈魂工程師族群 客戶(hù)分析 圈出客戶(hù) 洛溪大石 海珠 天河區(qū) 大學(xué)城 客戶(hù)分析 圈出客戶(hù) 年齡： 25-45歲 家庭結(jié)構(gòu)：兩至三口之家 家庭月入： 8000-10000元 /月 教育程度：本科以上學(xué)歷 背景：在大學(xué)城任教或負(fù)責(zé)后勤工作的年輕老師、職工，希望購(gòu)買(mǎi)環(huán)境舒適、性?xún)r(jià)比較高的房子； 主要交通工具：公共交通工具（公交、地鐵）； 購(gòu)房信息獲知渠道：廣州日?qǐng)?bào)、口碑傳播、短信、網(wǎng)絡(luò) 客戶(hù)特征描述 推廣手段啟示：外展、產(chǎn)品推介會(huì) 洛溪大石 海珠 天河區(qū) 大學(xué)城 客戶(hù)分析 圈出客戶(hù) 購(gòu)房心理： 參加工作的時(shí)間不長(zhǎng)，或者是手上的積蓄不是很豐厚，購(gòu)買(mǎi)市中心區(qū)的新房壓力大，也二手房?jī)r(jià)格高而且還有二次裝修的煩惱，不愿意購(gòu)入； 看中日后有過(guò)江隧道直接連通項(xiàng)目與大學(xué)城之間，上班較為方便； 重視他人對(duì)自己品味的評(píng)價(jià)， 注重居住環(huán)境的舒適性 ，關(guān)注周邊居住人群的素質(zhì)，希望能與較高素質(zhì)的人群居??； 客戶(hù)特征描述 購(gòu)房關(guān)鍵字： 性?xún)r(jià)比 洛溪大石 海珠 天河區(qū) 大學(xué)城 客戶(hù)分析 圈出客戶(hù) 社會(huì)新生代 年輕有活力 獨(dú)立自主 追求個(gè)性品味 有前瞻眼光 勇于接受新事物 不受約束 有前途 “新”族群 客戶(hù)分析 圈出客戶(hù) 他們?yōu)槭裁床贿x擇在原來(lái)居住的地方臵業(yè)？ 番禺目前在售的項(xiàng)目較少，價(jià)格在 8000 11000元 / 不等，主要供應(yīng)以廣州雅居樂(lè)為主，而且兩房單位較為欠缺； 客戶(hù)分析 圈出客戶(hù) 他們?yōu)槭裁床贿x擇在原來(lái)居住的地方臵業(yè)？ 江南大道在售翠城花園、江南苑價(jià)格在 1-1.3萬(wàn) / 工業(yè)大道片區(qū)濱江瑞城、光大花園在售價(jià)格 0.9-1.3萬(wàn) / 濱江路片區(qū)在售十里江灣價(jià)格 1-1.3萬(wàn) / 目前海珠區(qū)一手產(chǎn)品供應(yīng)較少，售價(jià)在 9000 13000元 / 不等，部分樓盤(pán)（光大花園）新組團(tuán)甚至報(bào)出 15000元 / 的價(jià)格，與此同時(shí)，周邊二手樓盤(pán)的價(jià)格也直逼一手，整體價(jià)格較高。 大型社區(qū)樓盤(pán)減少，景觀資源較為欠缺。 客戶(hù)分析 圈出客戶(hù) 他們?yōu)槭裁床贿x擇在原來(lái)居住的地方臵業(yè)？ 珠江新城 在售星匯云錦、朱美拉、領(lǐng)峰等價(jià)格維持在 1.8-2.2萬(wàn) / 北天河 -燕嶺路 -粵墾路在售日出觀山、天壽大廈維持在 0.9-1萬(wàn) / 華南植物園片區(qū)在售漫谷、翰林 1+1、寶翠園、君林天下等價(jià)格 0.9-1萬(wàn) / / 廣州大道片區(qū)僑英花園、駿景花園在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格 0.9-1萬(wàn) / 天河在售樓盤(pán)較多集中在珠江新城板塊，售價(jià)為全市最高水平，以他們目前的經(jīng)濟(jì)能力無(wú)法接受； 價(jià)格相對(duì)較低的項(xiàng)目則位于較為邊遠(yuǎn)的地方，產(chǎn)品整體素質(zhì)未如理想； 客戶(hù)分析 圈出客戶(hù) 他們?yōu)槭裁床贿x擇在原來(lái)居住的地方臵業(yè)？ 如選購(gòu)一手新房： 現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)條件不允許購(gòu)買(mǎi)中心區(qū)的產(chǎn)品； 經(jīng)濟(jì)能力可承受的產(chǎn)品，位臵偏遠(yuǎn)、產(chǎn)品素質(zhì)一般、景觀資源欠缺、社區(qū)規(guī)模過(guò)??； 如選購(gòu)二手房： 需承受產(chǎn)品陳舊、二次裝修的不便； 物業(yè)管理?xiàng)l件落后； 心理上認(rèn)為二手房不如一手新房，該問(wèn)題尤以首次臵業(yè)的年輕人為多； 客戶(hù)分析 圈出客戶(hù) 綜合對(duì)幾個(gè)區(qū)域人群的情況進(jìn)行分析，我們抓取了具有共性的關(guān)鍵詞： 1、地鐵：地鐵 3號(hào)線(xiàn)，未來(lái)的地鐵 7號(hào)線(xiàn)； 2、公交； 302、地鐵公交 6線(xiàn)等； 3、華南快線(xiàn)： 10分鐘直達(dá)天河； 4、過(guò)江隧道：連接大學(xué)城 5、番禺區(qū)離廣州最近的在售項(xiàng)目 重視交通便利性 升值保值潛力 性?xún)r(jià)比 本項(xiàng)目又有哪些優(yōu)勢(shì)能與客戶(hù)需求對(duì)接得上的呢？ 1、處于高端樓盤(pán)云集的沙窖島上，未來(lái)的 “ 珠江新城 ” 地位不可取代； 2、新福港集團(tuán)的介入，為項(xiàng)目注入發(fā)展新血； 3、目前處于區(qū)域價(jià)格洼地，升值前景無(wú)可限量； 1、處于三江匯聚的福地，擁有優(yōu)越的江景資源，可以享受的江景； 2、產(chǎn)品人性化設(shè)計(jì)，部分兩房單位帶入戶(hù)花園設(shè)計(jì)，產(chǎn)品舒適性較高； 3、帶裝修發(fā)售，免去二次裝修的煩惱 廣州之南 具有升值潛力 江景、高性?xún)r(jià)比 客戶(hù)分析 圈出客戶(hù) 南廣州 超值享受 江灣社區(qū) 因此，我們概括了項(xiàng)目貼近廣州、擁有性?xún)r(jià)比和升值潛力、江景社區(qū)的核心優(yōu)勢(shì)，得出項(xiàng)目的定位語(yǔ)： 3、銷(xiāo)售價(jià)格建議 2 0 0 8 年至2 0 0 9 年5 月廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)每月成交情況83867978907797668241801180148012939494708262912795699316930310529109980204060801000801 0802 0803 0804 0805 0806 0807 0808 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 0905萬(wàn)平方米 元/ 平方米7000800090001000011000中地行市場(chǎng)部批準(zhǔn)預(yù)售面積 預(yù)售成交面積 成交均價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州市國(guó)土資源和房屋管理局大市情況 價(jià)格建議 現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于平穩(wěn)發(fā)展，市場(chǎng)消費(fèi)信心已局部恢復(fù)，中心城區(qū)價(jià)格上漲勢(shì)頭強(qiáng)勁，近郊區(qū)域由于供應(yīng)大，后市銷(xiāo)售壓力仍未消除。 2008年廣州市十區(qū)整體樓市市場(chǎng)持續(xù)買(mǎi)賣(mài)雙方博弈，整體成交價(jià)格維持在 8000元 /平方米水平。 進(jìn)入 2009年后，廣州十區(qū)將有 249萬(wàn)平方米的剩余供應(yīng)量進(jìn)入 2009年市場(chǎng)。其中番禺區(qū)剩余供應(yīng)量為 79萬(wàn)平方米，占 2009年全市十區(qū)剩余供應(yīng)量的 32%，番禺區(qū)域的銷(xiāo)售壓力明顯高于中心城區(qū)。 大市情況 價(jià)格建議 2 0 0 8 年至2 0 0 9 年5 月番禺區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)每月成交情況7288720181628602726271586844759477626643711088538565894594999623103180510152025300801 0802 0803 0804 0805 0806 0807 0808 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 0905萬(wàn)平方米 元/ 平方米60007000800090001000011000中地行市場(chǎng)部批準(zhǔn)預(yù)售面積 預(yù)售成交面積 成交均價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州市國(guó)土資源和房屋管理局2009年供應(yīng)量萎縮，成交量增加，價(jià)格維持平穩(wěn)。 2009年番禺區(qū)新增供應(yīng)量逐漸減少，但市場(chǎng)整體存有供應(yīng)量充足，并沒(méi)出現(xiàn)區(qū)域供求關(guān)系緊張，價(jià)格攀升的情況。現(xiàn)時(shí)成交價(jià)格持續(xù)穩(wěn)定，成交量逐漸增加。 2 0 0 8 年至2 0 0 9 年5 月番禺區(qū)高層及多層住宅每月成交情況580882264624786875638967932179517965741785808141872180998465867383608806 876088622934466260824328543753803394692441746792657773077343894900 . 511 . 522 . 533 . 544 . 550801 0802 0803 0804 0805 0806 0807 0808 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 0905萬(wàn)平方米 元/ 平方米200030004000500060007000800090001000011000中地行市場(chǎng)部高層面積 多層面積 高層均價(jià) 多層均價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源：番禺區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局大市情況 價(jià)格建議 高層住宅是番禺區(qū)主要的住宅供應(yīng)類(lèi)型，高層住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格平穩(wěn)發(fā)展 2008年至今，番禺區(qū)受到政策和市場(chǎng)觀望氣氛濃厚等影響，曾出現(xiàn)區(qū)域商品住宅價(jià)格大幅度下調(diào)。 由于番禺區(qū)高層住宅市場(chǎng)多以依靠廣州中心城區(qū)購(gòu)買(mǎi)力為主，所以高層住宅并沒(méi)有出現(xiàn)明顯波動(dòng)，大部分時(shí)間都出處自我調(diào)節(jié)的小幅度波動(dòng)發(fā)展。 大市情況 價(jià)格建議 番禺主要鎮(zhèn)區(qū)未來(lái)供應(yīng)一覽表 情況小結(jié) 大市情況 價(jià)格建議 1、現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于平穩(wěn)發(fā)展，但市場(chǎng)消費(fèi)信心局部恢復(fù)，后市銷(xiāo)售壓力仍未消除的狀態(tài)； 2、 2009年上半年番禺區(qū)供應(yīng)量萎縮，成交量增加，價(jià)格升幅放緩。下半年市場(chǎng)供應(yīng)集中在南村鎮(zhèn)，以及項(xiàng)目所在的大石鎮(zhèn)，這兩個(gè)板塊的競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈； 3、番禺區(qū)的項(xiàng)目依靠廣州中心城區(qū)購(gòu)買(mǎi)力，高層住宅市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)能力強(qiáng) 大市情況 價(jià)格建議 與在售項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)比較 根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目權(quán)重定價(jià)法，得出本案單位均價(jià)為 7000元 /平米 （毛坯） 。 地段 戶(hù)型 環(huán)境 品牌 配套 權(quán)重分配毛坯價(jià)格(元/ )錦繡半島 98 98 101 101 97 25% 6500錦繡銀灣 101 101 102 101 101 20% 8500廣州雅居樂(lè) 98 102 103 104 103 30% 7500新月明珠花園 99 99 99 100 101 15% 6500冠軍城 98 100 101 103 103 10% 7000權(quán)重價(jià)格錦繡半島 1 . 0 2 1 . 0 2 0 . 9 9 0 . 9 9 1 . 0 3 1710錦繡銀灣 0 . 9 9 0 . 9 9 0 . 9 8 0 . 9 9 0 . 9 9 1602廣州雅居樂(lè) 1 . 0 2 0 . 9 8 0 . 9 7 0 . 9 6 0 . 9 7 2040新月明珠花園 1 .