重慶南方東銀水泵廠項(xiàng)目定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告

重慶南方東銀水泵廠項(xiàng)目 發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位 謹(jǐn)呈：重慶南方東銀臵地有限公司 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目組工作的階段劃分 與客戶進(jìn)行首次溝通 項(xiàng)目地塊現(xiàn)場(chǎng)查勘 區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 政府人員訪談 專業(yè)人士訪談 一線銷售人員訪談 消費(fèi)者訪談 市調(diào)成果溝通 整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告和中期匯報(bào) 項(xiàng)目界定及客戶目標(biāo)分析 市場(chǎng)簡(jiǎn)析與問題結(jié)構(gòu)化分析 核心問題的提出 為解決核心進(jìn)行多角度多層次的深入研究與分析 可的發(fā)展戰(zhàn)略之參考案例借鑒 項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 規(guī)劃實(shí)施及分期構(gòu)思 啟動(dòng)期定位及物業(yè)發(fā)展建議 根據(jù)客戶意見對(duì)中期報(bào)告進(jìn)行修改 參與規(guī)劃匯報(bào)并針對(duì)規(guī)劃方案提出意見 規(guī)劃溝通并提出相應(yīng)意見 終稿報(bào)告 2008/07/10 2008/08/10 第一階段 市場(chǎng)調(diào)研階段 第二階段（中期） 整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 第三階段（終期） 啟動(dòng)期定位與物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃跟進(jìn)與溝通 2008/09/05 2008/07/20 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目整體定位 項(xiàng)目屬性界定 核心問題解析 整體發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算 地塊分析及項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)想 項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)研判 類似案例借鑒 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目屬性界定 地塊情況 屬性界定 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 沙坪壩是重慶科教文化中心，交通相對(duì)受限，未處于城市發(fā)展主軸 沙坪壩區(qū)位于重慶主城區(qū)西部，東濱嘉陵江， 西抵縉云山。區(qū)境中部歌樂山縱貫?zāi)媳?，東為沙坪壩，是重慶市的科教文化中心和工業(yè)基地；西為梁灘壩，是農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)為主的地區(qū)， 重慶市大學(xué)城規(guī)劃于此。 區(qū)域進(jìn)入性分析：江北進(jìn)入沙坪壩，可由石門大橋經(jīng)漢渝路到達(dá)；由九龍坡進(jìn)入沙坪壩可經(jīng)石小路或鳳天大道。 沙坪壩對(duì)外交通相對(duì)受限，與周邊區(qū)域聯(lián)系相對(duì)較弱，區(qū)域相對(duì)獨(dú)立。 在多年的發(fā)展中，沙坪壩未處于城市發(fā)展主軸。 地塊情況 區(qū)位狀況 屬性界定 沙坪壩區(qū) 小龍坎 石小路 鳳天大道 石門大橋漢渝路 城市發(fā)展主軸 江北區(qū) 渝中區(qū) 南岸區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 沙坪壩三峽廣場(chǎng)商圈是重慶第三商圈，發(fā)展緩慢，僅能輻射區(qū)域內(nèi)部 觀音橋商圈是重慶 重要的二級(jí)核心商圈， 近 2年發(fā)展迅速，已成為重慶第二大商圈。 時(shí)尚、年輕、有活力；不僅僅作為居民生活商業(yè)服務(wù)功能，它以其街區(qū)型購(gòu)物的時(shí)尚定位，輻射全市的主力消費(fèi)群體，最終與解放碑一級(jí)城市核心商圈齊平并逐漸超越。輻射人口超過 200萬(wàn)人，日均人流量達(dá) 20萬(wàn)人，重大節(jié)假日超過 60萬(wàn)人。 解放碑商圈為市級(jí)核心商圈，輻射整個(gè)重慶市，定位為檔次最高、現(xiàn)代化程度最高、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)多樣化、輻射范圍最廣的現(xiàn)代都市商貿(mào)中心。該商圈承擔(dān)商務(wù)、商貿(mào)功能，成為重慶市 CBD的核心區(qū)，商貿(mào)銷售總額和社會(huì)消費(fèi)品零售總額一直名列前茅。輻射人口超過 500萬(wàn)人，日均人流量達(dá) 30萬(wàn)人，重大節(jié)假日超過 80萬(wàn)人。 沙坪壩商圈為重慶二級(jí)商圈，屬區(qū)域性商圈，以濃厚文化氣息為背景，定位為中檔和中低檔，日均人流量達(dá)到 25萬(wàn)人，節(jié)假日達(dá)到 50萬(wàn)人。沙坪壩商圈距主城其他區(qū)域距離相對(duì)較遠(yuǎn)，發(fā)展緩慢，僅能輻射區(qū)域內(nèi)部。 楊家坪為城市普通二級(jí)商圈，屬區(qū)域性商圈，輻射九龍坡區(qū)及大渡口區(qū)，輻射人口 123萬(wàn)人。商圈根據(jù)本區(qū)域居民消費(fèi)特征自然形成，定位以滿足普通生活配套服務(wù)為主。 南坪商圈為重慶二級(jí)商圈，屬區(qū)域性商圈，與整個(gè)區(qū)域定位相匹配，中端居住人群聚集，定位為以會(huì)展和建材經(jīng)濟(jì)為主，以必需品買賣消費(fèi)為主導(dǎo)的商業(yè)市場(chǎng)，輻射本區(qū)域和南部其他區(qū)域，輻射人口約 200萬(wàn)人，商圈整體檔次低，形象較差。 地塊情況 區(qū)位狀況 屬性界定 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本案 三峽廣場(chǎng) 三峽廣場(chǎng)商圈是沙坪壩的商務(wù)商貿(mào)中心，本項(xiàng)目在其輻射區(qū)內(nèi) 三峽廣場(chǎng)商圈是沙坪壩商貿(mào)商務(wù)中心，也是重慶第三大商圈。 本項(xiàng)目在其大交通循環(huán)系統(tǒng)之中，步行 10分鐘可抵三峽廣場(chǎng)。 沙坪壩商圈與主城其他區(qū)域距離相對(duì)較遠(yuǎn)，受主流商圈影響較小。 消費(fèi)群由知識(shí)分子、政府工作人員和大中學(xué)學(xué)生等構(gòu)成。 商業(yè)整體以中檔為主 ，以專業(yè)市場(chǎng)、百貨、超市、地下商場(chǎng)、臨街門面為主，其中百貨業(yè)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)面積約18萬(wàn)，專業(yè)市場(chǎng)總經(jīng)營(yíng)面積約 15萬(wàn)，超市經(jīng)營(yíng)面積約 8.5萬(wàn)。主力商場(chǎng)有重百商場(chǎng)、新世紀(jì)凱瑞商都、王府井百貨、嘉茂百貨等。 地塊情況 區(qū)位狀況 屬性界定 王府井百貨 嘉茂百貨 賽博數(shù)碼廣場(chǎng) 新世紀(jì)百貨 重慶百貨 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本案 小龍坎 火車站 沙坪壩公園 7 8 5 1 2 3 4 重慶一中 重慶三中 重慶師范大學(xué) 愛德華醫(yī)院 天星小學(xué) 沙區(qū)第一實(shí)驗(yàn)小學(xué) 重慶八中 9 沙坪壩地稅局 交通單 循環(huán)系統(tǒng) 6 區(qū)人民醫(yī)院 10 重慶大學(xué) 愛德華醫(yī)院 三峽廣場(chǎng) 循環(huán)系統(tǒng)小龍坎為沙坪壩老城區(qū)，片區(qū)環(huán)境和形象一般，生活配套完善 /商業(yè)業(yè)態(tài)較低端，交通通達(dá)性一般 地塊情況 區(qū)位狀況 屬性界定 沙坪壩公園 低端娛樂服務(wù)業(yè) 重大 &八中 周邊業(yè)態(tài) 本項(xiàng)目位于小龍坎，即沙坪壩核心商圈輻射區(qū)邊緣 10分鐘步行范圍內(nèi)。 生活、市政、商務(wù)配套齊全，名校云集 。 小龍坎為沙坪壩老城區(qū)域，項(xiàng)目周邊商業(yè)檔次低端，形態(tài)單一，以便利店和低端娛樂服務(wù)產(chǎn)業(yè)為主，環(huán)境和形象較差。 目前沙坪壩步行街和小龍坎區(qū)域存在 兩個(gè)交通單循環(huán)系統(tǒng) ，區(qū)域交通上存在一定的劣勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目存在一定影響。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 南側(cè)： 緊鄰小龍坎正街，兩邊為低矮建筑物，對(duì)面為創(chuàng)豪商務(wù)樓、港城花園、諾丁陽(yáng)光。 西側(cè)： 為石碾盤社區(qū)低矮民房，西北角紫荊花苑住宅樓內(nèi)有企業(yè)辦公現(xiàn)象，相對(duì)靠近但不直接臨天陳路?？商魍称簤喂珗@，景觀較好。 北側(cè)： 與火車軌道之間隔著電臺(tái)村舊矮樓房，視野較為寬闊。西北側(cè)有較新高層建筑宏華苑、嘉新大廈。 東側(cè)： 低矮建筑物。視野較為寬闊。 項(xiàng)目周邊建筑雜亂，多為低層建筑物；西向可眺望沙坪壩公園，西側(cè)景觀較好 2.小龍坎正街 1.水泵廠 5.港城花園 3.創(chuàng)豪商務(wù)樓 7.紫荊花苑 4.低層建筑物 9.低層建筑物 1 2 3 5 8 7 4 9 6 6.石碾盤社區(qū)民房 地塊情況 項(xiàng)目四至 屬性界定 8.火車站 &電臺(tái)村 &高層建筑 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 地塊狀況： 原重慶水泵廠廠房，屬舊城改造范疇，不涉及拆遷補(bǔ)償?shù)氖斓兀?地塊內(nèi)地勢(shì)平坦。 地價(jià)： 2.95億元，樓面地價(jià) 2043元 / 。 指標(biāo)： 占地面積： 24472 ； 總建筑面積： 144385 ； 容積率 ： 5.9； 綠化率 ： 30 ； 覆蓋率： 40； 臨街面： 50米； 無(wú)物業(yè)形態(tài)要求。 地塊情況 地塊內(nèi)部及指標(biāo) 屬性界定 地塊屬舊城改造，中等規(guī)模、高容積率、形狀不規(guī)整，臨街面較短，用地性質(zhì)無(wú)任何規(guī)定 三級(jí)管網(wǎng) 火車站 規(guī)劃路 臨界面 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 成熟商貿(mào)商務(wù)中心邊緣，高容積率、高地價(jià)、中等規(guī)模的舊城改造項(xiàng)目 區(qū)域?qū)傩?沙坪壩發(fā)展緩慢，相對(duì)滯后 項(xiàng)目屬性 重慶科教文化中心，未處于城市發(fā)展主軸 周邊配套齊全 三峽廣場(chǎng)商圈是重慶第三大商圈，文化教育區(qū)，醫(yī)療配套完善 優(yōu)勢(shì) 區(qū)域商貿(mào)商務(wù)中心邊緣，周邊配套齊全 周邊名校云集 無(wú)拆遷補(bǔ)償壓力 劣勢(shì) 高容積率，高成本 項(xiàng)目鄰街面較短，交通進(jìn)入性較差 自然資源匱乏，周邊環(huán)境和形象較差 未來規(guī)劃不確定性較大 地塊情況 屬性界定 小龍坎片區(qū)形象和環(huán)境較差 沙坪壩老城區(qū)，改造速度緩慢 高容積率，高地價(jià)，中等規(guī)模 建面 144385 ，地價(jià) 2.95億元，容積率 5.9 舊城改造項(xiàng)目，無(wú)強(qiáng)勢(shì)資源 地處老城區(qū)，周邊多為破舊建筑 區(qū)域商貿(mào)商務(wù)中心邊緣 臨近三峽廣場(chǎng)，生活、市政、商務(wù)配套齊全 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目整體定位 項(xiàng)目屬性界定 核心問題解析 整體發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算 地塊分析及項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)想 項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)研判 類似案例借鑒 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶目標(biāo)及核心問題界定 客戶目標(biāo)分析 核心問題界定 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶目標(biāo)及要求 限制條件 5.9高容積率 ， 40%建筑密度 高地價(jià) ，樓面地價(jià) 2043元 /平米，銷售期內(nèi)須回收全部成本并實(shí)現(xiàn) 20%的利潤(rùn) 因 財(cái)務(wù)成本高 ，需近期迅速入市 發(fā)展商目標(biāo) 利潤(rùn)最大化 ，最低實(shí)現(xiàn) 20%的毛利潤(rùn) 平衡現(xiàn)金流， 快速回現(xiàn) 樹立企業(yè) 區(qū)域品牌 ，鍛煉企業(yè)團(tuán)隊(duì) 企業(yè)最具城市意向、位臵最好的項(xiàng)目，為 區(qū)域做出貢獻(xiàn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目困惑、項(xiàng)目及企業(yè)背景 從成本反算，按套內(nèi)面積算，項(xiàng)目成本將達(dá)到 5600-5800元 /平米，實(shí)現(xiàn) 20%利潤(rùn)，項(xiàng)目要賣到 6800-7000元左右，市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)難度大。 南方東銀成立于 2006年，現(xiàn)已開發(fā)一米陽(yáng)光項(xiàng)目，一米陽(yáng)光是小戶型項(xiàng)目，現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔的立面，項(xiàng)目采取小項(xiàng)目、大推廣的手法，目的是建立品牌影響，目前在市場(chǎng)上已具有一定的知名度。 企業(yè) 5年規(guī)劃目標(biāo)：成為重慶的較高知名度的企業(yè)，已拿地 5塊，入市項(xiàng)目 1個(gè)，計(jì)劃明年同時(shí)入市 3個(gè)，建立一定的影響力。 本地塊是最接近城市中心區(qū)域的項(xiàng)目，承擔(dān)著公司能力升級(jí)、產(chǎn)品升級(jí)的職責(zé)，公司對(duì)本項(xiàng)目持有較高的期望， 企業(yè)用地性質(zhì)沒有限制，寫字樓、酒店、商業(yè)及住宅均可 。 企業(yè)的控股公司是中國(guó)兵器集團(tuán)，對(duì)于項(xiàng)目的期望是控制風(fēng)險(xiǎn)，盡快收回成本（房地產(chǎn)不是其主營(yíng)業(yè)務(wù)）。 困 惑 企業(yè)及項(xiàng)目背景 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 世聯(lián)對(duì)于項(xiàng)目目標(biāo)的理解 目標(biāo)一：軟性目標(biāo) 項(xiàng)目必須協(xié)調(diào)好控股企業(yè)兵器集團(tuán)和開發(fā)企業(yè)南方東銀兩者的目標(biāo)關(guān)系，即項(xiàng)目首先要 控制好風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)，平衡資金同時(shí)又要滿足開發(fā)企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目品牌、企業(yè)品牌的追求 ， 項(xiàng)目必須在這兩者之間取得平衡。 目標(biāo)二：硬性目標(biāo) 用地性質(zhì)沒有任何制定，項(xiàng)目具備諸多可能， 項(xiàng)目在實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)目標(biāo)的同時(shí)，應(yīng)盡可能地兼顧到項(xiàng)目給予企業(yè)品牌的提升，給予城市、區(qū)域的貢獻(xiàn)，使項(xiàng)目獲取品牌價(jià)值的最大化 。 盡快開發(fā)，并實(shí)現(xiàn) 20%毛利潤(rùn)。 20%的毛利潤(rùn)為底線目標(biāo) ，在此基礎(chǔ)上，南方東銀希望能夠?qū)崿F(xiàn)有更多的收益，希望實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目面臨的核心問題 如何突破區(qū)域價(jià)值平臺(tái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大價(jià)值 6800-7000元 /平米 4000 6300元 /平米 vs 項(xiàng)目名稱 平均售價(jià) 入市時(shí)間 卓越美麗山水 5500元 /m2 2008-06-21 鼎盛山水 4000元 /m2 2008-01-26 融僑諾丁陽(yáng)光 6300元 /m2 2008-01-19 富洲新城 5500元 /m2 2007-12-28 華宇秋水長(zhǎng)天 5350元 /m2 2007-10-20 南方新城蘋果派 4890元 /m2 2007-09-28 從成本反算，按套內(nèi)面積算，項(xiàng)目成本將達(dá)到 5600-5800元 /平米，實(shí)現(xiàn) 20%利潤(rùn)，項(xiàng)目要賣到 6800-7000元左右，市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)難度大。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目核心問題界定 樓面地價(jià)成本 2043元 /平米 套內(nèi)面積成本 5600-5800元 /平米 VS 市場(chǎng)可參照住宅價(jià)格 6300元/平米其走量困難 市場(chǎng)是典型的區(qū)域型市場(chǎng) 核心問題：高成本下如何突區(qū)域價(jià)值平臺(tái)？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 投標(biāo)報(bào)告中提出的城市綜合體的設(shè)想是否具有市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)性？ 我們將建立 “都市復(fù)興背景下的城市綜合體開發(fā)的前瞻性理念” 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目整體定位 項(xiàng)目屬性界定 核心問題解析 整體發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算 地塊分析及項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)想 項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)研判 類似案例借鑒 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 持有型物業(yè)（酒店、大型商業(yè)體）的可能性？ 資金目標(biāo)？市場(chǎng)機(jī)會(huì)？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 根據(jù)項(xiàng)目地價(jià)及成本經(jīng)驗(yàn)直觀判斷，項(xiàng)目開發(fā)持有型物業(yè)將無(wú)法滿足回現(xiàn)目標(biāo)的要求 物業(yè)類型 酒店等級(jí) 規(guī)模 入住率 科苑大酒店 四星 約 2.2萬(wàn)平米 70% 重慶大酒店 三星 約 2萬(wàn)平米 80% 麗苑大酒店 三星 3.7萬(wàn)平米 83% 沈陽(yáng)喜來登酒店 五星 約 8萬(wàn)平米 沈陽(yáng)凱賓斯基 四星 約 5.9萬(wàn)平米 上海商城酒店 約 8.3萬(wàn)平米 深圳香格里拉酒店（在建） 五星 12.5萬(wàn)（超五星） 深圳麗斯卡爾頓酒店 五星 約 5萬(wàn)平米 廣州索菲特酒店 五星 約 6.8萬(wàn)平米 酒店開發(fā)體量假定 2.5萬(wàn)平米 名稱 總面積（） 王府井 25000 重百 30000 新世紀(jì) 23000 立洋 15000 嘉茂百貨（北京華聯(lián)百貨原址） 20000 購(gòu)物中心的體量假定 2.5萬(wàn)平米 根據(jù)行業(yè)的一般經(jīng)驗(yàn)及市場(chǎng)可參照物業(yè)，設(shè)定持有型物業(yè)的體量 四星級(jí)酒店成本一般在4000-5000元 /平米 大型商業(yè)體成本一般在2500-3000元 /平米 假設(shè)開發(fā)酒店，需投入建安成本 9000萬(wàn)元 假設(shè)開發(fā)商業(yè)體，需投入建安成本 7500萬(wàn)元 從經(jīng)濟(jì)角度分析，項(xiàng)目無(wú)法實(shí)現(xiàn)回現(xiàn)要求 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域酒店以滿足中低端商務(wù)需求的酒店為主 酒店格局 沙坪壩區(qū)在營(yíng)酒店檔次結(jié)構(gòu)圖9%31%22%38% 三星級(jí)以上酒店中高檔酒店中檔酒店低檔酒店酒店以中低端為主，高端酒店份額不足 10%，客房數(shù)量在 500套左右 名稱 地址 房間數(shù) 金來賓館 沙正路 20 鑫港賓館 金港大廈 24 順安賓館 金港大廈 33 科苑大酒店 重大 b區(qū) 115 重慶大酒店 沙南路 230 麗苑大酒店 三峽廣場(chǎng) 190 歐若拉賓館 金沙國(guó)際 30 芬斯特大酒店 恒鑫大廈 32 新時(shí)空賓館 沙南路 80 金沙賓館 三峽廣場(chǎng) 72 皇廷賓館 立洋 36 金地 126連鎖旅店 沙南路 50 憶美商務(wù)酒店 金沙國(guó)際 30 大運(yùn)賓館 知聯(lián)大廈 32 鑫皇賓館 欣陽(yáng)廣場(chǎng) 80 棲息谷賓館 三峽廣場(chǎng) 50 渝安賓館 三峽廣場(chǎng) 60 月友賓館 三峽廣場(chǎng) 80 銀山賓館 三峽廣場(chǎng) 80 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域缺少中大型商務(wù)活動(dòng)，高端酒店以經(jīng)營(yíng)資源客戶為主 經(jīng)營(yíng)狀況 名稱 平時(shí)入住率 主要客戶資源 科苑大酒店 70% 依托于重慶大學(xué)的自身學(xué)術(shù)會(huì)議資源 客戶主要是學(xué)校的學(xué)術(shù)會(huì)議的人士 重慶大酒店 80% 重慶市最老的星級(jí)酒店 主要依托于沙坪壩政府的相關(guān)資源 麗苑大酒店 83% 區(qū)域最高端的客戶 客戶主要是本區(qū)域中高端的商務(wù)客戶和中大型企業(yè)的長(zhǎng)期合作客戶，部分紅色旅游客戶 區(qū)域內(nèi)高端酒店主要是以經(jīng)營(yíng)資源客戶維系較高的租用率 本區(qū)域缺少中大型的商務(wù)配套，高端商務(wù)活動(dòng)較少 洲際酒店市場(chǎng)部李經(jīng)理： 沙坪壩沒有大型的商務(wù)配套和會(huì)展中心，舉個(gè)例子重大舉行大的學(xué)術(shù)活動(dòng) 就只能到南岸去舉辦。 活動(dòng)的客戶為了住的方便，一般都選擇在解放碑或者南坪 麗苑酒店市場(chǎng)部經(jīng)理：麗苑的平時(shí)的入住率為 83%，有約 10%的為酒店長(zhǎng)包房辦公外，其余的均為過往商務(wù)客戶為主 ，旅游客戶較少 酒店客戶主要以商務(wù)客戶、租用辦公客戶、旅游客戶 麗苑酒店入住客戶比例結(jié)構(gòu)酒店長(zhǎng)包房10%商務(wù)客戶70%旅游客戶20%本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 未來供應(yīng) 4座 4-5星級(jí)灑店，未來經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，資源的搶奪加劇，且企業(yè)較缺乏相應(yīng)資源 酒店除成本因素外，其核心在于經(jīng)營(yíng)，未來酒店業(yè)將面臨著激烈的競(jìng)爭(zhēng)，酒店的贏利狀況難以預(yù)期 沙區(qū)由于缺乏相應(yīng)的大型商務(wù)活動(dòng)，商務(wù)需求活躍性不足，現(xiàn)有星級(jí)酒店以經(jīng)營(yíng)資源性客戶為主，搶奪資源性客戶的難度更大 做成低檔次的酒店，則對(duì)于項(xiàng)目的整體形象產(chǎn)生影響 未來 2-3年，沙坪壩將有 4座4-5星級(jí)酒店建成投入使用，規(guī)模在 15萬(wàn)平米左右 名稱 酒店級(jí)別 規(guī)模 預(yù)計(jì)投入使用時(shí)間 易誠(chéng)國(guó)際 5星級(jí) 8萬(wàn) 2009年 牛津街 4星級(jí) 3萬(wàn) 2010年 公安局地塊 5星級(jí) 3萬(wàn) 2011年 融匯國(guó)際溫泉城 5星級(jí) 12萬(wàn) 2011年后 產(chǎn)權(quán)式酒店政策規(guī)定無(wú)法進(jìn)行推售，打政策擦邊球風(fēng)險(xiǎn)較大 企業(yè)不具備相關(guān)的酒店管理資源和經(jīng)營(yíng)操作經(jīng)驗(yàn) 酒店經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)不可行，20%利潤(rùn)目標(biāo)無(wú)法實(shí)現(xiàn) 建議不做酒店物業(yè) 未來供應(yīng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 大型商場(chǎng)依賴大型商圈和高人流量，項(xiàng)目匹配度低 ITAT訪談：首選沙坪壩商圈內(nèi)部；項(xiàng)目近三峽廣場(chǎng)人流量達(dá)不到大型賣場(chǎng)的需求；考慮與大型商家聯(lián)營(yíng)，商業(yè)體量要求較大。 項(xiàng)目受火車站阻隔的影響大 ，三峽廣場(chǎng)的商圈中心人流，難以與項(xiàng)目形成自然共享，人流量難以支撐大型購(gòu)物中心的需求； 重慶的商業(yè)體現(xiàn)出 典型的環(huán)形循環(huán)交通系統(tǒng) ，在環(huán)路系統(tǒng)內(nèi)與環(huán)路系統(tǒng)外呈現(xiàn)出截然不同的格局； 項(xiàng)目在三峽廣場(chǎng)的交通循環(huán)系統(tǒng)外，三峽廣場(chǎng)人流的交通直接可達(dá)性弱； 項(xiàng)目的 沿街面寬僅有 50米，難以組只起大型購(gòu)物中心所需的人流系統(tǒng)， 且小龍坎路當(dāng)前的自然人流量有限； 火車站隔離項(xiàng)目 與主商圈的聯(lián)系，人流自然共享較弱 臨街面較短：難以組織大商業(yè)體所需要的交通動(dòng)線 多家商家對(duì)此地塊建大型 MALL不看好 不建議做大型 MALL 項(xiàng)目本身?xiàng)l件限制 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大 持有物業(yè)的難變現(xiàn) 商業(yè)機(jī)會(huì)分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 因此 酒店、大型購(gòu)物中心 物業(yè)在本項(xiàng)目中暫不考慮 那么項(xiàng)目的在可售物業(yè)的才 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)研判 寫字樓物業(yè) 住宅物業(yè) 商業(yè)物業(yè) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 重慶經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，辦公物業(yè)需求逐年增加 GDP穩(wěn)步增長(zhǎng)，最近 5年年均增長(zhǎng)高達(dá)10%以上； 人均 GDP穩(wěn)步增長(zhǎng)迅速， 06年后增長(zhǎng)率大幅提高； 第一產(chǎn)業(yè)比重逐年下降，第二產(chǎn)業(yè)比重加速擴(kuò)大，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快； 固定資產(chǎn)投保持高速增長(zhǎng)，年均增速 20%以上，未來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速。 2002-2007年重慶 市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化16 12.939.2 44.644.8 42.50204060801001202002年 2007年第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)重慶市 2000 2007年 GDP走勢(shì) 12.2 11.0 8.4 7.6 8.5 9.0 10.3 11.5 12.2 11.5 15.6 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 14.0 16.0 18.0 地區(qū)生產(chǎn)總值 比上年增長(zhǎng) 重慶市 2000-2007人均 GDP走勢(shì) 210001462215.20%05000100001500020000250002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 20100%2%4%6%8%10%12%14%16%人均G D P 同比增幅( % )31. 39. 028. 925. 832. 329. 229. 021. 717. 124. 56. 605001000150020002500300035001997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 20070 .05 .01 0 .01 5 .02 0 .02 5 .03 0 .03 5 .0全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 比上年增長(zhǎng)重慶市 2000 2007年固定資產(chǎn)投資走勢(shì) 整體格局 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域格局明顯，解放碑占據(jù)高端市場(chǎng)輻射全市，北部區(qū)域上升明顯，其它區(qū)域是典型區(qū)域市場(chǎng) 解放碑： 高級(jí)寫字樓幾乎 成為國(guó)際、國(guó)內(nèi)大型企業(yè)及金融機(jī)構(gòu)的首選。 北部區(qū)域： 主要以重慶江北 開發(fā)區(qū)企業(yè) 為多，占到 近九成的 絕對(duì)份額， 外地企業(yè)一般多為設(shè)立辦事處形式 。 南岸區(qū)： 80%以上的入駐企業(yè)為本地中小型企業(yè)，且絕大多從事商貿(mào)、裝飾裝修及廣告等行業(yè)，特別是與南岸區(qū)政府商務(wù)頻繁的企業(yè)單位。 九龍坡區(qū)： 電子信息類是入駐機(jī)構(gòu)中比例最高的，其次為電腦、電子信息類配套的商貿(mào)運(yùn)輸類企業(yè) 。 沙坪壩區(qū)：教育培訓(xùn)、數(shù)碼科技、房地產(chǎn)、信息咨詢、設(shè)計(jì)等 重慶寫字樓市場(chǎng)格局 整體格局 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 0100200300施工面積 1 8 0 . 7 2 2 0 . 2 2 1 0 . 2 2 2 3 . 7 2 1 0 . 2 2 7 2 . 9 3 2 2 8 . 3 3 -竣工面積 5 3 . 9 5 6 . 7 50 5 9 . 2 3 9 . 1 6 7 . 6 1 5 7 . 4 3 4 5 . 1 7銷售面積 2 0 . 1 2 3 . 5 2 5 . 6 32 2 9 . 6 3 3 . 7 8 3 1 . 3 3 9 . 2空臵面積 4 9 . 4 55 5 1 . 4 4 4 . 7 4 8 . 8 4 4 . 5 4 7 . 4 7 -2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年單位：萬(wàn) 重慶寫字樓需求呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢(shì)，需求市場(chǎng)較為理性，渝中區(qū)和北部片區(qū)是焦點(diǎn)區(qū)域 當(dāng)前主要供給集中在北部區(qū)域，渝中區(qū)和北部片區(qū)是商務(wù)市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域； 重慶寫字樓需求呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢(shì)，在房地產(chǎn)旺市并未出現(xiàn)需求暴漲的局面，整個(gè)需求市場(chǎng)較為理性； 項(xiàng)目所在地沙區(qū)未來純寫字樓放量較少，預(yù)計(jì)不超過 10萬(wàn)平米。 區(qū)域 供應(yīng)體量 渝中區(qū) 53萬(wàn) 北部片區(qū) 114萬(wàn) 南岸區(qū) 20萬(wàn) 九龍坡區(qū) 19萬(wàn) 沙坪壩區(qū) 約 10萬(wàn)（含類辦公物業(yè)） 市場(chǎng)特征 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 各區(qū)域高端寫字樓價(jià)格相對(duì)均衡，物業(yè)不在政策調(diào)控對(duì)象內(nèi)，近年價(jià)格上升明顯 區(qū)域 項(xiàng)目 地址 銷售價(jià)格（套內(nèi)） 渝中區(qū) 創(chuàng)智空間 渝中和平路一號(hào) (較場(chǎng)口轉(zhuǎn)盤 ) 8800元 /平方米 重慶國(guó)際貿(mào)易中心 渝中解放碑萬(wàn)豪國(guó)際酒店毗鄰 8500元 /平方米 紐約紐約 渝中民族路 169號(hào) 8800元 /平方米 重慶世界貿(mào)易中心 渝中鄒容路 131號(hào) 11000元 /平方米 重慶國(guó)際商務(wù)中心 渝中中華路 174號(hào)（解放碑新世紀(jì)百貨旁） 7000元 /平方米 北部片區(qū) 歐瑞錦江 渝北北部新區(qū)高新園錦橙路 8號(hào) 9500元 /平方米 重慶中信大廈 江北觀音橋步行街口 7000元 /平方米 南岸區(qū) 浪高凱悅大廈 南岸南坪西路 2號(hào) 8500元 /平方米 西南經(jīng)濟(jì)區(qū)協(xié)作大廈 南岸南坪國(guó)際會(huì)展中心對(duì)面 13000元 /平方米 九龍坡區(qū) 龍湖西城國(guó)際 九龍坡楊家坪步行街 (團(tuán)結(jié)路旁 ) 8000元 /平方米 中新城上城 九龍坡高新區(qū)袁家崗?qiáng)W體路 1號(hào) (輕軌袁家崗站對(duì)面 ) 12000元 /平方米 重慶高端寫字樓市場(chǎng)雖然目前焦點(diǎn)集中在渝中區(qū)和北部片區(qū)，但其它片區(qū)的中心區(qū)和成熟區(qū)域中的高端寫字樓價(jià)格與熱點(diǎn)區(qū)域高端寫字樓價(jià)格基本持平，最靠近沙區(qū)的九龍坡區(qū)高端寫字樓價(jià)格約在 8000-12000元 /平方米范圍內(nèi)。 市場(chǎng)特征 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中心區(qū)及成熟區(qū)域?qū)懽謽浅鲎饴室话阍?80%以上，高端寫字樓出租率高達(dá) 90%，租金上漲明顯 本項(xiàng)目所在沙平壩區(qū)缺乏高端寫字樓物業(yè)，但其普通商務(wù)物業(yè)租金已經(jīng)達(dá)到 30-45元 /平米； 本項(xiàng)目打造高端寫字樓物業(yè)，其租金將突破片區(qū)租金水平，預(yù)計(jì)將達(dá)到50元 -60元范圍。 重慶寫字樓租金水平 普通寫字樓平均月租金約在50-60元 /平米；高端寫字樓的月租高達(dá) 70-120元 /平米，主要集中在解放碑周邊 平均月租金約在 30-65元 /平米；高端寫字樓的月租約為50-65元 /平米 平均月租金約在 25-40元 /平米 平均月租金約在20-50元 /平米 平均月租金約在 30-45元 /平米；片區(qū)無(wú)高端寫字樓 項(xiàng)目名稱 出租率 未來國(guó)際 90% 嘉年華大廈 90% 同聚遠(yuǎn)景 98% 西普大廈 85% 國(guó)際商會(huì)大廈 90% 中信銀行大廈 85% 水利大廈 100% 美源國(guó)際 90% 星光大廈 95% 高新園區(qū) 90% 市場(chǎng)特征 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 高端寫字樓供應(yīng)量少，投資比例小，自用辦公需求主導(dǎo)商務(wù)需求市場(chǎng) 供應(yīng)結(jié)構(gòu) 目前主城區(qū)已投入使用的寫字樓來普遍檔次較低， 投入使用的甲級(jí)寫字樓有 8個(gè) （大都會(huì)商廈、希爾頓商務(wù)大廈、紐約 紐約、浪高 凱悅、世貿(mào)、國(guó)貿(mào)、嘉年華、未來國(guó)際），全市甲級(jí)寫字樓樓項(xiàng)目主要集中在重慶市渝中區(qū)。 目前江北區(qū)在建的甲級(jí)寫字樓有中信大廈，已經(jīng)建成部分投入使用的甲級(jí)寫字樓有嘉年華大廈和未來國(guó)際。 全市甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)量?jī)H占總供應(yīng)量的五分之一，其他占絕大比例的均為乙級(jí)或者普通級(jí)寫字樓。 類別 中新城上城 火炬中心 申基會(huì)展國(guó)際 龍湖西城國(guó)際 美源大廈 區(qū)位 高新區(qū) 高新區(qū) 高新區(qū) 楊家坪 渝北區(qū) 規(guī)模 46000 20000 30000 28590 35000 入市時(shí)間 2008.03 2003 2006 2007 2005 客戶構(gòu)成 購(gòu)買 企業(yè)自用、投資 高新管委會(huì)購(gòu)買一半，其余出租 九龍電力、 SKF、醫(yī)藥等企業(yè) 企業(yè)自用，投資 早期可售，以自用為主 租賃 海爾、當(dāng)?shù)刂慨a(chǎn)開發(fā)企業(yè)等 香港恒基、融匯集團(tuán)、工商局等 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等 裝飾、法律咨詢、綜合等 統(tǒng)計(jì)局、殼牌、東航、大世界資產(chǎn)等 備注 5A甲級(jí)寫字樓 5A甲級(jí)，租金視裝修情況而定 出租及銷售均按套內(nèi)計(jì) 有部分退房客戶，可供銷售 客戶相對(duì)單一，都是大單位進(jìn)駐 市場(chǎng)特征 亞太商谷購(gòu)買客戶構(gòu)成70%30%企業(yè)客戶 投資財(cái)富中心購(gòu)買客戶構(gòu)成80%20%企業(yè)客戶 投資寫字樓物業(yè)近年租金上漲明顯，以未來國(guó)際為例，去年租金約 40元 /月，現(xiàn)在租金約 65-70元 /月，租金回報(bào)前景明朗，未來國(guó)際 05年開盤時(shí)價(jià)格在 6000元左右，現(xiàn)在二手賣價(jià)在 12000-13000元 /平米 投資客在做投資分析時(shí)，是從出租的投資回報(bào)及市場(chǎng)本身的增長(zhǎng)回報(bào)兩個(gè)綜合分析來考慮的 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)內(nèi)辦公主要集中在沙坪壩商圈核心，商圈邊緣主要以住宅租用辦公為主 區(qū)域現(xiàn)狀 寫字樓比例格局 金港大廈 嘉多利大廈 金沙國(guó)際 欣陽(yáng)大廈 立洋知本時(shí)代大廈 華宇時(shí)代星空大廈 慶泰大廈 立海大廈 星瀚大廈 華宇世紀(jì)銀河大廈 紫荊花苑 創(chuàng)豪商住樓 原野大廈 智博天下 住宅辦公 商住辦公 寫字樓 沙坪壩辦公物業(yè)供應(yīng)結(jié)構(gòu)純寫字樓10%商住樓51%商務(wù)公寓39%商住樓 /商務(wù)公寓是區(qū)域辦公的主要物業(yè)供應(yīng)，分別占 39%和 51% 辦公物業(yè)質(zhì)素較低，租金水平在 30-45元 / 月，遠(yuǎn)低于渝中區(qū) /北部區(qū) 區(qū)域板塊 租金范圍 代表項(xiàng)目 租金 區(qū)域板塊 租金范圍 代表項(xiàng)目 租金 渝中區(qū)解放碑 50-160 大都會(huì)商廈 110-160 北部區(qū)域觀音橋 30-65 未來國(guó)際 30-40 世界貿(mào)易中心 70 同聚遠(yuǎn)景 40-65 雨田大廈 60 20-35 茂業(yè)東方時(shí)代 20-38 得意商務(wù)樓 50 北岸星座 30 渝中區(qū)兩路口 -上清寺 30-110 希爾頓商廈 85-110 南岸區(qū)南坪商圈 30-40 浪高 凱悅大廈 30-40 中安國(guó)際大廈 30-45 25-35 金臺(tái)商務(wù)大廈 30-35 皇冠大廈 35 高新區(qū)石橋鋪 35-45 大西洋國(guó)際 36-42 沙坪壩區(qū) 30-45 慶泰大廈 35-45 18-30 渝高廣場(chǎng) 18-30 單位：（元 / 月） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域內(nèi)定位相對(duì)高端的專用辦公物業(yè)租用價(jià)格、租用率明顯高于其它商務(wù)辦公物業(yè) 區(qū)域 樓名 主要企業(yè)類型 建面租金 (元 / 月 ) 商務(wù)用出租率 核心商圈 慶泰大廈 教育培訓(xùn)、電子科技、美容保健，房地產(chǎn) /建筑 30-45 88% 立洋知本時(shí)代 電子科技、美容保健、裝飾 30-45 85% 華宇時(shí)代星空 美容保健、教育培訓(xùn)、 IT電子、地產(chǎn) /建筑 20-35 50% 華宇世紀(jì)銀河 美容保健、地產(chǎn) /建筑 20-35 30% 核心商圈附近 嘉多利大廈 社會(huì)服務(wù)型、教育培訓(xùn) 20-30 70% 金港大廈 教育培訓(xùn)、住宿 30-40 80% 金沙國(guó)際 電子通訊、中介 20-30 40% 智博天下 教育培訓(xùn)、中介 20-30 60% 立海大廈 教育培訓(xùn)、電子科技、建筑業(yè) 20-30 70% 商圈邊緣 原野大廈 網(wǎng)絡(luò)公司 /廣告公司 10-15 20% 紫荊花苑 建筑類 10 5% 創(chuàng)豪商務(wù)樓 建筑類公司 /網(wǎng)絡(luò)公司 /廣告公司 20 100% 星瀚大廈 美容保健、電子、通訊 15-30 50% 欣陽(yáng)廣場(chǎng) 教育培訓(xùn)、電子科技、建筑業(yè) 20-35 65% 慶泰大廈 時(shí)代星空 區(qū)域現(xiàn)狀 立海大廈 欣陽(yáng)廣場(chǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域內(nèi)高端供應(yīng)缺失，高端需求無(wú)法滿足，部分客戶流失 沙坪壩商圈歷年供應(yīng)以商住樓為主 區(qū)內(nèi)高端客戶需求無(wú)法得到滿足，外流現(xiàn)象嚴(yán)重 重慶市2 0 0 1 - 2 0 0 7 年歷年供應(yīng)結(jié)構(gòu)2400063662552773636483000560850200004000060000800001000002001 2002 2003 2004 2005 2006 2007寫字樓 商住樓 商務(wù)公寓精銳廣告有限公司老總：公司下次再租用或者購(gòu)買物業(yè)會(huì)選擇在江北， 主要原因是 沙坪壩的寫字樓形象太差，給客戶印象不好 。 中天律師事務(wù)所：公司剛從小龍坎搬過來，那里的寫字樓太破了；慶泰大廈雖然電梯 /形象也不好，但是已經(jīng)是周邊唯一的寫字樓了。 卡耐基培訓(xùn)學(xué)校：租用只會(huì)選擇寫字樓， 整個(gè)沙坪壩就一個(gè)慶泰大廈 。 高端客戶流失原因 : 區(qū)域缺少高端辦公物業(yè) 商務(wù)氛圍 沙坪壩的交通 區(qū)域現(xiàn)狀 沙坪壩辦公物業(yè)供應(yīng)結(jié)構(gòu)純寫字樓10%商住樓51%商務(wù)公寓39%本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 慶泰大廈是核心區(qū)內(nèi)唯一寫字樓，但其設(shè)施與形象落后，租用客戶存在明顯不滿意的方面 “ 商住樓 ” 物業(yè)形象并未形成與其他非寫字樓的形象區(qū)隔 地段 /物業(yè)管理是吸引客戶的主要因素 中欽律師事務(wù)所 公司主要考慮 租金、形象、業(yè)務(wù)范圍 等多方考慮； 目前慶泰大廈的公司形象依然沒有達(dá)到公司的要求； 卡耐基培訓(xùn)學(xué)校 公司比較看重 大堂、電梯、服務(wù)、形象 ，可以接受較高的租金； 選擇區(qū)域只會(huì)在沙坪壩區(qū)域，比較依賴高校 太平洋人壽保險(xiǎn) 作為子公司一定要有形象要求； 因?yàn)橹饕?wù)的客戶是在沙坪壩，要求比較容易找到。 慶泰大廈 時(shí)代星空 水晶國(guó)際 未來國(guó)際 形象 設(shè)備 /設(shè)施 設(shè)計(jì)（大堂 /平面設(shè)計(jì)） 租用企業(yè)雜亂 不滿意點(diǎn) 滿意點(diǎn) 區(qū)域現(xiàn)狀 區(qū)位 物業(yè)管理 唯一專業(yè)寫字樓 據(jù)我們親身走訪，發(fā)現(xiàn)此兩方面水平同樣較低 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域現(xiàn)有辦公租用客戶主要以建筑、網(wǎng)絡(luò)科技、教育培訓(xùn)、咨詢 /廣告 /律師 /貿(mào)易類為主 創(chuàng)豪商務(wù)樓辦公企業(yè)類型廣告類10%網(wǎng)絡(luò)類10%建筑類80%華宇時(shí)代星空辦公企業(yè)類型電子/ I T14.9%教育/ 培訓(xùn)11.9%地產(chǎn)/ 建筑11.9%其他11.9%商貿(mào)9.9%攝影7.9%服飾7.9%顧問/ 咨詢/法律5.9%保健/ 醫(yī)療5.9%金融4.0%傳媒/ 廣告/設(shè)計(jì)/ 圖文7.9%華宇世紀(jì)銀河辦公企業(yè)類型美容/ 保健25.7%地產(chǎn)/ 建筑17.1%其他22.9%攝影8.6%商貿(mào)8.6%教育/ 培訓(xùn)8.6%傳媒/ 廣告/圖文8.6%慶泰大廈辦公企業(yè)類型網(wǎng)絡(luò)/電子25%美容美發(fā)22%建筑類13%教育培訓(xùn)類13%貿(mào)易類9%律師/咨詢9%廣告類4%保險(xiǎn)3%銀行2%主要辦公企業(yè)類型為第三產(chǎn)業(yè)為主 建筑類 網(wǎng)絡(luò)電子類 教育培訓(xùn)類 咨詢 /廣告 /律師 貿(mào)易類 金融 /保險(xiǎn) /醫(yī)療 客戶構(gòu)成 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 按辦公客戶對(duì)商圈的依賴性和承租能力可劃分為三大類型 公司類型 公司分類 臵業(yè)特征 代表企業(yè) 大型公司區(qū)域子公司 金融服務(wù) /保險(xiǎn)類公司 全國(guó)性大型公司子公司，如客戶服務(wù)機(jī)構(gòu)等 服務(wù)人群主要是區(qū)域人群，要求具有較好的標(biāo)識(shí)性 對(duì)商圈地段要求較高，占據(jù)區(qū)域中心位臵 中國(guó)人壽 /中國(guó)銀行 /太平洋保險(xiǎn) 外地大型公司分支機(jī)構(gòu) 區(qū)域性公司重慶分公司，租用在商圈內(nèi)中高檔辦公物業(yè)內(nèi) 主要業(yè)務(wù)以沙坪壩客戶為主，輔以周邊地區(qū)客戶 商圈之外無(wú)滿意物業(yè)租用，對(duì)商圈以來較弱 可口可樂 /利興公司 區(qū)域教育衍生企業(yè) 教育培訓(xùn)類機(jī)構(gòu) 教育培訓(xùn) /英語(yǔ)教育 /職業(yè)再教育等中大型 對(duì)企業(yè)形象要求較高，具有較高的承租能力 依賴于與教育基地的距離和學(xué)校的距離 非依賴商圈 卡耐基培訓(xùn)學(xué)校 網(wǎng)絡(luò)科技類公司 重慶大學(xué)科技園下屬企業(yè)或者掛靠公司 從事網(wǎng)頁(yè)設(shè)計(jì) /軟件開發(fā)等 企業(yè)規(guī)模在 10-20人 在意與重慶大學(xué)科技園管理辦公室的交通關(guān)系 重慶渝軟科技發(fā)展有限公司 /重慶耀陽(yáng)信息咨詢有限公司 區(qū)域中大型公司 建筑類企業(yè) 區(qū)域發(fā)展型公司，公司成立 2-3年，規(guī)模 20人以上 公司創(chuàng)立于本區(qū)域，主要客戶和員工在沙坪壩區(qū)域 融匯地產(chǎn) /遠(yuǎn)景裝飾設(shè)計(jì) 中介咨詢貿(mào)易類 律師事務(wù)所 /廣告設(shè)計(jì)公司 /裝飾園林公司 /電子貿(mào)易 /等 公司規(guī)模在 10-15人以上，具有一定的知名度 目前不考慮移往他區(qū) 中天律師事務(wù)所 /菲里克斯經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限公司 /圣安科技有限公司 /科捷企業(yè)顧問 零售類 美容服務(wù) /婚慶禮儀 /婚紗攝影 /零售類公司辦事處等 服務(wù)于商圈內(nèi)人群，依賴商圈地段 承租能力整體較低，在 20-30元 /月 平米 尹姬美容 /柔婷銀貿(mào)店 /玉芙護(hù)膚中心 客戶構(gòu)成 十分依賴商圈 /具有較強(qiáng)承租能力 非商圈依賴 /具有較強(qiáng)的承租能力 依賴商圈 /承租能力有限 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商圈依賴型客戶：占據(jù)區(qū)域形象和區(qū)位制高點(diǎn)，地段 形象 公司分類 企業(yè)特征 價(jià)值敏感點(diǎn) 抗性 商圈依賴型客戶 全國(guó)性大型公司的服務(wù)機(jī)構(gòu)，如客戶服務(wù)中心等 需充分共享區(qū)域的自然人流 對(duì)商圈地段要求較高，占據(jù)區(qū)域中心位臵 區(qū)域中心 形象 標(biāo)識(shí)性 非區(qū)域中心核心地段 零售 /服務(wù)類公司 企業(yè)以服務(wù)商圈內(nèi)的人群為主 依賴商圈內(nèi)終端人群 位臵 形象 非商圈核心區(qū) 租用成本 典型企業(yè)：中國(guó)人壽保險(xiǎn)沙坪壩分辦事處 企業(yè)規(guī)模： 20-30人 現(xiàn)辦公地點(diǎn)：慶泰大廈 現(xiàn)租用面積： 300平米左右 租金： 30-35元 /平米 月 典型訪談?wù)Z錄： 公司在這里辦公，主要是來來往往的客戶比較多， 一定要方便客戶尋找 ； 客戶來問就說是三峽廣場(chǎng)里面某某位臵，客戶一說就知道了； 公司作為分支機(jī)構(gòu)，選在哪里辦公，我們 下面的并沒有什么決策權(quán) ； 小龍坎也不錯(cuò)啊，交通也不錯(cuò)，但是對(duì)有些 客戶而言就是不太好找 ； 租金在 30-40元 /平米 月，并不是很貴 ，公司倒還是承擔(dān)的起； 公司的寫字樓都是選在 各個(gè)商圈的最中心的位臵 。 典型企業(yè)：柔婷 企業(yè)規(guī)模： 5人 現(xiàn)辦公地點(diǎn)：慶泰大廈 現(xiàn)租用面積： 80-100平米左右 租金： 30-35元 /平米 月 典型訪談?wù)Z錄： 公司主要服務(wù)于女性的美容 /護(hù)膚等業(yè)務(wù)，對(duì)是否是寫字樓并不是很在意； 客戶主要是商圈的人群，依賴于商圈的大人流量； 公司經(jīng)常要在商圈里進(jìn)行展出，樹立展板；如果有大的商場(chǎng)或者商圈，公司是會(huì)考慮租用的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 非商圈依賴型客戶：具有高形象辦公需求，有一定的租金承受能力，對(duì)商圈依賴度低 公司分類 企業(yè)特征 價(jià)值敏感點(diǎn) 抗性 教育培訓(xùn)類機(jī)構(gòu) 教育培訓(xùn) /英語(yǔ)教育 /職業(yè)再教育等中大型 對(duì)企業(yè)形象要求較高，具有較高的承租能力 依賴于與教育基地的距離和學(xué)校的距離 非依賴商圈，對(duì)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成依賴嚴(yán)重 形象 設(shè)施配套 物業(yè)管理 位臵 交通 租用成本 網(wǎng)絡(luò)科技類公司 重慶大學(xué)科技園下屬企業(yè)或者掛靠公司 從事網(wǎng)頁(yè)設(shè)計(jì) /軟件開發(fā)等 企業(yè)規(guī)模在 10-20人 在意與重慶大學(xué)科技園管理辦公室的交通關(guān)系 建筑相關(guān)企業(yè) 區(qū)域發(fā)展型公司，公司成立 2-3年，規(guī)模 20人以上 公司創(chuàng)立于本區(qū)域，主要客戶和員工在沙坪壩區(qū)域 中介咨詢貿(mào)易類 律師事務(wù)所 /廣告設(shè)計(jì)公司 /裝飾園林公司 /電子貿(mào)易 /等 公司規(guī)模在 10-15人以上，具有一定的知名度 目前不考慮移往他區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 大量租用客戶對(duì)項(xiàng)目的地段、區(qū)位均比較認(rèn)可，并表示出了對(duì)純寫字樓的興趣 項(xiàng)目處于商務(wù)商業(yè)區(qū)和行政辦公中心區(qū)交匯處，區(qū)內(nèi)商務(wù)辦公氛圍濃厚，商務(wù)配套成熟 項(xiàng)目區(qū)域認(rèn)可度高，區(qū)域抗性較低 中欽律師事務(wù)所： 公司剛從小龍坎區(qū)域搬出來，在小龍坎地區(qū)有一個(gè)寫字樓的話，公司會(huì)考慮。 卡耐基培訓(xùn)機(jī)構(gòu)： 首選沙坪壩商圈內(nèi)的純寫字樓，考慮商圈附近，且必須離學(xué)校很近。 太平洋人壽保險(xiǎn)： 小龍坎位臵可以考慮，小龍坎的交通也很不錯(cuò)的。 某園林公司： 小龍坎正街交通較好，與沙坪壩廣場(chǎng)內(nèi)部看交通較還好、停車比較方便。 沙坪壩商務(wù)商業(yè)中心 行政辦公中心 5分鐘車程/10分鐘步行 建設(shè)銀行 國(guó)稅所 就業(yè)服務(wù)管理局 中國(guó)銀行 建設(shè)銀行 交通銀行 重慶商業(yè)銀行 中國(guó)銀行 農(nóng)業(yè)銀行 中國(guó)郵政 工商銀行 農(nóng)業(yè)銀行 本案 根據(jù)我們對(duì)沙坪壩辦公企業(yè)的拜訪、調(diào)研，大部分企業(yè)對(duì)本項(xiàng)目的位臵、交通均比較認(rèn)可，并對(duì)純寫字樓表示了明顯的興趣。 客戶構(gòu)成 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 預(yù)計(jì)沙區(qū)純高端寫字樓投放市場(chǎng)后，其市場(chǎng)年均可消化3-4萬(wàn)平米，其月租金可達(dá)到 50-60元 /平米 類別 中新城上城 火炬中心 申基會(huì)展國(guó)際 龍湖西城國(guó)際 美源大廈 區(qū)位 高新區(qū) 高新區(qū) 高新區(qū) 楊家坪 渝北區(qū) 規(guī)模 46000 20000 30000 28590 35000 入市時(shí)間 2008.03.10 2003 2006 2007 2005 銷售價(jià)格 銷售價(jià)格 12000 10000 8000 5800（建面） 銷售速度 1500平 /月 銷售期 1年，余尾盤 半年銷售完畢 售賣部分，其余持有 出租 單位月租 90 30-48 50 50-60 40 管理費(fèi) 8 5 6 7 5.5 中央空調(diào) 2.5 5.2+1.8（公攤） 出租面積 40-700平 800-930整層出租 50； 300-600平 100 余 280未租 年需 求量 沙坪壩區(qū)無(wú)高端寫字樓放量，故以臨近本項(xiàng)目的其它區(qū)域項(xiàng)目年均消化量作為本項(xiàng)目年均消化量的參照； 寫字樓銷售速度雖然受到大勢(shì)影響有所放緩，但是從“中新城上城”的銷售情況看，其高價(jià)銷售仍有可能實(shí)現(xiàn)年均 1.8萬(wàn)的銷售面積，本區(qū)域 5年沒有寫字樓供應(yīng)，其消化速度將至少高于此底線； 本區(qū)域目前普通寫字樓租金在 30-45元 /平米 .月之間，其高端寫字樓租金將達(dá)到 50元 /平米 .月以上 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 西部新城產(chǎn)業(yè)規(guī)劃發(fā)展將會(huì)給本區(qū)域帶來一定的企業(yè)分支機(jī)構(gòu)的辦公需求 西部新城 東部核心城 通行距離： 西部新城到達(dá)東部核心區(qū)的距離在 15-20公里 通行時(shí)間： 15-20分鐘 通行費(fèi)用： 高速路交通費(fèi) 15元 受空間格局 /交通事件 /交通費(fèi)用限制，東西部城相互隔離獨(dú)立 西永組團(tuán)將形成