華星2012年12月紹興信達(dá)銀郡項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略建議報(bào)告

2012房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 信達(dá)銀郡項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略建議報(bào)告 寧波華星房產(chǎn)研展部 制作時(shí)間： 2012年 12月 2012房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 梳理項(xiàng)目現(xiàn)狀及自身，客觀分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 理性找到核心策略！ 機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存！ 2012房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： PART3 PART2 報(bào)告研究思路 PART1 自我認(rèn)知 市場(chǎng) 宏觀 價(jià)值 客群 PART4 解決之道：市場(chǎng)定位策略建議 解讀市場(chǎng) 項(xiàng)目定位 2012房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： PART1 項(xiàng)目自我認(rèn)知 2012房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 1規(guī)劃 紹興城市定位為具有江南水鄉(xiāng)特色的文化和生態(tài)旅游城市 城市發(fā)展深度外擴(kuò)，老城保護(hù)修繕，本案不處于發(fā)展核心區(qū) 老城核心區(qū) 迪蕩新城 板塊 鏡湖新區(qū) 板塊 2012房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 2環(huán)境 項(xiàng)目位于城西居住區(qū)末端，西側(cè)和北側(cè)是待發(fā)展區(qū) 小范圍生活配套尚不完善 普通住宅區(qū) 待發(fā)展區(qū)塊 本案 2012房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 3資源 項(xiàng)目東、南臨路，西側(cè)河流， 缺乏決定性景觀資源 2012房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 4產(chǎn)品 高層戶(hù)型中規(guī)中矩，是市場(chǎng)上較為普遍的戶(hù)型設(shè)計(jì) 2012房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 5營(yíng)銷(xiāo) 項(xiàng)目?jī)r(jià)格 高開(kāi)低走， 目前依然給整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格過(guò)高的感覺(jué) 導(dǎo)致客戶(hù)第一印象就是高價(jià)，未進(jìn)售樓處即被其它項(xiàng)目分流 2012房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 6銷(xiāo)售 一期剩余房源 311套， 剩余房源非目前市場(chǎng)主流面積段 面積 剩余套數(shù) 剩余面積（ ） 95-115 38 3809.18 120-144 142 19371.7 150-180 50 7731 180-190 44 9132.73 聯(lián)排別墅 37 - 合計(jì) 311 40044.56 1# 2# 3# 5# 6# 7# 總計(jì) 剩余（套） 44 56 70 51 56 27 304 共計(jì)（套） 52 106 106 106 79 106 555 2012房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 【 需要解決的核心問(wèn)題 】 I.剩余戶(hù)型面積偏大， 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里？ II.非城市發(fā)展核心區(qū)， 如何重新定義價(jià)值？ III.大盤(pán)高端形象， 如何支撐品牌物有所值？ IV.我們的客戶(hù)在哪里， 如何建立信賴(lài)機(jī)制？ 2012房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 如何解決？ 帶著這樣的問(wèn)題與挑戰(zhàn)， 我們需要回歸到更加客觀理性的視角， 為項(xiàng)目尋找突破 2012房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： PART2 解讀市場(chǎng) 2012房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 黨的第十八次全國(guó)代表大會(huì)召開(kāi) 黨政領(lǐng)導(dǎo)人換屆選舉已經(jīng)完成，更需要政局的穩(wěn)定 宏觀研判 新一屆政府上臺(tái)后，需要新面貌來(lái)維持政局穩(wěn)定 反腐和經(jīng)濟(jì)改革成為主要議題， 樓市調(diào)控不再處于風(fēng)口浪尖 2012房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 國(guó)內(nèi)外 22家金融機(jī)構(gòu)的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)，9月 CPI同比增速將回落至 2.0%以?xún)?nèi)，預(yù)測(cè)均值為 1.9% n 31個(gè)省份去年 GDP總量和 12年的增速目標(biāo)均已公布， 調(diào)低GDP增速已經(jīng)成為共識(shí)。 n 數(shù)據(jù)顯示，在 2012年目標(biāo)設(shè)定中，僅海南的增速比去年稍高，其他 30個(gè)省份均持平或下降，天津的降幅最高，達(dá) 4.4個(gè)百分點(diǎn)。 目標(biāo)僅為7.5% 2012年 GDP調(diào)整 宏觀研判 受歐美經(jīng)濟(jì)危機(jī)波及，經(jīng)濟(jì)走勢(shì)關(guān)系國(guó)家根本 中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議定調(diào)明年 “降預(yù)期”“拉內(nèi)需” 的一系列政策微調(diào) 2012房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。 嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)措施，抓緊研究制定符合我國(guó)國(guó)情、系統(tǒng)配套、科學(xué)有效、穩(wěn)定可預(yù)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策體系。 住建部部長(zhǎng)姜偉新 11月 12日在出席中國(guó)民生領(lǐng)域工作情況中外記者招待會(huì)時(shí)，針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的表態(tài)信號(hào)意義非常明顯 “ 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策現(xiàn)在還沒(méi)想放松 。” 宏觀研判 經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的微調(diào)讓房地產(chǎn)調(diào)控再度進(jìn)入一輪敏感期 新政府上任即表示了調(diào)控將長(zhǎng)期存在，杜絕猜想 2012房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 萬(wàn)科 低價(jià)補(bǔ)倉(cāng) 9月 11日，萬(wàn)科以 15.8億競(jìng)得廣東順德商住地塊，這也是萬(wàn)科在 6天內(nèi)拿下的第四宗地塊，共斥資 68.9億元。 保利地產(chǎn) 拍出上?？們r(jià)地王 10月 10日，保利地產(chǎn)經(jīng)過(guò) 445輪競(jìng)價(jià)后，以總代價(jià) 45億元拍得上海徐匯區(qū)濱江地塊，折合樓面價(jià)為 27055元 /平方米，成為今年上海的總價(jià)地王。 佳兆業(yè)地產(chǎn) 溢價(jià) 7成競(jìng)地 10月 8日，佳兆業(yè)經(jīng)過(guò) 95次競(jìng)價(jià)后競(jìng)得佛山南海區(qū)桂城街道地塊，成交總價(jià)為 17.95億元，溢價(jià)率 72.9%。 央企中冶臵業(yè) 2012年全國(guó)總價(jià)地王 11月 30日，南京中冶旗下子公司參與競(jìng)拍濱江新城 地塊競(jìng)拍，以底價(jià) 56.2億元順利摘總出讓面積36.42146萬(wàn)平米，綜合容積率為 1.99。 宏觀研判 同時(shí)期大型房企表現(xiàn)活躍，土地市場(chǎng)活躍度增強(qiáng)，地王頻出 2012房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 小結(jié) 整體經(jīng)濟(jì)內(nèi)憂(yōu)外患，隨著一系列宏觀調(diào)控的落實(shí)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)筑底回穩(wěn)， 但是短期內(nèi)難有根本性扭轉(zhuǎn)，間接削弱了中高端購(gòu)買(mǎi)力 調(diào)控政策，中央政府杜絕猜想，短期內(nèi)難有較大變動(dòng)，遠(yuǎn)期來(lái)看房產(chǎn)稅將取代限購(gòu)，形成長(zhǎng)效調(diào)節(jié)機(jī)制 2012房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 市場(chǎng)成交 得益于今年眾房企的積極促銷(xiāo)，主城區(qū)成交 “量升價(jià)跌” 壓抑的購(gòu)房需求集中爆發(fā)， 城市購(gòu)買(mǎi)信心筑底回穩(wěn) 4 8 . 83 7 . 95 3 . 7 312940 13492 12176 11500 12000 12500 13000 13500 14000 01020304050602010 年 2011 年 2012 年2010 - 2012 年紹興主城區(qū)住宅成交走勢(shì)成交面積（萬(wàn)方） 成交均價(jià)（元 / ）數(shù)據(jù)截止 2012年 11月 30日 1482443415713685513575805834440 100 200 300 400 500 600 7002 月3 月4 月5 月6 月7 月8 月9 月10 月11 月2012 年主城區(qū)月度成交走勢(shì) 2012房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 2012年紹興主城區(qū)成交排行 項(xiàng)目名稱(chēng) 區(qū)域 成交套數(shù) 成交均價(jià) 成交總面積 御景華庭 城東 603 11500 77294 盛鼎世家 城西 495 11500 50563 香湖島 城東 360 12500 62992 合成景園 城南 284 9304 25035 世茂 棠上 城東 276 13800 33237 觀瀾豪庭 城西 256 8200 27397 運(yùn)河首府 城東 246 13668 36402.7 信達(dá)銀郡 城西 224 12596 32255 百合花園 鏡湖新區(qū) 201 15200 36301 山水名家 鏡湖新區(qū) 180 12388 32630 市場(chǎng)成交 低開(kāi)和降價(jià)促銷(xiāo)項(xiàng)目在今年都取得了較好的成績(jī) 中小戶(hù)型剛需產(chǎn)品成為市場(chǎng)絕對(duì)主流 46%24%19%11%100 平米以下 100 - 140 140 - 180 180 以上2012年紹興主城區(qū)成交面積段 數(shù)據(jù)截止 2012年 11月 30日 2012房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 個(gè)案 鏡湖新區(qū)板塊 城市新區(qū)，生態(tài)環(huán)境優(yōu)質(zhì)，板塊內(nèi)樓盤(pán)品質(zhì)不斷升級(jí)，逐漸形成新興高端居住區(qū)。 迪蕩新城板塊 由政府招商引資牽頭，世茂集團(tuán)標(biāo)桿級(jí)新城，各項(xiàng)生活配套優(yōu)質(zhì)，交通便利，價(jià)格較高。 城中板塊 可供建設(shè)用地稀少，發(fā)展空間狹小，供應(yīng)量有限，價(jià)格較高。 城東板塊 供應(yīng)量集中在 06-10年，可供建設(shè)用地稀少，目前在售基本是尾盤(pán)。 城西板塊 近城市化進(jìn)程較慢，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較晚，供應(yīng)主要集中在近兩年，購(gòu)買(mǎi)客群相對(duì)固定。 鏡湖新區(qū)板塊 城中板塊 城西 板塊 城東 板塊 迪蕩新城 市場(chǎng)格局 主城區(qū)細(xì)分為 5個(gè)地產(chǎn)板塊 本案所處城西板塊起步較晚，客戶(hù)群體相對(duì)固定 2012房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 市場(chǎng)格局 城西片區(qū)目前在售項(xiàng)目 3個(gè)，未售項(xiàng)目 1個(gè)， 競(jìng)爭(zhēng)格局較為明朗 本案 盛鼎世家 御河灣花園 瑬莊 大灘六號(hào) 外灘梅園 百合花園 匯馨灣 御景華庭 頤東華庭 玉園 待售項(xiàng)目 在售項(xiàng)目 長(zhǎng)島花園 第一圈層： 城西片區(qū)，目前可售產(chǎn)品形態(tài)相似，且價(jià)格體系相近，與本案有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系， 屬于一類(lèi)競(jìng)爭(zhēng) 第二圈層： 鏡湖新區(qū)板塊，區(qū)域規(guī)模已現(xiàn)雛形，大量項(xiàng)目處于尾盤(pán)狀態(tài)，目前可售項(xiàng)目較少，和城西區(qū)域供應(yīng)產(chǎn)品面積差別較大， 屬于次級(jí)競(jìng)爭(zhēng) 第三圈層： 大城東板塊，主要以世茂和部分尾盤(pán)項(xiàng)目為主，區(qū)域客戶(hù)有一定的偏離 競(jìng)爭(zhēng)程度相對(duì)較小 紹興天下（尾盤(pán)） 山水名家（尾盤(pán)） 一江兩岸（尾盤(pán)） 峰澤景園（尾盤(pán)） 大城小院（尾盤(pán)） 運(yùn)河首府 2012房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 城西板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 2012房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 盛鼎世家 規(guī)模、品質(zhì)一般，城西剛需類(lèi)項(xiàng)目 目前剩余基本中大戶(hù)型，和本案直接競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目位臵 紹興一中高中部西北側(cè)一百米處 西郊路南側(cè) 產(chǎn)品類(lèi)型 高層住宅 建筑面積 100000 總戶(hù)數(shù) 約 690戶(hù) 容積率 2.4 開(kāi)發(fā)商 紹興市禹盛房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2012年 1月 7日 戶(hù)型面積 81、 89、 91、 120、 121、 145、 143、 175 折后均價(jià) 均價(jià) 11512元 / 常規(guī)優(yōu)惠 8月 6日開(kāi)始，認(rèn)籌活動(dòng)全面啟動(dòng)，存 1000元誠(chéng)意金即可領(lǐng)取食用油一瓶，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日所購(gòu)房源總價(jià)折后再降一個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠?，F(xiàn)在售房源 一次性付款 95折，按揭 98折，公積金 98折 銷(xiāo)售情況 目前項(xiàng)目已經(jīng)全部推出 整體 備案率為 68% 面積配比 地上面積 套數(shù) 比例 81 72 10.4% 89 67 9.7% 91-95 173 25% 121 126 18% 122 18 17.6% 145 54 7.8% 175 36 5.2% 2012房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 盛鼎世家 產(chǎn)品上做到三房以上 并且有一定的贈(zèng)送空間，深受市場(chǎng)歡迎 8-9# 89平米戶(hù)型 贈(zèng)送面積： 18平 7# 120平米戶(hù)型 贈(zèng)送面積： 24平 4-6# 141平米戶(hù)型 贈(zèng)送面積： 22平 2012房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 盛鼎世家 整體價(jià)格低開(kāi)高走，主打性?xún)r(jià)比，抓牢了客戶(hù)的心理 2012年紹興年度成交第一項(xiàng)目 1月 ： 9982元 /平方 2月 ： 10324元 /平方 3月 ： 10924元 /平方 4月 ： 10568元 /平方 5月 ： 11179元 /平方 6月 ： 11619元 /平方 7月 ： 11424元 /平方 8月 ： 11212元 /平方 9月 ： 11098元 /平方 10月 ： 11540元 /平方 11月 ： 11498元 /平方 12月 ： 11400元 /平方 1月 ： 75套 2月 ： 22套 3月 ： 70套 4月 ： 24套 5月 ： 31套 6月 ： 27套 7月 ： 39套 8月 ： 83套 9月 ： 78套 10月 ： 24套 11月 ： 11套 12月 ： 11套 2012房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 項(xiàng)目位臵 北臨西郊路、東靠越西路 產(chǎn)品類(lèi)型 別墅 排屋 多層 建筑面積 59544 總戶(hù)數(shù) 約 201戶(hù) 容積率 1.3 開(kāi)發(fā)商 紹興萬(wàn)國(guó)德商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2012年 11月 17日 戶(hù)型面積 472、 318、 302、 189、 240、 561、 415、304、 326、 159、 389 折后均價(jià) 均價(jià) 32000元 / 常規(guī)優(yōu)惠 按揭 9.9折，全款 9.8折 銷(xiāo)售情況 項(xiàng)目已備案了了 8.9% 其中住宅共 152套，備案了 4.6% 別墅共 49套，備案了 22% 面積配比 地上面積 套數(shù) 比例 471 19 9.4% 318 12 5.9% 562 5 2.4% 324-384 54 26% 155-189 102 50% 302 9 2.9% 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 鎏莊 地塊環(huán)境優(yōu)越，產(chǎn)品超前，城西小眾的頂級(jí)項(xiàng)目 總價(jià)段不同，和本案基本不形成競(jìng)爭(zhēng) 2012房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 鎏莊 營(yíng)銷(xiāo)推廣上，進(jìn)行全方面包裝 更邀請(qǐng)明星進(jìn)行宣傳，擴(kuò)大影響力 2012房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 鎏莊 平層產(chǎn)品約 300-400萬(wàn) /套，別墅約 1800萬(wàn) /套 目前整體銷(xiāo)售弛緩，尤其是大平層產(chǎn)品市場(chǎng)接受度較差 9月 ： 6套 10月 ： 3套 11月 ： 5套 12月 ： 5套 9月 ： 32052元 /平方 10月 ： 33644元 /平方 11月 ： 30055元 /平方 12月 ： 32505元 /平方 2012房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 御河灣花園 項(xiàng)目定位中高端，主力面積 130平米以上 目前未售，是本案的重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 項(xiàng)目位臵 西郊路以北，新橋江沿河，霞西路以南 產(chǎn)品類(lèi)型 高層住宅 建筑面積 12萬(wàn) 總戶(hù)數(shù) 668戶(hù) 容積率 2.5 開(kāi)發(fā)商 浙江嘉舟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 預(yù)計(jì) 2012年 12月 戶(hù)型面積 95.、 102、 131、 136、 138、 141、 136 折后均價(jià) / 常規(guī)優(yōu)惠 存 5萬(wàn)抵 8萬(wàn)認(rèn)籌活動(dòng) 12月 15日火熱啟動(dòng) 銷(xiāo)售情況 項(xiàng)目未售，同步開(kāi)放 142方的樣板間 3 2 1 面積配比 地上面積 套數(shù) 比例 95 48 7.4% 102 48 7.4% 131 48 7.4% 136 48 7.4% 138 102 15.9% 141 102 15.9% 142 122 18.8% 175 48 7.6% 183 28 4.3% 200 28 4.3% 其他 24 3.6% 4 5 6 7 8 9 2012房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 御河灣花園 戶(hù)型設(shè)計(jì)方正，以三房為主， 是城西贈(zèng)送面積最多的項(xiàng)目 3-4# 95平米戶(hù)型 3-4# 102平米戶(hù)型 全送面積 半送面積 戶(hù)型 建筑面積 贈(zèng)送面積 A-132 102平米 32.8 D-180 143平米 39.78 C-181 141平方米 44.2 D-171 138平方米 36.94 B-167 131平米 38.94 E-303 200平米 103.8 2012房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 御河灣花園 中庭 2萬(wàn)方園林、豪華售樓處和品牌物業(yè)是項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的主力宣傳點(diǎn) 2012房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 鏡湖板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 2012房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 綠城百合花園 鏡湖區(qū)標(biāo)桿項(xiàng)目，以中大戶(hù)型為主 目前項(xiàng)目成交緩慢但較為穩(wěn)定，月均約 30套左右 項(xiàng)目位臵 鏡湖新區(qū)解放北路與鳳林西路交叉處 產(chǎn)品類(lèi)型 高層住宅、別墅 建筑面積 275660 總戶(hù)數(shù) 約 1100戶(hù) 容積率 1.5 開(kāi)發(fā)商 紹興綠城金昌臵業(yè)有限公司 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2012年 5月 19日 戶(hù)型面積 167、 158、 233、 256、 213、 316、 154、 155、 141、 137 折后均價(jià) 均價(jià) 14000元 / 常規(guī)優(yōu)惠 全款 95折，按揭 97折 銷(xiāo)售情況 項(xiàng)目已備案了 68% 其中高層已去化 45% 別墅總 54套，已去化了 92% 面積配比 地上面積 套數(shù) 比例 154 60 5.4% 155 60 5.4% 213 164 14.9% 316 164 14.9% 256 164 14.9% 233 120 10.9% 158 164 14.9% 167 164 14.9% 2012房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 大灘六號(hào) 以創(chuàng)新的美式聯(lián)排別墅為主，預(yù)計(jì) 800萬(wàn) /套以上， 目前項(xiàng)目未售 項(xiàng)目位臵 鏡湖新區(qū)解放北路與大灘路交叉路口以西 產(chǎn)品類(lèi)型 高層住宅、排屋 建筑面積 20萬(wàn) 總戶(hù)數(shù) 總約 823戶(hù)，排屋 114套 容積率 1.84 開(kāi)發(fā)商 浙江新盛置業(yè)有限公司 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 預(yù)計(jì) 2013年開(kāi)盤(pán) 戶(hù)型面積 320、 270、 350、 330、 300、 折后均價(jià) / 常規(guī)優(yōu)惠 / 銷(xiāo)售情況 / 排屋面積配比 地上面積 套數(shù) 比例 320 8 7% 270 16 14% 350 18 15.7% 330 18 15.7% 300 54 47% 2012房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 外灘梅園 小型綜合體項(xiàng)目，目前高層住宅基本售罄， 別墅由于總價(jià)較高，銷(xiāo)售速度較為緩慢 項(xiàng)目位臵 鏡湖新區(qū)解放大道延伸段 產(chǎn)品類(lèi)型 多層，高層住宅、別墅 建筑面積 25586 總戶(hù)數(shù) 約 137戶(hù) 容積率 1.7 開(kāi)發(fā)商 紹興市欣業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 ,紹興中奧有限公司 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2011年 11月 戶(hù)型面積 87、 90、 130、 140、 186、 227 折后均價(jià) 均價(jià)： 14500元 /平 銷(xiāo)售情況 本項(xiàng)目備案了 56% 其中高層共 53套，備了 88% 別墅共 84套，備了 35% 面積配比 地上面積 套數(shù) 比例 160-190 40 29% 235 16 11.6% 127 39 28% 354-358 15 10% 284-292 15 12.8% 83-130 4 2.9% 381 8 5.8% 2012房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 區(qū)域 項(xiàng)目 名稱(chēng) 普通住宅 別墅 60-90 91-110 111-140 141-160 161-190 191-220 221-300 300以上 200-350 351-500 500以上 城西片區(qū) 信達(dá)銀郡 38 142 50 44 37 瑬莊 7 38 58 43 14 21 3 御河灣花園 96 198 224 76 28 24 盛鼎世家 89 54 55 23 鏡湖新區(qū) 外灘梅園 1 9 11 5 29 3 百合花園 395 94 106 1 76 141 79 2 匯馨灣 25 29 10 5 1 天御花園 96 60 大灘六號(hào) 114 迪蕩及城東片區(qū) 御景華庭 9 6 7 25 11 2 香湖島 14 8 83 13 25 運(yùn)河首府 2 9 55 15 4 38 31 峰澤景園 1 27 63 57 1 東江銀灣 16 東澤博園 24 584 269 166 445 167 316 47 6 964 940 658 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 中戶(hù)型將成為未來(lái)整個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最激烈的面積段 2012房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 小結(jié) 紹興城區(qū)今年成交結(jié)構(gòu)以中小面積為主， 120平米以上約占總成交套數(shù)比的 40%， 換算套數(shù)約 1300套，以本案剩余的戶(hù)型面積來(lái)看，未來(lái)出貨壓力巨大 由競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案來(lái)看，同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主打性?xún)r(jià)比，贈(zèng)送面積大，低起價(jià)都是市場(chǎng)聚焦點(diǎn)， 本案在產(chǎn)品上不占有太大優(yōu)勢(shì) 2012房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： PART3 客群定位 2012房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 客群定位 城市的發(fā)展格局注定了城西片區(qū)短期內(nèi)難以吸引大量區(qū)域外客戶(hù) 并且高端客戶(hù)有外流的跡象 老城核心區(qū) 迪蕩新城板塊 鏡湖新區(qū) 板塊 均價(jià)約 12000元 / 代表項(xiàng)目：世茂 蕩新城開(kāi)發(fā)始于 2006年 1月，由世茂集團(tuán)主導(dǎo) 進(jìn)過(guò)近 6年的大開(kāi)發(fā)，目前城市化進(jìn)程高，新型建筑林立，商業(yè)和生活休閑配套是紹興形象最佳，檔次最高的區(qū)域， 是紹興的陸家嘴 均價(jià)約 14000元 / 代表項(xiàng)目：綠城、坤和、金昌 政府牽頭，以濕地公園為核心打造的集行政居住為一體的新城，也是為了保護(hù)紹興老城的城市發(fā)展規(guī)劃方案，目前雖然發(fā)展和生活配套還處于初級(jí)階段，但是隨著大量一線(xiàn)房企和超級(jí)大盤(pán)的交付， 目前高端云集，城市價(jià)格最高區(qū)域 2012房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 紹興是個(gè)本地人買(mǎi)房比例達(dá) 70%以上的城市，購(gòu)房者區(qū)域性非常強(qiáng)，因此城西片區(qū)吸引到紹興大市客戶(hù)的可能性較小 客戶(hù)核心策略： 立足大城西，力抓城西有限客群，讓本案成為區(qū)域客戶(hù)首選！ 2012房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 客戶(hù)界定一： 牢牢把握城西剛需和中端換房客戶(hù) 城西片區(qū)有大量 5-10房齡的居住區(qū)，這類(lèi)客戶(hù)對(duì)本區(qū)域有較強(qiáng)的認(rèn)同感和歸屬感，子女結(jié)婚以及自我改善的客戶(hù)是本項(xiàng)目重點(diǎn)把握的 轅門(mén)新村 天地永和 勝利西村 快閣苑小區(qū) 河山橋新村 荷塘月色 天光橋 嚴(yán)家潭 書(shū)香錦苑 越西新村 金昌美院 江南苑 2012房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 客戶(hù)界定二： 城西片區(qū)周邊村鎮(zhèn)和企業(yè)工作人員 對(duì)于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的紹興人來(lái)說(shuō)柯橋沒(méi)有認(rèn)同感，是生意人的天下， 本案區(qū)域認(rèn)同感大幅高于柯橋，是本案需要積極外拓的部分 柯橋 銀行業(yè)員工 學(xué)校教師 政府機(jī)關(guān)員工 服務(wù)業(yè)中高層 2012房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 客戶(hù)界定三： 私企業(yè)主，在柯橋做生意的紹興人 由于紹興真正的本地人對(duì)于柯橋居住的不認(rèn)同，而本案正好處于紹興主城區(qū)進(jìn)出柯橋的交通要道上，所以這部分客群是本案需要積極爭(zhēng)取的 柯橋輕紡城有經(jīng)營(yíng)者 30000多戶(hù)， 營(yíng)業(yè)用房 40000多間， 2011年成交額約 770億元，是目前全國(guó)規(guī)模最大，設(shè)備最齊全，經(jīng)營(yíng)品種最多的紡織品集散中心，是亞洲最大的輕紡專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 這部分客群對(duì)老城區(qū)有較強(qiáng)的歸屬感 購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，對(duì)于品質(zhì)和檔次有較高要求 2012房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： http:/shop70