東營(yíng)河口區(qū)城市中心商業(yè)區(qū)策劃方案(1).doc

東營(yíng)河口區(qū)城市中心商業(yè)區(qū)策劃方案一、市場(chǎng)分析 東營(yíng)是山東省省轄地級(jí)市，位于山東省東北部，是黃河三角洲的中心城市。轄東營(yíng)、河口兩區(qū)和廣饒、利津、墾利三縣，總面積8,053平方公里，總?cè)丝?65萬(wàn)。東營(yíng)市屬北溫帶半濕潤(rùn)大陸性氣候，四季分明，氣溫適中。年平均降雨量533毫米，年平均氣溫12.2度，無(wú)霜期211天。東營(yíng)市具有豐富的油氣、土地資源。人均土地7.8畝，黃河每年還填海造陸3萬(wàn)多畝，是中國(guó)東部沿海土地資源最豐富的地區(qū)。有儲(chǔ)量6,000億噸的特大固體鹽礦，礦床上部為高濃度鹵水，儲(chǔ)量達(dá)74億立方米，具有形成年產(chǎn)600萬(wàn)噸原鹽的資源條件。東營(yíng)市東北兩面環(huán)海，海岸線350公里，負(fù)10米等深線內(nèi)海面積4,800萬(wàn)畝，水產(chǎn)資源豐富，素稱(chēng)百魚(yú)之鄉(xiāng)和東方對(duì)蝦的故鄉(xiāng)。東營(yíng)市風(fēng)光奇秀，具有獨(dú)特的旅游資源。南有孫武園，南宋大殿，柏寢臺(tái)，傅家遺址等名勝古跡，北有黃龍入海，槐林公園，圍海長(zhǎng)堤等。東營(yíng)市國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)是地球暖溫帶地區(qū)最完整，最廣闊，最年輕的濕地生態(tài)系統(tǒng)，是黃河三角洲上最有價(jià)值和物色的旅游景觀之一。 東營(yíng)市是一個(gè)古老而又年輕的城市?？脊虐l(fā)現(xiàn)，廣饒、利津兩縣5700年前就有人類(lèi)繁衍生息。舉世聞名的兵圣孫武，就出生在這片土地了。明清時(shí)期，利津縣的鐵門(mén)關(guān)曾是聞名遐邇的商業(yè)海關(guān)碼頭，國(guó)內(nèi)外商船云集，轉(zhuǎn)口貿(mào)易十分興隆，有日進(jìn)斗金之說(shuō)。 60年代初期，勝利油田開(kāi)始在當(dāng)?shù)乜碧介_(kāi)發(fā)。經(jīng)過(guò)30多年開(kāi)發(fā)建設(shè)，已成為中國(guó)第二大石油工業(yè)基地。1983年10月，為適應(yīng)勝利油田生產(chǎn)建設(shè)和黃河三角洲全面開(kāi)發(fā)的需要，正式建立東營(yíng)市。建市十多年來(lái)，東營(yíng)市的水、電、路、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)超前發(fā)展。農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)成果豐碩，已建成全國(guó)八大農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)之一，全市現(xiàn)有耕地1260畝，尚有600萬(wàn)畝荒地等待開(kāi)發(fā)。1996年家業(yè)總產(chǎn)值達(dá)55.92億元，糧食總產(chǎn)量93.93萬(wàn)噸，棉花總產(chǎn)量2.01萬(wàn)噸，油料總產(chǎn)量0.88萬(wàn)噸，果品總產(chǎn)量4.0萬(wàn)噸，肉類(lèi)總產(chǎn)量11.45萬(wàn)噸，水產(chǎn)品總產(chǎn)量9.88萬(wàn)噸。目前，國(guó)家和山東省正把黃河三角洲作為全國(guó)五大糧倉(cāng)之首和重要的農(nóng)牧漁業(yè)基地，已形成年產(chǎn)3000多萬(wàn)噸原料的規(guī)模。以石油工業(yè)為主導(dǎo)，形成了石油化工、鹽業(yè)和鹽化工、機(jī)械制造、造紙|、紡織、建材、食品等多元化工業(yè)體系，共有50大類(lèi)2000多個(gè)工業(yè)品。商業(yè)、金融等事業(yè)也有了長(zhǎng)足的發(fā)展。 近年來(lái)，東營(yíng)市的科技、教育、文化等社會(huì)事業(yè)發(fā)展較快。目前,全市共有科研機(jī)構(gòu)87個(gè)，主專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員39316名,科技進(jìn)步對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)45%，全市現(xiàn)有高等院7所，各類(lèi)在校學(xué)生30.65萬(wàn)名。 東營(yíng)市豐富的自然資源和良好的投資環(huán)境，吸引著眾多的國(guó)內(nèi)外投資者，東營(yíng)市人民竭誠(chéng)歡迎世界各國(guó)和地區(qū)的朋友前來(lái)旅游觀光、洽談貿(mào)易、投資辦企業(yè)，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)合作與交流，促進(jìn)雙方共同的繁榮和發(fā)展。河口區(qū)臨河瀕海，三面環(huán)水，東、北兩面為大海環(huán)繞，南臨黃河。具有宛延綿長(zhǎng)的黃金海岸線，屬我省擁有海岸線最長(zhǎng)的縣區(qū)之一，人均占有海岸線居全省之首。黃河沖積使這里擁有廣闊的灘涂面積和淺海海域，魚(yú)、蝦、蟹、貝類(lèi)資源豐富，素有“百魚(yú)之鄉(xiāng)”和“東方對(duì)蝦故鄉(xiāng)”的美稱(chēng)。作為我國(guó)實(shí)施可持續(xù)發(fā)展的典型地區(qū)，這里已引起國(guó)內(nèi)外的廣泛關(guān)注。江澤民總書(shū)記視察黃河三角洲時(shí)，一再叮囑要把這里建成可持續(xù)發(fā)展、環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)繁榮的新經(jīng)濟(jì)區(qū)，為河口大地的未來(lái)發(fā)展指明了前進(jìn)方向。 為開(kāi)發(fā)建設(shè)這方天造地設(shè)的風(fēng)水寶地，河口建區(qū)15年來(lái)，歷屆區(qū)委、區(qū)政府帶領(lǐng)全區(qū)人民與域內(nèi)的勝利石油大軍和濟(jì)軍生產(chǎn)基地的官兵一道，按照“科教興區(qū)、工業(yè)強(qiáng)區(qū)、農(nóng)業(yè)富民、油地結(jié)合、城鄉(xiāng)一體”的總體發(fā)展思路，用勤勞和智慧在新淤地上書(shū)寫(xiě)著艱苦創(chuàng)業(yè)的不朽華章。區(qū)內(nèi)通車(chē)?yán)锍?235 公里,高速公路貫通南北；國(guó)家一類(lèi)開(kāi)放口岸東營(yíng)港規(guī)模初具；擁有獨(dú)立的電網(wǎng)系統(tǒng)；全區(qū)程控交換機(jī)容量達(dá)到2.5萬(wàn)門(mén)；區(qū)屬企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，形成了以石油、石油化工、鹽業(yè)、建筑建材、樹(shù)脂化工、木器制造、水產(chǎn)加工、電子、紡織、交通運(yùn)輸為主體的多元化產(chǎn)業(yè)體系，擁有38大類(lèi)1800多種工業(yè)品，年產(chǎn)值以30%的幅度遞增。1999年，河口區(qū)被省委、省政府列為全省第四批改革開(kāi)放試點(diǎn)縣區(qū)，區(qū)委、區(qū)政府決定，制定更優(yōu)惠的政策和更有力的措施，支持油田發(fā)展，使河口地區(qū)繼續(xù)成為全國(guó)舉足輕重的能源基地。在此基礎(chǔ)上，發(fā)展替代產(chǎn)業(yè)，大力興建石油化工、鹽化工、建筑建材、農(nóng)副產(chǎn)品深加工等項(xiàng)目，力爭(zhēng)在10年內(nèi)形成產(chǎn)業(yè)體系的基本框架。立足自身優(yōu)勢(shì)，加快“海上河口”建設(shè)，扶持特色產(chǎn)業(yè)盡快形成規(guī)模，三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)淺海護(hù)養(yǎng)100萬(wàn)畝，灘涂養(yǎng)殖12 萬(wàn)畝，建成水產(chǎn)、畜牧、冬棗、葦草四大特色產(chǎn)業(yè)。繼續(xù)推動(dòng)城鎮(zhèn)建設(shè)，提高輻射帶動(dòng)能力，開(kāi)發(fā)以“黃河口、大油田、自然保護(hù)區(qū)、萬(wàn)畝刺槐林、海上景觀”為特色的旅游資源，建設(shè)多功能、高檔次的文娛場(chǎng)所，盡快把河口建設(shè)成一座新型的海濱旅游城區(qū)。以實(shí)施聯(lián)合國(guó)“黃河三角洲開(kāi)發(fā)優(yōu)先發(fā)展項(xiàng)目”為契機(jī)，全方位對(duì)外開(kāi)放，努力將河口建成外向型資源開(kāi)發(fā)區(qū)。二、區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀河口區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)幾乎為零，現(xiàn)狀規(guī)劃也尚不成規(guī)模，按照河口區(qū)的建設(shè)規(guī)劃總原則是：節(jié)約用地，合理布局，有利生產(chǎn)，方便生活；充分利用自然環(huán)境，形成建筑與山水融為一體的藝術(shù)景觀；以現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，逐步調(diào)整完美，創(chuàng)造出社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境最佳綜合效益。從整體上形成“一心”、“兩片”、“三軸”、“四街”、“六區(qū)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)?！耙恍摹笔侵赣尚姓芾?、文體科技、休閑娛樂(lè)廣場(chǎng)、游憩觀賞公園所形成的綜合中心?！皟善笔侵敢晕逡宦窞榻缦鄬?duì)獨(dú)立的新舊兩片區(qū)。新片區(qū)要求功能分區(qū)明確，環(huán)境優(yōu)美，創(chuàng)造人與自然共享的多層次開(kāi)放空間。舊片區(qū)要求分階段、有步驟逐步改造，并切實(shí)改善生態(tài)環(huán)境?！叭S”分別由五一路向西延伸與武信路接通和富民街向西延伸與武信路接通，并由西向東布置具有地方特色，立面造型別致的兩條建筑景觀軸線。另一條則是城鎮(zhèn)生態(tài)藝術(shù)景觀軸線，它西起武信路，穿過(guò)內(nèi)嵌綠色走廊的商業(yè)街，橫貫空間收放有序、地面鋪裝精致的娛樂(lè)廣場(chǎng)，到達(dá)景觀豐富多姿、寓意廣泛的游憩公園?！八慕帧敝甘袌?chǎng)街、老街、朝陽(yáng)街、風(fēng)味小吃巷等四條商業(yè)街?！傲鶇^(qū)”指結(jié)構(gòu)清晰、功能明確的行政辦公區(qū)、商貿(mào)經(jīng)濟(jì)區(qū)、中心教育區(qū)、居住區(qū)、工業(yè)區(qū)和游憩娛樂(lè)區(qū)。在以往的東營(yíng)人的消費(fèi)觀念中，要購(gòu)買(mǎi)高檔次和新奇特的產(chǎn)品都要去濟(jì)南或青島，因?yàn)闁|營(yíng)雖然具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力但卻缺乏規(guī)模檔次的消費(fèi)場(chǎng)所。因此在河口建設(shè)大型商業(yè)區(qū)，在區(qū)域內(nèi)建成自己的CBD商務(wù)中心區(qū)，不僅僅是市場(chǎng)需求也是政府形象的綜合展示。目前規(guī)劃中的商業(yè)中心區(qū)所處的位置恰恰是河口商業(yè)繁華的代表區(qū)位，具有不可比擬的商業(yè)氛圍和文化底蘊(yùn)。三、項(xiàng)目定位分析規(guī)劃建設(shè)的項(xiàng)目位于河口區(qū)城市中心地區(qū)，發(fā)展范圍西其商業(yè)街，東至商場(chǎng)東鄰，北臨朝陽(yáng)街，南臨豐河街，占地面積23公頃。從總體規(guī)劃來(lái)看，該項(xiàng)目將會(huì)在河口乃至東營(yíng)建立起一座商業(yè)橋頭堡，全面提升當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)和商業(yè)氛圍，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，提高消費(fèi)水平。項(xiàng)目推廣定位：1、河口CBD，河口新商業(yè)地標(biāo)！2、新東營(yíng)、新河口、新商業(yè)！3、國(guó)際商業(yè)城，領(lǐng)先世界一大步！案名推廣：1、河口新維商業(yè)大世界（新，創(chuàng)新之意；維，元素和視角空間的意思）；2、新河口商業(yè)廣場(chǎng)（新，字體現(xiàn)的是一種境界和精神面貌）；3、時(shí)尚年華購(gòu)物大世界（年華，時(shí)代和群體的介定；大世界，為豐富的意思）；4、河口萬(wàn)國(guó)商業(yè)城（萬(wàn)國(guó)，商品匯聚中外的意思）；5、陽(yáng)光印象商業(yè)城（陽(yáng)光，時(shí)尚溫暖之意，城，大空間 ）；主題廣告推廣：1、新河口商業(yè)廣場(chǎng)，一場(chǎng)新消費(fèi)革命！2、創(chuàng)新就是財(cái)富 膽識(shí)就是成功陽(yáng)光印象商業(yè)城3、新商業(yè)世界 新消費(fèi)國(guó)度時(shí)尚年華購(gòu)物大世界4、消費(fèi)就是愛(ài)自己河口萬(wàn)國(guó)商業(yè)城！四、目標(biāo)市場(chǎng)分析一、目標(biāo)客戶(hù)來(lái)源東營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎不存在競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案，只要將該項(xiàng)目的運(yùn)做達(dá)到專(zhuān)業(yè)化規(guī)?；?。就必定會(huì)在商業(yè)領(lǐng)域內(nèi)產(chǎn)生不可比擬的沖擊。其目標(biāo)客戶(hù)群體也將不攻自破。投資型需求（買(mǎi)商業(yè)店面）是主力，這是毋庸質(zhì)疑的。因此，本案的目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)該是東營(yíng)、河口的商業(yè)流通領(lǐng)域的經(jīng)商階層和外地品牌客商，具體細(xì)分而言，則是下面這幾類(lèi)人群：1.1、油田行業(yè)的的中高層干部，他們由于身居高位，國(guó)家本來(lái)就有相當(dāng)不錯(cuò)的福利待遇，加上其中大部分人通常都會(huì)利用職權(quán)謀取一定程度的灰色收入，因此，他們有購(gòu)買(mǎi)商業(yè)店鋪來(lái)投資和增值的動(dòng)機(jī)。1.2、河口、東營(yíng)的品牌商業(yè)店鋪業(yè)主和經(jīng)營(yíng)者，將會(huì)因該項(xiàng)目位置的強(qiáng)大向心力，而在此選擇店鋪進(jìn)行擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)，這將是本案的目標(biāo)顧客群體。1.3、小規(guī)模拆遷安置的個(gè)體小商品經(jīng)營(yíng)業(yè)戶(hù)將會(huì)重新返回這里，投資經(jīng)營(yíng)。1.4、外地在東營(yíng)投資開(kāi)設(shè)的店鋪和批發(fā)零售商將會(huì)再次關(guān)注。1.5、各大品牌代理商會(huì)搶先關(guān)注并選擇該項(xiàng)目作為主戰(zhàn)場(chǎng)。1.6、各大城市的大型超市、肯德基、快餐類(lèi)行業(yè)會(huì)關(guān)注這里。1.7、酒店餐飲行業(yè)的經(jīng)營(yíng)者是不會(huì)放棄這個(gè)絕佳的機(jī)會(huì)。二、目標(biāo)客戶(hù)群體特征2.1、除少數(shù)人之外，大部分目標(biāo)客戶(hù)都已經(jīng)有了明確的投資方向（或投資企業(yè)或投資商業(yè)店面）。2.2、大部分人都有一定的積蓄準(zhǔn)備再投資。2.3、年齡層次集中在30-40歲之間，多數(shù)人有子女在讀小學(xué)或中學(xué)，有老人需要他們贍養(yǎng)，除此負(fù)擔(dān)外，還要考慮個(gè)人的事業(yè)發(fā)展前途或仕途前景顧慮。2.4、大多數(shù)的商家和投資客都有進(jìn)入規(guī)?；蛯?zhuān)業(yè)化市場(chǎng)的心理愿望；2.5、大都希望在本地投資，卻缺乏好的投資渠道。五、廣告宣傳策略1、宣傳周期劃分：?jiǎn)?dòng)期預(yù)熱期主力推廣期促銷(xiāo)期平穩(wěn)期持續(xù)期收尾期（周期時(shí)間及條件略）2、宣傳媒體的選擇：廣播媒體電視媒體報(bào)紙媒體戶(hù)外媒體網(wǎng)絡(luò)媒體其他輔助媒體（媒體分析及選擇略）。3、創(chuàng)意作品系列：平面廣告POP廣告DM廣告影視廣告廣播廣告網(wǎng)站設(shè)計(jì)（VI系統(tǒng)效果略）。4、促銷(xiāo)整合：征集標(biāo)志或廣告語(yǔ)兒童書(shū)畫(huà)大賽第一桶金大贈(zèng)送促銷(xiāo)大游行明星形象代言（具體方案略）六、營(yíng)銷(xiāo)策略倚正合奇，先聲奪人。打草驚蛇，步步為營(yíng)。做秀在外，設(shè)局在內(nèi)。馳張有度，適可而止。這是本案全部推廣策略的概括。鑒于本案的市場(chǎng)環(huán)境幾乎沒(méi)有可比性，總體市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力屬于投資和改善經(jīng)營(yíng)環(huán)境的的現(xiàn)實(shí)狀況，本案無(wú)論站在開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的角度還是站在營(yíng)銷(xiāo)推廣風(fēng)險(xiǎn)的角度，都應(yīng)該持謹(jǐn)慎操作的態(tài)度。“倚正合奇，先聲奪人”是指東營(yíng)消費(fèi)者文化層次有限，策劃包裝時(shí)不宜有過(guò)多的奇特怪招，而是應(yīng)該立足于當(dāng)?shù)乩习傩盏睦斫饨邮苣芰?，結(jié)合當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗文化，穿插一些轟動(dòng)型的活動(dòng)進(jìn)行宣傳，吸引消費(fèi)者的視覺(jué)和感官注意力。但聲勢(shì)必須浩大，從宣傳氣勢(shì)上迫使當(dāng)?shù)厣碳液屯顿Y者不得不相信、贊賞本項(xiàng)目，從而激起潛在客戶(hù)的投資欲望?！按虿蒹@蛇，步步為營(yíng)”是指宣傳上并不是盲目地一次性宣傳到位，而是通過(guò)一些試銷(xiāo)性宣傳影響觀察市場(chǎng)反應(yīng)，進(jìn)行調(diào)整、修正后再加大力度逐步宣傳到位?！白鲂阍谕?，設(shè)局在內(nèi)”是指開(kāi)發(fā)、宣傳上應(yīng)做到讓消費(fèi)者完全相信本項(xiàng)目是一個(gè)性能價(jià)格比很高的項(xiàng)目，投資一定很合算。然后再通過(guò)一些策略技巧上的把握讓消費(fèi)者迷信本項(xiàng)目，除了實(shí)實(shí)在在的性能價(jià)格比之外，還可以獲得意外的好處。從而迫使他們及早落定投資。“馳張有度，適可而止”是指項(xiàng)目推廣宣傳應(yīng)該言而有信，不能夸大其詞，不要讓消費(fèi)者失望引起事端糾紛。如果宣傳推廣后，市場(chǎng)確實(shí)反應(yīng)平淡，就應(yīng)該及時(shí)有收回開(kāi)發(fā)投入成本的果斷措施，而不應(yīng)該死抱著既定利潤(rùn)目標(biāo)不放，在那里坐、等、靠。在具體策略上本項(xiàng)目將采用以下五個(gè)方面為側(cè)重點(diǎn)。一、進(jìn)行全方位、立體廣告轟炸，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)宣傳，以廣告洪流震撼潛在客戶(hù)群體的視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)和感官反應(yīng)。二、以大型主題推廣活動(dòng)進(jìn)行銷(xiāo)控階段劃分，同時(shí)達(dá)到銷(xiāo)控階段銷(xiāo)售高潮的目標(biāo)。三、低價(jià)入市的價(jià)格策略。低價(jià)入市不是說(shuō)起售價(jià)格要低于當(dāng)?shù)匾呀?jīng)在售房源的售價(jià)，而是結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，以成本價(jià)或微利價(jià)起售。然后再分成五個(gè)階段（認(rèn)盤(pán)價(jià)開(kāi)盤(pán)價(jià)加溫價(jià)升溫價(jià)封頂價(jià)現(xiàn)房?jī)r(jià)收尾調(diào)控價(jià)）在認(rèn)盤(pán)價(jià)的基礎(chǔ)上爬升15%的價(jià)格空間。最后在明面上以收尾調(diào)控價(jià)標(biāo)高項(xiàng)目的假象升值空間，暗地里折扣到現(xiàn)房?jī)r(jià)成交收盤(pán)。認(rèn)盤(pán)價(jià)：開(kāi)盤(pán)前預(yù)訂認(rèn)購(gòu)價(jià)格，銷(xiāo)控值控制在10%左右。認(rèn)盤(pán)價(jià)的作用是用來(lái)測(cè)試項(xiàng)目在市場(chǎng)上的認(rèn)可容量。開(kāi)盤(pán)價(jià)：開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)控期的成交價(jià)格，銷(xiāo)控值控制在20%左右。開(kāi)盤(pán)價(jià)略高于認(rèn)盤(pán)價(jià)，但對(duì)于項(xiàng)目總體平均售價(jià)來(lái)說(shuō)仍然很低。它的作用是用來(lái)提升項(xiàng)目人氣度，同時(shí)促進(jìn)認(rèn)購(gòu)期間猶豫不定的客戶(hù)落定成交。加溫價(jià)：抓住顧客買(mǎi)漲不買(mǎi)落的心理，在開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)控期結(jié)束后對(duì)開(kāi)盤(pán)價(jià)價(jià)溫，銷(xiāo)控值控制在15%左右。它的目的是用來(lái)強(qiáng)化顧客對(duì)項(xiàng)目的上漲期望值，同時(shí)起到安撫前期已成交客戶(hù)的作用，讓他們覺(jué)得自己很興慶，從而讓他們自覺(jué)地為項(xiàng)目做好的口碑宣傳。升溫價(jià)：原理等同加溫價(jià)。銷(xiāo)控值控制在15%左右。封頂價(jià)：一方面由于前面四個(gè)階段價(jià)格提升，另一方面由于房屋結(jié)構(gòu)封頂后購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)大大低于完全期房階段，這個(gè)階段漲價(jià)銷(xiāo)售就理所當(dāng)然。銷(xiāo)控值控制在20%左右?，F(xiàn)房?jī)r(jià)：客戶(hù)的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)幾乎為零。低風(fēng)險(xiǎn)就應(yīng)該是低回報(bào)，這時(shí)候的銷(xiāo)售價(jià)格自然就相當(dāng)高，銷(xiāo)控值控制在15%左右。收尾調(diào)控價(jià)：在尾盤(pán)房源大約剩余5%左右的時(shí)候，項(xiàng)目銷(xiāo)售再現(xiàn)房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上再度提價(jià)5%-7%。然后再通過(guò)一、兩期廣告告知潛在客戶(hù)這個(gè)價(jià)位，甚至可以采取假客戶(hù)成交的手段強(qiáng)化這個(gè)價(jià)位。它的目的有兩個(gè)：一個(gè)是在明面上以收尾調(diào)控價(jià)標(biāo)高項(xiàng)目的假象升值空間，另一個(gè)是給收尾銷(xiāo)售留出大幅度的折扣空間。四、宣傳引導(dǎo)商業(yè)文化。東營(yíng)、河口的消費(fèi)者文化層次有限，加之多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的陌生，因此他們的投資消費(fèi)必然非常謹(jǐn)慎的。而本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)檔次必然要高于當(dāng)?shù)氐念?lèi)似商業(yè)設(shè)施，其開(kāi)發(fā)成本和市場(chǎng)定位也必然要高于當(dāng)?shù)匾呀?jīng)在售項(xiàng)目，售價(jià)自然就要高于當(dāng)?shù)匾呀?jīng)在售項(xiàng)目。這就與當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的消費(fèi)心理產(chǎn)生矛盾。要解決這個(gè)矛盾，就有必要從宣傳引導(dǎo)商業(yè)文化的角度，引導(dǎo)投資消費(fèi)者認(rèn)識(shí)投資商業(yè)廣場(chǎng)的價(jià)值所在。五、通過(guò)宣傳強(qiáng)化政府形象和CBD商業(yè)文化概念。因?yàn)椴粌H項(xiàng)目本身具有這個(gè)特色，而且5000年來(lái)的帝王思想統(tǒng)治下，盡管老百姓也常常對(duì)政府表達(dá)不滿(mǎn)，但對(duì)政府的項(xiàng)目工程依然是信任有加。這一點(diǎn)應(yīng)加以利用。一、招商展示部分：1、招商展示洽談中心建立（建設(shè)大船造型的建筑外觀，突出商業(yè)文化旗艦風(fēng)范）；2、銷(xiāo)售業(yè)務(wù)人員統(tǒng)一著裝為船員造型和服裝；3、招商控制，每成交一份合同，在船頭鳴號(hào)角1分鐘，以示祝賀